宜興新天地商業(yè)廣場(chǎng)

整合市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略2

說(shuō)在方案之前在接觸貴公司所開(kāi)發(fā)的新天地商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目后,我們迅速對(duì)宜興的商業(yè)大環(huán)境和項(xiàng)目周邊情況作了較為詳細(xì)的實(shí)地調(diào)查,調(diào)查表明,本項(xiàng)目具備較高的商業(yè)投資價(jià)值；在與貴公司陳副董與王總初次交流后,我們對(duì)本項(xiàng)目的前期商業(yè)運(yùn)營(yíng)有了一個(gè)大概的了解,也洞悉了項(xiàng)目在前期商業(yè)運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷(xiāo)思路上的一些不足之處；在了解了項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境和自身特點(diǎn)之后,我們希望以我們來(lái)自深圳的智囊和專業(yè)經(jīng)驗(yàn),結(jié)合項(xiàng)目自身情況,為項(xiàng)目量身訂造出一套創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)方案,解決項(xiàng)目目前在營(yíng)銷(xiāo)方面所遇到的難題。本案正是基于這樣的目的,希望整合我們手頭上一切可以利用的行業(yè)及客戶資源,為本項(xiàng)目服務(wù)。本案將《策劃報(bào)告》、《項(xiàng)目規(guī)劃建議報(bào)告》、《營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃報(bào)告》合而為一，從戰(zhàn)略運(yùn)作的角度，對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局、功能結(jié)構(gòu)與配比及銷(xiāo)售、招商、宣傳推廣等各個(gè)營(yíng)銷(xiāo)子系統(tǒng)操控謀略，作出了系統(tǒng)的剖析與闡述。希望能與貴公司達(dá)成合作意向，最終實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。3目標(biāo)排序：以“短、平、快”的營(yíng)銷(xiāo)思路，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠；通過(guò)招商及運(yùn)營(yíng)建立品牌效應(yīng)，提供項(xiàng)目品牌價(jià)值；通過(guò)合理開(kāi)發(fā)追求最大的利潤(rùn)值；最終以將項(xiàng)目打造成為宜興新的商業(yè)消費(fèi)中心為終極目標(biāo)。品牌目標(biāo)通過(guò)招攬品牌主力店和知名大型品牌商家，以及良好的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，最終建立項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度速度目標(biāo)以“短、平、快”的營(yíng)銷(xiāo)推廣思路，盡快實(shí)現(xiàn)商業(yè)部分資金回籠。價(jià)值目標(biāo)通過(guò)創(chuàng)新的營(yíng)銷(xiāo)思路和營(yíng)銷(xiāo)手段，輔之以良好商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)人氣的提升，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和價(jià)值最大化新天地商業(yè)運(yùn)作目標(biāo)體系戰(zhàn)略目標(biāo)通過(guò)新天地商業(yè)物業(yè)的合理開(kāi)發(fā)，最終將項(xiàng)目打造成宜興新的商業(yè)消費(fèi)中心

商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通我們明確的目標(biāo)：◎挖掘產(chǎn)品潛力，建立形象高點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化；◎采用全新策略，加快銷(xiāo)售速度，實(shí)現(xiàn)效率最大化。第一部分：項(xiàng)目解析及現(xiàn)狀研判45宜興商業(yè)市場(chǎng)分析◎中低檔次的消費(fèi)市場(chǎng)已盡飽和，購(gòu)物模式長(zhǎng)期在街鋪化、商場(chǎng)化的層次上徘徊。◎迅猛增長(zhǎng)的購(gòu)買(mǎi)力面對(duì)不發(fā)達(dá)的商業(yè)供給市場(chǎng)，供求矛盾凸顯。◎核心商業(yè)范圍小，過(guò)于集中，以華地百貨、新東方百貨、大統(tǒng)華組成宜興的核心商圈。◎宜興本地投資意識(shí)不太強(qiáng)，購(gòu)鋪用于自己經(jīng)營(yíng)的商戶較多。◎與上海、南京、無(wú)錫等地的大型復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)所提供的一站式復(fù)合化購(gòu)物模式對(duì)比，富裕的宜興人民好困惑。◎街鋪依然受到追捧，而緊跟國(guó)際趨勢(shì)的復(fù)合型綜合一站式購(gòu)物模式有待得到開(kāi)發(fā)。◎宜興商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣模式過(guò)于陳舊，吊不起人們的胃口。剖析宜興商業(yè)現(xiàn)狀宜興商業(yè)主要特點(diǎn)中低檔消費(fèi)市場(chǎng)趨于飽和，中高檔消費(fèi)市場(chǎng)有著較大的發(fā)展空間；核心商圈范圍小，過(guò)中集中，急需向商圈邊緣擴(kuò)散；大型復(fù)合型商業(yè)模式將是未來(lái)宜興商業(yè)發(fā)展的方向；宜興商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)推廣模式有待更新。6大型商業(yè)物業(yè)比較名稱地段規(guī)模(M2)商業(yè)模式租金主力店人氣出租率華地百貨人民中路靠人民中路兩邊共8萬(wàn)多㎡;統(tǒng)一管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與商家聯(lián)營(yíng),從商家營(yíng)業(yè)額中提取25-30%肯德基\新華書(shū)店\必勝客等因其品牌效應(yīng)帶動(dòng)很旺的人氣入駐率100%新東方百貨人民中路4萬(wàn)多㎡統(tǒng)一管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與商家聯(lián)營(yíng),從商家營(yíng)業(yè)額中提取25-30%地處核心商圈,人氣很旺入駐率100%蘇南商廈太鬲西路商業(yè)面積3萬(wàn)多㎡統(tǒng)一管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與商家聯(lián)營(yíng),從商家營(yíng)業(yè)額中提取20-28%肯德基人氣較旺入駐率較高結(jié)論：華地百貨由于其品牌價(jià)值和地段優(yōu)勢(shì)受到宜興市民的追捧,新東方也因黃金地段和較高檔次受到消費(fèi)者青睞,但它們也有著業(yè)態(tài)單一、停車(chē)位少等劣勢(shì)，而且發(fā)展空間也進(jìn)一步飽和，宜興商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)自然而然的朝著蘇南商廈和新天地轉(zhuǎn)移，宜興商業(yè)消費(fèi)中心的“乾坤大挪移”已非遙不可及！與本項(xiàng)目具有可比性的商業(yè)物業(yè)分析7宜興商業(yè)發(fā)展的未來(lái)格局正處在由量變到質(zhì)變的飛躍過(guò)程。本土居民的購(gòu)物模式與消費(fèi)習(xí)慣在大盤(pán)拉引作用下，開(kāi)始面臨劇烈嬗變。宜興城市規(guī)劃格局迅猛提升，宜興人民開(kāi)始迎來(lái)生活方式與消費(fèi)觀念的更新。復(fù)合型SHOPPINGMALL的商業(yè)一站式購(gòu)物形態(tài)是宜興商業(yè)發(fā)展的方向。8

據(jù)我們調(diào)查，本地中高及高層購(gòu)買(mǎi)力習(xí)慣傾向于“上無(wú)錫，下南京，進(jìn)上海”。我們經(jīng)分析后認(rèn)為，造成此類購(gòu)買(mǎi)資本流失的原因，也正是我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)：

1.本地時(shí)尚商品種類饋乏，可選擇余地不大。

2.本地零售市場(chǎng)與商品經(jīng)濟(jì)的不夠發(fā)達(dá)，導(dǎo)致目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)力無(wú)法產(chǎn)生消費(fèi)欲望與購(gòu)買(mǎi)沖動(dòng)。

3.本地產(chǎn)品供給市場(chǎng)所提供的商品附加值有限，消費(fèi)心理無(wú)法得到滿足，核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)9多元化休閑場(chǎng)所不足，居民較多傾向于酒店、夜總會(huì)、卡拉OK、酒吧等單一休閑模式。由于宜興本土的商業(yè)格局帶有較大的自發(fā)式、隨意性特點(diǎn)，缺乏商業(yè)龍頭引力與消費(fèi)助推力，業(yè)態(tài)升級(jí)緩慢，居民一站式購(gòu)物的消費(fèi)習(xí)慣尚未養(yǎng)成。由于宜興城市建設(shè)、人口結(jié)構(gòu)、文化差異等因素，導(dǎo)致宜興雖地處蘇、浙、皖的樞紐地帶，居民生活方式與消費(fèi)觀念與一線城市相比仍有較大差距。

10購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶一是用做自營(yíng)，投資型客戶主要目標(biāo)是保值和增值；“一鋪養(yǎng)三代”主要體現(xiàn)了商鋪的價(jià)值，而真正稱得上“一鋪養(yǎng)三代”的性價(jià)比高的商鋪在宜興卻是寥寥無(wú)幾；商鋪售價(jià)及租金以人民路商業(yè)區(qū)為核心向四周呈遞減趨勢(shì)，但回報(bào)率比較穩(wěn)定；宜興商鋪的租金回報(bào)率在5％～8％左右，東城區(qū)的商鋪回報(bào)率略低（在4.0％～7%之間）；投資客戶與商鋪使用客戶通常合二為一，購(gòu)買(mǎi)商鋪用于自己經(jīng)營(yíng)的買(mǎi)家在35%左右；人流量是影響商業(yè)價(jià)值的關(guān)鍵因素，臨街商鋪由于人流量大，服務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)靈活，如今為宜興頗受追捧的商業(yè)物種；宜興商鋪調(diào)查小結(jié)11商業(yè)物業(yè)業(yè)投資價(jià)值值一鋪養(yǎng)三三代的“鋪”周邊人流流量多少少商圈內(nèi)的的消費(fèi)能能力入駐商家家是否有有足夠的的吸引力力非短期的的租金回回報(bào)，而而在于長(zhǎng)長(zhǎng)期的升升值空間間一定要有有不可限限量的投投資前景景，保障障長(zhǎng)期投投資回報(bào)報(bào)；一定要有有接軌國(guó)國(guó)際的一一流管理理，保障障日后紅紅火經(jīng)營(yíng)營(yíng)；商業(yè)價(jià)值值致勝武武器武器１：：從長(zhǎng)線線看投資資前景武器２：：從管理理看投資資回報(bào)武器３：：從租售售看投資資信心一定要有有良好的的商場(chǎng)運(yùn)運(yùn)營(yíng)情況況，保障障投資者者的投資資信心；；宜興商業(yè)業(yè)物業(yè)價(jià)價(jià)值判斷斷12關(guān)于宜興興目前商商業(yè)物業(yè)業(yè)投資價(jià)價(jià)值的思思考宜興的商商業(yè)出路路在哪里里？宜興商業(yè)業(yè)消費(fèi)必必然向核核心商圈圈邊緣擴(kuò)擴(kuò)散，原原商業(yè)中中心無(wú)法法承載宜宜興日益益增長(zhǎng)的的消費(fèi)需需求；硬性配套套齊全，，管理水水平高，，業(yè)態(tài)組組合優(yōu)越越的復(fù)合合型多業(yè)業(yè)態(tài)一站站式購(gòu)物物中心（（SHOPPINGMALL），將填填補(bǔ)宜興興商業(yè)市市場(chǎng)空白白；創(chuàng)新的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣策略，，將是宜宜興商業(yè)業(yè)物業(yè)立立于不敗敗之地的的關(guān)鍵所所在。新天地商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)的出路路堅(jiān)持走打打造“復(fù)合型、、多業(yè)態(tài)態(tài)、高檔檔次、國(guó)國(guó)際化管管理”的一站式式購(gòu)物中中心的發(fā)發(fā)展方向向，填補(bǔ)補(bǔ)市場(chǎng)空空白，樹(shù)樹(shù)立商業(yè)業(yè)旗艦形形象。營(yíng)銷(xiāo)推廣廣策略走走差異化化道路，，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)思路路占領(lǐng)市市場(chǎng)制高高點(diǎn)。注重業(yè)態(tài)態(tài)組合及及入駐商商家的號(hào)號(hào)召力，，招攬具具備能夠夠迅速提提升人氣氣的品牌牌商家。。鑒于本地地人投資資意識(shí)不不強(qiáng)，本本項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)啟動(dòng)異異地銷(xiāo)售售，以異異地帶動(dòng)動(dòng)本地銷(xiāo)銷(xiāo)售，從從而達(dá)里里應(yīng)外合合的效果果。13從宜興的的商業(yè)環(huán)環(huán)境分析析中，我我們得出出了項(xiàng)目目想要實(shí)實(shí)現(xiàn)成功功運(yùn)營(yíng)的的出路，，但由于于項(xiàng)目不不是一個(gè)個(gè)全新的的項(xiàng)目，，而是從從銷(xiāo)售、、招商到到運(yùn)營(yíng)，，都已經(jīng)經(jīng)運(yùn)作過(guò)過(guò)一段時(shí)時(shí)間，因因此，我我們不但但要看到到項(xiàng)目的的自身價(jià)價(jià)值，將將其進(jìn)一一步開(kāi)采采發(fā)掘，，更要看看清項(xiàng)目目目前所所處的態(tài)態(tài)勢(shì)和前前段時(shí)間間運(yùn)作中中在市場(chǎng)形象象定位、、招商運(yùn)運(yùn)營(yíng)策略略以及營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)推廣廣方面所出出現(xiàn)的問(wèn)問(wèn)題，然然后尋找找解決之之道。14本項(xiàng)目位位于宜興興市中心心繁華區(qū)區(qū)域，屬屬于核心心商圈商商業(yè)物業(yè)業(yè)商業(yè)面積積：約7萬(wàn)㎡。層數(shù)：地下二二層，地地上四層層，共六六層停車(chē)位：1350個(gè)。基本指標(biāo)標(biāo)配有34部自動(dòng)扶扶梯，9部觀光電電梯，商商場(chǎng)內(nèi)設(shè)設(shè)2個(gè)廣場(chǎng)，，外有3個(gè)廣場(chǎng)，，商場(chǎng)內(nèi)內(nèi)配備中中央空調(diào)調(diào)系統(tǒng)等等硬件條件件項(xiàng)目基本本概況宜興是江江蘇省市市區(qū)面積積最大的的縣級(jí)市市，現(xiàn)排排名全國(guó)國(guó)百?gòu)?qiáng)縣縣市第9，隸屬無(wú)無(wú)錫，距距離無(wú)錫錫58km新天地商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)157萬(wàn)平米的的商業(yè)體體量，屬屬于大型型商業(yè)體體，在宜宜興較為為罕見(jiàn)。。宜興在全全國(guó)百?gòu)?qiáng)強(qiáng)縣市中中排名第第9，而且有有著電纜纜、環(huán)保保設(shè)備、、陶瓷、、化工等等支柱型型產(chǎn)業(yè)，，交通極極為便利利，經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力雄雄厚；項(xiàng)目周邊邊商業(yè)氛氛圍濃郁郁，市政政配套齊齊全；項(xiàng)目一面面朝湖，，風(fēng)景優(yōu)優(yōu)美，湖湖四周樓樓盤(pán)林立立，多個(gè)個(gè)高檔社社區(qū)將帶帶動(dòng)該區(qū)區(qū)域的人人氣。處于城市市核心商商圈內(nèi)，，離市中中心僅幾幾百米之之距。交通路況況較好，，四通八八達(dá)，離離汽車(chē)客客運(yùn)客僅僅幾分鐘鐘車(chē)程。。規(guī)模交通條件件區(qū)域情況況招商較為為成功，，但商場(chǎng)場(chǎng)目前運(yùn)運(yùn)營(yíng)情況況不甚理理想。運(yùn)作情況況項(xiàng)目分析析16項(xiàng)目現(xiàn)狀狀---項(xiàng)目招商商成果顯顯著，但但龍頭主主力店經(jīng)經(jīng)營(yíng)不利利，導(dǎo)致致商場(chǎng)形形象受損損項(xiàng)目目前前現(xiàn)狀招商情況況良好：：上海世紀(jì)紀(jì)聯(lián)華超超市、國(guó)國(guó)美電器器、肯德德基、必必勝客、、招商銀銀行、皇皇仕寶健健身會(huì)所所、中信信銀行等等知名大大商家已已進(jìn)駐商商場(chǎng)龍頭主力力店運(yùn)營(yíng)營(yíng)不力：：商場(chǎng)前期期引進(jìn)的的龍頭主主力站萊萊新百貨貨經(jīng)營(yíng)不不善，導(dǎo)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)營(yíng)商家信信心受挫挫，人氣氣難以集集聚。目前商場(chǎng)場(chǎng)投入運(yùn)運(yùn)營(yíng)已有有一段時(shí)時(shí)間，但但暫時(shí)卻卻未形成成氣候，，導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目沒(méi)有有體現(xiàn)出出其應(yīng)有有的商業(yè)業(yè)價(jià)值和和預(yù)期回回報(bào)，影影響了投投資者的的投資信信心，加加上目前前商業(yè)投投資環(huán)境境的不景景氣，使使得項(xiàng)目目在銷(xiāo)售售方面出出現(xiàn)了瓶瓶頸。17項(xiàng)目現(xiàn)狀狀反思——市場(chǎng)整合合的思考考項(xiàng)目預(yù)期期目標(biāo)通過(guò)商場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)提提升商業(yè)業(yè)價(jià)值利用招商商的成功功為銷(xiāo)售售打好基基礎(chǔ)為項(xiàng)目聚聚集人氣氣招攬品牌牌商家入入駐帶動(dòng)租金金和售價(jià)價(jià)上揚(yáng)先招商、、后銷(xiāo)售售的先進(jìn)進(jìn)思路品牌進(jìn)駐駐增添投投資者信信心以龍頭主主力店樹(shù)樹(shù)立商場(chǎng)場(chǎng)品牌將項(xiàng)目打打造成新新商業(yè)消消費(fèi)中心心樹(shù)立品牌牌形象，，打造新新商業(yè)中中心項(xiàng)目前期期運(yùn)營(yíng)不不太成功功，沒(méi)有有形成人人氣，不不能給予予投資者者強(qiáng)烈的的信心營(yíng)銷(xiāo)推廣廣思路沒(méi)沒(méi)有亮點(diǎn)點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)渠道和和通路過(guò)過(guò)于單一一，沒(méi)有有打動(dòng)市市場(chǎng)面臨的問(wèn)問(wèn)題？繼續(xù)按原原來(lái)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式和和傳統(tǒng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)思路路，無(wú)法法提升商商業(yè)價(jià)值值，加快快銷(xiāo)售速速度調(diào)整商場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模模式，引引進(jìn)專業(yè)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)團(tuán)隊(duì)，整整合行業(yè)業(yè)資源，，迅速實(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)價(jià)值和和品牌價(jià)價(jià)值的雙雙重提升升18項(xiàng)目SWOT分析本項(xiàng)目集集萬(wàn)千優(yōu)優(yōu)勢(shì)于一一身，也也存在劣劣勢(shì)和威威脅，我我們要放放大優(yōu)勢(shì)勢(shì)，規(guī)避避不足！！S（優(yōu)勢(shì)））：地處核心心商圈絕絕版黃金金地段高起點(diǎn)商商業(yè)規(guī)劃劃和品質(zhì)質(zhì)招商良好好，大批批品牌商商家入駐駐停車(chē)位等等硬件配配套設(shè)施施齊全大體量有有利于打打造新商商業(yè)中心心發(fā)展商實(shí)實(shí)力保證證W（劣勢(shì)））：目前龍頭頭主力店店運(yùn)營(yíng)狀狀況不好好，人氣氣不夠；；前期營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣過(guò)過(guò)程中沒(méi)沒(méi)有建立立良好形形象；商場(chǎng)層高高及進(jìn)深深不利于于聚集人人氣O（機(jī)會(huì)））：整個(gè)宜興興經(jīng)濟(jì)、、商業(yè)發(fā)發(fā)展迅速速，消費(fèi)費(fèi)需求旺旺盛；宜興缺少少?gòu)?fù)合型型SHOPPINGMALL，給項(xiàng)目目帶來(lái)發(fā)發(fā)展契機(jī)機(jī)；T（威脅））：目前全球球商業(yè)投投資環(huán)境境普遍低低迷；宜興本地地人投資資意識(shí)不不夠；解決之道道讓客戶回回歸于關(guān)關(guān)注商業(yè)業(yè)價(jià)值的的本源；；通過(guò)設(shè)計(jì)計(jì)全新的的形象，，形成差差異化；；降低置業(yè)業(yè)門(mén)檻，，有效擴(kuò)擴(kuò)大客戶戶層面；；打造宜興興新商業(yè)業(yè)消費(fèi)中中心藍(lán)圖圖；19項(xiàng)目核心心價(jià)值分分析新天地商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值體體系核心點(diǎn)區(qū)位價(jià)值值市場(chǎng)價(jià)值值品牌價(jià)值值核心點(diǎn)核心點(diǎn)以品牌商業(yè)業(yè)為主力的加加盟價(jià)值值體系以核心商圈圈為主導(dǎo)的價(jià)價(jià)值體系系以商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為核心的價(jià)價(jià)值體系系20新天地商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)位價(jià)值值體系概概念1、宜興的的核心，，商業(yè)的的紅心；；*人人民路路核心商商業(yè)圈概概念；2、宜興未未來(lái)商業(yè)業(yè)1號(hào)；*升升華SHOPPINGMALL概念，打造新商商業(yè)消費(fèi)費(fèi)中心；；3、宜興商商業(yè)中心心乾坤大大挪移；；*核核心商商圈擴(kuò)張張概念；；4、把上海海南京路路搬到宜宜興？*拿拿上海南南京路與與項(xiàng)目做做類比；；5、宜興最最賺錢(qián)地地帶；*未未來(lái)商業(yè)業(yè)消費(fèi)中中心，商商機(jī)無(wú)限限；新天地商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)區(qū)位價(jià)價(jià)值體系系概念21新天地商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)值值體系概概念1、宜興第第1個(gè)復(fù)合型型一站式式ShoppingMall2、商業(yè)革革命：ShoppingMall登陸宜興興；3、世界的的，我們們的：ShoppingMall4、引領(lǐng)宜宜興一站站式購(gòu)物物風(fēng)向標(biāo)標(biāo)；5、宜興第第一個(gè)集集購(gòu)物、、休閑、、娛樂(lè)、、觀光于于一體的的商業(yè)中中心；新天地商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值體系系概念22新天地商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)品牌價(jià)值值體系概概念1、世紀(jì)聯(lián)聯(lián)華、國(guó)國(guó)美的方方向：就就是你賺賺錢(qián)的方方向；*主力力店；2、肯德基基、必勝勝客的方方向就是是你的方方向；*人氣氣店；3、世紀(jì)聯(lián)聯(lián)華、國(guó)國(guó)美、肯肯德基、、必勝客客、招商商爭(zhēng)行……最好的都都在這里里了4、做核心心商圈的的主人，，當(dāng)品牌牌巨頭的的房東！！5、跟莊巨巨頭創(chuàng)富富，為投投資加上上一份保保單！新天地商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)市場(chǎng)價(jià)價(jià)值體系系概念23通過(guò)我們們對(duì)項(xiàng)目目現(xiàn)狀的的反思，，以及對(duì)對(duì)項(xiàng)目核核心價(jià)值值的重新新提煉，，我們認(rèn)認(rèn)為，項(xiàng)項(xiàng)目要迅迅速提升升商業(yè)價(jià)價(jià)值和品品牌知名名度，必必須將項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行重新形形象定位位和包裝裝，因?yàn)闉椋瑴?zhǔn)確確的定位位與項(xiàng)目目的招商商、銷(xiāo)售售及日后后的運(yùn)營(yíng)營(yíng)發(fā)展都都休戚相相關(guān)。24項(xiàng)目定位位定位從突突破市場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)始形象的高高點(diǎn)項(xiàng)目形象象的建立立產(chǎn)品的高高點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的建立立整合推廣廣的高點(diǎn)點(diǎn)整合攻擊擊優(yōu)勢(shì)建建立市場(chǎng)突破點(diǎn)的建立建立市場(chǎng)制高點(diǎn)，全面建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)突破點(diǎn)的關(guān)鍵建立項(xiàng)目商業(yè)品牌領(lǐng)導(dǎo)地位市場(chǎng)突破點(diǎn)的核心商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)定位的的常見(jiàn)利利器：1、地段2、市場(chǎng)3、企業(yè)實(shí)實(shí)力4、商業(yè)資資源5、租金6、價(jià)值成成長(zhǎng)空間間7、管理8、……25在給項(xiàng)目目定位之之前，首首先我們們應(yīng)擁有有更新的的商業(yè)理理念！我們將構(gòu)構(gòu)筑一個(gè)個(gè)集品牌購(gòu)購(gòu)物、休休閑娛樂(lè)樂(lè)、特色色餐飲、、觀光于于一體的的大型復(fù)復(fù)合型現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)特區(qū)（（SHOPPINGMALL）我們營(yíng)造造成為中產(chǎn)階層層生活購(gòu)購(gòu)物、休休閑娛樂(lè)樂(lè)、及商商務(wù)活動(dòng)動(dòng)的最佳佳平臺(tái)。。我們吸引引國(guó)際新新型商業(yè)業(yè)零售和和商區(qū)構(gòu)構(gòu)筑的元元素，與與本地文文化融會(huì)會(huì)貫通，，成為宜興興乃至長(zhǎng)長(zhǎng)三角的的一道亮亮麗風(fēng)景景線，成成為商業(yè)業(yè)與文化化結(jié)合的的典范！！定位的核核心動(dòng)力力（一））26經(jīng)營(yíng)者從投資者手中得到經(jīng)營(yíng)權(quán)，經(jīng)過(guò)自己的經(jīng)營(yíng)，在消費(fèi)者手中獲得價(jià)值。經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)越高，經(jīng)營(yíng)者取得的利潤(rùn)越高。經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)越有激情。反之亦然！投資者提供場(chǎng)所給經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)，獲取價(jià)值投資者經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)狀況直接影響投資者的收入，經(jīng)營(yíng)越好，回報(bào)越高，反之亦然1投資定律律分析結(jié)論：吸吸引投資資客必須須先要吸吸引經(jīng)營(yíng)營(yíng)者，吸吸引經(jīng)營(yíng)營(yíng)者必須須先要吸吸引消費(fèi)費(fèi)者。項(xiàng)目定位位的核心心動(dòng)力（（二）27怎樣吸引引消費(fèi)者者的目光光？創(chuàng)造第一一：宜興第1個(gè)綜合型型一站式式購(gòu)物SHOPPINGMALL表現(xiàn)差異異：獨(dú)特的營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方式式，新穎穎的推廣廣思路。。引導(dǎo)需求求：現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理理念營(yíng)造造優(yōu)越購(gòu)購(gòu)物場(chǎng)所所。項(xiàng)目定位位鐵三角角：贏得得市場(chǎng)的的法寶28項(xiàng)目定位位核心定位位我們將打打造一個(gè)個(gè)集國(guó)際際風(fēng)情、、生態(tài)景景觀、時(shí)時(shí)尚購(gòu)物物、休閑閑餐飲、、娛樂(lè)旅旅游于一一體的大大型主題題式購(gòu)物物公園。。功能定位位樹(shù)造宜興興首個(gè)一一站式購(gòu)購(gòu)物公園園(SHOPPINGMALL)市場(chǎng)定位位主題式購(gòu)購(gòu)物，打打造餐飲飲、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)新亮點(diǎn)點(diǎn)。檔次定位位以中檔服服裝、百百貨類產(chǎn)產(chǎn)品和中中檔餐飲飲，休閑閑娛樂(lè)消消費(fèi)為主主流的購(gòu)購(gòu)物新空空間。29萬(wàn)象之城城體驗(yàn)之都都項(xiàng)目的形形象定位位所謂萬(wàn)象象：就是是以復(fù)合合型的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài),打造一個(gè)個(gè)包羅萬(wàn)萬(wàn)象的時(shí)時(shí)尚消費(fèi)費(fèi)中心;所謂體驗(yàn)驗(yàn)：就是是以商品品為道具具，以服服務(wù)為舞舞臺(tái)，環(huán)環(huán)繞著消消費(fèi)者，，創(chuàng)造出出值得消消費(fèi)者回回憶的活活動(dòng)。30項(xiàng)目定位位的支撐撐要素實(shí)力上傲傲視群倫倫(新加坡財(cái)財(cái)團(tuán)數(shù)億億巨資鉅鉅獻(xiàn))招商成果果顯著（世紀(jì)聯(lián)聯(lián)華\國(guó)美\肯德基等多個(gè)個(gè)品牌巨鱷入入駐）規(guī)劃上獨(dú)樹(shù)一一幟(現(xiàn)代化商場(chǎng)規(guī)規(guī)劃)交通上四通八八達(dá)(緊臨九濱路\太鬲西路\宜北路,交通網(wǎng)絡(luò)四通通八達(dá)）地段上不可復(fù)復(fù)制(核心商圈絕版版地段)配套上應(yīng)有僅僅有(停車(chē)位\自動(dòng)扶手電梯梯\觀光電梯\中央空調(diào)等配配套)前景上無(wú)可限限量（未來(lái)商業(yè)消消費(fèi)中心，前前景無(wú)可匹敵敵）政策上鼎力支支持31提出創(chuàng)新的市市場(chǎng)攻擊概念念以容易吸引投投資者眼球的的嶄新名詞作作為全新的市市場(chǎng)攻擊概念念;目前股票\基金等理財(cái)手手段由于過(guò)大大的風(fēng)險(xiǎn)讓投投資者失去信信心;很多人將錢(qián)存存放在銀行作作為一種理財(cái)財(cái)手段,而如今進(jìn)入負(fù)負(fù)利率時(shí)代,考慮通貨膨脹脹等因素,儲(chǔ)蓄只為讓資資金貶值;“商鋪銀行”相相對(duì)于真正的的銀行,它具備保值增增值的功能,又沒(méi)有投資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn),因此,將錢(qián)投入新天天地商鋪,才是真正的安安全創(chuàng)富.因此,提出”商鋪銀銀行”的概念念,旨在堅(jiān)定投資資者的信心項(xiàng)目推廣由此此發(fā)力：新天地,首創(chuàng)“商鋪銀行”商鋪銀行的核核心理念商鋪銀行，與與實(shí)體銀行相相比較，將風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)降至更低低，無(wú)需自行行招租、經(jīng)營(yíng)營(yíng)、管理，無(wú)無(wú)需承擔(dān)斷租租、停租的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)需商商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，甚至無(wú)無(wú)需費(fèi)心操心心。國(guó)際運(yùn)營(yíng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)招招商、經(jīng)營(yíng)、、管理、收租租，每月收益益通過(guò)銀行一一本通劃到您您的賬上。32”商鋪銀行”登陸宜興,掀起安全投資資風(fēng)暴新天地商業(yè)廣廣場(chǎng)宜興商商業(yè)新坐標(biāo)NO.1潮流領(lǐng)地100%財(cái)富空間一鋪一金庫(kù)三三代搖錢(qián)錢(qián)樹(shù)投資創(chuàng)富就就在新天地時(shí)尚消費(fèi)風(fēng)向向標(biāo)人氣商商機(jī)聚集地項(xiàng)目推廣口號(hào)號(hào)第二部分項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃建建議3334堅(jiān)持以主題風(fēng)風(fēng)格為核心，，將項(xiàng)目打造造成主題式購(gòu)購(gòu)物公園；堅(jiān)持以商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)規(guī)律為導(dǎo)導(dǎo)向，注重主主力店的布置置與人流動(dòng)線線的設(shè)計(jì)；堅(jiān)持以營(yíng)銷(xiāo)與與經(jīng)營(yíng)需要為為目標(biāo)，通過(guò)過(guò)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃劃進(jìn)行調(diào)整，，提升項(xiàng)目自身身價(jià)值，這樣樣有利于在銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格上得得以體現(xiàn)。真正將項(xiàng)目打打造成為“宜宜興新商業(yè)消消費(fèi)中心”適當(dāng)調(diào)整業(yè)態(tài)態(tài)組合及分布布，避免產(chǎn)品品過(guò)于單一而而導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)難難度加大，滿滿足各類客戶戶需求項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整整思路最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值值和利潤(rùn)最大大化規(guī)劃思路調(diào)整整背景前期商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)不大理想；；龍頭主力店經(jīng)經(jīng)營(yíng)不善，未未能吸引人氣氣；商場(chǎng)沒(méi)有重視視主題風(fēng)格。。思路梳理調(diào)整規(guī)劃以實(shí)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升升調(diào)整規(guī)劃以實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元元調(diào)整規(guī)劃以體體現(xiàn)檔次追求求35商場(chǎng)規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)1、將項(xiàng)目打造成成宜興第一個(gè)個(gè)“情景式購(gòu)物中中心”；2、打造國(guó)際的、時(shí)尚尚的、有情調(diào)調(diào)的、品味的的、陽(yáng)光的、、歡愉的、、健康的品牌牌個(gè)性建筑包裝與裝修1、外立面包裝與與建筑樓層可可以作小范圍圍修改和增建建可能；2、外墻設(shè)計(jì)大屏屏幕(13m×5m)電子顯示屏,廣告位設(shè)計(jì)成成三面自動(dòng)翻轉(zhuǎn)式式BANNER位；3、現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)部部裝修限制了了層高，讓消消費(fèi)者產(chǎn)生壓壓抑感，建議議進(jìn)行重新裝修修，保證商場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)層高凈高高在3、4米以上；4、形象主入口口進(jìn)行重新包包裝,體現(xiàn)出檔次和和品質(zhì)感規(guī)劃結(jié)構(gòu)調(diào)整思路項(xiàng)目規(guī)劃具體體調(diào)整建議36商家結(jié)構(gòu)與布布局商品結(jié)構(gòu)規(guī)劃結(jié)構(gòu)調(diào)整思路1、龍頭主力店：：將原萊新百百貨經(jīng)營(yíng)區(qū)域域引進(jìn)知名百百貨公司（如如友宜百貨、、大洋百貨、、百盛、OUTLETS折扣店等品牌牌），迅速集集聚人氣；2、靠湖區(qū)域：：引進(jìn)大型餐餐飲品牌（如如無(wú)錫金海華華海鮮樓）、、休閑娛樂(lè)（（如量販?zhǔn)終TV）等；3、其它臨街商商鋪：設(shè)立門(mén)門(mén)檻，要求經(jīng)經(jīng)營(yíng)者所經(jīng)營(yíng)營(yíng)的品牌必須須上檔次1、目前一樓所開(kāi)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)的“時(shí)尚通道”為中低檔產(chǎn)品品，不利項(xiàng)目目提升檔次和和品牌影響力力，建議項(xiàng)目目走中高檔商商城路線，項(xiàng)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)勢(shì)具備高檔商商城的條件；；2、采取統(tǒng)一收收銀、統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)的方式3、建議商品配配比為：頂尖尖品牌5%；高檔品牌15%；中高檔品牌牌60%；中檔品牌20%37情景式購(gòu)物主主題商業(yè)中心心建議：人性化購(gòu)物產(chǎn)所制造熱鬧氣氛（人氣）（樂(lè)趣）娛樂(lè)休閑功能1、不定時(shí)、不不定點(diǎn)安排各各國(guó)著名的樂(lè)樂(lè)器表演，如薩克斯、大大揚(yáng)琴等，流流動(dòng)性的貫空空整個(gè)商場(chǎng)；；2、逢重大節(jié)日日在商場(chǎng)外廣廣場(chǎng)舉行各類類活動(dòng)，如年年輕人喜歡的街舞、、女性喜歡的的化妝表演、、新潮的人體體彩繪等；3、針對(duì)每層不不同的業(yè)態(tài)分分布，分別在在每層布置展展臺(tái)，分別根據(jù)業(yè)態(tài)態(tài)舉行服裝表表演、家居展展、飲食節(jié)等等1、在商場(chǎng)外部部廣場(chǎng)裝飾各各類有特色的的小品，如旱旱地噴泉、音樂(lè)噴泉、童童話雕塑等，，使人們特別別是小孩產(chǎn)生生樂(lè)趣；2、在商場(chǎng)內(nèi)部部設(shè)置功能齊齊全的休閑設(shè)設(shè)施，如休閑閑臺(tái)椅等規(guī)劃目標(biāo)：人人性化購(gòu)物產(chǎn)產(chǎn)所，情景式購(gòu)物中中心第三部分營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策略及及實(shí)施方案3839我們的營(yíng)銷(xiāo)原原則把握項(xiàng)目目的路線營(yíng)銷(xiāo)原則利潤(rùn)最大化是是我們矢志不不移的追求特色競(jìng)爭(zhēng)力是是我們追求利利潤(rùn)的保障用品牌文化效效應(yīng)營(yíng)造特色色競(jìng)爭(zhēng)力用多樣化營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)手段塑造品品牌最大限度地規(guī)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)40營(yíng)銷(xiāo)推廣總作作戰(zhàn)思路宜興本地銷(xiāo)售售宜興以外區(qū)域域銷(xiāo)售本區(qū)域銷(xiāo)售精精耕細(xì)作，以以全新概念重新入市，先先筑壩蓄水，，在最佳時(shí)機(jī)集中放量，，產(chǎn)生轟動(dòng)效效果。啟動(dòng)外區(qū)域市市場(chǎng)，利用我我們的客戶資資源，采取針對(duì)對(duì)性措施，利利用創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略和推廣思思路吸引投資資者，舉行產(chǎn)產(chǎn)品推介會(huì)，組組織看房團(tuán)，，促成購(gòu)買(mǎi)。。思路精髓宜興本地銷(xiāo)售售份額與外區(qū)區(qū)域銷(xiāo)售份額額各占50%；啟動(dòng)外區(qū)域市市場(chǎng)是為了更更好的促進(jìn)本本地銷(xiāo)售；外區(qū)域銷(xiāo)售的的利好必將帶帶動(dòng)本地銷(xiāo)售售。41分銷(xiāo)市場(chǎng)：利利用我們豐富富的行業(yè)資源源本地市場(chǎng)：將將本案重新包包裝全新推出出新天地商業(yè)廣廣場(chǎng)分銷(xiāo)市場(chǎng)操作作思路1、利用我們豐豐富的行業(yè)資資源建立銷(xiāo)售售網(wǎng)點(diǎn)3、對(duì)每個(gè)銷(xiāo)售售網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行本本項(xiàng)目的銷(xiāo)售售培訓(xùn)5、給予銷(xiāo)售網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)推廣包裝裝和活動(dòng)上的的支持4、給銷(xiāo)售網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)布置銷(xiāo)售任任務(wù)，并實(shí)行行把控和監(jiān)督督2、通過(guò)嚴(yán)格的的市場(chǎng)調(diào)查后后確定需要拓拓展的銷(xiāo)售網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)42新天地商業(yè)廣廣場(chǎng)本地市場(chǎng)操作作思路1、制造噱頭，，重新入市：：針對(duì)項(xiàng)目已已入市銷(xiāo)售過(guò)過(guò)一段時(shí)間，，調(diào)整說(shuō)辭可讓讓項(xiàng)目全新入入市，我們可可以說(shuō)，項(xiàng)目目采取的是“先招商，后銷(xiāo)銷(xiāo)售”的先進(jìn)模式，，為的是解除除投資者的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，確保投資的收收益，在如今今品牌巨頭紛紛紛進(jìn)駐，招招商大獲成功功的大好形勢(shì)下下，為答謝客客戶厚愛(ài)，開(kāi)開(kāi)發(fā)將自營(yíng)的的60%商鋪中向市場(chǎng)推出部部分房源，為為投資者提供供罕珍的投資資機(jī)會(huì)。2、商鋪銀行概念，震撼宜宜興：在當(dāng)今今這種投資大大環(huán)境惡劣的的情況，炒作商商鋪銀行概念念，如同給投投資者注入了了一支強(qiáng)心劑劑；3、利用“先認(rèn)籌，再再解籌”銷(xiāo)銷(xiāo)售方式，先先筑壩蓄水，，在最佳時(shí)機(jī)集中放量，，產(chǎn)生轟動(dòng)效效果。43營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略略原則短：盡量縮短銷(xiāo)售售時(shí)間平：銷(xiāo)售過(guò)程順暢暢平穩(wěn)，注意意控制銷(xiāo)售成成本快：對(duì)有意向的客客戶對(duì)象做出出的相應(yīng)措施施快，信息的宣傳推推廣及反饋速速度快44陸軍：戶外、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)、宣傳資料料等主要任務(wù)：樹(shù)立項(xiàng)目形象象，傳播項(xiàng)目目?jī)?nèi)容，輔助助項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手手段目的：戶外為主流媒媒體，報(bào)紙、、現(xiàn)場(chǎng)配合引引起關(guān)注，宣宣傳資料促成成購(gòu)買(mǎi)。空軍：新聞媒媒體（報(bào)紙紙、電視、電電臺(tái)）主要任務(wù)：炒作什么是”商鋪銀行“概念，商鋪銀銀行的高成長(zhǎng)長(zhǎng)空間、炒作作項(xiàng)目前景、、炒作核心商商業(yè)對(duì)投資者者的吸引力。。目的：引導(dǎo)投資者的的投資思維，，增強(qiáng)項(xiàng)目品品牌知名度。。海軍：活動(dòng)主要任務(wù)：制造人氣，吸吸引關(guān)注目的：針對(duì)階段性銷(xiāo)銷(xiāo)售效果而舉舉行的活動(dòng)可可以拉動(dòng)投資資者即時(shí)投資資行為。營(yíng)銷(xiāo)推廣戰(zhàn)略略布署45翻新項(xiàng)目在市市場(chǎng)中的銷(xiāo)售售形象[支撐點(diǎn)]項(xiàng)目形象的重重新建立；[推廣媒體]現(xiàn)場(chǎng)包裝、戶戶外媒體推廣廣、銷(xiāo)售資料準(zhǔn)備備形象遞進(jìn)，賣(mài)賣(mài)點(diǎn)出擊[支撐點(diǎn)]VIP認(rèn)籌，開(kāi)盤(pán)活活動(dòng)；[推廣媒體]戶外媒體、報(bào)報(bào)紙廣告、電視廣告準(zhǔn)備期（2個(gè)月）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期、、強(qiáng)銷(xiāo)期（5個(gè)月）新天地商業(yè)廣廣場(chǎng)媒體推廣廣計(jì)劃持銷(xiāo)/清盤(pán)期（5個(gè)月）拓展形象外延延，促銷(xiāo)[支撐點(diǎn)]項(xiàng)目的投資環(huán)環(huán)境不斷出現(xiàn)現(xiàn)和成熟；[推廣媒體]戶外媒體直郵營(yíng)銷(xiāo)推廣攻擊擊階段46營(yíng)銷(xiāo)策略亮點(diǎn)點(diǎn)——我們的殺手锏锏五大創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)概念三大創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)舉措營(yíng)銷(xiāo)概念1：“化整為零，全全民安全投資資計(jì)劃”營(yíng)銷(xiāo)概念2：“不升升值值，，退退你你錢(qián)錢(qián)”低開(kāi)開(kāi)高高走走計(jì)計(jì)劃劃營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)概概念念3：“做不不旺旺，，退退你你錢(qián)錢(qián)”五年年回回購(gòu)購(gòu)計(jì)計(jì)劃劃營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)概概念念4：“秒秒秒金金”VIP金卡卡增增值值計(jì)計(jì)劃劃舉措措二二：：新新聞聞發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)舉措措三三：：挖挖掘掘老老客客戶戶營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)概概念念5：“會(huì)員員制制”營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)計(jì)劃劃舉措措一一：：招招商商成成果果發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)47“化整整為為零零，，全全民民安安全全投投資資計(jì)計(jì)劃劃””戰(zhàn)略略要要領(lǐng)領(lǐng)：：降低低投投資資門(mén)門(mén)檻檻，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全全民民創(chuàng)創(chuàng)富富戰(zhàn)略略精精髓髓：：針對(duì)對(duì)于于商商場(chǎng)場(chǎng)室室內(nèi)內(nèi)虛虛擬擬鋪鋪，，將將其其化化整整為為零零，，將將單單個(gè)個(gè)商商鋪鋪總總價(jià)價(jià)控控制制在在10——20萬(wàn)之之間間，，這這樣樣可可降降低低投投資資門(mén)門(mén)檻檻，，無(wú)無(wú)形形增增加加了了本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群，，讓讓更更多多人人都都可可以以買(mǎi)買(mǎi)得得起起新新天天地地商商鋪鋪，，打打造造全全民民投投資資計(jì)計(jì)劃劃。。實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)操操作作：：同時(shí)時(shí)推推出出返返租租概概念念，，10年每每年年返返租租8%，前前3年一一次次性性返返租租24%。推廣廣口口號(hào)號(hào)：：““首付付10萬(wàn)即即當(dāng)當(dāng)品品牌牌巨巨頭頭房房東東，，全全民民創(chuàng)創(chuàng)富富總總動(dòng)動(dòng)員員””買(mǎi)鋪鋪即即收收3年24%租金金，，引引領(lǐng)領(lǐng)安安全全創(chuàng)創(chuàng)富富風(fēng)風(fēng)暴暴營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略亮亮點(diǎn)點(diǎn)———?jiǎng)?chuàng)新新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)概概念念1思路路精精髓髓化整整為為零零，，將將室室內(nèi)內(nèi)虛虛擬擬鋪鋪總總價(jià)價(jià)都都控控制制在在10—20萬(wàn)/個(gè)，，降降低低投投資資門(mén)門(mén)檻檻，，擴(kuò)擴(kuò)大大客客戶戶群群，，打打造造全全民民投投資資概概念念；；可配配合合以以返返租租概概念念,一次次性性從從總總價(jià)價(jià)扣扣除除3年24%租金金.48全民民投投資資案案例例:2FXX商鋪總價(jià)一次返3年24%租金實(shí)際總價(jià)月租金收益10年穩(wěn)定租金總收益10年后商鋪預(yù)計(jì)市值10年后商鋪月租金后30年租金收益10㎡15萬(wàn)3.6萬(wàn)元11.4萬(wàn)元1000元12萬(wàn)60萬(wàn)4000元

超過(guò)200萬(wàn)10萬(wàn)搏搏百百萬(wàn)萬(wàn),四兩兩撥撥千千斤斤以上上數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)僅僅供供參參考考49□營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略亮亮點(diǎn)點(diǎn)———?jiǎng)?chuàng)新新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)概概念念2“不升升值值,退你你錢(qián)錢(qián)””低低開(kāi)開(kāi)高高走走價(jià)價(jià)格格策策略略戰(zhàn)略略要要領(lǐng)領(lǐng)：：低開(kāi)開(kāi)高高走走，，開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)漲漲價(jià)價(jià)策策略略戰(zhàn)略略精精髓髓：：蓄水水期期許許諾諾下下定定客客戶戶，，開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)鐵鐵定定漲漲價(jià)價(jià)實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)操操作作：：比如如我我們們將將起起盤(pán)盤(pán)價(jià)價(jià)擬擬定定為為10000，我我們們承承諾諾客客戶戶開(kāi)開(kāi)盤(pán)將將升升值值到到11000，使使客客戶戶心心里里產(chǎn)產(chǎn)生生物物超超所所值值的的概概念念，，從而而促促成成涌涌躍躍跟跟進(jìn)進(jìn)，，然然后后適適當(dāng)當(dāng)放放量量，，把把握握銷(xiāo)銷(xiāo)控控，，真真正實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)升升值值。。推廣廣口口號(hào)號(hào)：：發(fā)展展商商鄭鄭重重承承諾諾：：““不不升升值值，，退退你你錢(qián)錢(qián)””50營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略亮亮點(diǎn)點(diǎn)———?jiǎng)?chuàng)新新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)概概念念3戰(zhàn)略略要要領(lǐng)領(lǐng)：：給投投資資者者以以信信心心保保障障戰(zhàn)略略精精髓髓：：體現(xiàn)現(xiàn)發(fā)發(fā)展展商商實(shí)實(shí)力力與與信信心心實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)操操作作：：向客客戶戶承承諾諾，，五五年年之之內(nèi)內(nèi)市市場(chǎng)場(chǎng)不不能能做做旺旺的的話話，，將鋪鋪位位120%增值值回回購(gòu)購(gòu)。。推廣廣口口號(hào)號(hào)：：“做做不不旺旺，，退退你你錢(qián)錢(qián)五五年年增增值值回回購(gòu)購(gòu)””“做不不旺旺,退你你錢(qián)錢(qián)””五五年年增增值值回回購(gòu)購(gòu)計(jì)計(jì)劃劃51營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略亮亮點(diǎn)點(diǎn)———?jiǎng)?chuàng)新新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)概概念念4“秒秒秒金金””VIP金卡卡增增值值計(jì)計(jì)劃劃名稱稱:新天天地地VIP金卡卡開(kāi)盤(pán)盤(pán)之之前前發(fā)發(fā)行行；；為為期期30天。。VIP金卡卡:購(gòu)鋪鋪專專用用VIP金卡卡優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施:每天天200元增增值值,日增增百百金金，，早早購(gòu)購(gòu)多多得得.所得得優(yōu)優(yōu)惠惠,全部部充充抵抵首首期期付付款款.52營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略亮亮點(diǎn)點(diǎn)———?jiǎng)?chuàng)新新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)概概念念5“會(huì)籍籍制制””營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)計(jì)計(jì)劃劃戰(zhàn)略略要要領(lǐng)領(lǐng)：：購(gòu)鋪鋪即即可可成成為為新新天天地地VIP會(huì)員員戰(zhàn)略略精精髓髓：：VIP會(huì)員員可可享享受受多多種種優(yōu)優(yōu)惠惠，，從從而而調(diào)調(diào)起起投投資資者者積積極極性性實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)操操作作：：買(mǎi)鋪鋪即即可可填填寫(xiě)寫(xiě)VIP會(huì)員員權(quán)權(quán)益益表表，，投投資資者者即即可可成成為為新新天天地地商商業(yè)業(yè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的會(huì)會(huì)員員，，憑憑此此卡卡除除購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商商鋪鋪可可獲獲打打折折優(yōu)優(yōu)惠惠，，還還可可享享受受商商場(chǎng)場(chǎng)所所有有商商品品會(huì)會(huì)員員價(jià)價(jià),同時(shí)時(shí)還還可可免免費(fèi)費(fèi)參參加加新新天天地地廣廣場(chǎng)場(chǎng)舉舉辦辦的的任任何何活活動(dòng)動(dòng)，，逢逢節(jié)節(jié)假假日日還還可可獲獲得得由由新新天天地地提提供供的的精精美美禮禮品品等等一一系系列列優(yōu)優(yōu)惠惠。。推廣廣口口號(hào)號(hào)：：買(mǎi)鋪鋪送送““會(huì)會(huì)籍籍””，，投投資資新新天天地地，，絕絕對(duì)對(duì)超超值值53營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略亮亮點(diǎn)點(diǎn)———?jiǎng)?chuàng)新新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)舉舉措措1“新天天地地招招商商成成果果發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)””舉措措：：以此此活活動(dòng)動(dòng)重重新新切切入入項(xiàng)項(xiàng)目目銷(xiāo)銷(xiāo)售售。。以以招招商商碩碩果果增增添添客客戶戶投投資資信信心心。。主題題：：““品牌牌巨巨頭頭聯(lián)聯(lián)手手新新天天地地,打造造宜宜興興商商業(yè)業(yè)盛盛宴宴””操作作：：利用用此此次次活活動(dòng)動(dòng)高高姿姿態(tài)態(tài)重重新新入入市市，，一一來(lái)來(lái)為為銷(xiāo)銷(xiāo)售售重重新新入入市市制制造造噱噱頭頭,二來(lái)來(lái)堅(jiān)堅(jiān)定定投投資資者者的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者對(duì)對(duì)新新天天地地的的信信心心,建議議活活動(dòng)動(dòng)在在宜宜興興高高檔檔酒酒店店舉舉行行，，邀邀請(qǐng)請(qǐng)政政要要人人員員、、新新聞聞媒媒體體及及前前期期業(yè)業(yè)主主出出席席，，隨隨后后在在現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)舉舉行行開(kāi)開(kāi)工工儀儀式式，，高高調(diào)調(diào)入入市市，，引引起起轟轟動(dòng)動(dòng)。。推廣廣口口號(hào)號(hào)：：““品牌牌巨巨頭頭的的眼眼光光,就是是你你創(chuàng)創(chuàng)富富的的方方向向”54營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略亮亮點(diǎn)點(diǎn)———?jiǎng)?chuàng)新新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)舉舉措措2“新聞聞發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)””舉措措：：邀請(qǐng)請(qǐng)政政府府官官員員、、各各大大媒媒體體和和專專業(yè)業(yè)人人士士參參與與；；主題題：：1、““首首個(gè)個(gè)體體驗(yàn)驗(yàn)式式SHOPPINGMALL””登陸陸宜宜興興；；2、核核心心商商業(yè)業(yè)商商鋪鋪的的投投資資價(jià)價(jià)值值論論；；3、商商鋪鋪銀銀行行的的全全新新概概念念目標(biāo)標(biāo)：：引發(fā)發(fā)對(duì)對(duì)新新天天地地廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的廣廣泛泛關(guān)關(guān)注注：：引發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)和和專專業(yè)業(yè)人人士士對(duì)對(duì)“體驗(yàn)驗(yàn)式式SHOPPINGMALL”和”商鋪鋪銀銀行行”的投投資資價(jià)價(jià)值值分分析析和和爭(zhēng)爭(zhēng)論論；；55營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策略略亮亮點(diǎn)點(diǎn)———?jiǎng)?chuàng)新新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)舉舉措措31、老老業(yè)業(yè)主主購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商商鋪鋪的的的的額額外外回回饋饋措措施施；；———2%額外外購(gòu)購(gòu)房房?jī)?yōu)優(yōu)惠惠措措施施；；2、同同時(shí)時(shí)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商商鋪鋪和和住住宅宅的的客客戶戶特特別別優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施；；———3%額外外購(gòu)購(gòu)房房?jī)?yōu)優(yōu)惠惠措措施施；；老客客戶戶投投資資計(jì)計(jì)劃劃:56□營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)組組織織攻攻略略———銷(xiāo)售售節(jié)節(jié)奏奏2008年4月1月11月7月前期期準(zhǔn)準(zhǔn)備備(2個(gè)月月)公開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)售售(3個(gè)月月)盛大大開(kāi)開(kāi)盤(pán)盤(pán)前期期準(zhǔn)準(zhǔn)備備階階段段：：確定定外外區(qū)區(qū)域域銷(xiāo)銷(xiāo)售售網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)；；局部部環(huán)環(huán)境境、、櫥櫥窗窗、、燈燈觀觀光光效效果果的的展展示示；；項(xiàng)目目形形象象全全面面更更新新；；案場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝(售樓樓外外)招商商信信息息反反饋饋；；銷(xiāo)售售人人員員培培訓(xùn)訓(xùn)；；銷(xiāo)售售物物料料準(zhǔn)準(zhǔn)備備外區(qū)域域銷(xiāo)售售全面面啟動(dòng)動(dòng)預(yù)熱階階段：：確實(shí)認(rèn)認(rèn)購(gòu)方方案,本地開(kāi)開(kāi)始正正式認(rèn)認(rèn)購(gòu)；；宣傳單單張和和戶型型圖制制作和和完成成；完成價(jià)價(jià)格表表；確實(shí)開(kāi)開(kāi)盤(pán)發(fā)發(fā)售方方案；；確定媒媒體推推廣計(jì)計(jì)劃及及廣告告設(shè)計(jì)計(jì)；確定優(yōu)優(yōu)惠條條件公開(kāi)發(fā)發(fā)售階階段：：各種媒媒體發(fā)發(fā)布；；開(kāi)盤(pán)活活動(dòng)舉舉行；；根據(jù)開(kāi)開(kāi)盤(pán)反反映對(duì)對(duì)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略略進(jìn)行行適當(dāng)當(dāng)調(diào)整整及制制定相相應(yīng)后后續(xù)方方案；；廣告推推廣配配合創(chuàng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策策略，，打動(dòng)動(dòng)投資資者；；加大外外區(qū)域域銷(xiāo)售售力度度，全全力強(qiáng)強(qiáng)銷(xiāo)。。媒體形形象強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)推推廣期期媒體投投放（（報(bào)紙紙、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、影視視）；；創(chuàng)新新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)概念念大力力炒作作；軟文+廣告牌牌/認(rèn)購(gòu)信信息發(fā)發(fā)布；；刷新新前期期形象象，建建立全全新項(xiàng)項(xiàng)目形形象；；持續(xù)銷(xiāo)銷(xiāo)售階階段：：1、業(yè)主主口碑碑；2、老客客戶帶帶新客客戶讓讓利措措施；；3、促銷(xiāo)銷(xiāo)返利利活動(dòng)動(dòng)；4、招商商效果果增加加投資資信心心。形象推推廣期期12月2月8月9月2009年預(yù)熱階階段2個(gè)月持銷(xiāo)及及尾盤(pán)盤(pán)期5個(gè)月10月3月5月6月11月5712月09年1月3月5月7月9月11月前期準(zhǔn)準(zhǔn)備及預(yù)熱熱期：：20％強(qiáng)銷(xiāo)期期：30%尾盤(pán)期期：20%11月認(rèn)籌解籌2次解籌籌及開(kāi)開(kāi)盤(pán)首推：：室內(nèi)內(nèi)虛擬擬鋪加推：：中央央圓弧弧區(qū)商商鋪\宜北路路獨(dú)棟商商務(wù)樓樓持銷(xiāo)期期：20%營(yíng)銷(xiāo)組組織攻攻略——推售策策略58階段：：銷(xiāo)售售準(zhǔn)備備期（（2個(gè)月））時(shí)間：：2008年11月——08月12月；攻擊點(diǎn)點(diǎn)：全全新形形象出出臺(tái)，，引起起市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注注；回回款目目標(biāo)：：3000萬(wàn)：兩大戰(zhàn)戰(zhàn)役：：全新概概念占占領(lǐng)市市場(chǎng)、、增強(qiáng)強(qiáng)商戶戶信心心階段：：認(rèn)籌籌期（（2個(gè)月））時(shí)間：：2009年1月——2月底；；攻擊點(diǎn)點(diǎn)：概概念全全方位位沖擊擊達(dá)到到銷(xiāo)售售任務(wù)務(wù)；重要節(jié)節(jié)點(diǎn)：：認(rèn)籌籌回回款目目標(biāo)：：5000萬(wàn)兩大戰(zhàn)戰(zhàn)役：：商家怎怎樣拉拉攏、、春節(jié)節(jié)攻略略沖擊擊波階段：：持銷(xiāo)銷(xiāo)及尾尾盤(pán)期期（3個(gè)月））時(shí)間：：2007年1月16日——2007年4月15日；攻擊點(diǎn)點(diǎn)：任任務(wù)尾尾期加加強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)售；；回款款目標(biāo)標(biāo):1億兩大戰(zhàn)戰(zhàn)役：：創(chuàng)新策策略促促進(jìn)二二次熱熱銷(xiāo)、、促銷(xiāo)活活動(dòng)促促進(jìn)成成交、、銷(xiāo)售攻攻擊階階段第2攻擊波波第4攻擊波波第1攻擊波波第3攻擊波波階段：：強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)期（（3個(gè)月））時(shí)間：：2006年11月1日——2007年1月15日；攻擊點(diǎn)點(diǎn)：持持續(xù)推推出賣(mài)賣(mài)點(diǎn)加加強(qiáng)銷(xiāo)銷(xiāo)售；；重要節(jié)節(jié)點(diǎn)：：開(kāi)盤(pán)盤(pán)回回款款目標(biāo)標(biāo)：1.5億四大戰(zhàn)戰(zhàn)役：：開(kāi)盤(pán)全全力轟轟擊、、真正正返租租讓利利、大批商商戶成成功見(jiàn)見(jiàn)證、、享受受情景景式購(gòu)購(gòu)物十大戰(zhàn)役節(jié)節(jié)推進(jìn)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)戰(zhàn)略執(zhí)執(zhí)行：：十戰(zhàn)戰(zhàn)定宜宜興59在進(jìn)一一步溝溝通后后,如果我我們能能與貴貴公司司達(dá)成成合作作意向向，下下一階階段將將為您您送上上關(guān)于于思想想如何何指導(dǎo)導(dǎo)雙腳腳行走走的故故事.關(guān)于具具體營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)操操作--關(guān)于階階段推推廣—關(guān)于最最后的的推廣廣主題題定位位--關(guān)于公關(guān)關(guān)戰(zhàn)役役—關(guān)于媒介介策略略—關(guān)于新聞聞炒作作策略略—關(guān)于售樓樓中心心包裝裝策略略—關(guān)于關(guān)于于整體體推廣廣計(jì)劃劃--關(guān)于預(yù)預(yù)算本次提提案結(jié)結(jié)束，，THANKS！9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃