國際商業廣場住宅項目可行性研究報告第1頁共37頁

目

錄第章

第頁景頁析第頁目SWOT分析-第17-19位第20-23頁第章第章

路23-25析第頁算第標第27-28第章

位28-28頁測28-29頁表第29-29劃第30-32頁第2頁共37頁

第章第章第章

析頁析第33-38頁論第38-38頁第一章

總

論第節項建背***淮市述市188市135公里，清浦淮金湖積口積萬，是國家歷史文水第3頁共37頁

等9全國”綜經實：765到123.4社資入億元，規模以上1050億元119達55%淮鋼成為首家銷售超百億元企業高新10%，2007年存貸款、2012現1565億均GDP美元，達到超億元，美2.2萬會未2000萬交通：

七現在江蘇新沂杭大運河、僅個半2、個半小、小時的路程，在十一五期間籌建淮安機第4頁共37頁

科教淮78%5、26養的大批淮安積頃可近7萬頃,400萬.主要經濟魚類有16科83礦：淮安市礦產資源較為豐富，分布相對集中。能源礦產資源有金量2.72億達的65％近50％巖鹽資源探明儲品質達100在300克／升320克/達20億噸。第5頁共37頁

歷文：1500多《南齊書州郡志記載:武帝永明七年(公元489年)隸屬于東平郡淮安歷巾作者吳承--明祖陵。1986***述***積口31****“漢中的西游明清清江蘇州杭岸”。區內水下周恩來故第6頁共37頁

●項香港***集投資有限公司港**********家20多億元，擁有員工2000余香港***集團主要是從事地產投資公司名稱

成立日期

營業執照號碼

住所

法人代表

投資總額

幣種

注冊股東

股份比例1997-5-25

2600

美元

50%50%2006-7-11

2700萬

美元100%2006-12-122006-9-52005-4

1200萬630萬2000

美元100%美元100%人民100%第7頁共37頁

-7

萬

幣2004-9-8

8000萬

港幣100%*表

萬元萬元萬元萬元

***團支產家星級地**大酒五有311間大酒為*酒店旅經第8頁共37頁

集團旗及**五集團還在**建****項***團物碼、貿市*地業和**打造完善的產業鏈條并且投資建有限公司地100個60噸達億元***集團高技業——****“30億元，本產品順應***集團房產——**集第9頁共37頁

工港、浙江----“***·國明*********等累計過㎡6月30錫一畝*溫泉房地產開發有限公司、****置業發展有限公司、江江蘇***房福建***房地產開******集團十多年來在集團董事長***集團大陸總部在上海的建立，香港聯集董長***生在****家園、4萬平米的大酒店等商住項目，尤其是從2003***成功了17萬第10頁共頁

****國際商業廣場、的40的積并且同中國******中心、福州州**城100過200在中國的外500業*國、●項目發介：淮****置發有公***置業發展有限公司是香港安***國際商業廣場***住宅項目而成立項目公司以中高層委公司治理結構清晰人員*安****●目況第11頁共頁

1、安***2安**3***國****住宅項目位于淮安****，****地理位置優越周圍基礎設施完善自然************平*******5—20為1—地下一層第節項市環分1

年淮安房產市場投資狀況圖50億元4030201002004年2005年2006年

總投資額34.643.466.35

住宅投資額28.735.848.42

商業用房及其他5.97.617.93第12頁共頁

三年是20071—615.37%20052006年淮安房產開工積與成交面200萬平方米150100500

第13頁共頁

20052006年淮安房產竣工積與成交面150萬平方米100500

比長23.6%。綜合三個數據可看出，淮安市房地產市場供需（3、2006年淮安房地產市場價格勢3500元平方米30002500200015001000現房期房

2005年27672589

2006年31792922第14頁共頁

2項微市分****和****過對“********、****：“*****1312616

層129178.5“*****”位置***醫院****緊緊圍抱范圍起價

價格（/平米）4150

銷售狀良好第15頁共頁

均價最高價、

45404930

較好較好******

62785.36

米，米，58.55米，

層的4

34111.75220輛、非機2600范圍起價均價最高價

價格（/平方米）358239384293

銷售狀良好較好較好周邊各項另外500第16頁共頁

第節項SWOT析優：尤***全采光通TESCO樂購TESCO樂購劣：機：1到527萬，其中市區人第17頁共頁

到近2、近三年以來淮安市房3、從近兩年淮安房地產4、從近兩年淮安房地產5威：與綜所：淮是**的**集淮***2年無論從人口入住率、消費水平還第18頁共頁

*****齊高規格的體就***項是投由*將從第節項定住宅第19頁共頁

安**場**住項目的貴高尚、典的高品國際住宅締造城市新*安20及4層商業住靠****的生清新宜居的經典商業業態以生活大賣場大型美食城、高住區高*****浪讓在高層享受第20頁共頁

生大場原有的老舊的小場呼喚大***500強企在過國TESCO樂購與項以帶動大美城而且集因此我們擬在本項目內規劃一這將形成淮商精街獨產商第21頁共頁

們對*****更方最終形成開大停場淮安*住宅”有420個停車位，車位總量431個第章項總建規思●體思

交主構成的street、天橋、消防疏散車道縱橫第22頁共頁

地空***國際為了讓將購物街室內外挑光mallstreet上空通可也一●型風：第23頁共頁

22222222222222的mall經濟是在西方市場經濟模式安***的不時有些出的●案術標規劃技經濟指標一表項

目

經濟指標

所占比例

說明總用地面積總建筑面積地上建筑面積其商業面積中住宅面積面積地下建筑面積

17936.30105395.0389667.0041790.0046763.801113.2015728.03

85.08%39.65%44.37%1.06%14.92%占地面積

8873.00m2第24頁共頁

4.84.8容積率建筑密度綠地率機動車停車位

（不含架空層）49.90%20%431其中

地上地下

11420第章項投收分第節項投估淮***際業場目資算附

單元項

工名

單

數

單

小一、土地開成本123二、前期開費用

土地出讓金土地契稅地上下附著物遷補償凈支

平方米17936.3

3,643.20215.33900.001

設計費

平方米

107694

24

264.042345三、基礎設建設費1235

勘測費工圖審費、規劃許證費、三通一平費項目可行性究費零星費用統一基建收道路工程及裝工程供水工程供電工程排污工程

平方米

107694148.2

130.0020.00150.00150.0070.00900.0075.00第25頁共頁

6789四、建筑安工程費123456789101112五、開發間費1234六、銷售與理費用123七、工程不預見費用

通訊工程照明工程景觀工程環衛工程線電視工程樁基工程地下室工程上部主體工粗裝修）電梯工程消防工程電氣工程給排水發電機組空調工程煤氣工程弱電工程基坑支護品房及零星工程監理費用保險費用現場辦公費地基沉降觀、消防檢測、電質檢、防雷檢測蟻防治費等銷售費用(2.5%)管理費用(1.5%)招商費用(4.0%)

臺

2011987575

40.0050.0070.0050.001,500.002,515.288,665.54764.00712.73819.53253.56300.001,508.6540.89252.70150.0050.0040.00196.00120.00933.86700.001,634.40第26頁共頁

八、財務費1九、投資總

貸款利息費9.126%第節項功面指

1,095.12

2，15728.03m2

為2

建物

功

能

層

數

建面m2

)商廣

44

住層

地

1

合

第節價定,靜態前)位元/)

動態(一二年物業

后)基價支價

基價

樂價

(/)1層第27頁共頁

2層3層4層

第節銷收預明表物業1層

建筑面()

銷售面()

銷售單(/㎡)

銷售額（萬元4層

第節

利預表項目

行次

預算金（

萬元

）

備注一、主營業務收入

146697.32第28頁共頁

減：銷售折扣與折讓主營業務成本其中：土地成本房地產開發成本主營業務稅金及附加其中：土地增值稅營業稅及水利基金印花稅及其他二、主營業務利潤加：其他業務利潤

2345679101112

26669.564758.5321911.036122.753707.842381.5633.3513905.01減：

營業費用管理費用財務費用

131415

2568.26700.001642.01三、營業利潤

16

8994.74加：減：加：

投資收益營業外收入營業外支出以前年度損益

17181920

100.00政府補貼收入四、利潤總額

218894.74第29頁共頁

減：所得稅五、凈利潤

2223

2223.696671.06

25%第章資籌計及體明額1額50%，約為158002—6000的19%3425%以到以上已2-3到0.00，完成投資到8781萬元中土地3066800萬元本3515萬27.81%，已經完全滿足為第30頁共頁

22798.83萬款6000萬金7019萬款萬項目在年月份可以全面23348.5059.63%的面積銷售46697.32萬元，現金總流入為68497萬6000萬款46697萬元金總萬元、還銀行借款8345萬,故抵押***地****0平方米，為****萬8070萬元(元/畝)，土地可萬元（8070*70%為20551萬，在建工程抵押貸款約8220萬資萬元具有第章敏感性第31頁共頁

/％可利分，在降銷75.15盈10%本低20%達利，值。另好第章項風分（）險素識1產以可分層次予第32頁共頁

二三是代又生產2技術風34,施險;本項目業態富,設計大5因此投資方面的風第33頁共頁

67如供