科技路項目整體發展定位合富輝煌房地產（陜西）2007年12月8日

項目整體發展策劃工作計劃

市場調研關鍵參數研究及項目初步定位

第一階段

第二階段

第三階段項目規劃設計建議項目整體發展定位市場關鍵參數研究地塊價值各類物業發展分析項目物業組合方式研討規劃的相關經濟技術指標外部規劃設計建議內部規劃設計建議功能區規劃設計建議商業布局及面積確定商業業態布局建議項目整體開發策略項目整體發展定位項目初步規劃要素

11月5日提交第一階段報告

雙方溝通探討，選擇適合企業發展的物業組合形態11月23日提交第二階段報告期間雙方密切溝通交流12月8日提交第三階段報告期間雙方密切溝通交流

項目整體工作思路資源挖掘機會分析形象定位價格定位客戶定位產品定位案例研究模式借鑒項目初步定位項目資源市場現狀客戶喜好項目規劃建議項目發展定位西安宏觀經濟背景西安城市規劃背景研究項目區域發展研究區域房地產市場分析市場研究項目界定項目價值挖掘物業組合探討選擇適合企業發展的物業組合形態初步定位規模相關經濟技術指標外部規劃設計建議內部規劃設計建議功能區規劃設計建議商業布局及面積確定商業業態布局建議項目整體開發策略項目整體發展定位

第一階段重點解決

第二階段重點解決

第三階段重點解決第一部分｜工作階段回顧第二部分｜發展策劃基準第三部分｜項目價值分析第四部分｜市場關鍵點第五部分｜整體開發策略第六部分｜整體發展定位第七部分｜建筑規劃建議第八部分｜收益測算第九部分｜方案比較報告構架第一部分：工作階段回顧工作階段回顧11月5日提交：市場調研報告

提報：第一階段發展策劃報告11月23日提報:

第二階段發展策劃報告提報：

項目整體發展策劃報告主要成果：

1、認可市場研究

2、給出下階段策劃原則主要成果：

1、認可項目主題定位

2、提出經濟測算依據設計院方案設計的指標進一步深化

3、提出針對精裝修產品作專題研究

4、針對點式建筑的銷售抗性作專題研究主要內容：依據項目規劃以及前兩次提報的結論性成果，進行項目整體發展策劃12月5日第二部分：發展策劃基準點發展策劃基準點基點一：投入土地款后，開發商不再投入資金基點二：整體項目利潤的2/3可以轉化為持有物業，1/3利潤以現金形式出現基點三：不持有商業物業第三部分：項目價值分析地段價值景觀價值酒店價值商業價值項目價值項目的價值點寫字樓價值客群吸納價值近幾年來，西安市房地產投資額與銷售額逐年上升，其總體上處于一個平穩增長期相比較房地產投資額，其市場銷售額高于投資額，西安房地產市場整體上體現“產出大于投入”，其總體發展非常健康．□西安房地產市場開發投資收支良好西安市商品房投資情況良好，竣工面積穩步提升。隨著人均收入的提高，西安房屋銷售逐年穩步提升。西安普通住宅價格一路上揚□西安市房地產持續穩定發展城北板塊城內城西板塊城東板塊中檔樓盤為主，吸引區域客戶及西高新中端客戶價格區間：3940元/m2整體區域形象差，樓盤相對集中，中檔樓盤為主，城北及外來客戶為主成交均價：3230元/m2老工業區形象，有大量企事業單位聚集；樓盤不多，中檔為主，本區域客戶為主成交均價：3150元/m2可用地少，主要發展商務商業成交價格：4270元/m2高新板塊中高檔樓盤為主，整體銷售情況好，吸引全市客戶成交價格：4090元/m2形象、配套好，高端物業集中成交均價：

4190元/m2(含曲江)城南板塊形象、人文底蘊好，高端物業集中成交均價：

4740元/m2曲江板塊以上數據為2007年9月份成交數據□西安市地產板塊布局西高新、曲江形成高地；東部和北部房地產將逐漸升溫本項目城市公園高爾夫軟件園香格里拉商務區世紀金花通往二環唐延路項目地塊周邊情況住宅片區商務片區創業基地創意產業科技路商業帶本項目地產高地中黃金三角的核心點項目地塊屬性地段價值具備區域型中心的發展潛力西安市中高檔居住社區的集中地西安市現代化商務辦公的代表地副城市級商業中心正在形成本項目城市公園高爾夫景觀價值最具景觀價值的地段之一居住價值中高端項目聚集地，居住價值凸顯本項目香格里拉世紀金花金橋國際廣場易初蓮花楓林華府新西藍唐南香榭米羅蘭山中海華庭都市印象紫薇臻品商業價值二環路唐延路，中間為95米寬綠化帶楓韻藍灣2萬平米超市（在建）易初蓮花超市約1.6萬平米愛家超市約8000平米科技路以中偏檔餐飲為主高新路以餐飲、娛樂為主高檔百貨世紀金花、金鷹百貨光華路以低檔餐飲為主休閑、餐飲、娛樂一條街本項目隨著高新區的發展，高新區商業逐步成熟，前景看好酒店價值高新區酒店物業稀缺商務客群云集項目靠近商務核心區，商務寫字間飽和寫字間價值新開發區，屬移民區西安CBD，白領聚集客戶吸納價值具備較強的區域客群輻射能力項目價值分析結論地段價值具備區域型中心的發展潛力景觀價值最具景觀價值的地段之一客戶吸納價值具備較強的區域客群輻射能力商業價值隨著高新區的發展，高新區商業逐步成熟，前景看好酒店價值高新區酒店物業稀缺商務客群云集項目靠近商務核心區，商務寫字間飽和寫字間價值居住價值中高端項目聚集地，居住價值凸顯我們可以看出

在這里適合的業態涵蓋了目前房地產市場的所有

哪種業態適合項目的發展呢?

我們必須了解高新房地產市場的關鍵點第四部分：市場關鍵點發展寫字樓的關鍵點發展酒店的關鍵點市場關鍵點發展住宅的關鍵點發展商業的關鍵點市場關鍵點住宅商業寫字樓酒店供求關系占位供應量穩步上升去化量明顯加快高新區住宅供求關鍵點供應量、去化量較高是高新區的地產現狀高新區目前市場供應狀況高新區經過16年的發展，已經從原來規劃的10余平方公里擴大到目前的52平方公里，本項目周邊以開發成熟，先目前高新區供應量主要在高新區南部目前市場主要供應區域1期2期3期本項目所在區域土地資源稀缺，供應量少2006年高新區住宅銷售，90-144平方米戶型成交套數占到總量的54%；在成交的戶型中，3室2廳的成交比例最大，其次是2室2廳的戶型。高新區住宅市場去化情況我們提出此配比的依據主要從市場供給量和去化量分析，以及客戶需求分析得出周邊樓盤供應情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有戶型數量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%周邊樓盤去化情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售戶型數量31220734396456742229946314銷售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%以上數樣是我司對紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西藍二期、高新楓林華府五個樓盤銷售數據采集構成．

周邊住宅市場供應及去化情況中小戶型市場存在較強的剛性需求

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有戶型數量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售戶型數量31220734396456742229946314銷售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%中小戶型供求關鍵點南郊、高新生活及工作的人群是客群重點在高新及南郊工作的人群占到了58.8%在高新及南郊居住的人群占到了66.7%市場購房人群大多數會選擇離自己工作區域近的地方購房客群關鍵點50-70平米戶型所占的成交比例最大50-70平米戶型

是成交主力50-70平米戶型

是成交主力50-70平米戶型

是成交主力中小戶型戶型關鍵點地段價值使得所有產品的市場去化速率較高項目年份成交價格成交量（平米）去化率高新水晶島200550001307524%20064500177427%楓林綠洲2004347710185035%200535747780245%2006359514124063%中天花園2005年10月起33692620426%2006年38455759085%大華陽光曼哈頓2006年37002899932%2007年1-4月4000594738%高新區住宅平均年增長率達到5.44%，平均年增長速度高出全市普通住宅3.37%的增長速度。價格關鍵點對社區配套的要求集中在銀行、教育、醫療和休閑娛樂設施等配套關鍵點從周邊供應、去化以及市場的狀況，我們得出住宅市場存在剛性需求供應量去化量高是市場共識其中中小戶型的市場去化量較快是市場去化速率最快的產品也是本項目開發模式的關鍵住宅運作方向市場關鍵點住宅商業寫字樓酒店供求關系占位項目三面臨路，有規劃路及中華世紀城入口從地塊中間穿過，且地塊呈狹長狀，形成傳統居住社區的價值受限地塊條件理解周邊樓盤供應情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上所有戶型數量4965164771610778743453156724所占比例9.4%9.8%9.1%30.61%14.79%14.13%8.6%3%0.13%0.46%周邊樓盤去化情況

50平米以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260平米以上已售戶型數量31220734396456742229946314銷售比例62.9%40.12%71.91%59.88%72.88%56.8%66%29.49%42.86%58.33%以上數樣是我司對紫薇臻品、都市印象、唐南香榭、新西藍二期、高新楓林華府五個樓盤銷售數據采集構成．

舒適偏緊湊戶型是本項目住宅的占位方向住宅占位方向一中小戶型不存在去貨壓力項目年份成交價格成交量（平米）去化率高新水晶島200550001307524%20064500177427%中天花園9號公寓2006年9月4232（9號公寓）973097%大華陽光曼哈頓2006年37002899932%2007年1-4月4000594738%中小戶型成交量分析住宅占位方向二典型案例分析：宏府嘉會廣場2007年10月認籌當日，推出項目B座300余套，均價6200元/平米，開盤當天即告售罄，現擬在12月15日推出A座，價格攀升至均價8000元/平米。該項目地處西安市中心鐘樓北側，主要是投資型客戶購買，地段價值是客戶第一看重因素。典型案例分析：高新楓尚2007年9月認籌當日，在項目總量900余套，一期推出300套的前提下，認籌量達到1600套，創下了高新區中小戶型銷售記錄。“該項目在前期沒有進行推廣，只是在項目地塊作部分圍墻廣告，即產生了如此之大的影響力。說明在高新區針對于中小戶型市場的需求潛力巨大”高層一梯多戶產品在去化上不存在問題市場關鍵點住宅商業寫字樓酒店供求關系占位□西安市商業供求關鍵點在市場總體態勢減弱的趨勢下，06年商業用房總體供應量的大幅增長給市場帶來了巨大的考驗。市場供應量大、空置率高是整體現狀高新區商業在2003年需求量達到頂峰，但是價格上漲致使從2004年開始空置量大于銷售量。目前隨著高新區商業的逐步成熟，銷售情況逐年攀升，但空置率高的總體態勢沒有改變。□區域商業產品關鍵點片區商業區中，1-2層臨街商鋪最易去化項目名稱商業面積面積區間（平米）銷售價格去化率1層2層綠地世紀城

40000㎡100-2408566

16%楓林綠洲

36000㎡40-250

7264

7382

86%城市風景·夏日景色

29016㎡120-370

6238

48%高科新花園110-4007200100%紫薇臻品8000㎡90-300123791084848%楓葉新都市12000㎡8-2506000100%銷售周期為5年商業能接受的進深多數為9-12米項目名稱開間進深主要面積均價摩登BOBO8米10米293、100平米14000雙威溫馨花園6米10－15米147－205平米7500水晶國際7.5－10米20米最小300平米10000盛世華庭5米9米50平米無售價欣景苑4－5米9米50－100平米3800綠地10米自由分割7500城市風景12米6米100－1000平米6900□商業產品核心點世紀金花金鷹國際愛家超市高新路購物、餐飲集中區易初蓮花向西臨丈八路，沿線項目眾多，大商業的發展空間大向東臨高新路、科技路商業區的延伸帶，發展空間大向南臨發展中的商務區，商業的消費空間并成熟科技路購物、餐飲集中區創意產業區區域地塊具備做大商業的發展空間□地段分析□經營分析大商業業態需開發商持有物業大商業的持有型經營與項目策劃基點不符□區域商業產品關鍵點1、周邊常駐人口超過20萬人2、交通條件好3、周邊有眾多商務寫字間4、科技路已經形成的商業氛圍5、未來唐延路規劃對商業配套的需求6、項目位置處于科技路與唐延路的交匯點具備做商業內街的條件□街鋪價格與整體市場價格走勢關鍵點2005成交量2005價格2006成交量2006價格20137427443686562005成交量2005價格2006成交量2006價格201616550106976979綠地世紀城2005成交量2005價格2006成交量2006價格13406104125556238楓林綠洲夏日景色商業用房的價格上升與街鋪的增長銷售相關綜合以上商業市場關鍵點

我們的商業市場開發方向是200平米以下的鋪位分割將會減小市場去化抗性□商