全椒***置業城南大道工程前期市場調研及營銷籌劃報告謹呈：全椒***置業******地產參謀二零一一年二月前言遵照工程實際情況及開發商有關要求，針對全椒縣城南大道地塊，我司進行了前期市場調研，并結合房地產市場開展規律及全椒樓市特征，在打造開發商品牌、保證工程利潤、實現快速銷售的前提下，對本地塊作出最適宜的定位，在此根底上優化工程資源配置，通過營銷推廣將工程包裝成為全椒縣地區最高檔的樓盤之一。報告思路第一篇：城市篇全椒印象第二篇：政策篇樓市前景第三篇：市場篇調研分析第四篇：產品篇規劃建議第五篇：定位篇開發戰略第六篇：營銷篇推廣戰略第七篇：形象篇VI體系第一篇：城市篇全椒印象地理位置：東依南京48公里，距上海360公里，北鄰滁州18公里，西接&&98公里，南距馬鞍山70公里。面積：總面積1568平方公里。人口：全縣總人口48萬人，縣城人口12萬人。氣候：屬北亞熱帶向暖溫帶過渡性氣候，四季分明，光照充足。歷史文化：全椒建制于西漢，歷史文化深厚，境內古跡眾多，民風淳樸。明代四大高僧之一憨山大師和開挖苦小說之先河?儒林外史?的作者吳敬梓都出生在這片文化底蘊深厚的土地上。全椒城市開展概況滁州南大門全椒北鄰滁州市18公里，位于滁州的南大門，是滁州對接長三角、實施東向開展戰略的必經門戶。把守合寧高速公路、京滬高速鐵路等咽喉要塞，地理位置十分重要，素有“滁州的南大門〞之稱。第一篇：城市篇全椒印象城市定位：滁州南大門據滁州開展規劃，大滁州由瑯琊、南譙二區和來安、全椒兩縣構成，總面積為4472平方千米。全椒縣是滁州市構建“一個城鎮密集區〞的重要組成局部，也是滁州城市開展的一個副中心，規劃2021年縣城人口到達25萬人。滁州市全椒縣合寧高速馬滁揚高速淮寧高速南洛高速18公里滁州市全椒縣南京市第一篇：城市篇全椒印象城市定位：滁州城市副中心“南京都市圈〞的核心城市之一南京都市圈，也稱“南京一小時都市圈〞。南京都市圈以南京為龍頭，包含了周邊100公里左右的區域，地跨蘇皖兩省，面積達43236平方公里，覆蓋人口約2600萬人。其中核心圈層是指與核心城市聯系緊密、接受核心城市強烈輻射，城市間相互作用最強、最廣泛的區域。規劃范圍包括核心城市和距核心城市中心約50公里范圍內的城市〔鎮〕和區域，包括南京市、儀征市、句容市、馬鞍山市、滁州市區市區、來安縣、全椒縣。南京市全椒縣第一篇：城市篇全椒印象城市定位：南京都市圈核心城市全椒縣位于安徽東部，與經濟興旺的長三角地區山水相連，是安徽以及中西部地區實施“東向戰略〞，融入長三角的通道前沿，作為“皖江城市帶承接產業轉移示范區〞的重要組成局部，是長三角經濟興旺地區向中西部地區產業轉移的第一階梯。自古被譽為“江淮背腹、吳楚沖衢〞，的全椒縣，地處安徽省東部，位于南京與&&兩省會之間，屬南京都市圈核心層，是安徽東向開展戰略的門戶縣。全椒區位獨特，擁有一定的工業根底，具有一定的文化底蘊，主動融入“長三角〞，以全柴集團和縣綜合經濟開發區、重點鄉鎮崛起和豐富的旅游資源為主，采取小滲透、定戰略和找支點的方法，讓全椒的產業、要素、環境能和南京、“長三角〞逐步接軌，承接“長三角〞產業轉移，使全椒成為南京和“長三角〞的綠色食品基地，加工制造業基地，成為南京半小時旅游度假基地。

國家“中部崛起〞戰略和安徽“東向戰略〞的實施，為全椒的開展提供了千載難逢的機遇。全椒縣委、縣政府帶著全縣人民，以科學開展觀統領經濟社會開展全局，堅決不移地堅持工業化、城鎮化開展戰略，發揮區位、交通、產業、資源和政策優勢，優化投資環境，鼓勵全民創業，強力招商引資，著力把全椒打造成為長三角腹地重要的加工制造業基地、生態農業基地、物流中心和休閑度假勝地。第一篇：城市篇全椒印象城市定位：皖江城市帶承接產業轉移示范區一員上海全椒長江三角經濟圈南京杭州&&蘇州第一篇：城市篇全椒印象陸路交通方面：3條高速公路：合寧高速、馬滁揚高速、淮寧高速。3條高速鐵路：京滬高鐵、寧西高鐵〔南京至西安〕、滬漢蓉城際快速通道3個火車站：城北京滬高鐵一級停靠站、城南火車站、馬廠貨運站。3條鐵路線：京滬鐵路、合滁寧城際鐵路、淮滁寧城際鐵路。空中交通方面：2個航空港：南京祿口機場、&&駱崗機場。水運交通方面：距全國最大的內陸港口南京新生圩港僅一小時里程，境內400噸位船舶可通過六級航道直達長江。第一篇：城市篇全椒印象城市交通：四通八達、通江達海南洛高速馬滁揚高速淮寧高速全椒合寧高速滬漢蓉高速鐵路合滁寧城際軌道寧西高速鐵路京滬高鐵京滬鐵路第一篇：城市篇全椒印象全椒縣按照“生態立縣、科教興縣、工業富縣〞的開展戰略，加快農業調整步伐，提高工業運行質量，大力展第三產業，經濟實力不斷增強，社會各項事業穩步推進。擁有皖東第一家上市公司全柴動力股份等一批骨干企業，目前已經形成了機械制造、服裝玩具、醫藥化工、糧油飼料加工、建材生產的五大支柱產業，工業根底較為厚實。全椒縣近年來地區生產總值、社會消費品零售總額統計年份地區生產總值（GDP億元）增長率（%）社會消費品零售總額（億元）增長率（%）2007年41.4013.6%14.517.3%2008年48.6017%17.923.4%2009年54.2712%21.1818.3%2010年64.0018%24.917.6%第一篇：城市篇全椒印象城市經濟：持續快速增長，產業結構更加合理全椒地區生產總值，連續多年保持兩位數增長，說明區域經濟正步入快速開展階段，全椒的崛起成為必然。經濟的開展，勢必加速城市擴張、提高居民收入水平、增強社會消費能力，從而推動商貿業的興起和房地產開發產業的興盛。全椒社會消費品零售總額保持高速增長，說明居民消費能力強勁，消費市場十分繁榮。第一篇：城市篇全椒印象城市經濟：GDP高速增長，消費水平不斷上升全椒縣居民收入水平統計年份城鎮在崗職工平均工資（元）增長率（%）農民人均收入（元）增長率（%）2007年1624429.5%406122.2%2008年2110029.9%495522.0%2009年2469617.0%53337.6%2010年2985020.9%618015.9%居民收入水平增長迅猛城鎮在崗職工平均工資2021年較2007年增長了近一倍，居民收入水平增長趨勢明顯。居民收入水平的提高，意味著居民的消費能力有了大幅的提升。對商品的檔次、商品的種類、商品的品質、購物環境都提出了更高的要求，推動了城市商業向更高級別開展。商貿業更加繁榮，進而推動經濟快速開展，經濟的開展又將推動居民收入的提升。第一篇：城市篇全椒印象城市經濟：城鎮居民收入水平5年內實現翻番全椒縣近年來結合“大滁州〞建設，照應滁州市南移的戰略舉措，確立了全椒縣城市建設“東擴南移、北聯內整〞的開展思路，把開發區、老城區、城南新區作為縣城建設的重心。全椒把城南新區作為全椒中心城區的一個重要組團來開展，通過高起點規劃、高品位建設，著力打造一個新城區。城南新區規劃面積：8平方公里功能定位：商務政務、商貿物流、生活居住的現代化園林式新城區。目前，新區框架全面拉開，道路網絡根本形成，城南新區現已完成慈濟園區配套道路內環南路、南岳東路、慈濟路主路工程等，啟動大吳路、孫塘路、站前路建設，拉開了城南新區大框架。一批投資在億元以上的重大工程〔如儀邦物流、意大利國際商貿城、全椒農副產品大市場、瑞祥五星級大酒店等〕陸續入駐，以及公共效勞中心、縣醫院等公益性工程和大批量的商住小區相繼開工建設，必將把城南新區建成高檔次、高標準的現代化新城區。第一篇：城市篇全椒印象城市開展：城南新區開展概況對工程開發的啟示：1、關注需求，產品圍繞需求定位；2、注重品質，提升工程檔次；3、整合資源，從城市的角度為工程命名。項目城市剛性需求持續增長城市開展、城市經濟呈上升態勢，居民收入得到提高，城市人口不斷增長，剛性住房需求持續增長，為樓市開展奠定了根底。消費趨于理性，重視品質隨著城市的進步，居民消費“品位〞、“檔次〞得到提升。特別是房產市場中，工程品質成為制約客戶購置的關鍵因素之一。工程與城市互補、互榮開發高品質樓盤，可以提升城市居住品質；而工程契合城市開展主題，能夠更好的利用資源，營造概念、提升工程品質。第一篇：城市篇全椒印象總結：城市開展對工程開發啟示第一篇：城市篇全椒印象結論：城市開展對工程開發啟示從城市開展的角度分析，全椒縣城市開展處于快速上升階段，潛力巨大，前景看好；從城市經濟現狀分析，全椒縣擁有一定工業根底，并且工業經濟呈穩步上升狀態，有助于提高居民收入，為房產帶來更多的客戶資源；從城市規劃的方向分析，工程處于城南政務新區核心位置，符合本片區的城市規劃；從城市人口的數量分析，城區人口數量不多，意味著必須擴大消費層面，應看到“鄉鎮入城〞客戶時機潛力大。全椒地處江淮之間，是安徽東向開展的橋頭堡，處于南京一小時都市圈的核心圈層，區位優勢明顯，開展潛力巨大，預計在未來十年城市化水平將實現飛躍，城市規模、城市人口，不斷增大，消費需求更加旺盛，為房地產行業開展奠定了堅實的城市根底。隨著京滬高鐵、滬漢蓉高鐵的修建，全椒同南京聯系更加密切，“同城化〞趨勢更加明顯。屆時，全椒將會吸納一定數量的南京住房消費需求，將更好的促進全椒消費市場的繁榮。報告思路第一篇：城市篇全椒印象第二篇：政策篇樓市前景第三篇：市場篇調研分析第四篇：產品篇規劃建議第五篇：定位篇開發戰略第六篇：營銷篇推廣戰略第七篇：形象篇VI體系自2021年春季以來，房地產市場供需雙方同時發力，市場持續火爆，樓市迎來一個開展頂峰；市場呈現出“量價齊升〞的態勢。自2021年春季以來，全國樓市一片火爆，交易量持續攀升，不斷刷新銷售記錄。在銷售火爆的根底上，房價節節攀升，呈現出了價格拔高、成交量劇增的全線飄紅的熾熱勢頭。受此影響，各地掀起了土地拍賣頂峰，眾多開發商爭搶買地，土地市場異常活潑，“地王〞頻出，成為推高房價的又一個重要因素。土地供給迅猛增加，直接加速了開發商推盤量，新盤紛紛入市，市場更加火爆。第二篇：政策篇樓市前景樓市行情回憶：2021年，樓市一個開展的頂峰2021年3月以來，調控力度不斷加強，收效不大，樓市主體呈現“價漲量跌〞的局面。進入2021年以后，政府相繼出臺了多項樓市調控政策，但收效甚微，政策呈現進一步收緊的趨勢，給后市增添了很大的不確定性。2021年3月份，國土資源部下發了?關于加強地產用地供給和監管有關問題的通知?，即業界所說的“國十九條〞，對土地出讓的各個環節制定了更加嚴格和細致的要求，劍指高房價，拉開了第一輪調控的序幕。“國十條〞重拳出擊，影響深遠，4月17日，國務院發出通知，要求商品住房價格過高、價格上漲過快、供給緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購置第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購置住房貸款。并要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。“國十條〞主要是從調控不合理的需求入手，打擊各種投機、炒房的行為，對消費者心理預期影響較大，市場短期內“觀望〞情緒濃厚，對銷售產生了一定的影響。第二篇：政策篇樓市前景樓市行情回憶：2021年春，第一輪調控，收效甚微2021年9月份，“限購令〞橫空出世，第二輪調控拉開序幕，樓市強勁開展勢頭不減。2021年8月底，各地城市的樓市再度呈現出“量價齊升〞的局面，在樓市傳統旺季“金九銀十〞來臨之前的9月29日，再次出臺調控政策遏制局部城市房價過快上漲。房價過高、上漲過快、供給緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。被業界稱之為“限購令〞的由此誕生。各商業銀行暫停發放居民家庭購置第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購置商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購置第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。各商業銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購置住房。其中針對地方職能部門的“問責制〞，將直接增強政策的執行力度，對未來樓市開展將產生重要影響。而“限購令〞等政策，雖然對樓市產生了一定的影響，但總體上仍然未能改變樓市強勁的開展勢頭。第二篇：政策篇樓市前景樓市行情回憶：2021年秋，第二輪調控，政策持續收緊2021年年底樓市“漲聲一片〞，2021年春節前，第三輪調控再度出擊，抑制過快增長，對一線城市影響較大。中國指數研究院數據顯示，11月，全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%。北京、上海等8大重點城市，房價平均高達15407元/平方米，環比上漲0.41%，同比飆升34.29%。國務院于2021年1月26日出臺新“國八條〞，強調繼續有效遏制投資投機性購房。在限購、價格控制、信貸、稅收等環節進一步加碼，其中制定“房價控制目標〞和“限購令升級〞兩大措施將對樓市產生較大影響。業內人士稱，“此次調控力度再次到達新的巔峰〞。對貸款購置第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。提高二套房貸款利率、取消按揭優惠、信貸審核更加嚴厲等對消費者購房產生了最為直接的影響。本輪調控，預示著前兩輪調控中未落實的局部政策將在2021年更加收緊，2021年樓市開展將趨于平穩。第二篇：政策篇樓市前景樓市行情回憶：2021年春節，第三輪調控，調控再度加碼4月17日，為了遏制局部城市房價過快上漲，國務院發出通知，提出了十條舉措，被業內稱為“新國十條〞。“新國十條〞除了重申提高第二套房的貸款利率外，還首次提出暫停第三套及以上住房貸款，成為此次調控的新亮點。房貸政策的明令嚴限，使全國樓市尤其是北京、上海、杭州等前期房價漲幅過大的熱點城市的樓市交易短暫降溫。然而，在經歷短期觀望后，各地樓市逐漸回暖，并在傳統的樓市銷售旺季9月到達了交易的頂峰。于是，9月29日，中國政府網站公布了“國十條〞的“升級版〞即“新國五條〞，再次重申“首付款比例不低于30%〞、“三套房停貸〞等政策。與中央直接部署樓市調控政策相照應的，是住建部、國土部、發改委、央行、銀監會等相關主管部門相繼出臺的一系列配套措施，涉及保障房、土地、房貸、限制外資、開發商資金、加息等多個方面。系列政策的輪番“轟炸〞之下，市場驚呼，2021年乃中國樓市“史上最嚴厲調控年〞。然而，高強度和高密集度的調控措施并沒能阻止房地產市場的回暖。從10月開始，熱點城市的樓市交易量仍呈現上升態勢。業界普遍預計，2021年將延續2021年的調控基調。第二篇：政策篇樓市前景樓市行情回憶：2021年史上最嚴調控年，效果有限，調控延續政策調控短期性十清楚顯房價一路走高從2001年以來，全國房價一路走高，僅2021年時，出現負增長；從開展的角度看，房價上升是必然趨勢增長率呈“波浪式〞上升房價增長率呈現出波浪式上升的特點，當前一階段，房價增長率緩慢時，接下來的年份會出現一次快速增長的“波峰〞并且當年銷售量增幅迅猛，再往后的年份增長率會趨向于緩慢，形成一次“波谷〞，銷量銳減，循環往復。政策調控多出現于“波峰〞之時，待樓市開展趨向平穩后，調控政策逐步放松、取消，需求經過擠壓后，迅速放大，將迎來新的增長頂峰。第二篇：政策篇樓市前景樓市調控解讀：以短期調節市場為目的，仍然遵循市場規律回歸理性：短期內不會大漲大跌房價將逐步回歸理性，呈現平穩漸進開展的趨勢。如果相關調控政策及時有力，化解了當前房地產泡沫的風險，并推動其健康開展，那么會實現平穩的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，那么未來的下行和危機難以防止；預計房價在2021年會停止大幅增長的勢頭，而后再逐步平穩健康開展。房地產開展是個長期過程。這是由未來中國經濟增長和城市化開展的現實需要決定的，所以中國房地產預計不會出現如香港和日本的一旦下跌那么一蹶不振的局面。目前的房地產價格根本已經到達高位。2021年繼續大幅上漲的局面應該不會出現，原因是政策已經開始對房地產發力，人們的預期和觀望情緒業已出現。第二篇：政策篇樓市前景樓市開展趨勢：回歸理性走向健康開展：開展空間依然很大，房地產市場在國民經濟中占據重要位置房地產的開展空間依然很大，中國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋〞的目標遠沒有實現，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。然而，當前問題的重點，是高房價的風險及其帶來的一系列隱患。首先，高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，嚴重影響經濟增長和金融平安；其次，過高的價格將阻礙正常需求，不利于中國城市化推進；再次，高房價剝奪了居民的收入，不利于啟動內需和消費的增長。從中國房地產當前的形勢看，2021年的調控政策應該重點關注兩個層面，一是加強抑制房地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大；二是防止房地產泡沫破滅引發危機和風險，保持房地產和房價的健康穩定開展。政策可行的路徑是，一方面控制投資和投機以控制房價，另一方面通過保障住房緩解自住需求，同時加快經濟增長和城市化進程，逐步擠壓房地產中的泡沫。2021年的中國房地產將會更加“健康穩定和成熟〞。全椒本地房產市場，開展相比照較健康，旨在防范風險的新政，對其影響不大。第二篇：政策篇樓市前景樓市開展趨勢：走向健康開展報告思路第一篇：城市篇全椒印象第二篇：政策篇樓市前景第三篇：市場篇調研分析第四篇：產品篇規劃建議第五篇：定位篇開發戰略第六篇：營銷篇推廣戰略第七篇：形象篇VI體系1、房地產開發規模持續增長2021年全椒縣房地產開發面積約50萬平方米，同比增長27.1％，其中住宅建設面積34.92萬平方米，同比增長35.5％，占房地產開發面積的87.68％。2、房地產開發投資持續增長2021年全椒縣房地產投資完成9.02億元，同比增長33.7%，占全縣固定資產投資的13.7%，占全縣GDP總量的5.6%，同比增長54.6%，其中，住宅完成投資3.45億元，同比增長107.6%，占房地產開發投資的89.7%。3、房地產施工竣工面積持續增長2021年全椒縣全年建筑業完成產值11.43億元，同比增長23.3%。完成房屋建筑施工面積143.1萬平方米，同比增長51.3%。房屋竣工面積96.3萬平方米，同比增長17.0%。4、商品房銷售量持續增加整體市場價格穩中有升，商品房價格與全椒縣城鎮居民可支配收入、商品零售價格都在同步增長。2021年全椒縣房地產銷售規模23.58萬平方米，同比增長85%，商品房銷售額6.87億元，同比增長18.8%。住宅銷售面積10.08萬平方米，同比增長54%，銷售金額為2.59億元，同比增長69.3%，整體市場平均價格為2580元/㎡，同比上升10個百分點。第三篇：市場篇調研分析市場調研：房地產市場綜述5、80～120㎡的戶型成為市場主要需求戶型供給配比方面，80平米以下的小戶型占總供給量5%，80～120平米的中等戶型占總供給量55%左右，120平米以上的大戶型占總供給量約40%。統計數據說明，全椒縣2021年房地產銷售形勢較好，戶型以大戶型為主，市場需求以中等戶型為主，銷售增長的原因一是外地有實力開發企業的參加，二是成片開發工程的增加，三是舊城改造力度的加大。2021年上半年全椒縣房地產市場受經濟形勢、居民消費能力、供給總量、建筑材料漲價和土地實行招標、掛牌拍賣以及國家宏觀調控等打壓市場因素的影響，總體來說房價相對平穩，但銷售量有所下降。6、房地產開發帶動城市建設房地產開發企業到達22家，通過公開拍賣國有土地使用權、盤活城市國有資產，拓寬城市建設資金渠道工作取得成效。新區建設和老城區改造完成開發面積50多萬平方米，完成投資6億多元。建成了諸如儒林新城、金色陽光等一批具有一定規模、環境優美、配套完善的住宅小區，提高了城市品位，改善了人居環境。第三篇：市場篇調研分析市場調研：房地產市場綜述代表樓盤的選取全椒房地產市場日趨繁榮，開發規模不斷擴大，在售及新開發工程多達20多個，在此我們選取幾個代表性的樓盤進行個案的調研，通過對個案的分析及比照，得出本案開發優勢及需要重視的價值點，從而給本案的開發帶來更多的啟發。我們選取6個住宅工程進行個案調研，分別是：蓮花山莊、世紀花園、瑞祥國際名都、江海儒林新城、漢一·金都國際、晶禾·學府苑選取3個商業工程進行個案調研，分別是：南屏農貿城、盛大裝飾城、奧康商業步行街第三篇：市場篇調研分析市場調研：代表性樓盤調研個案調研1——蓮花山莊開發商：安徽禾高地產工程位置：港口路，緊臨南屏山森林公園占地面積：100000平米總建筑面積：150000平米容積率：1.49綠化率：35%物業性質：住宅、別墅建筑類別：多層、小高層主力戶型：3室2廳2衛、2室2廳1衛主力面積：91—136平米銷售狀況：2021年5月份開盤，銷售率到達85%價格：均價4700元/平米定位：高檔社區，全椒市場上高端樓盤之一綜合評價：臨近南屏山森林公園，景觀條件首屈一指，是支撐其高端樓盤的重要因素之一。個案調研2——福聯世紀花園開發商：全椒福聯置業工程位置：內環南路與南四路交匯處容積率：1.36總建筑面積：83600平米綠化率：36.5%物業性質：住宅建筑類別：多層主力戶型：3室2廳1衛、2室2廳1衛主力面積：92—140平米銷售狀況：2021年12月底交付，目前銷售率約65%價格：住宅均價3800元/平米，商鋪均價7600元/平米綜合評價：道路施工，影響了現場環境；大戶型銷售有一定壓力第三篇：市場篇調研分析市場調研：個案調研分析個案調研3——瑞祥國際名都開發商：安徽瑞祥置業工程位置：火車站對面占地面積：126000平米總建筑面積：230000平米容積率：1.78綠化率：33%物業性質：住宅、商業街、酒店建筑類別：多層、小高層主力戶型：3室2廳1衛、2室2廳1衛主力面積：116—131平米銷售狀況：2021年7月開盤，在售的4棟多層，銷售率到達90%價格：均價4100元/平米綜合評價：位于火車站對面，未來開展潛力大，當前配套較少，有待進一步建設。開發企業開發的瑞祥國際大酒店、瑞祥商業街等配套有助于提高工程整體實力。個案調研4——江海儒林新城開發商：全椒江海投資置業工程位置：儒林大道占地面積：400000平米總建筑面積：700000平米容積率：1.75綠化率：35%物業性質：住宅、商業街建筑類別：多層、小高層、高層主力戶型：3室2廳1衛、2室2廳1衛主力面積：85—130平米銷售狀況：銷售率到達70%價格：均價4300元/平米定位：高檔社區，全椒市場上規模最大的樓盤綜合評價：工程開發周期長，積累了一定口碑，隨著城南新區的開展，工程優勢更加明顯。第三篇：市場篇調研分析市場調研：個案調研分析個案調研5——漢一·金都國際開發商：全椒漢一房地產工程位置：城南大道公安巷占地面積：10000平米總建筑面積：41000平米容積率：3.8綠化率：35%物業性質：住宅、商鋪、農貿市場建筑類別：高層〔1棟28層，1棟32層〕銷售狀況：暫未對外銷售價格：預計住宅價格約4200元/平米綜合評價：底層商業定位為農貿市場，方便居民購物的同時，對居住環境會產生一定的影響。個案調研6——晶禾·學府苑工程位置：北臨內環南路、西接慈濟路占地面積：75130平米總建筑面積：250000平米容積率：3.28綠化率：36%物業性質：住宅、商業街建筑類別：高層〔14棟，18—31層不等〕主力戶型：2室2廳1衛、3室2廳1衛、3室2廳2衛、4室2廳2衛主力面積：92—140平米銷售狀況：暫未銷售綜合評價：毗鄰慈濟高級中學，學區優勢明顯，純高層社區，容積率高，對消費者有一定的影響；局部戶型結構較差，不易為縣城消費者所接受。第三篇：市場篇調研分析市場調研：個案調研分析個案調研7——南屏農貿城開發商：安徽老知青置業工程位置：健康路與新華路路口占地面積：8000平米總建筑面積：33000平米容積率：3.5綠化率：28%物業性質：住宅、商鋪、農貿市場建筑類別：24層高層主力戶型：住宅3室2廳2衛、1室1廳1衛；商鋪面積28—70平米主力面積：78—128平米銷售狀況：銷售率到達80%，一層為農貿市場，內部攤位6—12萬/個，沿街商鋪均價40000元/平米。價格：住宅均價4400元/平米綜合評價：住宅戶型公攤較大，實用率不高。個案調研8——盛大裝飾城開發商：全椒盛華建材市場開發工程位置：南屏大道占地面積：68800平米總建筑面積：100000米容積率：1.45綠化率：%物業性質：專業市場〔建材市場〕建筑類別：多層〔3層〕價格：商鋪價格1層6000元/平米，二層5000元/平米，三層4000元/平米，內街商鋪略低。定位：以建材產品為主的專業市場，集交易、商務、辦公、休閑、餐飲功能于一體綜合評價：專業市場采用返租模式經營，對投資客吸引力大，但租賃經營的商戶對市場依賴性小，市場運營風險增大。第三篇：市場篇調研分析市場調研：個案調研分析個案調研9——奧康商業步行街開發商：安徽奧康置業工程位置：新華路與吳敬梓路交匯處占地面積：65780平米總建筑面積：93485平米容積率：1.42綠化率：34%物業性質：住宅、商鋪建筑類別：多層銷售狀況：住宅以拆遷安置為主，商業入駐到達了75%。價格：1層商鋪均價20000元/平米，二層13000元/平米綜合評價：重視營銷推廣工作，知名度高；引進主力店蘇果超市，提升了工程的人氣，營造出了較為濃厚的商業氣氛。第三篇：市場篇調研分析市場調研：個案調研分析地段始終是決定樓盤價值的最主要的一個因素。從右側地圖可以看出，本案位于城南新區的核心區域，依傍城市主干道城南大道〔椒陵大道〕。老城區可供開發土地越來越少，新的工程多集中在城南新區，而本案正處于城南新區的核心位置，可以說本案在地段上具有一定的優勢。本案地段價值主要表現為：政務核心，城市開展的先鋒；潛力地段，升值空間巨大；優質學區，教育資源豐富；商業中心，未來城南的商業副中心。第三篇：市場篇調研分析市場分析：地段價值分析早期開發樓盤多在10萬平米以下，新開發工程規模較大，其中市場上最大的樓盤是江海儒林新城。消費者喜好大盤，主要是因為大盤通常意味著配套更加完善，如配套商業、會所、廣場、健身運動設施等。本案總建筑面積可以到達180000平米，社區根本配套根本具備，能夠建立大盤氣勢。第三篇：市場篇調研分析市場分析：規模分析現有市場已有容積率超過3以上的樓盤，本案并不是唯一的高容積率樓盤，相對壓力減小。容積率高，意味著樓層高，從現有市場建筑形態看，小高層及18層高層已得到了消費者的認可，18層以上的高層也陸續出現，正逐步被消費者接納。本案高層結構，有一定壓力，但缺乏以影響開發。但是，高的容積率并不代表居住的舒適度下降，通過合理規劃反而可以開發出“視野開闊〞、“公共空間大〞、“低建筑密度〞的高舒適性社區。3的容積率，通常需要建設18層以上的高層。第三篇：市場篇調研分析市場分析：容積率、建筑形態分析多層小高層多層多層小高層多層小高層高層高層高層高層市場上現有樓盤綠化率普遍在30%—37%之間，差異化很小。而從我司操盤經驗看，景觀已經成為“消費者購置商品房的主要動機之一〞景觀可以顯著提高樓盤品質“……一言以蔽之，景觀對樓盤品質提升的作用越來越明顯，也是消費者在購置〞期房“時衡量工程品質的重要參考。建議本案，提高工程綠化率，使之到達40%以上，在景觀規劃上做足文章，實現超越。一枝獨秀！第三篇：市場篇調研分析市場分析：綠化率、景觀配比分析從以下圖可以看出，目前在售的樓盤戶型主力面積根本上都在80——140平米之間。即以“3室2廳2衛〞、“3室2廳1衛〞戶型為主，面積在100—136平米；以“2室2廳1衛〞、“4室2廳2衛〞戶型為輔，面積在80—100平米、136平米以上。通過此，可以反映出來，3房戶型是市場主導戶型，也是消費者最喜愛的戶型。而隨著房價的上升，預計房價一旦突破5000元/平米以后，消費者對住房面積需求會產生重大變化。主要是因為總價飆升，超出了局部消費者的購置能力，不得不降低要求選擇較小面積的戶型，80—110平米的戶型將成為未來幾年市場主導戶型。現有戶型比較單一，可以適當推出局部〞40—70平米的小戶型“、〞160—180平米的豪宅“、〞90—110平米的復式樓中樓“等，豐富產品的同時，增加工程宣傳亮點。第三篇：市場篇調研分析市場分析：戶型、面積區間分析全椒住宅均價區間在3800—4700元/平米之間，市場均價水平在4100—4300元/平米之間。從市場調研中可以得出，影響住宅價格的主要是〞樓盤的品質“，而能夠表達出樓盤品質的核心要素主要有〞地段“、〞配套“、〞景觀“、〞學區“、“戶型〞、〞形象〔包括企業形象、視覺形象、現場包裝、建筑外立面〕〞、“居住氣氛〞、“物業管理〞等。縣城，特別是在城市新區，樓盤之間地段因素差距減小，“景觀〞、“配套〞、“形象〞、“物管〞等軟實力就成為工程提升品質，實現超越的重要因素，也是支撐高房價的根底。第三篇：市場篇調研分析市場分析：樓盤均價分析商業地產市場，目前在售的商業工程主要有〞奧康商業步行街“、〞南屏農貿城“、〞盛大裝飾城等“。商鋪價格3500—40000元/平米不等。商鋪價格受地段影響十清楚顯。沿街商鋪價格，明顯高于市場內商鋪。盛大裝飾城、奧康商業步行街，都有采用返租經營的模式。返租模式通常以銷售為主，能夠加速回籠資金，但經營難度較大。劃分物業區域，產權型商鋪對外出售，但并非自主經營，業主不穩定性比較大；投資戶購鋪，返租后，需依靠二次招商來解決開業問題，為招商工作增添了難度；經營戶以租賃形式入駐，將給市場經營帶來不穩定性，市場培育期風險加大。第三篇：市場篇調研分析市場分析：商業地產開展狀況簡析全椒商業開展狀況簡述全椒縣的商貿業逐漸興起，但其在專業化和開展速度上仍有缺乏之處，能叫的響的新型商業街區仍處于空白，目前商業的開展境地比較為難。現有的商業多為自發形成，在形象上、規模上處于商業開展的低級階段，缺乏統一的經營管理、業態上呈現紛繁復雜、缺少專業化的運作和商業包裝推廣。結構與業態：大多商業門面主要為上下兩層結構，局部有3層或3層以上結構，1-2層結構主要為百貨、服飾、煙酒、超市、專賣店等，大多1層為經營門面，2層為居住，新型的商業體經營狀況一般，人氣略微表現缺乏。1-3層結構門面大多為酒店、賓館等休閑效勞業。全椒縣專業市場開展總體上較為落后，后續市場開發空間大，未來潛力巨大。目前專業市場開展仍比較落后，大多市場處于自發形成或政府引導下形成的，市場沒有形成統一的商業運營管理。零散布局，分散經營。各種類型的商業零散分布，錯綜復雜，商業整體形象不高，消費者選購商品需要東奔西走，無法形成規模效益，影響了城市市容、市貌，不利于商業結構的升級和競爭力的提升。租賃經營。現有經營戶多數租鋪經營，缺乏自主性，容易受到場地、租金等因素的影響，降低了經營的積極性，不利于商業的開展。商業開展滯后、布局凌亂、缺乏效勞意識，亟待提高。第三篇：市場篇調研分析市場分析：城市商業開展狀況簡析1、全椒樓市不標準，消費者渴望高品質樓盤出現全椒早年土地市場管理混亂，土地交易不透明，不標準，私人買地、建房現象較為嚴重，房地產開發較為混亂，增加了消費者購房風險。在政府及消費者雙重要求下，全椒房地產市場正逐步走上標準化開展之路。由于全椒房產開發不成熟，多數開發商心態停留在“賣方市場〞上，在開發之時，不愿意花費更多的資金、更多的心思去提升工程品質，產品設計簡單，不具特色，無品質而言，導致全椒當前缺乏高品質的樓盤，消費者渴望高品質樓盤的出現，提升居住水平。2、購置力不斷增強，開展空間大隨著區域經濟的快速開展，居民收入不斷提高，可用于房產消費的資金也越來越多，改善性居住需求較多，人們已不再滿足于“夠住就行〞，正由“居住型〞向“享受型〞轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大；房地產業伴隨著城市化進程，無論數量、規模、價格都存在著較大的潛力和開展空間。第三篇：市場篇調研分析市場分析：房地產市場特征總結3、開發量大，但樓盤分布不均全椒總體開發量超過了150萬平米，相對于城市規模來說，這么大的開發量將意味著劇烈的競爭。但是全椒現有樓盤分布極度不均勻，主要的大盤，如儒林新城、瑞祥置業等都位于城市新區，老城區工程減少，本案相對于新區工程在地段上有一定優勢。4、傳播途徑狹窄，營銷方式落后全椒市目前尚沒有形成主流媒體，地方報紙、電視臺影響力有限，不能肩負推廣的主要任務，戶外廣告成為樓盤推廣的重要途徑。其他的廣告形式主要為:條幅、短信、網站、ＤＭ單頁等。推廣手段落后，導致營銷工作比較枯燥，消費者對推廣興趣不高。第三篇：市場篇調研分析市場分析：房地產市場特征總結5、全椒市場消費者特征全椒主要客戶來源于本地，其中鄉鎮居民購房比重較大，且有持續增大的趨勢；從當前市場銷售情況來看，全椒購房客戶首選三房戶型，面積以110平米的猶佳；消費者在了解工程信息時，更加愿意相信親朋好友的介紹，對廣告相信度不高；投資性購房比重增加，對產品要求更加豐富，如對公寓、精裝房需求開始出現；隨著土地本錢增高及城市規劃需要，多層日漸減少，小高層、高層逐步為客戶所接受；消費者，對社區周邊生活配套、小區內部景觀環境、物業管理、產品舒適度等要求增加，購房趨向于理性，對產品提出了更高的要求。收入不斷提高，購置力不斷增強，用于房產消費的資金也越來越多，改善性居住需求較多，人們已不再滿足于“夠住就行〞，正由“居住型〞向“享受型〞轉變。二次置業、投資置業的消費群體逐步擴大。第三篇：市場篇調研分析市場分析：房地產市場特征總結6、全椒房地產市場特征綜述：全椒市相對于大城市來說，其房產市場規模比較小，抗風險能力弱，受政策環境、市場環境影響較為明顯，但是，作為起步晚的小城市，全椒房產市場開展空間大，在潛力方面優勢明顯，從長期的角度看，在全椒進行房產開發前景看好。消費者購房置業更加理性，對產品及效勞都提出了更高的要求。工程脫穎而出不僅要有出眾的產品，還要有精準的市場定位、出色的包裝宣傳，各項條件缺一不可。全椒縣房產市場，整體行情較好，銷售去化速度較快。住宅市場均價約4200元/平米，同全省其他縣城相比，房價處于中上等。房地產開發趨勢主要表現為以下幾點：１〕、開發規模擴大，全椒建設步伐的加快，帶動了新一輪的開發熱潮，房地產方案投資保持了較強的增長勢頭；２〕、開發后勁增強。隨著城市化進程的加快，土地開發投資加大，土地購置面積增加，房地產開發后勁增強；3〕、商品房開發品牌意識增強。隨著全椒房產市場的開展，一些區域知名的房地產企業進入全椒從事開發活動，推動了企業更加注重品牌意識，在保證商品房開發質量和適用功能外，開發企業在房屋結構、外觀造型、小區配套設施、物業管理、環境綠化等方面增加投資，形成了各開發企業風格迥異的建筑特色。第三篇：市場篇調研分析市場分析：房地產市場特征總結1、全椒樓市已經進入了一個硬件〔規劃、建筑〕拼“綜合實力〞、軟件〔定位和推廣〕講“特色〞和“差異〞的時代。而硬件的比拼越來越趨于同質化，所以樓盤與樓盤之間的競爭更加表達在軟件方面的較量。只有具有一定實力、市場定位準確、規劃布局新穎、包裝推廣到位的樓盤才受市場追捧；2、競爭樓盤在售賣策略上大多以炒作“概念〞為主，通過概念制造差異性賣點，引導消費者的觀念。3、價格戰在當前的房產市場上，將是一把殺手锏，價格的優勢已經成為最強的吸引力，產品的質量和檔次同樣也是關注的焦點，但價格始終是杠桿。價格力是產品銷售主導，創意的包裝將推波助瀾可以預測，全椒市房價目前處于相對合理的階段，價格比較適中，有一定的上升空間。主要在于開發經營者與營銷者是否具備獨到的眼光、超前的意識運用正確的策略挖掘出市場的空白點。第三篇：市場篇調研分析市場分析：房地產市場特征總結全椒房地產開展逐步走向正軌，開發前景看好，但未來競爭將更加劇烈；當前政策因素給房產市場帶來了不確定性，對工程開發將產生影響，但不會構成大的威脅。工程的開發應站在城市開展的高度上運營，以城市為藍本，成為代言城市的名片，成為區域市場的最高水準。地段的價值，需要進一步的開掘、炒作，推出城市板塊的概念，聯袂政府及媒體共同炒熱城南新區，工程的地段價值自然飆升。景觀因素，是消費者購置決策的重要因素，通過打造高品質的社區景觀體系，能夠大大的提升整個工程的品質及經濟效益。產品是消費者購置的根本，優質的產品是以符合消費者需求為導向的，只有打造最適合消費者的產品，才是市場的王道。在產品設計上，可考慮以挑高戶型、錯層戶型、贈送入戶花園等形式打造出領先、獨一無二的產品，提升產品及工程品質；戶型仍然以110平米的三房主打，適當增加局部小戶型、或大套戶型；城南新區開發力度不斷加大，預計未來競爭更加劇烈，但也應看到隨著樓盤的增多區域活力、熱度都將大幅提升，對工程開發是利大于弊的。同時，本案高端的定位決定了，工程開發過程中更應該重視的是自身品質的提高，競爭對手只能作為我們決策的一個參考。應加強活動營銷，如開展路演活動、舉辦論壇等方式，打造強勢品牌。第三篇：市場篇調研分析結論：市場調研對工程開發的啟示報告思路第一篇：城市篇全椒印象第二篇：政策篇樓市前景第三篇：市場篇調研分析第四篇：產品篇規劃建議第五篇：定位篇開發戰略第六篇：營銷篇推廣戰略第七篇：形象篇VI體系地塊位置：城南大道〔椒陵大道〕南側總占地面積：56312平米，其中地塊一，13717平米，地塊二，42959平米。總建筑面積：約168936平米容積率：3建筑密度：地塊一小于45%，地塊二小于25%。土地性質：居住〔70年〕、商業〔40年〕建筑限高：80米以下車位：0.8個/戶商業0.5個/100平米主入口：城南大道建筑風格要求：現代風格、柔和、淡雅的色彩系統第四篇：產品篇規劃建議工程根本經濟技術指標3的容積率，決定了工程不適合開發多層、小高層，工程將是以高層為主的高檔住宅；工程計容積率總建筑面積約約168936平米，規模上屬于中上等社區，內部配套以實用功能為首要目的；工程處于城南新區，地塊四周目前人氣缺乏，商業氣氛一般，商業規模不宜過大；工程定位為高檔樓盤，需要有一定的景觀配套作為支撐，建議打造小規模的主題景觀廣場；結合市場情況及工程定位，在產品上需要有所創新：觀景大戶型、挑高〔墅式樓中樓〕等。第四篇：產品篇規劃建議工程產品開發綜合建議根底條件：占地面積56312平米，容積率3。在產品規劃設計時，原那么上不建議降低容積率，提高樓面地價，即容積率到達最大值3。那么工程地上總建筑面積：168936平米車位要求：0.8個/戶商業0.5個/100平米我們建議建設〞大型地下停車場“，1-2萬平米，在滿足規劃要求的同時，也可以增加收益來源。那么工程總建筑面積約：180000平米。第四篇：產品篇規劃建議工程總建筑面積規劃建議根底條件：容積率3，建筑限高80米。容積率到達3的工程，建筑形態通常為：高層〔18層以上的高層〕。限高80米，以單層2.9米計算，那么最高可建27層。據此，可以得出本案建筑高度主要為：18—27層。在容積率不變的情況下，稍微減少工程建筑物基地面積，即降低建筑密度，提高工程居住舒適度；當樓層高度超過18層以后，樓層差異化減小，即消費者覺得購置20層和更高的25層并沒有多少差距。因此，我們建議本案以：24—27層的高層為主配置少量〔約3-5棟〕18層建筑。第四篇：產品篇規劃建議工程建筑形態規劃建議容積率在3左右的樓盤參考項目名稱區位占地面積（平米）容積率總建筑面積（平米）綠化率（%）建筑高度（樓層）棟數住宅總面積（平米）住宅總戶數住宅戶型平均面積華盛格林麗景&&包河區72910320000042%18層，12棟22層，8棟20183219192695.1綠城玉蘭公寓&&包河區600002.819589348.3%28層，2棟14-18層，8棟19-21層，3棟131551191221127御湖觀邸&&經開區800002.9626000041%18層，8棟28層，1棟33層，7棟162282432253101發能太陽海岸&&政務區570853.1922700040%30層，7棟32層，2棟9188494222784.6天目未來&&新站區55054318000043%18層，2棟26、27層9棟11158276196081第四篇：產品篇規劃建議工程建筑形態建議：類似案例參考第四篇：產品篇規劃建議工程建筑形態建議：類似案例參考——&&綠城玉蘭公寓2棟28層3棟19-21層8棟14—18層容積率2.8，綠化率48.3%第四篇：產品篇規劃建議工程建筑形態建議：類似案例參考——&&御湖觀邸容積率2.96，綠化率41%7棟33層1棟28層8棟18層第四篇：產品篇規劃建議工程建筑形態建議：類似案例參考——&&天目未來、格林麗景工程地上總建筑面積：168936平米規劃設計要求沒有明確商業、住宅配比，建議以住宅為主，商業為輔。那么住宅局部約占88%，即147000平米；商業局部約占12%，即20000平米；公共設施局部,約1936平米。地下停車場1-2萬平米。社區擁有一定的商業配套，具備完善社區功能的作用。同時通過商業的操作可以有效提升工程價值，并且商業可以為工程帶來更高的利潤，但社區底商體量不宜較大。結合工程地塊特點，我們建議以主題商城及沿街商鋪為主，建筑面積約2萬平米，其中1萬平米為綜合商業，建議單層面積５０００平米左右，適合綜合性大商業入駐。第四篇：產品篇規劃建議工程物業形態配比建議現代風格，線條簡潔流暢，以“簡潔的處理手法和純潔的體型〞聞名。簡約的設計風格，一目了然，適合都市的快節奏，更易被接受和欣賞。靚麗的外立面，猶如一到風景線，為城市增添不少美感。富有內涵設計理念，讓建筑充滿韻味，耐人尋味。第四篇：產品篇規劃建議工程建筑風格建議——現代風格地中海風格，在色彩上明而不艷，淡黃色的主色調，明朗大氣，舒暢明快。同時能夠營造出沉穩有風格的社區氣氛，符合成功人士追求出眾、淡定的心理。建議工程建筑風格上采用地中海風格，營造溫暖、溫馨的居住氣氛。第四篇：產品篇規劃建議工程建筑風格建議——地中海風格戶型的設計原那么：市場逐步重視產品競爭的時代，戶型的重要性被凸顯出來作為建筑設計的細分，戶型設計除了遵守建筑設計三原那么之外，也有自己的特殊要求，分為五大設計原那么，即：實用性、平安性、經濟性、靈活性、藝術性。以上五點是評價戶型優劣的通那么，貫穿于地產開發、銷售、使用的全程，也應被參與的三方：開發商、設計師、消費者共同遵守。戶型的設計類型：工程主要以三房兩廳一衛為主力戶型，兩房兩廳一衛、三房兩廳兩衛為輔；適當配置局部四房兩廳戶型及一室一廳戶型。盡量不出現不規那么的房間，使用空間盡量做到方正；全面做兩進深全明戶型結構，南北進深控制在11米以左右；三房以上戶型，至少要有兩個臥室朝南；三房以上戶型盡量設計兩個以上陽臺，陽臺面積可以適當增減，但數量要保證，東南陽臺寬大，北陽臺最好與廚房相連，做為廚房操作空間的自然延伸，隔戶陽臺不要并列設計，以克服互相攀爬之慮，更有利于通風采光；主陽臺做局部玻璃陽臺，增加通透性。在滿足兩房朝南的根底上，客廳的設置可相應隨景而設，但絕對不能做成僅靠采光井采光的中間廳和西北放置；需注意分攤率的控制，高層在20%左右，低于20%的公攤較為受到客戶青睞；空間布局表達“動靜分區，干濕別離〞等時尚消費理念。第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議——戶型設計原那么當前市場上110—120平米戶型，銷售狀況最正確，建議以此為主力戶型；考慮到隨著商品房單價的提升，受消費者支付能力影響，消費者需求面積將呈下降趨勢，因此建議：“90—110平米〞的戶型為主力戶型(以平均戶型面積105平米、住宅總建筑面積147000平米計算，那么住宅總套數約1400套。)110—130平米，3房，占總戶數的25%，戶型包括3室2廳2衛、3室2廳1衛，約350戶；90—110平米，“大2房〞、“小3房〞，占總戶數的35%，戶型包括3室2廳1衛、2室2廳1衛，約490戶；“挑高戶型〞、“復式樓中樓〞，占總戶數的8%，戶型包括3室2廳2衛、3室2廳1衛，約112戶，合計602戶；70—90平米，2房，占總戶數的20%，戶型包括2室2廳1衛，約280戶；70平米以下，“小2房〞、“1房〞，占總戶數的8%，戶型包括2室1廳1衛、單身公寓，約112戶；150—180平米，4房、“大3房〞，占總戶數的4%，戶型包括3室3廳2衛、4室2廳2衛、復式等，約56戶.第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議——戶型配比建議戶型面積配比建議面積區間戶數戶數比例戶型備注70平米以下1128%2室1廳1衛、單身公寓單身型、緊湊型70—90平米28020%2室2廳1衛經濟型90—110平米60243%3室2廳2衛、3室2廳1衛、2室2廳1衛實用型110—130平米35025%3室2廳2衛、3室2廳1衛舒適型150—180平米564%3室3廳2衛、4室2廳2衛、復式豪華型建議以90—110平米戶型為主，約占總戶數的43%。第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議——戶型配比建議居民收入水平、房價、戶型面積對應關系2021年，全椒縣城鎮在崗職工平均工資水平29850元，合每月工資2487元，以每個家庭有2個在崗職工計算，那么城鎮家庭平均月收入2487*2=4974元。假設以家庭為單位的購房者，每月購房還款消費占家庭月收入的40%，那么家庭月還款能力是4974*40%=1989元。在居民收入水平，沒有顯著變化的情況下，我們來分析在不同的“住宅單價水平下〞居民所能購置的戶型面積的變化。消費者選擇住宅面積和住宅單價的關系住宅單價

元/平米戶型面積平米總房款元首付3成元貸款年限年每月還款元備注情況一4200100420000126000252003利率以2011年2月9日基準利率計算，即年利率6.6%情況二5000100500000150000252385首付相對于一增加2.4萬元，月還款增加380元。情況三500085425000127500252027與”一“基本相似當房價上漲后，居民收入水平沒有相應的增幅，居民購房時只能選擇相對小面積的戶型，以避免經濟上承受更多負擔。在不考慮收入變化的情況下，居民選擇住房面積同單價之間成反比例關系，房價上升，需要的單套面積下降。第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議——戶型配比分析贈送面積——入戶花園局部戶型半贈送“空中花園〞、“入戶花園〞；贈送面積不計入容積率，對工程整體建安本錢影響輕微；贈送面積、讓利客戶符合消費者心理是目前品牌開發商常用策略。中國鐵建國際城89㎡戶型（&&）入戶花園第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議——贈送面積入戶花園贈送面積——陽臺、露臺客廳設置觀景陽臺，寬度約1.2—1.8M，欄桿采用通透的鐵花欄桿或玻璃欄桿；廚房設置生活陽臺，生活陽臺面積小而精致；復式、錯層房可設較大面積的露臺。觀景陽臺生活陽臺上城國際戶型（&&）觀景陽臺露臺第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議——贈送面積露臺、陽臺客廳&&綠城玉蘭公寓88㎡戶型客廳開間3.8M主臥主臥開間3.7M次臥開間3M&&金域藍灣125

㎡戶型客廳客廳開間4.2M客廳：兩室、三室戶型客廳開間約3.6～4.2M；客廳通常位于向陽面〔南或東南〕，采光效果要求較高。臥室：二室及小三室主臥開間約3.3～3.6M，大三戶以上戶型3.6～4.0M；二室次臥開間約3.0～3.3M，小戶型次臥開間約2.7M。第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議——客廳、臥室設計建議干濕分離廚房廚房設計首先考慮實用性、合理性，符合烹飪操作習慣，為生活提供便利；合理的動線規劃，依照冰箱、水槽、爐子的順序形成最方便的動線，到達儲存、清洗、料理一氣呵成的成效；設置移拉門，成半封閉式，既能阻隔油煙又可顧及視角效果。衛生間衛生間要求采光通風，兩房設一個衛生間，三房以上可設兩個衛生間；衛生間排水方式設計為戶內側墻出水，并要求設兩個地漏，一個為排洗浴用水，一個排地面水；衛生間外墻預留排風扇、熱水器孔洞，及相關電源插口。L型廚房第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議——廚房、衛生間設計建議門、窗入戶門采用防火防盜門，可考慮設子母門，寬度約1.2M，相鄰入戶門不得相互干擾，盡可能拉開間距；陽臺的門設為推拉門或外開門；客廳、臥室的窗設計為凸臺窗，主臥窗可設計為轉角凸窗，窗扇中設景觀大玻璃，凸窗窗臺進深約0.6M。轉角窗凸窗入戶門第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議——門、窗設計建議B1戶型面積：99㎡A1戶型面積：83㎡進深10.3米進深8.7米開間10.6米開間11.1米亮點一：面積小于100㎡；亮點二：贈送空中花園；亮點三：戶型布局合理、大方實用。第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議——&&中環城戶型參考單棟建筑2個單元，每單元兩梯四戶，單層共8戶，建筑開間約60米，進深約14米。單棟建筑1個單元，每單元兩梯四戶，單層共4戶，建筑開間約30米，進深約14米。中環城第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議——&&中環城戶型參考A戶型面積約：110㎡B戶型面積約：80㎡AB客廳次臥主臥衛生間書房廚房餐廳次臥陽臺客廳餐廳廚房衛生間主臥陽臺入戶花園進深約9.8米臥室配置轉角窗3.8米開間客廳連接觀景陽臺贈送入戶花園廚房、餐廳相連臥室、書房集中分布于房間一側進深約8.6米客廳開間約3.6米主臥開間約3.3米廚房配生活陽臺天井采光第四篇：產品篇規劃建議入戶廚房客廳挑高衛生間臥室陽臺臥室樓梯客廳上空主臥衛生間戶型創新：挑高戶型——&&“恒泰悅城〞墅式樓中樓68平米〔單層計面積〕，墅式樓中樓，挑高設計，改變了原本一層不變的家居空間，更具經濟性；樓上樓上的生活格局，也讓年輕人與父母有了和諧生活的根底，更具實用性。第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議：戶型創新——“樓中樓〞第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議：戶型創新——錯層陽臺、空中復式一套房子，廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。起居室、廚房等與臥室相對獨立，便于生活；室內環境錯落有致，極富韻律感，居住舒適度高。第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議：戶型創新——“錯層〞３７——５３平米，一室一廳，小戶型，適合單身貴族居住，另外小戶型非常適合家長陪讀使用。小戶型具有功能齊全，總價的低的特點。第四篇：產品篇規劃建議工程戶型建議：戶型創新——“小戶型〞住宅的景觀汲取東方傳統智慧，借鑒西方園林大家手筆，演繹中西合璧園景大觀，塑造高貴、博大、同時兼熱情與奔放的園林景觀。景觀功能布置：主景觀與公共空間的相互襯托，以樹、燈、燈柱等景觀小品滲透到大環境體系，再者是功能性景觀的大量運用〔兒童戲沙場、戲水小徑、秋千架、健身步道〕同時在景觀中軸性運用硬性、剛性的精神符號加以古典風格的圖騰式提升。景觀規劃要求：1〕、小區整體景觀采用點線面進行結合，由中央主體景觀向5-6處景觀點串聯，形成互動；2〕、景觀規劃上體系出功能性的景區或小品設置，加強公眾的參與性與休憩性。以營造浪漫、開放、自由、現代的生活情調；3〕、需高度關注景觀規劃的通透和開放性。4〕、高層物業規劃上分布到景觀帶周圍，通過景觀等賣點來制造高層景觀房，并擴大工程賣點，促進高層物業的銷售。第四篇：產品篇規劃建議工程景觀建設建議第四篇：產品篇規劃建議工程景觀建設建議：中央景觀廣場第四篇：產品篇規劃建議第四篇：產品篇規劃建議工程景觀建設建議：景觀小品智能化及社區其他配套建議三重平安保障體系：第一重：社區保全〔A、社區出入口24小時保安值勤；B、主要盲點裝置閉路電視監控設施。〕第二重：門棟保全〔A、可視對講系統；B、單元入口門鎖。〕第三重：各戶保全〔A、防火防盜平安門；B、煤氣泄露自動報警系統。〕小區公共照明聲控系統；小區背景音樂系統；寬帶、、有線電視接口入戶。工程會所設置建議：社區健康生活運動中心，效勞人群：社區內所有居民、周邊輻射1公里半徑的居住人口；康體設施：乒乓球室、棋牌室、桌球室、兒童游樂中心、老年健身園地、籃球場、羽毛球場等。恒溫游泳池：恒溫游泳池設置，表達工程檔次；幼兒園：標準九班制幼兒園，滿足客戶教育需求。物業管理建議，效勞的人性化：在“以人為本〞效勞理念的根底上，提出獨特的“以愛為本〞的效勞；思想與“誠心、盡心、細心、專心、貼心、熱心〞的“六心〞效勞。第四篇：產品篇規劃建議工程根本配套設施建議第四篇：產品篇規劃建議工程配套設施建議——運動器材第四篇：產品篇規劃建議工程配套設施建議——會所、游泳池隨著居民收入水平的提高，汽車逐步走進普通家庭。社區必須處理好車輛與行人不同需要，實行“人車分流〞的設計，使社區生活更加和諧有序，其樂融融。第四篇：產品篇規劃建議工程道路體系：“人車分流〞建議第四篇：產品篇規劃建議工程商業形象建議報告思路第一篇：城市篇全椒印象第二篇：政策篇樓市前景第三篇：市場篇調研分析第四篇：產品篇規劃建議第五篇：定位篇開發戰略第六篇：營銷篇推廣戰略第七篇：形象篇VI體系工程分析市場定位主題定位價值展示客群分析開發節奏價格定位商業定位本案位于全椒縣城南新區城南大道南側，大吳路西側，移動公司西南側，占地面積約56312平方米，呈梯形。地塊由兩局部組成，其中37-001面積為13717平方米，規劃性質為商業；37-002面積為42959平方米，規劃性質為住宅。綠化率≥35％，容積率≤3.0，建筑限高80米。從右側地圖可以看出，本案位于城南新區的核心區域，依傍城市主干道城南大道〔椒陵大道〕。本案地段價值主要表現為：政務核心，城市開展的先鋒；潛力地段，升值空間巨大；優質學區，教育資源豐富；商業中心，未來城南的商業副中心。港口路儒林路城南大道縣政府火車站南屏大道老城區城南新區本案第五篇：定位篇開發戰略工程分析：地塊區位分析儒林路城南大道本案交通條件：依傍城南大道〔椒陵大道〕、臨近儒林路，進可直達市中心，左右繁華，出可快速到達高速入口、火車站、汽車站，通達四方。生活配套：地塊周邊擁有學校、銀行、移動大廳、農貿市場、商業街等生活配套，居家十分便利。人文環境：臨近眾多政府機關，區域人文環境好，居民素質高，具備打造高尚社區的人文根底。第五篇：定位篇開發戰略工程分析：本案周邊配套狀況土地平整，易于開發。第五篇：定位篇開發戰略工程分析：地塊現狀優勢——S核心地段：位于城市政務中央，城市未來開展的核心，區位優勢明顯，升值潛力巨大；交通樞紐：地塊臨近城市主干道，交通條件好，居家生活、出行十分便利；配套成熟：工程5分鐘生活圈內，會聚了商業街、醫院、公園、銀行、酒店、學校等眾多配套資源，輕松生活；優質學區：工程靠近慈濟中學、儒林小學等名校，擁有不可比較的教育資源，是家長首選的學區房；高端產品：工程產品設計上具有領先優勢，成為消費者追捧的對象；高尚社區：周邊人文環境好，打造全椒高尚人居典范，會聚上流人士的貴族領地，居住氣氛舒適。第五篇：定位篇開發戰略工程分析：SWOT分析——優勢時機——O：開展時機：南京都市圈的開展，必然推動全椒走上快速開展之路，城市化進程提高，商品房需求廣闊；區位時機：城南板塊的開展得到了政府的高度重視，城市板塊的上升，將工程推到了高點；定位時機：全椒目前缺乏真正意義上的高檔工程，中高檔消費需求未得到釋放，市場時機大；客源時機：工程交通條件優異，更容易為周邊鄉鎮入城客戶所接受，潛在客戶資源豐富；同時全椒的大建設產生了大量的有資金的〞拆遷戶“，將成為有力的客戶資源。創新時機：現有工程產品單一、營銷手段保守，工程通過產品、營銷方式的創新必將能夠引起客戶的高度關注。打造高品質的社區園林景觀，可以使工程高人一籌，成為市場的領導者，建立市場高度。第五篇：定位篇開發戰略工程分析：SWOT分析——時機劣勢——W城市新區：城市新區，人氣缺乏，配套設施缺乏，現場的環境缺乏以對消費者產生足夠的吸引力；環境嘈雜：城市建設，工程車輛往返頻繁，容易產生噪聲、灰塵等環境問題；容積率大：3的容積率，工程主要以高層產品為主，沒有多層及小高層產品，增加了入市的難度。威脅——T競爭劇烈：全椒目前擁有20多個工程，市場競爭較為劇烈，且開發總量在不斷增大，未來競爭將更加劇烈；政策調控：樓市面臨政策調控的機率增大，將致使局部客戶持觀望態度，影響了去化速度，增加了開發資金壓力。第五篇：定位篇開發戰略工程分析：SWOT分析——劣勢、威脅如何在一個房地產市場處于初級階段的城市打造相對的高檔工程？如何在一個消費品牌意識比較淡薄的城市樹立開發商品牌？如何實現快速銷售，并保證一定的利潤？問題一：問題二：問題三：占位本工程在全椒房地產市場上搶占一個高位！在消費者心中搶占一個品牌形象！通過占位，在競爭劇烈的市場中突圍而出，是爭取最高利潤、最快銷售速度、最正確品牌效應的關鍵。我們的占位策略是：傳承+突破傳承是根底，突破是飛躍第五篇：定位篇開發戰略市場定位：定位策略傳承：區位優勢＋交通優勢＋配套優勢吸引：中高檔消費者但是，老城區競爭對手同樣有此優勢而且，我們的樓面價高于對手怎么辦？？突破：守正出奇＋人無我有＋人有我優突破工程形象主題，提升客戶心理預期打造高端產品形象，面向高端客戶同時兼顧普通客群突破全椒產品慣性，創新吸引客戶關注板式高層新鮮產品，最大限度吸引客戶的眼球突破虛名，以真實獲得客戶認可駕御城市，繁華為我所用，引領全椒都市生活超越＞＞＞建立市場高度第五篇：定位篇開發戰略發揮優勢，搶占時機：以產品創新突破市場包圍，吸引眼球，搶占先機。利用時機，克服劣勢：獨樹一幟以領先的身姿，入主城市，制造氣勢。放大優勢，淡化劣勢：復合產品價值，打造產品差異化，提高客戶心理預期。爭取主動，防止威脅：開展多元營銷，展現附加值，揚長避短，主動出擊。第五篇：定位篇開發戰略市場定位：超越，建立市場高度超越，脫穎而出，領跑全椒！超越，成為樓市的領航者！超越，成就全椒第一名盤！領跑區域，主動占領市場！創新，超越競爭！市場定位高端的市場定位要求工程完成自我的超越。自我超越：整合各方面的專業資源，高點起步，高點占位，從戰略角度、品牌角度，通盤考慮整個工程的運作。戰略超越：以品牌建設為根底，營造出高端樓盤品質，從而占領市場至高點。推廣贏得市場關注產品獲取市場認可品質得到市場尊重占領市場至高點效勞取得客戶口碑細節表達工程檔次第五篇：定位篇開發戰略市場定位的支撐內容超越建立品牌，品牌占領市場高度“差異化〞意味著“獨有〞，意味著“超越〞；“超越〞意味著“品質〞，品質是品牌建設的根底。實現超越的六大著眼點：□產品創新差異化：全新創新產品□客戶差異化：城市上游圈層□形象差異化：全椒人居史的改變者、推動者、領導者□營銷差異化：關系營銷、體驗營銷、標桿營銷開路、口碑營銷、品牌營銷跟進□推廣差異化：視覺/現場色襲，極具突破力和震撼力的視覺包裝；物料/高檔品質包裝〔對開宣傳單頁/樓書〕；□效勞差異化：品牌物業管理參謀創新建立品牌定位提煉品牌形象展示品牌營銷塑造品牌推廣提升品牌效勞強化品牌第五篇：定位篇開發戰略市場定位的支撐內容先聲奪人，制造輿論，以王者的氣勢，席卷全城。發揮優勢，搶占時機重點強化打造全椒高檔住宅為標志，拉開差距，減少競爭；強化工程自身品質感，核心地段，卓越的產品、規劃、配套、景觀等；炒作都市生活概念，以引領潮流的生活方式，吸引關注；強勢宣傳，塑造工程形象，提高客戶心理預期；開發企業的品牌樹立與資源優勢整合，形成企業品牌＋工程品質的復合優勢。克服劣勢，躲避威脅集中優質資源，全力以赴，做好啟動區營銷工作，把握入市時機，贏得開門紅；針對產品的特色度身定做差異化社區內涵躲避同質化競爭，減小競爭；著力打造工程高端形象，充分展示工程價值，在全椒形成一道風景線，引導客戶關注工程優勢，沖淡劣勢；利用工程規模優勢，躲避工程現有周邊配套缺乏之劣勢。第五篇：定位篇開發戰略市場定位的表現核心價值體系區位價值：政務核心，配套完善，交通便利，5分鐘繁華盡在掌握之中；教育價值：社區內配置標準幼兒園，臨近知名學府，零距離享受優質教育資源；產品價值：板式板式高層，領先的設計理念，打造全椒高檔人居典范；概念價值：都市豪門，成就巔峰人生，以王者的氣魄震懾一方；營銷價值：開展豐富多元的營銷方式，提升工程附加值，炒作全椒第一名盤；感受豪門高貴氣質：沉穩大氣的外立面，略顯奢華、精致，流淌著藝術的氣息，高貴典雅。經典園林，回歸自然，置身田園，寧謐、安詳，浪漫溫馨，富有人情味。定制專屬私家領域：高尚生活街區，有品位、有鑒賞力的生活藝術家云集于此。恢宏氣派的建筑、別具風味的特色小品、引領潮流的社區商業同儒雅之士相遇，相映成趣。體驗皇室尊享禮遇：高品質的物管團隊，24小時全方位效勞，殷勤富有禮貌、體貼入微，享受皇室貴賓般的禮遇。智能安防體系，定時保安巡邏，構筑家的堡壘，高枕無憂。傳承經典引領風氣：一面記載人類文明流傳的千古風流與生命輪回，一面見證人類最理想的歸宿，建筑的創新與資源的獨有，領袖城市風采，品位傳世貴族豪情，引領風范。只有實現產品、形象、客戶的無縫對接，才能“叫好又叫座〞！第五篇：定位篇開發戰略市場定位——核心價值體系打造高