城郊·韶山東路地塊前期思考湖南·湘潭湘潭韶山東路地塊項目組2010年12月15日一、項目整體定位思考二、項目產品組合建議三、項目產品附加值增益建議目錄Contents四、項目營銷思初步考報告整體觀點項目整體屬性的界定：老城核心區，小規模的以住宅和商業為主的中檔樓盤項目住宅產品思路：住宅以商務型公寓，主要以30-80平方米面積為主項目商業思路：一樓商業拆分單獨出售，二三樓整體出售項目溢價及增值部分：公建式的外立面、獨特的小區小品以及酒店式的公寓大堂項目推售順序：先銷售住宅，在銷售商業項整體開發周期：一年銷售期，一年項目結束一、項目定位思考項目地塊基礎數據：占地：4畝容積率：4.8總建筑面：1.28萬㎡面寬67米，進深40米目前產品定位：1-3層為商業裙樓4-6層位寫字樓7-15層位住宅項目屬性界定一：項目地處河西，地塊較小，容積率高地塊屬性界定二：該項目地塊為舊城拆遷，地塊內無其他特殊資源項目地塊內舊房，正在逐步拆遷中，目前尚余二棟舊住宅未被遷掉項目整體界定項目整體屬性界定：城市老城核心區，小規模的以住宅和部分商業為主的中檔樓盤規模區位物業形態2、項目形象定位：本項目對外推廣形象為“時尚+精致”為主的中檔精致樓盤項目規模雖然小，但在操作時必須做到精致，以體現自己的競爭力時尚：本項目的客戶主要指年輕時尚的特征精致：主要指項目產品小巧精致，契合與項目的產品定位二、項目產品組合建議根據甲方提供資料，目前項目產品報規如下寫字樓及住宅商業部分53米20米17米67米40米3層商業3層寫字樓9層住宅產品組合方案案例一：長沙沙香頌國際,是以小型商商業綜合體和和住宅為主的的城市核心的的小型綜合體體香頌國際位于于韶山南路107號物業形態：高高層綠綠化率：：28%占地面積16323.06㎡容積率：5建筑面積：108061.43㎡總棟數：1棟棟總套數：800套停車位數：地地上80個，，地下483個案例借鑒意義義：1、商住結合合，引進大型型商業項目家家樂福，提高高項目整體溢溢價空間2、獨特的寫寫字樓式的外外立面，弱化化項目住宅感感3、電梯直接接入戶，減少少成本投入產品組合思考考1、調整小幅幅度規劃，將將寫字樓面積積增大，7樓樓預留住宅景景觀面，提高高住宅的宜居居性和住宅價值2、住宅部分分產品將主要要以商務公寓寓產品的形式式存在，從而而提高項目的的消化率和最最終收益1、整體規劃劃調整原有規劃3層商業3層寫字樓9層住宅3層商業3層寫字樓9層住宅現有規劃寫字樓增加部部分增加部分：53米x3米米住宅部分增加加綠化面積約：53米x3米寫字樓+商務務公寓產品組組合形式2、住宅產品品組合組合原則：受項目自身面面寬控制，住住宅面寬為17米考慮市場接受受程度考慮項目最終終受益產品的舒適性性得到體現7.5米2米7.5米做成商務公寓寓形式住宅，，每層將有20-24戶戶，面積從30㎡—80㎡小戶型將面寬寬做到3.5-3.7米米，將對成本本有較大的節節約該商務公寓也也可做成酒店店式公寓，操操作手法較多多小戶型在單價價將較大戶型型高，整體收收益較大面積積住宅高樓體電梯2、住宅產品品組合3、商業部分分思考商業定位自身資源條件區域商業格局研究規劃概念建議消費者及投資者需求啟示商業街狀況分析商業街鋪狀況分析集中式商業狀況分析專業市場商業狀況分析3、商業部分分操作思路商業操作總原原則：一樓獨立劃分分成商鋪銷售售(增大臨街街商鋪面積)業態：可作為為小區居住商商業配套路口二邊作為為商鋪分散式式銷售一樓預留二樓樓商鋪入口大大堂及電梯入入口二樓、三樓集集中銷售業態：作為餐餐飲及休閑娛娛樂整體銷售售商業格局劃分分思考：一樓商鋪劃分分：將臨街面最大大區域劃分成成小商鋪集中中銷售靠近居民路附附近則作為小小商鋪，為小小區提供社區區配套性商業業預留一樓價差差位置作為二二三樓商業入入口及商業大大廳韶山東路居民區道路居民區道路作為二三層商商業入口及大大廳預留作為臨街商鋪鋪銷售三、項目產品品附加增益建建議1、建筑立面面設計單體住宅的建建筑立面，為為了提高營銷銷速度，一般般不采用住宅宅的暖色的色色調，而采用用具有寫字樓樓、商務酒店店等形式的““公建式”外外立面建筑采用淡灰灰色，不壓抑抑，大方，具具有強烈的時時尚氛圍外立面線條流流暢、簡潔、、空間通透將住宅溶于寫寫字樓等辦公公型物業色調調，提高住宅宅居住檔次2、公寓大堂堂入戶大堂示意意——臨時時休息的椅子子、視覺景觀觀、采光、通通透性都應該該非常講究3、住住宅小小區小小品品及休休閑設設施原則：：受項項目自自身面面積限限制，，該部部分僅僅做休休閑、、娛樂樂性設設施(增加加情趣趣性)雨中消消失的的椅子子只能給給你愛愛常綠樹樹DAYTRIPPER4、車庫入入口和和采光光和通通風井井設計計除了廣廣場預預留位位置作作為商商業經經營車車位以以外，，住宅宅仍需需要大大量的的停車車位，，因此此必須須設立立地下下停車車室四、項項目后后期營營銷思思考1、項項目產產品推推售先先后考考慮:一般綜綜合體體推售售順序序為：：先進行行項目目商業業招商商，然然后再再進行行住宅宅銷售售先進行行商業業招商商，對對商業業進行行前期期培育育，形形成商商業氛氛圍和和固定定人流流經過商商業的的成功功運營營，在在提高高住宅宅價值值進行行住宅宅銷售售，獲獲得項項目最最大收收益本項目目推售售順序序為：：先進進行住住宅銷銷售，，然后后進行行商業業銷售售先進行行住宅宅銷售售能加加快項項目開開發速速度，，縮短短建設設周期期同時通通過住住宅的的銷售售形成成項目目固定定的居居住人人口，，提高高商業業經營營的預預期，，增強強商業業的銷銷售溢溢價2、項項目開開發周周期分分析:2011年年3月月份2011年年6月月份2011年年10月份份2011年年12月份份2010年年12月份份策劃公公司完完成住住宅市市場調調研、、商業業市場場調研研；形成項項目定定位報報告以以及項目物物業發發展建建議開發公公司完完成項項目拆拆遷工工作；；建筑設設計公公司、、施工工單位位基本本開始始確定定項目基基本達達到““三通通一平平的要要求””并開開始基基礎施施工策劃公公司完完成項項目銷銷售團團隊組組建營銷部部售樓樓部開開始修修建項目營營銷大大綱的的確定定營銷團團隊開開始培培訓項目住住宅開開始市市場推推廣開始初初期客客戶積積累工工作項目基基本已已完成成商業業裙樓樓部分分的施施工前期籌籌備工工作基礎施施工住宅銷銷售商業銷銷售項目住住宅取取得預預售許許可證證項目寫寫字樓樓及住住宅部部分盛盛大開開盤項目主主體進進入70%階段段進入附附屬工工程裝裝飾部部分商業部部分進進入蓄蓄客階階段商業盛盛大開開盤項目剩剩余尾尾貨產產品集集中消消化區域部部分景景觀開開始修修建項目取取得圓圓滿成成功項目結結束業主交交房3、項項目案案名建建議城郊﹒糖果公公寓案名取取名原原則：：時尚的的、引引領潮潮流的的，契契合于于項目目主要要客戶戶群體體精致、、小巧巧，充充滿溫溫馨的的，契契合與與項目目產品品自由的的、寫寫意的的，自自我為為中心心的主推案案名：：城郊郊﹒CK公公寓城郊﹒8090城郊﹒私寓輔助案案名Theend，，thanks慮遠積積厚，，守正正筑堅堅附件項項目經經濟初初步測測算1、項項目基基礎經經濟指指標序號項目面積計算方式1占地面積26684畝*6672建筑面積12806.41*4.83商業面積318053米*20米*3層4寫字樓部分270353米*17米*3層5住宅部分810953米*17米*9層6車庫部分1500按照小區1:0.5配置2、項項目成成本計計算序號項目金額(萬元)估算說明二前期費用400

2.1勘察設計費37

2.2前期工程費3630元/平方米2.3報建費363商業325，住宅240三建安成本2477

3.1地上建安成本2177按照1700元/平方米3.2地下車庫建安成本3002000元/平方米四管理費用86（2+3）*3%成本合計

2963

備注：：以上上成本本不計計入項項目土土地獲獲取成成本3、項項目收收入計計算序號項目面積單價金額（萬元）一商業部分318073332332一樓1060120001272二樓10606000636三樓10604000424二寫字樓270350001352三住宅810942003406四車位100個8萬/個800合計

78904、項項目銷銷售利利潤計計算表表序號項目金額單位1總成本2963萬元2總投資萬元3銷售收入7890萬元4利潤總額4927萬元5投資回報率

備注：：以上上成本本不計計入項項目土土地獲獲取成成本9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業貧。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。23:57:2723:57:2723:571/4/202311:57:27PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2323:57:2723:57Jan-2304-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。23:57:2723:57:2723:57Wednesday,January4,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2323:57:2723:57:27January4,202314、他鄉生白白發，舊國國見青山。。。04一月月202311:57:27下下午23:57:271月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2311:57下下午1月-2323:57January4,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/423:57:2723:57:2704January202317、做前，，能夠環環視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。11:57:27下下午11:57下下午23:57:271月-239、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Wednesday,January4,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。23:57:2723:57:2723:571/4/202311:57:27PM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2323:57:2723:57Jan-2304-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。23:57:2723:57:2723:57Wednesday,January4,202313、不知知香積積寺，，數里里入云云峰。。。1月-231月-2323:57:2723:57:27January4,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。04一月202311:57:28下午午23:57:281月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。一月2311:57下午1月-2323:57January4,202316、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/423:57:2823:57:2804January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。11:57:28下午午11:57下下午23:57:281月-239、楊柳柳散和和風，，青山山澹吾吾慮。。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談談話話。。23:57:2823:57:2823:571/4/202311:57:28PM11、越是是沒有有本領領的就就越加加自命命不凡凡。1月-2323:57:2823:57Jan-2304-Jan-2312、越是無無能的人人，越喜