目錄一、問題的提出（一）房地產業：絕對過剩的市場呼喚新的突破點（二）健康產業：供需矛盾之中蘊藏著巨大的商機（三）**園：開辟房地產業與健康產業的新紀元二、**園的基本理念（一）**園的宗旨（二）**園基本理念闡述（三）**園健康與養生的幾個觀點（四）**園的目標消費群定位（五）**園的功能定位（六）**園的市場及行業定位三、**園的功能與結構設計（一）**園的環境（二）**園的結構與功能的基本框架（三）**園的功能板塊概述（四）**園的功能特點四、**園選址（一）**園對區位的基本要求（二）濱海是**園理想的選擇五、**園的發展前景（一）**園對周邊土地開發的帶動效應（二）**園的品牌多元系列拓展（三）**園開發的多元回報（四）**園日久長新的生命力問題的提出（一）房地產業：絕對過剩的市場呼喚新的突破點經過多年的不斷宏觀調控，我國房地產業從最初的風起云涌、大起大落到現在的小心翼翼、謹小慎微，業內的發展速度得到了基本控制，法律體系也已初步形成，行業管理水平明顯有了提高，并初建了以住房為中心的產業結構，行業的競爭因素已深入到土地儲備、融資能力、品牌、政府資源、信息等五個方面。但種種努力，換來的業內形勢依然不容樂觀?？偟膩碚f，我國房地產業仍然被一團迷霧所籠罩，絕對過剩早已是不爭的事實。在房地產業進入概念地產這一新的歷史時期，象霧象雨又象風的傳統房地產市場面臨著前所未有的嚴峻考驗和挑戰。它的前途何在？它的突破點何在？它的下一個引導點和制高點何在？多年來，我國的房地產開發大都集中在住宅建設上。雖然在建筑設計、建筑語言、建筑風格、建筑結構、建筑功能、建筑用途等多方面作了大量嘗試和探索，但也僅僅是初步滿足了用戶們的基本需求。當技術日益完善，細節越來越被重視，競爭體現于技巧時，標志著一個階段的即將結束，新的時代即將到來。房地產畢竟不等于鋼筋加水泥，我們必須跳出和突破單一化的原有住宅格局，充分考慮現代人和現代社會的多元化全方位需求。面對紛繁復雜多變的社會和群體，單純、表層意義上的房地產開發顯然已經落伍。房地產業急需驚人的一躍，急需在更大的范圍內整合多種資源，導入新的要素，尋求新的增長點。誰搶占了房地產開發和發展的制高點，誰就可以掘得第一桶金。（二）健康產業：供需矛盾之中蘊藏著巨大的商機隨著經濟的發展和文明的進步，人們在解決溫飽問題，邁向小康和富裕之路的進程中，保健意識日益增強，如何提高生命質量，實現人自身的可持續發展，已成為全社會普遍關注的問題。由此，形成了對健康產業日益擴大的巨大市場需求。1．對健康問題的重新認識自從人類進入工業社會以后，迷失在鋼筋混凝土森林之中的現代人，被當今社會的物質文明和生活垃圾重重包圍的現代人，既驚且痛地發現自己的生命質量在不知不覺地下降，一些所謂的“都市病”、“文明病”、“富貴病”、“企業家病”等正在悄悄地爬上現代人的病譜。如果我們問：二十一世紀人類最關注的問題是什么？最大的回聲將是：健康。何謂健康？世界衛生組織（WHO）這樣解釋：“健康是身體上、心理上和社會上的良好適應狀態，而不僅僅是沒有疾病和不虛弱”。人的生命質量可分為三種質態：健康態、亞健康態和病態。所謂亞健康態是指介于健康態和病態之間的輕度身心失調、潛臨床及前臨床狀態。長期以來，人們通常只關注病態，以為無病即健康，有病才就醫，而忽視了介于健康態與病態之間的亞健康問題。國內外的研究表明，人群中處于健康和病態的分別為15%左右，而處于亞健康的人則多達60%以上。如果從35歲計起，相當多的人生命中有一半時間處于各種亞健康狀態的困擾之中，這使許多深受其苦的成功人士發出痛苦的嘆息：“為成功付出了這樣沉重的身體代價，成功的意義何在？”很長一段時間，社會對醫學和醫生有著過高奢望，認為良醫無所不能。事實并非如此，專家指出：“除了感冒、感染、營養不良等少數單純生理性病變外，醫學對當今臨床絕大多數疾病，特別是嚴重威脅健康和生存的各種慢性病并無根治之法?！睘榇?，不少人要付出沉重的經濟和軀體（指藥物毒副作用或手術創傷）代價。而一旦進入不健康狀態，人的生存質量會大打折扣。這一現狀迫使人們把健康關注的焦點移到了病前的亞健康狀態。2．心理亞健康問題日益突出隨著時代的發展，健康的內涵和外延也在不斷變化，心理健康日益受到人們的重視。身體與心理、物質與精神、個人與家庭、社會的均衡式協調發展是健康的基本內涵。然而，現代人多自覺不自覺地選擇了不良的、失衡的生活方式，因而導致生命質量的下降，尤其是心理健康日益惡化，這已成為亞健康人的主要特征之一。專家指出，80%的人在一生當中的不同時期都需要做心理保健。我國精神衛生咨詢機構近期公布的一組數字令人觸目驚心，在我國，精神病的發病率正呈現大幅上升的趨勢：70年代為7‰，80年代為11‰，目前已達22‰左右。而且，城市發病率高于農村，文化程度高的人群高于文化程度低的人群。表明現代人對于快節奏、大壓力的都市生活缺乏足夠的適應能力。如何防患于未然，將心理疾病消滅在亞健康態之中，保持健康的心態，是擺在現代人面前的一個重大命題。總之，亞健康將是21世紀人們廣泛關注的焦點，是健康產業的一塊新的和日益擴大的領域。正如世界衛生組織（WHO）所指出的：21世紀醫學的重心將是對病前狀態的干預和對疾病的有效防范。20世紀有85%的醫生從事臨床診斷治療工作，而到了21世紀，將有85%的醫生從事關注病前狀態的工作，仍坐在醫院里干等病人求治的醫生將不超過15%?？梢?，健康產業中市場前景最廣的領域是人們長期以來所忽視的亞健康領域。3．亞健康問題的解決之道－－巨大的市場需求在我國，人們的生活由溫飽步入小康和富裕，釋放出巨大的對亞健康市場的需求。我國醫學界的研究表明，越是經濟發達地區，由于生活節奏快，競爭激烈，心理壓力大，人際關系復雜，亞健康問題越嚴重。在城市中，40歲以上白領階層緊張綜合癥、慢性疲勞和心腦血管及代謝方面有異常的情況日益突出。大城市與城鎮居民同年齡段人群相比，前者已進入亞健康狀態的比例要高出7%—9%。上海市高級職稱的中年知識分子，75%處于亞健康狀態；北京中關村作為高科技精英匯聚之地，知識分子人均壽命只有53歲。4．同樣巨大的市場空缺－－保健市場未能提供有效供給哪里有需求，哪里就有市場。在東南沿海發達地區，迎合傳統醫院所難以滿足的社會需求的新的醫院形式正在悄然興起。先是那些專為港澳臺胞開設的門診，后來到與老干部中心相結合的“特診”，乃至最近2、3年出現的各種“特種醫療中心”（會員制貴族醫院），在一定程度上緩解了供需矛盾。然而，此類醫院實質上只是“傳統醫院（醫療手段）十星級酒店（服務）”的模式。與傳統醫院相比，只是在量上的不同，而沒有質的飛躍。其改革只是服務形式上的改革。在技術力量上多依附于某個醫療機構，不能擁有自己獨立的技術力量，甚至有的技術條件還不如傳統醫院，這是其致命弱點?，F有的此類醫院，雖附設有康復、療養功能，但卻沒有一家醫院把亞健康態病人作為主體服務對象，并有意識地對其進行深入、全面的治療。因此，不能在根本上解決日益激化的供需矛盾。另一方面：——人們的社會性休閑保健從早期的卡拉OK、桑拿按摩等盲目性、單一性消費轉向各種運動康體中心，并有回歸社區、回歸家庭的趨勢；——一些富人自發形成了私人醫生網絡，而這些醫生多為治病的專家而非保?。▉喗】担＜?；——面對一哄而上、魚龍混雜、泥沙俱下的保健品市場，人們又感到真偽難辨、無所適從；——人們只好自發在書籍和媒體中探尋所謂各種保健養生的“秘方”，在家里“煲湯”、“進補”，仿佛是在黑暗中盲目航行的輪船。結論：亞健康市場是一個潛藏的巨大金礦。（三）**園：開辟房地產業與健康產業的新紀元綜合前面的闡述，從房地產的發展來看，絕對過剩的市場呼換新的突破，必須跳出房地產做房地產，從新的角度，以新的思路，在更廣的范圍內整合各種資源，尋找房地產開發新的制高點；從健康產業的發展來看，亞健康領域的市場需求，尤其是成功人士在這方面的市場需求十分強勁并日益擴大，而與之相應的供給還很薄弱或尚未出現，市場呼喚有效的供給方式，供需矛盾之中蘊藏著巨大的商機，以亞健康為主導方向的健康產業呈現出噴薄欲出的態勢。**園正是在這種時空背景下隆重推出的。它的出世將呼應這個時代饑渴的需求。**園項目的隆重推出，正是基于對現代人健康水平和健康質量的深深思索，它充分運用了房地產業資源和健康產業資源的有機、合理、科學、經濟的嫁接，以全新的生命、健康理念，在天時、地利、人和的條件下，以健康產業為核心，創造性地把養生保健與休閑娛樂巧妙的融為一體，從而對人們的生活產生劃時代的影響。二、**園的基本理念（一）**園的宗旨在中西結合的現代養生學理論指導下，通過以養生為中心，集休閑、娛樂、社交、商務為一體的高品質多元養生活動，導入全新的健康理念，倡導和營造全新的健康生活方式，并在此基礎上構建**園21世紀的健康文化。致力于養生方法科學化、養生行為生活化、養生活動家庭化、養生意識社會化；不僅從生理上，而且從心理上，為人們的健康提供高度科學化和人性化的專業關懷；從而為國人生活、生命質量的提高和人的可持續發展做出貢獻。（二）**園的基本理念闡述1．以無形駕馭有形的經營理念雄踞于市場領導地位的品牌，獨樹一幟，引導潮流的健康文化以及廣泛而穩定的客戶網絡是**園最有價值并取之不盡的資源，擁有之，就可以無形駕馭有形。因此，品牌、文化、客戶是第一要素。品牌第一－－籌建**園的第一天起，就要把品牌意識融入**園設計、建設、經營、推廣的每個細節之中，并且預留管線，為未來品牌拓展留下廣闊的空間。文化第一－－真正享受是享受文化。**園是最令人迷戀、最使人留連忘返的，是無所不在的**園健康文化，應當充分意識到：設計、建設、推廣**園的過程，就是構建這種文化的過程，是建立其唯一性、排他性、權威性的過程。客戶第一－－客戶不是唯所欲為的上帝，在**園，他們是至親的獨生愛子，他們需要的是愛，是關心呵護，是被充分重視的感覺。而這一切，融入高度的科學性和專業化服務之中，即成為對客戶的教育、引導、制約甚至強迫。只有在目標消費群心目中建立起充分的權威性，并使這種權威性體現于無微不至的服務之中，目標消費群才能成為可誘導，可教育，最終可鎖定的忠誠客戶。2．高起點、集大成、可持續的開發理念——堅持高起點、高標準、高品質的開發水平，確立要想高產出，必先高投入的開發思想；——**園是集大成者，它具有高度的包容性，而且進一步達到整體大于部分之和的效果?！?*園的可持續發展是建立在不斷發展的軟件、硬件建設基礎上；軟件建設，即**園健康文化的日益豐富和**園品牌地位的日益強化；硬件建設，即**園科學養生技術服務手段的不斷豐富和完善。3．以人為本的服務理念服務基礎：對人的生命、價值的正確認識，對人性的深刻了解；服務內涵：在對服務對象全面、深入了解的基礎上，滿足其獨特的、多元的服務需求；服務方式：在養生科學指導下的專業化、人性化服務；服務風格：具有高度的親和力和強烈的感染力；服務價值：在令人獲得多元的服務效果的同時，擁有充分的尊榮感和身份感，同時確保其秘密性和封閉性；4．關于**園健康文化（1）核心內涵**園健康文化的核心內涵是對人的認識。。(2)價值與意義**園健康文化,是對中外養生學理論研究成果的全面吸收、消化實踐和推廣。（3）現代養生學理論研究**園應當在全面占有、吸收、消化中外養生學理論研究成果的基礎上，形成自成一體的養生學理論。－－養生學理論首先必須是科學理論，其次必須是具有高度的實用性，第三必須通俗易懂并易于傳播；－－養生學理論研究的最終目標，是使**園成為未來中國亞太地區養生學研究的中心和制高點。（４）關于**園的責任和使命確立**園從領導到每個員工的責任感和使命感，是構建**園健康文化的關鍵所在。必須意識到：**園不僅對其會員（目標市場）負有不可推卸的責任，而且對整個社會精英層，更進一步對社會各階段，整個民族以至人類健康生活質量的提高負有責任。（５）名牌背后是文化**園健康文化最終將凝聚在**園的品牌上，使這一品牌具有高品質的、豐富的文化內蘊和高品位的含金量，擁有廣泛的知名度，強烈的榮譽感和長久不衰的忠誠度；具有在未來的引伸和拓展中“放之四海而皆準”，“一呼天下應”的品牌效應。（三）**園關于健康和養生的幾個基本觀點1．關于健康－－真正的健康，絕非僅僅指人的無病狀態．它應該是人生理健康與心理健康的統一，是人物質與精神追求的平衡狀態，是個體發展與家庭、社會關系的和諧境界。－－自然與科學的完美結合，源于自然高于自然，方能達到保健養生的最高境界。－－在健康問題上，高度重視亞健康問題；在亞健康問題上，高度重視心理亞健康問題。2．關于養生養生科學化——養生是科學，一切養生行為、方式、手段都應建立在對人體、人的心理、人社會關系深刻、全面的科學分析的基礎上，養生科學不僅僅是自然科學，也是社會科學。養生家庭化——和諧快樂的家庭氛圍，是養生的最佳環境。脫離家庭的個體養生行為必然是不完美的，要讓家庭作為一個整體進入**園，使**園健康文化融入家庭生活中。養生生活化－－只有在專業指導下，度身定造，建立適合每個人身心需求的健康生活和工作方式，并延伸到人們生活、工作的每一個環節中，才能真正達到養生的目的。養生娛樂化——養生不再是一個枯燥乏味的技術過程，而是使人忘情參與豐富多采的趣味性活動。養生享受化——養生應成為最美麗最高級的享受。創造美、欣賞美、享受美，這是走向健康的最佳途徑。**園的大、中、小環境應集中體現出**園對美的追求。（四）**園的目標消費群定位1．階層核心對象：以富豪階層作為全程享受**園服務的目標消費群；主體對象：以三資企業家及高收入個體經營者作為周期性享受**園服務的目標消費群；一般對象：以三資企業高級管理人員、高收入專業技術人員及其它高收入者作為階段性享受**園服務的目標消群；優惠對象：A.各級政府領導;B.有杰出貢獻及高知名度的專家、學者及各界人士;2．區域（五）**園的功能定位1．**園的主要功能－－在生理、心理亞健康問題上，為客戶提供醫院所無法提供的解決之道；－－為客戶的日常家庭及個人生活提供保健、養生專業技術性指導、咨詢及廣泛的信息、技術支持；－－為客戶提供一流的養生環境，并使之成為家庭生活、休閑娛樂活動、社交及商務活動的最佳環境；－－高度科學化、人性化的養生服務，使養生成為生命的超級享受，美好生活的象征。2．**園的服務效果－－使人身體上的亞健康狀態得到較大程度的康復，使人充滿活力，得到全面放松；－－使人心理上的亞健康養狀態得到較大程度的康復,達到心態健康、平和、樂觀自信的全面松弛,并擁有昂揚抖擻的精神狀態；－－促使人對家庭、生活和工作產生強烈的熱愛，并以積極、寬容的心態，建立和諧健康的人際關系；（六）**園的市場及行業定位檔次：保持高品質、高標準、無論在設施、服務還是環境質量上均給人以極品享受；發展：保持市場領導地位，保持適度超度的發展態勢；行業：在健康產業中，成為中國——亞太地區養生文化中心；區域：從地區性到全國性以至國際性。三、**園的功能與結構設計（一）**園的環境**園的環境分三個層次：泛高爾夫化的大環境、主題突出的園林化組團環境，以及個性鮮明的室內環境。它源于自然又高于自然。人們在享有“牧歌時代”的純凈、人與自然的和諧中，又享有現代文明帶來的人與自然的更高意義上的交融。人們在這種交融中，高效、快捷地享受著大自然與現代文明的雙重恩惠，在愉悅的體驗中獲取健康與快樂，獲得身心的凈化，生命的升華。1．泛高爾夫化的大環境泛高爾夫環境絕非單純意義上的綠化和園林化，而是取高爾夫大環境之美，融入各種有益身心的自然景物和運動休閑形式，使人們忘情陶醉于山光水色，綠意蔥籠之中。2．主題突出的園林化組團環境在泛高爾夫的大環境中，有相對分開的組團，它按不同的主題，運用不同的建筑風格，園林布局，演繹出不同的風情，充分體現天人合一，返樸歸真，人與自然的親和感，以一個個主題明確的組團環境強化各種功能的感染力、滲透力。3．個性鮮明的室內環境根據各功能板塊的需要，用現代的聲光電多媒體技術，配合音樂、香味等，營造出一個個虛實結合、奇特浪漫的室內環境，讓人們身心得到徹底的松馳與解放，心靈得到凈化與升華。（二）**園的結構與功能的基本框架1．眾星捧月由健康顧問中心、信息中心、健康文化研究中心構成的健康信息網絡系統則是**園的神經系統。2．為何以水世界為核心？在眾星捧月的結構中，區分“星”與“月”的原則和依據是什么？將養生系統作為“月”是勿庸置疑的，為何以水世界為“月中月”？因為：----在自然界之中，水這種特殊的物質對人類最有親和力。生命起源于水，人誕生于母體羊水之中，人的身體70%的成份是水，水貫穿生命的始終。當人置身于水的懷抱之中，身心最易松馳，物我兩忘，天人合一，其樂也融融。----人除掉包裝服飾，置身于水的環境之中，易于放松，易于放下假面具，從而有助于營造溫馨和諧的人際關系和營造輕松愉快的社交環境。（三）**園的功能板塊概述1．養生系統（1）水世界水世界亦稱活水系統或人造母體羊水系統。（2）心理休閑中心（3）少兒康樂中心少兒康樂中心是寓治于養、寓養于樂，使孩子們的亞健康問題在各種游戲娛樂中得到調整。主要針對少兒心理問題、智力潛能開發問題和身體發育成長問題以孩子們喜聞樂見的娛樂、活動方式進行輔導和培訓。（4）養生食坊民以食為天，藥補不如食補。養生飲食是一個大市場。養生食坊對目標市場進行細分，針對不同類型的亞健康人推出各具特色的養生食譜，做到對癥下“藥”，有的放矢。如“三高”（高血壓、高血糖、高血脂）系列、減肥系列、補腎系列、安眠系列、清火系列、水果系列、地方風味精選系列、宮廷藥膳系列等等。2．健康信息網絡系統本功能板塊的作用在于，通過信息網絡的整合來調動、支持、指導各板塊的運作。它是**園的神經系統。主要包括：■健康顧問中心：■健康信息系統：建立起權威醫療機構，權威醫療人士、環球醫療信息網絡支持系統，為會員提供醫療咨詢和指導服務。其中包括特約專家門診與送往名醫院治療?！鼋】滴幕芯恐行模撼闪⑷珖钣袡嗤拿耖g保健養生研究機構，致力于保健、養生理論的研究和拓展、以理論研究指導**園的服務管理工作，并提高**園品位，強化其文化優勢。3．養生支持系統該功能板塊包括休休閑、娛樂、體體檢、醫療、商商務、服務配配套等，是對對核心功能板板塊和中樞功功能板塊的延延伸，并在與與二者的相互互滲透中得到到互動。主要要包括：（四）**園的功功能特點**園在功能手段上集養養生保健、家家庭活動、休休閑娛樂、社社交商務功能能為一體，但但是，在其具具體功能上，**園與醫院、療養院、休閑娛樂場所、家庭活動場所及社交公關相比，有著本質的區別。1．與醫院相比**園與醫院相比屬不同同的服務領域域，它面對的的是不適于在在醫院中解決決或醫院無法法解決的亞健健康問題。它它的總體功能能是養生保健健而不是治療療。2．與療養院相比**園與療養院一樣具有有優美的環境境、專業性保保健指導和輔輔助性治療功功能，但是兩兩者之間本質質的區別在于于：**園避免了養生成為孤孤獨寂寞的個個體行為，它它使家庭活動動、社交活動動成為養生過過程的有機成成分。使家庭庭、社交其樂樂融融的氣氛氛成為養生的的最佳環境。3．與一般家庭活動動場所相比**園的家庭參與，不再再是一般家庭庭活動中常見見的各家庭成成員成為某個個活動主體的的陪襯，例如如全家陪孩子子去動物園、游游樂場，陪男男主人去打高高爾夫，陪女女主人去購物物等，大部分分家庭成員視視之為義務，無無奈地，被動動地參與。4．與一般的社交場場所相比嚴格意義上說，目目前社會上尚尚無單純為社社交設計的場場所，一般的的社交功能大大體在以下三三類環境中實實現：一是餐餐飲環境，以以吃飯飲酒為為主要形式；；二是運動環環境，如高爾爾夫、網球等等；三是休閑閑娛樂環境，如如夜總會、桑桑拿、釣魚等等。四、**園選址：：不要把成功的梯子子搭在失敗的的墻上凡運籌一項目，必必“天時、地利利、人和”，缺一不可可?，F在**園項目的天時時已到，呼之之欲出，市場場很大。人和和已具，有一一流的企業家家在操作，地地方政府也很很扶持。那么么，**園的地點選在在哪里？這也也是關系到其其成功與否的的重要因素。（一）**園對區區位的基本要要求1．**園對區位大環境的要要求（1）**園必根植于肥沃的區區域經濟土壤壤皮之不存、毛將焉焉附？高品質質的、適度