青年公寓專題調查分析研究報告青年公寓專題調查分析研究報告2報告目錄：案例研究1發展背景3案例啟示2報告目錄：案例研究1發展背景3案例啟示全國租賃市場：租賃市場火爆，一二線城市租賃需求旺盛中國流動人口超過2億，青年人占絕對比例，且他們的需求以租賃為主；簡單統計表明目前有超過1.3億青年人通過租房解決居住問題，這部分市場規模超過4000億。從全國主要城市來看，2015年北京平均每日有9.1萬人尋找整租房，平均每日有3.7萬人尋找合租房，租賃市場火爆；萬人萬人數據來源：趕集網《2015年租房市場報告》全國租賃市場：租賃市場火爆，一二線城市租賃需求旺盛中國流動人租賃客戶：租客年齡主要集中在20－29歲，以青年群體為主在租房客群中，20－29歲之間的租房族占比最大，達到77%，35歲以上仍在租房的僅占8%。年輕人，特別是青年白領，在外工作租房已經成為主流想象，這與年輕人收入水平不高、房價超出其承受能力等原因密不可分。在租房族中，約有57％的人正在為買房而努力。數據來源：趕集網《2015年租房市場報告》租賃客戶：租客年齡主要集中在20－29歲，以青年群體為主在租青年群體消費特征：務實理性、個性張揚、重視感情交流務實且理性者！1購買商品時最看重質量、價格、品牌等強調個性、拒絕被復制！2標榜個性、自我和獨立，喜歡新鮮事物，注重感受及體驗；討厭撞衫、討厭人云亦云，討厭被復制、討厭追隨具有很強群體意識！3具有很強群體意識，擁有自己的“圈子”，重視朋友情誼，樂于分享青年群體消費特征：務實理性、個性張揚、重視感情交流務實且理性客戶需求1：近六成青年白領傾向整租方式，59％的租客希望按月支付租金從租房形式來看：整租自由、合租省錢，這兩種不同的租房方式各有利弊；而青年白領追求品質生活與獨立的空間，58%的人會選擇整租，產品形式則最好是一居室或者小兩居從租金繳納方式來看：59％的被調查者希望按月支付租金，因為像季付、半年付等支付方式，一次性的大額租房款的支付會讓這些青年群體當月的生活捉衿見肘數據來源：《智聯招聘白領“房事”指數調研報告》客戶需求1：近六成青年白領傾向整租方式，59％的租客希望按月客戶需求2：52％的青年白領通勤時間要控制在半小時以內，交通、價格、內部裝修為其租房重要考慮因素從通勤時間來看：52%的白領通勤時間在半小時以內，其中45%的白領通勤時間為10分鐘-半小時，7%在10分鐘以內；從租房關注因素來看：73%的租客認為交通便利性是租房時首要考慮的問題；67%的租客首要考慮租金價格的高低；34％的租客首要考慮房屋內部裝修情況；購物方便與否、小區環境、房子質量等相關配套設施被考慮的比例遠遠小于前兩者數據來源：《智聯招聘白領“房事”指數調研報告》客戶需求2：52％的青年白領通勤時間要控制在半小時以內，交通市場供應1：租賃市場碎片化分布，產品供應以兩室、三室為主，一室產品供不應求，市場供應與租客需求不對位（以濟南為例）戶型供應：濟南租房市場主要集中在住宅里，分布比較散；戶型供應以二室和三室為主，一室比較稀缺；就南部這個區域來看，供房536套，其中一室供應占比13%，二室供應占比52％，三室供應在29％，四室及以上占比6％，這個比例也基本可以代表濟南市的情況了。

——寓來寓美房產經紀人一室供需：每天接待十幾個客戶,80%以上要求找一室戶或小兩室，三天成交3套，這些人多是工作多年的單身或是小兩口?？捶康娜颂嗔?，小戶型的供應根本供不上；從濟南整體來看，一室的戶型供應占比也就在12％左右，一室戶型的供需比在1:8到1:10，也就是說，10套小戶型房子至少有80人在搶。

——21世紀不動產房產經紀人1：8一室供應一室需求:市場供應1：租賃市場碎片化分布，產品供應以兩室、三室為主，一市場供應2：產品參差不齊，缺乏規范化管理，房租上漲快，租客整體滿意度不高租金上漲較快，承租人反應強烈租賃關系不穩定，糾紛頻發租賃產品參差不齊，配套、服務不完善缺乏專業、規范的中介服務體系出租住房缺乏專業管理，存在隱患我2010年畢業來的濟南，與同事在歷山路租了一套三室的房子，當時房租是每月1700元，現在漲到了每月3000元，四年漲幅達76%，房租漲的讓我心驚肉跳，每月的租金都趕上還房貸了。

——濟南白領王巖數據來源：趕集網《2013年租房市場報告》市場供應2：產品參差不齊，缺乏規范化管理，房租上漲快，租客整租賃價格交通配套產品戶型租客敏感點公共服務租金穩定居住舒服生活便利工作方便發展機會：市場供應與租客需求不對位，租賃市場存在升級改造空間市場供應租賃價格交通配套產品戶型公共服務隨意上漲一室稀缺參差不齊缺乏管理分布散碎VS長租服務式公寓租賃價格交通配套產品戶型租客公共服務租金穩定居住舒服生活便利2案例研究1發展背景3案例啟示2案例研究1發展背景3案例啟示集中式長租公寓YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓自如寓·····分散式長租公寓優客逸家蘑菇公寓青客公寓自如友家······集中式長租公寓：整棟物業由運營商統一裝修運營管理，運營商但當的更多的是二房東的角色。分散式長租公寓：物業零散分布，但由運營商統一裝修并運營管理，運營商擔當的更多的是中轉平臺的角色。集中式長租公寓分散式長租公寓集中式長租公寓：整棟物業由運營商YOU+國際青年公寓：雷軍投資的互聯網思維下一夜爆紅的長租服務式公寓發展歷程：首家YOU＋公寓位于廣州海珠區鳳凰街道，是創始人劉洋、劉昕整租高露潔廠房改造的公寓，2012.06對外營業，133間客房全部入住；2013.06接受第一筆天使投資；2013.12白云新市店開業；2014.06車庫咖啡創始人蘇菂加入；2014.08雷軍A輪1億元順為資本領投、策源跟投；2014年10個項目，已經開業2個，房源約1300套；2015年計劃2萬套，2016年目標10萬套，主攻4個一線城市；互聯網思維下的反互聯網模式：將線上社交潮流，轉移到線下，鎖定青年剛需市場，以增強客戶粘性為原則，搭建社區服務平臺，為在外漂泊的年輕人打造一個家。未來籌劃產品線：u+國際創業社區，在國際青年公寓的基礎上，給年輕創業者提供租金低廉的辦公空間，邀請成功的創業者或風投來交流，甚至嫁接資本轉化為項目，形成創業孵化基地。YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓YOU+國際青年公寓：雷軍投資的互聯網思維下一夜爆紅的長租服YOU+國際青年公寓：主打社交，不僅滿足租客的居住需求，也滿足他們的社會需求和尊重需求010203定位初上班的年輕人，主打大城市租賃市場中的合租群體。存在三不租客群每月都有豐富多彩的社區活動，五同活動、節日聚會，生日聚會，每天都有創業者聚會產品配套客戶定位平臺服務長租公寓+社區服務，平臺價值>物業價值：YOU+先整租物業，再統一改裝成集中式公寓，統一招租，運營，管理，以公寓為載體，以年輕人聚集的社交平臺為核心，打造有溫度的社區。不僅滿足租客的住家需求，更滿足了他們的社會需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認同）租房服務社交平臺圈子在公寓樓一層配公共娛樂設施，健身房、臺球室、吧臺、書架、游戲機等；室內有獨衛，樓內有公共廚房及食堂，為租客社交提供平臺YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓YOU+國際青年公寓：主打社交，不僅滿足租客的居住需求，也滿清晰的客戶定位YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓清晰的客戶定位YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯完善的公共配套完善的公共配套大樓1層設計300平米的公共空間，作為社區活動場所：有臺球、健身房和小酒吧，還有80寸投影的電視的影視廳，同時配有公共廚房，同時提供食堂，提供午晚餐，一餐10多塊；新奇而趣味的功能設計隱藏在垃圾桶蓋內側的大門刷卡器消防栓里的刷卡器需要拉動彈珠機拉桿才能開門的機關三色踏板組成的密碼器等為年輕人的生活增加樂趣，又增強了社區安全酒吧健身房臺球公共廚房YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓完善的公共配套完善的公共配套新奇而趣味的功能設計酒吧健身房臺多樣的交流平臺服務，為“家友”打造一個“有溫度”的“家”豐富多彩的社區活動：每月都有，五同活動（同星座，同樓層，同鄉，同愛好，同專業）節日聚會，生日聚會等）每天都有創業者聚會（20-30%家友為創業者），為家友提供一個“家”的環境和平臺；萬圣節生日party創業者聚會YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓多樣的交流平臺服務，為“家友”打造一個“有溫度”的“家”豐富YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓新派公寓：類REITS模式下，購買整棟物業打造的中高端長租品牌公寓新派公寓（CYPA:ChinaYoungProfessionalsApartments）發展歷程：2012.5年于北京成立新派公寓經營管理公司，同時賽富投資基金對新派公寓進行戰略投資。2013.05，北京市新派公寓紫禁城店開業，2013.08，北京CBD店開業，目前上海、深圳、廣州店在建中。CBD店共111套房（戶型從15－140㎡不等，共14種戶型）、紫禁城店44套房，每套房月租均價5000~9000元，目前全部住滿。產品：租金3000~5000元為“新派Star”、5000~6000元“新派”、7500元“新派Premium”居住理念：

Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年輕人的社區）YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓新派公寓：類REITS模式下，購買整棟物業打造的中高端長租品金融利用REITs房地產信托投資基金方式解決連鎖經營中“高物業成本、低經營收入、難以快速規?；钡膯栴}服務租房管理+租客社交+租客線下活動組織，4S服務等

品牌統一買下整棟樓盤，統一裝修，同質化客戶分租，統一運營管理，打造新派公寓品牌影響力金融品牌服務新派公寓：“金融+品牌＋服務”模式，實現模塊化復制連鎖發展YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓金融利用REITs房地產信托投資基金方式解決連鎖經營中“高金融創新：SAIF承擔收購和改造成本，新派公寓進行輕資產管理，實現滾動開發新派公寓融資結構新派公寓運營模式REITs應用：2013.8賽富不動產基金以2.2W元/平米價格買下70年產權的CBD店，改造為公寓，一共花費1.65億RMB，CBD店份額分拆，以基金方式發行給32名國內高凈值LP投資人，新派公寓僅投入1%份額，新派公寓每年向賽富不動產的LP支付不低于3.5%的租金回報，四年之后，一期基金到期，LP的股權將會被散售或者整售。賽富不動產為此做出一份股權回購協議。由于收購和改造成本都是基金承擔，新派公寓的啟動資金很少，公寓滿租后有很好的現金流。YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓金融創新：SAIF承擔收購和改造成本，新派公寓進行輕資產管理品牌＋服務：標準化“收購/租賃+翻新+租出”，統一運營管理，打造新派公寓連鎖品牌多彩分享公共大廳奢華view屋頂花園健康之家簡約別致藝術畫廊多樣化的配套設施······品牌管理定位追求品質生活的年輕白領，類似的消費能力與習慣催生“同質化居住”，進行同質化配套，能使住戶有歸屬感和家的感覺為滿足年輕人個性化需求，打造14款不同的個性化空間，包括15-25平米的極致全能mini戶型、40-75平米的一房一廳戶型，以及140平米的兩室兩廳兩衛戶型同質化客戶個性化產品完善配套4S服務Smile：用微笑將溫暖傳遞Sincere：用真誠將關懷傳遞Social：白領社區，營造白領專屬“朋友圈”Share：分享你我，鑄就白領情感家園YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓品牌＋服務：標準化“收購/租賃+翻新+租出”，統一運營管理，普樂門：開發商整棟租賃物業，自主投資運營的服務式長租白領公寓項目區位：普樂門連鎖公寓位于北京市朝陽區四環外四惠東，距離地鐵站步行僅10分鐘，交通便利，周邊生活娛樂設施完善，生活便利產品：青磚紅瓦的復古建筑風格，推出380間公寓客房，以一居室為主，配有少量二居室，房間精裝修，可以做到拎包入住，租金與周邊住宅租賃價格持平目標客戶：有穩定工作、單身或已婚無小孩的白領人群經營理念：“itslifestyle！Itshome！”致力于打造白領一族的品質生活三角半徑。公寓以酒店理念化服務為白領量身打造新的居住模式和高品質生活。YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓普樂門：開發商整棟租賃物業，自主投資運營的服務式長租白領公寓客戶定位：追求品質生活的白領一族，打造30分鐘的品質生活半徑目標客群：普樂門公寓定位于長租式白領公寓，目標客群鎖定在有穩定工作、單身或已婚無小孩的白領人群。項目主要面向客群為CBD商務核心區、十里堡商圈以及朝古板塊白領為主經營理念：致力于白領一族的品質生活半徑品質生活半徑：按照白領人群的生活習慣，居住、工作、娛樂往往成為生活的主要三點，任何兩點連線要求控制在30分鐘以內，這成為白領人群幸福生活相對量化的其中一個重要參考YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓客戶定位：追求品質生活的白領一族，打造30分鐘的品質生活半徑產品配套：戶型以精裝一居室為主，公共配套完善白色簡約風格，多為木質家具，突出居家感及實用感推出戶型以53－55㎡一居室為主，占比86.8％；65－90二居室占比13.2％茶室、咖啡廳、健身房、洗衣房、美容美發、超市等生活配套戶型面積裝修風格公共配套YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓產品配套：戶型以精裝一居室為主，公共配套完善白色簡約風格，多物管服務：通過精良的服務、健全的配套，形成完善的8p管理體系普樂門8P：良好的品牌信譽Responsible優越的地理位置Superior經典的家居設計Scriptures齊全的配套設施Complete專業的物業服務Professional和諧的社交氛圍Friendship時尚的文化環境Popular理想的心靈歸屬SpiritP是“普”的首字母，又象征著鑰匙，傳遞給客戶用鑰匙開啟房門也就是開啟快樂，8P便是普樂門一綹的服務態度和嚴謹的服務流程YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓物管服務：通過精良的服務、健全的配套，形成完善的8p管理體系盈利模式：目前主要是賺取租金價差，未來會引入基金走向資本市場入駐普樂門的公寓客戶，簽訂租房合同周期都是在3個月以上，合同內租金不會發生變化，后期隨市場變化而動，即使上浮，也會低于市場水平

——普樂門公寓投資管理公司董事長謝志剛第一家普樂門使用的是自有資金，但是未來規?；藴驶?、連鎖化發展會引入基金、風投等資金進入，最終走向資本市場。

——普樂門公寓投資管理公司董事長謝志剛YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓盈利模式：目前主要是賺取租金價差，未來會引入基金走向資本市場擴張模式：多模式擴張，致力于實現一二線城市連鎖化長租白領公寓物業選取條件：1.區域：離城市商務區較近，交通時間控制在半小時以內，這樣才能實現普樂門品質生活三角半徑的生活理念；2.物業體量：物業體量在1萬－2萬㎡，物業具有改造空間，能夠滿足公寓房間設置及配套設施建設；3.交通：一二線城市白領出行的主要交通方式是地鐵，因此要求物業在地鐵沿線，步行距離地鐵站10分鐘以內租賃改造定制開發收購改建擴張模式合作加盟公司整體租賃物業，進行公寓改造，分租給客戶與第三方合作，或者第三方出資加盟項目開發前與開發商洽談，達成合作收購物業，投資裝修改造，分租運營YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓擴張模式：多模式擴張，致力于實現一二線城市連鎖化長租白領公寓YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓優客逸家萬匯樓：萬科與政府合作開發的公租房項目，是廣州首個開發商主導建設的經濟租賃房項目項目區位：廣州市與佛山市南海區交界的黃岐潯峰洲路8號，占地9000㎡，建筑面積12200㎡，高6層，建筑體量直徑達72米，外圓內方的巨大建筑，可容納1800人居住，2008年落成。項目背景：

2006年萬匯樓項目附近萬科四季花城已投入使用，四季花城生活配套設施完善，政府為了讓公租房居住人群享受到好的配套，與萬科合作開發萬匯樓項目，享受四季花城所有的配套設施服務。2006年政府出讓城南項目地塊優先出讓給萬科。產品：萬匯樓共有286間公寓和8間旅社供出租，其中普通公寓套內使用面積以30—40平方米為主，有單間和兩室一廳戶型，月租金在440－680元（相當于周邊市價的50％），青年旅社日租金50元，可以用作萬匯樓租戶來訪的親戚朋友短租。YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓優客逸家萬匯樓：萬科面對客群：萬匯樓申請對象針對三類人：一是滿足申請廉租房條件者，但是又無力購買經適房的廣州人，二是不具有廣州戶口的外來人，三是年收入3萬一下沒房沒車的群體內部裝修：配有床、吊扇、電腦桌、熱水器、淋浴器、抽油煙機、煤氣灶、櫥柜、桌椅、衣柜、網線等生活設施，租客可拎包入戶。

公共配套：“萬科試圖為這里的租客建立一個好的鄰里文化環境”。自客家圍屋的建筑形式外側屹立著“暫棲萬匯樓，且待沖天時”宣傳語。為讓租客能夠“沖天”，萬匯樓從設計開始就鼓勵住戶的鄰里交流和自我展現，這里有社區書屋、電腦室、自我發表園地、培訓室、多功能廳等交流平臺，而且在萬匯樓的每層樓都設有公共活動平臺，租戶可隨時舉行聚會活動。廣州青年志愿者協會已經在萬匯樓建立了分會，英國文化協會、南都基金會等機構也對萬匯樓的居住模式表示認同，并有意參與其中。管理模式：小區不收取物業費，實行住戶自行管理模式。萬匯樓住戶有一個QQ群，集體大事基本都在群里決議通過萬匯樓：面向剛需租房群體，內部基本裝修達到拎包入住，設立公共平臺鼓勵租戶交流，小區實行租戶自行管理模式YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓優客逸家面對客群：萬匯樓申請對象針對三類人：一是滿足申請廉租房條件者優客逸家：定位于房屋租賃管理增值服務的分散式長租公寓項目項目背景：“優客逸家”隸屬于四川優客投資管理有限公司，公司成立于2012年2月，業務區域主要立足于成都、武漢，未來，會為更多的城市提供服務融資背景：2013天使￥300W源渡；2013.9A$400W君聯；014.12B$2200W(估值$8000W)經緯、海納、君聯、華興

區位交通：城市CBD核心商圈，地鐵沿線，500米即達的吃喝玩樂的優質生活圈設計理念：優客的存在，能讓漂泊在城市里追求夢想的年輕人住的安心，舒適，有尊嚴；能在優客逸家提供的房子里找到志趣相投的朋友，感受到家的溫暖

選址需求：選擇商圈等核心地區房屋，毛坯房，進駐后進行統一宜家風格的裝修，公寓和小面積的住宅項目均在考慮范圍內，但是都是租賃，不購買，選址不限定具體城市，根據哪個城市的空房率高而決定進駐與否戰略構想：現在在成都共租賃了1萬套房源，武漢共租賃了2000套房源，也已經進駐了北京市場，不過僅處于試水階段，2015年的戰略構想是在全國租賃房源超過2萬套YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓優客逸家：定位于房屋租賃管理增值服務的分散式長租公寓項目項目優質客戶：面向對生活有一定品質要求、愿意為夢想去努力去實踐的年輕人出租租客租賃流程：租客通過微信賬號申請租房，優客根據學歷、生活習慣篩選合格租客，過審率約60%，（約有40%新客來源于租客推薦），有簽約租客認證，即：身份證復印件、租客學生證或單位名片、工牌復印件備案租賃對象：為了合租室友的穩定性，拒絕大多數短租需求的租客，年齡在18-35歲之間，帶小孩不租，養寵物不租，嚴格控制每套房的總人數，面積小的房間兩個人不租，優客逸家暫時沒有男生/女生的公寓，如果同一套房子入住的大多為男生/女生，會盡量為大家匹配同性別的租客租賃理念：目標是致力于打造租房時代的美好回憶，讓租房不單單只是為了生存，更是為了讓我們的生活更美好軟妹子“人家不知道怎么辦租房各種手續呢”工作狂“作為加班狗，我們很需要管家哥哥幫忙代繳物業、水電費”懶骨頭“家務活是什么？我們也要保潔阿姨！”YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓優質客戶：面向對生活有一定品質要求、愿意為夢想去努力去實踐的優良設計：根據功能空間的不同進行產品系劃分，標準化精裝修的產品設計，打造合乎人性原則的舒適生活空間帶飄窗戶型獨立衛生間戶型帶陽臺戶型租金水平700-860元/㎡（10㎡、11㎡、12㎡、16㎡，帶飄窗）

860-1000元/月（帶陽臺17㎡、20㎡）1000-1300元/月（臥室帶飄窗、衛生間，24㎡、27㎡）室友類型全是妹子全是漢子愛情公寓配置類型獨立衛生間帶飄窗帶陽臺雙床可住倆人房間配置床、書桌、衣柜、鞋架、折疊椅、臺燈、穿衣鏡、掛鉤公共區域配置無限WIFI、公共儲物區、餐桌、餐椅、冰箱、洗衣機、熱水器、微波爐、浴霸、公用廚房、掃帚、拖把YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓優良設計：根據功能空間的不同進行產品系劃分，標準化精裝修的產優秀服務于租客：為租客提供保潔、維修、水電氣代收代繳費、管家巡房、屋居保險等一站式服務體系客服服務：租客入住之后的任何問題，都可以向優客的專業客服人員尋求幫助衛生保潔：每月兩次房屋公共區域衛生保潔，我們的目標是沒有蛀牙維修服務：家電家具因自然損壞的，都可以提供上門免費維修服務

繳費服務：提供小區物業衛生、水電燃氣的分攤代繳服務，不用跟室友談錢，不用排隊繳費，不用擔心滯納金

搬家服務：你搬家我買單，搬家前提前1-2天電話知曉客服人員，通知搬家行李數量、地址等詳細信息，按照普通的公里數和物品件數設置的搬家補貼100元，但是超過三環外5公里需要加收遠程費，4元/公里YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓優秀服務于租客：為租客提供保潔、維修、水電氣代收代繳費、管家優等運營模式：優客擔當的更多的是一個中轉平臺的角色，為租客提供完美的租住生活體驗，為閑置房主提供資產增值管理服務優客逸家業主開發商合作流程：1）

業主與優客逸家

Step1業主向優客提供房屋信息（戶型圖等房屋具體細節）Step2業主選擇合作方案，雙方簽署合作協議Step3優客與業主聯系，對意向房源做評估核實Step4業主不需要在做任何事，定期收租即可2）優客逸家與業主

優客逸家將業主的閑置房源接手之后，為業主提供資產增值、一站式托管、資產維護的服務，并收取相應的服務費用，對業主來說是零精力、零憂慮的感受3）開發商與優客逸家

開發商將自己空置的公寓或小戶型的住宅產品托管給優客逸家，由其進行統一裝修及對外租賃4)優客逸家與開發商

優客逸家與開發商洽談，與其合作，形式為帶租約銷售，助力開發商的項目銷售

業主與優客逸家合作的三種方式：YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓優等運營模式：優客擔當的更多的是一個中轉平臺的角色，為租客提2案例研究1發展背景3案例啟示2案例研究1發展背景3案例啟示啟示一：普通青年公寓產品多位于城市郊區位置，交通通達性是導入客群的先決條件公寓位置分析：市場上租賃公寓基本都位于交通便捷，通達性好的區域；中高端公寓一般位于城市CBD核心，對城市商務、商業、交通條件等依賴度高；中低端公寓一般從降低物業成本的角度出發選擇在城市郊區，但對交通依賴度要求高；致力于打造青年群體的30分鐘生活圈。類型項目名稱地址普通公寓You＋公寓廣州遠郊，地鐵旁普樂門北京市朝陽區四環外四惠東，距地鐵站10分鐘步行距離高端公寓鏈家自如寓北京熱點區域，地鐵旁新派公寓CBD核心商圈啟示一：普通青年公寓產品多位于城市郊區位置，交通通達性是導入啟示二：精準用戶定位(市場主流青年白領)，打造青年/白領公寓租客年齡構成：租客年齡主要集中在20－29歲，以青年白領為主租賃方式：整租自由、合租省錢，這兩種不同的租房方式各有利弊，但青年白領追求品質生活，58%的人會選擇整租。例：深圳協縱連鎖公寓客戶群：21-30歲年輕客群，此類客群對價格極為敏感，既不滿足租金較低的農民房的環境，又承擔不起合租高漲的租金；趕集網：《2013年租房市場報告》啟示二：精準用戶定位(市場主流青年白領)，打造青年/白領公寓啟示三：極致化需求：不僅滿足居住需求，更加滿足青年群體社會歸屬感及圈層感需求自我超越尊重需要社會需要安全需要生理需要普通公寓升級：YOU＋公寓、新派公寓、自如寓等精裝修，拎包入住符合客戶個性的細節設計超大公共空間、社交空間升級變成家友，黏性升級安保物業親密社區氛圍，交流頻率升級歸屬生存啟示三：極致化需求：不僅滿足居住需求，更加滿足青年群體社會歸產品精裝修，實現拎包入住（如家裝修要求800-1000元/平米，優客逸家668元/平米，世聯紅璞1500元/平米）滿足用戶個性化需求，多風格精裝；戶型：產品相對豐富，既有面向單身的一室（20-30㎡），又有面向情侶的一室一廳（40-60），少量兩居室；服務服務好，有阿姨打掃衛生管理好、有管家互聯網O2O經營模式，以官網為平臺，組織節日聚會，生日聚會，創業者聚會等社交活動等配套多彩分享公共空間，實現社交空間升級（配備公共廚房、食堂、自助洗衣房、健身房、娛樂設施、閱覽室等）產品配套服務啟示四：產品為載體，配套和服務價值為核心競爭力，便捷的交通為前提條件產品精裝修，實現拎包入?。ㄈ缂已b修要求800-1000元/啟示五：盈利模式：收益主要來源于長期穩定的租金收益，采取薄利多租形式租賃物業主要通過獲取租金收益來盈利，租金的制定主要參考周邊租金水平和自身提供的服務內容而定。以協縱為例，租金1室制定低于周邊1室水平約200-400元/平米，相當于兩室、三室中1室的價格，以絕對的價格優勢吸引租客，通過保持高出租率，獲取薄利多租的穩定收益。采取長短期結合的租期策略，一般以長租為主，短期主要解決空置房源問題。啟示五：盈利模式：收益主要來源于長期穩定的租金收益，采取薄利啟示六：目前多為公寓運營方租賃或收購物業進行改造，未來可能以開發商合作，定制等模式進行擴張未來目前目前以租賃改造為主，專業運營公司通過整體租賃獲得使用權，對原有建筑進行改造裝修，散售給承租人，并提供相應服務未來發展可能以以下幾種開發模式，進行加速擴張：合作、加盟收購、改建定制（在開發前期與開發商在土地方面進行合作）項目名稱物業獲取形式U+青年公寓整棟租賃上海協縱整租小產權房新派公寓收購整棟物業普樂門整棟租賃上海蘑菇公寓分散租賃，房源來源中介上海青年匯整棟租賃北京自如寓分散租賃啟示六：目前多為公寓運營方租賃或收購物業進行改造，未來可能以引入風投類

REITs模式租金收益權證券化啟示七：開始從資產管理角度來運作，產品金融化操作，實現長租公寓的滾動開發新派公寓：與賽富成立賽富不動產基金，收購舊物業進行公寓改造，把租金做成理財產品并進行基金運作，預計年化收益12%；新派公寓僅進行輕資產管理，設計產品進行招租運營，提供服務收取租金，按比例返還LP租金收益YOU＋國際青年公寓：與P2P理財平臺（懶投資）合作，將YOU+未來獲得的租金現金流轉化成固定收益項目出售給投資人來募集資金，以實現YOU＋公寓的連鎖滾動開發備注：長租公寓投資收益率低，但有長期收益，易受基金青睞目前市場比較火的青年公寓基本進入風險投資。例：上海蘑菇公寓2014平安投資;2014.2A千萬RMB平安創投、IDG；2014.12B$2500萬海通開元領投、IDG、平安跟投；引入風投類REITs模式租金收益權證券化啟示七：開始從資產ENDEND青年公寓專題調查分析研究報告青年公寓專題調查分析研究報告2報告目錄：案例研究1發展背景3案例啟示2報告目錄：案例研究1發展背景3案例啟示全國租賃市場：租賃市場火爆，一二線城市租賃需求旺盛中國流動人口超過2億，青年人占絕對比例，且他們的需求以租賃為主；簡單統計表明目前有超過1.3億青年人通過租房解決居住問題，這部分市場規模超過4000億。從全國主要城市來看，2015年北京平均每日有9.1萬人尋找整租房，平均每日有3.7萬人尋找合租房，租賃市場火爆；萬人萬人數據來源：趕集網《2015年租房市場報告》全國租賃市場：租賃市場火爆，一二線城市租賃需求旺盛中國流動人租賃客戶：租客年齡主要集中在20－29歲，以青年群體為主在租房客群中，20－29歲之間的租房族占比最大，達到77%，35歲以上仍在租房的僅占8%。年輕人，特別是青年白領，在外工作租房已經成為主流想象，這與年輕人收入水平不高、房價超出其承受能力等原因密不可分。在租房族中，約有57％的人正在為買房而努力。數據來源：趕集網《2015年租房市場報告》租賃客戶：租客年齡主要集中在20－29歲，以青年群體為主在租青年群體消費特征：務實理性、個性張揚、重視感情交流務實且理性者！1購買商品時最看重質量、價格、品牌等強調個性、拒絕被復制！2標榜個性、自我和獨立，喜歡新鮮事物，注重感受及體驗；討厭撞衫、討厭人云亦云，討厭被復制、討厭追隨具有很強群體意識！3具有很強群體意識，擁有自己的“圈子”，重視朋友情誼，樂于分享青年群體消費特征：務實理性、個性張揚、重視感情交流務實且理性客戶需求1：近六成青年白領傾向整租方式，59％的租客希望按月支付租金從租房形式來看：整租自由、合租省錢，這兩種不同的租房方式各有利弊；而青年白領追求品質生活與獨立的空間，58%的人會選擇整租，產品形式則最好是一居室或者小兩居從租金繳納方式來看：59％的被調查者希望按月支付租金，因為像季付、半年付等支付方式，一次性的大額租房款的支付會讓這些青年群體當月的生活捉衿見肘數據來源：《智聯招聘白領“房事”指數調研報告》客戶需求1：近六成青年白領傾向整租方式，59％的租客希望按月客戶需求2：52％的青年白領通勤時間要控制在半小時以內，交通、價格、內部裝修為其租房重要考慮因素從通勤時間來看：52%的白領通勤時間在半小時以內，其中45%的白領通勤時間為10分鐘-半小時，7%在10分鐘以內；從租房關注因素來看：73%的租客認為交通便利性是租房時首要考慮的問題；67%的租客首要考慮租金價格的高低；34％的租客首要考慮房屋內部裝修情況；購物方便與否、小區環境、房子質量等相關配套設施被考慮的比例遠遠小于前兩者數據來源：《智聯招聘白領“房事”指數調研報告》客戶需求2：52％的青年白領通勤時間要控制在半小時以內，交通市場供應1：租賃市場碎片化分布，產品供應以兩室、三室為主，一室產品供不應求，市場供應與租客需求不對位（以濟南為例）戶型供應：濟南租房市場主要集中在住宅里，分布比較散；戶型供應以二室和三室為主，一室比較稀缺；就南部這個區域來看，供房536套，其中一室供應占比13%，二室供應占比52％，三室供應在29％，四室及以上占比6％，這個比例也基本可以代表濟南市的情況了。

——寓來寓美房產經紀人一室供需：每天接待十幾個客戶,80%以上要求找一室戶或小兩室，三天成交3套，這些人多是工作多年的單身或是小兩口?？捶康娜颂嗔?，小戶型的供應根本供不上；從濟南整體來看，一室的戶型供應占比也就在12％左右，一室戶型的供需比在1:8到1:10，也就是說，10套小戶型房子至少有80人在搶。

——21世紀不動產房產經紀人1：8一室供應一室需求:市場供應1：租賃市場碎片化分布，產品供應以兩室、三室為主，一市場供應2：產品參差不齊，缺乏規范化管理，房租上漲快，租客整體滿意度不高租金上漲較快，承租人反應強烈租賃關系不穩定，糾紛頻發租賃產品參差不齊，配套、服務不完善缺乏專業、規范的中介服務體系出租住房缺乏專業管理，存在隱患我2010年畢業來的濟南，與同事在歷山路租了一套三室的房子，當時房租是每月1700元，現在漲到了每月3000元，四年漲幅達76%，房租漲的讓我心驚肉跳，每月的租金都趕上還房貸了。

——濟南白領王巖數據來源：趕集網《2013年租房市場報告》市場供應2：產品參差不齊，缺乏規范化管理，房租上漲快，租客整租賃價格交通配套產品戶型租客敏感點公共服務租金穩定居住舒服生活便利工作方便發展機會：市場供應與租客需求不對位，租賃市場存在升級改造空間市場供應租賃價格交通配套產品戶型公共服務隨意上漲一室稀缺參差不齊缺乏管理分布散碎VS長租服務式公寓租賃價格交通配套產品戶型租客公共服務租金穩定居住舒服生活便利2案例研究1發展背景3案例啟示2案例研究1發展背景3案例啟示集中式長租公寓YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓自如寓·····分散式長租公寓優客逸家蘑菇公寓青客公寓自如友家······集中式長租公寓：整棟物業由運營商統一裝修運營管理，運營商但當的更多的是二房東的角色。分散式長租公寓：物業零散分布，但由運營商統一裝修并運營管理，運營商擔當的更多的是中轉平臺的角色。集中式長租公寓分散式長租公寓集中式長租公寓：整棟物業由運營商YOU+國際青年公寓：雷軍投資的互聯網思維下一夜爆紅的長租服務式公寓發展歷程：首家YOU＋公寓位于廣州海珠區鳳凰街道，是創始人劉洋、劉昕整租高露潔廠房改造的公寓，2012.06對外營業，133間客房全部入?。?013.06接受第一筆天使投資；2013.12白云新市店開業；2014.06車庫咖啡創始人蘇菂加入；2014.08雷軍A輪1億元順為資本領投、策源跟投；2014年10個項目，已經開業2個，房源約1300套；2015年計劃2萬套，2016年目標10萬套，主攻4個一線城市；互聯網思維下的反互聯網模式：將線上社交潮流，轉移到線下，鎖定青年剛需市場，以增強客戶粘性為原則，搭建社區服務平臺，為在外漂泊的年輕人打造一個家。未來籌劃產品線：u+國際創業社區，在國際青年公寓的基礎上，給年輕創業者提供租金低廉的辦公空間，邀請成功的創業者或風投來交流，甚至嫁接資本轉化為項目，形成創業孵化基地。YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓YOU+國際青年公寓：雷軍投資的互聯網思維下一夜爆紅的長租服YOU+國際青年公寓：主打社交，不僅滿足租客的居住需求，也滿足他們的社會需求和尊重需求010203定位初上班的年輕人，主打大城市租賃市場中的合租群體。存在三不租客群每月都有豐富多彩的社區活動，五同活動、節日聚會，生日聚會，每天都有創業者聚會產品配套客戶定位平臺服務長租公寓+社區服務，平臺價值>物業價值：YOU+先整租物業，再統一改裝成集中式公寓，統一招租，運營，管理，以公寓為載體，以年輕人聚集的社交平臺為核心，打造有溫度的社區。不僅滿足租客的住家需求，更滿足了他們的社會需求（歸屬感）和尊重需求（圈子認同）租房服務社交平臺圈子在公寓樓一層配公共娛樂設施，健身房、臺球室、吧臺、書架、游戲機等；室內有獨衛，樓內有公共廚房及食堂，為租客社交提供平臺YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓YOU+國際青年公寓：主打社交，不僅滿足租客的居住需求，也滿清晰的客戶定位YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓清晰的客戶定位YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯完善的公共配套完善的公共配套大樓1層設計300平米的公共空間，作為社區活動場所：有臺球、健身房和小酒吧，還有80寸投影的電視的影視廳，同時配有公共廚房，同時提供食堂，提供午晚餐，一餐10多塊；新奇而趣味的功能設計隱藏在垃圾桶蓋內側的大門刷卡器消防栓里的刷卡器需要拉動彈珠機拉桿才能開門的機關三色踏板組成的密碼器等為年輕人的生活增加樂趣，又增強了社區安全酒吧健身房臺球公共廚房YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓完善的公共配套完善的公共配套新奇而趣味的功能設計酒吧健身房臺多樣的交流平臺服務，為“家友”打造一個“有溫度”的“家”豐富多彩的社區活動：每月都有，五同活動（同星座，同樓層，同鄉，同愛好，同專業）節日聚會，生日聚會等）每天都有創業者聚會（20-30%家友為創業者），為家友提供一個“家”的環境和平臺；萬圣節生日party創業者聚會YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓多樣的交流平臺服務，為“家友”打造一個“有溫度”的“家”豐富YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓新派公寓：類REITS模式下，購買整棟物業打造的中高端長租品牌公寓新派公寓（CYPA:ChinaYoungProfessionalsApartments）發展歷程：2012.5年于北京成立新派公寓經營管理公司，同時賽富投資基金對新派公寓進行戰略投資。2013.05，北京市新派公寓紫禁城店開業，2013.08，北京CBD店開業，目前上海、深圳、廣州店在建中。CBD店共111套房（戶型從15－140㎡不等，共14種戶型）、紫禁城店44套房，每套房月租均價5000~9000元，目前全部住滿。產品：租金3000~5000元為“新派Star”、5000~6000元“新派”、7500元“新派Premium”居住理念：

Lifestyle（新生活方式）、Home（新的家）、Community（年輕人的社區）YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓新派公寓：類REITS模式下，購買整棟物業打造的中高端長租品金融利用REITs房地產信托投資基金方式解決連鎖經營中“高物業成本、低經營收入、難以快速規?；钡膯栴}服務租房管理+租客社交+租客線下活動組織，4S服務等

品牌統一買下整棟樓盤，統一裝修，同質化客戶分租，統一運營管理，打造新派公寓品牌影響力金融品牌服務新派公寓：“金融+品牌＋服務”模式，實現模塊化復制連鎖發展YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓金融利用REITs房地產信托投資基金方式解決連鎖經營中“高金融創新：SAIF承擔收購和改造成本，新派公寓進行輕資產管理，實現滾動開發新派公寓融資結構新派公寓運營模式REITs應用：2013.8賽富不動產基金以2.2W元/平米價格買下70年產權的CBD店，改造為公寓，一共花費1.65億RMB，CBD店份額分拆，以基金方式發行給32名國內高凈值LP投資人，新派公寓僅投入1%份額，新派公寓每年向賽富不動產的LP支付不低于3.5%的租金回報，四年之后，一期基金到期，LP的股權將會被散售或者整售。賽富不動產為此做出一份股權回購協議。由于收購和改造成本都是基金承擔，新派公寓的啟動資金很少，公寓滿租后有很好的現金流。YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓金融創新：SAIF承擔收購和改造成本，新派公寓進行輕資產管理品牌＋服務：標準化“收購/租賃+翻新+租出”，統一運營管理，打造新派公寓連鎖品牌多彩分享公共大廳奢華view屋頂花園健康之家簡約別致藝術畫廊多樣化的配套設施······品牌管理定位追求品質生活的年輕白領，類似的消費能力與習慣催生“同質化居住”，進行同質化配套，能使住戶有歸屬感和家的感覺為滿足年輕人個性化需求，打造14款不同的個性化空間，包括15-25平米的極致全能mini戶型、40-75平米的一房一廳戶型，以及140平米的兩室兩廳兩衛戶型同質化客戶個性化產品完善配套4S服務Smile：用微笑將溫暖傳遞Sincere：用真誠將關懷傳遞Social：白領社區，營造白領專屬“朋友圈”Share：分享你我，鑄就白領情感家園YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓品牌＋服務：標準化“收購/租賃+翻新+租出”，統一運營管理，普樂門：開發商整棟租賃物業，自主投資運營的服務式長租白領公寓項目區位：普樂門連鎖公寓位于北京市朝陽區四環外四惠東，距離地鐵站步行僅10分鐘，交通便利，周邊生活娛樂設施完善，生活便利產品：青磚紅瓦的復古建筑風格，推出380間公寓客房，以一居室為主，配有少量二居室，房間精裝修，可以做到拎包入住，租金與周邊住宅租賃價格持平目標客戶：有穩定工作、單身或已婚無小孩的白領人群經營理念：“itslifestyle！Itshome！”致力于打造白領一族的品質生活三角半徑。公寓以酒店理念化服務為白領量身打造新的居住模式和高品質生活。YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓普樂門：開發商整棟租賃物業，自主投資運營的服務式長租白領公寓客戶定位：追求品質生活的白領一族，打造30分鐘的品質生活半徑目標客群：普樂門公寓定位于長租式白領公寓，目標客群鎖定在有穩定工作、單身或已婚無小孩的白領人群。項目主要面向客群為CBD商務核心區、十里堡商圈以及朝古板塊白領為主經營理念：致力于白領一族的品質生活半徑品質生活半徑：按照白領人群的生活習慣，居住、工作、娛樂往往成為生活的主要三點，任何兩點連線要求控制在30分鐘以內，這成為白領人群幸福生活相對量化的其中一個重要參考YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓客戶定位：追求品質生活的白領一族，打造30分鐘的品質生活半徑產品配套：戶型以精裝一居室為主，公共配套完善白色簡約風格，多為木質家具，突出居家感及實用感推出戶型以53－55㎡一居室為主，占比86.8％；65－90二居室占比13.2％茶室、咖啡廳、健身房、洗衣房、美容美發、超市等生活配套戶型面積裝修風格公共配套YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓產品配套：戶型以精裝一居室為主，公共配套完善白色簡約風格，多物管服務：通過精良的服務、健全的配套，形成完善的8p管理體系普樂門8P：良好的品牌信譽Responsible優越的地理位置Superior經典的家居設計Scriptures齊全的配套設施Complete專業的物業服務Professional和諧的社交氛圍Friendship時尚的文化環境Popular理想的心靈歸屬SpiritP是“普”的首字母，又象征著鑰匙，傳遞給客戶用鑰匙開啟房門也就是開啟快樂，8P便是普樂門一綹的服務態度和嚴謹的服務流程YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓物管服務：通過精良的服務、健全的配套，形成完善的8p管理體系盈利模式：目前主要是賺取租金價差，未來會引入基金走向資本市場入駐普樂門的公寓客戶，簽訂租房合同周期都是在3個月以上，合同內租金不會發生變化，后期隨市場變化而動，即使上浮，也會低于市場水平

——普樂門公寓投資管理公司董事長謝志剛第一家普樂門使用的是自有資金，但是未來規?；?、標準化、連鎖化發展會引入基金、風投等資金進入，最終走向資本市場。

——普樂門公寓投資管理公司董事長謝志剛YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓盈利模式：目前主要是賺取租金價差，未來會引入基金走向資本市場擴張模式：多模式擴張，致力于實現一二線城市連鎖化長租白領公寓物業選取條件：1.區域：離城市商務區較近，交通時間控制在半小時以內，這樣才能實現普樂門品質生活三角半徑的生活理念；2.物業體量：物業體量在1萬－2萬㎡，物業具有改造空間，能夠滿足公寓房間設置及配套設施建設；3.交通：一二線城市白領出行的主要交通方式是地鐵，因此要求物業在地鐵沿線，步行距離地鐵站10分鐘以內租賃改造定制開發收購改建擴張模式合作加盟公司整體租賃物業，進行公寓改造，分租給客戶與第三方合作，或者第三方出資加盟項目開發前與開發商洽談，達成合作收購物業，投資裝修改造，分租運營YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓擴張模式：多模式擴張，致力于實現一二線城市連鎖化長租白領公寓YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓優客逸家萬匯樓：萬科與政府合作開發的公租房項目，是廣州首個開發商主導建設的經濟租賃房項目項目區位：廣州市與佛山市南海區交界的黃岐潯峰洲路8號，占地9000㎡，建筑面積12200㎡，高6層，建筑體量直徑達72米，外圓內方的巨大建筑，可容納1800人居住，2008年落成。項目背景：

2006年萬匯樓項目附近萬科四季花城已投入使用，四季花城生活配套設施完善，政府為了讓公租房居住人群享受到好的配套，與萬科合作開發萬匯樓項目，享受四季花城所有的配套設施服務。2006年政府出讓城南項目地塊優先出讓給萬科。產品：萬匯樓共有286間公寓和8間旅社供出租，其中普通公寓套內使用面積以30—40平方米為主，有單間和兩室一廳戶型，月租金在440－680元（相當于周邊市價的50％），青年旅社日租金50元，可以用作萬匯樓租戶來訪的親戚朋友短租。YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓優客逸家萬匯樓：萬科面對客群：萬匯樓申請對象針對三類人：一是滿足申請廉租房條件者，但是又無力購買經適房的廣州人，二是不具有廣州戶口的外來人，三是年收入3萬一下沒房沒車的群體內部裝修：配有床、吊扇、電腦桌、熱水器、淋浴器、抽油煙機、煤氣灶、櫥柜、桌椅、衣柜、網線等生活設施，租客可拎包入戶。

公共配套：“萬科試圖為這里的租客建立一個好的鄰里文化環境”。自客家圍屋的建筑形式外側屹立著“暫棲萬匯樓，且待沖天時”宣傳語。為讓租客能夠“沖天”，萬匯樓從設計開始就鼓勵住戶的鄰里交流和自我展現，這里有社區書屋、電腦室、自我發表園地、培訓室、多功能廳等交流平臺，而且在萬匯樓的每層樓都設有公共活動平臺，租戶可隨時舉行聚會活動。廣州青年志愿者協會已經在萬匯樓建立了分會，英國文化協會、南都基金會等機構也對萬匯樓的居住模式表示認同，并有意參與其中。管理模式：小區不收取物業費，實行住戶自行管理模式。萬匯樓住戶有一個QQ群，集體大事基本都在群里決議通過萬匯樓：面向剛需租房群體，內部基本裝修達到拎包入住，設立公共平臺鼓勵租戶交流，小區實行租戶自行管理模式YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門萬匯樓優客逸家面對客群：萬匯樓申請對象針對三類人：一是滿足申請廉租房條件者優客逸家：定位于房屋租賃管理增值服務的分散式長租公寓項目項目背景：“優客逸家”隸屬于四川優客投資管理有限公司，公司成立于2012年2月，業務區域主要立足于成都、武漢，未來，會為更多的城市提供服務融資背景：2013天使￥300W源渡；2013.9A$400W君聯；014.12B$2200W(估值$8000W)經緯、海納、君聯、華興

區位交通：城市CBD核心商圈，地鐵沿線，500米即達的吃喝玩樂的優質生活圈設計理念：優客的存在，能讓漂泊在城市里追求夢想的年輕人住的安心，舒適，有尊嚴；能在優客逸家提供的房子里找到志趣相投的朋友，感受到家的溫暖

選址需求：選擇商圈等核心地區房屋，毛坯房，進駐后進行統一宜家風格的裝修，公寓和小面積的住宅項目均在考慮范圍內，但是都是租賃，不購買，選址不限定具體城市，根據哪個城市的空房率高而決定進駐與否戰略構想：現在在成都共租賃了1萬套房源，武漢共租賃了2000套房源，也已經進駐了北京市場，不過僅處于試水階段，2015年的戰略構想是在全國租賃房源超過2萬套YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓優客逸家：定位于房屋租賃管理增值服務的分散式長租公寓項目項目優質客戶：面向對生活有一定品質要求、愿意為夢想去努力去實踐的年輕人出租租客租賃流程：租客通過微信賬號申請租房，優客根據學歷、生活習慣篩選合格租客，過審率約60%，（約有40%新客來源于租客推薦），有簽約租客認證，即：身份證復印件、租客學生證或單位名片、工牌復印件備案租賃對象：為了合租室友的穩定性，拒絕大多數短租需求的租客，年齡在18-35歲之間，帶小孩不租，養寵物不租，嚴格控制每套房的總人數，面積小的房間兩個人不租，優客逸家暫時沒有男生/女生的公寓，如果同一套房子入住的大多為男生/女生，會盡量為大家匹配同性別的租客租賃理念：目標是致力于打造租房時代的美好回憶，讓租房不單單只是為了生存，更是為了讓我們的生活更美好軟妹子“人家不知道怎么辦租房各種手續呢”工作狂“作為加班狗，我們很需要管家哥哥幫忙代繳物業、水電費”懶骨頭“家務活是什么？我們也要保潔阿姨！”YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓優質客戶：面向對生活有一定品質要求、愿意為夢想去努力去實踐的優良設計：根據功能空間的不同進行產品系劃分，標準化精裝修的產品設計，打造合乎人性原則的舒適生活空間帶飄窗戶型獨立衛生間戶型帶陽臺戶型租金水平700-860元/㎡（10㎡、11㎡、12㎡、16㎡，帶飄窗）

860-1000元/月（帶陽臺17㎡、20㎡）1000-1300元/月（臥室帶飄窗、衛生間，24㎡、27㎡）室友類型全是妹子全是漢子愛情公寓配置類型獨立衛生間帶飄窗帶陽臺雙床可住倆人房間配置床、書桌、衣柜、鞋架、折疊椅、臺燈、穿衣鏡、掛鉤公共區域配置無限WIFI、公共儲物區、餐桌、餐椅、冰箱、洗衣機、熱水器、微波爐、浴霸、公用廚房、掃帚、拖把YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓優良設計：根據功能空間的不同進行產品系劃分，標準化精裝修的產優秀服務于租客：為租客提供保潔、維修、水電氣代收代繳費、管家巡房、屋居保險等一站式服務體系客服服務：租客入住之后的任何問題，都可以向優客的專業客服人員尋求幫助衛生保潔：每月兩次房屋公共區域衛生保潔，我們的目標是沒有蛀牙維修服務：家電家具因自然損壞的，都可以提供上門免費維修服務

繳費服務：提供小區物業衛生、水電燃氣的分攤代繳服務，不用跟室友談錢，不用排隊繳費，不用擔心滯納金

搬家服務：你搬家我買單，搬家前提前1-2天電話知曉客服人員，通知搬家行李數量、地址等詳細信息，按照普通的公里數和物品件數設置的搬家補貼100元，但是超過三環外5公里需要加收遠程費，4元/公里YOU+國際青年公寓新派公寓普樂門優客逸家萬匯樓優秀服務于租客：為租客提供保潔、維修、水電氣代收代繳費、管家優等運營