玉林市商品住宅價格影響因素分析摘要：房地產行業作為國民經濟運行的重要產業，其變化因素一直是該行業理論及實證分析的重點。因此，分析房地產價格的影響因素，對房地產開發戰略有重要意義。本文立足于宏觀和微觀兩個因素，運用2005-2012年的數據，運用ｓｐｓｓ軟件，通過可靠性分析、相關性分析、回歸分析、線性分析等，分析了影響玉林市商品住宅的因素，并提出價格調控的對策。關鍵詞：商品住宅價格影響因素ｓｐｓｓ分析價格調控引言近年來，隨著經濟迅猛發展和商品住宅開發規模的不斷擴大，玉林市商品住宅價格也出現了較大波動，對經濟社會發展產生了明顯的影響。結合玉林市的具體情況，選取了對玉林市房地產價格影響較大的宏觀因素和微觀因素進行分析。玉林市市商品住宅價格影響因素分析（一）宏觀因素從城鎮居民人均可支配收入、GDP、實際銷售面積、新開工面積、人口數等宏觀指標對玉林市商品住宅影響因素進行分析，利用spss軟件對相關數據做SPSS分析，其收集數據如表１：年份商品房平均售價（元/平方米城鎮居民可支配收入（元）GDP實際銷售面積新開工面積人口數（萬）200513588297359.639.1737550.4200617381017541310083609.32007163312202507.4137636252008172214156605.912582.1641.72009226415827682137154653.42010280017642835.8241419671.220113460195901032.47199.5210.09684.8420123600221711120.48238.87359.8691.87數據來源：２００５－２０１２玉林市國民經濟和社會發展統計公報玉林統計局玉林房產信息網玉林房地產協會１、可靠性分析結果如表２和表３：標度：所有結果案例處理匯總N%案例有效8100.0已排除a0.0總計8100.0a.在此程序中基于所有變量的列表方式刪除。表3：可靠性統計量Cronbach'sAlpha項數.7307通過可靠性的分析，a=0.730>0.7,上述數據可信度比較高，說明所選的變量城鎮居民人均可支配收入、GDP、實際銷售面積、新開工面積、人口數這幾個宏觀因素的數據可以進行價格影響因素分析的。2、相關性分析如表４：相關性商品房平均售價城鎮居民可支配收入GDP實際銷售面積新開工面積人口數商品房平均售價Pearson相關性1.950**.979**.880**.819**.871**顯著性（單側）.000.000.002.006.002平方與叉積的和5.265E+062.732E+071.667E+06374158.173713625.819245073.344協方差752178.4113.902E+06238084.32653451.168101946.54635010.478N888888城鎮居民可支配收入Pearson相關性.950**1.987**.920**.815**.951**顯著性（單側）.000.000.001.007.000平方與叉積的和2.732E+071.569E+089.170E+062.136E+063.874E+061.460E+06協方差3.902E+062.242E+071.310E+06305092.673553454.654208640.178N888888GDPPearson相關性.979**.987**1.898**.805**.910**顯著性（單側）.000.000.001.008.001平方與叉積的和1.667E+069.170E+06550061.198123444.999226619.86282795.561協方差238084.3261.310E+0678580.17117635.00032374.26611827.937N888888實際銷售面積Pearson相關性.880**.920**.898**1.914**.928**顯著性（單側）.002.001.001.001.000平方與叉積的和374158.1732.136E+06123444.99934336.95964292.65321095.231協方差53451.168305092.67317635.0004905.2809184.6653013.604N888888新開工面積Pearson相關性.819**.815**.805**.914**1.756*顯著性（單側）.006.007.008.001.015平方與叉積的和713625.8193.874E+06226619.86264292.653144033.77835193.981協方差101946.546553454.65432374.2669184.66520576.2545027.712N888888人口數Pearson相關性.871**.951**.910**.928**.756*1顯著性（單側）.002.000.001.000.015平方與叉積的和245073.3441.460E+0682795.56121095.23135193.98115045.232協方差35010.478208640.17811827.9373013.6045027.7122149.319N888888通過ＳＰＳＳ的相關性分析知道，商品住宅的平均售價與城鎮居民人均可支配收入、GDP、實際銷售面積、新開工面積、人口數的相關系數分別為0.953、0.979、0.987、0.880、0.819、0.871，t檢驗的顯著性概率都接近0，而且都小于0.01，表明這6個指標之間具有較強的正相關關系。３、回歸分析如表５、６、７、８：輸入／移去的變量模型輸入的變量移去的變量方法1人口數,新開工面積,GDP,實際銷售面積,城鎮居民可支配收入a.輸入a.已輸入所有請求的變量。表６模型匯總模型RR方調整R方標準估計的誤差1.992a.983.942208.73959a.預測變量:(常量),人口數,新開工面積,GDP,實際銷售面積,城鎮居民可支配收入。表７Anovab模型平方和df均方FSig.1回歸5178104.44651035620.88923.768.041a殘差87144.429243572.214總計5265248.8757a.預測變量:(常量),人口數,新開工面積,GDP,實際銷售面積,城鎮居民可支配收入。b.因變量:商品房平均售價表８系數a模型非標準化系數標準系數tSig.B標準誤差試用版1(常量)-4262.5355021.546-.849.485城鎮居民可支配收入-.279.188-1.523-1.488.275GDP6.3482.2772.0522.788.108實際銷售面積-5.1996.728-.420-.773.520新開工面積2.2151.994.3661.111.382人口數10.55410.491.5641.006.420由以上表格得知，商品住宅的平均售價對城鎮居民人均可支配收入、GDP、實際銷售面積、新開工面積、人口數有密切的依存關系。

４、KMO和Bartlett的檢驗如表９：取樣足夠度的Kaiser-Meyer-Olkin度量。0.65Bartlett的球形度檢驗近似卡方49.807df10Sig.0其中KMO=0.650>0.05,同時檢測值49.807，說明所選變量適合做因子分析。表１０解釋的總方差成份初始特征值提取平方和載入合計方差的%累積%合計方差的%累積%14.55891.16591.1654.55891.16591.1652.3006.00197.1663.1152.30699.4724.022.43799.9095.005.091100.000提取方法：主成份分析。依據表１０，特征值大于1的只有一個，且因子變量對規一化后5個變量的信息解釋能力高達91.165%，因此用這個因子變量來解釋規一化后的因子是可行的。表１１成份得分系數矩陣成份1城鎮居民可支配收入.215GDP.212實際銷售面積.214新開工面積.197人口數.209提取方法:主成分分析法。依據表１１的成分得分系數矩陣，得到宏觀因子系數和，用Ｚ表示，Ｚ=0.2158*城鎮居民可支配收入+0.212*GDP+0.214*實際銷售面積+0.197*新開工面積+0.209*人口數。（二）微觀因素微觀因素包括建筑環境、建筑屬性、區位屬性，具體選取了2010-2012年在售的幾個居住小區的相關數據，以此分析微觀屬性對商品住宅價格的影響。運用SPSS軟件分析如表１２：從表12的相關性分析結果來看,商品住宅價格和所在小區的綠化率、戶均車位數、樓盤離中心廣場的距離（CCD）、樓盤離商務中心的距離（CBD）、周邊幼兒園、醫院、銀行、超市和內部配套設施這些微觀因素關系顯著。首先和與房價負相關相關系數分別為CCD和CBD，這說明越接近市中心和中心商業區的地段房價越高。其次，玉林市商品住宅價格和小區的綠化率顯著正相關，其顯著程度遠大于房價和戶均綠化面積的關系。再次，玉林周邊的醫院、超市和銀行數量都與商品住宅價格呈正相關關系。醫院和超市數量與房價相關性較強，而銀行數量與房價相關性較弱，這說明人們對生活的便利性和身體健康需求非常看重。由于網上銀行的存在和現代金融服務的便捷，人們對實體銀行的需求較小。同時，從教育資源便利性方面來看，幼兒園數量和房價正相關且關系顯著，而中小學、大學數量與房價的關系不顯著。最后，戶均車位數和內部配套設施都和房價高度正相關，戶均車位數與房價正相關，因為隨著生民生活水平的提高，私家車已成為一種定勢。玉林市商品住宅價格調控建議從需求角度來看，玉林市商品住宅價格上漲與居民對商品住宅的剛性需求和投機需求旺盛有關。近年來，玉林市經濟蓬勃發展，拉動當地GDP快速增長，城鎮居民的人均可支配收入逐漸增高。隨著城市人口數量的增加以及居民收入的增加，對商品住宅的剛性需求不斷攀升。同時，由于近年來玉林地區居民生活水平不斷提高，通貨膨脹預期使得居民的投機型住房購買需求不斷增加。從供給角度來看，近年來玉林市商品存量房面積和新開工面積不斷下降，也導致玉林商品住宅價格快速上漲，即商品住宅的銷售面積近幾年來和開發面積相差不多，導致地區存量房越來越少。政府應把有形的手和無形的手有效結合起來，加強對房地產行業的管理，控制商品住宅價格在一定范圍內波動。首先立足于提高城鎮居民人均可支配收入和ＧＤＰ，建立完善的勞動報酬機制，加大提高最低工資標準的力度，大幅度提高勞動報酬分配的比重。在分配環節縮小城鄉居民之間的收入差距，增大政府財政收入在公共產品領域的支出，改善社會保障和福利體系，切實提高城鎮居民的可支配收入和ＧＤＰ，從而提高人們對商品住宅的購買力。其次，加大新開工面積的幅度和加強對人口的控制，確保滿足房地產市場的剛性需求，從而達到有效控制房價的效果；最后，基于玉林市居民對小區生活便利性等資源需求迫切的現實，政府在市政規劃時應充分考慮綠地面積、中心廣場等配套工程的合理布局，幼兒園等教