登封市“嵩山新城〞工程市場調研報告第一章登封市現狀一、登封市地理位置及歷史產業現狀登封市位于河南省中西部的中岳嵩山南麓，東臨省會鄭州，西接古都洛陽。1994年5月撤縣設市。全市總面積1220平方公里，轄6鎮6鄉3個辦事處1個工業區，總人口63萬人。市區規劃面積40平方公里，建成區面積12平方公里，登封市是國家衛生城市和中國優秀旅游城市。登封歷史悠久，文化燦爛，山川秀麗，物產豐富。早在5000年前，夏朝曾在此建都陽城。西漢元封元年正式設立崇高縣，隋代改為嵩陽縣。公元696年，唐代女皇武那么天率領文武群臣，在嵩山舉行了聲勢浩大的封禪活動，為了紀念這次慶典，遂將年號改為萬歲登封元年，改嵩陽縣為登封縣、陽城縣為告成縣，以示其登嵩山，封中岳，大功告成，登封由此得名。登封礦產資源十分豐富，已探明的礦產有41種，主要有煤炭、鋁礬石、石灰石、硅石、花崗巖、麥飯石等，僅煤炭儲量就達31億噸，是全國15個重點產煤縣〔市〕、100個電氣化試點縣〔市〕之一，1991年被能源部定為全國100個商品煤基地之一。鋁礬土儲量2.4億噸，是河南省兩個鋁礬土基地之一。

改革開放以來，登封市充分發揮旅游和礦產資源豐富兩大優勢，大力實施“旅游立市，工業強市，農業穩市，科教興市〞四大戰略，工業堅持存量與增量同時調整，產業群區、工業園區開展勢頭良好，初步形成了以煤炭、電力、鋁及鋁制品、耐材、建材、磨料磨具等為主導的工業生產體系。登封發電裝機容量達44.4萬KW，發電能力在全國縣〔市〕中名列前茅。旅游業以爭創國際一流景區為目標，精心打造“少林〞、“武術〞、“嵩山〞三大品牌，投資5億元對各景區進行綜合整治，鋪設了26公里的旅游道路和25.7公里的登山步道，形成了景區成片、景點連線、縱橫貫穿、上下循環的旅游網絡，相繼開辟了登山游、武術游、考古游、地質游、天文游、宗教游、水上游、風情游多條旅游線路。按照清華大學規劃的“一軸、兩翼、三園、四中心〞方案，斥巨資對少林景區進行拆遷建設，逐步恢復“深山藏古寺，碧溪鎖少林〞的意境，少林景區是國家首批命名的全國4A級景區，嵩山風景區成為全國文明景區示范點。登封現狀登封現狀城市建設按照建設旅游觀光、休閑度假型城市的定位，突出城市特色，拉大城市框架，完善城市功能，提高城市品位。交通通訊方面，連接京廣、隴海、焦枝鐵路的登封鐵路年內貫穿，鄭州至少林、洛陽至少林兩條高速公路貫穿東西，許昌至少林高速公路也將于2007年投入使用，全市根本實現村村通電、通、通油路、通播送電視，其中播送、電視、通訊設施位居全國前列，登封與外界聯系更為便捷、暢通。市場建設堅持“突出城鎮，輻射農村，打通周邊〞，建成10多個大型專業綜合市場。接待效勞水平進一步提高。目前，登封市擁有豪華舒適的中、高檔賓館飯店20余家，形成集吃、住、行、游、購、娛配套的一條龍效勞體系，科技、教育、文化、衛生、體育等社會各項事業得到長足開展。二、登封市國民經濟分析2006年，登封市實現國內生產總值預計142億元，完成財政收入10.08億元，城鎮居民人均可支配收入到達8500元，農民人均純收入到達4650元，綜合經濟實力位居全國縣〔市〕第149位,比2003年提升了66個位次。2006年，全市接待中外游客413萬人次，旅游直接收入1.3億元，旅游總收入超過15億元。2007年，主要目標是：全市GDP增長20%，到達170億元；財政收入增長20%，到達12.1億元；農民人均純收入增長15.1%,到達5180元；城鎮居民人均可支配收入增長13.3%，到達9630元；全社會固定資產投資增長23.3%，到達90億元；實際利用域外境內資金增長30%，到達14億元；萬元生產總值能耗降低5%以上；人口自然增長率控制在6‰以內。登封現狀三、登封市政策及投資環境分析1、外商投資優惠政策(一〕生產性企業經營期在10年以上的，從開始獲利年度起，除享受國家“免二減三〞優惠政策外，減免期滿后,由財政視其對地方財政的奉獻大小按照企業實繳所得稅中地方留成局部的30%-100%扶持三年。〔二〕對外商投資設立的經國家科技部、省科委認定的高新技術企業可享受國家稅收減免的優惠政策，減免期滿后，由財政按照企業實繳所得稅中地方留成局部的30%-100%扶持五年。〔三〕外商投資企業的外國投資者，將從企業取得的利潤直接再投資于該企業，增加注冊資本，或作為資本金在本市投資開辦其它外商投資企業，經營期不少于五年的，經投資者申請，由受益財政按再投資局部實繳所得稅地方留成局部的50%獎勵投資者；再投資缺乏五年撤出的，應繳回獎金。登封現狀登封現狀〔四〕對外資額在1000萬美元以下〔含增資擴股〕、或年納稅額在500萬元人民幣以上且當年增幅到達20%以上的外商投資企業法定代表人，由市政府對其法定代表人給予獎勵。〔五〕外商投資企業用地，符合協議出讓條件，一次性繳納出讓金的，可按繳納土地出讓金的30%-50%進行返還。〔六〕生產性外商投資企業以租賃方式取得由市財政收取租金土地使用權十五年以上的，從租賃合同生效之日起，前三年全額返還土地租金，第四年至第六年返還50%；對出口創匯型和技術先進型外商投資企業，從租賃合同生效之日起，前五年全額返還土地租金，第六年至第十年返還50%。〔七〕對外商投資企業免征市政建設配套費、增容費、水資源費、綠化費。同時，外商投資企業可與市政府以簽訂協議的方式，對本級財政應收取的其它行政規費實行減免；對市財政應收取的行政規費，經批準，可以免、減、緩繳局部收費工程，并協助辦理鄭州市級財政收取的有關收費工程的減免事宜。對特大型外商投資企業，經批準，三年內免繳本市以下全部行政性規費。凡國外500強、全球行業前五名和國內100強企業投資額在400萬美元或4000萬元人民幣以上的實行登封市級零收〔八〕鼓勵大型跨國公司和行業龍頭企業投資興辦各類行業性工業園區。園區由政府實施規劃，并賦予一定的政策支持。登封現狀〔九〕鼓勵外商投資支柱產業1、鼓勵外商投資興辦經營期限十五年以上、外資額在1500萬美元以上的氧化鋁、粉煤灰水泥和外資額在500萬美元以上的鋁產品深加工及外資額在300萬美元以上的新型建材、醫藥、電子信息、新材料制造、生物工程等我市支柱產業、新興產業和高新技術企業〔以下簡稱支柱型外商投資企業〕。2、支柱型外商投資企業以出讓方式取得土地使用權，一次性繳納土地出讓金的，可按土地出讓金的50%進行返還。

以租賃方式取得由市級財政收取租金土地使用權十五年以上的，從租賃合同生效之日起前七年全額返還土地租金，第八年至第十五年返還50%土地租金。支柱型外商投資企業因擴大生產規模、進行技術改造需新征、新租土地的，按本條第一、第二款執行3、對支柱型外商投資企業，自獲利年度起第一年至第二年免征企業所得稅，第三年到第五年減半征收企業所得稅，第六年至第八年由本市受益財政按企業實繳所得稅地方留成局部的50%扶持企業4、外商以高新技術成果出資在我市興辦支柱型外商投資企業，技術作價總額可以到達公司注冊資本的35%。登封現狀登封現狀〔十〕鼓勵外商參與國有企業改組、改造1、外商以合資、合作形式參與改組國有企業，中方以劃撥土地使用權作價出資的，可按50%-100%的比例返還所繳納的土地出讓金，作為國有資產再投入。2、由改組本市國有企業設立的生產性外商投資企業〔以下簡稱改組企業〕征用改組國有企業原使用劃撥土地或為擴大企業經營規模所需新征用地的，準許其十年內分期繳納土地出讓金；一次性繳納土地出讓金的，可按企業已繳土地出讓金的40%返還。

改組企業安置被改組企業原有在崗職工50%以上的，準許其十年內分期繳納土地出讓金，對已繳納的土地出讓金，按不高于30%的比例返還；一次性繳納土地出讓金的，按不高于已繳納土地出讓金的50%進行返還。3、改組企業為征用土地需繳納的增值稅，由本市受益財政在增值稅繳納當年按企業所繳增值稅地方留成局部的50%扶持企業。4、改組企業以租賃方式取得由本市各級財政收取租金土地使用權，租用期限在十五年以上的，自租賃協議生效之日起，前五年全額返還土地租金，第六年到第十年返還土地租金的50%。

5、改組企業經營期在十年以上的，自獲利年度起第三年至第五年按企業實繳所得稅地方留成局部的50%扶持企業。改組企業安置被改組企業原有在崗職工80%以上的，自獲利年度起第三年至第八年按企業實繳所得稅地方留成局部的50%扶持企業。6、由改組國有企業設立的商業零售、物流、旅游、金融、保險類外商投資企業，經營期在十年以上的，自獲利年度起前兩年，由本市受益財政按企業已繳所得稅地方留成局部的50%扶持企業。登封現狀總論：通過對登封市各經濟指標可以看出，國民生產總值、人均可支配收入、城鎮在崗職工平均工資、財政收入、招商引資政策等指標都以二位數的速度在增長，這充分說明登封市經濟增長速度非常快，人民生活水平比較高，居民消費水平逐步在提高，這些現象可以充分說明當地居民有著較強的購置能力，對于房地產開展來說，有著良好的開展契機。登封現狀第二章工程用地周邊環境分析一、工程土地性質調查：1、地理位置：本工程位于登封市崇高路西段北側，西距國207線約200米，東鄰少室路，北鄰北環路，北距嵩山腳下約2000多米，占地面積約120多畝，周邊有少林武術學校、小龍武術學校、嵩山風景區、嵩陽書院、武林廣場等自然人文景觀。2、地質地貌狀況：本工程位于嵩山南麓，地質堅硬，表層有粘土，建筑根底局部較好〔具體數據參考依據當地地質勘探資料為準〕。本工程地勢為北高南低，南北落差約10米。3、土地面積及紅線：建筑用地面積81367㎡，本工程宗地位置及紅線圖如以下圖。工程用地周邊環境分析4、本工程七通一平現狀：由于本工程處于登封市城市西郊，“五通一平〞工作已根本完成，“七通一平〞尚有暖氣和天燃氣沒有接通，由于土地南北有落差，春節前已對本工程局部土地進行了平整，根本屬于建設熟地，可以很快進入建設期。二、工程周邊環境調查：1、地塊周邊建筑物調查：本工程北邊、南邊、西邊有兩個少林武術學校〔一個是嵩山少林武術學校，另一個是少林小龍武術學校〕，東邊是政府家屬院。2、自然綠化景觀：工程北距嵩山約2000米，坡上植被較好，是一個自然氧吧，綠化較好，工程西北有一武林廣場，西南有登封市最新最大的自然公園——少室公園。3、歷史人文景觀：本工程東北約1200米有歷史四大書院之一的嵩陽書院；距赤名中外古剎——少林寺僅10余公里；距中岳廟僅3公里；工程西邊有歷史上武那么天祭壇處；北距嵩山腳下僅1500米。4、環境污染狀況：本工程處于登封市西郊，屬于嵩山風景區，區內沒有大型污染企業，空氣、水源污染程度較低。工程用地周邊環境分析工程用地周邊環境分析三、地塊交通條件調查：本工程西鄰207國道，南鄰嵩高路，北鄰北環路，東鄰少室路，從工程向西南約2公里即是鄭少洛高速公路，交通便利，方便未來小區內人員的出行；本工程由于受周邊建筑物圍繞，未來小區內沒有市政規劃道路直接進入小區內，小區入口南北可以直接進入嵩高路和北環路未來小區內居民出行較為便利。市內公交通過小區的目前沒有，僅在少室路上有1路和８路公交線路。四、周邊市政配套設施調查：1、購物中心：距本工程僅有500米左右路程有一農貿市場，在少室路和嵩高路上有糧油店可方便小區居民生活需求。惠緣超市，福家旺便民店，天福超市，綠田野超市，理想超市，左鄰右舍超市。嵩山少林寺購物城。2、文化教育、醫療衛生：北街幼兒園、嵩陽西關幼兒園、少室路小學、立英小學、嵩陽高中、實驗中學、朝陽中學、鄭大體院、嵩山少林精武學院、釋小龍武院、少林武院、少林峨坡武術精休學校；登封皮膚病專科醫院、登封心腦血管病醫院、市三院，白馬寺骨科醫院；3、郵政、金融效勞：農業銀行，中國人保財險，生命人壽，中國移動，建設銀行，中國銀行，市保險公司；4、娛樂、餐飲、運動：藏香閣，馬遂林燴面館，嵩山迎賓館，新世紀大廈，少室公園，嵩陽公園，武林公園，嵩陽賓館；5、歷史人文區位影響：中岳嵩山雄奇壯麗，名剎“少林寺〞譽滿天下，道教圣地“中岳廟〞，古代學府“嵩陽書院〞著名中外，登封環境優美，條件優越，有豐富的旅游資源，歷史人文景觀得天獨厚，是國務院首批公布的國家級重點風景名勝區和國家級森林公園之一。本案位于嵩山腳下，距少林市僅十公里，具有濃厚的歷史人文氣息。工程用地周邊環境分析五、區域市場現狀及其趨勢判斷：1、國內宏觀經濟因素：A、國內生產總值：2006年國民經濟有效地防止了經濟運行由偏快轉向過熱。國民經濟總體呈現“增長速度較快、經濟效益較好、價格漲幅較低、群眾受惠較多〞的良好開展態勢，經濟社會開展的協調性增強。全年國內生產總值209407億元，按可比價格計算，比上年增長10.7%，加快0.3個百分點。其中，第一產業增加值24700億元，增長5.0%；第二產業增加值102004億元，增長12.5%；第三產業增加值82703億元，增長10.3%。分季度看，四個季度國內生產總值分別增長10.4%、11.5%、10.6%和10.4%。B、固定資產投資增長較快，增幅回落。全年全社會固定資產投資109870億元，比上年增長24.0%，回落2.0個百分點。其中，城鎮固定資產投資93472億元，增長24.5%，回落2.7個百分點(12月份14160億元，增長13.8%)；農村固定資產投資增長21.3%。工程用地周邊環境分析C、國內消費市場活潑，增速加快。全年社會消費品零售總額76410億元，比上年增長13.7%，加快0.8個百分點(12月份7499億元，增長14.6%)。其中，城市消費品零售額增長14.3%；農村消費品零售額增長12.6%。石油及制品類增長36.2%，汽車類增長26.3%，建筑及裝潢材料類增長24.0%，通訊器材類增長22.0%。D、對外貿易快速增長，外商直接投資有所增加。全年進出口總額17607億美元，比上年增長23.8%，加快0.6個百分點。全年實際使用外商直接投資金額630億美元，比上年增長4.5%。年末國家外匯儲藏10663億美元，比上年末增加2473億美元。E、價格總水平根本穩定，房價漲幅仍然偏高。全年居民消費價格上漲1.5%，漲幅比上年回落0.3個百分點(12月份上漲2.8%)，城市和農村均上漲1.5%。工程用地周邊環境分析2、國家宏觀政策及金融政策對房地產的影響：A、土地供給控制加強：今后半年內不在新批建設用地。鑒于施工現場不溫不火的現狀，不得不使人產生聯想和假設，該工程的土地使用手續是否辦妥？有沒有可能是先開發后審批？國內房地產行業的不標準操作并不鮮見。如果假設成立，該工程進展必將受阻，后果不堪設想B、房地產信貸門檻再次抬高：房地產開發〔不含經濟適用房工程〕固定資產投資工程資本金比例由20％提高到35％，意味著房地產開發商的銀行負債率不能超過65％，面對金融政策的收緊，負債率過高的房地產企業一旦資金不能立即接上，將直接威脅企業的生存和工程的成功。C、升息壓力：從去年起央行就采取一系列降溫措施，公開市場操作、準備金率、窗口指導、再貸款、再貼息等手段都用上了，但一季度的居民消費物價指數漲幅仍然到達了2.8％，較去年的1.2％明顯加快。如果市場還是難以得到調控，央行只好動用升息手段。目前為了阻擊境外資金過多入場，從而加據國內目前的經濟壓力，央行暫時還沒有采取加息措施，但已經是未雨綢繆。工程用地周邊環境分析4、工程所在地房地產市場概況及政府相關政策：工程所在地的居民住宅形態：工程所在地〔登封市〕居民多以自建房為主，通過上述各項技術指標的分析，充分說明登封市經濟增長速度非常快，人民生活水平比較高，居民消費水平逐步在提高，這些現象可以充分說明當地居民有著較強的購置能力，對于房地產開展來說，有著良好的開展契機。由于近期登封市市政府，征收房地產開發商的土地出讓金，致使開發本錢增加，近期已有一局部房地產開發商，將房子銷售價格提升，提升幅度在200-300元/平方米之間，隨著土地出讓金的征收，登封市房屋價格未來將會有明顯的上升趨勢。工程用地周邊環境分析5、工程所在地居民購置力分析：目前，登封市場上的主要購房群，主要來自于本地客戶，本地客戶占到購房客戶群的80%--90%以上，還有一局部購房客戶群來自于周邊的縣市地區，通過與售樓員的言談中，得知購房客戶有一小局部來自于新密市。所以說，登封市房地產市場的主力購置群是登封本地人。其他購房客戶群占到一小局部。工程用地周邊環境分析第三章區域市場競爭個案分析一、重要競爭分析標準：1、規劃設計的合理性；2、銷售價格的合理性；3、配套設施的完善性；4、戶型設計的合理性；5、景觀設計的完美性；6、地理位置的優越性；7、交通便利性；8、周邊市政配套設施建設的完善性區域市場競爭個案分析重點競爭對手分析分段戶型競爭分析我們的目標5月份主推的銷售對象工程介紹區域分析競爭分析SWOT分析SWOT分析之對策1、樓盤名稱建欣小區項目位置嵩高路和嵩陽路交叉口向北100米總套數130套左右銷售均價2600元/平米銷售率85%以上物業形態多層、復式住宅、商業銷售價格9月份價位：多層：7F：1760元/平米6F：1960元/平米5F：2300元/平米1-4F：2600元/平米復式：2700元/平米11月份價位：2007年５月份價格多層：7F：2500元/平米多層：７Ｆ：２０６０元/平米6F：2500元/平米６Ｆ：２３６０元/平米5F：2400元/平米５Ｆ：２６６０元/平米1-4F：2800元/平米１-４Ｆ：２９６０元/平米商鋪：10000/平米主力戶型復式：270平米四室二廳：169平米三室二廳：135.52平米二室二廳：115平米戶型配比復式:四室:三室:二室=54:21:28:26備注沒有正規售樓部，此資料從工地銷售人員所獲。此項目復式樓已定向銷售。區域市場競爭個案分析區域市場競爭個案分析2樓盤名稱金色家園項目位置登封大道和中岳大街交匯處開發商河南宏豐房地產開發有限公司、中國銀行合作開發銷售均價2000元/㎡銷售率90%物業形態住宅、商業交房時間一期工程農歷十月交房，其余明年年底交房。項目概況占地面積約30余畝，建筑面積約4萬余平米。項目分兩期開發，一期為兩幢多層物業，二期為三幢多層物業。銷售價格一期：7F：1888元/平米6F：1988元/平米5F：2088元/平米2F-4F：2188元/平米二期：價格未定銷售情況一期銷售共約24戶，占一期房源35%面積區間及配比四室：153平米三室：134平米:140平米=4:3.5二室：94平米:126平米=0.5:1戶型配比四室:三室:二室=2:8:3車庫情況車庫：70000元/個(車庫單位面積小于20平米)備注此項目因與中國銀行合作開發，因此提供與中國銀行的按揭貸款。區域市場競爭個案分析3、樓盤名稱人保公司家屬樓項目位置中岳大街西段總套數50套銷售均價1800元/㎡物業形態住宅交房時間2006年年底項目概況此小區共二棟住宅樓，為7層多層住宅，其中臨街樓共2單元，里面樓體為3個單元4室戶型。銷售價格2F-5F：1850元/㎡6F：1600元/㎡銷售情況銷售率為85%左右。付款方式本項目付款方式為一次性付款。沒有優惠。主力戶型主力戶型：四室二廳面積為：160㎡以上戶型配比四室二廳占60%；三室二廳占20%；二室二廳占20%景觀規劃/物業配套無備注樓體均已建成，在做外立面。區域市場競爭個案分析4項目位置嵩山路與穎河路交叉口向南100米

開發商河南鑫地房地產開發有限公司

總套數500套左右

銷售均價1840元/㎡

銷售率住宅：65%；商鋪：75%

物業形態住宅、商業

交房時間已建到地面二層，整體07年底交房。

項目概況項目分南北兩塊地，共11幢多層物業。小區規模約50畝左右，戶型種類有四室二廳、三室二廳、三室一廳、二室一廳。銷售價格住宅：一梯兩戶：3F-4F：1880元/平米；5F：1820元/平米；6F：1780元/平米一梯四戶：2F-5F：1860元/平米；6F：1800元/平米；7F：1680元/平米商業：1F：6000元/平米；2F：4500元/平米戶型配比四室∶三室二廳∶三室一廳∶二室=1∶68∶10.8∶4.8客戶情況客戶主要多為本地人，占到九成左右。主力戶型四室：180平米三室：139平米∶134平米∶121平米∶116平米∶110平米=12∶17∶2∶8∶11二室：85平米∶81平米=1∶1車位情況設有地上車庫，地表設有停車位；車庫價位：3000元/平米案名：銀棉大廈位置：少林大道與少室路交叉口向東50米開發公司：鄭州東方宇億置業建筑形態：一棟高層17F工程進度；主體已封頂戶型及面積區間：三室二廳156.87ｍ2，169ｍ2，182ｍ價格：均價2300元/ｍ29F：2280元/ｍ2；11F：2320元/ｍ216F：2500元/ｍ2底層商業價格為6000元/ｍ2，1-3F為商場，4-5為辦公場所銷售率：60％廣告推廣形式：單頁交房日期：2007年8月物業費：0.35元/ｍ2，電梯費均攤優惠措施：一次性付款沒有優惠社區配套：天然氣，暖氣，有線、寬帶聯系方式：62089789周邊配套：少室花園、愛地幼兒園、市骨科醫院、南街小學備注：如果用住房公積金貸款，每平方要貴100-150元，原因是因為時間長不好辦區域市場競爭個案分析案名：立英教師住宅樓位置；陽城路與穎河路交叉口東南角開放商：鄭州嵩山建筑公司建筑形態：高層12層，1-2層為商業，板式樓工程進度：正在外部裝飾，電梯還沒安主力戶型和面積：三室二廳：160ｍ2，168ｍ2價格：3F：2280元/ｍ28F：2480元/ｍ2；4F：2280元/ｍ29F：2530元/ｍ25F；2330元/ｍ210F：2580元/ｍ2；6F：2380元/ｍ211F；2630元/ｍ27F：2430元/ｍ212F：2680元/ｍ2銷售率：29.4％交房日期：2007年5月底物業費：0.5元左右優惠措施：一次性優惠100元一平方社區配套：天然氣暖氣周邊配套：登封市實驗高中長途客運總站備注：工作人員告訴我們，如果確實想要，三層以上的房子都可以按2200元一平方，因為老板缺少資金安電梯。另外還想盡快回籠資金開發另外一塊地方。區域市場競爭個案分析案名：嵩翰花園位置：少林大道與少室路交叉口向西100米開發公司：河南隆發房地產開發建筑形態：一棟高層12F，5棟多層6F戶型及面積區間：三室二廳：118.67ｍ2，107ｍ2，121.62；四室二廳：ｍ2二室二廳：115.60ｍ2價格：多層2149元/ｍ2；高層的均價2740元/ｍ2；2F：2180元/ｍ26F以下為2600元/ｍ23-4F：2288元/ｍ26F以上為2800元/ｍ2；5F：2130元/ｍ26F：1900元/ｍ2底層商業價格為8000元/ｍ2，車位8萬一個，銷售的不多銷售率：50％廣告推廣形式：單頁交房日期：2007年5月中旬物業費：0.5元/ｍ2/月優惠措施：一次性付款優惠100元一平方社區配套：天然氣，暖氣聯系方式：62811163周邊配套：少室花園、愛地幼兒園、登封第一中學備注：去的時候有三四組人在看房，一聽工作人員介紹價格就都走了，感覺接受不了，感覺價格有點高區域市場競爭個案分析案名：名仕公館位置：洧河路與少室路交叉口登封市第一中學對面開發公司：鄭州市豫蘭房地產開發建筑形態：一期為8棟多層建筑6層，二期為19層的高層，兩棟，一棟為點式住宅，一梯6戶，一棟為板式一梯4戶，1-3層為商業工程進度；一期快要交工，二期正在出3層戶型及面積區間：三室二廳：ｍ2；一期一三室二廳131ｍ2為主價格：高層均價為2500元/ｍ2；10F；2686元/ｍ2；12F：2766元/ｍ2；二期1-3層正在招商；銷售率：目前正在內部認購階段，交一萬抵2萬，廣告推廣形式：單頁營銷代理公司：為鄭州某家營銷代理公司開盤日期：2007年5月1日物業費：0.8元/ｍ2/月優惠措施：交一萬抵2萬社區配套：天然氣，暖氣、雙水〔井水、自來水〕聯系方式：6281186562819085周邊配套：少室花園、愛的幼兒園、登封第一中學區域市場競爭個案分析案名：積翠園小區位置：北環路與書院河路交叉口東北角開發商：超凡房地產開發公司建筑形態：多層5棟，6層，磚混結構規模：占地面積5409平米，建筑面積8449平米戶型及面積：三室二廳：128-122ｍ2；四室二廳：145-157ｍ2二室二廳：87-102ｍ2銷售率：40％均價：2600元/ｍ2車位9萬一個交房日期：2007.6月物業費：未定優惠：一次性可以交80％-90％，余款交鑰匙時再交社區配套：天然氣區域市場競爭個案分析第四章目標市場定位及策略一、目標市場：1、工程檔次定位：本工程產品檔次定位要結合當地房地產市場現狀，處于領先市場地位，但應考慮市場目標群體的接受能力，所以本工程定位標準是——登封市中、高端工程。2、工程目標市場定位：本工程目標市場為：年收入在2萬元左右的年齡在22—30歲之間的新生代客戶，所占比例21%；年齡在31—50歲之間有一定經濟根底的社會中堅層，所占比例64%；外來客戶群所占比例為9%；為子女購房客戶群占6%。目標市場定位及策略二、產品定位：1、工程功能定位：本工程配套設施功能應包括居住、休閑、健康、文化教育、購物等。2、工程建筑風格定位：現代簡約風格3、工程主力戶型定位：登封市房地產市場上的主力戶型，以三房二廳為主，二房二廳與四房二廳為輔。其中三房二廳的戶型面積主要集中在110—140平方米之間，但主力區間在130—140平方米之間，二房二廳的戶型面積主要集中在70—120平方米之間，但主力區間在90—110平方米之間，四房二廳的戶型面積主要集中在140—180平方米之間，但主力區間在140—160平方米之間。三房二廳為登封房地產市場上的主力戶型，戶型面積主要集中在130—140平方米之間。為此：本工程主力戶型為三房二廳面積在110—130平方米，占36%；面積130—144平方米占28%；面積在90—110之間的二房二廳或緊湊三房占16%；面積90平方米以下的占9%；面積在144平方米以上的占11%。3、工程價格定位：產品銷售前期以低價高質入市，后期攀升，入市價格2300元/平方米〔此價格房源為頂層和一層〕，開盤價格控制在2450—2500元/平方米全面入市。一期均價在2400元/平方米。4、銷售目標定位：工程出正負零銷售60%〔一期〕；三層結頂銷售85%；主體結頂清盤。目標市場定位及策略第五章區域市場綜合分析一、政府因素：由于近期登封市市政府，正在征收房地產開發商的土地出讓金，沒有繳納土地出讓金的房地產開發工程，暫時沒有繳納土地出讓金的開發工程，大局部現已停工。所以說，在我們調研的過程中，發現許多開發工程都處于停工狀態，有些建筑工地上沒有人施工，有些建筑工地上只有很少的工人在工地施工。給我們帶來了一定的難度。由于近期登封市市政府，征收房地產開發商的土地出讓金，致使開發本錢增加，近期已有一局部房地產開發商，將房子銷售價格提升，提升幅度在200-300元/平方米之間，隨著土地出讓金的征收，登封市房屋價格未來將會有明顯的上升趨勢。由于登封市房管局在06年8月份剛成立，關于登封市近幾年房地產的開發量、竣工量、銷售量都沒有做統計工作，所以有一些資料暫時沒有。不過，通過個案樓盤的調研，可以彌補這方面的缺乏。目前，登封市房地產市場開展迅猛，房價每年以約200--300元/㎡的漲幅在增長，今年上半年的房價總體價格在1800-2000元/㎡之間，隨著政府土地出讓金的征收，現在的房價漲的比較厲害，平均每平米在原來的根底上漲了200-300元/平方米，目前調價后的房屋銷售價格大多在2300-2400元/平方米，預計明年的房價會到達2600元/㎡以上。在價格方面，目前多層的平均水平根本上在1600-2600元/㎡之間，主力總價根本在20-30萬元之間，小高層在2000-2300元/㎡之間。根據近年的統計結果看，房屋價格成上揚走勢，每年的上漲幅度不等，尤其是今年內房地產價格漲幅較大，而且每隔一段兒時間，都會做出一次價風格整。而且銷售情況普遍較好。區域市場綜合分析二、銷售價格分析樓盤名稱銷售均價（元/㎡）樓盤名稱銷售均價（元/㎡）樓盤名稱銷售均價（元/㎡）建欣小區2600元/㎡金色家園2100元/㎡豫龍花園2100元/㎡南街新村1840元/㎡人保公司家屬樓1800元/㎡臥龍花園2400元/㎡豫嵩向陽小區2450元/㎡洧樂花園2200元/平米嵩漢花園1600元/㎡區域市場綜合分析圖表：個案樓盤銷售價格表〔單位：元〕區域市場綜合分析從上圖可以看出，登封市住宅的價格保持在1600---2600元/平方米之間，其中建欣小區、臥龍花園、豫嵩向陽小區的房價最高，價格保持在2400元/平方米發上，其次是洧樂花園、豫龍花園、金色家園，價格都保持在2000元/平方米以上。南街新村、人保公司家屬樓價格相對較低，價格價格保持在1800元/平方米左右，嵩漢花園的多層住宅價格最低，為1600元/平方米左右。三、銷售狀況分析樓盤名稱銷售率（%）樓盤名稱銷售率（%）樓盤名稱銷售率（%）建欣小區85%金色家園90%豫龍花園68%南街新村６５%人保公司家屬樓85%臥龍花園90%豫嵩向陽小區70%洧樂花園75%嵩漢花園40%區域市場綜合分析圖表：個案樓盤銷售率〔%〕區域市場綜合分析從上圖可以看出，登封市住宅銷售形勢良好，目前在售樓盤，大局部已銷售65%以上，銷售較好的樓盤銷售已經到達95%以上，建欣小區、金色家園、臥龍花園的銷售率都到達90%以上，人保公司家屬樓的銷售率到達85%以上，豫嵩向陽小區、洧樂花園的銷售均到達70%以上，豫龍花園、南街新村的銷售率均到達65%以上，只有嵩漢花園的銷售率在40%，可能是受到近期政策有關。所以，從以上數據，可以看出，登封市的房地產銷售情況良好。區域市場綜合分析工程SWOT分析1、交通便利，周邊有207國道、北環路、崇高路、少室路及鄭少洛高速公路。2、自然人文景觀良好，周邊有嵩山地質公園、嵩陽書院、少室公園、武林公園。3、周邊已經成為成熟的人居環境4、周邊可利用資源豐富，學校、醫院、超市、集貿市場、銀行、生活效勞設施完善。優勢劣勢時機威脅1、工程被周邊建筑物包圍，工程出入口不能直接進入市政主次干道。2、本工程不在登封市城市規劃地帶，且市民已經有意識。3、周邊配套設施離本案有一定距離。1、市場存盤量不大，市場接受能力較強。2、新區目前開展勢頭不強，只有少數單位自建住宅區。3、政府相關政策有力地打擊了當地小開發商，有利于房地產市場標準化。4、區域內小區品質上較差。1、未來區域內會出現大量樓盤。2、政府政策的不穩定性，會給本工程帶來相應的政策風險。3、新區的開展會給本案帶來一定的影響力，在登封市有著新區將要開發經濟適用房的傳說。競爭樓盤與本案比較分析一、地段分析：嵩山新城位置偏僻，不占競爭優勢。二、價格分析：在價格上與嵩山新城具有競爭力的工程有鑫地華府〔均價2100元/㎡〕、嵩翰花園的多層〔均價2100元/㎡〕、金色家園〔均價2100元/㎡〕、名仕公館一期多層〔均價2100元/㎡〕，三個工程的多層均價都在2100元/㎡.三、優惠措施分析：1、根本上沒新穎的促銷措施來吸引客戶，金色家園〔一次性優惠3個點，按揭沒優惠〕、嵩翰花園〔一次性優惠100元/㎡〕、鑫地華府〔一次性優惠100元/㎡〕、名仕公館〔一次性優惠8000元，按揭優惠5000元，二期高層內部認籌交1萬元抵2萬元〕2、一次性付款根本上都有優惠，按揭有優惠的工程目前只有名仕公館，嵩山新城可考慮在按揭優惠上做促銷手段。3、錦繡花園優惠促銷力度最大，方式靈活。四、工程進度分析：1、目前所調查的工程均沒有交房入住的，馬上要交房的有金色家園一期、嵩翰花園、立英住宅小區、積翠園小區。2、調查工程除了鑫地華府目前建到2層、名仕公館建到3層，其他都已主體封頂。五、物業管理分析調查的工程根本上沒有專業物業管理公司，收費很低，嵩山新城可以在物業管理方面創新賣點。五、周遍配套分析建鑫小區,嵩翰花園,金色家園的周邊配套比較齊全六、推廣方式除了鑫地華府有戶外廣告、車體廣告、電視廣告，其他工程都是單頁宣傳，推廣方式單調落后。競爭樓盤與本案比較分析七、銷售率分析調查工程中銷售較好的有金色家園〔90﹪〕，其他工程銷售率在50--60﹪。銷售最差的是立英住宅小區〔30﹪〕八、規劃設計分析：調查工程普遍存在規模小、戶型落后、綠化景觀差，外立面單調等問題。九、自然環境分析：本工程最優，其次為積翠園、金色家園和建欣小區。總之：本工程的最大競爭優勢表達在自然環境、規模設