對****擬建工程利潤最大化的規(guī)劃建議在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)有一種習(xí)慣性的認(rèn)識，那就是：高層建筑可以提高小區(qū)容積率，因此可以帶來更高的利潤。這種習(xí)慣性的認(rèn)識是錯(cuò)誤的，這種結(jié)論不是建立在科學(xué)的數(shù)據(jù)分析之上的。經(jīng)過對興雅苑建設(shè)成本和利潤的分析，我們得出的結(jié)論是：在一定的條件下低容積率的多層住宅能帶來更高的利潤，通過對小區(qū)住宅、車庫及臨邊商業(yè)的合理布局，能夠進(jìn)一步增加利潤點(diǎn)，使小區(qū)建設(shè)以最低的投入取得最好的回報(bào)。衡量一項(xiàng)擬建工程利潤是否最大的指標(biāo)是------預(yù)測這項(xiàng)擬建工程最終體現(xiàn)在每平方米土地上的利潤是否最大；而每平方米土地上的利潤計(jì)算與售樓均價(jià)、建筑總成本、容積率相關(guān)聯(lián)，這種關(guān)聯(lián)性可以用以下數(shù)學(xué)公式來表示：y=a｛x-(b+c/a)｝y為測算每平方米土地上的利潤值；a為容積率；x為樓房銷售均價(jià)；b為除土地以外的建筑成本，其中包括配套費(fèi)、銷售成本、財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)；c為每平方米土地的價(jià)值；(b+c/a)為總成本。為了測算擬建XX工程的利潤值，我們需要得到土地按40萬元/畝的價(jià)格、不同容積率下計(jì)算的總成本，以下為總成本列表：項(xiàng)目多層 高層容積率2.02.53.0 3.5 3.75總成本1965元2488元2555元2563．4元2589元（注：和雅苑的容積率為2.28，興雅苑多層的容積率為2.07，按目前圖紙實(shí)測XX多層的容積率為1.93，考慮到商業(yè)等因素，XX多層的容積率取值2.0是合理的。按目前圖紙實(shí)測XX高層的容積率為2.96，為了便于比較，高層的容積率分別取2.5、3.0、3.5、3.75。）將上表中的建筑成本及容積率等數(shù)值代入y=a｛x-(b+c/a)｝公式，可以得到以下利潤對比詳表：本表為現(xiàn)行價(jià)格條件下的利潤比較土地成本40萬元元/畝多層高層售樓價(jià)格y=2(x-19965)y=2.5(x--2488))y=3(x-25555)y=3.5(x--2563..4)y=3.75(xx-25899)2700280029001870103010351178.1117030002070128013351528.1154531002270153016351878.1192032002470178019352228.1229533002670203022352578.1267034002870228025352928.1304535003070253028353278.1342036003202278031353628.13795以上數(shù)據(jù)比對后可以得出：⑴、當(dāng)銷售均價(jià)達(dá)到3000元時(shí)，多層建筑體現(xiàn)在每平方米土地上的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于高層建筑的利潤；⑵、隨著銷售均價(jià)的提高多層的利潤增長是穩(wěn)定的，高層的利潤因容積率的影響其利潤增長在相對增大，高層與多層的利潤差距在減小。當(dāng)銷售均價(jià)達(dá)到3300元，高層容積率為3.75時(shí)，多層和高層的利潤相當(dāng)；（實(shí)際操作中，特殊的地理位置，層高在18層以上時(shí)，才有可能達(dá)到3.75的容積率）⑶、銷售均價(jià)達(dá)到3600元，容積率為3.0時(shí)，高層的利潤已經(jīng)接近多層的利潤；以下為XX擬建工程的指標(biāo)與利潤對比：項(xiàng)目層數(shù)建筑面積商業(yè)面積住宅面積地上儲間地下儲間1#18層/-217679168014319168020#18層/-2119331146954111462#10層/-11308322809663114015#18層/-299858905108016#11層/-110802905887287219#11層/-15977502747547512#11層/-1130881215293613#18層/-2237072583185412583106254768987306134799122#的一、二層改為車車庫和住宅；；12#155#的一層改為為車庫項(xiàng)目類別建筑面積銷售價(jià)格建筑成本利潤高層高層5130630002555228311700小高層3772930002488193172488地上儲間155627002555225620地上車庫3000550024889036000地下儲間342320002488-16704244小高層地下儲間648920002555-36013955高層樓底商業(yè)2705600025559318725106208554569444多層

住宅4698630001965486305100一層商業(yè)270560001965109146755一層儲間2126270019651562610一層車庫300055001965106050000增加車庫240060002200912000057217808327955上表中列出了銷售均價(jià)3000元時(shí)的總利潤預(yù)測值，顯然，多層建筑的利潤要高于高層，因此我們提出以下建議：首先取消所有高層建筑的建設(shè)：因?yàn)楦邔永麧櫟停瑫r(shí)需要建地下儲藏間，目前地下儲藏間僅2000元/平方米，地下儲藏間的價(jià)格進(jìn)一步拉低銷售均價(jià)，影響了整體的利潤水平（均價(jià)實(shí)際只有2900元，利潤則更低）；取消所有的地下車庫：目前地下車位的市場價(jià)格偏低，沒有利潤可取，同時(shí)地下車庫的建設(shè)大大增加建設(shè)難度和建設(shè)周期；取消大型超市的建設(shè)：大型超市作為裙樓的建筑模式更適合都市核心區(qū)，不適合我們小區(qū)，因?yàn)槲覀冏錾虡I(yè)時(shí)主要攫取的是商業(yè)的價(jià)值，同時(shí)犧牲一部分的住宅的利潤，而在略顯偏遠(yuǎn)的部位建設(shè)大型超市，超市本身的銷售會存在困難，連帶的高層的銷售也會很困難，除非降低高層住宅的售價(jià)（高層的利潤本身就低，進(jìn)一步降低更加得不償失）；永興路的開通又遙遙無期，這種建設(shè)方案是否風(fēng)險(xiǎn)大于利潤值得深入研究，是否可以待到永興路開通后再搞商業(yè)---以時(shí)間換利潤，也值得研究；取消臨街高層的建設(shè)；臨街高層大大提高了容積率，但是其利潤非常有限，即使局部容積率達(dá)到4.0，其利潤也不可能超過多層，沒有必要在沒有更高利潤的情況下增加銷售面積---給市場增加房源，給自己的銷售帶來更大壓力；建議取消高層的另外一個(gè)原因是：目前太陽城的購房者多數(shù)為農(nóng)村進(jìn)入城市的新市民，對12層以上的樓房有一定畏懼心理，觀念的轉(zhuǎn)變，心理的認(rèn)可需要一個(gè)過程；對于擬建工程的規(guī)劃建議:全部改為磚混多層；靠近永興路建設(shè)一層為商業(yè)的多層住宅或二層商業(yè)的小高層。適當(dāng)增加地上車庫；變更方案應(yīng)考慮的幾個(gè)因素⑴變更現(xiàn)有的規(guī)劃方案對造價(jià)的影響：增加費(fèi)用的項(xiàng)目有：地基勘察（1元）、圖紙的重新設(shè)計(jì)與審查（13元）、人防費(fèi)用（4元）、手續(xù)的跑辦（1元）、其它費(fèi)用（1元）等，估算每平方米增加費(fèi)用20元；工期的影響：重新設(shè)計(jì)至開工估計(jì)4個(gè)月，按原圖紙施工，樁基和地下工程的施工最少4個(gè)月，因此更改方案對工期幾乎沒有什么影響；另外，高層的預(yù)售條件要高一些，需要的時(shí)間更長；對擬建戶型進(jìn)行總價(jià)預(yù)控：根據(jù)建筑面積、市場價(jià)格、購房群體的購買能力測算適合大眾的產(chǎn)品總價(jià)，落實(shí)公司“建老百姓買得起的房子”的方針。積極面向大眾，面向剛需用戶，嚴(yán)格控制總價(jià)，避免總價(jià)過高導(dǎo)致銷售困難，不得不以降價(jià)換銷量，造成單價(jià)過低的現(xiàn)象發(fā)生。對2012年投資計(jì)劃的建議：嚴(yán)密關(guān)注房產(chǎn)走勢、謹(jǐn)慎投資、準(zhǔn)備隨時(shí)迎接下一個(gè)銷售高峰。作出以上結(jié)論是基于以下幾方面的分析：國家限購限價(jià)政策打壓房價(jià)，但不會打壓整個(gè)行業(yè)至崩潰，加快回籠資金，挺住是硬道理；國家政策出臺前，某某市的房價(jià)沒有急劇拉升，相對德州、滄州、邢臺、邯鄲等相鄰的城市，某某市的房價(jià)并不高甚至還有一定差距，本次受調(diào)控影響，也不會致使大幅下落；目前****市的城市規(guī)劃均為高層，而高層的建設(shè)成本（土地按60萬元/畝）為2600元，目前已經(jīng)沒有下跌的空間；某某市橋東區(qū)的大型樓盤多數(shù)都已經(jīng)建設(shè)完畢，尚都花苑、麗景明郡、興農(nóng)家園分別只有幾套尾房在售，戀日晴園計(jì)劃建設(shè)兩棟高層，但是開工時(shí)間沒有確定（正在拆遷），正在建設(shè)的規(guī)模較大的只有錦繡東城和太陽城。錦繡東城的可售房源所剩無幾，正在預(yù)定即將開工的工程，售價(jià)為2600-2900元，這種房源比它的現(xiàn)房價(jià)格低500元，但畢竟存在風(fēng)險(xiǎn)。所以橋東區(qū)的現(xiàn)狀對我們下一步的銷售非常有利；橋東老城區(qū)的改造，某某市城市化步伐的加速必定會帶來更多的剛需用戶：一個(gè)對比可以證明太陽城的業(yè)主基本上是為剛需而買房，太陽城四期目前的在售房源中，所有110平方米的大戶型銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如小戶型，110平方米加儲藏間，房子總價(jià)約為35萬元，這正體現(xiàn)了多數(shù)業(yè)主對一套住房的承受能力在35萬元以下。太陽城的僅有的大戶型難以銷售從反面體現(xiàn)了我們樓盤的消費(fèi)群體的能力，同時(shí)印證這個(gè)群體是剛需型的，而不是以投資為主的；即使有一部分消費(fèi)者是投資類型，對多數(shù)投資者來說占用資金較少的小戶型是更合適的選擇；對2012年銷售計(jì)劃的建議：建議銷售面積：10萬平方米。2009年下半年至2011年年底，橋東三個(gè)主要項(xiàng)目銷售面積約為35萬平方米，每年為14萬平方米，在競爭對手退出橋東區(qū)的情況下，我們確定10萬平方米的目標(biāo)是可以預(yù)見的；綜述：每平方米土地上的利潤最大化和比較好的銷售預(yù)期將帶來更高的銷售業(yè)績并獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益；說明：以上的比較中，利潤增加約為2500萬元；為了爭取更大利潤，特別對方案進(jìn)一步進(jìn)行了優(yōu)化---將1#樓取消，原值建設(shè)超市，其它均為多層，適當(dāng)增加地上車庫。優(yōu)化后的方案利潤值為118291000元，是原始方案利潤值得2.13倍，即使地下車庫算入成本，利潤比值也達(dá)到了1.95倍。比較保守的測算也應(yīng)該在1.8倍。具體比較見下頁附表。實(shí)際上，截止到2013年6月份，多層建筑的利潤仍比高層大，因?yàn)槟壳岸鄬咏ㄖ钍軞g迎，多層的售價(jià)為3900元，成本2800元，高層售價(jià)3750元，建筑成本卻為3000元，可以比較一下