時代廣場B座物業管理方案目錄一……全面優質管理二……ISO品管體系三……五常法四……品質圈五……安全及健康管理系統六……環境衛生管理系統七……員工績效考核機制一……“時代廣場”前期物業管理方案二……“時代廣場”業戶入住期間的服務方案三……“時代廣場”投入使用后物業管理服務完美時空物業管理有限責任公司（“完美時空”）成立于1992年11月，是由完美經營服務公司和香港時空管理集團有限公司共同投資組建的物業及設施管理服務公司。憑借我們一直堅守為業戶提供優質服務的信念，以及不斷引進先進的專業管理概念，定能為時代廣場的業戶提供既完善又具成本效益的物業管理方案。豐富的中國物業管理經驗完美時空的成立是以北京中關村科技園區、經濟發展區、中央商務區的國內大型企業、發展商及跨國公司為主要服務對象，為此等高要求客戶提供達致國際水平及標準科學化的管理服務。我們配合北京的文化、客戶的需求及硬件，結合國際級的先進管理手段，在中關村上地已為很多知名企業所在的物業如群英科技園及盈創動力等提供專業的物業管理服務。憑借豐富的國內物業管理經驗，完美時空定能為時代廣場的業戶提供全方位的優質管理服務。管理特點為確保能為時代廣場提供全面優質的管理服務，完美時空于管理運作上采用了世界級的管理模式—鮑德里奇管理模式（詳情見第三章）。此外，為保證服務水平不斷改進，我們引進了多項國際認可的品質管理系統，包括ISO9001:2000品質管理系統、品質圈、安全管理系統、環境衛生管理系統及五常法等，并引用到日常的管理運作上，以便為時代廣場的業戶提供卓越的管理服務。精心設計的管理服務完美時空為時代廣場的業戶精心設計了一套管理服務計劃，除度身訂制完善的保安、清潔、維護及保養服務外，更將以業戶的需要為出發點，提供全面之改善方案建議，藉以提升物業價值。高效益的服務表現管理系統strong時空為實踐給業戶提供最稱心滿意的服務之承諾，特別引進了「服務表現管理系統」，讓業戶根據我們的服務表現作出評核，藉此不斷改進服務質素。而透過「管理服務標準」，業戶可根據標準來量度及監管服務質素。此外，透過「年度管理服務意見調查」、「服務調查」及「定期會議」等渠道，業戶可隨時與我們溝通，表達對服務表現的意見，確保我們的服務水平不斷提升。完美時空擁有豐富的經驗及完善的品管系統，且是一間具規模及信譽優良的專業物業管理公司，是時代廣場業戶的最佳選擇。我們會竭誠為時代廣場業戶提供全面優質的管理服務！完美時空物業管理有限責任公司（以下簡稱“完美時空”），于1992年11月25日正式掛牌成立，是由完美經營服務公司和香港時空管理集團有限公司共同投資組建的物業管理公司。其經營的主要目的是引入先進的國際管理技術和經驗，再配合國內實際情況和法規，為國內物業創造優質的管理服務。完美經營服務公司，是服務于**信息產業基地，為實現科技園區生態化，創建一流國際知名科技園區，做出了重要貢獻的知名企業。并先后通過了ISO9002國際質量管理體系認證及ISO14001國際環境管理體系認證。時空管理集團有限公司(以下簡稱“時空”)成立于1978年，是香港首屈一指的物業及設施管理公司，提供全面優質的物業及設施管理服務。時空管理于二零零三年進行了品牌變革，創立了全新的品牌–「時空整全管理」，配以獨特的品牌標語「無限思維、深遠成果」，體現了以客為本、不斷追求卓越、提供創新及具效益的整全物業及設施管理服務的承諾。此外，在日常的管理運作上亦全面應用多項國際認可的品質控制系統，包括ISO9001:2000品質管理系統、ISO14001:1996環保管理系統、安全管理系統及五常法系統，務求為業戶提供卓越的管理服務。時空先進的物業管理手段除連續10年獲得香港房屋委員會頒發“最佳物業管理公司”獎外，在2001年，更獲得香港管理專業協會頒發的優質管理大獎。在人力資源方面，時空更在由翰威特咨詢有限公司在亞洲地區主辦的評選中獲得「2003年香港最優秀雇主」第一名及十大「2003年亞洲最優秀雇主」之一完美時空集合了以上這兩家公司的優勢資源，即：將完美經營服務公司的地域優勢、市場資源和優秀的員工隊伍及時空管理集團有限公司擁有的26年豐富的、專業的物業管理經驗，和先進的技術資源、管理模式等結合起來，充分利用雙方的優勢互補，使之發揮最大效能。此外，完美時空在成立僅一年多的時間，已通過ISO9001：2000國際質量管理體系認證(附件一)，并通過一年的運作，使之不斷完善。為我們服務的標準化提供了強有力的支持。目前我們管理的項目總面積為：260000平方米四個項目部：科技綜合樓東區、****科技園、***公寓、***科技園東區管理面積：20,338平方米，建筑類型：甲級寫字樓，其入住的知名公司：**景觀設計、**鑫公司、**達公司、**恒訊視、世紀**公司、瑞威世紀公司、中國石油天然氣（***）技術開發公司等****管理面積：155,000平方米，類型:巨型IT辦公空間，共分為A、B、C、D、E五座入住的知名公司：**電腦、IBM、**電信、華夏**、清華**、聯合**、**時代、**時空、**現代、**集團、*&*國際、**科技、萬**科技等**公寓管理面積：26,498平方米，類型：商住兩用式公寓，一、二層為底商，三層以上為公寓，共計180多戶入住知名公司有：中國銀行、興業銀行等***科技園管理面積：57,000平方米，類型：廠房，共計五棟樓，一、二號樓（聯想全國***中心），三、五號樓為多產權（清華***、生命***、華**、華北**、華***、科隆），四號樓為明天***控股有限公司。管理項目圖片憑著二十六年豐富的物業及設施管理經驗，香港母公司時空管理已成功創制一套結合全面優質管理及符合國際標準的完善品質管理系統，為業戶提供既完善有效又具成本效益的全面優質服務。而此等系統已全面在完美時空所有在管的項目內執行。一、全面優質管理(TQM)為確保我們能為時代廣場提供優質的管理服務，我們特為時代廣場度身定造一套務實并切合所需的「全面優質管理」方案，以全面提升服務質素及提高運作效率。為實踐全面優質管理，我們于管理運作上采用了世界級的管理模式─鮑德里奇管理模式。（BaldrigeManagementModel）這個模式為員工定下清晰的工作指引及程序，以激發員工朝著完美時空的理想、信念、價值及目標而努力。1、鮑德里奇管理模式主要分為七個部分，分別為：●領導才能●策略性規劃●客戶及市場焦點●量度、分析、知識管理●人力資源焦點●程序管理●業績a.領導才能在這一方面，我司的架構主要由3個部分組成：即業務拓展，總部支援及管理運作（見圖示一）。這個架構主要的特點是不像過往的由上到下的領導結構，而是需要所有高層部門經理在執行其本身的功能之同時，還要結合成一個團隊去完成公司的目標。圖示一:此外，總經理及高級行政人員會組成一個優質推進委員會，負責計劃整體的公司策略（包括未來3年目標和每年目的）及定期檢視整體表現。同步各部門及項目經理會按照公司的每年目的去制定本的目標及行動表。提供以客為本的全面優質服務是我司的使命，當優質推進委員會制定了3年目標及每年目的后，我們會透過員工通訊，海報及會議等令所有員工對公司的遠景，使命，核心價值和目標清楚了解及形成習慣。b.策略性規劃策略性規劃是我司在公司目的，技能，資源和業務各方面發展及維護的一個重要過程，透過策略性規劃，我司能經常地調整業務方向而達到不斷增長的成效。總經理及各部門經理會在每年的業務策略發展及計劃工作會上，修訂未來3年目標和制定來年計劃。并由各功能小組制定工作計劃行動時間表，來確保所有目標能按時完成。此外，我們還會定期檢視工作計劃及做出相應的修訂。c.客戶及市場焦點明白客戶需要及提供它們所期望的服務是十分重要，在這一方面，我公司已建立一個完善的調查系統去收集顧客的意見。?初期管理服務調查—在所有新接管的項目進行，主要目的是了解顧客對服務標準的要求。?每年管理服務調查—在所有管理的項目進行，主要目的是檢視服務表現。?調查后的拜訪——在每次調查后，項目經理將會直接拜訪客戶并聽取他們的意見。除此之外，客戶還可透過電郵，意見表及定期會議來反映他們的需要及意見，我公司會將這些意見收集分析后為客戶度身制訂其所需要的服務。d.量度、分析、知識管理我司已建立一套特定的主要表現指標來量度公司的達標情況。此外，我們會從顧客及內部兩方面收集有關顧客滿意，員工態度及業務利潤增長的數據來支持公司的運作及策略性目標。顧客方面包括顧客滿意度、投訴及贊揚的統計，季度的表現評核,市場占有率及續約率等。而內部方面包括服務承諾、財務狀況、員工表現評核，員工滿意率及員工培訓需求等。我司也制定了一些機制來分析收集回來的數據，并會將此類訊息透過不同的渠道下傳到有關部門及人員，使他們能根據分析結果制定行動計劃表，來改善未符合要求的地方。e.人力資源焦點員工是一間公司發展的支柱，因此，我公司視員工為公司的重要資產，為使員工能提供優質的顧客服務，公司必需創造一個令員工引以自豪和滿意的工作環境。要維持公司在市場的領導地位，我們相信品質和員工的承擔是一個十分重要的因素。為此理念，我們發展了以下六個人力資源管理方針：?發掘人才?吸引人才?善用人才?獎勵人才?栽培人才?維系人才此外，公司還設計了一套全面的人力資源管理計劃及其相應政策，與此同時，也設定“所有前線經理均為人力資源經理”為主題，它需要所有經理在日常的運作上實行人力資源管理的職責。在溝通方面，我們為員工建立不同的溝通渠道，為確保公司與員工間的有效溝通，我們透過電腦網絡建立了一個雙向的溝通網。對于表現優秀的員工，我們還建立了一套獎勵機制。至于怎樣評訂員工的表現，在高層和中層的管理人員，我們采用了“平衡計分卡”的方法，“平衡計分卡”主要分為四個部分：分別為財務、顧客、過程和員工方面；對于一般員工，我們則采用雙向的表現評核方式，并且透過此方式，員工不但能清楚了解自己的表現，同時也可向我們反映他們的意見及需求。為配合整個人力資源計劃，一系列的在職培訓將會提供給各層員工。我們會透過調查了解員工的需要而制定全年的培訓計劃，除內部培訓之外，我們還鼓勵員工報考各種的專業資格。我們會提供學費資助給那些成功取得專業資格的員工。f.程序管理?產品和服務管理程序我們考慮到向顧客提供服務應該由一個符合客戶要求的產品計劃過程開始，以下圖表展示出我們的程序管理的主要方面。☆設計過程在設計過程中，我們承諾提供以客為本的優質服務。因此，我們的承諾是我們設計如何為客戶服務的基礎，并且會透過一些調查和會談收集客戶對服務需求的意見，也會借鑒一些其它先進項目的特點來設計一些新的服務給客戶。最后，也會透過一些服務后的反饋訊息重新修訂我們的服務以達至完全符合客戶的要求。☆傳達過程為確保設計出來的服務能滿意的傳達給我們的客戶，我們采用了以下的程序及最終檢測：我們會組織不同的內部培訓給與我們的前線員工，為使他們能按照我們的服務標準來提供服務，我們也采用了世界認可的品質管理系統——ISO9001，來制定優質的服務程序，同時利用品質圈為出現問題時尋求解決方法。并實施五常法，維持我們的良好工作環境。此外，我們也會成立一個業務過程委員會去檢討和改善我們的過程設計和運作。我們也會設立些有形的指標來衡量我們的服務表現，包括客戶服務調查，客戶滿意率調查，定期與客戶溝通，業績和外界的認同。這些結果提供有效框架來量度我們的傳達過程。?支持程序當所有前線員工在提供核心管理服務給客戶的同時，總部也會提供支援服務作為他們的支柱如財務及人力資源管理。g.業績作為一間管理服務公司，要持續公司的業務發展，客戶滿意率的高低是十分重要的，為取得一個全面的服務表現，我們會使用不同的方法來量度客戶滿意的程度。包括每年管理服務調查，服務大使調查，管理服務的表現評核，客戶投訴及贊揚記錄，服務后的調查及由客戶轉介的業務等。此外，在服務及市場占有率的增長也是表現業績的一種情況。由于管理服務是以人為主，所以員工對公司的滿意率也是考核業績的其中一種因素。最后，當然是外界對公司的認同，如市優、國優級文明企業等。二、ISO品管體系ISO9001:2000品質管理系統１、憑著香港母公司多年來致力推行優質管理的經驗，完美時空已順利把整套ISO9001:2000品質管理系統與全面優質管理模式結合起來，確保完美時空的品管系統能不斷改進，為業戶提供高質素的管理服務。２、于接管物業的初期，我們會先為時代廣場制定一套完善的品質管理計劃，訂明運作要求及品質目標，讓駐守時代廣場的員工能更有效地遵照所訂立的服務準則執行日常管理工作，從而提高服務質素。３、我們會定期檢討和修訂品質目標，藉以不斷改進服務質素。三、五常法１、完美時空于去年開始推行五常法，目的是透過執行「常組織、常整頓、常規范、常自律、常清潔」，以加強員工的自律性，為業戶建立一個優美的環境(附件五)。２、透過推行五常法，定能為時代廣場建立一個安全、舒適及整潔的工作環境。四、品質圈１、完美時空于2004年初引進「品質圈」作為不斷改善服務的輔助工具。２、我們積極鼓勵前線員工自發組成品質圈，主動提出改進服務的建議，并將具建設性的建議制定為政策。五、安全及健康管理系統１、香港母公司時空管理于二零零零年成立安全及健康委員會，藉此加強員工對職業安全及健康的認識。２、于二零零一年，更建立了安全及健康管理系統，進一步提升公司職業安全及健康的水平，并為員工、承判商及業戶建立一個符合工廠及工業經營條例的安全及健康的工作環境。３、憑著多年來致力推行優質管理的經驗，我們已成功把安全及健康管理系統融入我們的品質管理系統。六、環境衛生管理系統１、一般物業大部份只著重清潔，而忽略了衛生之標準。「非典型肺炎」之爆發，使大眾對環境衛生的問題更為關注。２、推出「環境衛生管理系統」，目的是確立居住及工作環境之衛生管理流程，從而推廣物業的環境衛生文化，并為業戶提供一個安全及健康的居住及工作環境。３、「環境衛生管理系統」是一套完善的環境衛生管理流程，當中主要包括兩個方針：3.1嚴格執行環境衛生管理流程；3.2推廣衛生文化。3.1嚴格執行環境衛生管理流程●內部環境管理-是指管理物業及設施內的一般環境衛生程序，包括消毒、滅蟲、設施保養及廢物收集等。●外在環境管理a.透過評估周邊地區的環境因素，例如鄰近之建筑地盤、管理物業及設施之內部環境、公共地方及其它設施等，對管理物業及設施所產生之影響，繼而作出最恰當的處理。b.由于此系統強調流程管理，我們建立了十三項完整的程序，以協助清潔服務承辦商及員工徹底執行每個清潔步驟，務求提升管理物業及設施的衛生水平，讓業戶擁有一個空氣潔凈、食水優質及害蟲絕跡的健康居住及舒適工作的環境。3.2推廣衛生文化●借著物業期刊、小冊子及講座等活動，向公眾宣傳環境衛生的重要，以加強大眾對這方面的社會責任。●此外，時空管理亦會在管理物業及設施內舉行不同的推廣活動，以及不時與政府部門合作舉辦區域性講座活動。我們深信透過嚴格執行環境衛生管理流程及積極推廣衛生文化，定能為業戶提供一個優質健康的居住及工作環境。七、員工績效考核機制1、錄用機制管理人員錄用依據項目特點，項目經理由公司總經理任命，各部門主管由項目經理提出人員需求及建議報予人力資源部運作，人力資源部從人才貯備庫調配或從社會招聘，經人力資源部初試通過，進入該項目人力資料備選庫，由人力資源部組織第二次面試，面試人員由項目經理、公司各專業骨干組成，以案例為主測試其專業素質，解決實際問題的能力和服務意識。2、考核機制項目經理業績由公司考核，依據項目經理業績審核表，從公司、業戶/開發商、員工及管理外包商等各角度評析，各項分數累積，每半年考核結果與項目經理的待遇互動。各主管及員工的考核由項目經理組織實施，分日常考評和集中考評，日常考評包括：2.1通過每月一次的答卷考評其業務技能，對大廈系統的了解程度，對項目工作流程、工作標準的熟悉程序，記入員工考核登記表。2.2通過服務反饋單的反饋情況進行統計分析，綜合考慮員工工作量及業戶/開發商滿意度情況，記入員工考核表。2.3通過綜合管理部、部門經理對員工服務情況的回訪、日常投訴情況獲取業戶/開發商滿意度，記入員工考核登記表。2.4嚴格落實監督檢查機制，對員工工作成果進行抽查，抽查結果記入員工考核登記表。2.5組織員工互評，保證部門之間、員工之間溝通順暢，并將結果進行客觀分析，記入考核登記表。2.6進行客戶滿意率調查，記入考核登記表。通過以上辦法綜合考評，對各級員工服務情況進行量化記錄，結果與員工浮動獎金掛鉤。3、淘汰機制根據公司統一制定的考評細則由公司監督實施，集中評審每半年一次，與日常工作的考核登記表、過失單，嘉獎單綜合評判，量化評測其工作成效，決定員工的職位、薪酬和去留，分數較低的員工將給予警示，情況嚴重者，平時過失單累計三張者，由于個人原因造成重大責任事故者將予以除名，反之，將予以表彰、加薪和升職。一、“時代廣場”前期物業管理方案1、前期物業管理工作的實施程序自接受委托管理之日起，組織成立工作小組，針對時代廣場的具體問題提出相關的服務計劃書，并按雙方認可的計劃書進行實施，定期派有關人員參加各項工程會議。主動和建筑公司承包商及顧問公司溝通，同時按計劃書和相關標準對大廈進行監理，并以物業管理角度提出建議，提供每周工作報告，經業戶/開發商同意后和建筑公司溝通，解決現實問題并保持相關記錄，建立前期物業管理檔案。2、前期物業管理工作內容2.2參加“時代廣場”建筑期間的各項專業工程會議，提出專業意見和建議；2.3參加“時代廣場”前期機電設設備、各類建建材的招投標標工作，參與與供應商合同同的評審，特特別是質保條條款的評審和和跟進工作；；2.4跟進設計變變更和施工圖圖紙的變更，并并作詳細的記記錄；2.5參與指導各各項工程的驗驗收，特別是是隱蔽工程的的驗收。2.6收集整理各各類圖紙、設設備及建材的的資料，包括括：封樣、產產品來源證、原原裝保修書、使使用說明書、環環保認證書及及建立設備臺臺帳,跟進建筑施施工和設備安安裝過程;庫存必需的的配件配料，為為日后的維修修保養工作作作好充分的準準備；2.7對“時代廣場”公共區域裝裝修裝飾日后后不利于維修修和清潔的裝裝修裝飾工程程以及管理用用房、垃圾房房、信報箱等等管理配套設設施合適的位位置提出意見見和建議；2.8對“時代廣場”的樓宇自控控系統和智能能化系統提出出意見和建議議；2.9交付使用前前先行驗收，向向業戶/開發商匯報報驗收中發生生的問題，包包括未達設計計要求的問題題以及各項遺遺漏工程,為日后正式式驗收創造條條件2.100對不利于日日后維修、保保潔的工程提提出增減建議議，以便于后后期工程維修修、養護、管管理；2.111按照工程進進度要求逐步步接管大廈的的設備，開展展管理和運行行工作；2.122對安全保證證系統的設計計，并配合照照明系統以使使用角度提供供專業建議。2.133對垃圾的處處理方式提供供建議，以保保證在各種天天氣情況下的的衛生清理。2.144協助業戶/開發商做好好驗收和接管管工作，制定定驗收表格，清清點物品數量量，檢查施工工質量。2.155定期向業戶/開發商提交交工作報告。3、管理理服務標準3.1參加各專業業工程技術會會議，工程協協調會議，從從保修的角度度、物業管理理的角度，提提出書面意見見和建議；3.2對逐步接管管的共用設施施設備及區域域、房間實施施鑰匙管理，成成品保護管理理；3.3建立機電設設備檔案（設設備臺帳），設設施設備的運運行、檢查、維維修、保養及及大、中修時時間計劃等記記錄齊全；3.5檢檢查消防滅火火設施、器材材，確保完好好，消防通道道暢通；3.6設備及管道道保持整潔、通通風，無跑、冒冒、滴、漏和和鼠害現象；；3.7設施設備標標志齊全、管管理規范，安安全操作程序序、責任人明明確，運行人人員持證上崗崗；3.8對容易危及及人身安全的的設施設備應應有明顯的警警示標志和防防范措施；對對可能發生的的各種突發性性設備故障有有應急預案；；3.9制定健全的的房屋裝飾維維修管理服務務和計劃。查查檢裝修公司司的裝修方案案，審查裝修修圖紙，與施施工單位簽訂訂裝修管理協協議及防火責責任書；3.100裝修期間，對對裝修現場進進行巡視與檢檢查，加強施施工用電和動動火管理。及及時清運裝修修垃圾；3.111對進出的裝裝修車輛、裝裝修人員實行行出入證管理理，調解因裝裝修施工引發發的糾紛；3.122裝修結束后后，對違反裝裝修協議的施施工單位與業業戶方溝通后后進行處理；；3.133主動與業戶戶方聯系、溝溝通信息，確確定接管驗收收的原則、時時間和程序；；3.144制定健全的的接管驗收方方案，確定接接管驗收日程程表；3.155制定出各專專業（單項工工程）接管驗驗收的明細單單和各類接管管工作表格；；3.166跟蹤能源消消耗實況，詳詳細記錄，并并提出節能方方案。3．177對前期項目目交接中出現現的工程遺留留問題，與開開發商、各施施工方通過會會議溝通、文文案跟進，盡盡快完善解決決，減少開發發企業的后繼繼之憂。4、人員員進場的安排排4.1合合同鑒定后派派駐工程工作作小組，實施施前期介入工工作。4.2依依照工程進度度和開發商要要求，提出合合理的相關專專業人員的進進場時間，經經開發商同意意后進場工作作。5、前期期檔案的建立立按前期物物業的實施方方式，前期物物業管理工作作實施程序及及前期檔案索索引要求,建筑公司承承包商須提供供相關資料。并并按前期工作作小組提供的的建議，做好好相關會議記記錄及每周工工作報告。建建議的跟進結結果、設計的的修改及隱蔽蔽工程等,由專人負責責建立前期物物業管理檔案案。6、物業業的驗收管理理6.1驗收前的準準備工作驗收小組組根據建筑公公司提供的圖圖紙，按設計計和施工要求求編制驗收計計劃,按國家標準準《建筑安裝裝工程質量檢檢驗評定標準準》驗收；驗驗收小組編制制驗收計劃和和標準，驗收收小組按承建建商提供的竣竣工圖，設備備清單，所有設施、設設備出廠合格格證書，設備調試運運行記錄、試試驗報告等，在在業戶/開發商的協協調下進行驗驗收。6.2驗收的實施施驗收小組組在預驗收過過程中，按專專業分工及標標準、計劃、設設備清單進行行預驗收；對對實物的驗收收為主要驗收收的設備和材材料的規格、型型號、制造廠廠，并清點數數量、安裝位位置等。在預預驗收過程中中，驗收出未未達到標準的的設備及與設設計要求不符符的設備，提提出書面《整整改報告》提提交業戶/開發商，經經業戶/開發商同意意或返回。6.3驗收后的處處理工作驗收小組組專業人員根根據分工寫出出單項的驗收收報告，驗收收小組負責人人根據全部單單項驗收報告告，寫出物業業的綜合性驗驗收報告的評評定及意見書書，呈交公司司總部。對不合格的的設備、設施施，寫出書面面報告，上呈呈業戶/開發商及監監理公司，項項目經理代表表驗收物業管管理接收單位位同物業的交交接單位進行行正式移交，并并辦理有關手手續。驗收小小組要填寫物物業竣工資料料驗收記錄，填填寫物業的交交接記錄。物物業部辦理正正式物業驗收收移交手續時時，會同業戶戶/開發商、施施工單位簽字字生效，將全全部檔案資料料移交檔案室室存檔。6.4驗收后不合合格的處理工工作對在預驗驗收中未達到到要求的設備備，整改落實實實施后，驗驗收小組進行行檢查，驗證證并在《整改改報告》中記記錄結果，整整改合格后進進行正式的驗驗收。對監理理公司移交的的竣工圖，在在《交接記錄錄》中記錄。6.5設備驗收設計圖紙紙與設備的規規格型號、數數量符合；主主要設備、設設施的安裝位位置與安裝質質量符合；設設備與連接整整個系統的技技術性能，應應與設計要求求符合，檢查查結果記錄在在《驗收交接接記錄表中》；；對物業的其其他配套系統統、設施進行行驗收，驗收收結果記錄在在《驗收交接接記錄表》中中。7、物業業交接管理7.1建筑公司應應按接管驗收收應具備的條條件和應提交交的資料提前前做好房屋交交驗準備，房房屋竣工后，及時提出接接管驗收申請請。接管單位位應在15日內審核完完畢，及時簽簽發驗收通知知并約定時間間驗收，經驗驗收符合要求求，接管單位位應在7日內簽署驗驗收合格憑證證，并應及時時簽發接管文文件。7.2接管驗收時時，交接雙方方均應嚴格按按照標準執行行。驗收不合格格時，雙方協協議處理辦法法，并商定時時間復驗。7.3房屋接管交交付使用后，如如發生隱蔽性性的重大質量量事故，應由由接管單位會會同開發商和和設計、施工工單位，共同同分析研究，查查明原因；如如屬設計、施施工、材料的的原因應由設設計及建筑公公司負責處理理；如屬使用用不當、管理理不善的原因因，則應由接接管單位負責責處理。7.4從驗收接管管之日起，應執行建筑筑工程保修的的有關規定，由由建筑公司負負責保修，接管單位在在需要時用于于代修。保修修期滿，按時時結算。二、“時時代廣場”業戶入住期期間的服務方方案1、客戶戶現場看房的的物業管理配配合方案：1.1確確定客戶看房房專用路線在大廈招招租過程中，由由于施工整改改、客戶裝修修、客戶看房房、業戶自用用辦公有可能能會同時進行行，為了保證證看房客戶的的人身安全、入入住客戶的辦辦公環境、成成品的保護工工作，物業對對此提出可行行性建議，并并與開發商共共同協商確定定一條路線，供供看房客戶專專用，避免造造成交叉影響響。1.2租租售過程中做做好物業管理理相關事宜的的咨詢工作在租售過過程中，客戶戶若想了解物物業管理服務務相關事項，如如：物業管理理服務委托事事項及范圍、房房屋各項技術術指標、能源源費收取標準準（水、電、蒸蒸汽、天然氣氣）等，物業業會派專業人人員對開發商商提出的事項項提供數據和和相關資料，解解答物業相關關問題，以保保證房屋合同同的順利簽訂訂。1.3向向業戶提供物物業各項收費費標準及大樓樓技術數據，圖圖紙等。1.4制制定業戶公約約、服務指南南及裝修手冊冊。2、業戶戶的入住管理理方案2.1業業戶入住辦理理：物業根據據大廈的具體體使用情況，將將制訂《業戶戶公約》。對對產權人的權權利與義務、物物業管理企業業的權利與義義務、房屋的的使用與維修修、能源費收收費標準與代代收代繳協議議、違約責任任做出明確規規定，與業戶戶簽訂承諾書書，以保證遵遵守公約規定定的內容。2.2裝裝修管理：?由于于裝修涉及到到噪音、粉塵塵、刺激氣味味，如果沒有有一套切實可可行的裝修制制度和強有力力的監管措施施，勢必會對對業戶及客戶戶的經營活動動產生一定程程度的影響，引引起業戶的投投訴。良好的的裝修管理可可以將裝修帶帶來的影響降降低到最小程程度。?裝修修手續辦理所所需提交的資資料：a裝修修施工方案及及裝修平面圖圖。b公安安分局消防管管理處的消防防審批手續。c施工工方營業執照照復印件、資資質證書復印印件，需加蓋蓋紅章。d施工工方簽訂《裝裝修管理協議議》及《治安安消防責任書書》。e進場場施工人員的的身份證復印印件。●施工方與物業簽訂訂《裝修手冊冊》，手冊中中對裝修注意意事項及要求求、消防管理理要求、各項項登記表（裝裝修項目登記記表、房屋裝裝飾裝修平面面圖、裝修日日常巡查登記記表、裝修前前驗收單、裝裝修后驗收單單、裝修方案案審核表、精精裝修相關方方案備案表）等等做出具體規規定。明確裝裝修公司的責責任。●做好施工方案和圖圖紙的審批、存存檔工作，以以便日后查詢詢。●收取裝修押金，這這是施工方保保證遵守裝修修規定的有力力約束。●加強裝修監管力度度，避免出現現違規操作，如如隨便動火、正正常上班時間間制造噪音等等。●裝修施工監管流程程圖（見下頁頁）：●房屋裝修驗收內容容包括房屋本本體、圖紙及及相關資料，如如：使用說明明書、合格證證、檢測報告告、保修協議議等。驗收結果填填寫《驗收一一覽表》。●簽訂接管驗收協議議，協議中對對交接各方的的權利和義務務、保修時限限、保修責任任做出相關規規定。裝修監管管流程三、投入入使用后物業業管理服務1、房屋屋建筑本體共共用部位的維維修、養護和和管理1.1房屋本體共共用部位的維維修與保養可可分為計劃性性和突發性兩兩類，一套全全面及完善的的維修保養方方案是將突發發性故障減至至最低并加以以控制的最有有效手段。1.2計劃性維修修與保養一般般可分為短期期、中期及長長期，不同的的保養及維修修是根據不同同的需要，因因此在安排上上亦有所不同同。●短期性保養及維修修這是指每每月或每月所所進行之經常常性維修及保保養，這些工工作能確保物物業之各設施施設備能正常常良好地運作作。●中期性保養及維修修這是指每每年或半年所所進行之維修修保養，這些些是比較長遠遠之工作。主主要是對房屋屋及設備進行行一些較大型型維修、保養養及一些在平平日不能進行行之工程。●長期性保養及維修修這是指每每3-10年或更長時時間才進行的的維修及保養養，這包括大大型的維修、翻翻新、改造或或更新。進行計劃劃維修保養的的次序和期限限是根據房屋屋的作用、狀狀況、特點、使使用條件來進進行安排，物物業管理部門門每年根據有有關維修保養養工作的內容容和要求，編編制預防性維維修保養計劃劃，分期分項項下達給維修修的人員或專專業公司予以以實施。2、房屋屋建筑本體共共用設施設備備2.1給排水系統統，包括共用用的上下水管管道，雨落管管，加壓供水水設備，中水水系統。●給排水管理人員必必須了解、熟熟悉樓宇內的的供水系統，如如：水管、水水池、水箱、水水泵，開關節節門及閥門位位置。●定期巡視水泵操作作是否正常，供供水系統有無無損壞或滴漏漏，水箱是否清清潔，定期安安排清洗水池池，使水箱每每年清洗一次次，以保持衛衛生。●經常檢查溝、渠及及污水管道是是否暢通，及及時清理渠道道蓋上的垃圾圾，以防止下下雨時渠水受受阻而水浸。●樓宇外墻的公用下下水管發生破破裂，應立即即維修，以免免污水流出影影響環境衛生生。●水泵房內所有設備備在正常運轉轉下，開關應應放在自動位位置，所有操操作標志簡單單明確，主接接觸器開關每每兩個月檢查查清洗一次。●管理處每半年度應應對各種水池池（箱）清洗洗、消毒一次次，并取水樣樣送檢，如有有特殊情況可可臨時增加清清洗次數。●清洗、消毒、檢修修等工作由取取得健康合格格證的管理處處技工進行。2.2中中央空調系統統●空調主機的維修保保養a.中中央空調機組組必須每隔15分鐘巡查1次。并對冷冷媒壓力、電電壓、電流作作記錄，在運運行中發現屬屬于不正常的的現象應及時時匯報給空調調主管作出處處理。b.在在巡查空調主主機、風機、風風柜、盤管風風機時，注意意過濾網、過過濾器、翅片片是否清潔，以以及地漏排水水情況，皮帶帶和機械轉動動部分是否需需加油或調整整。c.巡巡查水塔、水水泵、膨脹箱箱時，注意水水塔以及水箱箱的水位、水水泵出入水壓壓力表是否正正常，風扇皮皮帶及轉動部部分是否需加加油或調整。d.按按照保養規程程及巡查制度度，必須定時時做好空調主主機及所分管管設備的日常常巡查、保養養工作，確保保設備處于良良好的性能狀狀態，并按設設備的安全操操作規程操作作，嚴防人為為事故發生。e.保保持設備房的的清潔和通道道暢通，嚴禁禁堆放易燃易易爆物品以及及其他雜物，提提高警惕，注注意防火工作作。f.空空調機組實行行定人、定崗崗負責維修保保養，按安全技術術規程、保養養規程進行操操作，做好日日常、月、季季保養工作，保保證維修、保保養質量，確確保重點設備備經常處于良良好狀態，并并記入檔案。g.發發現如下情況況之一，均必必須停機查明明原因，進行行及時修理或或更換機件：?發現現電動機發出出嗡嗡的響聲聲。?壓縮縮機發生敲擊擊聲和雜音。?發現現因負荷過大大而發出劇烈烈震動。?電動動機、壓縮機機轉速明顯降降低。h.冷冷凍機、空調調設備運行正正常無重大事事故嚴格按照照操作規程操操作，做到冷冷凍機運行穩穩定無液擊、咬咬缸、喘振、超溫溫、超壓、泄泄漏等異常現現象；油壓、油油溫、油位、冷冷卻水進出水溫溫度及壓力，冷冷媒水進出口口溫度及壓力力、吸排氣溫溫度及壓力、電壓壓、電流、冷冷媒量均應在在正常范圍內內。保證無重重大事故發生生。i.保保持潤滑油、冷冷媒、傳熱面面的清潔按要求定定期清潔各過過濾器，更換潤滑油油、冷媒；定定時清潔冷卻卻水、冷媒水質質的受污傳熱熱面并保持良良好的傳熱效效果。j.做做好經濟運行行定期分析析冷凍機運行行情況和能耗耗指標，搞好好合理供冷，發發現問題及時解決決，使機器始始終保持良好好的經濟運行行狀態。k.對對冷凍水系統統水質每季度度、對冷卻水水系統水質每每半個月化驗驗一次運行人員員對照以上數數值進行驗收收，化驗單應應與工作單一一同保存，并在監督督記錄上做好好記錄。l.運運行人員每月月自取水樣檢檢查，使用PH試紙測試其PH值，并靜置24小小時，觀察其其色度，做好記錄。若若發現PH值超標或水水樣濁或有明明顯銹色（微微紅），應馬馬上通知主管管并由主管通通知承辦單位位工程維修修部主管，水水樣保存5天。●空調主機的操作：：a.啟啟動前的準備備?檢查查配電是否正正常，抄讀各各相電壓。?啟動動風柜、新風風機及風機盤盤管，最低要要有一臺以上上冷凍水泵的的水流量。?檢查查油溫度是否否達到要求。?啟動動冷凍泵及冷冷卻水、冷卻卻水塔風扇。?視察察冷凍機冷卻卻水流量及出出入水壓是否否正常。b.啟啟動程序?如以以上設備工作作正常，可按按動“自動（AUTO）”按鈕。?主機機內的電腦將將探測各自控控連鎖冷凍、冷冷卻水流開關關等，如果電腦探探測的各連鎖鎖無誤，主機機將正常運轉轉。c.運運行時的正常常數據?冷凍凍油溫55—60°C。?冷凝凝器壓力796—1250KKPa。?蒸發發壓力250—270KPPa。d.停機機程序?按操操作屏上“STOP”鈕一次，請請不要按兩次次“STOP”來停機，否則機組將將認為是緊急急停機而停機機前不卸載。?冷凍凍水泵應持續續動作10—30分鐘才可按按停，冷卻塔塔風扇可在停停機后數分鐘鐘按停。?停機機后應繼續保保持主機油箱箱處于預熱狀狀態，以便再再次啟動，嚴嚴禁將配電開開關打向“OFF”。●風機盤管的維修保保養a.制制冷技工每隔隔半年對風機機盤進行一次次清潔、保養養。b.檢檢查風機是否否轉動靈活，如如有阻滯現象象，則應加注注潤滑油;如有異常摩摩擦響聲，則則應更換風機機軸承。c.用用500V兆歐表檢測測風機電機線線圈絕緣電阻阻應不低于0.5MΩ,否則應整修修處理。檢查查電容有無變變形、鼓脹或或開裂，如有有則應更換同同規格電容；；檢查各接線線頭是否牢固固，是否有過過熱痕跡，如如有則作相應應整修。d.清清潔風機風葉葉、盤管、積積水盤上的污污物。e.用鹽鹽酸溶液（內內加緩蝕劑）清清除盤管內壁壁的水垢。f.擰擰緊所有緊固固件。g.清清潔風機盤管管外殼。●配電系統a.建建立運行記錄錄，每小時至至少巡查一次次，每月組織織檢查一次，每每年檢修一次次，查出問題題及時修理，不不能解決的問問題及時報告告物業部和工工程部。每班班巡查內容：：房內是否有有異味，記錄錄電壓、電流流、溫度、電電表讀數、檢檢查屏上指示示燈、電器運運行聲音、補補償柜運行情情況；發現異異常，及時修修理與報告。b.電電器線路操作作開關設明顯顯標志，停電電拉閘；停電電檢修，掛標標志牌。c.變變壓器在運行行中觀察其聲聲音、溫度是是否正常，電電壓電流的測測量讀數。d.所所有計量儀表表的測量讀數數及指示燈、信信號裝置等是是否正常工作作。e.運運行中的開關關、母線、接接頭等一切截截流導體有無無跳火、冒煙煙、燒焦、發熱熱、變色等現現象。f.各各開關回路需需標明供電范范圍，以便工工作，每星期期檢查開關一一次，每天檢查查電表一次，發發現問題及時時處理。g.變變壓器外殼及及電纜系統有有良好的接地地，接地電阻阻每年測一次次。h.配配電室做好通通風和降溫工工作，一般室室內溫度不超超過40攝氏度為宜宜。i.檢檢查電纜坑有有無積水，如如發現積水應應及時清除。j.配配電室每月吸吸塵一次，保保持室內清潔潔、干凈。k.有有檢修記錄和和測試紀錄，試驗有效效期為2年。l.每每年對接地網網檢查、測試試一次。m.功功率因素補償償低于0.9時，應及時時修復。●電梯a.電電梯值班員須須每天對所轄轄電梯進行巡巡視檢查，巡巡視檢查內容容包括：?電梯梯運行過程與與正常狀態有有無差別。?電梯梯的配套設施施是否齊全完完好。?電梯梯機房減速箱箱是否正常?電梯梯鋼絲繩外觀觀是否有斷絲絲斷股現象。?電梯梯制動區是否否可靠，制動動、禁錮件是是否松動。?電梯梯維修保養工工作是否留有有缺陷。?電梯梯機電運轉是是否正常。?各外外呼、選層、指指示裝置、對對講電話是否否正常。?減速速箱油位、溫溫升是否正常常。?有無無異聲、異味味現象和地坑坑水浸現象等等。b.電電梯機房要求求機房應有有通排風、防防潮、防塵、防防小動物等措措施；地面、門門窗、設備完好好清潔；通道道暢通；維修修工具、備件件固定存放；定人定時時清掃，保保持清潔整齊齊；機房不準準堆放雜物和和易燃易爆物物品；要有消防措施施。機房照明明和維修電源源插座及電源源開關應符合合要求。機房門要加加鎖，門上應有“機房重地閑閑人莫入”的標志，機房頂應裝置金金屬吊鉤，指指明最大允許許負荷量標志志。c.電電梯地坑要求求地坑要保保持清潔，安安裝照明裝置置，無積水、滲滲水現象，定定期檢查安全開關關是否有效。b.電電梯控制屏用用吹風機或用用漆刷輕撣，做做到無灰塵，磁磁鐵接觸開關關無銹蝕、無無油垢。如有有油垢，用酒酒精棉花擦凈凈，以防被粘粘結吸住不放放，造成電動動機連續運轉轉。e.曳曳引電動機全全部外形要擦擦凈，做到無無油垢、無黃黃油，底盤無無積油。f.各各層廳門及地地坎槽要經常常清潔，以防防門腳阻塞而而影響廳門暢暢通。廳門外外要定期擦凈凈，保持整潔潔衛生。●樓內消防設備設施施a.每每月隨機抽取取不低于５％％的煙感，檢檢驗煙感報警警是否正常。b.手手動報警按鈕鈕，檢查安裝裝是否牢固，有有無破損及丟丟失。c.任任選手動報警警按鈕，進行行模擬報警，測測試報警功能能是否正常。d.室室內消防栓每每月逐個檢查查一次。檢查查栓門關閉是是否良好；鎖鎖、玻璃有無無損壞；箱內內元件是否良良好，有無脫脫落；栓內水水槍頭有無滲滲漏；水帶仔仔細檢查有無無破損，如有有，應立即替替換。e.隨隨機抽取消火火栓破玻測試試，消防中心心應有正確的的報警顯示。f.定定時檢查出口口指示燈，玻玻璃面板有無無劃痕或破裂裂現象。g.出出口指示燈、電電源指示燈是是否亮，如不不亮，應立即即修理。h.檢檢查出口指示示燈安裝是否否牢固。i.定定時進行一次次備用電池亮亮燈，使電池池放電后再充充電，延長電電池壽命。j.每每半年進行一一次風機啟動動試驗，消防防泵定期保養養檢修。k.每每半年進行一一次噴淋報警警閥門、壓力力表檢查。3、物業業管理范圍內內市政公用設設施管理3.1綠化●綠化管理方案大廈區域域和周邊綠化化是大廈環境境及其功能與與美觀相結合合的整體，針對對具體情況，我我公司接管后后將安排專業業綠化隊進行行養護、管理。a.制制定全年綠化化養護管理計計劃b.建建立健全綠化化養護人員崗崗位職責,完善管理制制度。c.綠綠化養護工程程程序?物業業園藝師根據據實際情況和和業戶需求，制制定綠化改造造方案和每月月綠化工作內內容，并定期期檢查工作的的落實情況，報報業戶和物業業項目負責人人。?項目目負責人根據據園藝師制訂訂的綠化改造造方案和每月月綠化工作內內容，安排綠綠化維護員開開展工作。d.室室外綠化養護護?嚴禁禁踐踏草坪，保保證草坪生長長良好。?搞好好綠地的環境境衛生工作。?花木木的死株、病病株及時清除除，缺株補植植。?發現現病蟲害進行行捕捉或噴藥藥消滅。?花木木、草坪根據據季節調整澆澆水時間。保保證不出現翹翹邊焦干跡象象。?草坪坪的除雜工作作要定期進行行，保持草坪坪的純凈。?花木木每周除草、松松土二次以上上，并進行施施肥。?草坪坪要經常扎剪剪，草高控制制在5㎝以下，每每季施肥一次次。?每33個月對喬、灌灌木做一次綠綠化養護，每每隔一周澆灌灌一次，對高度超過過5m的喬灌木木實行修剪，及及時剪掉枯葉葉殘枝，使高高低錯落有致致，外形美觀觀。春秋兩季季施肥，肥料料不透出地面面。?綠化化帶和2m以下的花花木，每月要要修枝整形一一次。e.室室內綠擺色彩艷麗麗的花卉和碧碧綠青翠的植植物，通過藝藝術的處理，裝裝點大廈室內空間間，綠化美化化環境，給人人們以清新、高高雅的美好享享受。?綠擺擺管理標準☆搬運花卉時，要注注意保護花卉卉的形態不被被扭曲和損傷傷，注意放置場地地的衛生，盡盡量減少花泥泥及污物的散散落。☆大廈內擺放的花卉卉要經常檢查查，相互調劑劑，在檢查時時要及時清除除黃葉、枯葉葉，對已枯萎萎的花卉要立立即更換。☆保持花卉的正常生生長，與葉面面清潔，按規規定擦凈葉上上的灰塵及淋淋水。☆花卉品種配置和擺擺放位置適當當，構圖合理理。☆建立花卉養護管理理檔案，制訂訂各類花卉樹樹木標志牌，將將品種、數量量、擺放位置置、編號等項項目逐一列出出。☆定期注意綠擺動態態，提供管理理依據和參考考。☆向業戶宣傳注意事事項，爭取客客戶配合，共共同做好養護護工作。?綠擺擺擺放方案☆建筑物的空間與植植物擺放的關關系：植物大大小、高低、姿姿態與擺放位位置空間大小小比例適當。植植物擺放位置置多考慮在出出入口、凸凹凹處、柱前及及大面積硬質質墻前。并根根據甲方要求求力求做到線線條簡單明快快，樸素大方方而不奢華，以以精巧的擺放放和各具特色色的風格，體體現不同業戶戶的企業精神神和文化內涵涵；☆建筑物的色調與植植物擺放的關關系：植物色色調將以淺綠綠、深綠為基基調，配以高高檔優質套盆盆，使植物擺擺放的色彩與與建筑物色調調既有變化又又協調統一；；☆建筑物與植物擺放放的主次關系系：植物的種種類和數量要要精益求精，不不宜過多、過過濫，做到既既有氣氛又不不顯得雜亂；；既能彌補硬硬質裝修材料料的缺點又不不喧賓奪主。既既營造出良好好的辦公環境境，又不能影影響正常的辦辦公活動。?日常常的租擺管理理方案☆每周末租擺人員更更換老板間及及大廳前臺的的鮮花，并將將花泥交足水水，花葉用噴噴壺噴水，使使鮮花的葉子子保持鮮亮。☆租擺人員每天對綠綠色植物澆水水時，避免將將水澆多，水水流到地上將將地毯弄臟。☆租擺人員每天用剪剪枝工具對形形狀不美觀、個個別葉子發黃黃的綠色植物物進行修剪工工作，以保證證每盆綠色植植物沒有黃葉葉，形狀符合合要求，保持持整體性。☆租擺人員每3—66個月對綠植植施肥一次，應應根據綠植的的品種不同制制訂施肥的具具體時間和頻頻次，并將工工作內容填寫寫工作記錄。☆如有須調整或更換換的綠植，租租擺人員應向向客服主管匯匯報，經同意意后方可實施施。?重大大節日的租擺擺管理方案☆租擺人員應提前一一周按業戶/開發商要求求將花壇布置置完畢。☆租擺人員每天對花花壇內的花卉卉澆水，澆水水要均勻，使使每盆花卉都都能吸收足夠夠的水分。☆租擺人員每天對花花壇內的花卉卉進行檢查，發發現有損壞或或不符合要求求的花卉，及及時向項目經經理報告，項項目經理給予予協調解決。?租擺擺管理服務的的監督與檢查查☆租擺人員每天對綠綠植進行巡視視，發現不合合格的綠植隨隨時進行修剪剪或更換。☆客服人員每天對綠綠植進行抽查查，發現的輕輕微問題填寫寫《服務質量量檢查考評表表》可責令租租擺人員進行行糾正，發現現的一般問題題應立即向客客服主管或部部門經理報告告。f.綠化化改造方案和和每月綠化工工作內容?工作作原則保持良好好的綠化效果果，在現有基基礎上有所提提高并不斷完完善，保證現有綠綠化不改變使使用用途，綠綠地面積不會會減少，花草草樹木生長正常，節節約水資源，盡盡量使用環保保型農藥化肥肥，減少對環環境的污染，逐逐年增加垂直直綠化面積，優優先選用抗蟲蟲性好的園藝藝植物。?工作作程序☆園藝師根據實際情情況負責制訂訂綠化改造方方案和每月綠綠化工作內容容，并定期檢檢查工作的落落實情況，報報物業項目負負責人。☆項目負責人根據園園藝師制訂的的綠化改造方方案和每月綠綠化工作內容容，安排綠化化維護員開展展工作。3.2化化糞池●與有資質的專業清清淘公司簽定定服務合同。●化糞池每季度清理理一次。●作業操作時做好保保護，防止弄弄臟工作現場場。●因作業時會產生噪噪音，故避開開業戶的工作作時間。●揭開井蓋后，要有有專人看護，應應配備相應標標識，清理后后蓋好，以防防行人跌落。●化糞池內的沼氣有有毒且易燃，故故應將充分散散發后，才能能作業。●作業時，周圍不得得有任何明火火。4、公共共區域內的清清潔衛生、垃垃圾的收集、清清運4.1保保潔管理方案案●建立健全《保潔管管理制度》對對大廈實施全全方位保潔，保保證清潔衛生生。a.制制定《保潔工工作標準》,確保各區域域的清潔質量量達到業戶要要求。b.制制定符合大廈廈清潔標準的的《保潔工作作流程》，從從而保證保潔潔部順暢的工工作程序。c.制制定《保潔培培訓方案》，不不但要求外包包保潔公司對對新上崗員工工、層長、領領班等制定相相關知識的實實操及理論培培訓，物業部部還專門制定定針對不同業業戶專項服務務的培訓，以以提高技術技技能，尤其須須加強其服務務意識。d.制制定《保潔員員工作手冊》將將保潔員的工工作區域、具具體區域的工工作頻率、每每個時間段的的工作內容做做出明示，以以確保提高保保潔員的工作作效率和最優優化的人員管管理，減少人人員，提高清清潔質量。e.建建立完善的監監管體系。除除物業部管理理人員層層監監督檢查工作作外，客服部部還增設一名名質檢人員專專門檢查工作作質量，如有有不合格區域域，在最短時時間內改正。f.建建立與其他部部門的溝通合合作。建立快快速有效的信信息傳遞機制制，除本部門門檢查自己的的工作外，還還協助其他部部門的相應工工作。如工程程的報修、綠綠植檢查、大大型會議的輔輔助工作等。g.建建立健全激勵勵機制和約束束機制。將保保潔員的工資資中劃分出一一部分獎懲工工資，根據保保潔員的工作作量大小、工工作質量好壞壞、工作時的的表現及出出勤情況等多多種因素實行行獎懲分明，多多勞多得的獎獎懲制度。h.制制定各種應急急程序以應對對突發事件。●大廈區域內統一放放置垃圾筒，生生活辦公垃圾圾日產日清，對對業戶生活辦辦公垃圾實施施“三化”管理，即垃垃圾收集袋裝裝化、垃圾回回收資源化、垃垃圾處理無害害化。a.垃垃圾收集袋裝裝化：業戶生生活垃圾的收收集，統一采采用標準的垃垃圾袋進行袋袋裝清運。b.垃垃圾回收資源源化：通過垃垃圾的分類收收集，從中分分撿出可回收收物品進行回回收利用，避避免資源浪費費。c.垃垃圾處理無害害化：再次分分撿后出現的的有害垃圾可可統一交給環環衛部門進行行集中處理，無無害垃圾則委委托環衛部門門運出大廈。4.2保潔工作程程序標準<見附表一>4.3保保潔工作安排排（例，可根根據實際情況況調整）●每日保潔安排：a.77:00-99:00：集中垃圾圾、地毯吸塵塵、做兩個衛衛生間的清潔潔、打掃樓梯梯（扶手、立立柱、地面）、電電梯間和電梯梯廳的清潔、擦擦辦公區隔段段、清潔煙灰灰缸。b.經經理室、會議議室[門（門框、門門面、合頁、門門把手、門軸軸）、窗（窗窗框、玻璃窗窗臺）、桌（桌桌面、桌腿）、椅椅（椅腿、扶扶手、靠背、椅椅座）、地面面、桌上物品品]全面清潔c.99:00-112:00：清潔窗臺臺、窗框、玻玻璃、開關、插插座、文件柜柜（柜面、柜頂頂、把手、滑滑軌、隔板）、飲飲水機（滴水水盒、機體、飲飲水桶）、踢踢角線、消防防栓、工程門門、衛生間維維護。d.下午午：巡視保潔潔（會議室、衛衛生間、飲水水機、地面維維護、飲水機機旁垃圾筒、煙煙灰缸）、綠綠擺清潔e.116:00--19:000：收垃圾、擦擦拭標牌、宣宣傳欄框f.118:00--19:000：吸地毯。●每周清潔二次：管管道、布告欄欄頂●每周清潔：徹底清潔潔所有玻璃、鋁鋁塑墻面（整整體）、清洗洗衛生間磁磚磚墻、衛生間隔段段頂、工位隔隔段縫、屋頂頂抽風口、壁壁燈、工位椅椅子（椅腿、扶扶手、椅背、椅椅座）、地下下車庫沖洗●半月清潔：鋁塑墻墻頂5、保安安、消防管理理巡視方案；；5.1保安管理方方案●人員管理對保安員員實行半軍事事化管理，所所有保安員均均在物業區域域內集中住宿宿；為應付突突發事件，非非在崗位保安安員的70%承擔“應急分隊”任務在保安安員宿舍休息息待命，外出出人數控制在在30%。應急分隊隊的主要任務務是在可能發發生各類刑事事、治安案件件、火險和其其他自然災害害事故時，有有足夠的力量量應付和處理理，使影響和和損失降到最最低。●建立完善的激勵機機制。a.定期期與保安員舉舉辦座談會，分分組進行討論論工作、生活活中的難點，并并由最高組織織者進行現場場解決。b.根據據保安員的工工作情況，以以獎分的方式式對保安員進進行獎勵，并并根據其績效（獎分）值值進行日評、周周評、月評最最終來體現個個人所得。從從而激發工作作熱情。c.根據據工作中三種種人員(分別為工作作積極的、工工作消極的、工工作一般)的情況，定定期舉辦學習習互勉工作，激激發與帶進每每一位員工。d.定期期組織娛樂活活動，專人負負責落實，讓讓每一位員工工都能享受到到大家庭的溫溫暖。e.針對對每次進行的的工作都進行行摸底評估，并并建立相關檔檔案，來進一一步完善管理工作作。?保安安員的選擇：：如：身高高、體重、業業務、會話、處處事能力、資資歷、外語程程度，工作業業務熟練程序序，建立專用用相關表格保保存個人檔案案作為今后培培訓的依據。?保安安的入職流程程和辭職流程程：為了更好好服務于各業業戶，完全控控制保安的入入職和離職不不至使各業戶戶的工作正常常運行受到影影響，特制定定了相關入職職、離職流程程。?培訓訓制度a.制訂訂培訓計劃；；b.分分級分批對保保安負責人和和保安員進行行專業培訓；；c.對對每個人培訓訓情況和進度度，以及培訓訓后的結果都都以表格的形形式體現；d.以以報告的形式式總結培訓受受益情況并列列入個人的檔檔案，依此作作為建議保安安公司升職或或增加獎金的的參考；?完善善的信息反饋饋機制a.日常常回訪及以問問卷的方式來來向業戶調查查保安的滿意意度，做好相相應統計并分析解決決問題。b.對業業戶的特約服服務做到有記記錄單、有責責任人，有落落實人，及時時反饋業戶滿滿意的情況。?建立立嚴密監督機機制a.依依員工總人數數確定有效管管理人員的人人數原則，設設立各管理層層。b.依依據不同的管管理層建立各各自職責與職職能。c.不不同方式不同同部門進行互互相監督并做做出監督內容容標準、流程程、計劃表格，相應資資料進行存檔檔。d.對對查出的問題題有跟進、有有落實、有反反饋、有工作作計劃、有責責任人。e.消消防督察員24小時對大廈廈消防和保安安工作進行監監督檢查。?保安安工作程序在屬地公公安機關和相相關工作的政政府監管部門門的指導下開開展物業安全全保衛工作，配配合公安機關關完成所交辦辦的工作任務務。a.對對所轄區域進進行安全防范范檢查、發現現隱患、漏洞洞，提出整改改措施。對可可能發生問題題的部門、部部位，提出具具有前瞻性和和可行性的防防范措施。根根據公安機關關文件規定審審核，確定重重點防范部位位；建立重點點防范部位檔檔案。每季及及重大節日前前，對重點防防范部位進行行一次安全檢檢查并記錄，寫寫出重點防范范部位安全檢檢查報告，建建立《重點防防范部位登記記制度》和《重重點防范部位位安全保衛制制度》。上報報項目經理和和保安主管，并并抄送有關部部門.b.發發生一般治安安問題，情節節特別輕微、尚尚不夠治安處處罰的，參照照有關規定處理；做好好訪問筆錄，填填寫《處理治治安問題登記記表》。c.發發生治安、刑刑事案件后，應應立即報告項項目經理或值值班人員和保保安負責人，當當班人員迅速速調集警力趕趕赴現場，控控制事態發展展；留住雙方方當事人、扣扣留犯罪嫌疑疑人、留住見見證人；做好好訪問、詢問問筆錄、查清清基本情況；；由項目當班班最高一級負負責人決定是是否向公安機機關報案，需需要保留現場場的，由保安安部負責人派派人對現場進進行保護d.受受理業戶、客客戶丟失投訴訴：業戶、客客戶、客人在在物業區域內內丟失物品，物物業保安人員員首先保護好好現場、訪問問情況后作為為線索存檔備備查。業戶、客客戶、客人需需要報案的，應應首先向保安安負責人報案案，由保安負負責人協助其其向所屬公安安機關報案。e.對對管理區域內內撿到的物品品及時填寫《撿撿拾物品登記記表》、《收收存撿拾物品品回執》，根根據線索積極極查找失主。對對查找失主未未果的物品，進進行分類收存存，每半年向向公司財務部部上繳。f.制制定《危險品品管理規定》、《緊緊急情況處理理預案》、《保保安重要設備備啟用程序》等等，并與相關關政府監管部部門建立綠色色通道，以備備處理緊急情情況。g.對對員工進行培培訓（按《培培訓控制程序序》執行），應應本著預防為為主的原則；；對新入職員員工進行安全全常識培訓；；結合社會治治安形勢，經經常進行培訓訓，填寫《員員工培訓簽到到表/考核成績單單》。?警員員備勤要求a.警警員備勤期間間，不得隨意意離開備勤區區，在大廈內內臨時有事需需離開備勤區，應應告訴其他備備勤警員自己己的去向，長長時間應向隊隊長請示。b.在在宿舍備勤警警員不得大聲聲喧嘩，不得得影響夜班人人員休息，應應保持好宿舍舍衛生及公用用設備設施，時時刻準備應付付各種突發情情況。?車場場的管理a.在在車場出入口口，保安員對對出入車庫的的車輛均要嚴嚴格檢查登記記核實后施行行。b.巡巡邏人員每一一小時對存放放的車輛進行行巡查，并做做好巡查登記記，如發現不不同的問題應應根據各自的的工作流程進進行解決匯報報。c.當當車場車位停停滿時，當值值保安員應在在車庫入口放放置“車位已滿”的標識牌，以以提醒前來停停車的客戶。d.根根據業戶要求求對部分停車車位進行收費費管理。?首首先根據車型型、停放時間間確定收費標標準。?當當車進入停車車場，車輛入入口保安根據據車型確定收收費標準，并并向來賓發放放計時卡。指指導車輛進入入停車場，同同時用對講機機通知巡邏保保安打開地位位鎖，指揮車車輛入位。e.巡邏邏保安接到入入口通知后，按按停車場相關關規定引導車車輛停放入位位，并提醒客客戶帶好自己己的貴重物品品鎖好車門，并并時時看管好好客戶車輛不不被偷盜。f.對多多家業戶的車車輛為了便于于管理，制定定不同顏色不不同規格的停停車證，并對對車輛必要的的資料進行存存檔，比如車車型、顏色、車車牌號、車輛輛歸屬性質、聯聯系方式、完完損情況。若遇一家家業戶有重大大接待時，可可與其他業戶戶協調預留停停車場，保證證接待的順利利進行。?物資資的管理a．建建立保安系統統設備檔案?建立立消防系統和和保安系統及及防衛器具、通通信器具低值值易耗品的管管理臺帳。?物品品管理應有相相應責任人去去落實維護，必必要時簽訂管管理協議，收收集使用方法法、使用注意意事項維護保保養方法等相相關資料。?定期期對所有設備備物品進行測測試盤點，統統計，并做出出相應總結報報表，發現問問題及時糾正正做好記錄并并存檔。b.通過過各種方式對對保安、消防防系統維保商商進行監督，必必要時簽訂相相關協議進行行約束。?物業業相關部門前前期應對各設設備系統熟悉悉，并能保證證在非維保期期內有效維修修。?對維維保期內的設設備運行狀況況詳細登記，做做好相應的表表格建立專項項檔案。?統計計并建立維保保公司的相關關資料如營業業執照復印件件、單位概況況、信譽度等等進行存檔。為為今后的維保保商的選擇提提供參考。c.空間間的管理?合理理利用現有的的空間，配合合監控與門禁禁系統，優化化人力資源，降降低成本，保保障大廈安全全。?確定定監控盲區、重重點部位、要要害部位、機機密部位、易易燃易爆部位位等制定相關關措施進行保保障。5.2消消防管理方案案?管理理計劃：a.消防防管理就是預預防物業管理理區域內的火火災發生，貫貫徹“預防為主，防防消結合”的方針，最最大限度的使使用合理的應應急措施，減減少火災帶來來的損失。b.保安安部下設消防防控制中心，消消防控制中心心由6人24小時值機，保保證消防監控控中心處于24小時監控狀狀況，以保證證業戶的安全全。c.建建立健全防火火檔案制度d.物物業部根據消消防局下發的的防火檔案，結結合時代廣場場的實際情況況，建立防火火檔案，并上上報的安全主主管部門。防防火檔案對火火災隱患、消消防設備狀況況（位置、功功能、狀態等等）、重點防防火部位、前前期消防工作作概況等記錄錄在案，以備備隨時查閱。物物業安全負責責人會根據記記載的內容，每每月研討，不不斷提高防火火、滅火的水水平和效率。e.按按照《中華人人民共和國消消防法》的有有關規定認真真做好“三落實”?責任任落實。把消消防責任落實實到基層、部部門，落實到到具體人員。?器材材落實。將每每個消防器材材落實到個人人，堅持做到到物業管轄區區域內的消防防器材齊全、有有效，隨時處處于待命狀態態。?檢查查落實。物業業部定期對時時代廣場內消消防設備設施施進行檢查。每每月?物業業部組織相關關人員檢查，每每周安全負責責人組織保安安員自查，平平時由保安負負責人抽查，做做到發現隱患患及時清除。f.組建建時代廣場安安全防火委員員會。?火災災撲救流程?制訂訂消防設備設設施的檢查計計劃:為了使消防防設備設施能能在關鍵時刻刻起到至關作作用，就應該該時刻保證處處于正常待運運轉狀態，所所以就應該對對消防設備設設施進行有計計劃的檢查、保保養、維護計計劃，根據消消防設備設施施的使用狀況況，安裝位置置、技術要求求及相關法律律法規的規定定將檢查分為為三種形式，分分別為日檢、月月檢、年檢。不不同的檢查項項目設有相應應的表格，每每次檢查均會會進行登記，并并存檔備案，對對于發現的隱隱患則通知相相關人員，由由物業部配合合整改，以達達到相應規范范，保障時代代廣場安全。g.人員員的選擇：在選擇消消防中控值機機員時，首要要的條件狀況況必須持有消消防部門頒發發的在有效期期范圍之內的的上崗操作證證書，其次就就是一些其他他要求：身體體素質好；反反應靈敏；責責任心強；熟熟悉消防器材材的使用；具具備一定的消消防知識，人人員的外表和和形象通過面面試來確認，而而專業知識則則通過口答和和筆答兩方面面考察，合格格后方可上崗崗，然后由現現有執機員帶帶領結合時代代廣場具體情情況共同操作作使新到崗的的員工能夠充充分了解本崗崗位工作狀況況，保證在人人員變更的情情況下，工作作能得到延續續，同時，我我們在人員的的選擇上，也也會根據業戶戶對員工的滿滿意度和勝任任工作的能力力來決定是否否應該調換。i.人員員的培訓：培訓分為為崗前培訓和和崗位中的培培訓，崗前培培訓為短期，一一般培訓1~3天，培訓內內容為：時代代廣場簡介，物物業內部相關關制度職責及及企業文化，崗崗位狀況，崗崗位中的培訓訓則為長期的的，在工作中中，結合實際際運作情況，根根據業戶要求求和設備設施施的特點，實實時進行培訓訓。義務消防防隊員的培訓訓，定期請有有經驗的消防防隊員或公安安人員進行培培訓，使義務務消防隊員能能夠對復雜、多多變的消防情情況進行了解解，我們公司司鼓勵員工在在專業學校學學習與本專業業有關的知識識，并在政策策上給予支持持，根據所在在職位的不同同，按相應的的比例報銷學學習所花費的的費用，并組組織員工統一一進行年度審審驗，保證證證書的有效性性，解決員工工的后顧之憂憂，使員工能能夠全身心投投入到工作之之中。h.監督督機制：建立健全全較完善的監監督檢查機制制，實行防火火安全“三級”檢查制度。?一級級檢查由消防防值班員實施施；☆每天對本崗位管轄轄范圍進行一一次火情安全全的檢查，排排除本身能解解決的消防隱隱患；☆發現問題應及時處處理，及時報報告；☆接班應提前15分分鐘到崗，了了解上一班次次安全情況，并簽簽字交接；?二級級檢查由安全全負責人實施施：☆安全負責人每周對對管轄范圍內內建筑本體設設備物資進行行檢查；☆檢查員工對防火安安全工作的執行行情況。☆對員工進行安全教教育。?三級級檢查由項目目經理實施☆每月項目經理對各各部門進行重重點檢查或抽抽查；☆檢查各部門貫徹防防火安全制度度的執行情況況，重點檢查查機要部位防防火安全情況況；☆對于檢查結果，好好的表揚或獎獎勵，差的批批評或處罰；；i.激勵勵機制：?獎勵勵先