高品質住宅規劃設計創新管理高級研修班房地產標準化設計管理體系建設2023年11月10日—11日房地產開發流程與運營體系第一局部目錄123房地產的運營體系房地產的方案管理概述房地產的開發流程一：房地產開發流程-----總的流程與框架圖說明及圖例：、房地產開發業務劃分為六個階段：工程論證、工程籌劃、設計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。、本示意圖中僅列舉四個專業的工作內容，其他的專業的工作內容在流程文件中有詳細的描述。：代表關鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業任務，即其輸出會成為本階段其他專業開展活動的輸入條件。：配合專業的任務。工程立項主體結構開工開盤銷售入伙工程論證階段工程籌劃階段設計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織工程論證初步產品定位營銷組織工程籌劃/產品、市場及客戶定位研究規劃要點/規劃草案概念規劃設計營銷籌劃、工程推廣方案籌劃、工程前期推廣及銷售前準備設計方案設計擴初設計施工圖設計設計配合、供給商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理入伙事務管理本錢估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結算設計流程階段一：房地產開發流程1.1房地產開發階段劃分與職責層級一：房地產開發流程1.2房地產的開發流程圖解（一）一：房地產開發流程1.2房地產的開發流程圖解（二）一：房地產開發流程1.2房地產的開發流程圖解（三）一：房地產開發流程1.3房地產設計研發流程構建的體系框架一：房地產開發流程組合1組合2多工程區域總部多工程跨區域整合多工程跨區域多工程單區域戰略型+矩陣式戰略型價值鏈型1.4房地產企業不同開展階段的組織管理模式與管理流程體系操作型一：房地產開發流程1.4房地產企業不同發展階段的組織管理模式與管理流程體系一：房地產開發流程1.4房地產企業不同發展階段的組織管理模式與管理流程體系矩陣式管理一：房地產開發流程1.4房地產企業不同發展階段的組織管理模式與管理流程體系弱矩陣一：房地產開發流程1.4房地產企業不同發展階段的組織管理模式與管理流程體系強矩陣二：房地產的運營體系2.1房地產運營管理：2.1.1定義二：房地產的運營體系二：房地產的運營體系二：房地產的運營體系二：房地產的運營體系2.1.2運營管理中心的職能二：房地產的運營體系2.1.2運營管理中心的職能二：房地產的運營體系2.1.2運營管理中心的職能二：房地產的運營體系2.1.3運營管理的重點二：房地產的運營體系2.2房地產運營體系內容：2.2.1投資決策2.2.2階段性成果2.2.3運營決策2.2.4方案管理2.2.5本錢管理2.2.6資金管理2.2.7知識管理二：房地產的運營體系2.3房地產運營體系案例解析二：房地產的運營體系2.4房地產運營管理架構2.4.1工程運營組織架構與決策機構二：房地產的運營體系二：房地產的運營體系2.4.2工程的管理目標二：房地產的運營體系2.4.3運營會議系統：

a.運營決策會

b.運營管理會二：房地產的運營體系非運營會議系統二：房地產的運營體系兩個重要的運營決策會二：房地產的運營體系兩個重要的運營管理會三：房地產的方案管理概述3.1項目計劃管理是房地產企業項目管理的重點

三：房地產的方案管理概述3.2項目計劃管理本質與關鍵要素

三：房地產的方案管理概述3.3一體化的計劃管理體系的建立3.3.1建立一體化方案管理體系的目標三：房地產的方案管理概述3.3一體化的計劃管理體系的建立3.3.2一體化方案管理體系的特點一個目標+二個體系+三個層級三：房地產的方案管理概述3.3一體化的計劃管理體系的建立3.3.3工程方案分級體系：三層次+四要素三：房地產的方案管理概述3.3一體化的計劃管理體系的建立3.3.4工程方案體系與管理方案體系的關系三：房地產的方案管理概述3.4項目的關鍵節點計劃3.4.1如何確定工程的關鍵節點三：房地產的方案管理概述3.4.2工程關鍵節點的內容：

a.里程碑節點

b.表達工程管理思想的節點三：房地產的方案管理概述三：房地產的方案管理概述三：房地產的方案管理概述3.4.3房地產工程50個關鍵節點如何建立標準化的房地產設計管理體系

第二局部目錄房地產設計管理的范疇與定義12345房地產企業不同開展階段的管控模式與相應設計管理模式建立精細化市場需求下的標準化設計管理體系設計管理效率指標設計管理通病與案例分析一：房地產設計管理的范疇與定義涉及房地產開發的全過程。內容包括：從工程初判的跟蹤,到工程決策中的概念草案研究，從概念設計到施工圖設計，從施工現場的配合到營銷道具的制作，以至到后期客服的維修、整改的技術支持等。契合企業的開展戰略，鎖定工程的經營目標,在符合企業開展的產品策略指導下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產品制造過程中實施的涉及設計內容的管理。房地產設計管理的范疇房地產設計管理的定義一：房地產設計管理的范疇與定義涉及產品的種類、品牌、以及開發運營模式選擇何種產品戰略對一個企業來說至關重要。產品戰略并不僅指導工程籌劃、規劃設計、戶型研究、營銷推廣，同時也影響到工程的拓展模式、土地儲藏模式，甚至品牌宣傳模式及企業自身的開展模式。產品策略為企業開展效勞產品制造過程必須符合企業產品開展策略產品的戰略產品的策略品質保證、進度控制、本錢控制設計管理三大目標二：房地產企業不同開展階段的管控模式與設計管理模式1.1企業管控模式的分類1.2設計管理模式的分類1.3企業管理模式與設計管理模式的優化組合之思考1.4設計管理資源配置基準二.1.1企業管控模式的分類財務型(投行)戰略型操作型(運營型)管控模式二.1.2設計管理模式的分類職能型公司型(工程制型)矩陣型工程管控模式設計管理模式與企業對工程管理設立的管控模式一一對應二.1.3

企業管理模式與設計管理模式的優化組合之思考組合1組合2多工程區域總部多工程跨區域整合多工程跨區域多工程單區域集群式復合職能型工程制型(大、小)職能型二.1.3

企業管理模式與設計管理模式的優化組合之思考標準化設計水平集群式復合職能型項目制型職能型戰略合作水平設計管理模式發展二.1.4設計管理資源配置基準合理的工程人員數量和結構配置，不僅是人力資源有效利用的要求，也是工程有效實施的保證。配置基準應基于企業工程的運作模式、運作水平和人力資源成熟度企業年度人力資源規劃新增工程人員配置規劃參考多工程運作狀況下，工程之間人員動態規劃和調配人員配置基準目的人員配置基準的作用案例:某大型地產公司人員配置基準三.建立精細化市場需求下的標準化設計管理體系3.1建立規范化管理體系的意義標準化設計管理體系能夠提高企業內部的設計管理業務水平，標準設計管理制度和流程，以保證工程開發質量，提高工程開發效能，提升公司工程運營能力，打造企業核心競爭力三.2體系建立的組成要素與核心內容

負責工程設計管理，保證設計質量、進度、本錢目標的實現(規劃、建筑、結構、水電、景觀、室內設計)材料設備選型定板配合本錢管理中心建立設計本錢基準體系,建立從研發開始的本錢控制理念與系統,提高產品綜合性價比組織并參與主要材料、設備的調研,與本錢管理中心配合,建立按體系、專業分類的材料信息庫(含品牌及供給商評價)3.2.1設計管理職責3.2.1.1一般意義下的設計管理職責三.2體系建立的組成要素與核心內容工程開發部按要求及時向設計管理部提交各設計階段所需資料條件負責與政府部門就各階段設計中間過程成果的技術溝通及完成各政府相關部門的申報審批工作

其它部門在設計管理過程中的職責本錢管理部按要求及時向設計管理部提交各設計階段所需本錢目標隨著圖紙的不斷深化，調整本錢及控制目標負責組織方案設計招標中的各項工作市場營銷部按要求及時向設計管理部提交各設計階段所需資料條件負責對各階段設計成果地產公司內部技術評審提供市場評價建議負責制定各階段設計任務書中的市場定位局部的內容三.2體系建立的組成要素與核心內容3.2.2組織與架構優化案例分析一：北京金地2006設計部組織架構圖

三.2體系建立的組成要素與核心內容案例分析二：06~07深圳金地設計部構架圖(改進前)項目組1項目組2項目組3項目組N

結構組

設備組

景觀組

室內組專業組主管負責制強大的技術支撐平臺技術支持+質量控制項目組設計經理制前期方案+項目設計管理設計總監部門經理專業組項目（建筑師)組建筑研發組

材料組部門副經理

行政秘書三.2體系建立的組成要素與核心內容三.2體系建立的組成要素與核心內容

2.3.1設計管理業務流程的意義梳理設計工作流程，明確設計管理的控制節點和不同階段的設計輸入條件,清晰標準工程設計管理過程中的控制節點，以便提高設計管理效率，保證設計質量、進度、本錢三方面均得到有效控制三.2體系建立的組成要素與核心內容主線流程概念設計方案設計擴初設計施工圖設計配合部門營銷成本工程開發物業主線部門設計部

2.3.2業務流程總的房地產運營框架圖說明及圖例：、房地產開發業務劃分為六個階段：工程論證、工程籌劃、設計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。、本示意圖中僅列舉四個專業的工作內容，其他的專業的工作內容在流程文件中有詳細的描述。：代表關鍵里程碑：代表某個階段的主導的專業任務，即其輸出會成為本階段其他專業開展活動的輸入條件。：配合專業的任務。工程立項主體結構開工開盤銷售入伙工程論證階段工程籌劃階段設計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段工程拓展組織工程論證初步產品定位營銷組織工程籌劃/產品、市場及客戶定位研究規劃要點/規劃草案概念規劃設計營銷籌劃、工程推廣方案籌劃、工程前期推廣及銷售前準備設計方案設計擴初設計施工圖設計設計配合、供給商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結構施工至具備預售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務管理入伙事務管理本錢估算測算預算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購結算設計流程階段設計流程框架圖施工圖設計建筑、規劃方案部品設計及定板擴初設計拿地節點概念規劃草案概念規劃方案方案報建方案設計擴初設計施工圖設計模型研究施工圖設計指引部品材料調研部品材料清單部品材料定板封樣銷售配合資料結構設計設備選型建筑平面實施方案設計階段產品、技術創新研發論證階段策劃階段銷售示范區設計設計管理階段工程管理分階段業務流程圖設計流程框架圖一級流程:工程投資決策論證管理階段流程工程設計管理階段流程工程工程管理階段流程工程營銷管理階段流程工程入伙管理階段流程二級流程:設計管理流程設計單位選擇管理流程設計合同及付款管理流程材料設備選型/定板/驗板管理流程設計變更管理流程設計流程框架圖三級流程：設計費用預算方案編制細那么設計合同編制工作細那么設計任務書編制工作細那么設計、咨詢單位選擇及信息管理細那么施工現場設計配合工作細那么設計關鍵點控制工作細那么計變更管理細那么三.2體系建立的組成要素與核心內容

2.3.3管理流程主要是涉及設計職能的公司管理制度，如?地產公司設計總監管理方法?、?設計管理階段集團對子公司監控程序?、?實施地產工程開發周期基準作業指導書?、決策分判等三.2體系建立的組成要素與核心內容

2.3.4優化的流程帶來的管理效率和效益梳理設計工作流程，明確設計管理的控制節點和不同階段的設計輸入條件,清晰標準工程設計管理過程中的控制節點，以便提高設計管理效率，保證設計質量、進度、本錢三方面均得到有效控制精裝修管理流程與優化三.2體系建立的組成要素與核心內容

2.4計劃管理

目的：理順各項工作的銜接關系，明確里程碑點和責任歸屬，保障開發周期基準的有效實施，實現快速滾動的地產開發模式。2.4.1設計周期基準地產工程設計周期參考基準值簡圖三.2體系建立的組成要素與核心內容工程方案2.4.2.1各級方案的制定方式與監控方法2.4.2項目總體計劃下設計計劃的分級控制與風險管理公司一級方案部門二級方案部門月度方案工程組周方案三.2體系建立的組成要素與核心內容

2.5規范化的文件標準、技術標準及產品標準設計管理階段及專業的合理劃分專業：總圖、規劃與建筑、景觀、室內、展示階段：概念設計、方案設計、實施方案設計、施工圖設計、部品設計2.5.1建立標準的根底三.2體系建立的組成要素與核心內容

2.5.2設計文件的管理與模板建立?概念規劃設計任務書??方案設計任務書??住宅施工圖設計任務書??景觀概念規劃設計任務書??景觀方案設計任務書??景觀施工圖設計任務書??室內設計任務書?2.5.2.1設計文件的內容2.5.2.1.1任務書類三.2體系建立的組成要素與核心內容?概念設計咨詢合同??建筑方案/擴初設計合同??建筑施工圖設計合同??景觀方案設計合同??景觀施工圖設計合同??室內設計合同??銷售示范區包裝設計合同?2.5.2.1.2合同類2.5.2.2模板標準化三.2體系建立的組成要素與核心內容2.5.3技術標準與模板建立?產品配置標準建議書??方案設計指引?及?施工圖設計指引?統一技術標準:?區域通用節點構造設計標準?及?區域通用節點構造設計標準?交樓標準方案、實施方案、施工圖設計各階段成果標準及深度要求新技術應用2.5.3.1技術標準的內容2.5.3.2模板三.2體系建立的組成要素與核心內容

2.5.4產品標準的建立對每項設計管理工作，除公布程序(工作的方法)\成果標準外，同時根據企業的技術戰略，建立相關的評價標準，使設計管理質量保證工作有章可循。

2.5.5評審或評估標準?工程投資決策評審階段概念設計成果評價表??工程經營方案評審階段方案設計成果評價表??設計巡檢評價表?三個評價表?工程投資決策評審階段概念設計成果評價表?評價緯度關鍵要素評價標準評價意見技術成果達標成果內容符合性滿足?投資決策評審階段設計成果標準?〔編號SJ—201〕中對內容及深度的要求。技術指標符合性經濟技術指標符合政府規劃要點和工程經營性指標的要求設計成果科學性設計方案可實施〔如滿足日照間距要求、參考戶型可實施性等〕，防止技術指標的虛假性滿足各項設計標準要求交通組織、空間構成、物業分布等合理、舒適并符合價值最大化原那么設計本錢關鍵因素地下室及停車位地下室布局滿足技術合理、本錢最優原那么地下停車場內交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來的其它超常規本錢〔如特殊地質條件、特殊場地條件、特殊結構形式等〕應進行本錢收益論證產品價值分析設計概念工程規劃設計手法和概念應形成鮮明的特色，并支撐工程賣點，為工程創造附加值。產品設計規劃布局應建立在多方案收益比較的根底上遵循經濟效益最大化原那么配套設施〔會所、商業等〕布局有利于居住品質提升、經濟效益最大化典型住宅單元配置標準〔包括層數，單元戶數，梯數，各戶型面積等〕應符合高性價比原那么典型單體價值點挖掘：設計創造價值原那么附送空間創新的結構形式〔高廳等〕開發周期分期策略分期策略應滿足結轉要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原那么工程定位產品定位、設計方案是否有利于快速滾動開發結論?工程經營方案評審階段方案設計成果評價表?評價緯度關鍵要素評價標準評價意見

產品實現產品符合性設計成果滿足?市場定位?要求；設計成果與投資決策評審階段設計成果的延續性指標符合性各項經濟技術指標滿足工程經營性指標要求，如戶車比、容積率、戶型配比等技術成果達標成果內容符合性設計成果內容及深度滿足?金地集團工程經營方案評審階段設計成果標準?要求〔編號SJ－202〕技術指標符合性各項經濟技術指標滿足政府部門規劃要點及工程經營性指標要求設計成果科學性符合各項國家及地方設計標準要求，滿足日照間距、建筑節能的要求方案設計合理性規劃效益對各項元素〔總體布局，住宅組團，道路交通及停車組織，景觀環境，豎向設計及公建配套等〕的規劃設計合理并滿足價值最大化原那么。居住區規劃利于物業管理及運營分期規劃合理首期銷售示范區規劃布局及銷售路線清晰合理產品創新在滿足本錢收益原那么的根底上進行戶型設計創新提高產品附加值建筑技術應用應用適宜的建筑技術提高居住性能及產品附加值立面設計建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開發周期設計進度導致關鍵節點設計進度偏差的設計原因結論?設計巡檢評價表?評價緯度關鍵要素評價標準評價意見

設計實現度戶型成果符合性立面成果符合性現場實施效果與經營評審階段設計方案的符合性

示范區效果示范區整體形象展場包裝效果示范區整體形象整潔、美觀銷售路線便捷，標識系統清晰，設置合理示范區形象鮮明、個性突出、展示效果強烈，定位符合工程整體形象定位要求建筑細部節點技術處理立面材料交接立面色彩處理門窗、陽臺欄桿、樓梯構造設計無功能性缺陷立面材料分色、交接處理無原那么性錯誤客戶效勞設計問題投訴來自客戶效勞部門、物業管理部門的設計投訴問題處理、反響情況三.2體系建立的組成要素與核心內容2.7.1建立本錢管理目標及節點

2.7設計管理過程中的成本管理工程關鍵節點輔助節點管理目標案例工程初判本錢估算表工程決策工程本錢測算方案階段本錢基價表(方案階段)深化擴初階段典型樓棟結構指標表施工圖本錢預算清單全精裝修房施工圖本錢預算清單竣工驗收本錢結算三.2體系建立的組成要素與核心內容2.7.2建立相關部品信息庫2.7.2.1工程部品信息庫模板2.7.2.2工程部品信息庫建立的要點a.(工程)材料分判b.標桿企業主流材料部品品牌及本錢基準借鑒c.戰略供給商合作及集團采購d.建立信息庫共享平臺

三.2體系建立的組成要素與核心內容2.7.2.3材料部品研究的工作目標a.基于對目標客戶的期望值分析,研發滿足客戶需求的部品b.本錢優化、比照c.工藝的研究2.7.3設計過程中的本錢優化的主要手段和方法

2.7.3.1結構及根底的形式2.7.3.2窗地比

2.7.3.3外墻材料及部品

2.7.3.4停車方式及人防方案

2.7.3.5主要設備選型2.7.3.6產品附加值對應的本錢2.7.3.7合理的景觀本錢配置

四、設計管理效率指標

4.1人工效能指標指標類別指標名稱萬科某城市公司〔萬科內部標桿〕北京H地產公司公司開發規模深圳：8-10個工程北京：4-5個工程青島/西安：各2個工程北京：3個工程天津：1個工程蘇州：1個工程整體運營人均利潤率250萬元/人140萬元/人61.5萬元/人人均開發面積4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能〔凈利潤/人力總本錢〕8.553.11〔4583萬〕開發效率〔從拿地到開盤〕低、多層：9個月高層：12個月工程1〔多層〕：18個月工程1〔高層〕：21個月工程1〔高層〕：31個月蘇州工程1-1.5年目標本錢變動率3%以內工程1：2.8%工程2：-2.6%工程3：1.1%5%左右方案完成率方案指標完成86%

會議決議完成100%

月方案完成90%方案指標完成55%

會議決議完成？%

月方案完成40.7%未統計四、設計管理效率指標分類指標名稱含義/計算公式目標值①程序文件備注進度★概念規劃周期從拿地到概念規劃成果備案完成75天?設計管理流程??概念規劃成果標準?總設計周期為：225天/240天，可根據工程具體情況調整各階段的周期，但總設計周期必須保證。★方案+擴初周期從概念規劃備案到擴初成果備案完成95天?設計管理流程??實施方案成果標準?★施工圖周期從擴初成果備案到施工圖最終成果備案完成55天〔多層〕70天〔高層〕?設計管理流程??施工圖成果標準?本錢目標本錢偏差率結構含鋼量實際值－目標值/目標值±%?各地區本錢基價表?含鋼量：鋼筋kg/m2;景觀造價:元/m2示范區造價：元/m2景觀造價實際值－目標值/目標值±%?各地區本錢基