網校內部教學案例集錦注冊城市規劃師實務實例分析實例一??某公司位于市中心重點地區，占地面積2４５00平方米，由于公司效益不好,打算運用區位優勢，將一部分多余的工廠用地出讓,建設住宅。經與房地產開發商洽談達成協議，由房地產開商向市規劃行政主管部門申請建設住宅。規劃行政主管部門經核算城市總體規劃和控制性具體規劃，該用地使用性質規劃為公共設施用地。市規劃行政主管部門經現場調研，并分析了周邊建設情況和各種條件,認為可以改變用地性質，向市政府作了請示,經市政府批準后核發了“兩證一書”。

評析:市規劃行政主管部門根據城市總體規劃和控制性具體規劃，在現場調研后并作了分析，根據該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質。由于該用地“位于市中心重點地區”，根據規劃法的規定，重點地區控制性具體規劃是由市政府審批的，要調整必須通過市政府的批準，才干改變用地性質。因此，市規劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經市政府批準的情況下,核發了“兩證一書”，這是對的的,不是多余之舉。

實例二

某區屬公司位于工業區內,占地8400平方米，由于設施老化,產品落后,最終破產倒閉。區政府想運用原廠區土地開發住宅，并將獲得的資金安頓下崗職工,經向市規劃行政主管部門申請，被駁回,理由是該用地在城市總體規劃的控制性具體規劃中為工業用地，不能改變用地性質。

評析：市規劃行政主管部門的做法是對的。由于市規劃行政主管部門考慮到這個公司位于工業區內部，假如建設住宅，將帶來一系列問題，如子女上學、購物、文化娛樂等，此外,周邊的工廠公司產生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產生不良影響,因此不能開發建設住宅。但是,城市規劃行政主管部門可根據具體情況建議區政府采用土地置換的辦法,將位于居住區內的某些工業公司搬遷到這里,然后開發建設位于居民區內已騰出的用地,運用這方面的資金安頓下崗職工。這樣做，可以收各得其所的效果。

實例三?

某中學有兩個校址,一處位于城市中心區，占地4０００平方米;另一處位于中心區外圍，占地８０0０平方米。根據國家規范，兩處均不滿足中、小學用地標準。因此，教育部門擬對兩處用地進行合并，向城市規劃行政主管部門提出申請,并經市政府批準，將位于城市中心區的土地出讓，開發公共設施項目,用置換來的資金在中心區外圍校址旁邊征用一塊用地，建設一座標準中學。?

評析:將位于城市中心區的校址用地改變使用性質,不僅是合理的，并且應當予以積極支持。由于根據規劃法的規定，市政府可以根據城市經濟、社會發展狀況,對城市建設用地進行調整。一個中學有兩處校址,且規模都不符合標準是不合理的。市政府應當對不合理的用地進行調整。使城市功能更加合理。

?實例四??某市中心區北部有一工廠位于主干道安平北路東側，共有用地4.5ha.由于城市建設的發展，該廠周邊多已建成居民區,沿安平北路兩側也已成為商業、辦公區，該廠成了污染擾民公司。但因該產品有特色,銷路很好,經濟效益頗佳，不能停產。按照該廠主管部門的意見和城市控制性具體規劃的規定，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2.０ha改為商業、辦公用地,1.8ha改為公寓用地,原家屬宿舍約占地０.7ha保存。

?評析：這是將原工業用地改變使用性質的規劃選址管理問題。按照建設用地性質變更程序,其審批手續應按規定辦理:

?１．廠方申請改變用地性質。廠方應持上級主管部門批準其改變廠址用地性質、出讓廠址和搬遷的文獻，向城市規劃行政主管部門提出改變用地性質和搬遷的申請。?

2.城市規劃行政主管部門審核。城市規劃行政主管部門根據已批準的控制性具體規劃和有關法律、法規的規定進行審核。由于該工廠位于市中心區。城市規劃行政主管部門應將審核批準的意見報請市政府批準。然后向廠方發出建設項目選址意見書。?

３．城市規劃行政主管部門提出規劃設計條件。城市規劃行政主管部門在發出選址意見書的同時，根據該地區的具體情況和有關技術規定、技術標準，向該廠提出各個地塊的規劃設計條件。

?4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規劃行政主管部門批準文獻、與受讓方的協議,向計劃部門申請項目建議書。

?5．辦理土地出讓手續。廠方持城市規劃行政主管部門、市計劃部門批準文獻和與受讓方的用地出讓協議,向土地部門辦理用地出讓手續,取得國有土地使用權有償出讓協議。該協議必須包含城市規劃行政主管部門提出的各地塊的規劃設計條件。??６．受讓方申請建設用地規劃許可證。受讓方持計劃部門批準文獻、土地出讓協議和地形圖等有關資料,向城市規劃行政主管部門申請建設用地規劃許可證。如受讓方為多家應分別辦理。??７．受讓方繼續辦理有關建設的各項手續。受讓方在原址如何建設，將由受讓方依據城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件，向城市規劃行政主管部門報送建設方案、施工圖和申請建設工程規劃許可證等項手續。

?8．城市規劃行政主管部門審核建設方案。城市規劃行政主管部門考慮到該地區位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規劃設計條件外，還將邀請一些專家進行評審,根據評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后,核發建設工程規劃許可證。?

實例五??某市市區總體規劃方案規定，市區東北部有一綠化隔離地區，面積約400ha．為使該隔離地區近期實行綠化,市政府采用鼓勵政策，如在該地區已實行綠化面積達3０%之后，可以運用2％用地開發經營不影響綠化的低層建設項目，并在開發建設的同時將該地區所有綠化。為此鄉政府依據市政府的政策向城市規劃行政主管部門提出申請，在該用地內建設3萬平方米的二層鄉村式別墅和1.0萬平方米的游藝設施。經城市規劃行政主管部門審核,擬定建設總用地為7.5ha，并經市政府批準。

評析:這是將城市規劃擬定的綠化用地改為建設用地的用地性質變更問題。雖有市政府的局部調整用地政策,并經市政府批準，但仍需辦理用地性質的變更手續。一方面,應辦理將集體所有土地改變為國有土地，由于依照規定集體所有土地是不能用來開發建設的申請。使用土地單位向計劃部門立項后，經土地部門核準，再由城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證。另一方面,假如該開發項目由鄉政府組織開發公司自行開發經營,應由開發公司辦理一切手續，假如該項目由鄉開發公司與其他單位合作或聯營開發經營，則應共同辦理一切手續；假如該用地經市政府批準，城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證后,出讓部門應特別注旨在開發建設的同時，應對該地區的整體綠化情況加強監督。案例黃河蘭州市區段及其兩岸地區規劃設計蘭州地處黃河上游的隴中高原區,城區海撥15２0米，黃河水系自西向東縱貫城區，黃河兩岸近乎對稱地出現了5級階地，形成了蘭州市“兩山夾一谷沿河帶狀組團式的地形特性”。?

蘭州位于我國陸域版圖的幾何中心,故稱“陸都”,是西北地區最大的交通通信樞紐和網絡中心，是甘肅省的文化中心,是民族文化、絲路文化、黃河文化的交匯點，也是聯系西部少數民族地區的文化紐帶。

一、項目背景?

蘭州市委、市政府在實行西部大開發戰略的背景條件下，提出“以基礎設施建設為基礎,以生態環境建設為主線，逐步把蘭州建成山川秀美、經濟繁榮、社會文明的現代化城市……”的建設規定。2023年4月,由蘭州市規劃局牽頭,組織國內4家甲級規劃設計單位對“黃河蘭州市區段及其兩岸地區規劃設計”任務進行競賽。目的是要解決城市跨世紀、可連續發展以及城市現代化建設問題。本規劃獲方案征集第一名。

?二、規劃范圍?

規劃范圍西起西固區柳溝，東至城關區桑園峽，南至南濱河路道路紅線以南10０米，北至北濱河路道路紅線以北100米，南北平均寬度約６0０米,東西長約38．4公里,規劃面積約27．４4平方公里。?

三、規劃構思?

規劃針對項目提出的背景和現狀調研情況，提出把黃河蘭州市區段及其兩岸地區建設成為“具有時代氣息和鮮明個性，融民族風情，古代文化和現代風格于一體的，集旅游、休閑、娛樂、交流等多種功能于一身的，具有蘭州特色的標志性風景線”。

針對本次項目的特點，項目著重關注兩個方面的內容：即城市形象的重塑和整體規劃的深化與量化。重點體現在:

?1.蘭州要留有未來的發展空間,如雁灘綠地。

2．強化帶狀組團式城市結構,如楔形綠地引入城市。

?3．挖掘蘭州山水城市特色,重塑濱河城市新形象。

4.帶狀交通要考慮輕軌與水上航運。??５．高度重視蘭州城市發展的環境問題。??四、項目特點

?1.主題開拓?

提出“綠色的山”、“帶形的城”、“母親河”3個規劃主題。??2.技術路線?

本次規劃遵循“兩頭延伸”的技術路線。即總體規劃←具體規劃→建筑設計。分四步走，即從區域、城市、黃河兩岸到節點的遞次順序映射主題。

3．焦點問題??緊緊圍繞生態環境（兩山綠化·黃河水資源運用與整治)、旅游開發和帶狀交通等重點問題展開工作。

?4．切入點?

切實抓住黃河是蘭州的城市發展軸這一主線,提出“突出黃河、美化黃河、運用黃河空間”的切入點。?

5.開發原則

提出根據黃河兩岸特點,分別運用加法（例:科技之光地區）和減法(例:黃河廣場地區)，構筑蘭州良好的城市格局。

6．布景原則

?在城市景觀規劃中,提出4點規劃原則：突出重點、掌握節奏、深挖內涵和反復詠嘆，以發明蘭州與眾不同、豐富多彩的新的城市形象。??五、實行效果

在競賽完畢以后,本地規劃部門根據本規劃繼續深化設計,制訂了黃河兩岸地區具體規劃和規劃管理實行細則，為蘭州黃河兩岸地區科學有序管理奠定了良好基礎。案例某市有一大型文化設施(如圖書館），從現占用的重點文物保護單位中遷出。經市計委批準,需選址新建一座現代化的大型文化設施，建筑面積控制在5-6萬平方米。建設單位提出的規定是,該設施應有觀眾廳、多功能廳、報告廳和較大的庫房，并規定場地干燥，不能靠近易燃易爆地區,又要便于市民前往。同時,該市已有一座國家級同類文化設施,位于城市的西北部。試分析：城市規劃行政主管部門根據這個大型文化設施的規定和基本情況,又根據選址的基本原則，在選址時應考慮哪幾個方面的問題？審題:建設項目的性質:文化設施建設項目的規模:建筑面積5－６萬平方米建設項目的布局：場地干燥不能靠近易燃易爆地區便于市民前往城市西北部有同類設施問題：提出選址規定答案:城市規劃行政主管部門根據這個大型文化設施的規定和基本情況，又根據選址的基本原則，在選址時考慮：１、按照城市總體規劃,該項大型文化設施應在規劃的公共設施用地內選址;2、按照該市有關技術規范規定,此類文化設施的容積率不宜過高，應不超過２.０，用地規模約為３.5公頃；3、建設項目規定場地干燥，宜選址于排水設施等市政基礎設施比較齊全的地區；４、應遠離化工廠、危險品倉庫等易燃易爆地區；5、建設項目直接服務于市民，應靠近居民比較集中的地區，也應離高校、文化研究機關等較近、交通便利的地區;６、城市西北部已有一座同類設施，選址應避免與其毗鄰或鄰近。案例"帝王花園”系某地一所高級公寓,樓還沒有蓋好，發展商就在報紙上到處刊登廣告，預售樓房。某甲與開發商騰達房地產公司簽訂了購房協議。雙方約定：騰達房地產公司以28萬元人民幣的價格,將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預售給某甲，面積為11８平方米,交房日期定為半年以后。10個月以后，某甲拿到寓所的鑰匙,持有關憑證到房地產管理局辦理權屬登記手續。房地產管理局告訴某甲，經調查,“帝王花園”系某生產大隊與騰達房地產公司搞的合作開發項目,到目前為止,尚未辦理土地使用權出讓手續,土地使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權證。因此，某甲僅憑與騰達房地產開發公司所簽的一紙協議,不能辦理這套住房的權屬登記手續。某甲找到騰達房地產公司規定退房,騰達房地產公司的銷售人員說,買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設,假如公司補辦土地使用權出讓手續,還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房,房地產公司不予辦理；假如辦權屬登記，那就得自己承擔一筆費用。某甲未批準,起訴到人民法院,規定解除協議，補償損失。評析：根據我國有關房地產管理法律、法規的規定,只有依法取得的國有土地使用權,才可以作價入股、合資、合作開發經營房地產。而城市規劃區內集體所有的土地,只有經依法征用轉為國有土地后,該國有土地的使用權方可有償出讓。所以想運用這類土地開發房地產的發展商，只有先依照國家有關規定,把集體土地轉為國有土地,所建導致的房屋才干合法進入商品流通領域。以集體土地使用權投資房地產開發,不按國家規定辦理相關手續,說穿了,就是逃避繳納土地出讓金，把本來應由國家得到的收入攫取到了小集體的口袋里。用集體土地開發商品房,這是法律所不允許的。而“騰達公司”卻隱瞞這一事實，欺詐顧客，這亦是非法的行為,理應受到處罰。案例19９9年１月4日，XX市政府領導班子集體研究決定在H村開發建設一個電子工業加工區。19９９年2月2日市政府聯席會在聽取政府負責同志的報告后，批準與被征地單位簽訂征地協議,在該市土地運用總體規劃擬定的農用地區域內征用土地。據此精神,在未按法定程序申請報批的情況下,由電子工業加工區建設辦公室主持，于1999年2月11日與H村委會簽訂了征地協議一份。市政府辦公室于１9９９年４月30日分別以XX府辦(函)（１９99）1號和2號文獻批準H村電子工業加工區辦公室征用２754畝耕地，批準的征用土地未按法定程序向省政府申請批準。上述征用的土地,已按協議支付了４0%用地補償費共83０萬元;截至１９9９年５月３日,破壞耕地面積達９01畝。主持XX市政府全面工作的負責同志對征地的具體情況是清楚的,也聽取過有關同志的報告,但未提出異議，并未及時針對這宗違法用地進行檢查糾正。通過多次調查取證,省人民政府土地行政主管部門依據《土地管理法》有關規定，于１９99年５月20日做出如下處罰。（１)鑒于上述工業區所毀耕地已難以復耕，同時地方經濟發展的確需要，經核準，對已推平的土地按每平方米１０元進行罰款，并補辦手續；責成XX市人民政府就此事向省人民政府做出深刻檢查,并建議按有關規定對有關直接負責人和直接負責人做出行政處分。（2)對XX市人民政府越權征地的情況和解決結果通報全省。評析：一方面，XＸ市無權批準征用農用地,省級人民政府土地行政主管部門做出的處罰是對的的。市政府領導同志應負有重要的領導責任。其理由如下。(１)XX市所征用的土地是總體規劃擬定的農用地。（２)《土地管理法》第四十五條明確規定征用下列土地的,由國務院批準:１）基本農田；2）基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;3）其他土地超過七十公頃的。征用前款規定以外的土地，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。4)《土地管理法》第七十八條規定,無權批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的,超越批準權限非法占用土地的,不按照土地運用總體規劃擬定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準占用、征用土地的,其批準文獻無效。對非法批準征用、使用土地的直接負責的主管人員和其他直接負責人員，依法給予行政處分；構成犯罪的,依法追究刑事責任。非法批準,使用的土地應當收回，有關當事人拒不歸還的,以非法占用土地論處,非法批準征用、使用土地,對當事人導致損失的，依法承擔補償責任。當前，出現如此多的非法建設用地，有相稱一部分是由有些政府部門導致的,一些地方領導法制觀念差,缺少依法保護土地的自覺性與責任感,甚至將發展經濟與合理運用土地、保護耕地對立起來，置國家決定于不顧,錯誤地認為占用耕地、依法報批用地會影響地方經濟發展,打著發展經濟等各種旗號，以招商引資、基礎設施、重點建設項目等急于用地為由,我行我素，有法不依、有禁不止，以權代法，破壞法定的審批程序,給國家導致了很大損失。案例某市位于城市規劃區內的一個鄉，.５ha養雞場的規劃村鎮建設用地上,改為建設一所敬老院，建筑面積４０00平方米，２-３層重要為供老人的住宿、食堂、活動室、醫療保健室等,尚有一些工作人員用房。此建設項目經區計委立項并經城市規劃行政主管部門選址確認。評析:像這類鄉里為村民辦實事的建設項目現在逐漸多了起來。運用集體土地為集體謀福利，將集體公司改為集體事業，其土地使用性質改變了,但其土地的集體所有性質并未改變。這種土地使用性質改變要不要辦理建設用地規劃許可證?只要該土地在城市規劃區內并且進行建設活動,應當辦理建設用地規劃許可證,并對其建設也應當提出規劃設計條件,審查其建設方案。不能由于農村在自有土地上進行建設，城市規劃行政主管部門不去管它。這與養雞場改為果樹基地或變為養魚場之類的情況不同,那是農業結構調整,與城市規劃行政主管部門無關。現在是將養雞場改為敬老院，有建設活動,又在城市規劃區內，就與城市規劃行政主管部門的職能有關了,不僅應核發建設用地規劃許可證,還應核發建設工程規劃許可證。假如該鄉不辦理“兩證”，那就是違法了,城市規劃行政主管轄部門理應去查處。案例2023年4月１０日,某縣啤酒廠“年產15萬噸啤酒擴建項目”經國家有關部門批準,經法定程序審批后，征用土地７0畝。該廠在擴建施工過程中,為建單身公寓,私下與相鄰村集體經濟組織協商,達成了以６０萬元的價款占用20畝耕地的協議。隨后,啤酒廠單身公寓項目開工建設。20２3年５月3０日，縣土地管理局和規劃部門發現后,立即責令該廠停止施工。經查實，該廠非法占用的20畝耕地是土地運用規劃擬定的基本農田，并已有865０平方米的耕地地貌遭到破壞。遂責令啤酒廠拆除在非法占地上的建筑物,恢復地貌，退還非法占用的土地,并處每平方米２０元罰款，總計４０.9虧元；按非法轉讓土地，責令村集體經濟組織停止轉讓行為,并處以20萬元罰款,并建議有關部門對該廠領導給予行政處分。評析:該縣土地管理局對某啤酒廠的處罰依據是《土地管理法》,該法第四十三條明確規定:“任何單位和個人進行建設,需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;申請使用的國有土地涉及國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地。”同時，第七十六條規定:“未經批準或者采用欺騙手段獲取批準,非法占用土地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法占用的土地,對違反土地運用總體規劃擅自將農用地改為建設用地的,限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他設施,恢復土地原狀，對符合土地運用總體規劃的,沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設施,可以并處罰款;對非法占用的土地,單位直接負責的主管人員和其他直接負責人員，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。超過批準的數量占用土地,多占的土地以非法占用土地論處。”因此,土地管理部門對該廠的處罰是合法的，適當的。案例某市城市建設發展，在市區東部地區若干個工廠已經外遷或停產，其廠址由城市土地管理行政主管部門統一組織出讓。在出讓之前已由規劃部門編制了具體規劃,擬定了每塊土地的使用性質。某開發公司在出讓中競得其中的一塊居住用地，面積4．５ha.按照具體規劃的規定,并經城市規劃行政主管部門確認,該居住用地的容積率為2.1，建筑密度為２5%,建筑高度不得超高45m，居住區內的綠地率為30%,人口密度不超過8０0人／ｈa．某開發公司與市土地管理行政主管部門簽訂了土地協議，并將上述條件在協議中做出明確規定。評析:這是一個國有土地出讓的實例。關鍵是某開發公司在競得4.5ha用地后與土地管理行政主管部門簽訂的協議中必須包具有規劃行政主管部門的規劃設計條件，才干辦理建設用地規劃許可證的申請。這重要是防止開發公司得到土地后任意改變規劃設計條件,增長土地開發強度。城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證后，根據本例中的條件還可以規定其在4.5ｈa用地內編制一個修建性具體規劃,為建設工程規劃管理做準備。案例某市在其市區東部有一工廠,由于污染擾民而外遷，其原址12.0hａ用地依據城市規劃改為居住區。因其區位較好，外商愿以優惠條件受讓,后經該廠研究選中一家外商實行合資開發居住區。評析:這是一個改變用地性質又進行合資開發建設的實例。中外雙方如何合資,城市規劃行政主管部門可以不去管它,自有主管部門過問。一方面,城市規劃行政主管部門要掌握用地性質只能是開發居住區;另一方面,根據城市規劃規定提出規劃設計條件，列入他們之間的協議或協議；第三,其合資的協議或協議是否得到有關主管部門批準;每四,其開發項目是否經計劃行政主管部門立項;第五，合資開發是否進行了中國法人的注冊，有無批準證書,是否已明確了項目經營法人。這些條件均已具有，城市規劃行政主管部門可以接受項目經營法人對建設用地規劃許可證的申請。案例【案例背景】某區屬公司位于工業區內，占地84０0平方米，由于設施老化,產品落后，最終破產倒閉。區政府想運用原廠區土地開發住宅,并將獲得的資金安頓下崗職工,經向市規劃行政主管部門申請，被駁回,理由是該用地在城市總體規劃的控制性具體規劃中為工業用地,不能改變用地性質。?

?【案例評析】市規劃行政主管部門的做法是對的。由于市規劃行政主管部門考慮到這個公司位于工業區內部，假如建設住宅，將帶來一系列問題,如子女上學、購物、文化娛樂等,此外,周邊的工廠公司產生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產生不良影響，因此不能開發建設住宅。但是,城市規劃行政主管部門可根據具體情況建議區政府采用土地置換的辦法,將位于居住區內的某些工業公司搬遷到這里，然后開發建設位于居民區內已騰出的用地,運用這方面的資金安頓下崗職工。這樣做,可以收各得其所的效果。

案例【案例背景】某公司位于市中心重點地區,占地面積24500平方米，由于公司效益不好,打算運用區位優勢，將一部分多余的工廠用地出讓,建設住宅。經與房地產開發商洽談達成協議，由房地產開商向市規劃行政主管部門申請建設住宅。規劃行政主管部門經核算城市總體規劃和控制性具體規劃,該用地使用性質規劃為公共設施用地。市規劃行政主管部門經現場調研,并分析了周邊建設情況和各種條件，認為可以改變用地性質，向市政府作了請示,經市政府批準后核發了“兩證一書”。

?【案例評析】市規劃行政主管部門根據城市總體規劃和控制性具體規劃,在現場調研后并作了分析,根據該用地所處具體位置和具體條件認為可以改變用地性質。由于該用地“位于市中心重點地區”，根據規劃法的規定，重點地區控制性具體規劃是由市政府審批的,要調整必須通過市政府的批準,才干改變用地性質。因此,市規劃行政主管部門審批程序合法又合理，在報經市政府批準的情況下，核發了“兩證一書”，這是對的的，不是多余之舉。

?案例

【案例背景】某中學有兩個校址,一處位于城市中心區，占地400０平方米；另一處位于中心區外圍，占地80００平方米。根據國家規范，兩處均不滿足中、小學用地標準。因此,教育部門擬對兩處用地進行合并,向城市規劃行政主管部門提出申請，并經市政府批準，將位于城市中心區的土地出讓，開發公共設施項目，用置換來的資金在中心區外圍校址旁邊征用一塊用地,建設一座標準中學。

??【案例評析】將位于城市中心區的校址用地改變使用性質,不僅是合理的，并且應當予以積極支持。由于根據規劃法的規定，市政府可以根據城市經濟、社會發展狀況,對城市建設用地進行調整。一個中學有兩處校址,且規模都不符合標準是不合理的。市政府應當對不合理的用地進行調整。使城市功能更加合理。

案例??【案例背景】某市市區總體規劃方案規定,市區東北部有一綠化隔離地區，面積約４０0ｈa.為使該隔離地區近期實行綠化，市政府采用鼓勵政策,如在該地區已實行綠化面積達30％之后，可以運用2%用地開發經營不影響綠化的低層建設項目,并在開發建設的同時將該地區所有綠化。為此鄉政府依據市政府的政策向城市規劃行政主管部門提出申請,在該用地內建設3萬平方米的二層鄉村式別墅和１.0萬平方米的游藝設施。經城市規劃行政主管部門審核，擬定建設總用地為7.5ha，并經市政府批準。

【案例分析】這是將城市規劃擬定的綠化用地改為建設用地的用地性質變更問題。雖有市政府的局部調整用地政策,并經市政府批準,但仍需辦理用地性質的變更手續。一方面，應辦理將集體所有土地改變為國有土地，由于依照規定集體所有土地是不能用來開發建設的申請。使用土地單位向計劃部門立項后，經土地部門核準,再由城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證。另一方面，假如該開發項目由鄉政府組織開發公司自行開發經營，應由開發公司辦理一切手續，假如該項目由鄉開發公司與其他單位合作或聯營開發經營,則應共同辦理一切手續;假如該用地經市政府批準,城市規劃行政主管部門核發建設用地規劃許可證后，出讓部門應特別注旨在開發建設的同時，應對該地區的整體綠化情況加強監督。

案例

【案例背景】中心區北部有一工廠位于主干道安平北路東側，共有用地４.5ha.由于城市建設的發展,該廠周邊多已建成居民區,沿安平北路兩側也已成為商業、辦公區，該廠成了污染擾民公司。但因該產品有特色，銷路很好，經濟效益頗佳，不能停產。按照該廠主管部門的意見和城市控制性具體規劃的規定，擬將該廠搬遷并出讓原址，所獲資金用于搬遷。出讓后原址2．0ha改為商業、辦公用地,1.8hａ改為公寓用地，原家屬宿舍約占地0.7ha保存。

?【案例評析】這是將原工業用地改變使用性質的規劃選址管理問題。按照建設用地性質變更程序,其審批手續應按規定辦理：

1．廠方申請改變用地性質。廠方應持上級主管部門批準其改變廠址用地性質、出讓廠址和搬遷的文獻,向城市規劃行政主管部門提出改變用地性質和搬遷的申請。

?2.城市規劃行政主管部門審核。城市規劃行政主管部門根據已批準的控制性具體規劃和有關法律、法規的規定進行審核。由于該工廠位于市中心區。城市規劃行政主管部門應將審核批準的意見報請市政府批準。然后向廠方發出建設項目選址意見書。

?３.城市規劃行政主管部門提出規劃設計條件。城市規劃行政主管部門在發出選址意見書的同時，根據該地區的具體情況和有關技術規定、技術標準,向該廠提出各個地塊的規劃設計條件。

4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規劃行政主管部門批準文獻、與受讓方的協議，向計劃部門申請項目建議書。

5.辦理土地出讓手續。廠方持城市規劃行政主管部門、市計劃部門批準文獻和與受讓方的用地出讓協議,向土地部門辦理用地出讓手續，取得國有土地使用權有償出讓協議。該協議必須包含城市規劃行政主管部門提出的各地塊的規劃設計條件。

?6.受讓方申請建設用地規劃許可證。受讓方持計劃部門批準文獻、土地出讓協議和地形圖等有關資料,向城市規劃行政主管部門申請建設用地規劃許可證。如受讓方為多家應分別辦理。

7.受讓方繼續辦理有關建設的各項手續。受讓方在原址如何建設，將由受讓方依據城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件,向城市規劃行政主管部門報送建設方案、施工圖和申請建設工程規劃許可證等項手續。

8．城市規劃行政主管部門審核建設方案。城市規劃行政主管部門考慮到該地區位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規劃設計條件外，還將邀請一些專家進行評審,根據評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發建設工程規劃許可證。

案例2023年1月4日,XX市政府領導班子集體研究決定在H村開發建設一個電子工業加工區。1999年2月2日市政府聯席會在聽取政府負責同志的報告后，批準與被征地單位簽訂征地協議，在該市土地運用總體規劃擬定的農用地區域內征用土地。據此精神,在未按法定程序申請報批的情況下，由電子工業加工區建設辦公室主持，于1９9９年2月11日與Ｈ村委會簽訂了征地協議一份。市政府辦公室于1９99年4月30日分別以XX府辦（函）（1999)１號和2號文獻批準H村電子工業加工區辦公室征用2７54畝耕地，批準的征用土地未按法定程序向省政府申請批準。上述征用的土地,已按協議支付了40%用地補償費共８30萬元；截至199９年5月3日，破壞耕地面積達9０１畝。主持XＸ市政府全面工作的負責同志對征地的具體情況是清楚的,也聽取過有關同志的報告,但未提出異議,并未及時針對這宗違法用地進行檢查糾正。通過多次調查取證，省人民政府土地行政主管部門依據《土地管理法》有關規定，于１