2023/1/15正大新生活集團1項目開發流程簡介目錄1基礎知識說明2項目開發流程介紹2023/1/15正大新生活集團2中國大陸現行土地制度全部土地都為社會主義公有制全民所有制（國有土地）所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使集體所有制（集體土地）村農民集體；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；鄉（鎮）農民集體中國大陸現行土地制度國家土地使用者土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)土地使用權出讓(土地一級市場)由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有所有權。

國有土地使用權出讓方式招標方式拍賣方式掛牌方式協議方式

國有土地使用權出讓年限居住用地：70年工業用地：50年教、科、文、衛、體用地：50年綜合或其它用地：50年商業、旅游、娛樂用地：40年類別代號類別名稱范圍R居住用地居住小區，居住街坊、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星的用地C公共設施用地居住區及居住區級以上的行政、商業金融、文化、教育、衛生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地M工業用地工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（E）W倉儲用地倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區級和居住區級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設施用地市級、區級和居住區級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地G綠地市級、區級和居住區級的公共綠地及生產防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地土地類別說明招標招標方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。招標流程評標出讓人確定標的及標底投標人投標出讓人、投標人開標評標小組確定中標人對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。土地出讓方式拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者（競買人）。拍賣流程（一）主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；

（三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；

（四）主持人報出起叫價；

（五）競買人舉牌應價或者報價；

（六）主持人確認該應價后繼續競價；

（七）主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應價者為競得人。土地出讓方式拍賣掛牌方式概念出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

（三）在掛牌期限內無應價或競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。掛牌土地出讓方式協議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。土地出讓方式協議劃撥招標拍賣掛牌交易場所指定地點拍賣行土地交易場所交易方式一次報價多次報價多次報價持續時間長短長復雜程度需要制作標書

十分復雜不復雜一般衡量指標價格及指定的技術等其它條件價格價格適用范圍具備其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件土地用途無特別限制及要求土地用途無特別限制及要求招標、拍賣、掛牌的異同目錄1基礎知識說明2項目開發流程介紹2023/1/15正大新生活集團112023/1/15此處添加公司信息12土地證立項/備案/核準

建設用地規劃許可證方案批復建設工程規劃許可證施工許可證預售許可證竣工驗收竣工備案（住宅）開業（商業）交付許可證大產證項目開發流程介紹樁基臨時施工許可證規劃驗收擴初批復2023/1/15正大新生活集團13建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證所需資料：一、劃撥土地1、土地登記申請書、申請表；2、企業法人營業執照、事業單位法人證書、法人代表證明書、機構代碼證（復印件）；3、委托書；4、法人代表身份證、受托人身份證（復印件）；5、供地方案批復；6、國有建設用地劃撥決定書、承諾書（新征地須提供）；7、原土地使用證（回收劃撥須提供）；8、契稅繳納憑證；9、宗地圖；10、地籍調查資料；11、測繪資質證書。

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-土地證2023/1/15正大新生活集團14所需資料：（地區差異、因地制宜）二、出讓土地１、土地登記申請書、申請表；２、企業法人營業執照、事業單位法人證書、法人代表證明書、機構代碼證（復印件）；３、委托書；４、法人代表身份證、受托人身份證（復印件）；５、國有土地出讓合同；６、出讓金及契稅繳納憑證；７、用地批復；８、原土地使用證即查詢證明（補辦出讓手續須提供）；9、宗地圖；10、地籍調查資料；11、測繪資質證書。建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-土地證2023/1/15正大新生活集團15所需資料：（地區差異、因地制宜）審批類：1、書面申請(項目立項申請報告書）；2、具有相應級別、專業、服務范圍的資質機構編制的《項目建議書》；3、土地使用權證明；4、由具有相應資質的工程咨詢單位編制的可行性研究報告；5、房地產開發公司的資質證明（企業法人營業執照副本復印件和資質證明）；備案類：1、項目備案申請表；

2、項目法人證書或項目業主的營業執照副本及復印件；

3、屬國家規定實行許可證生產、經營管理的項目，需提交相關部門出具的初審意見；

4、根據有關法律、法規、規章規定應提交的其他文件；建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-立項/備案/核準2023/1/15正大新生活集團16所需資料：（地區差異、因地制宜）核準類：1、具有相應級別、專業、服務范圍的資質機構編制的項目申請報告；

2、城市規劃行政主管部門出具的規劃選址意見；

3、國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見；

4、環境保護行政主管部門出具的環境影響評價文件的審批意見；

5、根據有關法律、法規、規章規定應提交的其他文件。建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-立項/備案/核準2023/1/15正大新生活集團17所需資料：1、建設用地規劃許可證申請表；2、1/500或1/1000（郊區1/2000）地形圖（五份）及dwg格式電子地形圖光盤；3、批準的建設項目可行性研究報告或有關計劃批準文件；4、國有土地使用權出讓合同；5、環保等有關部門意見（可以簽署在申請表上）；6、申請該事項變更、延期的項目還應提供原建設用地規劃許可證及附圖（原件），其中申請延期的項目不需提供第2、4項材料；7、屬原址改建需改變土地使用性質的，須加送土地、房產權屬證件；8、方案已批復的，須加送《建設工程規劃設計方案批復》及附圖；9、市政交通、市政管線工程只需送審上述第1、2、6項文件和圖紙，如已辦選址（選線）項目，還應送上述第3項文件和圖紙；10、因建設項目的特殊性需要提交的其它相關材料。建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-建設用地規劃許可證2023/1/15正大新生活集團18所需資料：1、。建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-方案批復2023/1/15正大新生活集團19所需資料：1、建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-樁基臨時施工許可證2023/1/15正大新生活集團20所需資料：1、土地權屬調查報告書；2、土地使用權出讓合同；3、土地證；4、立項批復；5、可行性研究批復；6、建設工程規劃設計方案批復；7、擴初階段工程報建表；8、建筑工程概算書；9、節能報告書；10、擴初設計文本；11、擴初征詢意見匯總建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-樁基臨時施工許可證2023/1/15正大新生活集團21所需資料：（地區差異、因地制宜）1、建設工程規劃許可證申請表；2、地形圖；3、初步設計文件或其他計劃批準、核準文件；4、建設用地批準書及附圖或房屋土地權屬證明及附圖；5、施工總平面圖、施工圖、基礎圖、樁位圖及電子光盤；6、白蟻防治協議；7、放樣；7、建設工程放驗線成果資料；8、環保、氣象、人防、建設、村鎮辦等有關部門意見（可以簽署在申請表上）；9、若擬建設項目有初步設計批復，提供初步設計批復；10、若擬建設項目為經營性開發項目，需提供《施工圖階段建設項目規劃指標復核書》；11、申請該事項變更、延期的項目還應提供原建設工程規劃許可證及附圖（原件）和相關變更材料；12、建設工程規劃設計方案批復；13、《建設工程規劃設計方案批復》中要求征詢的相關單位審核意見（消防、衛生、交通、綠化、環保、民防、地名等）；14、分層面積表（作為規劃的附表）；14、建設工程施工圖設計文件審查合格書；15、建設工程施工圖設計文件審查備案證書。建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-建設工程規劃許可證2023/1/15正大新生活集團22所需資料：1、《施工許可申請表》；2、建設用地批準書或房地產權證；3、通過工程項目專用帳戶支付給施工總包企業的工程款銀行入帳憑證復印件（提供原件復核）；建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，或者提供銀行付款保函或者其他第三方擔保。；4、建設工程施工承發包合同副本；5、施工、監理、勘察、設計中標通知書；6、施工總包企業設立的外來從業者工資發放賬戶銀行開戶回執；7、建設工程安全質量報監辦結單（有民防工程需民防報監辦結單）；8、《建設工程施工許可現場審核情況表》；9、提供項目場地內完成動遷的證明材料。建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-施工許可證2023/1/15正大新生活集團23所需資料：1、開發企業資質證書、稅務登記證、營業執照；2、土地使用權出讓合同、土地證；3、建設工程規劃許可證；4、建筑工程施工許可證（原件、復印件）；5、施工總平面圖（藍圖）；6、地名使用批準書；7、門牌號批復、門牌號與施工號對應平面圖；8、房地開發產企業網上備案認證收件收據；9、進度監證報告；10、商品房預售項目情況表；11、建筑面積測繪明細表（預測成果報告，原件、復印件）；12、房地產項目資金監管預售監管協議（復印件）；13、商品房預售方案（原件）；14、水、電、煤等配套落實的有關證明；15、住宅新開工項目登記表，項目竣工日期確認單及其他材料；16、房屋使用公約；17、前期物業中標證明、資質證書、與所聘物業公司簽訂的前期物業管理服務合同；18、物業管理及業委會用房核定單。建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-預售許可證2023/1/15正大新生活集團24所需資料：1、《建設工程竣工規劃驗收申請表》；2、土地出讓合同；3、經辦人身份證；3、建設工程竣工檢測成果報告資料；4、建設單位自行申請竣工驗收的需要提交消防、綠化、交警、衛生防疫等部門的驗收通過的意見以及其他相關材料。建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-規劃驗收2023/1/15正大新生活集團25所需資料：1、項目報建卡；2、審圖證；3、建筑工程施工許可證；3、建設單位竣工驗收通知單；4、竣工驗收報告；5、施工、勘察、設計、監理單位工程質量竣工報告（合格證明書）；6、工程質量保修書；7、工程款支付證明；8、監理評估報告；9、沉降觀測合同；10、分部分項合格證明書（基礎、主體）。一、資料報審后取得的檔案：建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-竣工驗收2023/1/15正大新生活集團26所需資料：10、電梯分部工程質量驗收證明書；11、規劃部門出具的認可文件或者準許使用文件；12、空氣質量檢測報告；13、墻體辦手續、散裝水泥手續、墻體保溫手續；14、防雷工程竣工驗收意見書；15、消防驗收意見書；16、環保驗收證明；17、檔案驗收證明；18、民防工程備案驗收(附建式）。二、實體報審通過驗收后取得的檔案：建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-竣工驗收2023/1/15正大新生活集團27辦理流程：消防驗收流程：消防驗收資料：消防備案申請抽查、檢測打印消防備案憑證提交資料申請現場驗收現場驗收不合格合格現場整改驗收意見書建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-竣工驗收2023/1/15正大新生活集團28辦理流程：環保驗收流程：環保驗收資料：建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-竣工驗收2023/1/15正大新生活集團29辦理流程：檔案驗收流程：1、建設方、監理方、施工方【樁基、土建、裝飾（視報建而定）、綠化、智能化、幕墻、機電等】資料整理；2、檔案編制合同簽訂；3、相關驗收資料（綠化、人防、消防、電梯、防雷、墻體辦、衛生等）；4、檔案立卷編制工作；5、檔案移交檔案館；6、取得檔案驗收證明。建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-竣工驗收2023/1/15正大新生活集團30辦理流程：民防工程驗收流程：民防工程驗收資料清單：建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售許可證規劃驗收竣工驗收竣工備案交付許可證大產證

土地證擴初批復立項/備案/核準方案批復樁基臨時施工許可證項目開發流程-竣工驗收2023/1/15正大新生活集團31所需資料：1、竣工備案申請表；2、竣工驗收報告；3、建筑工程質量與安全監督報告；4、規劃部門出具的認可文件或者準許使用文件；5、公安消防部門出具消防備案受理憑證或消防驗收認可文件；6、環保部門出具的認可文件或者準許使用文件；7、城建檔案部門出具的認可文件；8、建設項目防雷工程驗收認可文件；9、電梯分部工程質量驗收證明書；10、施工、勘察、設計、監理單位工程質量竣工報告（合格證明書）；11、工程款支付證明；12、民防建設工程竣工驗收備案認可文件原件（如有）。建設工程規劃許可證建設用地規劃許可證施工許可證預售