常州別墅市場小結及未來項目掃描2012.12.21第一部分、別墅市場概況1、2012年常州整體別墅市場概況1.1分布1.2供銷1.3成交排名2、2012年主要在售別墅項目2.1分布2.2成交20套以上項目產品對比2.3典型項目優勢分析第二部分、2013入市項目掃描1、新增項目簡介1.1整體別墅市場——項目分布在售項目待入市項目太湖灣板塊水韻江南紫陽美地山莊龍城福第香樹灣美院長興秀江南時代上院龍湖原山龍湖香醍漫步天譽花園常發豪郡荊溪人家御翠園水晶城巨凝金水岸銀河灣明苑新城公園壹號常發香堤半島綠地外灘1號泰和之春高成天鵝湖御城萊蒙水榭山萬澤太湖莊園太湖灣度假村溪湖小鎮東渡海派青城九龍倉鳳凰湖地塊綠洲天逸城大名城綠地世紀城綠都萬和城龍湖龍譽城景瑞英郡青楓壹號萬水美蘭城凱悅中心上書房棕櫚灣聚湖半島常發御龍山星河國際新城公館萊蒙城湖濱壹號湖畔春秋天安別墅星河丹堤僑裕地塊西太湖板塊傳統市中心板塊恐龍園板塊飛龍及薛家板塊龍虎塘板塊城西板塊城東板塊武進老城區板塊武進中心區板塊城南板塊長興諾丁山金橋美林湖德厚地塊保利公園九里新城帝景亞邦地塊世家地塊萊茵3新城香悅半島綠地盛世香溢瀾橋高成太湖灣香樹灣九洲紅樹嶺紅星國際廣場本案1.22012年各板塊需求較冷，后續存量開發量較大

2012年新增約50萬㎡，成交19萬㎡，存量約70萬㎡，后續待開發量不完全統計（一些新項目）約80萬㎡。供應方面，恐龍園、武進傳統城區表現較好，其他板塊都較冷清；今年別墅成交量相比去年，縮水近一半，約19萬㎡。注：數據統計截止時間為2012年11月底項目名稱成交套數成交面積成交均價成交總金額香溢瀾橋8224773.11129727985.0東渡海派青城638585.090537772.1龍湖原山4518594.21891035160.9

天譽城市花園4312392.11572519486.8棕櫚灣419323.0104579748.9常發豪郡3011251.2899310118.5龍湖酈城297397.5121618996.2綠地世紀城269764.587698562.5龍湖龍譽城186966.4127108854.0溪湖小鎮187144.4118468463.1新城公園壹號187339.6102797544.4銀河灣明苑164808.7121965864.7御翠園143197.6288939238.6金橋美林湖136698.81846412369.0星河國際136857.41509910354.0湖濱嘉園135806.3106316172.9新城香悅半島125715.31832410472.31.32012年別墅成交項目名稱成交套數成交面積成交均價成交總金額水晶城101957.084431652.4常發香堤半島93143.885882699.8湖畔春秋73981.5132245265.0星河丹堤73527.7121944301.6常發御龍山72427.1109682662.1萊蒙城61834.3133982457.7天安別墅52504.0219665500.3太湖灣度假村51420.3122341737.6得園52028.181231647.5景瑞英郡51063.0103061095.5御城41549.7216323352.4湟廷花苑41774.198641750.0凱悅中心21051.0350003678.6荊溪人家2729.6233021700.0九州紅墅嶺2894.0111861000.0望湖御景2559.58956501.0創新花園1421.110300433.7時代上院1255.115487395.0金洲花城1382.19814375.01.32012年別墅成交2.1主要在售別墅項目分布龍湖原山龍湖香醍漫步常發豪郡綠地世紀城龍湖龍譽城新城香悅半島棕櫚灣星河國際湖濱壹號天安別墅西太湖板塊恐龍園板塊飛龍及薛家板塊城西板塊城東板塊武進老城區板塊武進中心區板塊金橋美林湖星河丹堤東渡海派青城天譽城市花園香溢瀾橋項目名稱成交套數成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）金額（萬元）成交主力面積（㎡）成交主力總價（萬元）價格備注香溢瀾橋8224773.11129727985.0聯排270-340330-400含地下室50-100㎡東渡海派青城638585.090537772.1聯排110-170120-160小戶型無，大戶型地下室30㎡左右龍湖原山4518594.21891035160.9合院380-420650-720地下室150-160㎡計入銷售天譽城市花園4312392.11572519486.8聯排280左右雙拼320-350400-450800萬左右含地下面積60-90㎡棕櫚灣419323.0104579748.9聯排210-280190-270地下室贈送50-80㎡常發豪郡3011251.2899310118.5聯排360-400360-400含地下面積龍湖酈城297397.5121618996.2疊加200-280190-275底層帶地下室60㎡左右綠地世紀城269764.587698562.5聯排340-360300-350含地下面積65㎡左右2.22012年成交20套以上別墅項目產品對比表

2012年縱觀常州別墅市場，不得不說太冷，銷售額上億的項目少之又少，中低價位別墅占比較多。品牌項目優勢依舊，龍湖原山是銷售總額冠軍，但是與去年三盤26億相比，其銷售額是縮水相當大的。市場上上別墅成交均價普遍在10000-15000元/㎡之間（含地下室面積），價格的突破主要是通過產品的創新和較高的產品附加值來實現。產品類型主力面積（㎡）主力總價區間（萬元）地下室面積（㎡）是否贈送樓層層高圍合式別墅380-420650-720約100否地下室5.8m

龍湖地產繼龍湖香醍漫步后在常州的第二個項目，前期龍湖香醍漫步的熱銷為項目奠定了口碑以及知名度；

龍湖原山定位較龍湖香醍漫步更高，在面積以及總價方面均高出前者，對客戶也有較高的篩選，因此客戶群會受到一定的限制，主要鎖定在企事業單位高管以及老板；在產品附加值上，龍湖拿手的景觀營造均是項目亮點；由于圍合式別墅的特點，私密性方面會受到一定的影響，同時，小區內別墅布局較密，會有一定的壓抑感。客戶渠道口碑宣傳+媒體渲染客戶動機自住為主客戶職業企事業單位高管、老板（新北、武進居多）客源分析2.3典型項目——龍湖原山優勢分析2.3典型項目——香溢瀾橋優勢分析產品特征：1、草原風格聯排，4、6、8、10聯。2、主力戶型：270㎡和320㎡，分南北入戶，庭院贈送60多㎡。3、地面面積無區別，都為220㎡。4、地下面積根據戶型不同，有差別，基本為50-100㎡。5、地下室層高，挑高5.5米，可分割為兩層，實際計算一層面積。6、首層層高3.6米，二、三層均為3米層高。7、閣樓部分最高2.2米，完全贈送25-70㎡不等。8、車庫為整體地下車庫，每戶約贈送2個停車位，基本都能停下兩輛車。主力面積（㎡）成交單價（元/㎡）地上面積（㎡）除去地下面積成交單價（元/㎡）總價（萬元）27013500較高22016568364500030012000均值22016364360000032010500較低22015273336000034012000均值220185454080000營銷優勢：新城強大的老客戶資源及戶外媒體資源。別墅市場小結常州別墅市場目前正向南北兩翼發展，西太湖、太湖灣和恐龍園板塊將成為未來別墅熱點區域；目前供應和成交面來看，恐龍園和武進傳統區域較有潛力，其他版塊有待發展；以目前主要在售的別墅項目分析，目前常州市場別墅產品成交均價主要集中在10000-15000元/㎡之間（含地下室面積），聯排別墅主力面積250-300㎡，主力總價300-400萬元，面積增大，去化速度大大減慢。第一部分、別墅市場概況1、2012年常州整體別墅市場概況1.1分布1.2供銷1.3成交排名2、2012年主要在售別墅項目2.1分布2.2成交20套以上項目產品對比2.3典型項目優勢分析第二部分、2013入市項目掃描1、新增項目簡介2013新項目一覽，純別墅項目極少區域項目名產品類型主力面積（㎡）總量（萬㎡）套數預估單價（㎡）預計入市時間備注武進紅星威尼斯莊園雙拼50051301.2（聯排）4~5月預計先推雙拼及聯排聯排390-470太湖灣太湖香樹灣雙拼、聯排、疊加90~46016————3月明年預計推一期約5萬㎡武進聚湖半島聯排430~5302.34613月宣傳尚未開始雙拼715~790武進聚盛花園聯排240~3501.858總價180萬起2013年初蓄客中西太湖亞邦西太湖項目類獨棟、雙拼、聯排——3.8————————牛塘亞邦牛塘鎮項目一期聯排——5——————一期約1.5萬㎡飛龍大名城聯排雙拼280/380未知——總價400-500萬2013西班牙風格薛家九龍倉鳳凰湖墅聯排雙拼未定未定————2013法式城西萊茵3聯排雙拼未定未定————2013現代城西保利公園九里聯排雙拼未定未定————————城西上書房聯排雙拼320/3801.7481.5——中式城南天鵝湖聯排雙拼未定2.7————————占地面積23萬㎡總建面積72萬㎡容積率2.88綠化率35%物業類型高層、別墅、商業預計開盤時間2013年4月開盤價格待定開發商常州紅星美凱龍置業物業公司蘇州工業園區置信物業服務有限公司常州分公司物業費待定項目規劃約30萬方商業34棟別墅，14棟高層紅星威尼斯莊園【武進長江路】占地面積8.9萬㎡總建面積14萬㎡容積率1.1綠化率35%物業類型高層、別墅預計開盤時間2012年11月開盤價格待定開發商