標準化物業管理方案目錄一、項目概況二、物業管理服務模式三、管理目標及服務承諾四、前期介入方案五、組織架構六、人員培訓七、安全管理方案八、售后服務方案九、二次裝修管理方案十、綜合配套服務十一、社區文化活動十二、物業管理費測算項目概況項目名稱：位置：占地面積：總建筑面積：住宅面積：綠化面積：停車位：總戶數：特色：配套設施：智能化系統：商業設施：管理用房和居委會用房：其它;物業管理服務模式正南物業將秉承“百年誠信，至尊服務”的物業管理追求，和“以人為本、以客為貴”的企業服務理念，為業主提供優質的物業管理服務，創造高品質的生活空間。根據項目特點和客戶群定位，**項目將特別提出全新的“三到”特色服務，以用戶滿意服務理念作為切入點，進一步創新物管思路，濃縮物管精華，將物業管理服務引向更高、更深的境界。服務模式定位與釋義“安全”——體現嚴密、高效的安全防范體系，將充分保障每位業主安全，令業主的生活因此而高枕無憂。“舒適”——用優質服務為業主創造溫馨的生活工作環境。“高效”——為業主們提供高效快捷的物業管理服務。服務內容:2.1安全居家安全管理采取人防、技防有機結合，技防設施具體包括以下內容：閉路電視監控系統（與周邊紅外線對射報警系統的聯動報警監視功能）、停車場管理系統、門禁管理系統、居家防盜報警系統、樓宇聯網可視對講系統、周邊紅外線對射報警系統、樓層緊急對講系統、電子巡更管理系統，形成完備的智能化技防網絡，筑就社區牢固的安全屏障為長期外出或其它原因需要加強安全防衛的業主家庭，通過單獨安裝智能化無線報警器，或者提供特別安全服務，為長期外出的業主免除后顧之憂。2.2舒適生活舒適生活服務在實際操作中體現為業主與指定客戶服務人員之間一對一的訴求與服務關系。我們通過以下手段和服務措施來加以落實：、酒店式家政服務由管理處指定的專業家政服務公司提供鐘點式服務，承擔業主的各類家庭瑣事，包括：家庭清潔、清理；地板及真皮沙發打蠟、拋光、地毯清潔；衣物洗熨；消殺、除蟲；特別物品或房間消毒；老幼病殘陪護；家庭寵物花木養護；室內插花、藝術裝飾；水電設施安全檢查；烹調；家庭維修。、家庭派對服務為需要舉行私家派對的業主，根據業主的身份、要求及來賓的群體不同，提供派對策劃、現場布置、音響提供、中西美食制作、服務提供、代請樂隊等全方位派對服務。、信息服務在小區的顯要位置設置電子顯示屏。每天播出當日的天氣以及各方面的信息提示，方便業主出行和及時了解管理狀況.2.3物業維護、物業維護服務適用于全體業主，特別針對長期不居住在小區的業主。根據物業的裝修和使用情況，簽定協議后，安排人員定期進行通風、清潔、設備、設施養護的專業物業維護服務，使長期無人居住的物業保持良好的、隨時可以使用的狀態。、房屋健康服務建立房屋健康檔案，跟蹤管理業主私家物業和使用狀況、建立私家物業的管理分類檔案、居家設施設備的維修保養記錄檔案、定期進行房屋健康診斷和評估，提交健康管理報告，為業主提供私家屋宇安居管理服務。2.4悠閑假日2.4.1、親子休閑活動如開辟親子種植樂園，組織親子游戲與運動。2.4.2、社團沙龍活動適用于全體業主，特別針對有高雅愛好的業主。舉辦各種音樂沙龍、鋼琴沙龍、集郵沙龍等活動，將各種高雅活動的愛好者聚集起來，形成小區高雅脫俗的藝術生活氛圍。、主題派對活動適用于全休業主。開展節日party等2.5健康生活．業主健康關注檔案建立業主的個人健康檔案、跟蹤業主健康動態、組織業主心理及身體健康狀況評估服務，定期組織體檢及體質測定，根據業主身體健康狀況適時提供健康預警、提供在飲食、起居、運動選擇等方面的合理建議。．居家環境質量監測服務定期對小區公共區域、環境進行空氣質量監測、檢測空氣溫度、濕度、純凈度以及有害氣體含量，保證業主高品質的生活質素。2.6無限生活顧客非常規生活服務需求均可通過我們的服務來實現,可以使業主享受到尊貴的服務.我們也可以通過提供類似超前服務來謀求提高顧客滿意度。、“愛心大使”服務協助業主進行慈善捐助活動，由管理處與各慈善機構聯系接洽，代理捐助事宜，并組織以“感受貧困”為主題的家訪活動，使業主獲得事業之外的成就感，并籍此教育子女。2.6.2、“另類體驗”服務組織業主旅行團，開展主題式旅行活動，如：境內外專線旅行、親子旅行、蜜月旅行、游艇旅行、自駕車旅行等：組織業主參加另類探險、生存體驗活動，如：登山、越野、潛海、極限挑戰、生存體驗等，以滿足業主豐富閱歷，品味百味人生的愿望。管理目標及服務承諾1.目標定位:從入伙之日起就按照“全國優秀示范小區達標標準”進行管理。小區內無因物業管理責任造成的重大治安案件；業主對物業管理服務的滿意率為96%；信息處理及時率為100%；設施設備完好率99%；房屋零修、急修及時率100%；投訴處理率100%。2.服務承諾:序號內容達到方式1通過ISO9002質質量體系的認認證培訓員工對質量體體系的認識，通通過健全、規規范內部管理理制度來提高高員工服務意意識，順利通通過認證2成為國家級物業管管理優秀示范范小區以高于考評標準的的要求來進行行日常管理工工作，3盡顯尊貴的“三到到”特色服務的的實現，得到到小區業主的的認同加強員工培訓，使使管理模式和和特色服務成成為小區的亮亮點。4每季度公開一次的的《公開管理理報告》制度度在公布一周內，管管理處主任在在會所公開接接受業主的質質詢；5業主所有疑問、意意見、建議及及投訴要在十十五分鐘得到到安排或答復復；“首接負責制及時處處理、限時報報告”流程的落實,員工服務意意識的提高,保證服務的的及時性.6在物業法規規定期期限內成立業業主委員會積極宣傳，現實面面對，作好與與業主溝通交交流。前期介入前期介入是完善物業設計、保證工程質量、促進物業銷售、確保物業接管和提高物業服務質量的重要環節。我們將秉承和運用正南物業物業前期介入的成功經驗，為開發商、業主提供全方位的物業管理服務。在新項目管理部領導和協助下成立項目前期介入工作組。該小組參與相關管理策劃和方案編寫工作，為項目的銷售和工程建設提供配合，盡快使管理人員熟悉小區物業環境和特點，便于順利開展各項后期物業管理工作。前期介入的內容工程介入安全介入會所介入樣板房介入營銷服務介入物業接管制定物業管理方案了解樓盤知識工程介入由新項目部強弱電工程師、土建工程師以及相關工程技術人員組成工程組，參與工程設計、跟進，參加地產項目部的業務交流，每周一次的現場巡視，每月一次物業狀況進展匯報。工程施工階段物業公司派出的工程前期介入人員進駐現場，熟悉小區規劃建筑設計、管網設計、功能設計狀況等；在施工過程中，進駐人員對現場施工狀況進行記錄，特別對施工變動部分認真記錄，以備日后維修工作，并結合物業管理實際，在工程施工中對部分不適應或不利于日后物業管理的設計或個別部位向發展商及時提供參考的修改意見；新項目管理部與管理處每周一次現場巡視，召開分析會議，掌握工程基本情況；進駐工程的工程人員，須每周參加地產召開的工程例會掌握情況，以便對未來物業管理策劃方案進行不斷的修正、完善；進駐工程現場的管理處技術人員，重點跟蹤電梯、供、配電、給排水、供氣等設備的安裝和管網布置，設備功能要進行全面掌握；新項目管理部強弱電工程師，跟蹤智能化系統的安裝、調試，并向安裝單位技術人員學習基本技術，全面了解功能，以便日后的維修；管理處園林綠化跟進人員，要經常到現場進行全面了解，對照類似項目的綠化情況，提供合理化建議。安全介入公司根據項目要求，派出精干安保隊伍進駐現場，維護施工現場的安全秩序；保安人員嚴格控制非許可人員進入施工現場；保安人員對施工現場、施工物品起到秩序維護作用；保安人員對會所、樣板房物品的秩序維護；保安人員對許可參觀人員的引導和車輛停放指揮；保安人員對施工車輛的管理；保安人員對小區施工人員的安全管理；保安人員對非施工時間的人員、車輛管理。配合地產營銷開展形式都樣的業主聯誼活動成立項目社區聯誼活動組，配合地產開展業主聯誼活動做好策劃、組織落實工作，同時借助活動的推廣，加強樓盤的宣傳，發掘潛在客戶群；做好物業管理和會所服務介紹，增進業主對物業管理的理解和配合；做好與售樓人員的業務交流，解決好售樓與物業管理的銜接工作；充當發展商與業主溝通的橋梁，積極主動地把業主在樓盤銷售中對小區規劃、設計的合理要求及時反饋發展商，充分做好協調溝通工作。接管驗收進駐人員根據現場進度情況，每周向新項目管理部、管理處上報工程進度信息；進駐人員根據物業管理的實際情況及業主需求向地產工程部提出合理化建議，諸如垃圾房、綠化用水、垃圾桶擺放、設備設施標識等，配合發展商解決；在各項工程待交接時，進駐人員做好表格設計，對工程的各部分工作進行全面檢查，向地產提交檢查報告，待地產整改后，做好接管的各項準備工作；入伙前的一個月，公司人力資源部根據管理處需要招聘各崗位人員進行封閉式培訓，考核通過，確立上崗資格；入伙前一個月，管理處組織人員進行入伙培訓，按管理處入伙辦理程序、接管驗收程序等逐項進行準備工作；入伙前半個月與地產協商入伙具體事宜，嚴格按地產要求辦理各種準備手續，并向地產遞交入伙辦理方案；入伙前五天，管理處入伙資料、宣傳資料準備就緒；入伙前三天，管理處督促清潔、綠化外包單位進入現場，對小區進行全面清理；新項目管理部協助物業管理處與地產簽定《前期物業管理合同》；根據項目要求編制住宅管理資料、業主公約、裝修管理規定、物業管理手冊等；與地產協商設立管理處辦公場地，配置管理辦公用品。組建前期介入工作組七、前期介入工作流程組建前期介入工作組工程介入物業宣傳資料的整理、歸檔制度建立提交合理化建議物業進度統計現場跟蹤、記錄智能化介入功能設計管網設計工程規劃保安介入會所管理協作營銷組織開展工作擬定物業管理方案了解樓盤知識工程介入物業宣傳資料的整理、歸檔制度建立提交合理化建議物業進度統計現場跟蹤、記錄智能化介入功能設計管網設計工程規劃保安介入會所管理協作營銷組織開展工作擬定物業管理方案了解樓盤知識管理處人員組織架構正南物業充分發揮正南物業雄厚的技術資源優勢和人才優勢，在為項目的管理人員配置上，精心選拔經過多年物業管理行鍛煉的青年管理中堅和技術骨干組成管理層，并高標準外聘一專多能的操作層人員，保證管理隊伍的高素質和精干高效．在管理隊伍建設上，我們將采用規范管理和人性化管理相結合的方式，運用激勵機制，充分調動全體員工工作積極性，結合獎勤罰懶手段，并實施末位淘汰制，保持隊伍的高昂的生命力和競爭力，以確保管理目標得以實現．管理架構：管理中心管理中心總經理客服部安全管理部工程部客服部安全管理部工程部環境監管安全管理售后服務部工程維修部環境監管安全管理售后服務部工程維修部財務客戶服務監控中心會所商務人員架構：管理中心總經理（1人）：總管日常管理工作客戶服務部（人）：監控室人（管理員人，智能化管理員人）會所商務人（不包括樣板房服務人員）財務人（會計1人，出納1人）工程部（人）:工程維修人，售后服務人安全管理部（人）：安全管理人環境監管1人共計：人人員培訓高素質人才是實現物業管理現代化的基本條件，正南物業本身雄厚的技術資源和豐富的人才資源使正南物業在人員配置上游游刃有余。即便如此，現代社會發展的特性要求我們一方面必須加強人才交流和引進，一方面必須時時刻刻進行員工培訓，才能跟上時代步伐。正南物業將自身的員工培訓作為創建管理處核心軟件之重要工作來抓，形成一個自我培訓、自我開發人才機制，通過持續提高員工素質、專業技能，以促進管理工作、服務工作、經營工作水平的不斷提升。1、培訓目標提高全體員工的基本素質和專業水平，適應本職崗位和新技術發展的需要，不斷吸收和更新管理思想，適應現代化的發展，從而滿足住宅小區管理和服務的最高要求。目標如下：1.1各業務、專業人員的持證上崗率100%1.2中高級職稱人員占管理人員比率30%1.3大中專以上學歷占管理人員比率70%1.4各類人員培訓合格率100%2、培訓方式2.1組織保障設置兼職培訓工作作人員，建立立管理處員工工教育培訓工工作體系，準準確識別培訓訓要求，制定定年度培訓大大綱，月度培培訓實施計劃劃，編制內培培教材，并組組織落實。建建立員工培訓訓檔案，規定定考核辦法，將將員工的培訓訓績效與工資資獎金、晉升升、淘汰緊密密掛鉤，創造造一種積極求求知、努力向向上、不進則則汰的工作氛氛圍。2.2方式：開展全全員培訓，分分層次、分類類別、分階段段實施，內培培、外培、自自學形式相結結合。按階段劃分：入職職培訓、上崗崗培訓、在職職培訓；按層次劃分：主要要管理層、一一般管理層、專專業技術作業業層3、培訓內容3.1按階段劃分分入職培訓：A.管管理處小區概概況B.管理處質量量體系概況，管管理處規章制制度、質量方方針、質量目目標；C.物業管理基基礎知識及服服務特性D.安全教育、消消防知識；E.員工守則、言言行規范上崗培訓：A.本本部門、本崗崗位職責B.本崗位作業業指導書；C.本崗位業務技能、應應知應會培訓訓。在職培訓：A.本本崗位業務技技能，技術提提高學習；B.相關崗位業業務概要，技技能培訓；C.了解相關法法律法規。入伙培訓：A、入入伙流程；B、法律法規規；C；相關知識識等3.2按人員層次次劃分主要管理層：A..物業管理理理論學習；B.企業管理、城城市社會學、房房地產經濟學學等實務理論論的學習：C.了解計算機機等現代科學學技術知識；D.物業管理條條例、經濟合合同法等有關關法律、法規規的學習。一般管理層：A.本本崗位專業技技術知識、專專業職稱培訓訓；B.物業管理理理論學習，上上崗取證培訓訓；C.相關法律法法規知識；D.質量體系相相關程序文件件，作業指導導書；專業技術作業層：：A.上崗取證培培訓；B.崗位業務、技技術技能培訓訓及崗位競賽賽；C.質量體系相相關程序文件件，作業指導導書學習；D.了解相關法法律法規；4、培訓安排（計劃）4.1接管過渡期期的人員培訓訓為使項目全體人員員在接管過渡渡期中能迅速速適應新的管管理環境，消消除調整期的的各方面疑慮慮和不適，盡盡快進入狀態態，開展各項項工作，接管管前公司將組組織強化性的的集中上崗培培訓，具體計計劃如下：日期培訓內容講師/部門培訓對象接管總動員、公司司發展概況、質質量方針、管管理處組織架架構及主要管管理人員介紹紹行政部管理處全體人員**二期管理目標標及模式培訓部管理處全體人員公司及花園城市管管理規章制度度、崗位責任任制人事行政部管理處全體人員**二期房屋、設設備、設施及及場地情況工程管理部管理處全體人員**二期接管工作作知識管理處主任管理處全體人員**二期便民服務務標準及作業業程序家政服務中心管理處全體人員公用設施及設備維維護標準及作作業程序工程部維修工**二期治安保衛衛工作目標及及作業程序安全管理部管理處安管員智能化系統基礎知知識智能化小組維修工、安管員清潔衛生、園林綠綠化標準及作作業程序經營服務部保潔員綠化工ISO9002質質量體系知識識品質管理部管理處全體人員服務意識、職業道道德、言行規規范、公眾形形象、儀容儀儀表教育管理處主任管理處全體人員軍事訓練安全管理部安管員正南物業物業應急急反應機制專專題培訓品質管理部維修工和安管員如何做好入伙工作作拓展管理部管理處全體人員住戶裝修管理知識識培訓拓展管理部管理處全體人員4.2接管后人員員培訓接管后，隨著管理理處各項工作作的順利開展展，員工培訓訓應步入常規規運作，管理理處一方面積積極參加公司司和部門組織織的培訓，另另一方面將根根據員工的素素質狀況組織織員工的常規規性在崗培訓訓。培訓內容容如下：日期培訓內容主講人/機構培訓對象員工職業道德、服服務意識教育育培訓企劃培訓部管理處全體員工文件記錄與檔案管管理培訓人事行政部管理處全體員工與住戶溝通的技巧巧管理處管理處全體員工住戶違章處理工程部全體員工社區文化活動管理理拓展管理部管理人員投訴處理規定管理處管理人員創優考評標準培訓訓管理處管理處全體員工ISO9002基基礎知識培訓訓品質管理部全體員工法律知識講座管理處全體員工消防訓練、演習和和急救常識培培訓管理處管理處全體員工入伙前強化培訓計計劃序號培訓目錄培訓內容培訓要求培訓教師參加人員培訓時間培訓課時備注1應知應會物業基本情況、物物業管理基本本常識等熟練掌握全體人員4小時2住戶手冊住宅使用說明書前期物業管理手冊冊業主公約裝修管理規定服務手冊掌握手冊內容了解相關運作能熟練運用相關知知識解答客戶戶問題全體人員4小時3入伙資料培訓入伙流程資料填寫資料分裝接待禮儀相關收費熟練掌握入伙流程程正確填寫.分裝資資料掌握所有收費依據據、項目、流流程正確運用接待禮儀儀管理員、部分服務務員4小時4禮儀禮節培訓規范語言規范行為規范形象工作中能熟練運用用規范語言.規范行為樹立良好企業形象象全體人員2小時5服務技巧物業管理服務的內內容提供物業管理服務務過程中應注注意事項服務技巧在物業管管理過程中的的應用了解物業管理內容容熟練運用服務技巧巧在物業管理理過程中掌握服務技巧要點點能運用服務技巧處處理相關問題題全體人員4小時6物業管理答疑培訓訓與物業管理有關的的相關知識與物業管理有關的的法規、條例例能熟練運用相關知知識解答客戶戶問題能熟練運用相關法法規回答客戶戶問題全體人員與1合并7物業基本情況培訓訓設施、設備運作物業建筑、結構、水水、電知識熟練掌握設施、設設備運作了解物業建筑的相相關知識維修技工2小時8維修作業技能培訓訓維修操作流程技能培訓了解設施、設備掌握維修養護程序序技能在工作中得到到熟練運用維修技工8小時9物業管理法規條例例國家物業管理法規規條例深圳物業管理法規規條例與物業管理有關的的法律條令相關規定、標準等等基本了解、部分熟熟悉、重點掌掌握全體人員4小時10消防管理培訓消防設施簡介消防知識培訓技能操作培訓了解小區消防設施施布局熟悉消防相關知識識掌握消防設施技能能操作全體人員4小時11裝修現場管理裝修基礎知識小區裝修相關規定定裝修監管知識裝修現場記錄掌握裝修現場管理理基礎知識掌握裝修現場管理理技能安管員、維修技工工4小時12突發事件處理培訓訓流程現場控制處理過程中應注意意事項掌握突發事件處理理流程達到有效地處理突突發事件之功功效全體人員4小時13安管員軍體培訓安管員根據人員到位情況況隨時進行14安管員上崗技能培培訓安管員15停車場管理培訓安管員16人員車輛進出管理理安管員同上17清潔、綠化標準培培訓清潔標準綠化標準環境監管技巧熟悉掌握標準熟練掌握環境監管管技巧充分運運用管理員4小時18房屋驗收建筑知識驗收流程驗收應注意事項掌握流程掌握房屋驗收技巧巧參與驗收人員2小時19圖紙識別參與驗收人員2小時20物業管理方案培訓訓公司理念管理處經營與運作作模式操作流程基本了解、部分熟熟悉、重點掌掌握4小時安全管理1、安全管理的指導導思想：（“四個三”原則）1.1三定：定人、定定崗、定責。1.2三防：人防防、技防、物物防。1.3三機制：激激勵機制、競競爭淘汰機制制、監督機制制。1.4三參與：員員工參與、住住戶參與、轄轄區警和居委委會參與。2、安全服務承諾2.1確保控制和和減少各種事事故的發案率率，把治安、消消防、車輛管管理等重大案案件的發案率率壓縮為零，為為客戶營造一一個舒適、安安全的居住、生生活環境。2.2確保小區內全全年責任治安安案件發生率率、違章刑事事案件發生率率、責任火災災事幫發生率率為0。2.3消防設施完完好率100%3、安全管理的實施施方案3.1崗位設置定人：主管1人，班長名，隊隊員名，共名名，分3班進行24小時值班。人人員經過培訓訓合格后方可可上崗。定崗：設固定崗，門門崗、巡邏崗崗。3.1.3定責：各各負其責，按按崗位工作流流程操作。3.2前期介入安安全管理加強對施工人員的的出入管理，實實行辦證、驗驗證制度。加強小區貨物出入入管理，對出出小區貨物一一律憑管理處處有效放行條條，經核實后后方可放行。3.2.3嚴格落實實裝修管理規規定，堅決杜杜絕各類違章章事件發生。比比如：裝修時時間、裝修配配置滅火器等等。加強小區施工人員員的現場管理理，堅決制止止在小區閑逛逛等現象發生生。加強小區車輛的管管理，堅決杜杜絕車輛亂停停放現象。4、哨位人員具體分布布樓棟大堂崗：9人人地面車輛、人人員出入崗：：2人地下車輛出出入崗：2人大門出入崗崗：1人人員出入側側門：1人地面巡邏崗崗：4人地下巡邏崗崗：3人商鋪外圍崗崗：1人機動崗位：1人5、智能化監控系統的的管理5.1人防：aa、人人監控控：結合“四個三”原則。b、重點監控控：在各要道道、崗亭，重重點監控。c、全天候監監控：監控值值班人員分三三班實行二十十四小時治安安值班，d、聯合監控控：家家戶戶戶安裝防盜裝裝置，一旦出出現可疑人、物物，自動報警警。5.2技防：智智能化網絡監監控系統，即即紅外線監控控、門磁報警警聯網、閉路路電視監控。5.3物防：防盜盜門、電子對對講等6安管體系三個機制制6.1激勵機制：：獎罰分明，鼓鼓勵見義勇為為，塑造小區區安全模范安安管員，物質質獎勵與精神神獎勵并重。6.2競爭淘汰機機制：在保持持安管隊伍相相對穩定的基基礎上，建立立競爭淘汰考考評機制，設設末位淘汰，激激勵上進，創創安全新品牌牌。6.3監督機制：：讓住戶參與與監督，讓住住戶給安管員員工作評分，選選出最佳、最最滿意的安管管員。7、建立三參與的安全全網絡7.1根據“互動動式物業管理理“的管理理念念，與住戶建建立安全公約約，全體住戶戶參與安全管管理群防群力力，發生可疑疑情況時，監監控中心即時時指揮相關人人員趕赴現場場處理。7.2管理處全體體員工、業主主“安全大使”，聯合參與與抓安全，一一旦發現可疑疑人員、物品品，立即報警警，及時處理理、控制。7.3與轄區派出出所、南山消消防大隊、通過電電話線、各崗崗位配備的無無線對講機。現現代化的通迅迅工具和設備備，建立安全全大網絡聯動動機制，以***二期監控控中心為指揮揮中樞，小區區安管部為基基礎，以公司司督察隊組成成為快速反應應力量及時有有效地控制各各類事故案件件的發生。8、制定科學的安防內內部管理方式式8.1科學全面，嚴嚴格目標管理理，一級抓一一級，層層抓抓落實，嚴格格的質量體系系及崗位任制制，建立健全全各項規章管管理制度。8.2嚴格的考核核、處罰、晉晉升、辭退制制度，多樣化化激勵隊員的的工作熱情。8.3及時細致的的思想教育工工作，團結向向上熱情飽滿滿的工作，確確保治安的正正常，工作秩秩序不受到干干擾和阻礙。8.4嚴格進行培培訓考核，合合格后方可上上崗，實行24小時巡視、巡巡查。8.5安管員巡邏邏時進行慢步步樓層巡查，分分時間段重點點巡查小區，尤尤其是在住戶戶上班期間。8.6采取多看、多多問、多查的的方法，不放放過任何一個個可疑點。8.7具體巡邏安安排按安管員員哨位進行合合理的布崗。8.8加強安管員的的法律教育，尤尤其是加強《治治安管理處罰罰條例》的學學習，增強其其法制觀念。8.9時刻牢記“住戶就是我我們的衣食”的宗旨，樹立“人人都是安安管員、人人人都是保潔員員、人人都是是管理員”的工作理念念，使隊員有憂患意識識，自覺按工工作流程進行行，干好本職職工作。8.10建立安官官員“安全予案“制度9、安全管理的主要內內容9.1治安管理實行24小時安管員巡邏值值勤，依據規規章制度、崗崗位職責把責責任層層落實實，小區門衛衛對出入小區區的外來人員員實行詢問、聯聯系業主、驗驗證登記，并并由班長、安安全主管負責責監督管理，如如有突發事件件發生，小區區內安管員2分鐘內到達達現場進行處處理。小區內安裝有以下下治安防范系系統A.防盜報警系統：小小區內設閉路路電視監控系系統、對講電電話系統，如如有報警情況況發生，保安安人員在2分鐘內趕到到現場，按規規定采取處理理措施并記錄錄在《值班情情況記錄本》上上，以備查閱閱。B.消防報警：由探測測器輸出信號號，控制中心心接受后，指指揮快速巡邏邏隊人員即時時趕到現場處處理事故，查查實處理后方方能復位。C.小區環境監視系統統、紅外線監監控系統：小區安裝全全功能對射式式感應器，以以提供對小區區出入口、周周邊停車場的的保安措施，真真正做到御賊賊于外，提高高整個小區的的安全性，由由控制中心24小時監控。D.小區車輛管理系統統∶車輛的出入入及收費采用用感應式IC卡自動管理理系統，對小小區住戶可用用IC月卡，對外外來車輛可及及臨時IC卡，所有IC卡均讀/寫、顯示、入入場信息的采采集、自動路路閘的起落控控制并保持與與收費主機的的及時通迅。9.2對小區內住住戶自行車、摩摩托車、汽車車的管理方式式.對小區內住戶的進進行導向存放放，集中看管管，發專用停停車場卡，車車輛進入時發發卡，出去時時收回，丟失失停車卡待情情況查實后，戶戶主出具證明明方可放行出出場。.汽車進出小區時須須在門衛停車車檢查、驗證證，確認無誤誤后方可放行。安管員在一個個月內必須記記熟記車輛的的車主和其它它有關情況。.對自行車、摩托車車不收車位費費，汽車收取取車位使用費費。9.3停車場管理理三車管理是一項重重要工作，安安管員實行24小時停車管管理工作，實實行巡查、看看護、登記記記錄，并由安安管班長、安安全主管監督督管理，確保保車輛安全。9.4消防管理.強化安管員的消防防意識，貫徹徹“預防為主，消消防結合”的方針，加加強消防宣傳傳力度。.堅持消防安全三不不放過的原則則，即：不查查明事故原因因不放過，不不清除火險隱隱患不放過，不不受教育不放放過。.管理處全體員工均均屬義務消防防員，定期進進行培訓和演演習，發現隱隱患及時處理理并通知管理理處，以確保保小區消防安安全。并定期期維護和檢修修消防設施，以以確保設備完完好無損，正正常運轉。9.5火警的處理理方案、當發生火警時，采采取有效措施施自救，把火火災撲救在初初期階段，立即撥火警電話“119”，并報告有有關單位的領領導，報警要要沉著、冷靜靜，把發生火火警的時間、地地點路名等到到詳細報告清清楚，避免講講錯或講不清清，給救火帶帶來不及時而而造成損失、切斷火警現場的的電源，找到到附近的水源源（消火栓）以以便消防人員到達現場時可可立即投入滅滅火。、搶救火場物資，特特別把貴重物物資、器材、資資料、易燃、易易爆物品等與與救火群眾一一起，盡快地地轉移到安全全地帶。、協助消防人員維維護好現場秩秩序，防止壞壞人趁打劫，對對群眾反映的的火災責任人人或重點可疑疑對象，要報報公安機關。總之，我們們有信心、有有決心在實踐踐工作中創造造了“優質、安全全、高效、有有序”和“用戶就是上上帝，質量就就是生命”的模式，以以住戶為中心心，堅持一手手抓安全及物物業管理，一一手抓精神文文明建設，樹樹立起深圳正正南物業物業業安管隊伍的的“文明之師、禮禮儀之師、威威武之師”的良好形象象。最終實現現住戶滿意、社社會滿意、企企業滿意。（九）**二期售售后服務方案案售后服務在房地產產市場的消費費環節中，實實質上是房地地產綜合開發發的延續和完完善，地產商商要在市場中中創立品牌，應應該使開發的的項目具備完完美的規劃設設計，完善的的售后服務，并并力爭使物業業升值，要做做到這一點，就就要把售后服服務作為物業業管理的一項項重要內容，代代表發展商為為業主（住戶戶）提供及時時、便利的售售后服務，以以提高自身樓樓盤的吸引力力，樹立發展展商的品牌形形象。為此，特特制定以下***二期售后服務務方案：**二期售后服務務工作流程：：見附頁1：《***二期售后服務務工作流程》。2、編制工程保修范范圍和處理時時限。2.1保修責任的的認定：經鑒定為設計原因因引起之質量量安全隱患及及對住戶正常常使用之妨礙礙事件發生；；經鑒定為施工原因因引起之質量量隱患及對住住戶正常使用用之妨礙事件件發生；其它按國家規定與與住戶約定的的建設單位之之質量責任。2.2保修責任的的免除：住戶裝修改管、打打鑿墻、板、柱柱、外墻、因因裝修管道堵堵塞等原因引引起之房屋質質量問題；超出設計允許之不不可抗力事件件發生，如地地震、火災、臺臺風、戰爭等等引起的質量量破壞；超出設計允許之住住戶的不當使使用（如超出出樓板天面的的設計荷載）2.3保修范圍和和處理時限：：保修范圍保修期限答復時間處理時間基礎及主體結構70年60個工作日30－180個工作日屋面防水、有防水水要求的衛生生間、房間和和外墻面5年10個工作日30個工作日電氣管線、給排水水管道、設備備安裝和裝修修工程2年5個工作日7個工作日墻面、頂棚抹灰層層及面磚等飾飾面脫落1年5個工作日7個工作日地面空股開裂、大大面積起砂、面面磚松動1年5個工作日7個工作日門窗開啟不靈、翹翹裂、五金配配件損壞1年5個工作日7個工作日管道堵塞2個月3個工作日3個工作日安防設備6個月5個工作日10個工作日電氣開關、漏電保保護開關6個月5個工作日2個工作日3、**二期售后服務務人員架構及及崗位職責：：3.1**二期期售后服務部部設售后服務務工作人員1人，負責***二期房屋的各類質質量問題的處處理、跟蹤、回回訪，對***二期主任、新新項目管理部部售后主任負負責，代表管管理處工程部部與地產客服服中心、承建建商進行各項項工作業務的的聯絡、對接接，做好各項項售后服務工工作；根據售售后服務要求求完成**二期的各項售售后服務工作作。4、**二期售后服務務運作制度為了給**二期的的業主（住戶戶）提供優質質的售后服務務，特制定以以下運作制度度：4.1服務工作人人員不得無故故離開崗位，辦辦公室應保證證上班時間有有人接待到訪訪的住戶，下下班時間有電電話錄音。4.2住戶的任何何咨詢和投訴訴，售后服務務工作人員必必須禮貌接待待。4.3首先接待住住戶投訴的人人即為責任人人，不得推委委。4.4售后服務工工作人員接到到投訴后，應應到現場了解解情況，分析析原因，并做做好記錄。4.5對有效投訴訴，應給住戶戶一個處理問問題的期限，并并立即通知責責任單位進行行處理，處理理過程由監理理單位協助監監督，售后服服務工作人員員應跟蹤處理理情況，處理理結果由管理理處和業主驗驗收。4.6責任單位接接到售后服務務工作人員的的通知后，應應在24小時內到達達現場。如責責任單位不按按規定時間處處理保修問題題，售后服務務工作人員可可另行安排施施工單位處理理，費用從責責任單位保修修金中扣除，售售后服務工作作人員應做好好記錄及辦理理有關手續。4.7對重大問題題，售后服務務工作人員應應立即將情況況上報，經管管理處主任、新新項目管理部部審批后組織織施工。4.8對無效投訴訴，售后服務務工作人員要要釋清楚原因因。4.9售后服務人人員對各類房房屋質量問題題的處理結果果應及時進行行回訪，并將將所有資料存存檔。5、**二期售后服務務人員崗位職職責5.1售后服務務工作人員全全面負責***二期售后服務務工作的計劃劃、組織、檢檢查、監督，對對正南物業地產產、正南物業業物業和業主主直接負責，保保證售后服務務各項工作正正常運作。5.2受管理處、工工程部的統一一安排進行工工作。5.3組織做好業業主回訪工作作。5.4做好售后服服務部辦公室室的內務、資資料整理存檔檔工作。6、售后服務質量記錄錄表：見附頁2：《售后后服質量記錄錄表》。**二期售后服務務工作流程1、業主親自到管理處2、業主電話業主信息3、公司轉來4、業主委員會轉來5、地產公司轉來6、房屋交接驗收簽認表監控中心工程部信息接受售后服務部問題分類地產客戶服務中心承建商履行保修義務，實施保修，售后服務部跟蹤重大問題，向主管領導匯報。主管領導作出決定，售后服務部實施。向業主（住戶）反饋處理結果售后服務工作人員對保修工程進行回訪，填寫意見資料整理、存檔無效投訴反饋處理情況轉發上報轉發監控中心工程部信息接受售后服務部問題分類地產客戶服務中心承建商履行保修義務，實施保修，售后服務部跟蹤重大問題，向主管領導匯報。主管領導作出決定，售后服務部實施。向業主（住戶）反饋處理結果售后服務工作人員對保修工程進行回訪，填寫意見資料整理、存檔無效投訴反饋處理情況轉發上報轉發禮賓安管禮賓安管售后服質量記錄表表編號受理時間投訴類別無效類□咨詢類□□保修類□設計類□營銷類□物業類□其它□客戶姓名客戶地址聯系電話信息來源受理人員處理時間客戶反應情況12345（不夠可附頁）調查情況及處理方案跟蹤情況處理結果客戶回訪意見□滿意□基本本滿意□不滿意客戶建議：客戶簽名：：（十）二次裝修管管理方案為了確保房屋結構構安全、外觀觀統一、美觀觀、達到有關關衛生、環保保的要求和便便于日后房屋屋修繕，根據據**二期的房屋特特點，推行建建立“房屋健康檔檔案”的特色服務務，為業主的的美好家園提提供更全面的的管理，制定定以下二次裝裝修管理方案案。入伙前的裝修準備備階段1.1裝修宣傳將建設部《住宅室室內裝修管理理辦法》和《深深圳市家庭居居室裝修管理規定》中有有關家居裝修修的規定要求求匯編成冊，以以及將《***二期裝修指南南》、《***二期裝修流程程》在辦理入入伙手續時發發給每位業主主，讓業主了了解家居裝修修規定及禁止止進行的裝修修項目。向業主推介**二二期的特色服服務——房屋“健康”檔案.1房屋“健康”檔案從第一次申請請裝修開始建建立，以戶為為單位建檔；；.2再次裝修時必須重重新申報，并并將全部裝修修內容及監控控記錄存入房房屋“健康”檔案；.3當業主變更時，仍仍保留原有房房屋“健康”檔案；.4房屋“健康”檔案在房屋使用有有效期內長期期保存。（3）**二期的裝修監監管實行“樓棟分管責責任制”，責任到人人，指定專人人對各樓棟的的裝修工程實實行全方位跟跟蹤服務。2、裝修培訓2.1請裝修專業業人士為業主主在裝修設計計、材料選用用、工程施工工管理及預算算等多方面提提供專業意見見；并組織幾幾家有合法資資質、信譽良良好的裝修公公司供業主選選擇；2.2管理處組織織全體裝修管管理人員（包包括維修技工工和安管員），進進行裝修規范范的學習，并并結合小區的的房屋結構特特點，統一空空調室外機的的安裝位置，窗窗花、不銹鋼鋼拉閘、防盜盜門的材料、規規格、式樣等等(可根據業主主需求的廣范范性結合市場場的新產品開開發提供幾款款式樣供業主主選擇)，以及安全全規范、衛生生要求（主要要是裝修垃圾圾的管理）、電電梯的使用等等。3、裝修保護3.1為保護公共共設施在裝修修戶搬運材料料必經的電梯梯入口，走道道、貨梯內鋪鋪設木制夾板板，作臨時性性保護；3.2規劃好各單單元門前場地地，指定臨時時材料堆放區區和停車通道道，既保證材材料運送到，又又保持通道暢暢通；3.3根據實際需需要制作一批批電梯運貨專專用小車，既既可以有效防防止裝修垃圾圾掉進井道，又又可以縮短電電梯上下貨的的停梯時間。4、裝修特設服務為現場安全全及長遠著想想，入伙時每每戶配備二個個滅火器，既既保證裝修施施工消防安全全，又作家庭庭防火之用。5、入伙后的裝修實施施階段：5.1裝修申請手手續辦理基本流程圖如下：：進行保護措施辦理施工人員出入證出入證開工前水電再驗收工程部審批遞交申請表及相關資料進行保護措施辦理施工人員出入證出入證開工前水電再驗收工程部審批遞交申請表及相關資料不批準裝修開工裝修開工“申請表”為“裝修修申請表”；相關資料包括：.1廣東省或深圳圳市、廣州市市等簽發的建建筑裝飾企業業《營業執照照》復印件（加加蓋公司印章章）；.2廣東省或深圳圳市、廣州市市等簽發的建建筑裝飾企業業《資質證書書》復印件（加加蓋公司章）。如如果業主所聘聘請的裝修隊隊無裝修資質質證書，應由由業主本人填填寫《**二期住宅裝修修業主擔保書書》；.3裝修公司負責責人身份證復復印件（審閱閱時可要求其其出示原件）；；.4裝修公司負責責人的《法人人代表授權委委托書》原件件（由裝修公公司簽發）；；.5工程圖紙（室室內平面圖、天天花平面圖、改改動部分的水水、電氣管線線圖均為1：100）；.6工程預算價格格及裝修稅務務登記表；.7施工區域防火火責任書。5.2、裝修的實實施和監控工程主管負責對裝裝修公司和裝裝修人員的資資質、資格進進行嚴格審核核把關；工程主管對裝修方方案、圖紙進進行全面審核核，根據業主主提供的裝修修資料及現場場了解的情況況，在接到申申請后的二個個工作日內提提出意見，對對不符合《***二期裝修管理理規定》及其其他相關法律律、法規的申申請項目，將將不合要求的的原因在申請請審批表上注注明并簽字后后交業主，要要求業主修改改施工設計圖圖，另行申請請；裝修時間規定：77：00—12：00，14：00—19：00；裝修施工實行憑證證進出，制止止野蠻、不文文明的行為；；維修技工（樓棟分分管責任人）和和安管員負責責對裝修過程程進行嚴格的的巡查和管理理，實行樓棟棟分管責任人人（維修技工工）與安管員員交叉管理的的方式，保證證每周裝修戶戶的現場維修修工至少檢查查記錄2次，安管員員巡視至少記記錄3次，將巡查查中發現的裝裝修存在問題題和應注意事事項向裝修負負責人提出，并并將巡查結果果記錄于《裝裝修巡查記錄錄表》；工程主管、班長定定期或不定期期對小區的裝裝修戶進行抽抽查或、全面面檢查，對超超出審批范圍圍的裝修項目目及時予以糾糾正、整改，對對違章裝修項項目不配合管管理處進行整整改的，由管管理處填發《違違反裝修規定定整改通知書書》；在監控過程中，發發現下列情況況，應要求業業主和施工單單位立即改正正：.1未按規定張貼貼《裝修申請請表》；.2未按規定的施施工時間施工工；.3超出申報范圍圍內的裝修項項目；.4違反《**二二期裝修管理理規定》及其其他相關法律律、法規的裝裝修項目。對裝修違章，管理理處將根據情情節輕重對責責任人作出如如下處理：.1責成限期修復復、糾正；.2采取有效的方方式責令停工工，賠償（公公共管理利益益）經濟損失失；.3對裝修違章情情節特別嚴重重的，取消裝裝修隊在小區區的裝修資格格，并將循法法律途徑追究究當事人的責責任；.4對違章裝修內內容、整改情情況、處理結結果全部如實實錄入房屋健健康檔案；裝修管理同安全管管理緊密配合合，由安管員員協助對裝修修工實行統一一管理（包括括治安、消防防等）。業主就裝修事項提提出請求協助助或幫助時，管管理處應予積積極考慮，充充分了解業主主提出的請求求，并給予協協助處理。定期對小區的裝修修工和保姆進進行消防安全全知識培訓和和小區內文明明行為規范教教育，減少不不安全隱患，確確保文明裝修修。5.3、裝修驗收收：裝修驗收采取以下下兩個階段，以以減少因隱蔽蔽工程質量而而引起日后的的管理不便。基層和隱蔽工程驗驗收：裝修公司應應該對基層和和隱蔽工程，請請管理處工程程維修人員進進行階段驗收收，經驗及合合格后，方可可進行隱蔽處處理（特別是是改動、移位位項目），并并由驗收人將將驗收結果記記錄在《裝修修巡查記錄表表》上；面層和竣工驗收：：由工程部派派員對所有裝裝修項目均已已完工的房屋屋進行驗收，重重點對外立面面的狀況（包包括衛生、排排煙管的安裝裝、空調的安安裝、窗花、不不銹鋼拉閘門門、防盜門等等）進行全面面驗收；對驗收不合格的裝裝修要求業主主及時責成裝裝修公司進行行整改，整改改完工后再進進行驗收，直直至驗收合格格；經驗收合格，可在在驗收合格后后10日內到管理理處退還裝修修保證金。5.4、將裝修的的相關資料和和記錄匯總并并存入房屋健健康檔案。將裝修的相關資料料和巡查記錄錄匯總并存入入房屋健康檔檔案，以便日日后對房屋進進行養護和管管理。6.裝修驗收后的的便利服務業主搬遷時管理處處將盡可能提提供幫助和便便利服務（如如電梯的限時時運貨在對住住戶影響不大大的情況下，可可以在住戶搬搬遷時適當放放寬時限。）管理責任：對二次次裝修發生的的違章裝修的的責任作如下下劃分：7.1樓棟分管責責任人是第一一責任人，要要負責對分管管樓棟的裝修修行為進行全方位的的管理，一旦旦出現違章裝裝修，第一責責任人首先要要介入違章裝裝修的處理工工作，并跟蹤蹤到處理結束束；7.2工程班長//主管要協助第第一責任人做做好違章裝修修處理的協調調工作；7.3安管員對違違章裝修行為為負有監視和和制止的責任任。**二期裝修流程程一、接待客客戶中心接待待業主申請裝裝修裝修企業：填納稅稅表，到個體體裝修隊:填納稅表,交3000元稅地稅局確認蓋蓋章押金,填寫《住宅宅裝修業主擔擔保書》業主、裝修隊填寫《裝修申請表》二、申報業主、裝修隊填寫《裝修申請表》 不符合查驗稅單查驗稅單查獲驗施工隊營業執照或資質書，或《住宅裝修業主擔保書》查驗裝修施工圖紙，審核裝修申請方案簽署裝修方案審批意見三、審批業主交納：１０００元業主交納：１０００元施工隊交納：１０００元四、交款整改裝修完畢工程驗收七、驗收六、開工申請辦理完畢，按規定許可施工時間，進行水電再驗收后，佩帶臨時出入證進場施工施工人員帶身份證：照片２張，到派出所辦理臨時戶口（暫住證或常住身份證者除外）在客戶中心辦理臨時出入證（交照片２張、身份證復印件１張；工本費5元／證／人）整改裝修完畢工程驗收七、驗收六、開工申請辦理完畢，按規定許可施工時間，進行水電再驗收后，佩帶臨時出入證進場施工施工人員帶身份證：照片２張，到派出所辦理臨時戶口（暫住證或常住身份證者除外）在客戶中心辦理臨時出入證（交照片２張、身份證復印件１張；工本費5元／證／人）五、辦證不合格結算完報稅手續，退回裝修押金（驗收合格3０日內）。八、退款結算完報稅手續，退回裝修押金（驗收合格3０日內）。八、退款**二期裝修指南南裝修申辦１、填寫裝修申請表３、交納裝修稅金及押金裝修申辦１、填寫裝修申請表３、交納裝修稅金及押金２、提交裝修資質證書圖紙４、辦理出入證天花、地板裝修改造文明施工安全施工裝修開工認真驗房１、安裝在預留空調架上４、安裝牢固，以防不測２、沒有預留空調架，則統一在管理處指定位置５、冷水管裝在預留水管內３、材料選用不銹鋼架及螺栓空調安裝廚房、衛生間天花不能用吊頂封死，要預留檢修口地面拒絕鋪大理石（但進門處允許鋪１—２Ｍ２）注意環保裝修，有利健康氣：燃氣須請燃氣公司進行改造５、智能線改造需請專業人士電：電線須由持證電工按規定改造６、陽臺不能封閉，不裝防盜網水：注意防水處理，避免滲漏７、加砌隔墻用輕質材料（建議廚、衛在裝修時再做一次防水）８、不得把生活污水接雨水管４、包窗，改墻：注意產要損壞原有防水處理墻，用小錘、先鋸后砸４、關門施工,減少噪聲\以免影響他人凸窗，用小錘輕敲5、按時施工，爭做文明市民改樓梯，先鋸后砸6、樓板或管道發生滲漏,上下樓應積極配合１、現場配備２個滅火器４、切勿高空拋物２、施工現場動火要到期管理處申請５、高空作業注意人身安全天花、地板裝修改造文明施工安全施工裝修開工認真驗房１、安裝在預留空調架上４、安裝牢固，以防不測２、沒有預留空調架，則統一在管理處指定位置５、冷水管裝在預留水管內３、材料選用不銹鋼架及螺栓空調安裝廚房、衛生間天花不能用吊頂封死，要預留檢修口地面拒絕鋪大理石（但進門處允許鋪１—２Ｍ２）注意環保裝修，有利健康氣：燃氣須請燃氣公司進行改造５、智能線改造需請專業人士電：電線須由持證電工按規定改造６、陽臺不能封閉，不裝防盜網水：注意防水處理，避免滲漏７、加砌隔墻用輕質材料（建議廚、衛在裝修時再做一次防水）８、不得把生活污水接雨水管４、包窗，改墻：注意產要損壞原有防水處理墻，用小錘、先鋸后砸４、關門施工,減少噪聲\以免影響他人凸窗，用小錘輕敲5、按時施工，爭做文明市民改樓梯，先鋸后砸6、樓板或管道發生滲漏,上下樓應積極配合１、現場配備２個滅火器４、切勿高空拋物２、施工現場動火要到期管理處申請５、高空作業注意人身安全３、施工現場禁止吸煙６、防盜門安裝不阻礙消防通道佩帶臨時出入證進場將《裝修申請表》及《裝修巡查表》貼于進戶門背面１、冷熱水管試壓３、檢查冷熱水管是否連通２、地漏通水試驗４、廚房及衛生間防水實驗花園裝修材料搬運垃圾處理袋裝搬運定點，定時擺放集中清運注意不要碰壞公共設施和墻體使用電梯，杜絕超載和碰撞天臺花園：（１）不得進行封閉、加建圍欄、蓋頂或搭建房屋（２）花架高度不超過２。２米，離女兒墻５０厘米（３）綠化覆土不超過１０厘米花園裝修材料搬運垃圾處理袋裝搬運定點，定時擺放集中清運注意不要碰壞公共設施和墻體使用電梯，杜絕超載和碰撞天臺花園：（１）不得進行封閉、加建圍欄、蓋頂或搭建房屋（２）花架高度不超過２。２米，離女兒墻５０厘米（３）綠化覆土不超過１０厘米（４）排水要做好過濾處理一樓花園：（１）注意地下管線，不得亂挖亂建（２）不要在電纜及燃氣管道上方建魚池或噴泉（３）綠化不少于８０％（十一）綜合配配套服務1、常規服務服務項目一覽表序號服務類別服務項目收費標準一、24小時熱線服務維修預約有償服務查詢其它便民服務查詢詢火車站到站查詢飛機航班查詢無償服務二、常規服務代購火車票、船票票、飛機票等等代訂送報刊雜志送、取干洗衣服代寄、代領郵件代預訂酒店客房代調試電視節目代聯系出租車代聯系旅游團醫療保健健康義診診代預訂會所娛樂場場地代辦有線電視臺開開通代辦煤氣開戶代辦銀行開戶代辦電話開戶傳真復印中、英文打字1—14項服務免費10元/份A40.5元/張B41.0元/張100字：50元元三、維修服務安裝空調空調加雪種空調修理家具維修家電維修安裝玻璃安裝排風扇安裝抽油煙機安裝燈具、門鈴室內線路檢查更換換更換上下水管安裝家用電器安裝熱水器（電熱熱水器）安裝熱水器（燃氣氣熱水器）修理更換開關、插插座修理、更換水閥修理、更換各類軟軟管修理、更換洗手盆盆下水管350元/臺1匹150元/臺面議面議面議20元/件（人工）30元/次（人工）50—100元/次（人人工）10—50元/次（人工）面議面議面議30—50元/臺（人工）50元/臺（人工）10元/次（人工）30—50元/次（人工）10元/次（人工）30元/次（人工）三、維修服務修理鋁合金窗修理、更換木門修理、更換水龍頭頭修理信箱鎖修理馬桶配件疏通下水道（主管管）疏通下水道（支管管）26.疏通馬桶桶20元/次（人工）面議10元/次（人工）20元/把（人工）30元/次（人工）80元/次（人工）30元/次（人工）50元/次（人工）四、家居保潔室內清潔（第一次次）室內保潔（包月）地毯清潔地毯洗塵抽油煙機清潔排氣扇清潔空調機隔塵網清潔潔150M2－2000M2300元/套90M2－1000M22550元/套90M2以下2000元/套面議4元/M23元/M230元/臺20元/臺10元/臺五、洗燙服務水洗襯衣、褲子水洗床單水洗恤衫布外套西褲牛仔褲夾棉外套運動外套連衣裙床罩枕套床笠被套毛巾被窗簾3元/件—5元/件5元/件6元/件10元/件7元/件7元/件12元/件10元/件10元/件15元/件2元/件5元/件8元/件8元/件3元/件六、特約服務照顧病人5元/小時—10元/小時（大小便能自理）20元/小時—30元/小時（生活不能自理及及病危者，包包吃包住）600元/月—990元/月（生活不能自理及及病危者，包包吃包住）照顧孕產婦10元/小時400元/月（包包吃包住，含含做衛生）照顧老人600元/月（含含老人衛生、包包一餐）600元/月—8800元/月（包吃包包住）六特約服務照顧小孩10元/次（1—3歲）5元/次（4歲以上）200元/月，每每天2小時不含周周六、日（4歲以上）500元/月，每每天3—4小時不含周周六、日（1—3歲）接送小孩200—300元元/月，每天3—4次220—300元元/月，每天2次包一餐270—370元元/月，每天3—4次包一餐七、餐飲服務電話工作餐訂送健康食譜免費免費八、中介服務受業主委托出租房房屋受業主委托出售房房屋1個月的租金售市價的1.5％％（雙方各００.75％）九、搬運服務搬家清運裝修垃圾搬運大件物品面議130元/車50元/件（體積1立方米米以下）十、裝修服務室內墻面翻新室內裝修水管改裝供電線路改造修補木地板室內天花補漏10元/平方米（人工）面議面議面議面議面議十一、家居園林家居園林設計及施施工小樹種植室內花卉配置綠化植物代養護代種植臺灣草私人庭園全年養護護面議1米以下植物10元//棵面議1米以下植物11元//棵4元/平方米面議十二、消殺服務滅白蟻80M2—90MM2300元100M2—1550M23300元十三、醫療服務急重癥病綠色通道道醫療健康檔案2、特色服務2.1建立“全天天候”工作時間制制度為保證小區居民辦辦事方便，管管理處客戶服服務中心建立立非常規工作作時間制度，確確保星期一至至星期日均有有工作人員，接接待業主，及及時處理問題題。2.2在監控中心心設立24小時服務熱熱線：全天候機室室24小時接受受居民訴求，并并及時給業主主以滿意答復復。2.3建立社區的的互助機制：：組織小區離離退休人員、下下崗人員有償償承擔部分工工作。2.4建立社區客客戶服務機制制：為保證業主主的訴求能得得到及時、準準確的解決，專專職設立一位位客戶助理，一一對一的跟蹤蹤每位客戶的的要求，踏踏踏實實地落實實解決問題，使使業主感到尊尊貴服務。2.5建立“三專專化”超值服務體體系制度：為業主提供“三專化”服務，即專專業的家政服服務、專業的的家電維修服服務、專業的的租賃管理服服務。2.6建立“四檔檔”管理制度：即建立“小區樓宇管管理檔案”、“家庭成員健健康檔案”“家庭房屋健健康檔案”“小區寵物健健康檔案”。（十二）社區文化化活動社區文化建設是精精神文明的載載體，良好的的社區文化建建設也是精神神文明建設的的目標，我們們正南物業物業業將利用自身身優勢，在***二期內組織廣廣大居民，從從社區的共同同利益出發，有有計劃有意識識引導業主共共同參與，強強化居民的環環境意識和公公民意識，共共建美好家園園。1、社區文化社區文化作為文化化的重要組成成部分，其主主要的服務對對象是社區居居民。社區是是由多個家庭庭形成的組團團，是一個小小型社會，相相對整個社會會而言，又較較為單純。社社區文化的開開展，不可能能以盈利為目目的，而應該該在弘揚社會會主旋律的同同時，以親和和為重點，積積極為社區廣廣大居民創造造溫馨祥和安安寧的居家氛氛圍。2、社區文化實施機機制2.1設立專門機機構，專職負負責管理處設立社區事事務干事，專專職負責小區區社區文化的的策劃、組織織開展工作。2.2創立社區節日日在國家法定節假日日之外，選擇擇對于**二期具有有特殊意義的的日子自設節節日，并通過過各種文化活活動進行紀念念。2.3社區人才網網充分挖掘自身優勢勢，利用業主主檔案，建立立社區人才互互幫互助、互互動互聯的區區內自給系統統。設立網絡絡專職人員負負責社區網上上客戶的溝通通、交流。3、社區文化活動主主題開展3.1新生活的開開始----入住社區文文化活動：通過迎接業業主活動，給給業主留下良良好的第一印印象，增強住住戶的主人翁翁意識，幫助助其迅速融入入花園城小區區的文化環境境。3.2開辦社區學學校，開設各各類講座：結合智能化、電腦腦、家電常識識等開設講座座，加強小區區智能化設備備使用示范和和宣傳，保證證居民日常生生活與智能化化設施完善配配合；定期邀請專家學者者在社區學校校舉辦中老年年健康保健講講座咨詢、少少兒寒暑假音音體美興趣講講座。聯系圖書館、書城城，周未舉辦辦送書進社區區活動，專門門為兒童開設設科普活動項項目。3.3新文明的共共建：深入貫徹深圳“七七不”社會公德大大行動，提高高小區居民的的公民意識；；成立社區合唱團，參參與社區演出出活動，同時時參加市區舉舉辦的各類文文藝活動，強強化對外文化化交流；3.4新文化的交交流；每年幾次與知名公公司、企業、文文藝團體聯手手，結合其公公司促銷，舉舉辦活動。每年國家法定節日日及中國傳統統佳節，定期期舉辦社區活活動。與花園城一期形成成良好的資源源共享，借鑒鑒成熟的社區區文化模式共共同開展社區區文化活動。（十三）**二期期物業管理費費測算**二期收支平衡衡表項目第一年備注收入：180.95管理費122.04商鋪管理費15.21停車費31.70會所收入其他收入12.00支出：工資26.28職工福利費2.1保險費3.4勞保費4.46職工教育、培訓費費0.88折舊費2.46低值易耗品1物料消耗7.95水電費60印刷費2.25維修保養3.12稅金9.4清潔費