全國房地產(chǎn)市場調(diào)研摘要：概述了全國國房地產(chǎn)市場場的形勢。盡盡管國家下達達了很多調(diào)控控房地產(chǎn)的政政策，但中國國的房地產(chǎn)市市場依然頑強強攀升。目前前，中國的房房地產(chǎn)市場供供應(yīng)總量嚴重重不足，供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理理，需求旺盛盛，土地成本本、原材料、人人工成本越來來越高，投機機、炒作越來來越嚴重，造造成房價越來來越高。未來來幾年，房地地產(chǎn)業(yè)依舊保保持持續(xù)快速速增長。但從從中長期來看看隨著國家調(diào)調(diào)控政策的越越來越嚴，中中國的房地產(chǎn)產(chǎn)市場將逐漸漸降溫，房地地產(chǎn)市場繁榮榮背后將隱含著風險，市場自自我調(diào)控和釋釋放風險的信信號已經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn)。當前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀盡管房市“泡沫論”、“過熱論”仍然不絕于耳,但是,一直以來人們所預言的“房地產(chǎn)冬天”遲遲沒有到來,并且盡管國家下達了很多調(diào)控房地產(chǎn)的政策，但房地產(chǎn)市場仍然頑強地攀升。1、需求旺盛隨著近些年國民生產(chǎn)總值的快速增長，居民收入的顯著提高，為住房需求打下了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。同時，長期低利率也對居民的買房需求產(chǎn)生了一定的刺激作用。2、房地產(chǎn)供應(yīng)總量不足一方面，2004年開始緊縮的宏觀經(jīng)濟政策和土地供給的制約性政策，限制了房地產(chǎn)的供應(yīng)，加劇了房地產(chǎn)供需缺口，促使房價急速上升。另一方面，從2003年的下半年開始，國家控制拆遷規(guī)模，存量開發(fā)用地不斷減少，房屋總量供應(yīng)不足。3、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理高、中、低檔房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中低檔住宅相對短缺，廉租房政策進展緩慢。4、土地成本、原材料和人工費是決定住宅價格的重要因素隨著我國城市化的推進，城市可用土地越來越少，在這樣的情況下，使土地成本在商品房的比重越來越大，也拉升了我國商品住宅的價格。近幾年，建筑材料的價格呈上升趨勢；此外，隨著居民收入的提高，人工費也呈上升趨勢，這也促使了我國住宅價格呈快速上升趨勢。5、投資、炒作導致房價高漲近幾年，各地都程度不同地存在著房地產(chǎn)投資、炒作的問題，從而導致房價越來越高。在買漲不買跌的心里影響下，人們紛紛跟風，進一步加劇了房價上漲。二、房地產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)增長的動力之源1、國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長近幾年來,我國國民經(jīng)濟增長率持續(xù)超過7%,高經(jīng)濟增長率和良好的經(jīng)濟增長質(zhì)量可以推動城市化規(guī)模的不斷擴大,大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口涌入城市必然要實現(xiàn)住房消費,從而為房地產(chǎn)市場帶來新的購買力需求。國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長,也使城市中低收入勞動者的經(jīng)濟收入持續(xù)增長,這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求,為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費群體;另一方面,也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次,從而推動著住房品質(zhì)的不斷提升。因此,經(jīng)濟增長速度與增長質(zhì)量是決定房地產(chǎn)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。2、體制與機制的市場化長期以來,我國主要靠國家和集體來建房分房,這種供給模式是中國城市居民居住環(huán)境差的主要原因。國家住房制度的改革,把建房與購房一同推向市場,從而使住房成為自由流通的商品。市場機制的引入,使建房者成為自負盈虧的法人,購房者用貨幣去選擇適應(yīng)個人需求的商品。這種產(chǎn)權(quán)的明晰化、個體化,催生了當前這個世界上最大的房地產(chǎn)市場,而這個巨大并且日益增長的市場需求,正是我國房地產(chǎn)業(yè)幾年來持續(xù)火爆的載體。3、與消費觀念更新配套的住房按揭貸款。市場經(jīng)濟不但提升了購買力,更重要的是催化了人們?nèi)碌南M觀念。20世紀80年代以來在市場經(jīng)濟體制下就業(yè)的勞動者,大多數(shù)不會等到攢夠錢以后再去買住房,而是充分利用住房按揭貸款來實現(xiàn)“居者有其屋”。據(jù)統(tǒng)計,70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。大量的按揭貸款間接注入和不斷遞增的住房開發(fā)貸款已經(jīng)成為支撐房地產(chǎn)市場最重要的資金來源。三、近幾年房價走勢根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，近幾年來，多數(shù)地方每年房價上漲都不會超過10%，如從1999-2004年5年全國平均房價累計上漲僅19.3%，每年不會超過4%；2005年上漲為7.6%；2006年1-3季度分別上漲5.5%、5.6%、5.5%。但實際情況并非如此。因為如果國內(nèi)的房價真是這樣一個漲幅，那么國內(nèi)居民可支配收入的上漲幅度遠遠超過這樣一個上漲的幅度。在這種情況下，政府對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控根本就沒必要。真實的情況是實際的房價上漲得非常離譜。比如，2006年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，國內(nèi)房價不僅沒有得到一定程度遏制，反而全面飚升。如深圳，2006年前三季度整體房價同比上漲19.66%的情況下，福田、南山以及寶安三個區(qū)域的住房價格分別漲了5-6成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田區(qū)漲幅高達156%。這種房價飚升已經(jīng)開始蔓延到全國，即使在一些邊遠省份的縣城也是如此。四、房地產(chǎn)的開發(fā)投資情況從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，2006年1-9月完成投資額1.3萬億元，同比增長24.3%，比上年同期快2.1個百分點，高于2005年19.8%的4.5個百分點。其中商品住宅投資同比增長29.5%，比上年同期加快8個百分點。而且房地產(chǎn)投資快速增長已經(jīng)從以往的東部沿海及特大城市向內(nèi)地二線以下的城市轉(zhuǎn)移。比如2006年1-10月份東部、中部、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資增長分別為19.3%、34.2%、33.4%，即東部房地產(chǎn)投資增長不僅不減，反而房地產(chǎn)市場的投資過熱已經(jīng)由東部向中西部或全國蔓延，國內(nèi)經(jīng)濟投資過熱要想降下來是不容易了。2006年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資資金20592億元，同比增長幅度29.2%，資金總額同比增長了4652億元。而2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增長最快的有國內(nèi)銀行貸款，同比增長為46%（2005年同比增長為15.0%），金額同比增長為1368億元；利用外資同比增長為39.2%（2005年同比增長為24.3%），金額同比增長為81億元,其中外商直接投資同比增長為73.3%（2005年同比增長為24.3%），金額同比增長為90億元；自有資金同比增長為22.7%（2005年同比增長為37.9%），遠遠低于2005年的增長速度，金額同比增長1249億元；其他資金來源同比增長為26.8%（2005年同比增長為13.6%），金額同比增長為1968億元，其中定金及預收款（一般是指居民住房預售資金）同比增長為-0.2%（2005年同比增長為10.2%），金額同比增長減少了12億元。五、房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源快速增長的房地產(chǎn)開發(fā)投資資金的來源，主要有以下幾個方面，一是國內(nèi)銀行信貸，二是其他資金來源，三是利用外資。盡管政府嚴卡銀行信貸，但仍然有大量的銀行信貸進入房地產(chǎn)市場，而且其增速大于2005年的3倍以上，主要在于商業(yè)銀行利益之驅(qū)動使然。國內(nèi)銀行信貸大量地涌入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，不僅能夠讓該銀行的業(yè)績大增，也會讓相關(guān)的當事人大謀其利。正因為銀行信貸進入房地產(chǎn)市場是銀行與個人短期雙贏的事情，即使敗露出來也是違法成本極低，那么國內(nèi)商業(yè)銀行讓大量的銀行信貸涌入房地產(chǎn)市場就更不足為怪了。可見，如果房價過高，房地產(chǎn)市場的高收益，必然會吸引社會上的人力、物力、財力等各種資源涌入房地產(chǎn)市場。而國內(nèi)銀行的資金涌入不僅是推動房價上漲重要因素也是資源涌入的重要部分。這樣不僅會掀起國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資新熱潮，也會帶動與房地產(chǎn)相關(guān)的50多個產(chǎn)業(yè)的價格上漲與企業(yè)投資增加。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速上漲，也會拉動國內(nèi)各地的造城運動。這樣，國內(nèi)新一輪的投資過熱又會到來。六、房地產(chǎn)未來價格行情預測分析國內(nèi)房地產(chǎn)市場實際上是一個政策市。對于一個政策市，市場的價格是無法以市場供求關(guān)系來判斷的，它只能根據(jù)政府的政策來確定。而政府的政策是不確定的。那么，誰有能力來預測中國的房價未來趨勢呢？不過，我們也應(yīng)該看到，2006年政府的國六條中，明確地指出了要調(diào)整目前國內(nèi)不合理的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，要通過技術(shù)性硬約束來保證這種結(jié)構(gòu)調(diào)整得以進行。特別是建立和諧社會，讓絕大多數(shù)民眾都能夠分享到中國改革的成果，從國六條的精神中，2007年政府房地產(chǎn)市場的發(fā)展目標已經(jīng)表述得清清楚楚了，即房地產(chǎn)宏觀調(diào)控就在于調(diào)整當前不合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)更多的國內(nèi)絕大多數(shù)民眾都有支付能力的住房產(chǎn)品，以改善國內(nèi)絕大多數(shù)居民住房條件。如果是這樣，國內(nèi)的房價理性回歸已經(jīng)成了社會的共識及絕大多數(shù)民眾對政府的愿望。這也是未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展與房價的根本所在。基于以上分析，對于未來幾年的房地產(chǎn)市場來說，它依舊是一個政策市。這種情況在短期內(nèi)無法改變。既然國內(nèi)房地產(chǎn)市場是一個政策市，那么未來幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的變化就在于政府對房地產(chǎn)市場的了解與判斷，就在于政府還會推出什么樣的政策。但是好政策的出臺也面臨巨大的困難，就是既得特殊利益集團對這種改革與調(diào)整嚴重的阻礙！七、未來幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢2007年是中國經(jīng)濟快速發(fā)展的一年，在經(jīng)濟持續(xù)增長的背景下，中國的房地產(chǎn)在未來幾年仍將會繼續(xù)快速發(fā)展。1、“地根”、“地銀”，漸趨漸緊從陸續(xù)出臺的一系列全國性宏觀調(diào)控政策措施，到目前區(qū)域性的、有針對性的政策執(zhí)行細則，均圍繞著兩個核心：嚴控土地、緊縮信貸，企業(yè)將逐漸陷入“斷糧境地”。但是，由于房地產(chǎn)資金過多，房價是很難降下來的。2、中小戶型、中低價位，逐漸趨熱2007年將是政策落實年，其中“90平方米、70%”政策作為2006年的重點，其效果也會在2007年得以顯現(xiàn)。預計中小戶型將會逐漸占據(jù)主流市場。3、海外資金投資逐漸趨多中國整體經(jīng)濟良好的運行趨勢和投資機會促使海外基金在中國房地產(chǎn)項目中的投資變得更加積極主動，并且從長遠來看，外資增加投資中國樓市的趨勢不會有大的改變，投資項目也會逐漸從一線城市擴展到二線甚至三線城市。八、中長期中國房地產(chǎn)市場隱含的風險1、從中長期來看中國的房地產(chǎn)市場將逐漸降溫在中國的各大城市里，房價的迅速膨脹為所有的房地產(chǎn)商創(chuàng)造了巨大的財富，不過在10年之內(nèi)，這種現(xiàn)象將會收斂很多。一般來說，輕松獲利20%的日子在中國房地產(chǎn)界已經(jīng)結(jié)束了。雖然新增的房產(chǎn)項目越來越多，但政府的政策也越來越緊，其目標就是使處在峰值的房價能降下來。隨著可利用土地的越來越少和房屋價格的快速躥升，這種現(xiàn)象已引起政府的擔憂，新的征稅法案和一系列新推出的強硬政策，已經(jīng)對中國房價的上漲產(chǎn)生了一定的阻力。2