中國房地產宏觀環境的PESTE分析

本章采用PESTE模型對中國房地產宏觀環境進行分析，包括Political（政治）、Economic（經濟）、Social（社會）、Technological（科技）、Environmental（環境）五大方面。當前，在以習近平同志為核心的黨中央堅強領導下，中國政局穩定，各項改革發展事業穩步推進，為促進房地產發展提供了良好的政治環境和政策環境。中國特色社會主義進入了新時代，為此魯能集團主動適應經濟新常態、工業化后期、城鎮化中期發展階段的新形勢新要求，牢牢抓住國家創新驅動發展戰略帶來的各種機遇，應對資源環境等各方面的挑戰，探索創新房地產新產品新業態新模式，推動房地產持續穩定健康發展。第一節政治環境當前，我國在以習近平同志為核心的黨中央堅強領導下，圍繞實現中華民族偉大復興中國夢，統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，各項事業取得了重要進展，為房地產健康發展提供了和平、穩定的政治環境和政策環境。一“四個全面”戰略布局：房地產健康發展的根本保障黨的十八大以來，以習近平同志為核心的黨中央提出了協調推進“四個全面”戰略布局：全面建成小康社會、全面深化改革、全面依法治國、全面從嚴治黨。這為推動改革開放和社會主義現代化建設邁上新臺階提供了強力保障，這也是促進我國房地產市場健康發展的根本保障。1.全面建成小康社會為房地產發展提供了目標指引2012年，黨的十八大報告提出，要確保到2020年實現全面建成小康社會宏偉目標；黨的十九大報告進一步明確，從現在到2020年是全面建成小康社會決勝期。全面建成小康社會的內涵是非常豐富的，包括經濟持續健康發展，人民民主不斷擴大，文化軟實力顯著增強，人民生活水平全面提高，資源節約型、環境友好型社會建設取得重大進展等內容。其中，“衣食住行”關系到最廣大人民群眾的切身利益，老百姓的住房水平不斷提高是人民生活水平全面提高也是經濟持續健康發展的重要標志，因此居住目標當然也就是全面建成小康社會戰略目標的一個組成部分。根據住房和城鄉建設部政策研究中心的研究，到2020年，我國全面建成小康社會要實現住宅數量、住宅質量與品質、住宅配套設施、居住環境與服務、居住消費五個方面的21項具體目標（見表2-1）。這就為促進我國房地產健康發展提供具體的目標導向。魯能集團作為有著27年城市開發經驗、長期經營地產和能源的骨干企業，也要為實現全面建設小康社會的居住目標貢獻一分力量。表2-12020年全面建成小康社會居住目標類別序號2020年全面建成小康社會居住目標住宅數量1城鎮人均居住進駐面積35平方米，每套住宅平均面積在100～120平方米2城鎮最低收入家庭人均住房建筑面積大于20平方米，保障面達到98%3農村人均住房建筑面積40平方米，平均每套住宅占地面積達到140平方米住宅質量與品質4城鎮住宅成套率達到95%5城鎮先進住宅節能發展超過80%6城鎮先進住宅安保智能化率為60%7網絡信息化率達到75%8城鎮住宅的居住品質不斷提升，如實現與環境、建筑與環境的協調發展，北方地區全面冬季供暖覆蓋率達到99%以上等9農村鋼混，轉換住宅結構比重達到94%住宅配套設施10城市供水普及率達到95%11城鎮用電普及率達到85%12城鎮污水處理率達到75%13城鎮生產垃圾無害化處理率達到55%14農村家庭安全可飲用水達到90%15農村家庭洗澡設施配套率達到50%16農村家庭廁所比例達到30%居住環境與服務17城市人居公共綠地面積8平方米18新建住宅區物業管理的覆蓋率達到95%以上19社區居民公共服務便利程度普遍提高20交通便捷居住小區距離公交車站的距離最遠不超過500米，運行頻率合理，等候時間不超過20分鐘居住消費21居住消費支出比例達到25%資料來源：建設部政策研究中心課題組，《全面建設小康社會居住目標研究》，《經濟研究參考》2005年第43期。表2-12020年全面建成小康社會居住目標2.全面深化改革為房地產健康發展提供了動力源泉2013年，中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議審議通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出“全面深化改革的總目標是完善和發展中國特色社會主義制度，推進國家治理體系和治理能力現代化”，并對經濟體制改革、政治體制改革、文化體制改革、社會體制改革、生態文明體制改革和黨的建設制度改革進行了全面部署。在全面深化改革的大背景下，我國正在深入推進供給側結構性改革。習近平總書記指出，要在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側結構性改革，著力提高供給體系質量和效率。在短期內，推動供給側結構性改革的重點任務和抓手是“三去一降一補”，在長期，推動供給側結構性改革的關鍵在于激發新動能，提高全要素生產率。具體到房地產領域，深化供給側結構性改革，涉及房地產市場的供給主體、供給方式、供給內容、供給效率等方面的內容。例如，“三去一降一補”中的“去庫存”就是主要針對房地產市場的。此外，2016年國務院辦公廳下發《關于推動中央企業結構調整與重組的指導意見》對中央企業應該發力的方向細加定位，對房地產市場的供給主體也會產生深遠的影響。隨著國防和軍隊改革的深入推進，軍隊要全面停止有償服務活動。2016年2月16日，中央軍委下發《關于軍隊和武警部隊全面停止有償服務活動的通知》，對軍隊和武警部隊全面停止有償服務工作進行總體部署。在這個大背景下，一些軍工企業必須要聚焦于主業，逐步從房地產領域退出。例如，中國航天科工集團制定下發了《關于堅決落實巡視整改要求加快房地產業退出有關工作的通知》，明確要求其下屬單位在2016年9月30日前完成退出或轉型。3.全面依法治國為房地產健康發展提供了法治保障2014年10月，中國共產黨第十八屆中央委員會第四次全體會議通過了《中共中央關于全面推進依法治國若干重大問題的決定》，對全面推進依法治國做出全面的戰略部署。具體到房地產領域，2017年5月2日，全國人大網發布《全國人大常委會2017年立法工作計劃》，其中，制定房地產稅法被列入預備級研究論證項目，將視情況安排審議。根據有關報道，目前，房地產稅立法初稿已基本成形，正在內部征求意見并不斷完善中。房地產稅主體稅種或由房產稅、城鎮土地使用稅合并，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。這將為房地產市場的健康發展提供長效機制和法治保障，對房地產的長期發展產生重要而深遠的影響。4.全面從嚴治黨為房地產健康發展提供了政治保證2014年10月，習近平總書記在黨的群眾路線教育實踐活動總結大會上，提出了全面推進從嚴治黨的要求，并對全面推進從嚴治黨進行了部署。2016年10月，中國共產黨第十八屆中央委員會第六次全體會議召開。六中全會審議通過了《關于新形勢下黨內政治生活的若干準則》和《中國共產黨黨內監督條例》，對全面從嚴治黨做出了新部署。最重要的是，六中全會正式確立了習近平同志黨中央、全黨的核心地位，這反映了全黨全軍全國各族人民的共同心愿，是黨和國家根本利益所在，是堅持和加強黨的領導的根本保證，是進行具有許多新的歷史特點的偉大斗爭、堅持和發展中國特色社會主義偉大事業的迫切需要。黨的十九大報告系統闡述了馬克思主義中國化最新成果——習近平新時代中國特色社會主義思想，并將其明確為全黨全國人民為實現中華民族偉大復興而奮斗的行動指南。2018年3月，習近平新時代中國特色社會主義思想被寫進最新修訂的《中華人民共和國憲法》。深入貫徹落實習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神，緊密團結在以習近平同志為核心的黨中央周圍，牢固樹立政治意識、大局意識、核心意識、看齊意識，堅決維護以習近平同志為核心的黨中央權威和集中統一領導，繼續推進全面從嚴治黨，共同營造風清氣正的政治生態，是確保黨團結帶領人民不斷開創中國特色社會主義事業新局面的政治保證，當然也是促進房地產市場健康發展的政治保證。二住房居住屬性的回歸：深刻影響調控政策的目標手段1.住房居住屬性的回歸，將深刻影響房地產調控目標取向2016年12月中旬，中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日，習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上進一步指出，“要準確把握住房的居住屬性”。“房子是用來住的、不是用來炒的”“要準確把握住房的居住屬性”，這兩大提法立足國情和住房政策的實踐，是對住房市場的科學再定位，是對過去片面強調住房投資屬性的糾偏，對未來房地產調控政策的目標取向將產生重要而深遠的影響。為此，黨的十九大報告進一步強調了“房住不炒”的定位。從理論上看，住房作為耐用消費品具有居住屬性，同時作為金融投資品具有投資屬性。一般來說，居住屬性是住房的基本屬性，投資投機屬性是派生屬性，投資投機屬性必須服務于居住屬性。如果住房的派生屬性脫離了基本屬性，要么形成大量無人居住的“鬼城”，最后只能賣給投機者或單純套取銀行貸款，從而對社會資源造成極大浪費；要么把房價不斷炒高，少數人擁有大量住房，而多數人住房負擔沉重（鄒琳華，2017）。為防范房地產領域的過度投機，避免對實體經濟造成不良影響，我國宏觀調控的政策目的也將朝“脫虛向實”方向進行調整。強調住房居住屬性的回歸，可以說是“脫虛向實”的一個具體體現。2.房地產政策工具不斷豐富，供需雙側同時發力房地產調控政策工具不斷創新，多種手段并用。過去，中國房地產市場調控方式比較單一。自“十一五”以來，房地產調控政策工具不斷豐富，逐步從單一調控轉向綜合調控。2016年中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落。在近兩年的房地產調控政策實踐中，多種政策工具聯合使用，發揮了更好的作用，收到了較理想的預期效果。近年來，我國房地產調控政策逐步從供需單側向供需雙側發力。“十一五”期間，我國房地產調控政策的一個重要特點是調控對象由供給管理為主轉向需求管理為主（李景國等，2011）?！笆濉逼陂g，我國房地產調控政策仍然偏重于需求側調控，無論是限購、差別化信貸，還是對營業稅、所得稅納稅條件的細化規定，目的都是限制購房需求、提高購房成本，抑制投資投機性需求，保障城鎮居民的消費性住房需求（黃燕芬、張超，2017）?！笆濉币詠?，我國房地產調控政策更加注重從供需雙側發力，疏堵結合。在本輪調控中，除了使用限購、限貸等需求側規制措施，還對多個城市實行了限價、限售等供給側規制政策?！八南拚摺蓖瑫r實施，供需兩端同時規制，調控效果顯著增強（黃燕芬、張超，2017）。表2-22005～2017年中國房地產調控政策措施序號日期主要的房地產政策措施12005年3月國務院頒布“國八條”，提出高度重視穩定住房價格工作22006年5月“國六條”提出切實調整住房供應結構，完善房地產統計和信息披露制度32007年9月“9·27”房貸新政出臺，對當時的住房消費貸款進行了大幅度的修改42008年12月頒布“國十三條”，加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度52009年12月國務院出臺“國四條”，明確表態“遏制房價過快上漲”62010年4月“新國十條”提出對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于50%72011年1月10日“國十一條”提出嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%82011年1月26日發布“國八條”，擴大限購范圍，加大限購力度92012年9月暫停發第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%102013年2月“新國五條”要求嚴格執行商品住房限購措施，擴大個人住房房產稅改革試點范圍112014年為穩增長，3月全國“兩會”提出“分類調控”，賦予地方政府更多自主權；中央相繼以“央五條”、定向降準等手段“微刺激”以保障自住購房信貸需求；地方政府自6月起相繼出臺各類“救市”政策；中央放松“限貸”并降息122015年降息5次、降準3次、營業稅5年改2年、二套房首付比例下調、公積金新政、房貸6.15%直降至4.9%132016年全年前松后緊的政策走勢明顯，前半年采用降準、降息、降稅、降首付等政策去庫存，但從第四季度開始，采用限購、限貸、限地、提高首付、認購又認貸等政策控制熱點城市的房價、地價過快上漲142017年自“317”調控政策升級以來，全國樓市經歷了200余次調控，打出“限購、限貸、限售、限簽、限離、限價、限商”等組合拳，利率上調、信貸收緊，同時推出“共有產權”“租購并舉”“租售同權”等概念，樓市秩序正在重構資料來源：根據相關政策文件整理。表2-22005～2017年中國房地產調控政策措施3.房地產調控日益精準化，從“一刀切”轉向分城施策過去，中國房地產調控政策對房地產市場的區域性差異考慮不足，政府多采取“一刀切”的宏觀調控手段，即對所有的城市都采取相同的政策。這在客觀上不利于一些不同于全國基本趨勢的城市，使其房地產市場“雪上加霜”或者“火上加油”，對區域房地產行業的正常發展造成了一定影響。今后，將會增強對區域性差異的考量，盡量減少“一刀切”調控政策的副作用。未來房地產調控政策將從“一刀切”轉向“分城施策”。為了更精準地調控房地產市場，2016年下半年開始推行了“一城一策”，從9月30日到10月6日，限購新政相繼在北京、天津、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等二十個城市落地。各地政府在之前限購限貸的基礎上，又加強了從銷售價格監管、超嚴房貸審批、規范交易市場等層面的調控，這對房地產市場回歸理性發揮了重要作用。2017年4月，國土部和住建部聯合發文《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，規定“各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序。對消化周期在36個月以上的，應停止供地；18～36個月的，要減少供地；6～12個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏”。這一政策充分考慮了房地產市場的區域差異性，為精準調控房地產市場奠定了良好的基礎，也為各地提供了更具有可操作性的基本遵循。第二節經濟環境中國經濟整體上仍將保持持續健康穩定增長態勢，我國房地產行業發展具有良好的經濟基礎和條件，但必須適應中國進入經濟發展新常態和工業化后期階段的新要求、新挑戰，抓住區域城鄉收入差距縮小、消費結構不斷升級的機遇，加快推動房地產轉型發展，不斷提升新品質、拓展新空間、探索新業態。一中國進入經濟新常態：房地產行業須加快轉型1.中國經濟新常態的三個主要特點2014年5月，習近平總書記在考察河南時首次提出“新常態”這一概念。7月，在黨外人士座談會上再提“新常態”。11月，在APEC工商領導人峰會開幕式上首次全面闡釋中國經濟新常態的三個主要特點：一是從高速增長轉為中高速增長；二是經濟結構不斷優化升級，第三產業、消費需求逐步成為主體，城鄉區域差距逐步縮小，居民收入占比上升，發展成果惠及更廣大民眾；三是從要素驅動、投資驅動轉向創新驅動。2.中國經濟新常態的九大趨勢性變化2014年12月，習總書記在中央經濟工作會議上強調，我國經濟正在向形態更高級、分工更復雜、結構更合理的階段演化，經濟發展進入新常態。“新常態”的趨勢性變化包括9個方面：一是資源配置模式和宏觀調控方式方面，既要全面化解產能過剩，也要通過發揮市場機制作用探索未來產業發展方向。二是消費需求方面，模仿型排浪式消費階段基本結束，個性化、多樣化消費漸成主流。三是投資需求方面，傳統產業相對飽和，但基礎設施互聯互通和一些新技術、新產品、新業態、新商業模式的投資機會大量涌現。四是出口和國際收支方面，全球總需求不振，同時我國出口競爭優勢依然存在，高水平引進來、大規模走出去正在同步發生。五是生產能力和產業組織方式方面，新興產業、服務業、小微企業作用更凸顯，生產小型化、智能化、專業化將成新特征。六是生產要素方面，人口老齡化日趨發展，農業富余人口減少，要素規模驅動力減弱，經濟增長將更多依靠人力資本質量和技術進步。七是市場競爭方面，逐步轉向質量型、差異化為主的競爭，統一全國市場、提高資源配置效率是經濟發展的內生性要求。八是資源環境約束方面，環境承載能力已達到或接近上限，必須順應人民群眾對良好生態環境的期待，推動形成綠色低碳循環發展新方式。九是經濟風險方面，各類隱性風險逐步顯性化，風險總體可控，但化解以高杠桿和泡沫化為主要特征的各類風險將持續一段時間。3.要主動適應引領經濟新常態，加快推動房地產轉型發展經濟新常態有著豐富的內涵和特征：一是增長速度由超高速高速向中高速轉換，這是經濟新常態的表象特征；二是發展方式從規模速度型粗放增長向質量效率型集約增長轉換，這是經濟新常態的基本要求；三是產業結構由中低端水平向中高端水平轉換，這是經濟新常態的主攻方向；四是增長動力由要素驅動投資驅動向創新驅動轉換，這是經濟新常態的核心內涵；五是資源配置由市場起基礎性作用向起決定性作用轉換，這是經濟新常態的機制保障；六是經濟福祉由非均衡型向包容共享型轉換，這是經濟新常態的發展結果。在新的發展階段，必須堅持宏觀經濟政策的三個基本取向：一是發展是硬道理，發展需要保持合理的速度；二是抓住創新轉型這條主線，提質增效；三是堅持有為有力原則，實現好的新常態（張占斌，2015）。認識新常態，適應新常態，引領新常態，是當前和今后一個時期我國經濟發展的大邏輯。必須深刻把握經濟新常態的基本內涵、趨勢性變化、主要特點，加快房地產行業的轉型發展：一是適應增長速度換擋，著力提高房地產發展的質量和效益；二是適應個性化、多樣化消費需求，不斷探索新產品、新業態、新商業模式；三是適應資源環境的剛性約束，積極創新綠色建筑、綠色地產等低碳技術；四是適應供給側結構性改革要求，有針對性地“去庫存”，積極化解房地產領域的資產泡沫和潛在風險。二中國進入工業化后期：房地產品質有待提升1.工業化發展階段的定量化判別標準經典的工業化理論認為，工業化是一個國家或地區隨著工業發展、人均收入和經濟結構發生連續變化的過程，人均收入的增長和經濟結構的轉換是工業化推進的主要標志（陳佳貴、黃群慧、鐘宏武，2003）。具體而言，工業化主要表現為以下五個方面：①國民收入中制造業活動所占比例逐步提高，乃至占主導地位；②制造業內部的產業結構逐步升級，技術含量不斷提高；③在制造業部門就業的勞動人口比例也有增加的趨勢；④城市這一工業發展的主要載體的數量不斷增加，規模不斷擴大，城市化率不斷提高；⑤在上述指標增長的同時，整個人口的人均收入不斷增加（約翰·伊特韋爾等，1996；庫茲涅茨，1999）。因此，一個國家或地區的工業化水平可以從經濟發展水平、產業結構、工業結構、就業結構和空間結構等方面來衡量。對上述五個方面的指標采用階段閾值法進行標準化處理，并分別賦予0.36、0.22、0.22、0.12、0.08的權重，通過線性加權即可得到工業化水平綜合指數。前工業化時期的工業化水平綜合指數為0，工業化初期的綜合指數區間為（0，33]，工業化中期的綜合指數區間為（33，66]，工業化后期的綜合指數區間為（66，99]，后工業化時期的綜合指數區間為（99，100]。表2-3工業化不同階段的標志值階段前工業化階段工業化初期工業化中期工業化后期后工業化階段2010年人均GDP（美元）827～16541654～33083308～66156615～1239812398以上三次產業增加值結構A＞IA＞20%且A＜IA＜20%且I＞SA＜10%且I＞SA＜10%且I＜S制造業增加值占總商品增加值比重（工業結構）20%以下20%～40%40%～50%50%～60%60%以上人口城鎮化率（空間結構）30%以下30%～50%50%～60%60%～75%75%以上第一產業就業人員占比（就業結構）60%以上45%～60%30%～45%10%～30%10%以下資料來源：黃群慧：《中國的工業化進程：階段、特征與前景》，《中國工業經濟》2013年第7期。表2-3工業化不同階段的標志值2.中國即將進入工業化后期的后半階段當前，中國正處于工業化后期的前半階段。從人均收入水平看，2015年中國人均GDP為49351元，按2010年不變價折合為7269美元，具有工業化后期前半階段的特征。從增加值結構看，2015年三次產業的增加值結構為8.9∶40.9∶50.2，具有后工業化階段特征。從工業結構來看，制造業占總商品增加值的比重達62%，具有后工業化階段特征。從人口城鎮化率看，2015年城鎮化率為56.1%，具有工業化中期后半階段特征。從就業結構看，第一產業就業比重為28.3%，具有工業化后期前半階段的特征。綜合來看，2015年中國工業化水平綜合指數為81.4，表明正處于工業化后期的前半階段。從縱向來看，中國已逼近進入工業化后期后半階段的臨界點。2005年，中國的工業化水平綜合指數僅為39.1，進入工業化中期前半階段。2010年，工業化水平綜合指數增加到66.0，進入工業化中期后半階段。2015年，工業化水平綜合指數達81.4，將從工業化后期前半階段向后半階段轉變。在過去十余年，中國工業化進程快速推進，完成了從工業化中期前半階段到工業化后期前半階段的轉變。另據有關預測，2025年左右中國工業化水平綜合指數會達到最大值100，2030年前后全面實現工業化（黃群慧，2017）。表2-4中國工業化水平綜合指數指標實際值標準化得分2005年2010年2015年2005年2010年2015年2010年人均GDP（美元）1913451572695.245.570.5三次產業增加值結構11.6∶9.5∶41.39.5∶46.4∶44.18.9∶40.9∶50.261.398.3100.0制造業增加值占總商品增加值比重（%）55.057.062.084.090.3100.0人口城鎮化率（%）43.050.056.121.633.253.6第一產業就業人員占比（%）44.836.728.333.751.769.5綜合得分39.166.081.4資料來源：作者根據中國統計年鑒數據計算整理。表2-4中國工業化水平綜合指數3.要主動適應工業化后期階段要求，不斷提升房地產品質在未來一段時期，中國工業化進程會有所減緩，促進制造業轉型升級也面臨巨大的挑戰，但工業化會持續推進且不斷深化，要求從規模快速擴張轉向全面提升質量，實現從粗放式增長向內涵式增長的根本性轉變。根據國際發展經驗，房地產行業發展必須要與工業化發展階段相適應。一般來說，在工業化后期，主導產業是以汽車、裝備制造等為代表的高加工度制造業以及生產性服務業；而在后工業化階段的主導產業主要是服務業。未來房地產業發展也要基于這個工業化發展大趨勢，圍繞工業化后期階段制造業加速轉型升級以及生產性服務業快速發展的需求，不能盲目推動房地產項目的規模擴張，而應積極調整房地產產品結構，更加注重房地產項目品質的提升。三區域城鄉收入差異縮?。悍康禺a發展尚有新空間1.近年來中國區域收入差異呈現縮小態勢近十年來，中國四大區域的收入差異在縮小。2005年，中部、西部和東北地區的城鎮居民人均可支配收入分別相當于東部地區的65.9%、65.7%、65.3%（見表2-5）。2005～2010年，中部、西部和東北地區與東部地區的差距在縮小，2010年分別相當于東部地區的68.6%、67.9%、68.5%。2010～2016年，四大區域的相對差距進一步縮小，2016年中部、西部和東北地區的城鎮居民人均可支配收入分別相當于東部地區的72.8%、72.2%、73.3%。表2-52005～2016年中國四大區域城鎮人均可支配收入情況年份城鎮居民人均可支配收入（元）城鎮居民人均可支配收入（以東部地區為100）（%）東部地區中部地區西部地區東北地區中部地區西部地區東北地區20051337588098783873065.965.765.320061496799029729983066.265.065.720071697411634113101146368.566.667.520081920413226129711312068.967.568.320092095314367142141432468.667.868.420102327315962158071594168.667.968.520112640618323181591830169.468.869.320122962220697206002075969.969.570.120133115222665223632350772.871.875.520143390524733243912557972.971.975.420153669126810264732740073.172.274.720163965128879286102904572.872.273.3資料來源：作者根據《中國統計年鑒》（2014年、2017年）計算整理。表2-52005～2016年中國四大區域城鎮人均可支配收入情況2.近年來中國城鄉居民收入差異開始縮小“十二五”以來，中國城鄉居民收入差異明顯縮小。1978～2003年，中國城鎮居民人均可支配收入與農村居民人均純收入的比重基本呈W形（見圖2-1）。2003～2009年，中國城鄉居民收入差異在高位上保持基本穩定，城鄉居民收入比為3.23～3.33。2010年以來，中國農村居民人均純收入增速開始反超城鎮居民人均收入，城鄉居民收入比開始逐步下降，2016年城鄉居民收入降至2.95%。圖2-11978～2015年中國城鄉居民收入比情況3.要適應區域城鄉差距縮小趨勢，努力開拓房地產新空間當前，中國四大區域的差距開始縮小，特別是中西部地區的一些城市在全國整體進入經濟發展新常態的情況下經濟逆勢上揚，與東部地區的發展差距明顯縮小。這為房地產企業在中西部地區重點城市布局地產項目提供了有利條件。中國城鄉差異也在不斷縮小，農村的交通、水利、能源等基礎設施建設水平不斷提升，農村的發展環境也逐步在優化。這為魯能集團選擇一些資源稟賦條件較好、交通較便利的農村作為發展房地產項目，建設美麗鄉村和特色小鎮提供了機遇。四消費結構不斷升級：亟須開創房地產新業態1.中國消費能力不斷增強，消費結構不斷升級1990～2016年，中國人均消費能力大幅提升。在此期間，農村居民人均消費支出從627元增加到10752元，城鎮居民人均消費支出從1404元增加到29219元。1990～2016年，中國消費結構也在不斷升級。在此期間，城鎮居民人均現金消費支出中，食品支出比例大幅下降，從54.2%下降到34.4%，衣著、家庭設備及用品等支出比例也有所下降，居住支出比例則先升后降并保持在9%左右，而交通通信、文教娛樂、醫療保健等支出比例之和從14%增加到37.8%。在農村居民人均消費支出中，食品支出比例下降了26.6個百分點，衣著支出比例略有下降，居住和家庭設備及用品在上升，居住支出比例從17.3%上升到21.2%，而交通通信、文教娛樂、醫療保健等支出比例之和從10.1%增加到33.2%（見表2-6）。表2-61990～2016年中國城鄉居民人均消費的內部結構城鎮居民人均現金消費支出（%）農村居民人均消費支出（%）1990年2000年2010年2016年1990年2000年2010年2016年食品煙酒54.239.435.734.458.849.141.132.2衣著13.410.010.79.07.85.76.05.7居住4.811.39.99.417.315.519.121.2家庭設備及用品8.57.56.77.45.34.55.35.9交通通信3.28.56.516.41.45.610.513.4文教娛樂8.813.414.713.75.411.28.410.6醫療保健2.06.412.16.73.35.27.49.2其他5.23.43.73.10.73.12.11.8資料來源：作者根據《中國統計年鑒》（2011年、2017年）計算整理。表2-61990～2016年中國城鄉居民人均消費的內部結構2.要適應消費結構升級的要求，著力探索房地產新業態按照美國心理學家馬斯洛（1943）的需求層次理論，人類需求像階梯一樣從低到高按層次分為五種，分別是：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我實現需求。根據五個需求層次，可以劃分出五個消費者市場（吳照云，2012）。一是生理需求：滿足最低需求層次的市場，消費者只要求產品具有一般功能即可。二是安全需求：滿足對“安全”有要求的市場，消費者關注產品對身體的影響。三是社交需求：滿足對“交際”有要求的市場，消費者關注產品是否有助于提高自己的交際形象。四是尊重需求：滿足對產品有與眾不同要求的市場，消費者關注產品的象征意義。五是自我實現：滿足對產品有自己判斷標準的市場，消費者擁有自己固定的品牌需求層次越高，消費者就越不容易被滿足。具體到房地產消費市場，相關企業也要遵循馬斯洛的需求層次理論，適應我國城鄉居民消費結構升級的需求，結合交通通信、文教娛樂、醫療保健等方面，不斷創新房地產新業態，從普通住宅、商業地產拓展到文旅地產、健康地產、體育地產、科技地產等產品線。第三節社會環境當前，我國城鎮化進程仍在快速推進，人口老齡化社會快速來臨，社會文化也在持續變遷，房地產發展總體上仍有較強的后勁，但必須面對社會分異加快的大趨勢，針對不同社會階層關于住房的差異化需求，提前謀劃好房地產項目布局。一城鎮化進程快速推進：房地產發展仍有后勁1.中國正處于城鎮化快速推進但速度遞減的中期階段綜合考慮城鎮化率、城鎮化推進速度、新增城鎮人口數量的變化情況，可將新中國成立以來的城鎮化進程劃分為城鎮化初期、城鎮化中期兩個階段（郭葉波，2016）。其中，城鎮化初期包括1949～1957年恢復發展、1958～1964年劇烈波動、1965～1978年停滯發展、1979～1995年穩步推進四個時期；城鎮化中期包括1996～2011年加速推進、2012年以來減速推進兩個時期。圖2-21949～2013年中國城鎮化進程一般來說，城鎮化演進過程遵循諾瑟姆S形曲線（見圖2-3）。縱觀歷史，中國城鎮化進程基本符合諾瑟姆曲線揭示的城鎮化發展一般規律。在城鎮化率達30%以前，中國城鎮化速度非常緩慢，城鎮化率從1843年的5.1%到1949年的10.6%歷經了100多年，城鎮化率從10%到30%用了近50年時間。城鎮化率超過30%以后，中國城鎮化進程明顯加速，城鎮化率從1996年30.48%到2011年的51.27%，只用了15年的時間。2011年中國城鎮化率首次超越了50%，表明中國城鎮化進程已跨越了諾瑟姆曲線中城鎮化中期快速發展階段的拐點。2016年，中國城鎮化率達57.35%。這意味著中國“十二五”乃至今后較長一段時期城鎮化仍將快速推進，但速度將有所減緩（魏后凱，2011）。圖2-3城鎮化演進的S形曲線示意2.到2030年尚有2.4億左右鄉村人口進入城市聯合國人口司在《世界城市展望：2014年版》中，對中國2015～2050年的城鎮化率也進行了預測。郭葉波（2016）基于OLS預測模型、基于ARMA模型的結果，與聯合國預測結果進行比較發現：三種預測結果的共同特點是都表現為S形，在2026年以前三種方法預測結果相差不大；2026年以后，基于ARMA模型的預測結果最高，基于OLS模型的預測結果居中，聯合國的預測結果最低。基于聯合國的預測，2033年中國城鎮化率首次突破70%；基于OLS模型的預測，2029年首次突破70%；基于ARMA模型的預測，2027年就首次突破70%。綜合上述各種預測方法，2030年前后中國城鎮化率可達70%（見圖2-4）。圖2-41978～2050年中國城鎮化率預測結果郭葉波（2016）對中國總人口峰值及其時間進行了預測，認為中國在2030年前后將出現總人口峰值，峰值為14.5億人。這一預測結果與2017年1月頒布的《國務院關于印發國家人口發展規劃（2016—2030年）的通知》所制定的人口總量規劃目標完全一致：2030年前后達到人口峰值14.5億人。據此測算，到2030年，中國城鎮人口將達到一個新的水平：14.5億人×70%=10.15億人。2015年中國已有城鎮人口7.71億人。2016～2030年尚需新增2.44億左右的城鎮人口。3.快速推進的城鎮化仍將為房地產發展提供強大動力綜上所述，未來15年左右，中國城鎮化仍將快速推進，尚有2.4億左右的人口需要進城。這些龐大的城市人口增量，為消化房地產庫存，促進房地產市場持續健康發展提供了強勁的需求動力。一方面，由于中國人口基數大，隨著中國城鎮人口規模不斷擴大、流動人口的不斷增大，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產市場需求將進一步增加，住房市場的潛在容量仍然巨大。另一方面，人口正在向大中型城市加速集聚，人口將持續向沿江、沿海、鐵路沿線地區聚集，城市群人口集聚度加大，也為支撐城市房地產市場的中長期發展奠定了人口基礎。房地產企業應主動順應城鎮化發展中期階段的大趨勢，適當做大房地產規模，同時在一些人口高度集中、交通區位條件優越的超大城市或特大城市CBD、新區政務區、產業新城核心區以及超大城市會展中心等地方，加快布局一批商業地產等項目。二人口老齡化社會快速到來：房地產面臨新的需求1.中國正在快速進入人口老齡化社會當前，世界多數國家已經或正在步入老齡化社會，中國老齡化水平及增長速度將明顯高于世界平均水平。據全國人口普查資料顯示，改革開放以前，中國人口老齡化進程十分緩慢，1953年中國65歲以上人口占全國總人口比重僅為4.41%、1964年為3.56%、1982年為4.91%，在1953～1982年近30的時間內僅提高了0.5個百分點。1982～1994年，人口老齡化趨勢開始緩慢上升。1995年以來，人口老齡化趨勢明顯加快，1995年65歲以上人口比重為6.2%，2000年提升至6.96%，標志著中國正式進入人口老齡化社會，2010年提升為8.87%，2016年進一步提升為10.8%。在1995～2016年的21年里，中國65歲以上人口比重提高了4.6個百分點，尤其是2010年以來提高了1.9個百分點（見圖2-5）。相對發達國家而言，中國人口老齡化有三個特點：一是來得早，“未富先老”；二是來得快，西方國家老齡化從5%上升到10%普遍用了40年，而中國只用了18年；三是持續長，預計2030年代進入老齡化高峰，此后將持續30～40年（盧海元，2011）。圖2-51982～2016年中國65歲及以上人口占全國總人口的比重2.中國人口老齡化趨勢仍將不斷加深未來，中國勞動年齡人口將波動下降，人口老齡化程度持續加重。2016年，中國60歲及以上老年人口占比達到16.7%，15～59歲勞動年齡人口于2011年達到峰值后持續下降。根據《國家人口發展規劃（2016—2030年）》，中國勞動年齡人口在“十三五”后期出現短暫小幅回升后，2021～2030年將以較快速度減少。勞動年齡人口趨于老化，到2030年，45～59歲大齡勞動力占比將達到36%左右，60歲及以上老年人口占比將達到25%左右，其中80歲及以上高齡老年人口總量不斷增加。聯合國的一份報告則顯示，到2049年，中國60歲以上的老人將占總人口的31%，老齡化程度僅次于歐洲。這預示著，從現在開始到未來的20～30年，中國將是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。3.中國人口加速老齡化創造了新的房地產需求中國人口基數大，隨著人口老齡化進程的加速發展，中國老齡人口數量將快速增加，將引來“銀發經濟”快速發展的新時代。在銀發經濟中，人們更加追求健康的生活方式，對養老、運動、娛樂等相關行業的需求不斷提升，對房地產的品質提升也提出了更高的要求。為此，房地產企業應積極適應中國人口老齡化大趨勢，開拓養老地產、健康地產、體育地產等新產品、新業態，努力搶占未來銀發經濟的先機。三社會文化持續變遷：房地產消費心理的變與不變1.社會階層分化仍在加快，形塑了多樣化的房地產需求改革開放以來，我國社會階層結構發生了廣泛而深刻的變化，逐漸分化為主體階層、新生階層、過渡階層。社會階層分化趨勢仍在繼續，但其趨勢不是以“兩極分化”為特征的分裂式分化，也不是單向度地自“一”到“多”的簡單過程，而是一個多線性、復合型的歷史進程，在動態發展中尋求更為多樣化、更為合理有序的社會結構，具體表現為：一是主流不變，從洋蔥頭形到橄欖形的結構性變遷；二是結構多元，社會階層分層化和群體化趨勢日益加??；三是流動加速，將實現從“身份”依賴到“契約”資格的體制性突破（王劉玉、高軍，2009）。在社會結構從洋蔥頭形向橄欖形轉變過程中，社會對房地產的消費心理和消費能力均發生了重大變化。根據國內外發展經驗，金領階層有著很強的住房消費能力，對環境要求高，要求精裝、大建面、高品位，更偏好于位于市郊的別墅；白領階層具有較強的消費能力，兼顧生活的環境和工作的需求，對舒適度要求較高，更偏好于位于市區內適于生活的中高檔公寓。一般工薪階層，住房消費能力較弱，舒適度要求較低，更偏好于市內價格適中、便利交通、離工作地較近的普通小區里的中小戶型。為此，要主動適應不同階層的差異化需求，開發不同類型、品質、區位的住房。2.城市居住分異現象加劇，房地產項目布局須合理謀劃由于歷史因素、市場因素、規劃政策等原因，在一些大城市富人和窮人居住分異的趨勢不斷顯現。一方面，少數高收入階層集中居住在豪華高檔樓盤或別墅，形成了所謂的富人居住區。富人區入住門檻高，各類設施條件優越。另一方面，大量城市貧困群體和外來務工人員集中居住老城區、城鄉接合部、城市邊緣區，形成了所謂的窮人居住區。窮人居住的棚戶區和城中村入住門檻較低，其基礎設施和環境衛生條件較差、社會治安較亂。大量農民工仍然較難融入城市社會中，在住房、就業、收入、教育、醫療、文化等方面仍然存在較多的障礙。為此，要透過城市居住分異現象，合理布局房地產項目，一方面要適當滿足一些新興階層對高端樓盤、豪華別墅的需求；另一方面更重要的是開發一些合適的樓盤和戶型，以滿足中低收入群體的基本居住需求。3.先安居后樂業的傳統文化，強化房地產需求剛性在中國傳統社會文化中，一直存在先安居后樂業的心理。這種社會文化心理根深蒂固，對現在和未來的房地產市場需求也產生了深遠影響。正是所謂“有恒產者有恒心”。一直到近現代，山西等大戶人家還遵從著給后代留下“置地與買房”的祖訓，認為只有土地和房屋才是根本財富。事實上，農村置地與城市買房的歷史源遠流長，已有2000多年歷史。這足以說明土地和房子對中國人的重要性?！熬诱哂衅湮荨钡纳鐣睦韺е碌慕Y果是，一方面，中國人口數量非常龐大，在“買房置地”觀念的驅動下，房地產市場需求非常大；另一方面，住房也是大多數普通百姓生活的基本要求，強化了房地產市場的需求剛性。第四節科技環境當前，我國正在加快實施創新驅動發展戰略，研發經費和人力投入均有大幅增加，自主創新能力明顯增強，與國際科技水平的差距不斷縮小，一些建筑領域和其他領域的先進技術不斷取得突破，為降低房地產成本，提升房地產品質，增強發展動力奠定了良好的物質技術基礎。一國家創新驅動發展戰略：房地產發展的動力保障1.國家創新驅動發展戰略的內涵與重點2012年底，黨的十八大報告明確提出：“科技創新是提高社會生產力和綜合國力的戰略支撐，必須擺在國家發展全局的核心位置?！睆娬{要堅持走中國特色自主創新道路、實施創新驅動發展戰略，到2020年我國進入創新型國家行列。學習貫徹黨的十八大精神，就要以全球視野謀劃和推動自主創新，著力增強創新驅動發展新動力，加快形成經濟發展新方式，推動經濟社會科學發展、率先發展。實施“創新驅動發展”戰略的重點任務：一是要提高自主創新能力，瞄準國際創新趨勢、新特點，通過自主創新搶占國際技術發展前沿的制高點；整合優勢資源，力求在重點領域、關鍵技術上取得重大突破；推動多種模式的創新，包括原始創新、集成創新、消化吸收再創新。二是要構建以企業為主體、市場為導向、產學研相結合的技術創新體系，明確企業的創新主體地位，形成高校、研發機構、中介機構以及政府、金融機構等應與企業一起構建分工協作、有機結合的創新鏈，打造協同創新體系。三是加快科技體制機制改革創新，包括科技創新資源合理流動機制、政府與市場有機結合的體制機制、科技協同創新機制、科學的創新評價機制。2.我國科技創新的經費和人力投入大幅增加從研發投入強度看，中國科技研發投入水平已追趕上世界平均水平。1991～1995年，中國R＆D經費占GDP比重從0.74%下降到0.57%，1996～2016年，研發投入強度從0.57%提升到了2.08%。從國際比較看，我國研發投入強度也有明顯提高，1991年中國R＆D投入占GDP比重明顯低于世界平均水平，2016年基本達到了世界平均水平。但也應看到與世界主要發達國家和地區相比，中國研發投入強度仍然還有一些差距，目前丹麥、德國、美國、奧地利等國家研發投入強度已經超過了2.8%，韓國、芬蘭、瑞典、日本、瑞士等國家甚至超過了3.0%。從科研人員投入來看，目前中國從事R＆D人員的絕對數量已經居于世界首位。但從每萬人就業人員中從事R＆D活動人員數量仍然太少。2014年中國每萬人就業人員中從事R＆D活動人員數量僅為69人，而丹麥、韓國、瑞典等國家每萬人就業人員中從事R＆D活動人員達120人以上，英國、美國、法國、德國、澳大利亞等國家達85人以上。二建筑及信息等技術不斷創新：房地產發展的技術支撐1.建筑新技術不斷更新，大大降低了房地產建造時間和成本隨著我國科學技術研發投入的不斷增加，我國的自主創新能力不斷增強，在建筑領域的建制技術也不斷推陳出新。住房和城鄉建設部工程質量安全監管司連續多年組織編寫了《建筑業10項新技術》，供建筑施工技術人員、建筑工程設計人員、科研人員及建筑工程管理人員參考使用。建筑業的10項新技術包括地基基礎和地下空間工程技術、混凝土技術、鋼筋及預應力技術、模板及腳手架技術、鋼結構技術、機電安裝工程技術、綠色施工技術、防水技術、抗震加固與監測技術、信息化應用技術。這些建筑技術，直接降低了建筑成本，節約了建筑時間，提升了建筑品質。此外，還有社會經濟其他領域的新技術應用也為提升房地產品質奠定了良好基礎。例如，現代節能建筑技術快速發展，引領房地產發展的綠色風。納米材料、碳纖維、玄武巖纖維等新材料新技術的應用，為推動房地產供給側結構性改革提供了物質技術支撐。2.現代信息技術快速成長，助推進入智慧地產發展新時代當前，我國北斗導航技術、地理信息系統、遙感技術、互聯網技等現代信息技術取得了長足發展，有力推動了智慧城市、智慧社區、智慧家居發展，“互聯網+房地產”新業態新模式不斷涌現。我國住宅市場已經經歷了從毛坯1.0時代、簡單精裝2.0時代到實現家電產品遠程控制的智能家居3.0時代，現在正在進入高效、便利的智慧社區4.0時代。這對房地產行業提出轉型發展的迫切需求，也出現了新的階段性機遇。地產企業要主動抓住用戶小區視覺的需求、生活配套的需求、生活便捷的需求，充分利用現代信息技術，創新智慧化模式，實現房地產跟互聯網的有機結合，推動智慧地產發展。第五節自然環境隨著工業化和城鎮化的快速推進，我國土地、水資源等自然資源越來越稀缺，生態環境壓力加大，人們環保意識和環保要求不斷提高，房地產發展面臨著新的約束和新的考驗