“西信產業園”項目

寫字樓需求市場分析報告

委托方：重慶西南信息產業園開發有限公司執行方：重慶東禾廣告有限公司時間：2003年9月30日前言鑒于西信產業園具有的高科技行業特征，因此在需求調查上主要針對高科技企業進行分析，并以整體市場狀態作為大背景進行綜合比較。本次調查分析的數據資料主要來自于西信生產力中心提供的調查報告，同時結合了我司對重慶寫字樓市場現狀的調查分析和相關市場資料統計分析。一．重慶寫字樓市場需求現狀

（一）從企業辦公現狀看需求重慶目前的寫字樓市場，普遍存在物業檔次不高、商務氛圍不夠成熟、服務水平低劣、公共區域裝修簡陋、硬件設施落后、商務配套欠完善等問題，雖然也出現了一批上檔次的寫字樓項目，但總體來說，真正具有高品質的寫字樓寥寥可數，遠遠不能滿足直轄市商務辦公市場的需求和整體形象。根據調查，重慶企業目前的辦公現場地除現有的在使用中的、有著正式寫字樓物業形象和稱號的辦公物業，如大都會、泰興科技大廈、重慶數碼港、西亞商務大廈、渝高大廈、渝高廣場、帝豪名都外，另外還有大量中小型企業散布在諸如孵化樓、創業樓、老舊辦公物業、甚至住宅樓中辦公。如渝州電腦城3-9層就作為辦公用房出租，渝高廣場B座作為住宅使用，其仍有28%左右的公司性客戶在內辦公。企業對物業選擇比例圖從此表可看出寫字樓市場潛力很大，需求旺盛，特別是本項目針對的高科技企業客戶群，出于企業實力和對形象的考慮，對上檔次的高品質寫字樓需求更大。由此，我們可得出：需求特征1：專業寫字樓市場需求旺盛。（二）從在售物業看需求

重慶市目前在售寫字樓中比較典型的有：躍華·國際商務、東和銀都、浪高·凱悅、重慶國際商務大廈、渝高廣場CD座、華宇名都城、中信實業大廈、華宇·世紀銀河等。從這些樓盤的銷售面積來看，目前重慶寫字樓市場供應量以中小戶型為主，面積集中在40-150平方米左右，入駐企業絕大部分為中小型企業。

而從西信產業園主要針對的高科技企業客戶需求情況來看，200—500平米以及500平米以上的辦公面積需求占據主流。從中我們可以看出，目前市場上普遍缺乏能滿足高科技企業大中型辦公場地需求的寫字樓。由此，我們可得出：需求特征2：目前市場上普遍缺乏能滿足高科技企業大中型辦公場地需求的寫字樓。（三）從現有物業租售價格看需求

項目名稱經營形式建面銷售價格（元/平方米）面積分割（平方米）租賃價格（元/平方米）租售率希爾頓大廈售550060—12098%大都會商廈租80—30090100%半島國際商務大廈租80—12005098%重慶國際商務大廈售/租3000170—3006338%東和銀都售310030—60暫無北辰名都售2870123—15090%中信實業大廈租60—12030—4060%陽光城大廈售2500—260030—8035%項目名稱經營形式建面銷售價格（元/平方米）面積分割（平方米）租賃價格（元/平方米）租售率重慶數碼港租40—15031-3582%西亞商務大廈租售2650140—15028（含物管）83%帝豪名都以售為主清水房3100裝修房3200-400058—16825-3090%高創錦業售4394-4773（套內）45—6870%華宇名都城售3080-4070（套面）40—7060%融信大廈售2500—330070—150100%躍華-國際商務售2600—349035—23028%世紀公寓租90—110900/套/月80%現狀分析

重慶較有代表性的寫字樓物業銷售價格主要集中在3000-4000元/平方米之間（建筑面積），租賃價格主要在30-50元/平方米之間。其中江北區域寫字樓物業銷售價格主要集中在2500-3000元/平方米之間（建筑面積），租賃價格主要在25-40元/平方米之間，與渝中區相比差距較大，與石橋鋪、南岸、九龍坡也略低一點，與沙坪壩基本相當。而從高科技企業需求調查來看，在辦公物業的租購價格方面，大部分企業辦公物業的購買價格集中于2000-5000元/m2的中間價位，說明這是目前一種比較大眾化的價位；在租賃價格上，20-50元/月/m2的比例最高，占了總體的40%；其次是10-20元/月/m2；10元/月/m2以下以及50元/月/m2以上的比例較少。

需求特征3：

目前高科技企業辦公場地的購買價格比市場平均價位略高，說明高科技企業對中高檔次寫字樓要求較大。

總體上說，目前高科技企業辦公場地的購買價格在2000—5000元/平米之間、租賃價格在20—50元/平米之間，與市場平均價位相比，略有偏高；與江北區域寫字樓價格相比，偏高趨勢更為明顯。由此，我們可得出：二．現有寫字樓高科技企業構成調查

1、行業比比例科技企業75%研究機構4%服務企業16%其它類型5%2．企業性性質比例15%58%4%8%15%國有企業私營企業集體企業合資企業有限責任公司3.企業規規模（1）企業業辦公面積積以企業辦公公面積大小小作為劃分分的標準：：辦公面積積在500平方米米以上為大大型企業，，辦公面積積在200-500平方米為為中型企業業，辦公面面積在200平方方米以下為為小型企業業。本次被調查查企業辦公公空間面積積在500平米以上上數量最多多，占了36%的比比例，這其其中又以產產值在1000萬以以上的科技技企業居多多；其次是是100-200平平米的企業業，占了總總體的30%；最少少的是辦公公面積為50-100平米的的企業，只只占了總體體的13%。（2）企業業員工人數數（3）企業業產值本次被調查查企業中年年產值在1000萬萬以上的最最多，占企企業總數的33%。。其中研究究類企業中中60%的的年產值在在1000萬以上；；科技類企業中35%的年產產值在1000萬以以上；而服服務類和其其它類企業業年產值達到1000萬的的較少。年產值200萬以下下的企業居居第二位，，占企業總總數的25%，主要要是服務類企企業，服務務行業43%的企業業年產值在在200萬萬以下。年產值200—500萬的企企業排名第第三，占企企業總數的的19%。。主要是服務類企業業和科技類類企業。年產值500—1000萬的的排在最后后，占企業業總數的16%。主主要是其它類企企業，其它它類行業43%的企企業年產值值在這一檔檔次。總體上說，，研究類企企業整體年年產值最高高，其次是是科技類企企業，再次是其它類類企業，服服務類企業業年產值最最低。因此，我們們推導出：：需求特征4：目前重慶寫字樓樓中的高科科技企業主主要以科技技企業為主主；企業性性質半數以以上為私營營；企業規規模、實力力普遍較強強，對辦公公面積的需需求也較大大。三．高科技技企業對項項目的主觀觀認知在區域選擇擇上，大多多數企業認認為北部新新區的選址址好，對北北部新區的投資資潛力很有有信心，愿愿意到北部部新區投資資，但同時時大部分企業又認為為北部新區區2008年才能初初具規模，，普遍對園園區建設的的工期信心不足足，認為一一期工程的的完成不能能使園區的的功能初具具規模。而且在辦公公區域選擇擇上，絕大大部分被調調查企業認認為在未來來會有更多具有同種種優勢的開開發區出現現，他們有有更多的選選擇，對整整個的投資環境持樂樂觀的態度度。另外，，也有一部部分企業認認為北部新新區面臨的競爭壓力力大，覺得得已經有高高新區等開開發區的在在前，吸引引了很多的商家，北北部新區作作為后來者者想趕超前前者難度較較大。在對產業園園的認識上上，大部分分企業都認認為政策優優惠和產業業集中化是信息園園區比較大大的優勢，，相對來說說，人文環環境及信息息通暢方面面的優勢不明明顯。具體針對西西信產業園園項目而言言，絕大部部分企業認認為西信產產業園區的優勢勢主要集中中在豐富的的信息資源源上，地理理位置和品品牌的優勢不明顯。。同時，多多數企業認認為西南信信息產業園園的劣勢主主要是在知名度不夠夠，應該加加大宣傳的的力度，以以及提高信信息到達率率。總體來說，，他們普遍遍看好北部部新區的發發展前景，，但對北部部新區近期環境境和工程進進度信心不不足，持觀觀望態度，，需要宣傳傳推廣加以引導，鼓鼓舞他們對對項目所在在區域的信信心。而在在他們對西西信項目的認識上，，也反映出出需要加強強宣傳推廣廣，使他們們對項目的的優勢有較全面的了了解。由此，我們們可得出：：需求特征5：企業普遍看看好西信項項目所在的的區域發展展前景，但但對北部新新區近期環環境信心不不足，對西西信項目也也缺乏了解解，需要加加強宣傳推推廣。四．高科技技企業看重重的投資環環境分析：：調查結果顯顯示，企業業目前看重重的投資環環境主要有有以下幾種種：首先是是優惠的政政策，有74%人選選擇了此項項；其次是是較集中的的產業氛圍圍，有71%人次選選擇此項；；再次是方方便的商務務環境，選選擇此項的的有69%人。大部部分人認為為優美的自自然環境還還不是他們們看重的投投資環境的的要素，在在本次調查查中，只有有33%人人次選擇了了此項。可可以看出，，現階段的的企業以追追求經濟效效益為目標標，比較看看重政策優優惠、商務務環境等能能很快帶來來利益的因因素，而較較少考慮自自然環境等等因素。由此，我們們可得出：：需求特征6：優惠政策、、集中的產產業氛圍、、商務環境境是企業選選擇辦公場場地最看重重的因素。。五．高科技技企業需求求分析：1、客戶需需求整體分分析：（1）對目目前辦公狀狀態滿意點點：調查分析結結果顯示：：大部分企企業對目前前自身所處處的位置交交通條件、、信息溝通通與交流、、物業的周周邊環境都都比較滿意意。（2）目前前辦公狀態態不滿意點點：從調查結果果分析：企企業目前對對所在地物物業的硬件件配置最不不滿意，其其次是對物物管服務不不滿意；再再次是對周周邊環境和和通風條件件不滿意；；以后依次次是信息溝溝通與交流流、位置交交通、物業業形象、配配套、價格格因素、行行業分散度度等。（3）產品品形態需求求：A．辦公用用房的檔次次中等檔次辦辦公用房占占主要需求求，有55%的企業業選擇；34%的企企業選擇了了高檔次，，另有11%的企業業選擇了一一般的檔次次。B．辦公空空間類型58%的企企業傾向于于用標準式式的寫字間間作為自己己的辦公用用房；25%的企業業希望有自自己的辦公公大樓，另另外17%的企業則則認同商住住式的寫字字樓。專用用寫字間的的需求最大大。C．戶型選選擇60%的企企業希望自自己規劃分分割自己的的辦公空間間，他們需需要全開放放式的空間間，另有36%的企企業需要小小面積獨立立單間與開開許空間相相結合的辦辦公用房空空間，只有有3%的企企業需要小小面積獨立立單間，另另外1%則則要有其它它類型的。。D．辦公室室層高選擇擇73%的企企業要求有有2.8米米以上的層層高，12%的企業業認為有2.8米的的層高就足足夠了，另另外有15%的企業業持無所謂謂的態度。。表明企業業對辦公空空間的要求求日益挑剔剔，都需要要更高一點點的空間。。E．辦公樓樓類型選擇擇41%的企企業選擇了了高層的辦辦公樓，40%的企企業選擇了了小高層的的辦公樓，，19%的的企業選擇擇了多層。。可以看出出，在這個個選擇上，，企業分為為了勢力相相當的兩大大陣營“選選擇高層””與“選擇擇小高層””，而選擇擇7層以上上辦公樓的的占了絕對對的多數，，總的比例例超過了80%。（4）面積積需求：企業將來購購買或租賃賃新的辦公公場地大部部分要求200-500平米米與500平米以上上的場地，，分別占了了總體的37%，其其次是100-200平米的的場地。說說明將來企企業在選擇擇新的場地地時都在考考慮以后的的發展，他他們需要一一個能夠支支撐他們后后續發展的的辦公場地地。（5）價格格需求：□租房價格格需求很大部分的的企業在租租房價格的的選擇上都都傾向于視視情況而定定，并沒有有一個確定定的范圍，，這部分企企業占了53%的比比例；有28%的企企業認為30元/月月/平米的的價格比較較理想；另另有17%的企業認認為50元元/月/平平米價格是是他們的理理想租房價價格。□購房價格格需求對于準備自自購辦公用用房的這部部分企業，，對他們回回答的能接接受的購房房最高價格格分析可知知：同租房房的選擇一一樣，大部部分企業都都選擇了視視情況而定定；30%的企業能能夠接受3000-4000元/平米米的價格；；14%的的企業能接接受4000-5000元/平米的價價格；2%和1%的的企業分別別能夠接受受5000-6000元/平平米和6000元/平米以上上的價格。。□購房總價價接受程度度購房的最高高總價承受受分析如下下：26%的企業能能接受20-40萬萬的總價；；16%的的企業能接接受40-60萬的的總價；而而能夠接受受200萬萬以上價格格的企業比比例也占了了11%。。總的來看看，高低價價分布比較較均衡，對對各層次房房價都有相相當比例的的受眾群。。（6）付款款方式選擇擇在新購房的的付款方式式選擇上，，44%的的企業選擇擇了分期付付款，42%的企業業選擇按揭揭，而準備備采取一次次性付款購購房的企業業只占總體體的12%。（7）地域域需求：對企業理想想的辦公區區域的選擇擇對比分析析如上圖：：渝中區高高居首位，，成為企業業辦公區域域的首選；；而高新區區作為新開開發成規模模的園區，，也有很多多選擇此地地作為辦公公地點；渝渝北區僅居居第三，高高于沙坪壩壩等區的選選擇率。（8）社區區配置需求求：A.智能化化配置：對辦公大樓樓中智能設設施的重要要度評價，，被調查企企業認為有有線寬帶、、電視監控控報警系統統、內部智智能化門禁禁系統、局局域網比較較重要，園園區應該優優先布置這這些設施；；背景音樂樂、智能化化收費系統統則不哪么么重要，不不應優先考考慮。B.空調調配置：：對辦公樓樓中安置置的空調調類型的的調查表表明：一一半的企企業認為為集中式式的中央央空調較較好，26%的的企業希希望安裝裝小戶式式的中央央空調，，24%的企業業則需要要自己獨獨立的空空調。C.裝修修選擇：：大部分的的企業都都認為應應該有基基本的裝裝修，這這部分的的比例占占到了65%；；而認為為不需要要與持無無所謂的的比例接接近，分分別有18%和和17%。D.車位位配置：：94%的的企業需需要轎車車泊位，，有35%的企企業需要要貨車泊泊位。對對轎車泊泊位個數數的需要要分析表表明：需需要2個個轎車泊泊位的企企業的較較其它的的多，需需要其它它個數的的泊位的的企業相相對要少少；也有有個別的的企業需需要20個泊位位。大多多需要貨貨車泊位位的企業業有一個個貨車泊泊位就足足夠了，，需要3個或以以上貨車車泊位的的企業數數量較少少。E.倉庫庫配置：：31%的的企業需需要倉庫庫，另外外69%的企業業則認為為他們用用不著倉倉庫。在在回答了了他們需需要的倉倉庫面積積的企業業當中，，需要100及及100平米以以上的倉倉庫的企企業的數數量遠大大于選擇擇其它面面積的企企業的數數量。企企業大多多需要內內空高度度在3米米以上的的倉庫。。需要庫庫房的企企業當中中有64%的企企業要求求用獨立立的庫房房，另外外36%的企業業認為非非獨立的的庫房也也能滿足足它們的的要求。。F.辦公公室特殊殊要求：：大部分企企業對辦辦公室并并沒有特特殊需要要，這部部分企業業的比例例占到了了88%，另外外有12%的企企業對他他們的辦辦公空間間有特殊殊的要求求，比如如防靜電電等。（10））.社區區配套需需求：A.商務務配套：：大部分企企業認為為銀行、、多功能能會議室室、商務務中心、、生活商商業配套套這此商商務設施應應該有，，而證券券、保險險則不提提供也可可。對公共空空間要求求的重要要度調查查表明：：被調查查企業商商務中心心、展示示中心比比較重要，，非正式式的交流流空間、、技術培培訓中心心的重要要度次之之。B.服務務配套：：在園區的的服務配配套方面面，要求求有集中中的員工工用餐地地點的企企業較其其它的多多，要求交通通車服務務、休閑閑運動場場所、專專門的廣廣告發布布場地的的企業的的數量差差距不大。企業業更希望望提供集集中的員員工用餐餐地點、、交通車車服務、、休閑運運動場地地，選擇這些的的企業超超過了半半數。大部分企企業要求求園區提提供乒乓乓球、羽羽毛球場場等休閑閑運動場場所，38%的的企業認為無無所謂，，只有5%的企企業認為為沒有必必要。園區是否否提供專專門的廣廣告發布布場地，，48.9%的的企業認認為有必必要提供供，37%的的企業認認為提不不提供無無所謂，，14.5%的的企業不不需要提提供專門門的廣告告發布場地。C.周邊邊生活設設施配套套：周邊的生生活設施施的重要要度分析析表明：：餐廳、、超市、、運動娛娛樂設施施、綠色色景觀空空間對被被調查企企業來說說都比較較重要，，而認為為學校等等設施的的重要度度不高。。D.園區區景觀配配套：對園區內內的景觀觀要求的的分布如如下：超超過一半半的企業業認為只只要環境境優美就就行，并并不一定定要局限限于哪一一種園林林風格，，選擇現現代風格格的企業業有26%，贊贊成用中中國傳統統園林的的企業占占了15%，而而欣賞歐歐式園林林的企業業只占8%的比比例。（11））知曉途途徑：在本次的的調查中中，對企企業獲取取信息的的渠道分分析發現現：報紙紙、實地地考察、人人際介紹紹、互聯聯網是他他們獲取取物業信信息的主主要渠道道，而通通過宣傳單單、現場場廣告牌牌等獲取取辦公地地點物業業信息的的企業較較少。作作為傳統媒媒體的報報紙、新新興媒體體互聯網網、親身身體驗是是大部分分企業選選擇辦公地地點運用用較多的的渠道。。2.客戶戶需求概概括評述述：（1）不滿集中中于：企業對物物業的硬硬件配置置最不滿滿意，其其次對物物管服務務也不滿滿意；說說明目前前重慶辦辦公用房房的物業業的硬件件配置還還沒有達達到業主主所期望望的要求求，而且且對物業業的管理理也沒有有跟上，，很多業業主對此此不甚滿滿意，正正在積極極尋求更更好的物物業空間間。這為為西信項項目介入入市場提提供了有有利的先先決條件件。（2）對對產品形形態的需需求:大部分企企業需要要中等檔檔次的標標準式的的寫字間間作為自自己的辦辦公用房房；7層層以上的的“高層層”與““小高層層”是他他們選擇擇辦公樓樓的主流流；在戶戶型上，，他們需需要全開開放式的的空間，，自己規規劃分割割辦公空空間，（3）對對產品面面積的需需求大部分要要求200-500平平米與500平平米以上上的場地地，其次次是100-200平平米的場場地。（4）對對產品地地域的需需求渝中區高高居首位位，成為為企業辦辦公區域域的首選選；而高高新區作作為新開發成規規模的園園區，也也有很多多選擇此此地作為為辦公地地點；渝渝北區僅僅居第三，高高于沙坪坪壩等區區的選擇擇率。（5）社社區配置置需求：：◆客戶對對智能化化配置主主要要求求有線寬寬帶、電電視監控控報警系系統、內內部智能能化門禁禁系統、、局域網網；背景景音樂、、智能化化收費系系統則不不很重要要。◆有一半半的企業業選擇集集中式的的中央空空調，另另外一半半企業希希望安裝裝小戶式式的中央央空調和和自己獨獨立的空空調。◆大部分分的企業業都認為為應該有有基本的的裝修。。◆94%的企企業需要要轎車泊泊位，35%的的企業需需要貨車車泊位。。需要2個轎車車泊位的的企業的的較其它它的多，，大多需需要貨車車泊位的的企業有有一個貨貨車泊位位就足夠夠了。◆2/3以上上企業不不需要倉倉庫。需需要倉庫庫的企業業當中，，大部分分要求用用獨立的的庫房，，倉庫內內空高度度在3米米以上，，面積在在100及100平米米以上。。◆大部分分企業對對辦公室室并沒有有特殊需需要。（6）社社區配套套需求：：□銀行、、多功能能會議室室、商務務中心、、生活商商業配套套是企業業最大的的需求。。□企業更更希望提提供集中中的員工工用餐地地點、交交通車服服務、休休閑運動動場地，，選擇這這些的企企業超過過了半數數。□大部分分企業要要求園區區提供乒乒乓球、、羽毛球球場等休休閑運動動場所，，餐廳、、超市、、運動娛娛樂設施施、綠色色景觀空空間對被被調查企企業來說說都比較較重要，，而認為為學校等等設施的的重要度度不高。。□超過一一半的企企業認為為只要環環境優美美就行，，并不一一定要局局限于哪哪一種園園林風格格，選擇擇現代風風格的企企業有相相對較多多，結合合項目高高科技特特征，選選擇現代代風格較較為適宜宜。（7）價價位需求求：大部分企企業都選選擇了視視情況而而定，基基本上都都能夠接接受購房房3000-5000元/平米、租租賃30—50元/月月/平方方米的價價格。說說明高科科技類企企業對價價格相對對來說不是很關關注，他他們更重重視位置置交通、、物業管管理、項項目形象象、行業業集中度度、政策等因素素。（8）付付款方式式：絕大部分分企業選選擇分期期付款和和按揭，，而準備備采取一一次性付付款購房房的企業業只占總體的的極少數數。這與與高科技技類企業業更愿意意將資金金用于投投資發展展有關，，也與企業市場場總體置置業趨勢勢相吻合合。（9）信信息渠道道：傳統媒體體的報紙紙、人際際介紹、、親身體體驗、新新興媒體體互聯網網是企業業選擇辦辦公地點運運用較多多的渠道道。其中中對人際際介紹和和親身體體驗的重重視說明明企業在在選擇辦公場地地上非常常理性和和稹重，，也具有有強烈的的圈層意意識，在在西信項項目的推推廣上可對此進進行針對對性推廣廣。企業對互互聯網的的重視程程度與高高科技類類企業特特征有關關，網絡絡是它們們日常工工作中必不不可少的的工具，，相對與與于其它它行業，，高科技技企業對對網絡的的倚賴度度更為明顯。綜上所訴訴：我們們總結出出：需求特征征7：對現有辦辦公環境境的不滿滿集中于于硬件配配置和物物管服務。。需求特征征8：中等檔次次、7層層以上的的“高層層”與““小高層層”標準式的寫寫字間，，可靈活活分割的的全開放放式自由由空間是是企業選擇辦公公樓的主主流需求求。需求特征征9：信息、安安全、便便捷是高高科技企企業客戶戶對辦公場地配配置的主主要需求求。需求特征10：對寫字樓物業業綜合態勢和和多功能服務務的需求強烈，對商商業配套、生生態、綠色、、人性化的需需求日趨明顯。需求特征11：對價格不很敏敏感，主要重重視位置交通通、行業集中度、物物業管理、項項目形象、政政策等因素。。需求特征12：報紙、人際介介紹、親身體體驗、新興媒媒體互聯網是企業選選擇辦公地點點最重視的信信息渠道。六．各行業特特征分析本次調查的高高科技企業主主要可分為軟軟件類、研究究類、服務類類、其它科技類四四大行業，下下面主要針對對這四大行業業進行需求特特征細分，以考察不同類類型企業的置置業需求：1、軟件類行行業（信息產產業）企業類型：軟件開發、銷銷售、系統、、網絡的運營營商典型特征：全天侯配套服服務行業特征：主要從事電腦腦軟件的開發發、銷售、系系統的建立，，有的兼顧硬件的銷售售等。此種類類型企業一般般都存在辦公公的需求，大大量實力弱的小型公司司選擇在租金金相對便宜的的非正式辦公公物業內辦公公，如渝高廣場B座就就存在大量這這類型公司；；而實力較強強的公司，如如金卡路橋、、稅航科技等均均租購有1000平米及及以上的辦公公面積。需求特征：A、行業聚集集，形成聚合合態勢；B、全天侯配配套服務（對對項目配套與與公共設施要要求高，如咖咖啡吧等；由由于其多加班班要求，需要要24小時服服務）；C、政府優惠惠政策。軟件類行業需需求特征總析析：◆軟件產業靠靠近現有和潛潛在客戶，與與最終用戶要要求比較近距距離的營銷服服務、產品展展示、市場營營銷活動。因因此，其需求求發達的交通通，周圍的酒酒店、會展中中心、培訓設設施等必不可可少；◆對外觀的要要求比較簡單單，符合公司司的市場定位位就行；內部部格局需求自自由可分割的的大開間布局局，層高要求求較高，過于于壓抑的空間間會加大員工工的緊張感；；◆配套設施：：空調系統的的發達程度是是重要指標，，軟件企業彈彈性化工作較較多。另外，，網絡服務系系統工作不能能間斷，通常常需要辦公樓樓空調的延時時服務，這方方面需求不容容忽視。綜合合布線、通訊訊傳輸是他們們最基本的要要求；同時他他們也需要安安全與風險管管理，強調物物管安全。2、服務類行行業。企業類型：咨詢、顧問、、管理公司、、事務所、服服務中心、技技術中心等典型特征：注重形象行業特征：區域依賴性較較強，對交通通、位置極為為看重，與服服務的客戶能方便快捷捷的交流是他他們主要的辦辦公需求。相相對于其它幾幾類高科技企業而言，，服務類企業業辦公場地面面積需求較小小，租賃辦公公場地的比例較大。需求特征：A、注重公司司形象，希望望所購物業成成為其實力象象征；B、交通便捷捷；C、配套設施施完善。服務類行業需需求特征總析析：咨詢、管理類類服務性行業業較為注重企企業的形象及及包裝，希望望辦公場所成為其實實力的表征，，因此對物業業的外觀、硬硬件配置十分分看重。3．研究類企企業企業類型：研究中心、設設計院、技術術公司等典型特征：需要安全、私私密的研究環環境行業特征：主要進行科技技的研發、設設計，絕大部部分是為企業業自身服務，少量兼顧顧對外服務。。因行業的技技術保密需要要，對辦公場場地的安全系統、獨立立性和靜謐性性極為看重，，而對位置交交通則相對不不是很重視。需求特征：A、安全性、、獨立性、靜靜謐性辦公環環境的需求；；B、與其它類類型企業相比比，置業面積積較大，主要要以購買為主主，價格承受受力強；C、智能監控控系統、保安安管理是主要要的配套服務務需求。D、對交通、、位置相比不不是很看重。。研究類行業需需求特征總析析：安全性、獨立立性、靜謐性性辦公環境是是他們最大的的置業需求；；在社區配套服務上，，他們更看重重智能監控系系統、保安管管理等配套；；置業面積較大，價格格承受力強。。4．其它科技技類企業企業類型：科技公司、信信息公司、工工程公司等典型特征：重視企業形象象和商務配套套行業特征：與研究類企業業有部分類似似，但不以研研究開發為主主，主要進行市場拓展展和服務。與與其他企業相相比，這類企企業與服務類類企業較為相似，都較較為看重企業業形象、交通通、位置和商商務配套。需求特征：A、注重公司司形象，希望望所購物業成成為其實力象象征；B、交通便捷捷、區位成熟熟；C、租賃和按按揭是主要的的置業方式，，資金更愿意意再投資擴大大企業規模；；D、希望社區區配套設施完完善，特別是是商務配套上上。其它科技類行行業需求特征征總析：注重公司形象象、交通和區區位環境，對對物業配套、、外觀較為重重視，租賃和按揭是是其主要的置置業方式。由以上分析我我們可得出：：需求特征13：高科技企業普普遍要求完善善的商務配套套，便利的交交通、智能化化系統和安防防設施。其中中軟件類、研研究類企業對對安防和智能能化要求最突突出，服務類類和其它科技技類企業對辦辦公形象、交交通、位置要要求最突出。。七．企業需求求交叉分析□在投資區域域意向上：各類型企業到到新區投資發發展的意愿都都比較強烈，，絕大部分的的都愿意到新區投資資；認為新區區能夠給他們們更好的發展展機會。其中中軟件類的有有94%的企業業愿意到新區區發展，居各各行業之首，，是西信項目目最值得關注注的客戶群。□在目前辦公公面積上：服務類的企業業辦公面積以以100-200平米的的為主，軟件件類的企業類類主要集中于100-200平米面積和和500平米米以上面積部部分，研究類類的企業的辦公面積集中中于500平平米以上；其其它科技類的的企業也以500平米以以上的企業居多。另另外服務類與與軟件類的企企業在100-200平平米、200-500平平米、500平米以以上的面積的的比例分布較較接近，說明明此兩類企業業愿意選擇此此三類大小的辦公公場地。1.各行業業需求交叉分分析□在將要選擇擇的辦公面積積上：各類型企都傾傾向于選擇面面積較大的場場地；選擇５５０－１０００平米的企業業占的比例很很小；研究類類的企業選擇擇５００平米米以上的比例例較大；服務務類傾向于選選擇２００－－５００平米米的場地；軟軟件類與其它它科技類選擇擇２００－５５００平米和和５００平米米以上的比例例接近，都高高于其它選擇擇。總體體上上說說，，200——500平平米米和和５５００００平平米米以以上上的的辦辦公公場場地地是是目目前前高高科科技技類類企企業業置置業業選選擇擇的的主主流流。。□在在產產品品形形態態的的需需求求上上：：四類類的的企企業業選選擇擇中中等等檔檔次次的的比比例例都都較較大大。。研研究究類類企企業業傾傾向向于于擁擁有有自自己己的的辦辦公公大大樓樓，，對對小小面面積積的的單單間間＋＋開開放放空空間間與與全全開開放放空空間間的的偏偏好好度度等等同同；；服服務務類類、、軟軟件件類類企企業業以以及及其其它它科科技技類類的的企企業業大大部部分分傾傾向向于于標標準準的的寫寫字字間間，，對對開開放放的的空空間間更更加加偏偏好好，，小小面面積積獨獨立立單單間間＋＋全全開開放放空空間間也也比比較較愛愛好好，，但但選選擇擇的的比比例例要要小小于于全全開開放放的的空空間間。。總體體上上說說，，中中等等檔檔次次、、全全開開放放式式的的標標準準寫寫字字間間是是高高科科技技類類企企業業置置業業的的主主流流需需求求。。□在在價價格格需需求求上上：：購買買價價格格：：大部部分分企企業業選選擇擇視視情情況況而而定定，，服服務務類類、、軟軟件件類類以以及及其其它它科科技技類類的的企企業業接接受受3000-4000元元的的價價格格的的比比例例較較高高價價格格的的多多，，而而研研究究類類的的兩兩者者比比例例相相當當。。租賃賃價價格格：：大部部分分企企業業選選擇擇視視情情況況而而定定，，其其次次是是選選擇擇３３００元元／／月月/m2與５５００元元／／月月/m2；軟軟件件類類與與其其它它科科技技類類３３００元元／／月月/m2的比比例例大大于于選選擇擇５５００元元／／月月/m2的企企業業。。服服務務類類選選擇擇５５００元元／／月月/m2的比比例例多多于于３３００元元／／月月/m2。總體體上上說說，，購購買買價價格格3000-4000元元、、租租賃賃價價格格30——50元元／／月月/m2是高高科科技技企企業業置置業業的的主主流流需需求求。。□在在付付款款方方式式上上：：各類類企企業業在在未未來來購購買買新新的的辦辦公公場場地地，，服服務務類類、、軟軟件件類類選選擇擇分分期期付付款款和和按按揭揭的的比比例例較較大大，，選選擇擇一一性性付付款款的的比比例例小小；；研研究究類類的的企企業業選選擇擇一一次次性性付付款款與與按按揭揭的的比比例例相相當當，，其其它它科科技技類類的的按按揭揭的的比比例例最最高高，，分分期期付付款款次次之之，，一一次次性性付付款款比比例例最最少少。。總體體上上說說，，分分期期付付款款和和按按揭揭是是高高科科技技企企業業置置業業的的主主流流需需求求。。□在在社社區區配配置置需需求求上上：：有線線寬寬帶帶：：各類類企企業業對對有有線線寬寬帶帶這這一一上上網網方方式式的的支支持持率率都都很很高高，，達達到到了了80%或或以以上上。。電視視監監控控報報警警系系統統：：出于于安安全全及及各各種種技技術術保保密密的的需需要要，，軟軟件件類類與與研研究究類類的的企企業業對對電電視視監監控控報報警警系系統統的的支支持持率率都都比比較較高高。。而而服服務務類類與與其其它它科科技技類類的的企企業業的的支支持持率率相相對對要要低低于于前前兩兩者者。。智能能化化門門禁禁系系統統：：研究究類類的的企企業業對對內內部部智智能能化化門門禁禁系系統統的的支支持持率率很很高高，，達達到到了了90%，，軟軟件件類類、、服服務務類類與與其其它它科科技技類類對對支支持持率率相相近近。。總體體上上說說，，有有線線寬寬帶帶、、電電視視監監控控報報警警系系統統、、智智能能化化門門禁禁系系統統是是絕絕大大部部分分高高科科技技企企業業的的基基本本需需求求，，也也是是西西信信產產業業園園理理應應具具備備的的基基礎礎設設施施。。□在在社社區區配配套套上上：：商務務中中心心：：各類類企企業業對對園園區區必必須須要要有有商商務務中中心心這這一一觀觀點點的的認認同同率率如如上上圖圖所所示示：：軟軟件件類類企企業業的的認認同同度度最最高高，，達達到到了了72%；；其其它它科科技技類類的的企企業業認認同同度度次次之之，，達達到到64%；；總總的的來來看看，，各各類類企企業業對對此此觀觀點點的的支支持持率率都都超超過過了了50%。。多功功能能會會議議中中心心：：從上上圖圖的的分分析析來來看看，，各各類類企企業業都都以以高高支支持持率率觀觀成成在在園園區區應應該該有有多多功功能能會會議議中中心心，，他他們們認認為為此此設設施施對對他他們們的的商商務務活活動動有有比比較較大大的的影影響響力力。。其其中中以以軟軟件件類類企企業業的的支支持持率率最最高高，，達達到到了了79%。。金融融設設施施：：大部部分分企企業業都都認認為為園園區區必必須須要要有有很很行行這這種種金金融融設設施施，，其其中中軟軟件件類類企企業業的的贊贊成成率率最最高高，，有有92%，，其其它它科科技技類類次次之之，，有有84%。。相相對對的的服服務務類類與與研研究究類類的的支支持持度度要要小小一一此此，，分分別別是是77%與與80%。。展示示中中心心、、商商務務中中心心、、餐餐廳廳、、公公交交等等公公共共空空間間設設施施：：在四四類類企企業業中中，，其其它它科科技技類類的的企企業業認認為為展展示示中中心心最最重重要要；；軟軟件件類類企企業業認認為為商商務務中中心心重重要要高高；；四四類類企企業業都都認認為為餐餐廳廳很很重重要要，，它它的的重重要要度度支支持持率率高高于于其其它它三三種種設設施施。。除除了了研研究究類類企企業業外外，，其其它它三三類類企企業業認認為為公公交交設設施施也也是是比比較較重重要要。。總體體上上說說，，商商務務中中心心、、多多功功能能會會議議中中心心、、金金融融設設施施、、展展示示中中心心、、商商務務中中心心、、餐餐廳廳、、公公交交等等公公共共空空間間設設施施各各類類高高科科技技企企業業都都非非常常重重視視，，是是西西信信產產業業園園應應盡盡力力完完善善的的社社區區配配套套服服務務。。需求求特特征征14：：各類類型型企企業業大大部部分分都都愿愿意意到到新新區區投投資資發發展展，，其其中中軟軟件件類類企企業業意意愿愿最最強強烈烈。。需求求特特征征15：：中等等檔檔次次、、200——500平平米米和和５５００００平平米米以以上上的的全開開放放式式標標準準寫寫字字間間是目前前高科科技類類企業業置業業選擇擇的主主流。。其中中研究究類企企業對對辦公公場地地面積積要求求最大大，軟軟件類類和其其它科科技類類企業業居中中，服服務類類企業業對辦辦公面面積的的要求求最小小。需求特特征16：：購買價價格3000-4000元、、租賃賃價格格30—50元元／月月/m2是高科科技企企業置置業的的主流流需求求；分分期付付款和和按揭揭是高高科技技企業業置業業的主主要方方式。。需求特特征17：：高科技技企業業普遍遍需要要智能能化系系統、、安防防系統統、商商務配配套、、金融融設施施、員員工餐餐廳等等服務務設施施。2．企企業業年產產值與與企業業特征征交叉叉分析析年產值值與公公司性性質年產值值與員員工數數量年產值值與現現有辦辦公面面積年產值值與目目前辦辦公面面積滿滿意程程度總體上上說，，年產產值500—1000萬萬的企企業對對目前前辦公公面積積最不不滿意意，其次是是年產產值200—500萬的的企業業，這這兩個個檔次次的企企業是是西信信項目目最應關注注的客客戶資資源。。年產值值與租租購意意向總體上上說，，大部部分企企業選選擇租租用辦辦公場場地，，年產產值在在500萬萬以上上的企企業租房房意愿愿比較較明顯顯，而而年產產值在在200——500萬萬的企企業則則更多多選擇擇購買辦公公場地地。年產值值與面面積需需求年產值值與物物業檔檔次需需求年產值值與產產品形形態需需求總體上上說，，標準準寫字字間、、全開開放空空間、、高層層和小小高層層是各各檔次次企業業的主流流需求求。差差異較較明顯顯的方方面是是年產產值500萬以以上的的企業業首要要選擇擇小高層層，而而年產產值在在500萬萬以下下的企企業首首要選選擇高高層。。分析析原因因，應應與年產產值高高、規規模大大的企企業更更注重重辦公公環境境的自自然性性和寬寬松性性，而而規模較較小的的企業業主要要是服服務類類、其其它科科技類類企業業，更更注重重企業業形象象包裝有有關。。年產值值與智智能化化需求求檔次排序第一位

第二位

第三位

200萬元以下

有線寬帶

局域網、內部智能化門禁系統（如密碼鎖等）

國際電視、電話

200-500萬元

有線寬帶

電視監控報警系統、局域網

內部智能化門禁系統（如密碼鎖等）

500-1000萬元

有線寬帶

局域網

電視監控報警系統

1000萬元以上

有線寬帶

局域網、內部智能化門禁系統（如密碼鎖等）

電視監控報警系統

年產值值與商商務配配套需需求年產值值與生生活配配套需需求總體上上說，，各年年產值值檔次次的企企業都都非常常重視視餐廳廳、公公交、、超市市、運運動娛樂樂設施施、員員工宿宿舍、、綠色色景觀觀等配配套，，而對對醫院院和學學校需需求不不大。對對比各各年產產值檔檔次，，可以以發現現產值值較高高的企企業對對員工工宿舍舍更重重視，而而產值值較低低的企企業對對綠色色景觀觀更重重視。。檔次排序第一位

第二位

第三位

200萬元以下

餐廳

公交

綠色景觀空間

200-500萬元

公交

餐廳

超市

500-1000萬元

餐廳

公交

超市

1000萬元以上

餐廳、運動娛樂設施

公交、員工公寓

綠色景觀空間

由以上上分析析圖表表我們們可歸歸納出出需求特特征18：：年產值值200——1000萬的的企業業對目目前辦辦公面積最最不滿滿意，，是西西信項項目最最應關關注的的客戶戶資源源群體體。需求特特征19：：大多數數企業業選擇擇租用用辦公公場地地，年年產200—500萬的的企業業購買買意識識相對對較強強。需求特特征20：：中等檔檔次的的物業業是不不同產產值企企業的的主要要選擇，，高擋擋物業業其次次，選選擇一一般物物業檔檔次的的企業業較少少，說明高高科技技企業業對辦辦公形形象普普遍較較為看看重，，希望望在中中高擋物業業內辦辦公。。需求特特征21：：標準寫寫字間間、全全開放放空間間、高高層和和小高高層是不同同產值值企業業的主主流需需求。需求特特征22：：不同產產值的的企業業都非非常重重視有有線寬寬帶、、門禁系統統、報報警系系統、、局域域網，，而對對智能能一卡卡通和和背景景音樂則不不是很很看重重。需求特特征23：：不同產產值的的企業業都看看重銀銀行、、多功功能會會議室、商商務中中心、、商業業生活活配套套、財財稅代代理、、貨運運、星星級客房等等商務務配套套。需求特特征24：：不同產產值的的企業業都非非常重重視餐餐廳、、公交交、超市、、運動動娛樂樂設施施、員員工宿宿舍、、綠色色景觀觀等配配套，，而對醫院院和學學校需需求不不大。。3．辦辦公用用房檔檔次要要求與與行業業特征征交叉叉分析析檔次要要求與與公司司性質質□檔次次要求求與員員工人人數檔次要要求與與年產產值檔次要要求與與目前前辦公公面積積檔次要要求與與目前前辦公公面積積滿意意程度度檔次要要求與與租購購意向向檔次要要求與與面積積需求求總體上上說，，選擇擇高檔檔辦公公用房房的企企業，，主要要需要要500平平米以以上的的面積積；選選擇中中檔辦辦公用房的的企業業，主主要需需求200—500平米米的面面積；；選擇擇一般般辦公公用房房的企企業，，主要要需求求100—500平米米的面面積；；而50——100平平米的的面積積在高高科技技企業業中不不論哪哪個檔檔次都都需求求不大。檔次要要求與與購房房總價價接受受度總體上上說，，選擇擇高檔檔辦公公用房房的企企業大大多數數能接接受200萬以以上的的總價價；選擇中中擋辦辦公用用房的的企業業大多多數能能接受受20—80萬萬的總總價；；選擇擇一般般辦公用用房的的企業業基本本上都都只能能接受受60萬以以下的的總價價。檔次要要求與與產品品形態態需求求總體上上說，，標準準寫字字間、、高層層和小小高層層建筑筑形態態、全全開放放式空空間和和獨立立單間＋開開放空空間在在各檔檔次需需求中中都是是最主主要的的選擇擇。各各檔次次對比比而言言，獨獨立辦公樓樓在選選擇高高檔辦辦公用用房的的企業業中相相對需需求更更大；；高層層在選選擇高高檔辦辦公用房的的企業業中需需求更更大，，小高高層在在選擇擇中檔檔辦公公用房房的企企業中中需求求更大大；獨立單單間＋＋開放放空間間在選選擇一一般辦辦公用用房的的企業業中需需求更更大。。檔次要要求與與智能能化需需求檔次排序第一位

第二位

第三位

高

有線寬帶

電視監控報警系統、局域網

內部智能化門禁系統（如密碼鎖等）

中

有線寬帶

內部智能化門禁系統（如密碼鎖等）

電視監控報警系統

一般

有線寬帶

局域網

國際電視、電話

檔次要要求與與商務務配套套需求求檔次要要求與與生活活配套套需求求檔次排序第一位

第二位

第三位

高

餐廳

公交

娛樂運動設施

中

餐廳

公交

超市

一般

餐廳

綠色景觀空間

公交

根據以以上圖圖表分分析我我們歸歸納出出：需求特特征25：：選擇擇高檔檔辦公公用房房的企企業主主要特特征：：年產產值在1000萬萬以上上，企企業員員工在在50人以以上，，需求求面積積在500平米米以上上，大大多數數能接接受200萬以以上的的總價價，以以購買買為主。。需求特特征26：選擇中中檔辦辦公用用房的的企業業主要要特征征：年年產值在1000萬萬以上上和200—500萬這這兩個個層次次上的的企業業最多多，企業員員工主主要在在20—50人人之間間，需需求面面積在在200——500平平米之間間，大大多數數能接接受20——80萬的的總價價，以以租用用為主主。需求特特征27：選擇一一般辦辦公用用房的的企業業主要要特征征：年年產值在200萬以以下，，企業業員工工主要要在20——50人之之間，，需求求面積在100—500平米米之間間，大大多數數只能能接受受60萬以以下的的總價，以以租用用為主主。重慶寫寫字樓樓市場場供/需關系系對應應需求結論

供給現狀

◆專業寫字樓市場需求極其旺盛。◆適合高科技企業大中型辦公場地的寫字樓需求無法得到滿足。◆供給市場結構失衡，市場面臨重新洗牌◆寫字樓物業總體素質偏低，規模偏小，已經不能滿足現代商務辦公的需求。

◆目前重慶寫字樓中的高科技企業主要以科技企業為主，企業性質半數以上為私營，企業規模、實力普遍較強，對辦公面積的需求也較大。◆寫字樓物業總體素質偏低，規模偏小，已經不能滿足現代商務辦公的需求。◆星級酒店式管理是高檔寫字樓必備的要素。

◆目前高科技企業辦公場地的購買價格比市場平均價位略高，說明高科技企業對中高檔次寫字樓要求較大。

◆客戶層次日趨明顯，促成寫字樓市場演變。◆行業集中化及行業關聯性特征明顯。重慶寫寫字樓樓市場場供/需關系系對應應需求結論

供給現狀

◆目前重慶寫字樓中的高科技企業主要以科技企業為主，企業性質半數以上為私營，企業規模、實力普遍較強，對辦公面積的需求也較大。◆寫字樓物業總體素質偏低，規模偏小，已經不能滿足現代