寶泰大廈業戶手冊前 言本《業戶手冊》屬指引性質，旨在向各業戶闡述《業主公約》的要點及一般守則。若釋義或內容有差異之處，應以《業主公約》原文為準。依據《業主公約》，管理處可隨需要時增刪及修訂本《業戶手冊》及其他規例。本管理處竭誠為各業戶提供最佳服務，使各業戶能夠充分享受溫馨、和諧的居家生活。要成功達到上述指標，尚需各業戶的衷誠合作。管理處先此道謝， 謹祝生活愉快、萬事如意。一、管理人及其職能物業管理有限公司管理處已被委聘為本物業的管理者， 并執行對本物業的物業管理職能，享有或承擔《業主公約》中規定物業管理人的各項權利、義務及責任。作為管理者，本管理處將負責本物業的保養、 維修，包括摟宇公共場所 (地)、公共設備等。并獲委任全權代表全體業戶，與政府部門、公共服務或其他有關機構進行事務接洽，包括選聘專營公司承擔本物業專項經營業務。二、業主委員會為落實本物業管理民主化， 實行業主自治與專業服務相結合的管理模式， 本物業由業主代表大會選出業主管理委員會 (以下稱“管委會”）。“管委會”將代表物業全體業戶利益，并協助管理處開展工作。有關“管委會”的章程和工作細則，由“管委會”制定，并由業主大會批準通過。三、管理費用管理費運用為保障各業主在本物業長遠利益，以達到投資保值和升值的效果，因此各業戶也需要承擔本物業的保養、維修及日常管理開支，按時交納管理費。管理費主要用以支付下列各項及其他未及一一詳列的雜類費用：管理及其他服務人員酬金、津貼、福利及辦公費用。公共場所(地)保安服務。公共場所(地)清潔服務。公共場所(地)園藝綠化。公用設施、設備和公共場所(地)的日常管理、維修和養護費用(包括材料費、公用水電費、設備損耗費等)。就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用。公用設施、設備必要的保險費用和法定稅費。必要的社區文化活動費用。其他管理上的開支。管理處酬金。現行的管理費金額可隨日后實際開支而予以調整， 調整前會先通告各業戶， 并經業主管理委員會批準。管理費繳付業戶應于當月 (季)首五天內繳付該月 (季)管理費。付款辦法如下：自動轉賬歡迎業戶采用“自動轉賬”，可省去麻煩和節省時間，不必費時往返及排隊輪候，既簡便又安全。請業戶在指定銀行開立賬號或活期存折，管理處樂于提供表格及協助辦理。支票繳付業戶若為公司戶，可以支票形式繳付管理費，請核對無誤后，支付于 物業管理公司。為便于管理，除特殊情況外，請勿以現金形式繳付管理費， 或將現金交予本物業任何管理人員。業戶入住時需按該單位兩個月管理費繳交管理費按金，非住宅按三個月繳交。管理費由業主或租戶繳付均可，但若有拖欠，最終仍由業主負責。管理費盈虧若管理費不足應付各項開支時， 將在下年度追加管理服務費， 如有盈余，則轉入下年度賬目。管理費賬目以實報實銷方式處理，收支情況將由管理處按時公布。四、房屋本體維修基金按照國家有關規定， 物業交付使用在一年以上的， 由業主自保修期滿后第一個月起， 按月向管理處繳納房屋本體維修基金； 業主發生變更的，原業主所交的住宅維修基金不予退還；房屋本體維修基金用于房屋本體公 (共)用設施的維修養護項目。 不夠支出時，經業主大會決定，由各業主按規定分攤。房屋本體維修基金由管理處以房屋本體為單位設立專賬代管。五、溝通聯絡管理人員為保障服務水準及管理效能，懇請各業戶合作，避免差使管理人員作私人服務。本公司禁止所有管理人員收受業戶任何額外贈物或利益。六、聯絡途徑駐守本物業的安全管理員和清潔服務員較專注于保安事務及清潔事務， 對于保安和清潔以外問題，未必全面了解和能夠準確地給予解答或指引。為提高管理服務效能， 避免不必要的誤會和阻延， 除緊急文件外，業戶不明白或有任何意見、投訴，請直接賜電或徑赴管理處。此外，我們將在各公共場所裝有布告板及意見箱，以加強與業戶聯系；若有書面賜示，除郵寄外，也可擲投意見箱。七、具名投訴及意見歡迎各業戶提供任何有關本物業管理意見， 懇請留下姓名及電話號碼、 地址，以便聯絡及回復。若投訴個別管理或服務人員，請盡可能記下編號、姓名，以便調查及處理。業主對其購買的樓宇擁有占用 /使用/收益/處理等權力(如房產權、買賣、贈與、交換、遺贈及繼承)，但土地所有權仍歸國家。樓宇驗收時，請查看室內設施、裝修等是否妥善。如有缺陷請于 7日內書面告知管理處，管理處將代表業主，就該質量問題詢問承建商要求解決，逾期者不予辦理。根據承建合同， 樓宇建筑維修保養期為 365日(從發出《入伙通知書》之日起計 )，維修保養期內，如發現問題因工程質量所致，承建商將免費維修。否則，請業主自行維修。業主如欲在自己門口安裝名牌， 必須事先向管理處申請， 及按照管理處的統一規定安裝。同時，各單位的窗戶、外墻及公共地方均不得豎立任何標志及廣告。本物業僅作《業主公約》指定用途 (即辦公樓、住宅樓或商鋪 )，不可作為貨倉、工廠或其他用途。業戶負責其單位內部一切裝置及設備的保養及維修，但不可作出任何結構及外觀 (含窗戶、陽臺、外墻等 )更改，以維護物業外觀整齊、統一、美觀，也不可霸占公共空間，罔顧公德(如設檐篷、神位等 )。業戶進行裝飾、 裝修等工程，以不妨害其結構、公共設施及他人為原則，進行該項工程前先到管理處辦理有關手續。凡擅自改變樓宇結構、用途、外貌或擴建、拆建者，管理處除要求停止及恢復原貌外，同時保留報告有關部門或要求賠償、罰款的權利。為保持物業安靜，住宅樓在晚上 11時至翌日 8時，嚴禁任何引致噪音的活動，其他時間則懇請各業戶自覺，切勿引致噪音妨害他人。住宅單位內嚴禁存放任何違禁品及危險物品。八、重要事項下面主要介紹有關裝修及裝修工程規定及管理處的建議。 請留意及小心遵守， 避免抵觸有關法規、裝修管理條例及《業主公約》 。政府批準及管理處認可所有裝修及裝修工程必須符合國家法律法規及《業主公約》條款。請先將裝修、維修工程的圖紙送交管理處。未獲得其書面認可前，切勿動工。若遇特殊項目，業戶要另送交政府有關部門批核，管理處會轉呈圖紙給顧問工程師審閱及批示。所有有關顧問費用，由所屬業戶支付。尚未獲批準而擅自動工者， 業戶須負責將樓宇修繕回原狀， 直至管理處及國家有關機關滿意為止，而一切費用也由所屬業戶負擔。樓宇結構及外墻任何裝修及維修均以不影響樓宇結構為準，例如嚴禁在承力墻切割或開孔。除遇極特殊情況而預先獲得管理處書面認可外，一律禁止于外墻裝置鐵架、陽臺、支柱、鐵籠、花架、天線、招牌等任何形式的附加物。電器裝置為符合規例，安裝各項電器工程時，業戶必須聘請委托注冊的合格電器技術員。給排水系統業戶未得到有關政府部門批準及管理處認可， 切勿隨意更改分支給排水系統。 不適當的更改，會擾亂水壓及排水系統，引致嚴重后果。煤氣供應凡裝備煤氣供應管道者，一經向煤氣公司申辦，即可使用。業戶切不可隨便改移喉道及爐頭位置或干擾供應系統。 改移位置若屬必要時， 須先向煤氣公司申辦及取得管理處認可，并由煤氣公司施工。否則，可能會引致生活上的不便。保安對講機及公共天線插掣業戶不可隨便改移其位置或干擾其線路。若改移位置屬必要時，須先取得管理處認可，并聘用其指定的合格承建商辦理。不恰當的改移位置，不但會影響所屬單位的性能，更會影響整體系統。單位前燈飾所有走廊及樓梯均已裝有足夠燈光， 請勿在單位門前加設任何燈飾， 以免影響走廊觀瞻或妨礙鄰居。單位防盜門管理處已備有閘門樣板，供大家參照其款式形狀。所有加裝防盜門的質料、顏色及尺寸，須參照管理處所訂的款式制造及符合消防條例。晾衣架晾衣架已經過周詳設計， 安裝妥善，業戶毋須更改或移動位置， 切勿擅自將晾衣處封密或改作其他用途。空調位所有單位均預留空調位。 業戶切勿隨意更改位置或另裝機于外墻或其他窗戶。 如確需掛于外墻，請按管理處指定位置安裝，否則，所造成的損失，由業戶自行承擔。11.裝修公司業戶須確保所施行各類工程能兼容于原有系統，

對《業主公約》或國家法律法規不會有所抵觸，也為著保障整體業戶利益，

請各業戶小心聘托負責及可靠的合格裝修公司，

因為所有有關損毀責任，最終歸屬業戶承擔。九、裝修程序動工前請送交裝修圖紙往管理處。如有需要，業戶要另送交有關部門批準。請填報裝修有關申請表格。請申辦臨時出入證。請繳交保證金及有關費用。施工時請緊密監督裝修公司。請預先與管理處安排運送裝修材料(垃圾)的時間及途徑。請與管理人員合作，小心使用電梯，保持地方清潔。請勿于公共場所(地)，如走廊、樓梯、電表房、儲物室等堆放裝修材料及雜物。否則，業戶須負責一切清理費用。若屬必要時，請預先與管理處安排適當暫放地點，以免堵塞通道，妨礙其他業戶。每日工作完畢，請關妥所有門窗、水龍頭及電閘，方可離開。管理處職員會在施工期間，進入單位內視察有關工程是否已獲批準及符合原先認可的圖紙。完工時若有裝修雜物棄置于公共地方，請即撤離。請立即前往管理處，通知派員視察竣工工程，并須退還裝修工臨時出入證，以避免延誤保證金發還。臨時出入證及保證金為安全起見及減少外來干擾， 未獲業戶聘托及未曾向管理處辦妥手續的裝修公司， 可被拒進入本物業內施工。當業戶聘請裝修公司裝修時， 請促其盡快向管理處辦理臨時出入證申請手續， 并繳交指定保證金。申辦須提前 2個工作日。屆時，管理處簽發臨時出入證， 裝修人員須隨身攜帶。裝修完工時，業戶須立即前往管理處退還所領取的臨時出入證，辦理領還保證手續，以免延誤發還。發還之前，管理處會先行視察，以確保未有抵觸下述條款。例如：有否遺留裝修物料于公共地方。曾否損壞公共設備。裝修工程是否符合有關條例及管理處事前所認可的圖紙。是否交還所有領取的臨時出入證，若有遺失，每張扣回工本費。若一切妥當，保證金盡快悉數免息發還。若發現工程抵觸上述各點者，所屬業戶須負責于指定期限內清理及修改。保證金暫被扣存，直至有關改進工程滿意后，才會發還。若業戶延誤，未能于期限內完成有關的清理及修葺工程， 管理處可不必預先通知， 另請裝修公司代為處理，并按值從保證金中扣除。若保證金不足以抵償，由業戶繳付不足之數。各業戶請勿損壞公共設備，否則需要賠償損失。請勿將廢棄物丟入各渠道 (含溝、渠、池、井等 )，否則需對損壞 /堵塞負責修理。請正當使用室內電器。 失修及損壞或質劣電器易導致火警。 任何電器工程須由合格技工進行安裝。請勿隨意涂畫、刮劃、吐痰、便、溺等，也請自覺自重，及監管家人 (含小孩、老人)。請勿侵占任何公共地方 (含堆放私人財物、神位、祭祀、曬晾等 )，以免有礙市容環境。十、公共地方清潔保護環境，人人有責。請各業戶合作，共同保持清潔。請勸導兒童，切勿隨意處置垃圾及涂污墻壁，切勿將任何物品拋出窗外，以免造成意外，危及他人生命。十一、垃圾清倒安排管理處日后會按情況作出安排， 為各業戶清倒垃圾。 屆時另發較詳細通告， 每日請依通告細節放置垃圾，以便清潔工清倒。十二、保安人員每日24小時有保安人員看守當值，控制入口、停車場及巡邏本物業內公共地方。電控防盜門為加強戶內保安， 各樓棟電控防盜門須經常關閉， 避免陌生人進入。 請來訪者使用保安對講機聯絡，以開啟防盜門。保安對講機各單位戶內已預裝完備對講機，并附設遙控自動開戶按鈕，直達電控防盜門。請業主提醒到訪親友抵達樓棟電防盜門時，先以對講機聯系，以防歹徒擅闖。防盜網建議業戶，尤以較低樓層者，切勿拆卸已安裝的防盜網，以防止歹徒從外爬入。陌生人由于職責所在，保安人員在必要時， 會查詢進入本物業的陌生人士， 請向親友解釋此乃加強物業內保安措施。各業戶開啟電控防盜門進出時，請留意陌生人士跟隨，提防生人尾隨而入。若有懷疑，請即刻通知附近保安員或管理員 ,也可致電管理處或監控中心。十三、停車場守則本物業的停車場， 專供租(購)得車位業戶使用， 所有外來車輛未經許可， 不得進入本物業范圍。為求停車場秩序良好及暢通無阻， 避免非法占泊、阻塞通道及危害大眾安全， 特訂立《停車場管理規定》，請各使用人遵守。十四、汽車清潔服務為保障各車主在停車場免受各類外來人士干擾，除車主自行清洗外，此類服務由管理處認可的清潔人員(公司)提供，未獲允許的外來清潔工人及公司，不得在停車場內工作。十五、防火須知私人場所應小心處理燃燒中的香燭、煙蒂及火柴等。留意火種是否完全熄滅，即時清理灰燼。不可在同一插座接駁太多電器，避免電線負荷過度。不可將散口電線直接接駁插座，應使用適當插頭。不可儲存過量易燃物品，如天那水、煤油、石油氣等。火柴、打火機及其他易燃及危險物品，應遠離兒童。使用石油氣或煤氣時，請將窗戶打開，以保持空氣流通。萬一氣體泄漏時，也可免積聚于室內。停止使用時，應關閉石油氣或煤氣總閘。尤其外出時，備加小心。定期檢查及更換電線和電器，接駁石油氣或煤氣的膠喉。切勿將單位內的防煙門拆去，如廚房門，一旦發生火警，將迅速蔓延其他部分，甚至禍及隔鄰。公共場所有些業戶習慣堆放雜物于公眾地方，如單車、防風板、鞋架等，請即刻終止此種慣例，并將其搬走。所有樓梯及出路必須保持暢通。為個人及公眾安全，不要阻塞任何公眾地方。防煙門應經常關閉，切勿以木塊栓開。若要焚燒紙錢、元寶或燃點香燭，須非常小心。更要留意火種完全熄滅，并及時清理灰燼。公共場所均安裝有滅火器、消火栓及其他防火設備，請各業戶敦促子女切勿移玩這些設備。發生火警時，若情況許可，盡量嘗試進行下列各項重要步驟，以挽救或減輕災害。①保持鎮靜。②撥打“119”火警電話。③打破就近的火警鐘玻璃。④通知管理員、管理處或信息控制中心，喚醒鄰居。⑤關閉電力總閘。⑥用滅火器滅火。⑦關閉所有門窗及防煙門，防阻火勢及煙霧蔓延。⑧切勿乘搭電梯逃生，應使用樓梯走。⑨煙霧濃密時，應盡量貼近地面爬行，并以濕毛巾遮蓋面部，以免吸入煙霧。⑩身處火場上層的人，應向天臺方向逃出，如身處火場下層者，則向外走，前往最鄰近的出口逃生。十六、防風措施防風措施每當臺風來臨時，管理處敬請各業戶關注下列防風措施，以保障個人財物及安全。縛緊容易被風吹倒的物體，如窗式空調等。扣緊門窗，以免被強風吹開。宜將窗戶玻璃貼上膠紙，防止吹破后，碎片四散，引起危險。勿在玻璃門、窗附近停留。縛緊室外植物，把盆栽搬回室內。檢查溝渠，免受雜物阻塞。把室外衣物及晾衣架等收回室內。臺風過后，若有破裂玻璃，須立即更換。若需要時，可向管理處或市氣象局咨詢臺風消息。防浸水須知遇有可能發生水浸時：把有可能受損的貴重物品移往較高處。在水浸出現前，切斷電器用具的電源。提防通電的電線。水浸之后檢查財物、鑒定損失。委派及監督負責清潔的員工。逐漸抽去積水，以減少對結構造成的更大損害。清除單位內家具及其他地方的積水，避免破壞環境衛生。做好提防搶掠的措施，須加強保安，防止盜賊進入單位。十七、防地震須知保持鎮定，切勿離開處身地方。躲在桌子或堅固的結構下尋求掩護。遠離窗戶、玻璃隔板，架或懸著的物件。地震時不要躲在樓梯底下。準備應付后繼更多次的余震。如單位受到破壞，立即通知管理處。切勿散播謠言或夸大報告。十八、應急處理當發生意外或緊急醫療問題：嘗試盡可能獲取有關該次損傷的資料。使傷者處于溫暖及舒適的狀態，并加以安慰。撥“120”要求急救醫療服務。通知管理處詳述意外情況，包括所屬單位、地點姓名、電話號碼、目擊者、事件情況等。在任何情況下，應盡量保持鎮定。十九、花圃平臺本物業內各花圃及平臺皆為業戶而建設，所有業戶均有責任愛惜花草及保持清潔。請敦促兒童千萬不可攀登園內樹木及跨越各處欄桿