房地產項目策劃資料匯集(下)四、企業和競爭對手的競爭狀況分析

1．企業在競爭中的地位。

·

市場占有率

·

消費者認識

·

企業自身的資源和目標

2.企業的競爭對手。

·

主要的競爭對手是誰?

·

競爭對手的基本情況

·

競爭對手的優勢與劣勢

·

競爭對手的策略

3.企業與競爭對手的比較。房地產E網

·

機會與威脅

·

優勢與劣勢

·

主要問題點

五、企業與競爭對手的廣告分析

1.企業和競爭對手以往的廣告活動的概況。

·

開展的時間

·

開展的目的

·

投入的費用

·

主要內容倍訊易

2.企業和競爭對手以往廣告的目標市場策略。

·

廣告活動針對什么樣的目標市場進行?

·

目標市場的特性如何?

·

有何合理之處?

·

有何不合理之處?

3.企業和競爭對手的產品定位策略。

4.企業和競爭對手以往的廣告訴求策略，

·

訴求對象是誰

·

訴求重點如何

"養殖之家

·

訴求方法如何

5.企業和競爭對手以往的廣告表現策略。

·

廣告主題如何，有何合理之處?有何不合理之處?

·

廣告創意如何，有何優勢?有何不足?

6.企業和競爭對手以往的廣告媒介策略。

·

媒介組合如何，有何合理之處?有何不合理之處?

·

廣告發布的頻率如何，有何優勢?有何不足?

7．廣告效果。

·

廣告在消費者認知方面有何效果?

·

廣告在改變消費者態度方面有何效果?

·

廣告在消費者行為方面有何效果?

·

廣告在直接促銷方面有何效果?

·

廣告在其他方面有何效果?

·

廣告投入的效益如何?

8.總結。

·

競爭對手在廣告方面的優勢

·

企業自身在廣告方面的優勢

·

企業以往廣告中應該繼續保持的內容

·

企業以往廣告突出的劣勢

第二部分

廣告策略

一、廣告的目標

1．企業提出的目標

2．根據市場情況可以達到的目標

3．對廣告目標的表述

二、目標市場策略

1．企業原來市場觀點的分析與評價。

(1)企業原來所面對的市場，

·

市場的特性

·

市場的規模

(2)企業原有市場觀點的評價，

·

機會與威脅

·

優勢與劣勢

·

主要問題點

·

重新進行目標市場策略決策的必要性

2.市場細分。

(1)市場細分的標準，

(2)各個細分市場的特性，

(3)各個細分市場的評估，

(4)對企業最有價值的細分市場，

3.企業的目標市場策略。

(1)目標市場選擇的依據，

(2)目標市場選擇的策略，

三、產品定位策略

1．對企業以往的定位策略的分析與評價。

(1)企業以往的產品定位：

(2)定位的效果，

(3)對以往定位的評價，

2.產品定位策略。

(1)進行新的產品定位的必要性

·

從消費者需求的角度

·

從產品競爭的角度

·

從營銷效果的角度

（2)對產品定位的表述，

(3)新的定位的依據與優勢，

四、廣告訴求策略

1．廣告的訴求對象。

(1)訴求對象的表述，

(2)訴求對象的特性與需求，

2.廣告的訴求重點。

(1)對訴求對象需求的分析，

(2)對所有廣告信息的分析，

(3)廣告訴求重點的表述，

3.訴求方法策略。

(1)訴求方法的表述，

(2)訴求方法的依據，

五、廣告表現策略

1．廣告主題策略。

(1)對廣告主題的表述，

(2)廣告主題的依據，

2.廣告創意策略。

(1)廣告創意的核心內容，

(2)廣告創意的說明，

3.廣告表現的其他內容。

(1)廣告表現的風格，

(2)各種媒介的廣告表現，

(3)廣告表現的材質，

六、廣告媒介技咕

1．對媒介策略的總體表述

2．媒介的地域，

3．媒介的類型;

4．媒介的選擇，

·

媒介選擇的依據

·

選擇的主要媒介

·

選用的媒介簡介

5.媒介組合策略，

6.廣告發布時機策略，

7．廣告發布頻率策略

第三部分

廣告計劃

一、廣告目標

二、廣告時間

·

在各目標市場的開始時間

·

廣告活動的結束時間

·

廣告活動的持續時間

三、廣告的目標市場

四、廣告的訴求對攻

五、廣告的訴求重點

六、廣告表現

1．廣告的主題:

2．廣告的創意，

3．各媒介的廣告表現，

·

平面設計

·

文案

·

電視廣告分鏡頭腳本

4.各媒介廣告的規格

5.各媒介廣告的制作要求

七、廣告發布計劃

1．廣告發布的媒介，

2．各媒介的廣告規格，

3．廣告媒介發布排期表:

八、其他活動計劃

1．促銷活動計劃，

2．公共關系活動計劃，

3．其他活動計劃，

九、廣告費用預算

1．廣告的策劃創意費用:

2.廣告設計費用，

3.廣告制作費用，

4.廣告媒介費用，

5.其他活動所需要的費用，

6.機動費用，

7.費用總額:

第四部分:廣告活動的效果預測和監控

一、廣告效果的預測

1．廣告主題測試，

2．廣告創意測試，

3．廣告文案測試，

4．廣告作品測試，

二、廣告效果的監控

1．廣告媒介發布的監控，

2．廣告效果的測定，

附錄：

在策劃文本的附錄中，應該包括為廣告策劃而進行的市場調查的應用性文本和其他需要提供給廣告主的資料。

1．市場調查問卷

2．市場調查訪談提綱

3．市場調查報告

封底：

(略).資訊調查報告

我們不可能完全去了解供求信息

-

政策的影響力競爭對手狀況、消費者的購買欲望。否則，就很容易確定產品利潤最大化的價格和產量。但我們必須盡量最大化地去了解，然后，再根據個人實戰的經驗，作出對市場需求的判斷。

資訊調查報告一般的結構是：

1．與投資項目相關的社會經濟環境分析

（1）

政策環境

（2）

金融環境

（3）

產業分布特點

（4）

所有制結構特點

（5）

集團購房與私人購房比例

（6）

流通環境

（7）

----------

2．該區域住宅開發總量分析

（1）

各住宅分區開發量理狀

（2）

各住宅分區開發量走勢

（3）

各住宅分區開發量前景分析

3．該區域商品住宅消化總量分析

（1）

歷年商品住宅消化總量的主要貢獻率（結構分析）

（2）

商品住宅消化總量現狀

（3）

商品住宅消化總量前景分析

4．該區域不同類型房地產需求量與現狀分析

（1）

商業（商場）類地產需求量與現狀分析

（2）

辦公樓類地產需求量與現狀分析

（3）

住宅類（高層、多層、別墅）需求量與現狀分析

（4）

酒店類地產需求量與現狀分析

5．該區域商品住宅市場不同檔次需求量與現狀分析

（1）

豪宅類市場需求量與現狀分析

（2）

普通類市場需求量與現狀分析

（3）

經濟適用型類市場需求量與現狀分析

（4）

福利類市場需求量與現狀分析

（產權/租賃，一手、二手、三手市場）

6．該區域明星樓盤分析（住宅市場）

（1）

歷年明星樓盤界定

（2）

明星樓盤的分布及結構分析

（3）

明星樓盤的主要營銷特點

（4）

明星樓盤的參與者與制造者

（5）

明星樓盤的溢價

（6）

未來明星樓盤的充要條件

7．該區域暢銷樓盤分析（住宅市場）

（1）

暢銷樓盤界定

（2）

暢銷樓盤營俏特點

（3）

暢銷樓盤暢銷原因分析

8．該區域滯銷樓盤分析（住宅市場）

（1）

滯銷樓盤界定

（2）

滯銷樓盤分布及結構分析

（3）

滯銷樓盤的營銷特點

（4）

滯銷樓盤的參與者及損價

（5）

如何避免落入滯銷樓盤

9．該區域最受歡迎物業類型分析（住宅市場）

（1）

最受歡迎物業界定

（2）

該區域最受歡迎物業比重及分布特點

（3）

該區域最受歡迎物業營銷特點

（4）

該區域最受歡迎物業參與者及溢價特點

（5）

如何加入該區域最受歡迎物業陣營

10．該區域文脈狀況分析（居住文化）

（1）

該區域居住構筑物的演變與主因分析

（2）

該區域居住構筑物的文化歸類

（3）

未來該區域居住構筑物的文化延伸

11．該區域住宅租金水平分析

（1）

該區域住宅均租水平總體分析

（2）

該區域住宅租金回報率分析

（3）

該區域住宅租金及租金回報率預測

（4）

該區域住宅租金對區位優劣的影響

12．該區域住宅市場空置率分析

（1）

空置率界定

（2）

該區域商品住宅總空置率分析

（3）

該區域商品住宅空置率與開發量、需求量的關系分析

（4）

該區域商品住宅空置率的結構分布

（5）

該區域商品住宅未來空置率走勢

13．該區域住宅市場消費者分析

注：由于開發項目不同，問卷內容不盡相同，問卷內容略。論售樓處踩盤的潛準則論售樓處踩盤的潛準則作者：王續升

第一部分：踩盤者的潛規則

1、到售樓處踩盤就是為了搜集情報和增長見識和做到“知彼知己，百戰不殆”

我想很多人都有踩盤的經歷，踩盤是良心和自尊心雙重考驗的事情，每次踩盤感受可能都不同，同行去看同行的盤子，說白了就是為了搜集情報和增長見識。但是被搜集的人就說了，我憑什么讓你知道我的方法或者手段（雖然這些東西沒有多少創新，但是還是人家的勞動成果），這種想法也是無可厚非的。但是行業要發展，個人要進步，沒有交流怎么辦，我想去踩盤也是一種交流。作為地產策劃人，跑盤是必修課，尤其是有規模實力的地產中介公司對此要求尤為嚴格。代理公司到異地代理項目，項目負責人都會和銷售人員一起踩盤，其實在前期作業的時候該得到的各個樓盤情況大都掌握，為什么還還要踩呢？原因無他，只是想了解各樓盤的銷售實力。同時也想讓我的銷售人員向同行學習，

所謂的情報其實就是信息經過收集、整理、加工、分析、升華的產物，在這里收集的工作其實可以使用很多不同的方法來實現，有的時候公開的信息經過加工之后形成的情報比詢問出來的信息準確和有效的多。同時在收集的時候，必須帶著目的去收集。

所謂“耳聽為虛，眼見為實”。不了解競爭對手的市場定位、產品特色、促銷手段、價格定位又如何能夠讓自己的產品比競爭對手更吸引消費者。

2、明確踩盤人、踩盤方向和踩盤的最佳時間

地產圈里踩盤最多的可能就是市調部/市場部的人，其它的諸如策劃部、銷售部、公司老總等人則相對較少，也就說目的決定踩盤人的人選，不可把全部的工作都委托給市調組成員。

很多時候市調的人對踩盤的方向很迷茫，有些資料完全可以不通過售樓處獲得。要是僅僅是為了收集樓盤建設數據和查看工程進度去的，你只需要索要資料和去工地實際的轉一圈既可以。如果要了解售樓的進度以及售樓部人員的素質，那就應該和售樓人員進行交流，當然這種交流可以是公開的，也可以是隱蔽的，這里有兩個原則，一是根據情況選擇公開和隱蔽；另一個就是需要個人素質在起作用，不要刺探一些不應問得問題，僅問常規性的問題，信息變成情報不是在收集階段，而應是在大量信息被整理、分析之后得出。

到售樓處有幾個時間段要避開：一是上午9點以前不要去,因為此時大多很多銷售人員要打掃衛生和開每天的清晨例會；二是中午午休和就餐的時間不要去，這個時間段銷售人員最疲憊狀態全無，此時去無異于找臉色看；三是下午5：30點以后不要去，這個時間段銷售要么填寫當天各種的分析報表，要么這時就要開始培訓或者開每天情況分析例會。只要避開上述三個時間段，在銷售人員清閑的時間,不和人家接待客戶的主要時間沖突的情況下,你就會了解很多情況。

3、以什么的身份和借口交談會最佳？

明著去或暗著來結果會是什么？表不表明身份其實它涉及行業銷售水準，個人心態和處世態度，以及個人修養，真正需要的資料不會輕而易舉得到的，要靠經驗去估，去觀察．

3.1、假扮客戶

踩盤人假扮客戶大都出于這樣一種假設：“我把自己當成一個準客戶，即使接待員看出你是踩盤的，只要你不說，他總是會抱有一絲的幻想，你表明了身份，他就什么幻想也沒了！”其實搞的大家都跟FBI是的很可悲，這樣做通常傷害最大的是銷售人員，大家都知道實行傭金制的公司一般實行的是輪流接待客戶制，一輪過當天可能就再也沒有機會接待客戶了。一般來說假扮客戶最好是一男一女扮情侶或者“夫妻”，這樣二人既可以相互配合又能夠不引起很多事故。

3.2、直接標明同行的身份

一般情況下我們明示身份，在深圳等房地產發展比較成熟的區域大多情況下還是能得到優待的，同行之間的理解和幫助多過了猜疑和不滿，但是總有那么幾次意外；而在房地產發展欠發達地區，多數跑盤人都會有不被同行善待的記憶。當然了亮身份也有例外情況比如：你在被踩盤的項目有熟人，又不便于打招呼，你就可以找個借口以閑聊或學習的口吻了解情況（比如我認識某代理公司的老總，因為某事需要到其項目踩盤，對于這種小事其實時沒有必要和老總打招呼的，因此就可以用閑聊的方式去獲得一些資料）。另外一種情況就是你是管理層的或者決策層的，你可以直接找被踩盤的案場銷售經理，講明來意。同行進行信息溝通，你需要信息時也可找我，做到雙贏，皆大歡喜。沒有永遠的敵人，只有永遠的利益。

通常在你表明了身份之后會有兩種情況，一是銷售人員把你當成“準客戶”接待，二是消極接待甚至拒絕接待。當銷售人員把你當作“準客戶“接待我就不多講了，這里主要講一下被踩的樓盤銷售人員消極接待甚至拒絕接待的情況。一般銷售人員會說：“這不太好說，這不方便說，那個保密”，非常讓人真生氣，（心理暗想：“非要裝做買房的顧客，把你騙來騙去，浪費你的感情才高興！我既然來踩盤，那就說明這是個任務，是任務就必須完成！”），因此踩盤人死纏爛打也是無奈之舉，某公司的一位副總在談這件事的時候說，我在如果想要在那個售樓部拍一個東西，我會天天去，第一次不行我再去，第二次不行，我還去，.直到拍到為止，他們要忙著賣樓，我就不信會有人整天“陪著我”！

在這種情況下不排除銷售人員有內部規定，我想最根本的就是踩盤人和她沒有直接的利益關系，當然也不排除踩盤的也太多了的情況。

3.3、踩盤一定要準備好相應的設備和交通工具

很多管理層已經認識到了解競爭對手信息對自己項目的重要性，因此為了獲得足夠份量的信息，對市調人員進行了全方位的武裝，為了防止和銷售人員經過長時間的交流后無法記住全部的信息，就配備微型錄音筆；為了便于存儲有價值的圖片資料和不能筆錄的資料，就配備了帶有大容量攝像功能的手機（如果要記錄樓盤的工地現場狀況和樓盤實景，可以攜帶微型數碼相機，記住是微型的不是大型的數碼相機）；為了便于攜帶很多資料一定要帶個可以把你要收集的資料全放進去的手提袋或者夾包，切不可拿著很多的樓書四處“亂竄”；如果你要調研高檔樓盤盡量不要做公交車去，也不要穿著幾十元的廉價服裝，最好公司派專職司機拉市調人員去踩盤。如此不一而足，說道底就是你盡量把自己和你要去踩盤的客戶身份特征、消費習慣、言談舉止相吻合。

4、踩盤一定要端正心態

房地產行業特殊原因致使諸多邊緣從業人過于感性與自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”實在太難，多換位多包容，一定會有意想不到的回報，古人云“退一步海闊天空！”要相信信念的力量，不要還沒踩盤之前，就幻想著銷售人員的冷眼或態度的惡劣，那樣得到的結果往往是你相信的結果，在做每件事情的時候，如果你能換個角度，朝好的方向去想，所得到的結果往往事倍功半，有的時候去某個項目踩盤會發現其它公司的踩盤者也在，都認識發生碰車狀況，弄的踩盤的都很不好意思，想想售樓中心的銷售人員一天得接待多少我們這樣的啊，再不善待同行，可說不過去了。

第二部分：售樓處銷售人員的行為準則

1、銷售人員的要有“善待同行的理念”

1.1、多個朋友多條路，本是同根生，相煎何太急。

就一個城市而言，地產人的圈子實在不大，大家都是打工一族，四處漂著總存在更換公司的可能，若在踩盤過程中能結識新的朋友，何嘗不是個人社會專業資源的延展。現在得市場信息是流通網絡，不從這里得到，也會從別得地方得到，用遮掩不友善得態度對待對方，結果只能使自己職業生涯道路越走越狹隘！何況在成熟的市場上，根本就沒有什么秘密可言很多信息是公開的，就算你了解到，又能怎樣？人家先你一步，速度很重要。因此在崗前培訓的時候管理層就要灌輸給銷售人員“損人不利己的事最好別干”思想。

1.2、接待踩盤者對銷售新手來說事個難得的鍛煉自己的機會。

專業的銷售人員并不怕競爭對手來踩盤,反而希望大家互相了解,進行信息交流,因為來踩盤的人都是業內人士，其實一個樓盤的好與壞，業內人士的評價很重要。剛入行不久銷售人員,應該喜歡接待踩盤的才對,因為你會覺得他們懂得多,問的也專業,能讓你的能力很快的提高!通常來說作為一個新手,能把一個踩盤的應付下來,就象征著你出師了!

1.3、友好一些

對于踩盤者的熱情更可以反映出本樓盤的自信，我就是最好的！友好一些，可以為自己在業界樹立良好的口碑；友好一些，你可能獲得更多的客戶，因為同行也要買房，而且同行還是周邊人在賣房時的意見領袖；友好一些，你也許改天就可能被哪個老總高薪挖走；友好一些，市調人員也就是了解一些基本信息，可能還不比客戶問得多......

1.4、被踩盤人員的感受和禮遇

看待事物的時候我們應該多方面觀察，不能僅僅只看到事物的一種情況，我們大家都在呼吁踩盤時遇到尷尬的同時，也要換個角度站在銷售人員的處境去想想他們的難處，大家都能理解的一點是現在售樓部是輪換接客戶，接一個踩盤的，勢必會少接一個準客戶，（當然這種機會在售樓部基本上大家都均等的，今天你接一個踩盤的，明天就輪到我了）如果這個踩盤者能誠實的說明來意，也就罷了，人心換人心，大家都干這一行，沒準以后還能碰上，更何況房地產這個圈子很小，少了一個準客戶，但是多了一個同行朋友，以后還可以互同有無，何樂而不為呢，大家心知肚明，能告訴客戶的也就能告訴你沒必要遮遮掩掩的，該亮出來的總歸要亮出來，最頭疼的是裝的又不象客戶，言談之中多有專業水準，問是不是同行，還死不承認的那種；他們往往在大多數情況下都會表現出一副高高在上、志高氣昂的表情，這就造成很多語言上發生了帶有侵犯、不尊重他人的現象，同時也可能會無意識的與自己所處項目進行比較，在話語中會帶有歧視、輕視等感情色彩。你想誰愿意面對一個不誠懇的人，既然這樣銷售人員的態度也會變的，說白了要想騙取一個有經驗的銷售人員，要付出很大的代價，所以我們也要善待銷售人員的理念，他們也需要尊重與坦誠。

2、銷售人員的接待方式方法

其實我遇到的好多銷售人員都說自己對同行比較友好的，大部分銷售經理也要求這樣做，在不占用輪次的情況下，還是希望有更多的機會和同行溝通。但是需要在溝通過程還是保守必要一些商業秘密的比如樓盤的最終成交價格、最大的折扣幅度、銷控計劃、銷售率、客源構成、將要實施的促銷活動等等。

第三部分：建議

1、希望有業界大佬出面能組織個松散型的自律組織。

該組織依托當地一家有影響力的媒體，通過定期或者不定期的業余時間的思想交流，達到相互學習，相互溝通，共同把地產事業做的更大更強，同時在溝通的過程中大家可以花更小的精力和財力結識更多的志同道合的業內朋友。

2、組建網絡信息平臺，通過網絡這個虛擬的世界和可以掩蓋真實身份的馬甲交流信息和思想。

使用馬甲發主題帖子的形式，建立多個樓盤信息帖者多種劃分標準的帖子，了解情況的朋友把基本的東西都放上去隨時更新，這樣即節省了時間和精力，銷售小姐（先生）也不再為應付市調人員而苦惱不堪，皆大歡喜多好，這一點島城的新聞網樓事論壇就是這種做法的標竿，而且做的越來越有高度了。

以上種種潛規則是我這幾年工作的一些心得，一家之言，不登大雅之堂，拿來與諸君共勉。

商業招商的大致流程建議[原創]招商的大致流程建議一、

邀請相關咨詢顧問公司協助進行商業測算和市場調研

邀請顧問公司進行前期的商業調查，也可能在項目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解決以下3個問題。

1、

市場條件成熟度調查

項目初期，首先對項目擬選擇地區的市場條件進行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進行針對項目微觀角度的分析，僅從所在地區的市場狀況及潛力入手判斷該城市或地區發展相應商業房地產項目的可行性，對該項目的定位有個宏觀的思考。因為商業房地產的形式種類比較多，而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題。

2、項目位置可發展調查

商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。實際上，并不是所有

的地方都適合做商業房地產的開發，只有某個地方具備了相應的條件后，才可以做。一個住宅社區，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業房地產的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增或銳減。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。

3、可發展規模調查判斷

在完成商業房地產項目選址工作后，需要針對特定項目地址進行市場前景及可發展規模的可行性分析。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。

例：位于北京崇文門的新世界商場一期可出租面積達74000平方米，二期可出租面積達43000平方米，一期1998年投入運營后，生意興隆，但二期2000年開業后，二期長期經營狀況不佳，管理商開始認為是因為商品組合不同的原因，但一、二期商品組合調整后二期依然經營狀況不良。直到最近，二期經營狀況才得到改觀。其實新世界二期運營不佳的原因在于市場規模判斷不準確：崇文門地區在2000年尚不足以支撐面積十多萬平方米的商業，這說明開發商對市場可支撐的發展規模的判斷不夠準確。

在做完市場咨詢及可承受發展規模的研究后，需要依據項目特定位置、市場潛力、商圈分析等資料對項目的客戶定位進行階段性判斷。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。二、

依據市場調研確定商業類型及詳細定位方案

商業房地產按照行業類型可以分為批發物流功能房產、零售功能房地產、娛樂功能房地產、餐飲功能房地產、健身服務及休閑功能房地產等。零售功能房地產又可以分為諸如百貨商場、超市、家居建材、商業街房地產、商品批發商業房地產等功能房地產，以及將上述多功能集于一身的大型購物中心和SHOPPING

MALL類型的商業房地產。娛樂功能房地產包括用于電影城、娛樂城、KTV等運營內容的商業房地產。有些采取獨體模式，有些與其他類型的商業房地產融合發展，其發展呈現大規模、復合度高、時尚化的特點。餐飲功能房地產現呈現獨體形式和融合發展的經營特點，健身服務類商業房地產和休閑類房地產首先在國內大城市發展兩者在項目中開始發揮越來越重要的作用。

如此眾多的商業類型的確定基礎依托于所處地域、當地經濟狀況、行業發展以及商業需求類型等，所以要仔細分析優劣并確定項目的類型。三、

項目組織確定和工作次序的建立

地產公司在項目地塊取得后要針對項目建立項目公司，確定專案組主要執行人員。項目公司主要執行人員是各個工作單元的紐帶，是項目進展的主要執行者，需要對項目執行、商業操作、地區形勢和政府公關等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是項目進展的基礎。四、

確定主力商或核心并略微提前進行主力戶的招商洽談

項目進行到設計，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進行聯系，一方面了解合作意圖，一方面了解對方的工建要求，并可及時反饋到設計和更多的招商工作中去。五、研究項目的微觀及合作伙伴、項目融資渠道的確定

確定項目的主力定位布局后即需要解決項目的核心和整體的布局（即項目微觀），徹底的，細致的研究分析項目的目標客戶，市場定位，產品形式，特點，啟動策略，財務測算等相關問題。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒有成功的可能。反復探討，反復修改定位，定位的準確程度取決于市場。同時將此研究作為招商銷售的重要參考。在此階段要依據自身的開發實力、現金流量考慮和目標客戶群所在確定是否需要進行項目融資或邀請合作伙伴進行協作。邀請合作伙伴需要制定詳細的商業計劃書和合作協議。類似商業管理公司和融資伙伴要及時參與到項目設計中去。六、

項目規劃進行設計

項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。初步設計及施工圖設計可以稱之為微觀設計，即在方案設計基礎上進行純建筑工程角度的深化、細化。七、

設計方案的多方討論

地產投資商將建筑師的概念設計方案提供給商業房地產市場專家或商業策劃公司，由市場專家或商業策劃公司針對此概念設計提出基于市場角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經過幾次循環，才可以最大限度保證最終設計方案的市場化理念，具有市場準確度。無論是百貨店、超市、專賣店或任何業態都對商業房地產里面的合理布局、客流有效引導有需求，如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創造美學空間，而且不同建筑師將展現不同特點及風格的美學空間概念。必須注意是要把一個建筑藝術品轉化為商業產品必須將市場概念、功能概念融合進去，否則該項目將面臨空前的市場壓力。

如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業管理公司、物業管理公司和建筑設計院共同參與。八、項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合

在完成項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。通過調整整合，判斷項目規模和投資回報的關系是否合理；判斷項目投資規模和企業自身資金、資源背景是否符合投資規律；判斷投資商自身資金、資源和其對股權的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結果存在問題，那么需要回到設計階段進行相關調整，并再循環進行市場調整方案及財務融資方案，驗證確定最終可行方案。九、項目方案的政府許可

項目的進展需要周詳的準備和可持續發展的計劃，商業地產不同于普通住宅，商業地產往往存在投資額度大，投資收益回收時間長，購買行為少，承租行為多的情況，為規避商業風險和規范城市發展格局，現在很多城市政府都引進了項目聽證制度。

完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環保部門提交環境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。項目方案的政府許可過程，常規來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。

在上述政府許可的各項內容中，可行性批復、規劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項目的最終規劃，項目的交通條件保證，項目的方案能否滿足消防規范，以及項目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發生較大的變化都會影響項目的投資回報預測。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關活動。十、

依據商業定位確定政府支持政策和項目操作管理單位

政府在討論聽證后都會依據城市整體情況對方案反饋意見，在此階段我們可以依據項目本身提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工商管理、工建要求等。地產開發公司一般都不是商業操作公司，為讓項目獲得可持續發展可以聘請專業的商業管理公司進行合作。聘請商業管理公司需要在項目開展初期就要介入。優秀的商業管理公司可以在方案設計、招商銷售和長期的商業管理中發揮非常大的作用。

十一、項目招商的工作一般步驟

1、提前招租項目內的大型主力戶

主力店市場定位和業態定位等設計前進行商業調查定位，并將其作為招商工作的指導性文件；掌握正確的招商程序，并在規劃設計前完成主力店租賃工作。具體的程序如下：商圈分析→市場定位→業態定位→主力店租賃→

規劃設計→

實施建設（主力店部分可在項目的條件下按主力店的要求進行設計和建造）2、品牌商家的引進和規劃

按擬定的市場定位和業態定位確定初步品牌主力店條件。通過相關網站、展覽會、研討會等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務商，并掌握其拓新店的計劃，最后再確定品牌主力店目標名單，并依據品牌號召力將其設立成高級、中級、普通級目標群，便于后期的規劃安排。3、充分掌握客戶需求

召開主力店招商懇談會，邀請前期已掌握的相關目標群所有的客戶參加，懇談會的內容主要是征求他們對項目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開懇談會時，可邀請當地政府相關領導或職能局的領導參加，并請他們在會上介紹當地的投資情況和表示支持的態度。當然，最好能邀請當地有影響的媒體派記者參加懇談會。4、多渠道進行招商溝通

從總量來看，項目的商鋪數量是巨大的，有可能依靠當地的現有商家去填補是很困難的，這要求我們必須引進新的業態和更多的未到當地投資過的客戶群體。招商建議從生產地、主要投資客戶來源地區、ROADSHOW、招商會、媒介宣傳、地產交流、博覽會、發布會、節日促銷、新聞事件行銷等入手。5、商戶確定

視招商懇談會的情況，在會后逐個向分層次的目標群進一步介紹項目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進。而且，要重點對第一層目標群的各個管理層進行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。大連城市廣場廣告文案全稿[精華]戰略綱領

2003年，大連商業地產的戰役已經進入白熱化階段。城市廣場作為壟斷大連最核心商業地段以及市內稀缺自然資源的地產項目，本身就具有了不可再生、不可復制等天然優勢，同時其龐大的資金投入和復合性的物業構成也決定了它的霸主地位。但是面對目前復雜多變、競爭激烈的戰爭形式，城市廣場以天縱之姿出世，更應該以雷霆之勢，集合優勢兵力進行火力聯戰，從而達到對戰爭總局進行全面控制，短期內迅速占領目標的終極目的。一、平面武器

（1）報紙媒體

優勢：訴諸視覺的媒體，信息含量大，可傳閱及反復閱讀，適合對目標客戶進行長期理性訴求。

劣勢：需讀者主動接受訴求，缺少強烈刺激。

《大連日報》：大連地區的黨報，發行量大、覆蓋面廣，傳閱率高、可信性強、具有權威性。

《半島晨報》：大連地方性報紙，趣味性強、信息量大，報價較低但可信性稍弱。

《大連晚報》：一向以地域化和平民化為辦報方針，受眾階層廣泛，是覆蓋式宣傳的良好的投放媒體。

《新商報》：《大連日報》直屬報，同為黨報，與大報具有同等權威性，側重于商經信息報道，報價較低。

投放策略：綜合分析各媒體的特點，同時考慮預算等客觀因素。我們認為，城市廣場作為大連地產界“空前絕后”的集資源壟斷性、珍惜性為一體的超大規模地產項目，為了有效實行形象推廣、樹立市場美譽度，應首選最具權威性的媒體——《大連日報》。為了有效整和媒體力量，同時以最有效的方式最大限度地覆蓋讀者群體，在其余三家媒體中將側重一家進行集束轟炸，其他兩家作為輔助火力。考慮發行量、可信度、價格、版式、印刷質量等綜合因素，三家媒體中《新商報》無疑具有更多的優勢，版面安排合理，讀者群文化素質偏高，構成元素豐富、時尚、可讀性強，內容更關注經濟、投資等方面，因此選擇《新商報》作為投放重點。

在媒體投放安排上，廣告投放富有節奏感，配合各階段的推廣思路和活動安排，達到環環相扣、張馳有度。在日期安排上，綜合考慮大連市民的閱讀習慣，以及周末休息日和“五一”長假對媒體造成的消極影響，此時不宜安排廣告發布。（2）印刷媒介

印刷媒介包括：8P宣傳折頁、北方航空雜志。

DM宣傳折頁印刷費用：7萬元/10萬份

北方航空雜志廣告費用：3萬元/頁·月*1月=3萬元（折后價）

總價：10萬元

注：由于投遞費各酒店收費標準不一致，因此令行討論。二、空中武器

（1）電臺類

A、大連地區五大電臺地產廣告套播：

“城市廣場”地產廣告以套播的形式覆蓋大連電臺五個頻道共十個欄目，每天十次，每次十五秒，具體時間段均為各臺受眾最廣的欄目，時間涵蓋新聞頻道《中央新聞及報紙摘要》、《新聞一小時》、《時事今日談》、經濟頻道《理財黃金檔》、《陽光旅程》、文藝頻道《足球天地》、《兄弟體育》、交通頻道《動感車壇》、《新聞聯播》及半島之聲《歡樂正前方》等收聽率很高的欄目段，而且，上述收聽內容全面包括受眾最為喜愛的日常關注點。同時電臺的聽眾多為有車族，很有經濟實力，符合我們的目標群體定位，并且，這種套播反復播出的形式也有利于我們覆蓋式廣告宣傳。

B、集束式廣播投放：

“城市廣場”在開盤時期為了能夠更有效地進行市場炒作、吸引注意力，形成足夠強勢的強銷氣氛，應于常規性廣播投放的基礎上，于此時加播更具威懾力的電臺廣告，使發布頻率更密集、效果更明顯、氣勢更威霸。“城市廣場”地產廣告將在一周之內覆蓋大連電臺六個頻道的整點時段，從6：30—18：30，長1分鐘的廣告每個頻道每天出現十二次，一周共計420次。

（2）電視類

“城市廣場”本身就是大連地產界的一個奇跡，本身就是一個震撼人心的新聞，同時為了使本項目能夠達到“高山仰止”的心理效果，為了能夠真正體現項目所具有的高貴特質，我們認為應將電視廣告集中投放于大連電視臺新聞類節目，《新聞全景》（一套）、《新聞聯播》（一套）、《大連新聞》（一套）、《城市發現》（一套）、《生活現在時》（二套）、《21點直播室》（二套），作為大連電視臺最黃金強擋的節目時段，上述節目為電視觀眾所深深喜愛，同時投資者一般都更關注經濟、新聞、時政等節目，這將更有效地覆蓋我們的目標群體。廣告的投放采取優勢組合、火力補充的方式，在活動進行期和強銷期集中火力投放，使廣告能夠達到最具效率的傳播效果投放策略：

段位

廣告位置

廣告段長度

周一至周四

次數

周五至周日

次數

總價（7.5折后）

一套

A

新聞雜志.新聞全景前（約18：27）

15秒

4200

7

5040

4

37170

一套

特A

《大連新聞》前（約19：35）

15秒

5400

35

6480

31

292410

一套

B

黃金劇場前（約20：01，周六為《久久合家歡》前）

15秒

4800

7

5760

4

42480

一套

C

《城市發現》中插播

15秒

3000

6

3600

3

21600

《城市發現》欄目中軟性報道

1分鐘

12000

4

31200（6.5折后）

二套

B

生活現在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間）

15秒

3000

7

3600

4

35400

二套

B

21點直播室欄目前（約20：58）

15秒

3000

35

3600

31

162450選擇大連電視臺新聞綜合頻道（一套）收視率較高的《大連新聞》以及生活頻道（二套）收視率名列前茅的《21點直播室》作為常規投放媒體，自4月22日——6月26日期間進行不間斷發布。其他各欄目作為補充火力，于項目強銷期以及活動前期進行集中投放，以期引起投資者的高度注意，使項目的銷售節奏更趨完美。

發布日期分別為：

段位

廣告位置

廣告段長度

周一到周四

周五到周六

一套

A

新聞雜志.新聞全景前（約18：27）

15秒

4.28—29、5.14—15、5.20—22

4.26—27、5.16、5.23

一套

特A

《大連新聞》前（約19：35）

15秒

4月22日——6月26日

一套

B

黃金劇場前（約20：01，周六為《久久合家歡》前）

15秒

4.28—29、5.14—15、5.20—22

4.26—27、5.16、5.23

一套

C

《城市發現》中插播

15秒

4.28—29、5.14—15、5.20—22

4.26—27、5.16、5.23

《城市發現》欄目中軟性報道

1分鐘

根據活動不同臨時加播

二套

B

生活現在時欄目前（約20：27，周六/周日為第一訪談時間）

15秒

4.28—29、5.14—15、5.21—22

4.26—27、5.16、

二套

B

21點直播室欄目前（約20：58）

15秒

4月22日——6月26日三、遠程威懾

（1）后鹽立交橋廣告路牌

隨著五一黃金周的到來，外地游客蜂擁而入大連，作為目標覆蓋全東北的“城市廣場”，此時應緊緊抓住這難得的歷史時機，在外地投資者心目中留下至深難忘的印象，同時為了能夠真正有效地達到宣傳效果，輕松地實現輻射目的，我們建議在大連市高速公路入口——后鹽立交橋發布路牌廣告。由于有經濟實力的外地游客多數采取開車休閑旅游的方式，因此，從后鹽進入大連市成為了唯一途徑，于此處發布路牌廣告，廣告醒目、關注率高、覆蓋范圍廣，可以輕松達到“四兩撥千斤”的效果。

（2）天百樓體廣告路牌

充分利用天津街各商業地產項目所造成的旺勢人流，在位于天津街黃金位置的天百大樓樓體發布戶外廣告，將對去往天植商城、天和廣場、新天龍、修竹廣場等項目的投資者起到截流作用。正所謂因勢造勢，利用競爭對手市場炒作的成功結果，天百廣告牌將巧妙增加投資者對“城市廣場”的探究心理，在增加了自身影響力的同時也對競爭對手進行了強有力的圍追堵截，更能提高投資者對“城市廣場”的投資欲望。

廣告路牌費用總計：10萬元/兩個月，

面積總計：1000平方米在空中武器和現場氛圍的強勢夾擊下，依據戰役的走勢，我們會有針對性地進行地面進攻武器的組合，其具體表現就是不間斷地運用活動和事件性行銷的手法制造攻勢，力求在有限時間內取得階段性勝利成果。

城市廣場橫空出世青泥洼橋巨鵬展翅聯手天津街

共榮青泥洼

每個城市都有自己的核心商圈，其“核心”的意義體現在容納了本城市內重要商場、商品品牌的集中、消費人群的匯流、每個消費者購買額的最高、輻射區域的廣泛等等重要特征，而其他的商圈要么屬于城市的次給商圈，要么實際上只是核心商圈的一個重要組成部分。

大連是中國名列前茅的大城市之一，但是并不具備象北京這樣超大城市在同一時間內擁有兩個核心商圈的條件，青泥洼橋商圈現在是大連的核心商圈，未來在大大連的發展建設中也一樣擁有不可替代的核心位置。現在大大連的規劃建設漸進高潮，作為核心商圈，青泥洼橋的發展任重道遠，商業空間的擴容迫在眉睫。

城市廣場的出現可謂應“天時、地利”而生。從城市規劃和地理狀況兩方面，青泥洼橋要發展只能向東南方向擴充，城市廣場就位于這可以不可再的門戶要沖之上，一脈相承青泥洼橋的鼎盛商氣，擁攬勞動公園稀罕自然景觀，最炙手可熱的商業位置和最得天獨厚的自然風光同具一身，解放路未來商業龍頭非城市廣場莫屬。作為青泥洼商圈升華的原動力，城市廣場的興建更為青泥洼商圈生成了渴盼已久的左翼，由此，百年青泥洼將振動天津街和城市廣場兩側巨翼，化鯤為鵬，扶搖直上，邁向更新、更先進、更廣闊的商業紀元。完美業態規劃

特色前所未見

３大規劃街區，組成完美商業航母（南區、中區、北區）

新穎業態構件，營造潮流動感之都

龍頭大型超市，為您休閑生活便利

城市廣場獨特、差異化的業態規劃彌補了青泥洼商圈的不足，促進了大連商業的繁榮和發展。城市廣場地上四層、地下一層的商業部分總面積達75000平方米，劃分為AB區和DE區兩大部分，AB區將著重引進一些大連市場上前所未見的新、奇、特業態如漫畫專區、貼紙相區、電子科技專區、動感電影院、古怪屋等等，DE區將大連市民與國際潮流接軌的時尚窗口作為自身的定位和方向，國內超市巨無霸將落戶于此，多種知名品牌紛紛設立主力店、首層的美食一條街融匯各地飲食精華，SPA、健身中心、卡拉OK站成為新一代休閑娛樂生活的典范，城市廣場通過具有國際水準的業態規劃，科學、先進的配比方式，使城市廣場的商業一經推出就會引起市場的強烈注意，城市廣場未來所匯流的人流將不僅繁華青泥洼地區，更將形成一個獨立、特色的強大商圈。蓄積鼎盛商氣

匯聚人流狂潮

城市廣場建成后將承受來自四面八方的洶涌人潮。首先青泥洼橋日均80萬的購物人群將信步至此，南山地區22萬常住居民將成為城市廣場的忠實消費群體，同時勞動公園龐大的旅游、休閑人流成為城市廣場相對固定的客流，CBD的白領消費群體受到城市廣場的業態吸引將把這里作為購物休閑的首選。

城市廣場的強大并不僅僅是因為特色的個體風格，而是因為產業之間的優勢互補形成了了一個強勢整體，對于城市廣場的商業部分來說這一點尤為重要。城市廣場的酒店式公寓的3000常住人口、寫字間的白領人群形成了一個具有強大消費能力的固定客流，超五星級酒店的年10萬的旅游客群帶給了商業部分更繁榮的商業氣氛和無比龐大的銷售額。

商業經營最講究的就是商氣、人流，這是商業決勝的關鍵所在，我們看到城市廣場在這兩點上無疑具有不可戰勝的優勢。

城市廣場廣告創意傳說篇：

1、主題：渾然天成，王者之風內容：公元二OO三年X月X日誕生（或出世）

表現內容：即將醞釀誕生的是天地之佳作，非凡塵所有，突出“此物只應天上有”。王者之風，突出其具有的霸氣和尊貴，的確“非同凡響”。媒體投放：4月15日大連日報/新商報/半島晨報/大連晚報

2、主題：黃帝—人中之龍內容：此拜謁，這就是今天海內外中華兒女拜謁的中華第一

陵：黃帝陵。

死后，群民將他葬于“橋山之巔”的黃土之中，歷代的帝王將乃至平民百姓都到

中華民族創造了豐富燦爛的文化，后世都尊稱黃帝為文明之祖、

人文初祖。黃帝

湯等均是他的後裔，因此黃帝被奉為中華民族的共同始祖。由于軒轅黃帝為中華

和制作，如文字、音樂、歷數、宮室、舟車、衣裳和指南車等。相傳堯、舜、禹

時代從此開始了。在位時間很久，國勢強盛，***安定，文化進步，有許多發明

野蠻時代，建立起中國第一個有共主的國家并當選為中華民族第一帝，中華文明

軒轅黃帝，一生歷經52戰，降服了炎帝，誅殺了蚩尤，結束了遠古戰爭，告別了

記載有三皇五帝，黃帝是三皇之一，又是五帝之首。

尚之色，土乃五行之尊，萬物之本，軒轅以土德稱王。故軒轅號曰黃帝。古文獻

博大雄沉，山豐土厚，土色呈黃。黃乃地之正色，象征著吉祥喜慶，為古人所崇

二月初二。從此，就產生了二月二，龍抬頭的吉祥之說。黃土高原，坦蕩渾樸，

五千年前出生在中華大地西北黃土高原沮水河畔的沮源關降龍峽，時間是農歷的

∧∧史記五帝本記∨∨記載：

“黃帝者，少典之子，姓公孫，名軒轅”

，

表現內容：黃帝—人中之龍。黃帝是以龍做圖騰(一種民族標志)的部族首領，中華民族后來稱為“龍的傳人”、龍的后代、淵源便由此而來。傳說黃帝最后的歸宿也是乘龍上天的。以此傳說，類比以后將要引出的城市廣場，同樣是“渾然天成”，并具“王者之風”。

媒體投放：4月17日

大連日報/新商報/大連晚報

3、

主題：麒麟—萬獸之王；鳳凰—百鳥之王

內容：麒麟是中國古代傳說中象征仁和祥瑞的靈獸，其形似鹿、龍頭、獨角、獅尾、牛蹄、遍身鱗甲、身帶火焰。古代有麒麟至山東曲阜，而孔子降生于世的傳說。鳳凰是中國古代傳說中的神鳥。雄為鳳、雌為凰，象征著善良與太平。相傳鳳凰可以上擊九千里見則天下安寧，飛則禽鳥隨之，在神話中，它是百鳥之王，俗稱百鳥朝鳳。

表現內容：麒麟，獸中之王；鳳凰，百鳥之王。類比以后將要引出的城市廣場。

媒體投放：4月22日

大連日報/新商報

4、

主題：和氏之壁—石中之王

內容：中國的古籍中把昆侖山稱為"群玉之山"或"萬山之祖"。《千字文》中也有"金生麗水，玉石昆侖"之說。早在三千六百年到三千一百年前的商代，和闐玉已經從遙遠的新疆到了商殷王都河南安陽。奴隸主貴族以用和闐玉為榮，生前佩帶，死后同葬。用玉之多以十分驚人。新疆的和闐玉要經過甘肅、陜西或山西才能到達河南。傳說中和氏之壁“可遇而不可求，可一不可再”

傳說—你只聽過，卻從未見過。城市廣場，看得見的傳說。

媒體投放：4月

24日新商報

26日

半島晨報/大連晚報

；4月27日

大連日報/新商報

注：以上方案可按照新聞發布會的要求作適當調整

4月28、29日

一榮共榮，聯手造勢—---“不造商城造商圈”

“因為城市廣場

百年清泥洼振翼高飛”

開盤篇：

戰爭篇：

1、

主題：商場如戰場，瞬息間誰掌先機？

內容：關注—MALL戰爭一觸即發

表現內容：大連商業地產將進行新一輪的競爭，城市廣場將掀起新一輪的銷售熱潮，SHOPPING

MALL這一21世紀的主流業態，即將呈現。投資者和購物者將“占據”誰家？

媒體投放：5月8日新商報；

5月9日大連日報/新商報

/半島晨報/大連晚報

2、

主題：指令—尋找（或搜尋）

內容：核心都市MALL

表現內容：懸念式，尋找大連核心都市MALL，從而引起讀者注意。

媒體投放：5月13日

大連日報/新商報

3、

主題：發現—鎖定

內容：振屹——城市廣場

表現內容：發現大連的核心都市MALL，就在振屹——城市廣場，讀者目光鎖定。投資者、購物者滿懷占據渴望。

媒體投放：5月15日新商報/半島晨報/大連晚報4、

主題：鎖定—進攻

內容：大連百萬商業投資精英，青泥洼、天津街80萬商潮人流，22萬居民消費群，CBD20

萬白領蒸蒸人氣，城市廣場

表現內容：4大人流匯聚城市廣場，投資者全面“進攻”，突現城市廣場投資旺勢，財源廣進。

媒體投放：5月16日

大連日報/大連晚報

；5月22日

新商報/半島晨報

5、

主題：城市廣場王牌主力第一艦SHOPPING

MALL全面武裝，蓄勢待發！

內容：精良裝備一覽

**顯赫地段：

**黃金交匯：

**超前設計：

**豐富業態：

**特色版塊：

**鉑金管家：

**“一站式”輕松消費：

**升值潛力，強勢逼人：

表現內容：突出展現城市廣場作為大連核心都市MALL的實力，多角度闡述其規模巨大。

媒體投放：5月23日大連日報/新商報

6、

主題：即時戰況

內容：城市廣場淪陷！其王牌主力第一艦SHOPPING

MALL，已被投資者全面開始進駐。

表現內容：在投資者強大認購之下，廣大投資者已經全面開始進駐城市廣場。突出大量，迅速，猛烈。

媒體投放：5月28日新商報/大連晚報

；5月29日大連日報/

新商報/半島晨報

5月底~6月中旬（以下兩篇可任選）

熱銷篇：

1、主題：告急！！！

內容：由于超強人氣來襲，“火”勢過旺。購樓處室內溫度，急升至人體極限。望廣大投資者，自帶降溫設備，以免誤傷。周知。

表現內容：強調投資者認購火爆，人氣旺盛。

人物篇：

1、

主題：張先生是富豪？！

內容：不，他只是投資了城市廣場。

表現內容：針對青年投資者（男性）渴望盡快成為“有錢人”，成為成功人士的心理，指出投資城市廣場，是你的最佳選擇。以“事實”說服“徘徊者”，打動“羨慕者”。

2、

主題：李小姐傍大款？！

內容：不，她只是投資了城市廣場。

表現內容：針對年輕投資者（女性）渴望盡快進入“高消費”一族，成為物質和精神雙豐收者的心理。指出投資城市廣場，你將得到你想追求的一切。

3、

主題：王大伯中六合彩了？！

內容：不，他只是投資了城市廣場。

表現內容：針對老年投資者（男性）渴望安享晚年，憧憬休閑愉悅的“夕陽紅”的心理，指出投資城市廣場，一鋪在手，終身無憂。

4、

主題：劉大嬸股票一路飄紅？！

內容：不，她只是投資了城市廣場。

表現內容：針對老年投資者（女性）渴望穩定的投資，和適當收益的投資心理，指出投資城市廣場，一鋪在手，不必再為風險操心。

5、

主題：城市廣場——生活從不缺少傳奇

內容：張先生、李小姐、王大伯、劉大嬸

表現內容：生活中充滿商機，普通人也可以將夢想變為現實。投資城市廣場，是你與夢想之間的橋梁。

選擇篇：

1、

主題：算來算去，還是城市廣場。

內容：100萬（投資）X10%（回報率）=城市廣場

200萬（投資）X12%（回報率）=城市廣場

400萬（投資）X20%（回報率）=城市廣場

張會計師

表現內容：以會計師，人們心目中公認最會“算計”的人的角度，闡述投資城市廣場，最劃算。

2、

主題：選來選去，還是城市廣場。

內容：城市廣場——MBA2003年投資回報率成功案例分析

李教授

表現內容：以大學MBA教授，人們心目中公認最理性、最獨到、最專業的分析學者的角度，闡述投資城市廣場，最成功。

3、

主題：挑來挑去，還是城市廣場。

內容：城市廣場——投資寶鑒

趙經理

表達內容：以公司經理，人們心目中公認最懂管理、最懂投資、最具商業敏感的人的角度，闡述投資城市廣場，最長遠。

4、

主題：找來找去，還是城市廣場。

內容：搜索

快速致富之路

共有1項查詢結果，這是第1項

。

搜索用時0.06秒。

城市廣場-

網頁快照

-

類似網頁

王老板

表現內容：以老板，人們心目中公認最懂創業、最懂行情、最有頭腦的人的角度，闡述投資城市廣場，最賺錢。

6月中旬

追加認購

武俠篇：

1、

主題：大漠血拼——BIG

MALL

SHOPPING

內容：21世紀的新興產業，21世紀的主流消費，21世紀的完美風暴

表現內容：針對時尚消費一族，將流行的購物理念、元素，呈現出來。大連已經進入MALL時代。

2、

主題：射雕英雄“賺”

內容：租、售、自營，一箭三雕

表現內容：3種盈利模式，認你選擇，無限商機，精彩展現。

3、

主題：九贏真經

內容：1-步步如潮，戶戶旺鋪

2-每日

萬客流，人多好賺錢

3-商鋪越用越升值，住宅越用越折舊

4-市場容量決定投資前景

5-市政規劃形成投資熱點

6-商業氛圍造就市場繁榮

7-“一站式”規劃旺盛體驗

8-鉑金管家保障投資利益

9-核心腹地，消費潛力巨大

表現內容：詳細列出投資城市廣場的9大盈利點，消除投資者顧慮。

4、

主題：祥隆十八掌

內容：詳細羅列投資城市廣場的多點利處，為投資者理性分析。

建議：是否可以在流行時尚版推出“BIG

MALL

SHOPPING”概念，引導時尚（摩登逛族）消費者的購物取向，借勢提出“一站式”消費新去向——城市廣場

軟文搶眼標題：1、青泥洼商業中心，發生10級強烈“地震”，震源：城市廣場

2、青泥洼商業中心，發生大“火”，火勢最旺處：城市廣場

3、近日大連沙塵天氣，據悉由“城市廣場”投資風暴所引起。

4、大連港驚現商業航母

折頁文字

P2、3：項目總體介紹大連，中國最具發展潛力的城市之一，一個年輕、活力、時尚、動感、立于潮流之巔的魅力之城，是東北亞新財富論壇的權威聲音，掘金圣地！

城市廣場位于大連***、文化、金融、商業的核心地段——中山區青泥洼商圈的南端，北起玉光街、南至南山路、西起解放路，東至昆明街，毗鄰72萬平方米勞動公園，坐覽市內極其稀缺罕見的自然原生態景觀，與青泥洼一脈相承，與百年城隔路相望，天然分享大連財富旺勢！

城市廣場更以其獨特區位成為大大連最具優勢的中央商業區與中央商務區、住宅區與商業區、市政放射性規劃與條形規劃的三大黃金交聚點。是大連財富的聚寶盆！P4：青泥洼詳述

青泥洼，大連市現任的商業龍頭，創下日營業額4000萬的輝煌和日人流量80萬的記錄，以百貨業為主導，個體經營（如勝利商城）、休閑商城（如新瑪特）、精品商城（如百年城）多種業態并存，適應高、中、低檔消費群的不同需要，但商圈的組合還是只是由不同類型的商城或商場組成，既沒有逛街的休閑概念，也使消費者感到累及單調。在這大連商業的“三國演義”中，青泥洼商圈以其地利位置，經營規模等優勢，呈鰲頭獨占之勢。

城市廣場位于解放路與昆明街之間，占地面積達28000平方米，是青泥洼南端的延伸。恰逢大大連的建設，大商業地產蓬勃發展的時機，城市廣場應運而生，成為青泥洼不可復制的新寵兒。她將延續青泥洼的興旺，擴容青泥洼商圈的領地，補充青泥洼商圈的不足。城市廣場不僅將分享青泥洼80萬的消費人流和聚集方圓2公里內22萬常住居民的消費力，使解放路、昆明街形成新的重點商業地段，更優化大連商業的經營環境，擴展大連投資者的投資平臺。P5：項目建筑規劃總規劃占地27900平方米，總建筑面積達10萬平方米，中間由東西向的武漢街、華昌街和南北向的五洲街劃分為AB、C、DE三大地塊，由地面四層、地下一層的商業建筑和一棟超五星級酒店、一棟酒店式公寓、一棟商住公寓和一棟高尚豪宅組成。

24小時供熱地熱系統及國內罕見的呼吸式抹墻，營造高品質的消費空間。城市廣場——不造商城造商圈

城市廣場特邀美國EKO設計師事務所傾力設計，由獨具魅力的主題特色購物街區、休閑空中新天地和一條350米的休閑風情步行街組成，是大大連集娛樂、購物、休閑、運動、餐飲、商住、辦公、酒店、豪宅為一體的城市新商地，通過特色化、差異化和先進、豐富的業態組合成就大大連商界焦點之作。

城市廣場——空中“逛街”首開大連商業先河

城市廣場的街區商鋪由戶外街區和DE區特色空中街區組成，戶外街區可通過扶梯直接通往空中街區，空中街區之間更以浮橋相連，形成循環人流，街區兩旁為特色商鋪、品牌主力店，通過鮮明的區域劃分為消費者購物休閑創建生動、清晰、動感的特色購物環境。P6：項目商業規劃（加功能分布圖）

逛街，不同于購物，要在自由的空氣、耀眼的陽光中，自在地選擇，悠然地行走，要能輕易尋到心中的目標，然后在心動的挑選中感到快樂。

逛街，讓人樂此不疲的是愉悅的過程，在尋尋覓覓中找到心中所愛，在驀然回首時有驚喜發現，在心如止水時有意外收獲。

逛街，要在寬敞、明亮的空間中自由穿行，要有新鮮的展示誘惑你的前行，要有精彩的內容留住你的腳步。

逛街在城市廣場，就要隨心所欲，夢想成真！創造性地引入街區商鋪新概念，優化MALL時代大大連消費環境。

街區商鋪包括內街鋪和AB地塊內的室內立體特色步行街。

DE地塊融合“上海新天地”設計理念，采取豎向分割并形成空中步行街。

雙首層匯聚更多沸騰人氣，由街面可乘垂直扶梯直通2、3層。

敏銳前瞻的營銷戰略，將動感電影、折扣店、酒吧街、設計師走廊引進大連

城市廣場創富投資十項必勝原因。

國內連鎖超市巨無霸即將率先進駐，共同托起大大連新財富旺地。

P7：投資前景

天時、地利、人和的利好效應，令城市廣場尚未正式啟動，即吸引了各行業經營者前來競相洽談。如餐飲業、超市主力店、娛樂業、零售業、服裝超市、特色化裝品、國際精品品牌等。其中某全國最大的超市龍頭企業對本地段慧眼獨具，并進行了的客觀評價：“本地段是大連市中心區不可再生的地段。既可擁有青泥洼的流動消費群，又可聚集附近龐大的日常居民消費群。是打入大連市場的首選地段”。其前景可見非同一般。封面：定位——大大連商業旺地物業典范

封底：項目架構、即將開售、現正火爆招商、電話

不造商城造商圈——城市廣場大手筆，締造大地產隨著中國加入WTO，“北方明珠”大連作為國際名城和全東北最具開放活力的門戶城市，商圈改造升級與時俱進。成為國內外大公司、商社財團搶灘國內市場的首選之地，這其中，中央商務區（CentralBusinessDistrict,英文縮寫CBD）作為國際間商貿交流的橋梁和紐帶，起到了不可替代的重要作用，它是城市經濟發展的火車頭，是一個國家或地區對外開放程度和經濟實力的象征。“大大連”概念的提出，更為商業房地產開發提供了大連歷史上前所未有的新契機。

青泥洼橋商業圈位于大連火車站前，東鄰友好廣場，南與勞動公園為鄰，西為西崗區，北與天津街接壤。該商業圈目前共有11個大型商業店鋪在經營運作，包括大連商場北樓、南樓、邁凱樂大連商場、中興大廈、百年城、中山商廈、大商秋林女店、大商男店、大商新瑪特、勝利廣場。正在興建的有宏孚國際商廈、振富商城、北展豪邁的火車站地下公建以及大連商業地產新寵振屹——城市廣場。可以說從目前大連已經形成的這幾個商圈來看，青泥洼商業圈發揮的作用是無法替代的，它就是大連商鋪的中流砥柱。當然由于這一區域集中了大部分大連最有實力的商業企業，因此，它也是大連商業競爭最激烈的商圈。在市場準確定位的基礎上，走綜合開發的道路，是青泥洼橋新建商鋪的一大特色。由大連振屹房地產開發有限公司開發建設的城市廣場，定位于商業風情街，把商業街區的概念灌輸到人們的腦海之中，表現成商業的海洋。城市廣場以地上四層、地下一層的大型商業街區為主線，以30層商住兩用公寓、26層超星級酒店、30層酒店式公寓以及30層頂級豪宅為依托，讓你置身于海洋之城，成為青泥洼橋商業圈的南部的延續。

城市廣場地處大大連“第一商圈”青泥洼橋商業圈南部，位于金融商業中心區——中山區的心臟地帶,北起玉光街,南至南山路,西起解放路,東至昆明街,沿解放路南北全長300米，是由三大商業版塊組構,總規劃面積2.79萬平方米，總建筑面積超10萬平方米的超大型財富商務中心。作為核心CBD配套的專屬大型綜合商務中心，比鄰72萬平方米勞動公園，坐覽市內極其稀缺罕見的自然原生態景觀，具有不可復制的地段優勢。這里一方面可以容納青泥洼和天津街滾滾而來的日均80萬的商海人潮，同時又可兼得“大連中央商務區”中山廣場20多萬上班一族的蒸蒸人氣，以及南山地區20萬的居民消費群，更擁有勞動公園的消閑人流，形成青泥洼商圈的黃金點。城市廣場以“不造商城造商圈”的開發理念，邀請美國頂級設計公司EKO設計師事務所設計，超前規劃領跑大大連商業布局。主題公園式購物城、特色空中“香榭飛舍”商業街區、一條350米的五洲風情步行街，薈萃國際時尚元素，完美的“點、線、面”組合，形成嚴密的商圈結構，同時營造出垂直和水平消費多元循環系統。國內連鎖超市巨無霸上海聯華即將率先進駐。使之成為集旅游、觀光、娛樂、購物、休閑、文化、運動、餐飲為一體，多種經營業態并存的綜合消費地帶，財智交匯的時尚購物平臺，為城市新銳族輕松擁有。傾城鉅獻30層商住兩用公寓、26層超星級酒店、30層酒店式公寓以及30層頂級豪宅，成為大大連首席國際商務財富圈。

城市廣場扼守大連市東西主干道之一，解放路商業規劃的龍頭地位，是商業、商務區的交匯點；是住宅區和商業區的交匯點；是市政中放射性規劃和條形規劃的交匯點；是大連市最為繁忙的交通樞紐，數十條公交線路駛過，距離中山路僅百米之遙，距大連火車站1公里。充裕的地下車位確保交通順暢。青泥洼橋就是大連商業的代名詞。未來的青泥洼橋必將成為大大連商業的重型航母，而振屹——城市廣場無疑會成為商業地產中最優秀的戰斗機。“投資城市廣場，進駐青泥洼”

振屹——城市廣場必將為大大連全面改造升級寫下精彩的一筆。城市廣場電視文案（3分鐘）

（中國，正在進入現代商業時代）（大連，全力邁向東北亞國際商都）（城市廣場——東北商業文明奇跡）（聯手造商圈

共榮青泥洼）

城市廣場，振屹地產2003年度撼世之作，耗資十數億，總建筑面積達15萬平米，緊鄰百年城，是青泥洼商圈內唯一可擴要沖之地，同時也是解放路改造工程的龍頭項目。面對勞動公園，坐踞CBD核心旺地，

“不可復制”的地段，真正獨步國內，絕無僅有。

（全街區商鋪

青泥洼全新業態補充）

（龍頭主力店進駐

共擎至尊商業旺場）

大連首推全街區商鋪概念，引領大連商業深刻變革。多家國際、國內知名大型超市（上海聯華、正大萬客隆、友誼集團、好又多、家樂福、沃爾瑪）同時中意城市廣場，商家眼光最精明，尊貴地位盡顯。

（三大版塊

數千名店打造商界傳奇旺場）

（動感之都）

創建大連第一潮流陣地，引進諸多領先大連的新、奇、特業種，（動感電影院、動漫天地、古怪精品廊、貼紙相區、點睛廊、名表廊、飾甲走廊、白領天地、體育系列專區、日韓高新科技區、水吧、卡拉OKBOX、GAME玩部、古怪屋）豐富多變的業態實現多元支撐局勢，完美制造對時尚追隨者的超強誘惑。

（空中休閑新天地）

融合"上海新天地"設計理念，引用垂直交通、獨立垂直建筑體和平層廊道等接引手法，獨具特色，多元并舉，（設計師走廊、生活精品廊、SPA纖體、美體健身、書吧、特色網吧、至激娛樂城、保健護理區、滑板城、攀巖俱樂部、夢樂園）并引進多家知名品牌帶動消費，目前已全面搶先加盟。

（五洲風情名店街）

長達300米完全步行街，連接其它兩大商業部分，同時又與酒店會所有機結合，國際知名酒店業同盟進駐，全面引入國際頂尖品牌服飾，真正接軌世界。

（英國老牌物管公司

超值優質服務）

全球知名物管公司之一，攜高檔商廈（香港太古中心、上海金茂大廈、廣州天河城、世貿大廈）管理經驗，首次進入大連，全面服務城市廣場，提供最優服務，時刻幫助客戶省錢。

（世界頂級投資經營管理

確保高額投資回報）

新加坡投資經營管理公司進行商場整體經營，客戶投資后可提供委托經營、招商、出租及多樣投資經營管理咨詢，保障商場經營高效運行和持續旺場。

（百年一遇

萬鋪之尊）

青泥洼絕版一線臨街鋪王現隆重推出，珍貴席位僅余20多位，首批買家將享有意外特大連環驚喜折扣，機會難得，敬請親臨城市廣場銷售中心。

財富熱線

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城市廣場電視文案（5分鐘）

（中國，正在進入現代商業時代）（大連，全力邁向東北亞國際商都）（城市廣場——東北商業文明奇跡）

大連，北方明珠，中國最具發展潛力的城市之一，國際知名旅游勝地，未來東北亞國際商都，青泥洼，東北第一黃金商圈，匯聚十余家大型百貨、日均80萬購物人群，周邊22萬常住居民，CBD龐大白領群，曾經創下日營業額4000萬的輝煌記錄。

（聯手造商圈

共榮青泥洼）

城市廣場，振屹地產2003年度撼世之作，耗資十數億，總建筑面積達15萬平米，緊鄰百年城，是青泥洼商圈內唯一可擴要沖之地，同時也是解放路改造工程的龍頭項目。俯視72萬平米勞動公園稀缺罕見自然原生態景觀，坐踞CBD核心旺地，身兼多重“不可復制”優勢，真正獨步國內，絕無僅有。

（全街區商鋪

青泥洼全新業態補充）

城市廣場，美國EKO設計師樓心血力作，由香港旭輝精心策劃，業態規劃優先于建筑規劃，真正量身定做。大連首推全街區商鋪概念，引領大連商業深刻變革。

（龍頭主力店進駐

共擎至尊商業旺場）

多家國際、國內知名大型超市（上海聯華、正大萬客隆、友誼集團、好又多、家樂福、沃爾瑪）同時中意城市廣場，大樹底下好乘涼，商家眼光最精明，尊貴地位盡顯。

（三大版塊

數千名店打造商界傳奇旺場）

城市廣場整個商鋪部分由動感之都、五洲名店街和悠然天地組成，全面爆棚青泥洼。

（動感之都）

創建大連第一潮流陣地，引進諸多領先大連的新、奇、特業種，（動感電影院、動漫天地、古怪精品廊、貼紙相區、點睛廊、名表廊、飾甲走廊、白領天地、體育系列專區、日韓高新科技區、水吧、卡拉OKBOX、GAME玩部、古怪屋）豐富多變的業態實現多元支撐局勢，完美制造對時尚追隨者的超強誘惑。

（空中休閑新天地）

融合"上海新天地"設計理念，引用垂直交通、獨立垂直建筑體和平層廊道等接引手法，獨具特色，多元并舉，（設計師走廊、生活精品廊、SPA纖體、美體健身、書吧、特色網吧、至激娛樂城、保健護理區、滑板城、攀巖俱樂部、夢樂園）并引進多家知名品牌帶動消費，目前已全面搶先加盟。

（五洲風情名店街）

長達300米完全步行街，連接其它兩大商業部分，同時又與酒店會所有機結合，國際知名酒店業同盟進駐，全面引入國際頂尖品牌服飾，真正接軌世界。

（英國老牌物管公司

超值優質服務）

全球物管公司之一——英國第一太平戴維斯在全球有210個管理處，亞太地區在管面積達1800萬平米，在管項目（香港太古中心、上海金茂大廈、廣州天河城、世貿大廈）均為高檔商廈、寫字樓，首次進入大連，全面服務城市廣場，提供最優服務，有效規劃物業開支，時刻幫助客戶省錢。

（世界頂級投資經營管理

確保高額投資回報）

全新引進新加坡投資經營管理公司進行商場整體經營，客戶投資后可提供委托經營、招商、出租及多樣投資經營管理咨詢，更可對城市廣場進行日常運營管理和相關后續服務，保障商場經營高效運行和持續旺場。

（百年一遇

萬鋪之尊）

商氣、人流、差異化經營——商鋪投資三***寶，城市廣場集天地人和，領銜解放路、創造青泥洼全街區商鋪“逛街”新體驗，投資城市廣場，進駐青泥洼新財富平臺，讓你成為每天都用錢賺錢的“店老板”！

青泥洼絕版一線臨街鋪王現隆重推出，珍貴席位僅余

席，首批買家將享有意外特大連環驚喜折扣，機會難得，敬請親臨城市廣場銷售中心。

財富熱線

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30秒：

聯手造商圈，共榮青泥洼

城市廣場，全街區商鋪首開大連先河

三大特色（立體商業步行街區、空中休閑新天地、五洲風情名店街）凸顯鋪王地位

龍頭主力店搶先進駐

英國第一太平物管公司鼎力加盟，國際投資公司確保高額回報

百年一遇，萬鋪之尊

青泥洼絕版一線臨街鋪王現隆重推出

財富熱線：2101222

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振屹城市廣場開創青泥洼商圈投資新局面——大大連核心旺地物業典范在當今大連的商業版圖中，勘稱核心旺地的非青泥洼橋莫屬。從1998年天津街實施改造工程以后，青泥洼商圈成為大連商業的龍頭老大，她擁有大連市最得天獨厚的優勢地段，最完整的商業陣容，最豐富的業態結構，最旺的人氣，功能最多的商業服務設施，規模龐大的商業物業規模能夠滿足消費者日趨多元化、復雜化、理性化的需求。進軍青泥洼橋，將主力店設在青泥洼橋的商場中，成為了各品牌打開大連市場，實現銷售目標的不變選擇。在消費者的認同和企業的支持下，青泥洼橋經過了豐厚沉淀和飛速發展之后，形成了目前健康、高速的商業發展態勢，多種形式的商業物業不斷推陳出新，國際大型百貨、超市、知名品牌爭相搶灘，服務項目不斷優化組合，高峰人流量記錄屢被刷新，這一切都展現出青泥洼商圈作為優秀的資本平臺所具有的廣闊前景