EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.謹呈：仁貴投資發展有限公司豐盛町地下陽光街招商方案商業項目部2007年8月公司領導：承蒙貴司信任，參與貴司豐盛町地下陽光街的全程招商代理工作。特于此向仁貴公司領導提交《豐盛町地下陽光街招商執行方案》，供研討確認。本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。順祝商祺！商業項目部2008年8月目錄第一篇團隊組建1.1人員配備……………51.2到崗時間……………51.3組織架構.………..51.4各崗崗位描述…………………….6第二篇招商氛圍形成2.1包裝總綱………….132.2應用系統………….132.3工地圍墻………….132.4戶外導示牌………142.5形象宣傳包裝…………………….14第三篇招商現場資料及物料準備3.1招商物料及宣傳用品…………….16第四篇招商實施及推案方式4.1總策略………………194.2招商策略……………194.3品牌戰略………….204.4招商階段控制…………………….20第一篇團隊組建原則：一個上級責權一致既無重疊又無空白1.1人員配備1.1.1由世聯配備人數為6人項目經理——1名策劃師———1名招商主管——1名招商員——4名由仁貴公司配備仁貴公司對接人———1名工程部對接人————1名水電部門對接人———1名1.2到崗時間預計到崗時間：2007年8月下旬1.3組織架構項目經理項目經理財務對接人水電對接人工程對接人招商員招商員招商員財務對接人水電對接人工程對接人招商員招商員招商員策劃師策劃師招商主管項目對接人運營管理公司對接人1.4各崗崗位描述1.4.1項目經理1、職務名稱：豐盛町地下陽光街項目經理2、直接上級：仁貴投資副總經理3、直接下屬：策劃師、招商主管、仁貴項目對接人、經營管理公司對接人；4、本職工作：主持豐盛町項目全面工作；5、草擬項目總體執行方案，上報開發商批準；6、主持、組織策劃工作，擬定招商方案，確保完成招商目標；7、統籌或主持本部門的人事招聘、培訓及考核等工作，提名本部門人員的聘任、辭退、升職。8、負責項目的信息資料檔案管理督導工作，保證重要文件、資料的保密不外泄；9、負責抓好項目員工的思想動態、精神文明、道德教育及職業操守工作，穩定并提高本項目員工的工作能力；10、積極完成上級臨時交辦的各項工作。1.4.2策劃師1、職務名稱：項目主策劃師2、直接上級：項目經理3、直接下屬：策劃助理4、本職工作：策劃方案的撰寫及實施；5、組織本部的策劃工作；6、負責有關市場策劃方案的撰寫、廣告方案的撰寫與編制，并有效的組織實施與監控；7、搜集有關房地產市場信息及資料，建立與逐步完善信息資料庫的管理，為項目招商提供有利依據。8、為公司提供市場及招商策劃方案，并協助實施與監控；9、提供廣告策劃方面的報價，以及材料、市場動態的資料，并分類整理存檔管理；10、編制市場推廣費用的計劃，并加以監控與及時呈報；11、負責招商中心現場氣氛布置的方案，組織實施并確保招商計劃的完成；12、積極完成上司安排的工作及交待的臨時任務；13、負責監督有關招商計劃的實施和總結分析；14、負責策劃文案工作、統籌組織相關廣告活動并監控；1.4.3招商經理1、職務名稱：招商經理2、直接上級：項目經理3、直接下屬：招商專員4、本職工作：本項目的招商業務工作及招商專員的管理工作5、負責指導本部門招商資料的登記、保管、整理、存檔等管理工作；6、負責本部門人員的崗位培訓，提高招商人員的營銷技巧；7、負責項目招商業務，獲取最新市場招商信息，為市場策劃提供可靠信息和依據；8、了解市場及周邊商鋪寫字樓、住宅信息狀況，開拓新的招商渠道；9、編制本部門周、月、季、年度招商計劃和工作總結，確保完成公司下達的各項任務，并監控本部門的招商任務完成情況；10、負責主動尋求各部門對招商的配合，并將信息反饋給相關部門；11、負責召集部門的招商會議及業務培訓工作，可在項目經理授權下主持業務會議及其它重要工作會議。12、妥善處理客戶投訴，協助經理妥善處理部門內外的聯系與溝通工作13、搜集和整理客戶的租賃資料，并妥善分類、保管和存檔，每月編寫統計及分析報表，呈送有關部門；14、協助項目經理做好本部員工聘任、考核、培訓等工作；15、督促本部門人員妥善做好檔案資料管理；16、積極完成上司臨時安排的工作任務。1.4.4開發商項目對接人1、職務名稱：項目對接人2、直接上級：項目經理3、對接人員：工程、水電對接人、財務對接人；4、本職工作：協調開發商相關部門與招商部門的工作；5、負責部門的后勤事務管理及行政監督工作；6、負責對已租客戶的合同審核、簽署工作、文件收發、登記、歸檔、打印、通知傳遞；7、負責將已簽合同移交租賃登記所備案；8、負責商家與管理公司的協調工作；9、協助項目經理處理好相關部門的溝通協作工作；10、完成上司臨時安排的工作任務。1.4.5招商專員1、職務名稱：招商專員2、直接上級：招商經理3、本職工作：協助招商經理做好招商工作，負責現場客戶接待、項目講解；4、主動、自覺完成本職招商任務及上級安排的各項工作；5、協助主管調查，及時上交工作計劃及總結；6、對客戶有禮有節，不準有超越權限的承諾；7、積極完成上司臨時安排的工作。8、負責與客戶溝通聯系，為客戶解決困難；9、在與客戶聯系中，要有禮有節，不違背公司利益，又使客戶滿意；10、協助招商經理處理投訴問題的落實、解決；11、做好對外公關工作。第二篇招商、營銷氛圍形成2.1包裝總綱對項目進行包裝的目的，是使項目形成品質形象感，并營造客戶對未來的想象空間，以并提升項目的檔次定位。鑒于本項目商鋪數量眾多，招商的目標客戶為品牌連鎖、特色商家，在項目的包裝延展、形象樹立上，要緊密配合項目定位，以項目購物、特色餐飲、休閑娛樂為中心，強化項目的稀缺、位置、罕有、品位，強大的升值空間，值得投資。考慮目標客戶的開店拓展訴求特性，表現手法上要不落俗套，通過商業氣息濃郁的表現形式，吸引目標客戶對項目產生強烈的認同感，促成招商成交。2.2應用系統應用系統包括：招商中心包裝、項目商鋪包裝、宣傳形象包裝三部分。2.3工地圍墻作為現場的展示十分必要，并有利于烘托現場招商氣氛。其主要目的是對項目信息的有效傳播。2.4戶外導示牌導視牌起到引導客戶的作用，在本項目應本著少而精的原則，在引導客戶的同時起到烘托氣氛、從細微處體現項目品質的作用。導視牌主要分布各主要大道車行入口，和進入項目大門附近的主要通道。2.5形象宣傳包裝主要包括辦公事務系統、交通工具包裝、宣傳物料、禮品等，在制作過程中應充分考慮與咨詢中心相結合。2.5.1辦公事務系統：主要指現場招商人員所使用的各類銷售用具，包括信封、信紙、便箋紙、飲用水杯、檔案袋、手提資料袋；（名片、工作牌、著裝采用統一標準）2.5.2宣傳物料：宣傳物料主要指招商中所需要的基本資料，包括：■招商手冊主要展示項目基本情況和營銷主題。包括項目簡介、區域介紹、交通情況、商圈分析、招商主題、未來經營場景描述等等。■3D動畫由于本項目在推廣期內商鋪的展示性較差，采用制作3D動畫的形式，與招商手冊、DM直郵配合使用，在3D動畫中充分展示未來項目的經營場景和項目的獨特之處。■DM直郵廣告針對目標客戶有針對性的進行DM直郵，增強目標客戶的重視程度，同時給目標客戶被重視的感覺。■短信發送專對目標客戶有針對項目的進行短信發送，增加目標客戶的重視程度，提成項目的知名度。第三篇招商現場資料及物料準備3.1招商物料及宣傳用品項目數量備注招商手冊2000份DM（折頁單張）5000份名片100張/人項目人員專用名片片印有項目LOGOO的紙杯2000杯3D動畫1項目模型1飲水機1辦公桌5辦公椅5電腦3電話5傳真1復印機1寬帶網1DVD機1背景音樂系統1寸背投1煙缸4空調足夠文件夾5計算器6激光筆4熒光筆5簽字筆10復印紙足夠垃圾箱4工裝6統一工裝文件柜2文件架3銷控板2第四篇招商實施及推廣方方式招商總體戰略總體戰略：現場+外圍+目標標客戶招商相相結合，做到到高效招商4.1總策略打造車公廟“最具具特色的、最最具逛街樂趣趣的購物餐飲飲娛樂一站式式服務旗艦”，利用項目獨特特的地理位置置，巨大的人人流量，突出出本項目“最具特色的的、最具逛街街樂趣的地下下商業”的核心特質質。4.2招商策略以相對較低租賃價格格吸引深圳知知名連鎖品牌商家家，樹立項目目價值標桿。然然后以較高價價格吸收中小小業態實現項項目整體租賃賃價格。4.2.1招商推推廣策略之一一——以片區價價值帶動項目目投資價值由于該項目獨特的的地理位置，東東西貫通整個個福田南山區區。因此在市市場推廣中，應應該充分整合合項目優越的的地理位置，全全新的逛街樂樂趣，從而順順理成章的帶帶出項目獨特特的投資價值值。從以下幾幾個方面進行行挖掘：整合市場知名連鎖鎖品牌、行業領領頭企業；整合項目所在地里里位置及其規規劃前景；整合中心西區的商商務資源和地地標資源；整合項目片區高檔檔社區資源；；整合資源時,應應圍繞項目市市場推廣的主主題來進行，而而不能雜亂無無章地拼湊。4.2.2推廣策策略之二——以知名品牌牌價值提升投投資價值知名品牌商家往往往是市場的領領導者，很多多小的商家會會跟隨品牌商商家投資開店店，對后期商商家進駐項目目有非常大的的幫助。4.3品牌戰略以項目建立公司的的品牌，通過過項目優質的的地理位置、高高檔特色的購購物壞境、優優質的運營服服務，打造全國知商業地產品品牌。4.4招商階段控控制本項目預計招商期期為12個月，初步步訂于2007年9月份正式對對外招商。招商預熱期期，主要是為為項目蓄客，以以洽談主力店店、次主力店店為主。在主主力店、次主主力店簽約后后開始項目全全面推廣，在招商期招商整體完完成到70%左右。后續招商期期，展示已簽約約的所有品牌牌，提高項目目的知名度，持持續招商完成成最后的30%。時間：200時間：2007年1月-2007年8月策略：項目定位、工程設計

時間：2007年9月開始策略：現場蓄客+目標品牌客戶亮點：招商推薦會

時間：2007年12月開始策略：借勢出擊亮點：主力店簽約

時間：2008年6月到開業策略：造勢營銷招商準備期預熱期招商期后續期招商準備期工作內容：布置招招商咨詢中心心、確定廣告公公司、確定項目定定位、制作招商手手冊、現場包裝、團隊組建、物料準備、確確定租金價位位目的：樹立項目市市場形象，做做足充分準備備，深刻挖掘掘項目賣點，建建立客戶關系系網，奠定招招商基礎行動要點：確定項目的定位及及業態規劃招商預熱期項目進度：主力店店簽約完成目的：樹立產品市市場形象，廣廣泛傳播項目目賣點，累積積目標客戶，建建立客戶關系系網，奠定后后期營銷基礎礎廣告形式：媒體推推廣+活動推廣媒體推廣：報紙（雜雜志）+展板（電視）+直郵+短信活動推廣：外展場場+主力店座談談會+主力店簽約約儀式廣告重點：樹立物物業形象，積積蓄客戶，檢檢驗市場的反反應，檢驗價價格定位，確確認推廣賣點點的接受度，尋尋求以最佳方方式表現產品品的特質行動要點使項目品牌形象與與企業實力形形象有一個具具體衡量的標標準,項目的實體體展示，使項項目品質形象象具化。對主力店的招商步步驟和技巧第一步：：重視主力點點、次主力店店招商的重要要意義，并將將其作為招商商工作的指導導性方向；掌掌握正確的招招商程序，并并在前期完成成主力店招商商工作。部分主力店店可在項目允允許的條件下下按主力店的的開店要求進進行設計和建建造。第二步：按擬定的的市場定位和和業態定位確確定初步主力力店、次主力力店條件。通通過公司平臺臺確定主力店店、次主力店店客戶名單，不不同業態要分分開。第三步：召開開主力店招商商座談會，邀邀請前期已有有聯系的目標標客戶參加，座座談會的內容容主要是征求求他們對項目目主力店合作作的條件、可可能性及其他他方面的建議議，而這些建建議均可用于于制訂合理的的招商條件和和政策。召開開座談會時，最最好能邀請有有影響的媒體體派記者參加加座談會。第四步：視招商座座談會的情況況，在會后逐逐個向目標群群進一步介紹紹項目情況及及合作條件，采采用每隔2~3天溝通一次次的跟蹤辦法法專人跟進。而而且，要重點點對一線品牌牌客戶各個管管理層進行充充分的溝通，加加快其投資決決策的步伐。特殊商戶招商優惠惠原則。

特殊商戶是是指具有較高高品牌知名度度，公司具有有很強實力，經營業態與與項目定位吻合，對他們給予優惠惠政策，如一一次性免一年年至兩年租但但需交一定的的押金及10年以上租期期方可邀請其其入場，能夠夠起到增強小小商家信心，提升項目品品牌之作用。統一招商的“管理理”要充分體現現和強調對商商戶的統一服服務。由知名名的運營管理公司司來實現：

統一服務務包含統一的的商戶結算、統統一的營銷服服務、統一的的信息系統支支持服務、統統一的培訓服服務、統一的的賣場布置指指導服務、統統一的行政事事務管理服務務、統一的物物業管理服務務等等。這個個“統一服務”不但要體現現在思想上、在在招商合約中中，更要體現現到后期的管管理行動中。這這個“統一服務”就是要求“服務”出本項目的品牌牌與特色來。

行動要點主動出擊+招商推推薦會+DM直郵運營管理公司的確定定4.4.3招商熱銷銷期項目進度：招商完完成70%。目的：針對目標客客戶進行強有有效的推廣措措施，塑造整整體營銷氣勢勢，迅速推動動招商廣告形式：營銷活活動為主，媒媒體宣傳為輔輔媒體推廣：報紙（雜雜志）+樓體條幅+展板活動推廣：相關開開業的營銷活活動廣告重點：廣告以以直接、強勢勢方式突出項項目鮮明定位位為主體述求求點，通過品牌客客戶的簽約，提提升項目的知知名度，挖掘掘項目自身優優勢、賣點，給觀望的小商家以極大的信心，加速其簽約，促使成交，擴大業績。以獨立的賣點進行針對性宣傳，吸引特定客戶。行動要點銷控到位、篩選客客戶、以老帶帶新、快速消消化4.4.4招商后續期項目進度：招商完完成90%。目的：針對剩余商商鋪進行制作櫥窗窗，塑造整體開業業氣氛，推動招商廣告形式：營銷活活動為主+媒體宣傳媒體推廣：報紙（雜雜志）+直郵+樓體條幅活動推廣：新老客客戶以及相關關目標客戶聯聯誼會、試業業活動廣告重點：由針對對商家轉變到到針對消費者者做廣告。突突出以簽約知知名品牌商家家，提高項目目知名度，為為正式開業重重要預熱準備備，強調項目目經營的理念念及購物環境境的舒適，打打動消費者，增增強其購物的的欲望。行動要點針對消費者、優惠惠促銷、營造造氛圍、后續招商以上是我司對豐盛盛町地下陽光光街項目的招商方案及及下一段招商商工作的安排排建議，不當當之處敬請指指正。我司殷殷切地期望能能與貴司同心心協力，共同同爭取豐盛町町地下陽光街街項目招商工工作的圓滿成成功！世聯行商業項目部部2008年8月附1：廣告公司服務內容容一、策劃部分1．廣告訴求目標

22．廣告訴求求理念3、項目命名、項目目推廣名4、項目目核心價值挖挖掘5、推廣廣主題提煉、廣廣告語形成6、階段性推廣計劃劃及具體推廣廣方案7、區域價值炒做8、網絡廣告9、招商資料規劃及及設計10、招招商活動建議議11、其其它二、LOGO及VI應應用1、LOGO標準組合合2、LOGO標準色、標標準字3、名片片4、信封封、