2011年總體營銷策略匯報二零一一年一月【貴爾達·仙女山上的院子】寫在方案之前’讓我們明確貴爾達仙女山項目需要面對的任務與問題9發(fā)現(xiàn)問題之一——項目站位仙女山上的院子作為貴爾達公司涉足地產(chǎn)的第一個項目，其近27萬方的體量，決定了項目推廣周期較長；但企業(yè)首次開發(fā)，在前期推廣中，品牌對項目不產(chǎn)生任何加分作用。在項目規(guī)模較大，品牌卻不占優(yōu)勢的情況下，項目是低調(diào)入市，在市場中與對手混戰(zhàn)？還是建立高度，強勢占領市場？項目的基本站位，決定了我們所面臨的競爭環(huán)境差異，也決定了我們所采取的營銷策略的差異。9發(fā)現(xiàn)問題之二——客戶選擇項目地處仙女山，在旅游地產(chǎn)飛速發(fā)展的現(xiàn)在，仙女山的度假型物業(yè)已被大多數(shù)客戶接受；但度假物業(yè)所針對客群重疊，僧多粥少。那么，項目是與客戶肉搏爭搶客戶，還是放大客戶范圍，吸引更多客戶？客戶面的擴大決定了項目營銷戰(zhàn)略的總體方向，以及項目首次亮相的成功與否。9發(fā)現(xiàn)問題之三——如何吸引在明確的客戶目標方針下，針對目標客戶如何展現(xiàn)項目的賣點及優(yōu)勢，使得項目成為客戶關注的焦點是項目營銷的關鍵。因此，如何吸引客戶，尤其是拓展對旅游地產(chǎn)缺乏了解的新客戶，把來訪切實轉化為成交，是項目需要解決的第三個問題。9定位問題定位問題的過程就是明確方向與目標的過程，通過對發(fā)現(xiàn)問題的逐一分析，進而提出在營銷層面解決問題的辦法。9明確站位的基本目標定位問題之一——項目站位作為貴爾達公司涉足房產(chǎn)的首個項目，需要樹立企業(yè)知名度，為企業(yè)后繼開發(fā)奠定基礎企業(yè)需要歷時兩年無數(shù)次規(guī)劃、戶型、立面、景觀……討論，形成區(qū)域最具競爭力的產(chǎn)品仙女山旅游景區(qū)的規(guī)劃，以成為重慶人旅游度假的首選之地，未來的高品質(zhì)大景區(qū)規(guī)劃，將為仙女山帶來更大發(fā)展產(chǎn)品支撐區(qū)域發(fā)展來仙女山看房的客戶必看本案對比過其他產(chǎn)品的客戶，在本案的下單率最高定位問題之二——客戶選擇精準的客戶定位在明確的站位指引下，明確目標客群來源及屬性，根據(jù)客戶的需求精準營銷是最終實現(xiàn)項目站位，實現(xiàn)項目價值的根本途徑。定位問題之三——如何吸引精準營銷手段組合跳出純價格競爭層面客戶銷售準確挖掘，有的放矢的營銷組合仔細研判客戶屬性，通過對區(qū)域及項目賣點的深入挖掘，運用精準營銷模式的組合，將渠道拓展、推廣、推盤、公關活動、現(xiàn)場包裝、銷售執(zhí)行等統(tǒng)一結合起來，跳出現(xiàn)單純以價格競爭為主的低級層面。

宏觀市場1

市場競爭2

客戶解讀3

項目解讀4

項目定位5

整體策略6推盤及階段操作策略7銷售策略8ontents目錄

營銷費用預算10

價格策略9c9宏觀市場重慶樓市市市場解讀重慶旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀武隆旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀仙女山區(qū)域域發(fā)展概況況重慶2010年市場回顧顧宏觀市場2010年在政府多多次調(diào)控，，但重慶房房價依舊保保持快速增增長，年消消化量也保保持穩(wěn)步增增加2010年市場解析析，詳見《緯聯(lián)2010年年度市場場報告》9重慶旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀宏觀市場重慶旅游業(yè)業(yè)保持高速速增長，逐逐步成為重重慶經(jīng)濟社社會發(fā)展的的戰(zhàn)略性支支柱產(chǎn)業(yè)重慶年旅游游總人次保保持高速增增長，2009年重慶接待待海內(nèi)外旅旅游者1.23億人次，同同比增長21.88%，實現(xiàn)旅游游總收入703.23億元，同比比增長25.23%，相當于全全市GDP的10.8%，旅游業(yè)正正在成為我我市經(jīng)濟社社會發(fā)展的的戰(zhàn)略性支支柱產(chǎn)業(yè)。。重慶人均GDP狀況宏觀市場隨著人均GDP的增長，度度假需求普普遍產(chǎn)生，，重慶已進入入旅游度假假階段大重慶及重重慶主城2005-2009年經(jīng)濟狀況況主城人均GDP突破35000元大關，約約合人均5200美元（截止2009年）數(shù)據(jù)來源：：重慶市統(tǒng)統(tǒng)計年鑒比較項城市20052006200720082009GDP（億元）重慶30703492412350975856重慶主城1295151517932189約2600

人均GDP（元）重慶1097212457146601802522814重慶主城20266232242695632299約38000人均GDP(美元)旅游發(fā)展階段≧1000觀光性旅游急劇膨脹達到2000休閑旅游的多樣化需求達到3000度假需求普遍產(chǎn)生按世界旅游游發(fā)展規(guī)律律：當人均GDP達到1000美元時，旅旅游的主要要形態(tài)為觀觀光旅游；；當人均GDP達到2000美元時，旅旅游的主要要形態(tài)表現(xiàn)現(xiàn)為休閑旅旅游；當人人均GDP達到3000美元時，旅旅游的主要要形態(tài)表現(xiàn)現(xiàn)為度假旅旅游。由此可見重慶已進入入休閑旅游游度假階段段。重慶旅游地地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀宏觀市場重慶旅游地地產(chǎn)發(fā)展迅迅速，仙女女山、金佛佛山等多地地均在發(fā)展展旅游地產(chǎn)產(chǎn)但重慶旅游游地產(chǎn)現(xiàn)開開發(fā)水平較較低，過分分集中開發(fā)發(fā)，風格趨趨同，缺乏乏特色重慶旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀小結宏觀市場重慶旅游市市場發(fā)展趨趨勢：旅游業(yè)保持持高速增長長，逐步成成為重慶經(jīng)經(jīng)濟戰(zhàn)略性性支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)；配套設施快快速跟進支支撐旅游市市場的快速速發(fā)展；影響旅游業(yè)業(yè)的關鍵指指標（人均均GDP、私家車保保有量）逐逐年遞增，，進一步推推動旅游市市場高速發(fā)發(fā)展產(chǎn)業(yè)結構開開始轉型、、升級，由由單一到復復合重慶旅游地地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀：發(fā)展水平與與同類型城城市相比仍仍處于較低低水平；景點開發(fā)較較為單一，，度假區(qū)域域開發(fā)過于于集中，缺缺乏復合型型新型旅游游模式；重慶旅游市市場的迅速速發(fā)展，度度假物業(yè)需需求不斷提提高，為項項目帶來契契機！武隆旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀宏觀市場武隆旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷歷程2007年武隆升遺成功，成立專業(yè)旅游投資公司，旅游業(yè)成為武隆支柱型產(chǎn)業(yè)在大力營銷推廣的基礎上，武隆旅游得到飛速發(fā)展，2009年成為渝東南首個突破400萬次的旅游地2009年武隆在全球旅游論壇活動中獲評“中國最佳旅游勝地”2010年武隆政府再次加大投入，加快基礎設施建設，張藝謀“映象芙蓉”實景演出，國際性體育旅游綜合項目、仙女山景區(qū)、芙蓉洞、天生三橋5A級旅游區(qū)等多個旅游項目，迅速發(fā)展，接待量大大提升，成為國際性休閑度假旅游地在政府的重重點規(guī)劃下下，武隆旅旅游業(yè)發(fā)展展迅速，知知名度大大大提升，國國際化趨勢勢逐漸顯現(xiàn)現(xiàn)，區(qū)域的的成熟、配配套的完善善，直接帶帶動旅游地地產(chǎn)業(yè)的快快速發(fā)展。。仙女山區(qū)位位分析宏觀市場白馬組團仙女山組團主城區(qū)仙女山組團團地處武隆隆縣中北部部，位于武武隆縣城（（巷口鎮(zhèn)））與仙女山山國家森林林公園之間間，處于武武隆仙女山山——天坑三硚風風景旅游片片區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)。仙女山海拔拔高度大約約1000米，距武隆隆縣城（巷巷口鎮(zhèn)）16公里，距仙仙女山風景景區(qū)12公里、距天天坑三硚風風景區(qū)4公里。可通通過省道（（墊道路）），與國道道319公路貫通，，東接重慶慶主城區(qū)，，西連彭水水、黔江、、酉陽、秀秀山等民族族自治縣。仙女山組團團距離重慶慶主城200公里，全高高速車程約約2小時；仙女山區(qū)域域交通規(guī)劃劃宏觀市場武仙路復線線、渝懷鐵鐵路復線、、道路拓寬寬工程（接接待中心——依云美鎮(zhèn)——體育場）機場支線：：位于仙女女山鎮(zhèn)的機機場現(xiàn)已開開工建設，，預計將在在5-10年內(nèi)建成水路：三峽峽水庫蓄水水175m后，500噸豪華游輪輪可直達武武隆縣隨著機場、、水路的開開通，仙女女山區(qū)域將將形成立體體化交通網(wǎng)網(wǎng)絡；同時，陸路路交通全面面升級，旅旅游度假更更加便捷仙女山資源源一覽宏觀市場仙女山組團烏江畫廊仙女山森林公園仙女湖天坑三硚萬峰林海芙蓉洞芙蓉江白馬山大溪河小三峽旅游區(qū)類別總量擁有量比重備注世界遺產(chǎn)2個1個50%武隆喀斯特國家級重點風景名勝區(qū)5個1個20%芙蓉江風景區(qū)國家級森林公園3個1個33%仙女山國家森林公園國家級景區(qū)8個2個25%芙蓉洞、天坑三硚重慶市“十佳”風景旅游區(qū)10個2個20%仙女山、天坑三硚仙女山組團團自然資源源豐富，不不可復制，，是發(fā)展旅旅游地產(chǎn)的的絕佳區(qū)域域仙女山組團團定位及未未來構想宏觀市場仙女山組組團功能能定位：：國家級旅旅游開發(fā)發(fā)區(qū)，集集度假旅旅游之城城、戶外外運動之之城、生生態(tài)環(huán)保保之城三三大主題題定位于于一身。。度假旅游游之城：：仙女山新新區(qū)內(nèi)將將建成仙仙女山游游客接待待中心、、國際會會展中心心、生態(tài)態(tài)公園、、民俗風風情一條條街、歐歐陸風情情一條街街、7個四星級級以上的的酒店、、五片廣廣場、旅旅游房產(chǎn)產(chǎn)128萬平方米米，將成成為重慶慶市范圍圍內(nèi)的主主要旅游游度假區(qū)區(qū)和旅游游接待基基地。戶外運動動之城：：仙女山新新區(qū)將建建城一座座容納1.2萬人的室室外體育育場、一一座賽馬馬場、一一條登山山步道、、一片18洞的高爾爾夫球場場、10片籃球場場、20片羽毛球球場、30片網(wǎng)球場場。生態(tài)環(huán)保保之城：：仙女山新新區(qū)突出出生態(tài)環(huán)環(huán)保立城城的理念念，堅持持用生態(tài)態(tài)學的原原理進行行城市規(guī)規(guī)劃設計計和管理理保護。。新區(qū)的的容積率率規(guī)劃在在0.3—0.5，建成后后新區(qū)的的森林覆覆蓋率將將達到70%。預計2020年仙女山山新區(qū)基基本完成成建設，，屆時，，仙女山山將成為為重慶乃乃至大西西南片區(qū)區(qū)最佳的的旅游度度假之地地，必必然成為為重慶旅旅游度假假的排頭頭兵。仙女山組組團配套套規(guī)劃宏觀市場場配套設施建成時間體育場——可容納12000人，預計2010年建成并投入使用民族賽馬場——2010年城市公園登山步道、自行車道、觀景臺2010年天秀仙居商業(yè)街休閑娛樂為主2010年2.5萬方商業(yè)建成拓展訓練中心拓展訓練30-40畝，2010年建成接待中心停車場；酒店，零售商業(yè)2010年國慶期間投入使用；酒店將于2011年5月建成國際會展中心——可容納1000人，2010年投入使用國際標準準的度假假旅游景景區(qū)配套套，生活活及休閑閑、娛樂樂功能不不斷完善善，使得得仙女山山區(qū)域更更加宜居居，旅游游地產(chǎn)發(fā)發(fā)展速度度進一步步加快大仙女山山組團構構想宏觀市場場2008年初，武武隆縣政政府提出出整合武武隆地區(qū)區(qū)所有景景區(qū)，以以及豐都都南天湖湖、涪陵陵武陵山山景區(qū)資資源，共共同構建建“大仙仙女山景景區(qū)”，，以更大大范圍的的吸引外外來觀光光休閑旅旅游人群群，為區(qū)區(qū)域聚集集大量人人氣。本案所處處區(qū)域，，位于大大仙女山山組團正正中心，，即景區(qū)區(qū)游客集集散中心心，未來來將成為為景區(qū)內(nèi)內(nèi)最具人人氣之地地；人氣氣的聚集集，為本本案創(chuàng)造造更多價價值，同同時助推推本案商商業(yè)的發(fā)發(fā)展。9市場競爭爭仙女山競競爭市場場分析競品一覽覽仙女山競競爭市場場分析市場競爭爭天秀仙居仙女山1號夏宮雪嶺仙山鎮(zhèn)中心貴爾達項目戴斯大衛(wèi)營仙山逸居2011年競爭項項目數(shù)量量較多，，共計項項目11個，木里小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、貴爾爾達新進進仙女山市市場2009年去化分分析市場競爭爭項目名稱09年供應量（萬方）09年去化量（萬方）總體去化率客戶特征隆鑫花漾山谷7.97.695%養(yǎng)老客戶：15%短期度假客戶：60%自住兼投資客戶：25%夏宮10.8585%養(yǎng)老客戶：40%短期度假客戶：40%自住兼投資客戶：20%雪嶺仙山32.685%養(yǎng)老客戶：35%短期度假客戶：35%自住兼投資客戶：30%依云美鎮(zhèn)22100%養(yǎng)老客戶：50%短期度假客戶：30%自住兼投資客戶：20%21度洋房43.587.5%養(yǎng)老客戶：70%短期度假客戶：10%自住兼投資客戶：20%仙山流云33100%養(yǎng)老客戶：60%短期度假客戶：15%自住兼投資客戶：25%仙女山1號1.51.273%養(yǎng)老客戶：50%短期度假客戶：30%自住兼投資客戶：20%2009年仙女山山市場氣氣候剛剛剛形成，，全年消消化接近近4000套（共計計20萬方）仙女山市市場2010年去化分分析市場競爭爭項目名稱10年供應量（萬方）10年去化量（萬方）10年剩余供應量（萬方）剩余戶型類型總體去化率隆鑫花漾的山谷65.850.1530余套山景公寓98%芳草地雪嶺仙山4.34.30三期明年6月開盤100%晉愉戴斯大衛(wèi)營2201月將加推十棟四拼別墅100%夏宮4.013————25%依云美鎮(zhèn)6.175.320.85約150套洋房86%仙山流云4.54.30.2約30余套疊拼別墅96%21度洋房4.64.50項目基本售罄89%塞拉維假日10.50.5酒店式公寓及花園洋房10%翰林仙山人間1.30.31一房，兩房23%仙山紫苑0.80.540.2610余套聯(lián)排別墅68%天秀仙居92.16.9剩余十余套退臺式洋房和幾棟聯(lián)排別墅以及未推出的5萬方商業(yè)23%仙女山1號21.50.5剩余組院別墅一套及部分花園洋房75%2010年仙女山山市場競競爭加劇劇，全年年供應近近9000套，去化化約5500套，（近近30萬方）隨著景區(qū)區(qū)發(fā)展，，物業(yè)價價值不斷斷提升市場競爭爭2007年起步階階段，仙仙女山以以仙山流流云為代代表，銷銷售價格格2800元/平米。2008年發(fā)展階階段，隆隆鑫、芳芳草地、、21度洋房，，依云美美鎮(zhèn)，仙仙女山1號項目介介入，銷銷售均價價3300-3500元/平米。2009年強化階階段，物物業(yè)銷售售均價3800-3900元/平米。2010年成熟階階段，銷銷售項目目單價以以4500元/平米為主主。近三年，，仙女山山區(qū)域市市場保持持著每年年平均500元/平米的價價格增長長，增長長率高達達15-18%仙女山市市場現(xiàn)有有產(chǎn)品一一覽市場競爭爭項目名稱占地（畝）總體量（萬方）建筑形態(tài)主力面積（㎡）建面單價（元/㎡）花漾的山谷160033.9獨院別墅，臨崖獨棟，山景公寓，臨崖公寓山景公寓：四層，一層六戶，50-55平米；板式公寓：四層，83平米；獨院別墅：兩層，74平米，送花園90平米；91平米，3層；93平米，2層，送花園200平米；99平米，3層，送花園180平米；臨崖獨棟：157平米山景公寓：清水4700左右，精裝5900左右，裝修標準在每平米1250臨崖公寓：5500-6000獨院別墅：6200-6800臨崖獨棟：10000左右雪嶺仙山103035度假洋房；類獨棟別墅度假洋房：35-98平米度假洋房：起價4200，最高價5300，均價4500晉愉戴斯大衛(wèi)營2937.6酒店式公寓，酒店別墅酒店式公寓：平層38平米，躍層31平米（使用面積67）酒店別墅：雙拼120（買三層送一層，可使用面積170），四拼103平米（買三層送一層，可使用面積150）酒店式公寓：平層精裝23萬，豪裝28萬，躍層精裝35萬，豪裝45萬酒店別墅：雙拼66萬-72萬，四拼52萬-55.6萬依云美鎮(zhèn)20510度假洋房，類獨棟，獨棟別墅度假洋房：29.15-64.36平米類獨棟：100-200平米獨棟別墅：200平米均價4500類獨棟：6000-7000獨棟別墅：8000仙山流云50020度假洋房度假洋房：39.64-51.89平米全部都是一室一廳，一期二期和三期A組團售罄，B組團剩余十余套度假洋房：建面起價5100，最高價7300，均價6000，mini別墅現(xiàn)23萬元/棟，折合550021度洋房2008度假洋房度假洋房：33-100平米推出1200戶，剩余50余戶主要是二室一廳和三室一廳度假洋房：起價4300，最高價5300，均價4680市場供應應以洋房房為主，，別墅產(chǎn)產(chǎn)品供應應相對有有限仙女山市市場現(xiàn)有有產(chǎn)品一一覽市場競爭爭項目名稱占地（畝）總體量（萬方）建筑形態(tài)主力面積（㎡）建面單價（元/㎡）賽拉維假日1305.2度假洋房，別墅，酒店式公寓度假洋房：一室一廳37-49平米，二室二廳（工字型洋房）56平米和57平米兩種戶型酒店式公寓：38-53平米一居均價4500元翰林仙山人間1006.7度假洋房，聯(lián)排別墅，雙拼別墅，獨棟別墅度假洋房：一室一廳47-59平米，二室一廳67-79平米，躍層78和93平米兩種戶型均價4300元天秀仙居2009退臺式洋房，聯(lián)排別墅，產(chǎn)權式酒店，商業(yè)退臺式洋房：一室一廳45-68平米，二室一廳90平米左右，三室一廳115平米左右聯(lián)排別墅：200平米左右產(chǎn)權式酒店：10棟退臺式洋房的1、2層，兩室一廳90平米左右，三室一廳115平方左右退臺式洋房起價4780，最高價5180，均價4800，產(chǎn)權式酒店6380，聯(lián)排別墅均價6800仙山紫苑200.8聯(lián)排別墅全部都是聯(lián)排別墅，175平米，起價5700，最高價7000，均價6000仙女山1號2609.3度假洋房，組院別墅度假洋房：單配25-37平米，一室一廳44-53平米，二室一廳61-73平米組院別墅：36-81平米度假洋房起價4320，最高價5890，均價4600組院別墅起價6316，最高價8421，均價7382市場供應應以洋房房為主，，別墅產(chǎn)產(chǎn)品供應應相對有有限仙女山2010年市場總總體競爭爭現(xiàn)狀市場競爭爭產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴重重，洋房房、公寓寓比比皆皆是，競競爭激烈烈區(qū)域別墅墅供應相相對有限限，但與與洋房未未形成差差異化區(qū)區(qū)隔，眾眾多樓盤盤混淆別別墅與洋洋房概念念同類型產(chǎn)產(chǎn)品間檔檔次接近近，價格格接近，，難以區(qū)區(qū)隔項目名稱占地（畝）總體量（萬方）建筑形態(tài)隆鑫花漾山谷1000一期約200總：60產(chǎn)權酒店/度假公寓/聯(lián)排別墅夏宮3000總：約100酒店/度假洋房/公寓/別墅雪嶺仙山103035度假公寓/聯(lián)排別墅依云美鎮(zhèn)50010度假公寓戴斯大衛(wèi)營2297.6別墅及公寓21度洋房2008度假洋房仙山流云50020度假洋房仙女山1號2169.3度假洋房/組院別墅洋房產(chǎn)品品聯(lián)排、疊疊拼別墅墅產(chǎn)權式酒酒店30004000500060007000仙女山在在售物業(yè)業(yè)形態(tài)與與價格列列表元/平方米仙女山市市場2011年供應量量預估市場競爭爭項目名稱2011年建設量（萬方）2011年推售計劃建筑形態(tài)隆鑫花漾山谷5.0推出項目三期，預計4月份開盤度假洋房/獨棟、聯(lián)排別墅夏宮2.52011年推出C.D.E組團500多套度假公寓雪嶺仙山約1500套完成二期（巴維亞）組團推售，逐步加推三期組團洋房、獨院別墅依云美鎮(zhèn)3目前在售C組團，后期將繼續(xù)推售別墅組團度假公寓，后期將推出別墅塞拉維假日4視工程進度逐步加推度假公寓、小洋房仙山流云后期規(guī)劃未定二期B組團剩余以及未開發(fā)200畝疊拼mini別墅木里小鎮(zhèn)10一期共計10萬方，2011年內(nèi)陸續(xù)推出首期約3萬方精裝度假洋房仙女山1號5-6逐步推出項目剩余所有房源度假洋房/組院別墅戴斯大衛(wèi)營32011年加推別墅房源雙拼、四拼獨院別墅2011年仙女山山市場競競爭激烈烈，在售售樓盤均均有推售售計劃，，且體量量較大，，集中于于4月——6月開盤隆鑫·花漾的山山谷競品分析析小結：隆隆鑫品牌牌對項目目形成強強有力支支持；銷銷售前期期以多項項活動吸吸引客戶戶，逐漸漸聚集人人氣項目品質(zhì)質(zhì)及品牌牌在仙女女山眾多多項目中中占有極極大優(yōu)勢勢，景觀觀示范區(qū)區(qū)打造，，充分體體現(xiàn)項目品質(zhì)質(zhì)，提升升客戶對對于項目目的好感感度項目70—80㎡獨院別別墅，贈贈送面積積達200%，性價比比極高，，受到客客戶青睞睞項目概況項目由隆鑫集團開發(fā)，總占地1000畝，產(chǎn)品為歐式西班牙風格，現(xiàn)已銷售4000余套推售房源現(xiàn)在售房源為臨崖別墅、板式公寓及部分山景公寓推售時間預計4-5月開始加推產(chǎn)品線70-97平米獨院別墅120-150平米臨崖別墅板式公寓；山景公寓價格區(qū)間山景公寓均價4700；板式公寓均價5700獨院別墅均價6500；臨崖別墅10000元起芳草地·雪嶺仙山山項目概況項目由芳草地有限公司開發(fā)開發(fā)，總占地1030畝，產(chǎn)品為歐式洋房別墅大社區(qū)，二期總體量4.3萬方，現(xiàn)已完成銷售推售房源三期產(chǎn)品規(guī)劃為4層退臺式洋房及80棟獨院別墅；4層洋房均有較大贈送面積，總計約1500戶推售時間預計2011年3月入市,5月開始銷售產(chǎn)品線4層退臺式洋房獨院別墅價格區(qū)間2010年銷售均價約4500元2011年預計洋房價格5000起小結：項項目前期期產(chǎn)品不不佳，銷銷售較差差；后期期產(chǎn)品改改良后，，形成旺旺銷2010年熱銷后后，項目目品牌得得到大幅幅提升，，市場關關注度激激增該項目2011年將成為為本案的的重要競競爭對手手競品分析析仙山流云云競品分析析項目概況項目由千鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總占地500畝，產(chǎn)品為mini別墅、洋房。一期偏歐美、二期偏歐式。該項目共：1120戶推售房源11年主推mini別墅、洋房、類獨棟推售時間后期推售未定產(chǎn)品線Mini別墅、洋房價格區(qū)間Mini別墅24萬/棟起小結：項項目前期期銷售不不佳，主主打低價價策略；；2010年推出mini別墅，以以“低總總價別墅墅”吸引引客戶，，獲得市市場認可可，成為暢銷銷產(chǎn)品；；但后期期市場出出現(xiàn)諸多多類似產(chǎn)產(chǎn)品，銷銷售再度度受阻依云美鎮(zhèn)鎮(zhèn)競品分析析項目概況項目由中坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總占地200畝，產(chǎn)品以為主度假公寓推售房源明年主推度假公寓明年主推度假公寓明年主推度假公寓推售時間預計4月加推后期度假公寓及別墅組團產(chǎn)品線度假式公寓，類獨棟價格區(qū)間均價4500元/平米小結：項項目產(chǎn)品品及品質(zhì)質(zhì)在眾多多競爭樓樓盤中并并不突出出；作為為仙女山山地區(qū)較較早樓盤，項目目一直以以低價策策略吸引引客戶，，在中低低端客戶戶競爭中中占有一一定優(yōu)勢勢。仙女山一一號競品分析析項目概況項目由重慶普度地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總占地216畝，產(chǎn)品為歐式瑞士洋房別墅風格，2011年推出三期，總體量6到7萬方。推售房源三期產(chǎn)品以洋房為主，部分獨院或聯(lián)排別墅推售時間預計2011年4月面世產(chǎn)品線度假洋房/組院別墅價格區(qū)間均價4700元/平米小結：項項目前期期銷售及及推廣不不佳；在在2010年積極改改良產(chǎn)品品，重塑塑項目形形象后，，品質(zhì)明顯顯提升，，客戶認認可度增增加，老老帶新明明顯增多多，為項項目后期期銷售打打下良好基礎礎-量-質(zhì)區(qū)域市場場供應量量大，競競爭激烈烈；品牌牌力作用用在區(qū)域域競爭中中淡化；；客戶項項目選擇擇中，更更加重視視產(chǎn)品本本身；本本案在產(chǎn)產(chǎn)品具有有足夠競競爭力的的情況下下，需要要界定更更高的平平臺，實實現(xiàn)與對對手的差差異化競競爭，使使項目具具有更多多的空間間和可能能。仙女山市市場小結結競品分析析從仙女山山區(qū)域近近兩年年年消化情情況來看看，年消消化量在在25萬方左右右，2011年區(qū)域供供應量將將在38萬方以上上，市場場供應較較大，區(qū)區(qū)域競爭爭激烈產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴重重，建筑筑風格、、形態(tài)趨趨同；但但擁有獨獨立庭院院的別墅墅類產(chǎn)品品，在市市場中更更受青睞睞品牌影響響作用在在區(qū)域市市場并不不明顯：：除隆鑫鑫、晉榆榆外，區(qū)區(qū)域內(nèi)無無大型品品牌開發(fā)發(fā)商9客戶分析析客戶屬性性定位客戶解讀讀客戶寫真真客戶屬性定位位客戶分析*度假型自住*注重生活品質(zhì)向往閑暇假期渴望回歸自然的城市中堅階階層品質(zhì)生活的領領導者度假旅游的向向往者客戶屬性定位位客戶分析*投資*看好度假物業(yè)業(yè)未來發(fā)展的的開拓者認同項目品質(zhì)/區(qū)域價值/度假價值的中高端投資資客群客戶理性解讀讀客戶分析年齡來源家庭購房目的職業(yè)集中于28-50歲重慶主城區(qū)及及周邊區(qū)縣子女已獨立的的三口之家或或希望享受生生活的兩人世世界以短期度假或或養(yǎng)老為主要要目的企事業(yè)中高管管，事業(yè)單位位骨干、公務務員，以及私私營小老板收入有一定的經(jīng)濟濟基礎，小有有積累，但并并非大富階層層客戶感性解讀讀客戶分析有能力高知人群懂品位熱愛生活享受生活或許因為工作作的疲憊，也也許因為生活活的辛勞，他他們希望離開開主城，覓一一片凈土，重重歸悠閑的日日子；在這里里能夠有一片片獨屬他們的的天地，如能能邀約朋友結結伴，便再好好不過了。*度假型自住客戶細分A、工作生活穩(wěn)定的中年客戶目標客群置業(yè)動機：改善型居住目標客群置業(yè)目的：度假、養(yǎng)老目標客群核心屬性：希望獲得真正的休閑靜謐之地價值主張高品質(zhì)性價比

B、向往閑暇生活的城市新貴目標客群置業(yè)動機：改善型居住目標客群置業(yè)目的：度假、旅游目標客群核心屬性：向往“5+2”生活的城市新貴，購買更多是為了享受生活價值主張較高品質(zhì)

性價比

C、自住投資均可的中高端人群目標客群置業(yè)動機：改善型居住目標客群置業(yè)目的：改善居住環(huán)境，投資目標客群核心屬性：注重區(qū)域未來發(fā)展，能夠獲得投資回報價值主張較高品質(zhì)

投資價值9項目解讀項目價值解讀讀項目SWOT分析項目核心價值值提煉項目解讀項目外在價值值5A級國家旅游景景區(qū)，未來國國際化旅游度度假勝地仙女山旅游價價值不斷提升升，陸路不斷斷完善，水路路直達武隆、、仙女山機場場修建……國際會展中心心，西南首家家跑馬場，武武隆體育館，，城市公園，，多個商務休休閑娛樂配套套設施興建……大仙女山組團團構想，渝東東南旅游人氣氣在此聚集……9項目解讀項目內(nèi)在價值值——整體仙女山唯一度度假純別墅區(qū)區(qū)近27萬方仙女山上上唯一純別墅墅社區(qū)現(xiàn)代中式建筑筑（與競爭對對手形成區(qū)隔隔）大公園景觀概概念，最大限限度尊重原始始環(huán)境1.4公里無阻隔山山景線，三重重景觀視線，，戶戶有景，，處處有景……9項目解讀項目內(nèi)在價值值——產(chǎn)品國內(nèi)唯一專利利產(chǎn)品——山坡遠景堂院院別墅戶戶享天地戶戶有庭院戶戶有山景戶戶高贈送9項目解讀項目內(nèi)在價值值——附加值2.2萬方特色商業(yè)業(yè)街——未來仙女山休休閑商業(yè)生活活中心仙女山交通樞樞紐——旅游接待中心心，未來人氣氣聚集地總計約3000個配套車庫，，滿足社區(qū)內(nèi)內(nèi)及景區(qū)車流流疏散需求……三大附加值項目解讀項目強賣點分分析仙女山唯一純純別墅社區(qū)Ⅰ獨創(chuàng)專利產(chǎn)品品——山坡遠景堂院院別墅Ⅱ39—65㎡精致別墅，，度假居住更更加舒適Ⅲ原多多重庭院設計計，滿足多個個家庭同時度度假需求Ⅳ原超超高面積贈送送，庭院、露露臺一應俱全全Ⅴ原生態(tài)環(huán)境景景觀，更適宜宜度假旅游Ⅵ特色商業(yè)配套套，未來區(qū)域域商業(yè)中心，，滿足各種生生活需求Ⅶ仙女山中心，，進一步繁華華，退一步寧寧靜，度假生生活更加愜意意Ⅷ作區(qū)域市場優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)品建立自身形象象強化自身產(chǎn)品品優(yōu)勢爭取獲得更大大市場占有項目解讀SWOT分析體量大，可形形成規(guī)模化社社區(qū)純別墅社區(qū)，，提升居住品品質(zhì)絕對產(chǎn)品競爭爭力，無人可可復制無阻隔山景，，多重景觀，，盡享仙女山山資源與繁華相近，，生活配套無無憂優(yōu)勢——Strength劣勢——Weak開發(fā)商首個項項目開發(fā)全新項目入市市，無老客戶戶積累仙女山市場競競爭激烈，供供應量逐年遞遞增市場產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴重，難難以形成區(qū)隔隔存在以價格取取勝的中低端端樓盤仙女山作為重重慶重點打造造的度假旅游游景區(qū)，旅游游地產(chǎn)發(fā)展迅迅速經(jīng)過4年開發(fā)，仙女女山旅游地產(chǎn)產(chǎn)的市場已基基本形成并獲獲得客戶認可可仙女山現(xiàn)有項項目風格單一一，缺少中式式風格建筑機會——Opportunity威脅——ThreatenSO戰(zhàn)略WO戰(zhàn)略強化項目棟產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢，突突出項目純別別墅社區(qū)的特特點，強化別別墅概念，提提升項目定位位檔次，與其其他樓盤形成成區(qū)隔通過現(xiàn)場包裝裝、媒體宣傳傳炒作形成進進一步支撐；；打造實景，讓讓客戶切身感感受項目品質(zhì)質(zhì)針對目標客戶戶進行宣傳及及互動活動，，促使其完成成下單通過首次開盤盤旺銷，建立立忠實客戶，，為后期銷售售打下良好基基礎通過產(chǎn)品自身身優(yōu)勢，與其其他樓盤形成成區(qū)隔，鎖定定目標客戶；；通過形象建立立與產(chǎn)品優(yōu)勢勢來達成性價價比競爭優(yōu)勢勢；關注自身產(chǎn)品品，提升自身身品質(zhì)，以絕絕對的品質(zhì)優(yōu)優(yōu)勢，抵御外外部惡性競爭爭WT戰(zhàn)略ST戰(zhàn)略項目解讀項目賣點提煉煉資源稀缺產(chǎn)品獨特景觀豐富適合家庭居住住配套完善項目解讀項目核心價值值提煉9項目定位項目目物物理理屬屬性性定定位位項目目功功能能定定位位項目目形形象象定定位位項目目解解讀讀項目目物物理理屬屬性性描描述述仙女女山山：：項項目目的的區(qū)域域定定位位及首要要賣賣點點唯一一：：突突出出項項目目稀缺缺價價值值純別別墅墅：：提提升升項項目目定定位位檔檔次次，，與區(qū)區(qū)域域其其他他樓樓盤盤形形成成絕絕對對區(qū)區(qū)隔隔項目目解解讀讀項目目功功能能定定位位仙女女山山·家庭庭式式·休閑閑度度假假·精致致別別墅墅家庭庭式式：：針針對對客客群群，，符符合合客客群群需需求求度假假：：項項目目核核心心功功能能精致致：：突突出出產(chǎn)產(chǎn)品品特特點點項目目解解讀讀項目目形形象象定定位位9整體體策策略略項目目營營銷銷目目標標項目目營營銷銷站站位位核心心營營銷銷策策略略營銷銷節(jié)節(jié)點點安安排排項目目推推廣廣鋪鋪排排重點點媒媒體體建建議議營銷銷渠渠道道建建議議整體體策策略略項目目營營銷銷目目標標確立立貴貴爾爾達達·仙女女山山上上的的院院子子，，仙仙女女山山唯唯一一度度假假純純別別墅墅社社區(qū)區(qū)的的項項目目形形象象，，并并逐逐步步樹樹立立企企業(yè)業(yè)品品牌牌形形象象；；實現(xiàn)現(xiàn)2011年首首期期開開盤盤熱熱銷銷，，首首期期開開盤盤去去化化完完成成70%，年年度度銷銷售售約約4萬方方；；實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品品的的價價值值最最大大化化和和利利潤潤最最大大化化，，項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品單單價價居居于于仙仙女女山山諸諸多多物物業(yè)業(yè)的的中中高高端端。。整體體策策略略項目目營營銷銷站站位位3C戰(zhàn)略略分分析析模模型型C2競爭爭C1需求求C3目標標現(xiàn)狀狀未來來產(chǎn)品品和和價價格格取取勝勝品質(zhì)質(zhì)項項目目決決定定品質(zhì)質(zhì)項項目目、、品品質(zhì)質(zhì)生生活活仙女女山山標標志志性性度度假假物物業(yè)業(yè)項目目的的出出路路區(qū)域域新新標標桿桿產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)凌凌駕駕于于其其他他項項目目之之上上；；重新新定定義義仙仙女女山山別別墅墅物物業(yè)業(yè)；；純別別墅墅盤盤具具有有的的高高端端物物業(yè)業(yè)形形象象；；整體體策策略略項目目營營銷銷站站位位仙女女山山度度假假別別墅墅新新標標桿桿（區(qū)區(qū)域域市市場場的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)者者））整體體策策略略核心心營營銷銷策策略略A找到客群線上媒體渠道整合活動參與口碑傳播B價值傳遞區(qū)域價值項目價值產(chǎn)品價值附加價值口碑價值C價值體驗實景體驗物料體驗活動體驗服務體驗物管體驗D價值認同實際購買品牌認同口碑效應整體體策策略略核心心營營銷銷策策略略A、找找到到客客群群———立體體多多維維組合合策略略A、4大線線上上媒媒體體整整合合：：通過過對對精精選選戶戶外外、、網(wǎng)網(wǎng)絡絡、、電電臺臺、、報報媒媒4大線線上上媒媒體體，，配配合合不不同同營營銷銷節(jié)節(jié)點點，，點點面面結結合合，，全全面面覆覆蓋蓋目目標標客客群群B、10大線線下下渠渠道道整整合合：：精選選8條渠渠道道，，包包括括主主城城巡巡展展、、企企業(yè)業(yè)小小型型客客戶戶說說明明會會（（進進而而可可考考慮慮與與企企業(yè)業(yè)互互惠惠聯(lián)聯(lián)姻姻與與活活動動共共營營））、、重重點點政政府府事事業(yè)業(yè)單單位位推推介介會會、、定定點點直直投投直直郵郵、、景景區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)廣廣告告投投放放、、夾夾報報、、短短信信、、加加油油站站、、洗洗車車場場、、緯緯聯(lián)聯(lián)資資源源共共享享等等，，化化整整為為零零，，精精確確鎖鎖定定目目標標客客群群。。C、多多種種活活動動參參與與：：根據(jù)據(jù)營營銷銷節(jié)節(jié)點點，，精精心心安安排排多多次次關關鍵鍵活活動動，，全全方方面面感感召召目目標標客客群群整體體策策略略核心心營營銷銷策策略略整體體策策略略核心心營營銷銷策策略略整體體策策略略核心心營營銷銷策策略略一期熱銷品牌認同口碑傳播D價值認同整體體策策略略營銷銷節(jié)節(jié)點點安安排排時間間11.611.511.311.811.711.211.1市場場節(jié)節(jié)點點春交交會會秋交交會會11.1011.1111.911.4節(jié)日日節(jié)節(jié)點點勞動動節(jié)節(jié)國慶慶節(jié)節(jié)/中秋秋節(jié)節(jié)兒童童節(jié)節(jié)教師師節(jié)節(jié)圣誕誕節(jié)節(jié)母親親節(jié)節(jié)感恩恩節(jié)節(jié)重陽陽節(jié)節(jié)元宵宵節(jié)節(jié)銷售售節(jié)節(jié)點點主城城區(qū)區(qū)二二賣賣場場開開放放為快速打響項目知名度，提早積累客戶，建議項目主城區(qū)二賣場3月初正式對外開放結合工程節(jié)點，考慮4月春交會積累客戶情況，建議5月初開放現(xiàn)場銷售中心，以實景吸引客戶為提升客戶信心，促使客戶下單，6月初開放樣板示范區(qū)，為首期開盤沖刺6月28日，項目首次開盤，控制產(chǎn)品供應量，完成開盤熱銷的目標根據(jù)客戶積累情況，在旅游旺季7—9月加推1-2次結合秋交會客戶積累情況，秋交會前后加推年底視客戶積累情況少量加推銷售售中中心心開開放放11.12春節(jié)節(jié)項目目第第一一次次開開盤盤項目目加加推推項目目加加推推項目目加加推推樣板板示示范范區(qū)區(qū)開開放放整體體策策略略重點點媒媒體體建建議議由于于戶戶外外資資源源有有限限，，價價格格昂昂貴貴，，考考慮慮戶戶外外的的實實際際效效果果優(yōu)優(yōu)勢勢以以及及項項目目形形象象、、銷銷售售需需要要，，建建議議選選擇擇2————3塊長長期期戶戶型型。。位置置：渝黔黔高高速速路路沿沿線線武仙仙路路戶外：整體體策策略略重點點媒媒體體建建議議報媒：內(nèi)容媒體作用描述建議1重慶晨報輻射最廣,效果最好主選2重慶晚報價格最貴,效果最差備選3重慶商報適應高端形象備選4重慶時報受眾面較低端備選5渝報周刊，傳閱性較強備選6新女報周刊，輻射人群較廣，旅游版受到受眾認可主選

備注：隨著網(wǎng)絡力量的強大，傳統(tǒng)報紙作用下降，因此我司建議在關鍵性媒體投放節(jié)點廣告，并且主要以軟文為主，一是價格更為便宜，二是更利于產(chǎn)品的價值的解析。同時建議，與新女報等周報聯(lián)合進行專版報道，全面擴大項目受眾面。整體體策策略略重點點媒媒體體建建議議網(wǎng)絡：內(nèi)容媒體作用描述建議1大渝網(wǎng)重慶范圍內(nèi)受眾最廣，傳播效果最強主選2搜房網(wǎng)房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站備選3新浪網(wǎng)綜合性網(wǎng)站，本地影響力有限備選

備注：網(wǎng)絡作為重要的宣傳媒體，建議以長期合作形式，針對項目進行專題性報道，并發(fā)起區(qū)域價值、產(chǎn)品特點等多樣化的網(wǎng)絡話題討論，引發(fā)熱議，全面擴大項目知名度，吸引目標客戶關注。整體體策策略略重點點媒媒體體建建議議電臺：建議向有車一族通過交通廣播傳遞項目信息，擴大項目對目標受眾的知曉度，全力推動項目在主城宣傳；與交廣聯(lián)動，利用交廣自駕游資源，組織客戶到仙女山旅游，并參觀項目樣板示范區(qū)，以實景打動客戶；整體體策策略略營銷銷渠渠道道建建議議1、盯盯住住大大重重慶慶主城城區(qū)區(qū)重重點點區(qū)區(qū)域域定定期期擺擺展展單位位、、小小區(qū)區(qū)直直郵郵區(qū)縣縣重重點點單單位位拜拜訪訪加油油站站或或購購物物中中心心廣廣告告等等重點點社社區(qū)區(qū)電電梯梯廣廣告告轎轎廂廂···········整體體策策略略營銷銷渠渠道道建建議議2、覆覆蓋蓋仙仙女女山山旅行行社社聯(lián)聯(lián)動動，，宣宣傳傳資資料料投投放放仙女女山山景景區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)項項目目資資料料投投放放：：派派發(fā)發(fā)海海報報、、旅旅游游車車身身、、車車廂廂廣廣告告等等接待待中中心心周周邊邊投投放放廣廣告告：：戶戶外外、、展展板板、、資資料料投投放放等等旅游游線線路路沿沿線線加加油油站站、、洗洗車車場場項項目目資資料料投投放放冠名名大大型型旅旅游游活活動動………9推售售及及階階段段執(zhí)執(zhí)行行策策略略推盤盤原原則則推盤盤建建議議階段段執(zhí)執(zhí)行行策策略略推售售策策略略推盤盤原原則則充分分考考慮慮項項目目首首次次亮亮相相，，需需樹樹立立較較高高市市場場形形象象，通通過過控控制制首首批批次次供供應應量量，，造造成成項項目目熱熱銷銷，，引引發(fā)發(fā)市市場場關關注注；；采取取“把把握握節(jié)節(jié)奏奏””，，““控控制制速速度度””的整整體體推推盤盤思思路路，，實實現(xiàn)現(xiàn)推推盤盤的的無無縫縫鏈鏈接接，，避避免免銷銷售售斷斷檔檔。。堅持持“少少量量加加推推，，小小步步快快跑跑””的階階段段推推盤盤思思路路，，預預留留優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)物物業(yè)業(yè)逐逐步步溢溢價價的的變變化化空空間間。。多種種產(chǎn)產(chǎn)品品，，不不同同景景觀觀資資源源產(chǎn)產(chǎn)品品兼兼搭搭銷銷售售，滿滿足足客客戶戶多多樣樣化化需需求求，，減減少少客客戶戶流流失失。。推售售策策略略推盤盤建建議議時間間11.611.511.311.811.711.211.1市場場節(jié)節(jié)點點春交交會會秋交交會會11.1011.1111.911.4節(jié)日日節(jié)節(jié)點點勞動動節(jié)節(jié)國慶慶節(jié)節(jié)/中秋秋節(jié)節(jié)兒童童節(jié)節(jié)教師師節(jié)節(jié)圣誕誕節(jié)節(jié)母親親節(jié)節(jié)感恩恩節(jié)節(jié)重陽陽節(jié)節(jié)元宵宵節(jié)節(jié)銷售售節(jié)節(jié)點點主城城區(qū)區(qū)二二賣賣場場開開放放銷售售中中心心開開放放11.12春節(jié)節(jié)項目目第第一一次次開開盤盤項目目加加推推項目目加加推推項目目加加推推樣板板示示范范區(qū)區(qū)開開放放推盤盤安安排排首次推售時間間：：2011年6月26日預計計開開盤盤日日期期：：2011年6月28日主推推：：爬爬坡坡別別墅墅，，平平地地獨獨院院，，爬爬坡坡獨獨院院。。共共計計220套；約約1.37萬方工程配配合：：景觀觀示范范區(qū)開開發(fā)，，房源源達到到預售售許可可可用節(jié)節(jié)點：：5月銷售售中心心開放放，6月示范范區(qū)開開放2推售策策略推盤建建議時間11.611.511.311.811.711.211.1市場節(jié)節(jié)點春交會會秋交會會11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)節(jié)點勞動節(jié)節(jié)國慶節(jié)節(jié)/中秋節(jié)節(jié)兒童節(jié)節(jié)教師節(jié)節(jié)圣誕節(jié)節(jié)母親節(jié)節(jié)感恩節(jié)節(jié)重陽節(jié)節(jié)元宵節(jié)節(jié)銷售節(jié)節(jié)點主城區(qū)區(qū)二賣賣場開開放銷售中中心開開放11.12春節(jié)項目第第一次次開盤盤項目加加推項目加加推項目加加推樣板示示范區(qū)區(qū)開放放推盤安安排一次加推時間：：2011年8月中旬旬主推：：爬坡坡別墅墅，獨獨院別別墅，，共計計202套，約約1.14萬方工程配配合：：房源源達到到預售售許可可可用節(jié)節(jié)點：：七夕夕節(jié)，，建軍軍節(jié)等等2推售策策略推盤建建議時間11.611.511.311.811.711.211.1市場節(jié)節(jié)點春交會會秋交會會11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)節(jié)點勞動節(jié)節(jié)國慶節(jié)節(jié)/中秋節(jié)節(jié)兒童節(jié)節(jié)教師節(jié)節(jié)圣誕節(jié)節(jié)母親節(jié)節(jié)感恩節(jié)節(jié)重陽節(jié)節(jié)元宵節(jié)節(jié)銷售節(jié)節(jié)點主城區(qū)區(qū)二賣賣場開開放銷售中中心開開放11.12春節(jié)項目第第一次次開盤盤項目加加推項目加加推項目加加推樣板示示范區(qū)區(qū)開放放推盤安安排二次加推時間：：2011年10月中旬旬主推：：爬坡坡別墅墅，獨獨棟別別墅，，共計計164套，約約1.02萬方工程配配合：：房源源達到到預售售許可可可用節(jié)節(jié)點：：國慶慶節(jié)，，秋交交會2推售策策略推盤建建議時間11.611.511.311.811.711.211.1市場節(jié)節(jié)點春交會會秋交會會11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)節(jié)點勞動節(jié)節(jié)國慶節(jié)節(jié)/中秋節(jié)節(jié)兒童節(jié)節(jié)教師節(jié)節(jié)圣誕節(jié)節(jié)母親節(jié)節(jié)感恩節(jié)重陽節(jié)元宵節(jié)銷售節(jié)點主城區(qū)二賣賣場開放銷售中心開開放11.12春節(jié)項目第一次次開盤項目加推項目加推項目加推樣板示范區(qū)區(qū)開放推盤安排三次加推時間：2011年12月主推：爬坡坡別墅，少少量獨院別別墅，共計計122套，約0.76萬方工程配合：：房源達到到預售許可可可用節(jié)點：：感恩節(jié)，，圣誕節(jié)2推售策略推盤建議由于本案存存在部分內(nèi)內(nèi)部客戶，，建議內(nèi)部部客戶不進進行單獨選選房，而是是集中于某某一區(qū)域，，一期預留留內(nèi)部認購購房源70套，其中爬爬坡別墅50套，獨院別別墅20套為保證工程程進度，建建議內(nèi)部房房源根據(jù)項項目進度選選擇，現(xiàn)不不做安排2內(nèi)部客戶處理推廣策略項目推廣鋪鋪排時間11.611.511.311.811.711.211.1市場節(jié)點春交會秋交會11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)點勞動節(jié)國慶節(jié)/中秋節(jié)兒童節(jié)教師節(jié)圣誕節(jié)母親節(jié)感恩節(jié)重陽節(jié)元宵節(jié)銷售節(jié)點主城區(qū)二賣賣場開放銷售中心開開放11.12春節(jié)項目第一次次開盤項目加推項目加推項目加推樣板示范區(qū)區(qū)開放營銷階段項目形象建立項目產(chǎn)品價值傳播項目首次開盤熱銷助推項目價值加推持續(xù)銷售價值逐步提升推廣策略第一階段：：高調(diào)入市市時間11.611.511.311.811.711.211.1市場節(jié)點春交會秋交會11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)點勞動節(jié)國慶節(jié)/中秋節(jié)兒童節(jié)教師節(jié)圣誕節(jié)母親節(jié)感恩節(jié)重陽節(jié)元宵節(jié)銷售節(jié)點主城區(qū)二賣賣場開放銷售中心開開放11.12春節(jié)項目第一次次開盤項目加推項目加推項目加推樣板示范區(qū)區(qū)開放營銷階段項目形象建立項目產(chǎn)品價值傳播項目首次開盤熱銷助推項目價值加推持續(xù)銷售價值逐步提升2011年3月-2011年5月：項目高高調(diào)入市推廣目標：：項目整體體形象全面面導入，引引發(fā)市場關關注推廣強度：：高調(diào)入市市，強勢傳傳播推廣主題：：仙女山唯唯一純別墅墅社區(qū)線上推廣：：報媒推廣廣（軟文+硬廣）、長長期戶外渠道配合：：直投，短信信、網(wǎng)絡、、重點單位推推薦活動配合：：二賣場開開放，春交交會參展現(xiàn)場配合：：二賣場現(xiàn)現(xiàn)場包裝，，春交會展展位包裝物料配合：：項目基本本銷售物料料、產(chǎn)品資資料、直郵郵物料等第一階段線上推廣報紙硬廣、、網(wǎng)絡硬廣廣：主要功能：：項目形象象建立，項項目價值傳傳播;通過大眾媒媒體，直接接向客戶傳傳遞項目信信息，建立立項目的高高度，充分分展現(xiàn)項目目的區(qū)域及及產(chǎn)品價值值.同時配合專專題軟文炒炒作，引起起市場關注注，吸引目目標客戶戶外廣告：：主要功能：：項目形象象建立，項項目價值傳傳播;通過大眾媒媒體，直接接向客戶傳傳遞項目信信息，建立立項目的高高度，充分分展現(xiàn)項目目的區(qū)域及及產(chǎn)品價值值.炒作話題到仙女山踏踏青去借勢仙女山山春季旅游游復蘇，使使更多客戶戶對到仙女女山旅游度度假產(chǎn)生向向往；同時時引出項目目，提出仙仙女山上唯唯一純別墅墅社區(qū)的高高端定位，，吸引市場場眼球，確確定市場站站位炒作話題以對比炒作作的形式，，與其他景景區(qū)或者樓樓盤的各方方面比較，，將項目區(qū)區(qū)域宜居，，項目產(chǎn)品品的特點傳傳達到目標標客戶，形形成市場印印象，引起起市場討論論Pk？仙女山度假假別墅大PK現(xiàn)場包裝項目外展場場選址建議：：建議租賃賃江北步行行街區(qū)域臨臨街門面，，或五洲大大酒店內(nèi)擺擺展。包裝要求：：由于項目目外展場場場地面積有有限，建議議不設置過過多銷售道道具，準備備一期小沙沙盤、戶型型模型即可可，保證日日常2-3組客戶接待待及洽談；；現(xiàn)場包裝裝結合項目目特點，突突出項目中中式養(yǎng)生休休閑度假的的特點。營銷活動春季房交會會到仙女山覓覓一片屬于于自己的天天地——貴爾達·仙女山上的的院子，即即將亮相根據(jù)項目產(chǎn)產(chǎn)品特點，，將項目外外形及產(chǎn)品品特色植入入展位，使使客戶能夠夠切身感受受；同時增增設休息區(qū)區(qū)域，使項項目度假物物業(yè)的屬性性得以彰顯顯物料配合增加物料的的實用性折頁：帶筆筆記本功能能資料袋：設設計感強的的環(huán)保手提提袋不僅僅充當當銷售物料料，更有實實用價值！！宣傳卡片：：畫面優(yōu)美美的書簽推廣策略第二階段：：開盤強銷銷時間11.611.511.311.811.711.211.1市場節(jié)點春交會秋交會11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)點勞動節(jié)國慶節(jié)/中秋節(jié)兒童節(jié)教師節(jié)圣誕節(jié)母親節(jié)感恩節(jié)重陽節(jié)元宵節(jié)銷售節(jié)點主城區(qū)二賣賣場開放銷售中心開開放11.12春節(jié)項目第一次次開盤項目加推項目加推項目加推樣板示范區(qū)區(qū)開放營銷階段項目形象建立項目產(chǎn)品價值傳播項目首次開盤熱銷助推項目價值加推持續(xù)銷售價值逐步提升2011年5月1-2011年8月1：項目開盤強強銷推廣目標：：項目形象象及產(chǎn)品全全面推廣，，產(chǎn)品價值值全面展現(xiàn)現(xiàn)，引發(fā)市市場熱銷推廣強度：：全面推廣廣，強勢宣宣傳推廣主題：：仙女山唯唯一純別墅墅社區(qū)+產(chǎn)品賣點+開盤信息線上推廣：：報媒推廣廣（軟文+硬廣）、長長期戶外渠道配合：：直投，短信信、網(wǎng)絡、交廣、旅旅行社廣告告、景區(qū)廣廣告等所有有渠道全面面鋪開活動配合：：銷售中心心開放，示示范區(qū)開放放，開盤活活動，客戶戶維系活動動現(xiàn)場配合：：現(xiàn)場包裝裝物料配合：：產(chǎn)品樓書書、小禮品品等第二階段線上推廣報媒廣告、、網(wǎng)絡廣告告、交通廣廣播：通過全面線線上媒體宣宣傳，擴大大客戶積累累面，傳遞遞項目及產(chǎn)產(chǎn)品價值，，在重慶區(qū)區(qū)域內(nèi)擴大大項目影響響力，吸引引目標客戶戶，促進項項目銷售本階段項目目將首次開開盤，需要要強勢宣傳傳支持，形形成轟動全全城的效應應戶外媒體：：延續(xù)前期戶戶外牌，根根據(jù)節(jié)點更更換炒作話題你在仙女山山上有天有有地嗎？直接強調(diào)產(chǎn)產(chǎn)品特點，，與競爭對對手形成差差異化，從從而吸引客客戶，確定定客戶它有嗎？它有嗎？我們有！現(xiàn)場包裝銷售中心包包裝保證營銷活活動的完成成，突出項項目度假物物業(yè)屬性洽談區(qū)接待區(qū)VIP室服務吧臺現(xiàn)場包裝銷售中心包包裝增加趣味小小品，可供供客戶觀賞賞或互動游游玩；同時時在外部設設置專門的的休息區(qū)現(xiàn)場包裝景觀示范區(qū)區(qū)利用自然景景觀資源，，著力打造造空中觀景景平臺現(xiàn)場包裝項目導視系系統(tǒng)除了項目地地塊內(nèi)及銷銷售中心的的導示系統(tǒng)統(tǒng)外，武仙仙路、翠云云路都應立立有項目導導示牌，全全面攔截客客戶，吸引引客戶關注注營銷活動客戶互動小小活動以家庭為單單位，組織織客戶參與與互動小型型活動，加加深客戶對對項目了解解，培養(yǎng)客客戶忠誠度度端午節(jié)登山比賽營銷活動項目開盤獻給仙女山山最美的院院子——貴爾達·仙女山上的的院子盛大大開盤渠道配合與新女報、、大渝網(wǎng)、、交廣配合合與新女報、、大渝網(wǎng)、、交廣配合合，組織目目標客戶自自駕游，并并參觀項目目樣板示范范區(qū)，以實實景打動客客戶渠道配合旅行社，仙仙女山景區(qū)區(qū)與旅行社及及景區(qū)聯(lián)動動，提供贊贊助或清涼涼飲料，在在旅行社放放置海報，，DM；同時派專專人在景區(qū)區(qū)內(nèi)散發(fā)宣宣傳資料物料配合樓書用樓書講述述仙女山的的故事，講講述仙女山山上的院子子的故事推廣策略第三階段：：持續(xù)加推推時間11.611.511.311.811.711.211.1市場節(jié)點春交會秋交會11.1011.1111.911.4節(jié)日節(jié)點勞動節(jié)國慶節(jié)/中秋節(jié)兒童節(jié)教師節(jié)圣誕節(jié)母親節(jié)感恩節(jié)重陽節(jié)元宵節(jié)銷售節(jié)點主城區(qū)二賣賣場開放銷售中心開開放11.12春節(jié)項目第一次次開盤項目加推項目加推項目加推樣板示范區(qū)區(qū)開放營銷階段項目形象建立項目產(chǎn)品價值傳播項目首次開盤熱銷助推項目價值加推持續(xù)銷售價值逐步提升2011年8月1-2011年12月13：項目持續(xù)續(xù)加推推廣目標：：逐步提升升項目價值值，根據(jù)蓄蓄客情況，，多次少量量加推，完完成今年銷銷售目標推廣強度：：重要節(jié)點點媒體投放放推廣主題：：產(chǎn)品特點點+加推信息線上推廣：：報媒推廣廣（軟文+硬廣）、長長期戶外渠道配合：：直郵、短短信、網(wǎng)絡絡、交廣、、旅行社廣廣告、景區(qū)區(qū)廣告等重重要節(jié)點投投放活動配合合：秋交交會，客客戶自駕駕游，小小型客戶戶活動等等現(xiàn)場配合合：活動動包裝物料配合合：視具具體情況況而定營銷活動動親情/友情/愛情與自自然活動目的的傳達度假假生活理理念，同同時配合合老帶新新政策，，持續(xù)暖暖場，同同時積累累有效客客戶活動內(nèi)容容：森林運動動會、戶外聚聚餐、尋尋寶……地點：項項目示范范區(qū)營銷活動動不間斷客客戶小活活動新年游園園中秋晚會會自駕踏初初雪年終答謝謝會9銷售策略略銷售策略略核心有效客戶戶積累計計劃銷售策略略銷售策略略核心銷售策略略有效客戶戶積累時間11.611.511.311.811.711.211.1市場節(jié)點點春交會秋交會