房地產工程清算與土地增值稅清算的涉稅處理

房地產工程清算1房地產工程完工清算房地產完工清算，是房地產稅收管理一個重要階段，是各項稅收政策貫徹執行的重要階段，與預售完工前了預繳階段的稅收相比，除營業稅屬法定納稅義務時間，不存在事后調整補抵外，企業所得稅與土地增值稅均存在著補抵問題，即便局部稅種將預繳也當成一種納稅義務時間，所得稅也僅對期間費用進展調整，完工驗收后，房地產的三大稅種也有大量是做事后調整的工作。房地產工程完工清算2

這是企業面對的工作，既有歷史問題稅收政策及企業狀況問題，也有現實的稅收政策及企業狀況問題。因此房地產清算是一項綜合的工作。這是企業面對的工作，既有歷史問題稅收政策及企業狀3房地產工程完工清算需要面對的資料財務：所得稅：開發本錢全新調整、期間費用的重新審核調整。土地增值稅中扣除工程金額的計算，開發本錢的肢解為：1、支付土地的價款。2、開發土地、新建房本錢及配套設施的本錢。營業稅：對收入總額進展核對。要完成上述工作，必須取得大量資料稅：納稅申報表聚集、入庫稅單、稅務事項資料。銷售資料：預售、銷售合同；發票、收據。外部合同簽定與履行的結果?？傮w概貌資料：概算、預算、決算情況。房地產工程完工清算需要面對的資料財務：4應從房地產企業取得的根底資料：房地產開發的各個階段申辦名稱、手續及資料立項、規劃許可證、土地使權證、開工許可證。房地產開發的五書兩證。房地產的工程驗收資料房地產的測繪報告、測繪報告面積計算表房地產工程的竣工驗收法定文書應從房地產企業取得的根底資料：5房產類別涉及稅收政策問題經常聽到的房屋類別不同類別涉及不同的經濟主體?經濟適用住房管理方法?不同類別涉及的稅收政策問題各地有著不同統建房、廉租房、經濟適用房、安置房、解困房的標準規定與操作模式。就總局來說，僅有經濟適用房有稅收優惠政策。房地產批準文書樣式關鍵名詞：容積率、樓面地價、基準地價、宗地價。什么是工程結算、結算、工程總決算房產類別涉及稅收政策問題經常聽到的房屋類別6房地產稅檢的根底知識以清算條件中的“應〞和“可要求〞牽涉到這么幾個概念：一、各種面積概念、測算規定及公攤計算規定幾種面積存在這么幾種概念：可售面積＝總建筑面積－不可售面積〔人防、配套〕＋公攤面積可售面積的構成：套內面積＋公攤面積＋地下可售車位公攤面積＝總可售面積－套內面積－應單列的面積應單列的面積了就是即不能公攤、也不能銷售的面積應單列的面積≈〔略小于〕不可售面積不可售面積的組成、不可售面積的所有權、使用權、占有權、收益權、處分權。這些概念與定義牽涉到85%的計算。〔售使用權的拋除在外〕對于這些問題，可從開發商的完工測繪報告、測量暫測報告、預售許可證、立項報告中的內容為依據。這些內容開發商不會拖，因此售房合同有規定業主可辦理產權的期限。測繪面積與產權面積的關系房地產稅檢的根底知識以清算條件中的“應〞和“可要求〞牽涉到這7

房地產完工清算報告應反映的內容首先要先講明，是在會計或稅務中介鑒證報告根底下的清算，不能只復制中介報告為稽查報告，這樣無法處理定性。其次要講明企業總體概貌重點描述完工工程情況。稅務清算報告與中介鑒定報告本質區別(必要程序的差異)中介鑒定注重數據形成的邏輯是否正確，內容控制是否存在，并不在意業務是否真實、憑據是否真實。職業疑心。數據的歸集、分解、分配。

房地產完工清算報告應反映的內容首先要先講明8合同、發票、總帳、明細帳、銀行、實物核對，核實本錢與收入是否帳帳、帳物、帳據一致，并做出差異稅收分析。幾個鑒證準那么對稽查的指引。所得稅、土地增值稅這類似反映內部控制是否存在問題。合同、發票、總帳、明細帳、銀行、實物核對，核實本錢與9企業所得稅完工清算程序取證完工：(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發產品已開場投入使用。(三)開發產品已取得了初始產權證明稅收核定問題：總局下發了國稅函【2021】377號文件，嚴令從2021年1月1日開場，六類企業不允許實行核定征收，一是享受企業所得稅稅收優惠的企業；二是匯總納稅企業；三是上市公司；四是金融機構；五是中介機構；六是國家稅務總局規定的其他企業。企業所得稅完工清算程序取證完工：(一)開發產品竣10房地產不可事前核定匯總與歸集數據，區分本錢與費用，直接本錢與共同本錢，確定分配方法。房地產不可事前核定11開發產品計稅本錢支出的分類與八十年代的房地產行業會計制度的分類一致。(一)土地征用費及拆遷補償費(二)前期工程費。(三)建筑安裝工程費。(四)根底設施建立費。(五)公共配套設施費：(六)開發間接費。。開發產品計稅本錢支出的分類與八十年代的房地產行業會計制度的分12指企業為直接組織和管理開發工程所發生的，且不能將其歸屬于特定本錢對象的本錢費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及工程營銷設施建造費等。這是跟以往的一大差異，在所得稅方面是有資本化意味，但在土地增值稅就沒有這個規定指企業為直接組織和管理開發工程所發生的，且不能將其13計稅本錢對象確實定原那么如下：31號文件26條規定(一)可否銷售原那么。(二)分類歸集原那么。(三)功能區分原那么。(四)定價差異原那么。(五)本錢差異原那么。(六)權益區分原那么。本錢對象由企業在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。本錢對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變本錢對象的，應征得主管稅務機關同意。

計稅本錢對象確實定原那么如下：31號文件26條規定14企業計稅本錢的一般程序：1、區分本錢對象本錢與期間費用2、支出、預提、待攤劃分為直接、間接、共同本錢，并按規定將其合理的歸集、分配至已完工本錢對象、在建本錢對象和未建本錢對象。3、本錢費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進展分配，其中應由已銷開發產品負擔的局部，在當期納稅申報時進展扣除，企業計稅本錢的一般程序：1、區分本錢對象本錢與期間費用154、完工本錢對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅本錢進展結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程本錢，據此再計算已銷開發產品計稅本錢和未銷開發產品計稅本錢

5、對本期未完工和尚未建造的本錢對象應當負擔的本錢費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。4、完工本錢對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅本錢進展結16共同及分不清對象本錢的分配方法(一)占地面積法。指按已開工開發本錢對象占地面積占開發用地總面積的比例進展分配(二)建筑面積法。指按已開工(三)直接本錢法。指按期內某一本錢對象的直接開發本錢占期內全部本錢對象直接開發本錢的比例進展分配。(四)預算造價法。指按期內某一本錢對象預算造價占期內全部本錢對象預算造價的比例進展分配。共同及分不清對象本錢的分配方法(一)占地面積法。指按已開工開17稅收特殊要求的分配方法(一)土地本錢，一般按占地面積法進展分配。如果確需結合其他方法進展分配的,應商稅務機關同意土地開發同時連結房地產開發的,屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況,其土地開發本錢經商稅務機關同意后可先按土地整體預算本錢進展分配,待土地整體開發完畢再行調整。(二)單獨作為過渡性本錢對象核算的公共配套設施開發本錢,應按建筑面積法進展分配。(三)借款費用屬于不同本錢對象共同負擔的，按直接本錢法或按預算造價法進展分配。(四)其他本錢工程的分配法由企業自行確定。稅收特殊要求的分配方法(一)土地本錢，一般按占地面積法進展分18車庫及人防的分配或單獨計算本錢問題33條規定：企業單獨建造的停車場所，應作為本錢對象單獨核算。利用地下根底設施形成的停車場所，作為公共配套設施進展處理。按26條規定，要求區分可售與不可售、權益區分原那么。31號文件中公共配套設施費的概念：公共配套設施費：指開發工程內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。車庫及人防的分配或單獨計算本錢問題33條規定：企業19有關開發本錢的預提(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票缺乏金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。有關開發本錢的預提(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額20合法憑據本錢列支問題企業在結算計稅本錢時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅本錢，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅本錢。合法有效憑證的各種說法網民問：

這里的“再按規定計入計稅本錢〞是指調減實際取得合法憑據當年所得，還是指復原到應當取得合法憑據當期調減所得，重新計算企業所得稅？總局答：如果采取預計本錢的，應該扣除預計本錢后，再按規定計入實際取得合法憑據當年的計稅本錢。合法憑據本錢列支問題企業在結算計稅本錢時其實際發生的支出應21

數據形成過程與可借鑒的報告樣式企業所得稅數據形成是按以上邏輯與要求，在表格中表達的，報告中一般只概括性數據反映。如：中介所得稅報告1、內資企業所得稅計算表外資企業所得稅計算表(國稅發〔2001〕142)數據形成過程與可借鑒的報告樣式企業所得稅數據22內外資房地產主要差異要點再投資的差異預售房地產所取得的預收款征收企業所得稅的差異開發產品的完工標準及完工后稅務事項差異內外資房地產主要差異要點再投資的差異23銷售收入確認標準的差異本錢和費用方面的差異用于開發企業工程上的利息區別用于用于權益性投資的區別銷售收入確認標準的差異24內外資房地產主要差異要點關聯企業之間借款的利息區別對預提費用稅務處理的差異

視同銷售行為稅務處理的差異

計稅工資、職工福利、招待費扣除標準上的差異

內外資房地產主要差異要點關聯企業之間借款的利息區別25房地產配套設施所有權歸屬問題如前所述，房地產開發商的開發產品中，有些叫單列面積或叫不可售面積，這些面積中有些是歸屬業主共同所有，有些那么是開發商所有，即使在整個樓盤完全售出后，也還是開發商的。房地產配套設施所有權歸屬問題如前所述，房地26萬萬不可天真想象開發小區所有配套設施都歸屬業主，悉數全部讓其進入開發本錢及所得稅的講稅本錢。這可從以下法律法規了解：會所及地下車庫見?物權法?、地下人防設施見?中華人民共和國人民防空法??廈門市人民防空管理方法?萬萬不可天真想象開發小區所有配套設施都歸屬27房地產配套設施所有權歸屬問題對于會所，由于開發商擁有土地紅線及投資建造，因此開發商具有所有權〔詳見?廈門市房產面積測算暫行細那么?〕地下人防設施：所有權包括：占有權、使用權、收益權、處分權，這四權中人防擁有三權，只有處分權沒有。因此，在計算扣除工程前，要先將開發本錢分攤到總體的建筑面積中，在扣除工程金額中，僅允許扣除套內面積的及公攤面積，以及無償轉讓的公建配套設施的。其余獨立計算的面積，應獨立保存本錢。房地產配套設施所有權歸屬問題對于會所，由于開28配套設施所有權歸屬涉及的稅種征問題1、土地增值稅2、營業稅3、土地使用稅、房產稅4、企業所得稅A、內資企業所得稅B、外資企業所得稅C、新企業所得稅配套設施所有權歸屬涉及的稅種征問題1、土地增值稅29土地增值稅對公建配套設施的規定

187號文件第四點第〔三〕條規定：?房地產開發企業開發建造的與清算工程配套的居委會和派出所用房、會所、停車場〔庫〕、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原那么處理：1.建成后產權屬于全體業主所有的，其本錢、費用可以扣除；〔警衛室、管理用房、公共設施用房〕2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其本錢、費用可以扣除；土地增值稅對公建配套設施的規定303.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除本錢、費用。只講共有、無償移交、有償轉讓；沒有講自用怎辦？當產成品處理。以上三點情況之外的就不能作為扣除工程，這是不言而喻。3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除本錢31營業稅對公建配套設施規定首先營業稅視同銷售的只有正列舉沒有自用這項：具體有以下幾四類：(1)企業自建建筑物后銷售的,其自建行為視同提供給稅勞務；〔根據?營業稅暫行條例實施細那么?〔財法字[1993]第40號〕〕(2)以無形資產或不動產對外投資入股,收取固定利潤的行為，應區別以下兩種情況征收營業稅：以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按“效勞業〞稅目中“租賃業〞工程征收營業稅；營業稅對公建配套設施規定首先營業稅視同銷售的只有正32以商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉讓無形資產使用權的行為，應按“轉讓無形資產〞稅目征收營業稅。〔根據?關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業稅問題的批復?〔國稅函發[1997]490號〕〕(3)對企業以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動產〞稅目征收營業稅?！哺鶕?關于以房屋抵頂債務應征收營業稅問題的批復?〔國稅函[1998]771號〕〕(4)企業將不動產贈與他人，視同銷售不動產交納營業稅?！藏敺ㄗ諿1993]第40號〕開發商的不動產自用問題是在同一主體中，難以冠上銷售或轉讓之名以商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽等投資入股，收取固33

房產稅、土地使用稅對公建配套設施規定

關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知〔國稅發［2003］89號文件〕對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知(財稅〔2006〕186號)房產稅、土地使用稅對公建配套設施規定34以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。3、自產自用是否繳納房產稅？是否繳納城鎮土地使用稅？〔3〕財稅【2021】152號文件不繳納土地使用稅的時間，總局仍然不是非常明確，省局與總局也不一致以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交35內、外資企業所得稅及新所得稅的處理內資：為出租經營而開發的房屋，其完工后視同銷售的，那么按固定資產進展稅務處理；未視同銷售的，按開發產品進展稅務處理。財稅［1996］79號、國稅發［2003］83號文件及國稅發［2006］31號文件中視同銷售。外資：不視同銷售：依據：國稅函【2005】970號

內、外資企業所得稅及新所得稅的處理內資：為出租36新企業所得稅法規定：第二十五條企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。1、自產自用。〔國稅函【2021】828號〕內外資房地產完工工程所得稅清算方法：出讓土地是否前一個環節必須繳納營業稅新企業所得稅法規定：第二十五條企業發生37甲供材幾種可能出現的問題掛往來，直接提供給施工企業進入開發本錢：這又可分為以下幾種的情況1、自行施工2、提供施工隊施工3、屬于總局國稅發［2002］117號規定的材料范圍，設備防水材料及財稅(2003)16號文件4、裝修包工不包料的范圍5、施工企業發生的人工費問題6、甲供材的發票開據問題甲供材幾種可能出現的問題掛往來，直接提供給施工企業38第六部份:內資房地產操作實例福州某公司開發的樓盤于2006年2月份交付使用并于3月份開場陸續辦理產權，主要業務如下：1.2006年賬上不動產銷售收入21,331,900.36元，以前年度預售房款139,065,035.75元，均為銀行按揭方式收款。2.截止至2006年12月31日共發生開發本錢142,544,497.36元，其中1,006,600元為提取的房屋維修基金；第六部份:內資房地產操作實例福州某公司開發的樓盤于239

年至2005年在財務費用中列支的利息支出元被稅務機關在2005年度檢查時調增應納稅所得額并補稅。

4.2004年在營業費用中列支的樣品房設計制作費8,800元已被調整當年度應納稅所得額

.年至2005年在財務費用中列支的利息支出元被稅務機關40內資房地產操作實例5.開發的工程實際可售面積為38,440.60㎡，當期已售面積為33,030.96㎡6.共申報繳納營業稅及附加為9,428,197.11元7.經稅務機關檢查該公司以前年度已經確認的預售收入毛利額為17,604,658.62元內資房地產操作實例5.開發的工程實際可售面積為38,418.截止至2006年12月31日，共發生廣告費1,453,856元〔其中2003年30,000元，2004年490,214元，2005年915,866元均已被稅務機關調增各自年度應納稅所得額，本年度實際列支廣告費17,776元〕8.截止至2006年12月31日，共發生廣告費1,442內資房地產操作實例9.截止至2006年12月31日，共發生業務宣傳費197,834元〔其中2004年度130,730元已被稅務機關調增2004年度應納稅所得額〕內資房地產操作實例9.截止至2006年12月31日，4311.取得的預售收入已預繳了土地增值稅604,062.39元12.本會計年度正常表達的銷售收入毛利額3,951,156.78元11.取得的預售收入已預繳了土地增值稅604,06244內資房地產操作實例分析：〔一〕以前年度預售收入調整：根據國稅發[2006]31號第2條和第11條的有關規定，該公司應于2006年度開場確認實際銷售收入，應確認的銷售收入為=內資房地產操作實例分析：45內資房地產操作實例〔二〕計稅本錢確認：1.開發本錢調整：2.計稅銷售本錢確認：〔三〕預售收入毛利額確認〔四〕當期應納稅所得額調整〔五〕應納稅所得額和應納稅額計算內資房地產操作實例〔二〕計稅本錢確認：46外資房地產操作實例案例：福州某外資房地產于2002年開場開發“都市芳庭〞工程；并于2003年8月獲得商品房預售許可證并開場預售，批準預售的建筑面積為17940平方米；工程于2005年完工并陸續交付使用。涉稅主要工程如下：外資房地產操作實例案例：福州某外資房地產于2002年47外資房地產操作實例1.2005年取得銷售收入37580000元，以前年度預收帳款年初余額36400737元，房產已于2005年度全部交付使用。2005年度另一次性收取房款3365890元，但房產使用權尚未交付買方也沒開具發票。2.截止至2005年12月31日，發生開發本錢為71,103,142.45元，其中有833,709.00元為不合法票據。外資房地產操作實例1.2005年取得銷售收入3758483.應計入“都市芳庭〞工程開發本錢而發生的管理費用、營業費用、財務費用總共為6,339,393.33元,其中無合法票據列支的642,429.21元。3.應計入“都市芳庭〞工程開發本錢而發生的管理費用、49外資房地產操作實例4.經過相關測繪部門的測繪，“都市芳庭〞工程實際可售面積為22,128.30平方米，截止2005年12月31日已實現銷售面積19,763.70平方米。5.“都市芳庭〞工程繳納的營業稅金及附加、土地增值稅為3,954,813.56元。外資房地產操作實例4.經過相關測繪部門的測繪，“都市芳庭〞50外資房地產操作實例分析(一)主營業務收入：(二)可售總本錢費用：(三)可售面積：〔四〕單位面積本錢費用：外資房地產操作實例51外資房地產操作實例〔五〕已售面積：〔六〕2005年度可結轉本錢費用：〔七〕營業稅金及附加、土地增值稅：外資房地產操作實例〔五〕已售面積：52外資房地產操作實例〔八〕應納稅所得額和應納稅額本期應納稅額＝應納稅所得額×適用稅率－已售房產已預征的所得稅＋當期預征所得稅外資房地產操作實例〔八〕應納稅所得額和應納稅額53

房地產工程清算與土地增值稅清算的涉稅處理

房地產工程清算54房地產工程完工清算房地產完工清算，是房地產稅收管理一個重要階段，是各項稅收政策貫徹執行的重要階段，與預售完工前了預繳階段的稅收相比，除營業稅屬法定納稅義務時間，不存在事后調整補抵外，企業所得稅與土地增值稅均存在著補抵問題，即便局部稅種將預繳也當成一種納稅義務時間，所得稅也僅對期間費用進展調整，完工驗收后，房地產的三大稅種也有大量是做事后調整的工作。房地產工程完工清算55

這是企業面對的工作，既有歷史問題稅收政策及企業狀況問題，也有現實的稅收政策及企業狀況問題。因此房地產清算是一項綜合的工作。這是企業面對的工作，既有歷史問題稅收政策及企業狀56房地產工程完工清算需要面對的資料財務：所得稅：開發本錢全新調整、期間費用的重新審核調整。土地增值稅中扣除工程金額的計算，開發本錢的肢解為：1、支付土地的價款。2、開發土地、新建房本錢及配套設施的本錢。營業稅：對收入總額進展核對。要完成上述工作，必須取得大量資料稅：納稅申報表聚集、入庫稅單、稅務事項資料。銷售資料：預售、銷售合同；發票、收據。外部合同簽定與履行的結果?？傮w概貌資料：概算、預算、決算情況。房地產工程完工清算需要面對的資料財務：57應從房地產企業取得的根底資料：房地產開發的各個階段申辦名稱、手續及資料立項、規劃許可證、土地使權證、開工許可證。房地產開發的五書兩證。房地產的工程驗收資料房地產的測繪報告、測繪報告面積計算表房地產工程的竣工驗收法定文書應從房地產企業取得的根底資料：58房產類別涉及稅收政策問題經常聽到的房屋類別不同類別涉及不同的經濟主體?經濟適用住房管理方法?不同類別涉及的稅收政策問題各地有著不同統建房、廉租房、經濟適用房、安置房、解困房的標準規定與操作模式。就總局來說，僅有經濟適用房有稅收優惠政策。房地產批準文書樣式關鍵名詞：容積率、樓面地價、基準地價、宗地價。什么是工程結算、結算、工程總決算房產類別涉及稅收政策問題經常聽到的房屋類別59房地產稅檢的根底知識以清算條件中的“應〞和“可要求〞牽涉到這么幾個概念：一、各種面積概念、測算規定及公攤計算規定幾種面積存在這么幾種概念：可售面積＝總建筑面積－不可售面積〔人防、配套〕＋公攤面積可售面積的構成：套內面積＋公攤面積＋地下可售車位公攤面積＝總可售面積－套內面積－應單列的面積應單列的面積了就是即不能公攤、也不能銷售的面積應單列的面積≈〔略小于〕不可售面積不可售面積的組成、不可售面積的所有權、使用權、占有權、收益權、處分權。這些概念與定義牽涉到85%的計算?！彩凼褂脵嗟膾伋谕狻硨τ谶@些問題，可從開發商的完工測繪報告、測量暫測報告、預售許可證、立項報告中的內容為依據。這些內容開發商不會拖，因此售房合同有規定業主可辦理產權的期限。測繪面積與產權面積的關系房地產稅檢的根底知識以清算條件中的“應〞和“可要求〞牽涉到這60

房地產完工清算報告應反映的內容首先要先講明，是在會計或稅務中介鑒證報告根底下的清算，不能只復制中介報告為稽查報告，這樣無法處理定性。其次要講明企業總體概貌重點描述完工工程情況。稅務清算報告與中介鑒定報告本質區別(必要程序的差異)中介鑒定注重數據形成的邏輯是否正確，內容控制是否存在，并不在意業務是否真實、憑據是否真實。職業疑心。數據的歸集、分解、分配。

房地產完工清算報告應反映的內容首先要先講明61合同、發票、總帳、明細帳、銀行、實物核對，核實本錢與收入是否帳帳、帳物、帳據一致，并做出差異稅收分析。幾個鑒證準那么對稽查的指引。所得稅、土地增值稅這類似反映內部控制是否存在問題。合同、發票、總帳、明細帳、銀行、實物核對，核實本錢與62企業所得稅完工清算程序取證完工：(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發產品已開場投入使用。(三)開發產品已取得了初始產權證明稅收核定問題：總局下發了國稅函【2021】377號文件，嚴令從2021年1月1日開場，六類企業不允許實行核定征收，一是享受企業所得稅稅收優惠的企業；二是匯總納稅企業；三是上市公司；四是金融機構；五是中介機構；六是國家稅務總局規定的其他企業。企業所得稅完工清算程序取證完工：(一)開發產品竣63房地產不可事前核定匯總與歸集數據，區分本錢與費用，直接本錢與共同本錢，確定分配方法。房地產不可事前核定64開發產品計稅本錢支出的分類與八十年代的房地產行業會計制度的分類一致。(一)土地征用費及拆遷補償費(二)前期工程費。(三)建筑安裝工程費。(四)根底設施建立費。(五)公共配套設施費：(六)開發間接費。。開發產品計稅本錢支出的分類與八十年代的房地產行業會計制度的分65指企業為直接組織和管理開發工程所發生的，且不能將其歸屬于特定本錢對象的本錢費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及工程營銷設施建造費等。這是跟以往的一大差異，在所得稅方面是有資本化意味，但在土地增值稅就沒有這個規定指企業為直接組織和管理開發工程所發生的，且不能將其66計稅本錢對象確實定原那么如下：31號文件26條規定(一)可否銷售原那么。(二)分類歸集原那么。(三)功能區分原那么。(四)定價差異原那么。(五)本錢差異原那么。(六)權益區分原那么。本錢對象由企業在開工之前合理確定,并報主管稅務機關備案。本錢對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變本錢對象的，應征得主管稅務機關同意。

計稅本錢對象確實定原那么如下：31號文件26條規定67企業計稅本錢的一般程序：1、區分本錢對象本錢與期間費用2、支出、預提、待攤劃分為直接、間接、共同本錢，并按規定將其合理的歸集、分配至已完工本錢對象、在建本錢對象和未建本錢對象。3、本錢費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進展分配，其中應由已銷開發產品負擔的局部，在當期納稅申報時進展扣除，企業計稅本錢的一般程序：1、區分本錢對象本錢與期間費用684、完工本錢對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅本錢進展結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程本錢，據此再計算已銷開發產品計稅本錢和未銷開發產品計稅本錢

5、對本期未完工和尚未建造的本錢對象應當負擔的本錢費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。4、完工本錢對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅本錢進展結69共同及分不清對象本錢的分配方法(一)占地面積法。指按已開工開發本錢對象占地面積占開發用地總面積的比例進展分配(二)建筑面積法。指按已開工(三)直接本錢法。指按期內某一本錢對象的直接開發本錢占期內全部本錢對象直接開發本錢的比例進展分配。(四)預算造價法。指按期內某一本錢對象預算造價占期內全部本錢對象預算造價的比例進展分配。共同及分不清對象本錢的分配方法(一)占地面積法。指按已開工開70稅收特殊要求的分配方法(一)土地本錢，一般按占地面積法進展分配。如果確需結合其他方法進展分配的,應商稅務機關同意土地開發同時連結房地產開發的,屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況,其土地開發本錢經商稅務機關同意后可先按土地整體預算本錢進展分配,待土地整體開發完畢再行調整。(二)單獨作為過渡性本錢對象核算的公共配套設施開發本錢,應按建筑面積法進展分配。(三)借款費用屬于不同本錢對象共同負擔的，按直接本錢法或按預算造價法進展分配。(四)其他本錢工程的分配法由企業自行確定。稅收特殊要求的分配方法(一)土地本錢，一般按占地面積法進展分71車庫及人防的分配或單獨計算本錢問題33條規定：企業單獨建造的停車場所，應作為本錢對象單獨核算。利用地下根底設施形成的停車場所，作為公共配套設施進展處理。按26條規定，要求區分可售與不可售、權益區分原那么。31號文件中公共配套設施費的概念：公共配套設施費：指開發工程內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。車庫及人防的分配或單獨計算本錢問題33條規定：企業72有關開發本錢的預提(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票缺乏金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

(三)應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。有關開發本錢的預提(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額73合法憑據本錢列支問題企業在結算計稅本錢時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅本錢，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅本錢。合法有效憑證的各種說法網民問：

這里的“再按規定計入計稅本錢〞是指調減實際取得合法憑據當年所得，還是指復原到應當取得合法憑據當期調減所得，重新計算企業所得稅？總局答：如果采取預計本錢的，應該扣除預計本錢后，再按規定計入實際取得合法憑據當年的計稅本錢。合法憑據本錢列支問題企業在結算計稅本錢時其實際發生的支出應74

數據形成過程與可借鑒的報告樣式企業所得稅數據形成是按以上邏輯與要求，在表格中表達的，報告中一般只概括性數據反映。如：中介所得稅報告1、內資企業所得稅計算表外資企業所得稅計算表(國稅發〔2001〕142)數據形成過程與可借鑒的報告樣式企業所得稅數據75內外資房地產主要差異要點再投資的差異預售房地產所取得的預收款征收企業所得稅的差異開發產品的完工標準及完工后稅務事項差異內外資房地產主要差異要點再投資的差異76銷售收入確認標準的差異本錢和費用方面的差異用于開發企業工程上的利息區別用于用于權益性投資的區別銷售收入確認標準的差異77內外資房地產主要差異要點關聯企業之間借款的利息區別對預提費用稅務處理的差異

視同銷售行為稅務處理的差異

計稅工資、職工福利、招待費扣除標準上的差異

內外資房地產主要差異要點關聯企業之間借款的利息區別78房地產配套設施所有權歸屬問題如前所述，房地產開發商的開發產品中，有些叫單列面積或叫不可售面積，這些面積中有些是歸屬業主共同所有，有些那么是開發商所有，即使在整個樓盤完全售出后，也還是開發商的。房地產配套設施所有權歸屬問題如前所述，房地79萬萬不可天真想象開發小區所有配套設施都歸屬業主，悉數全部讓其進入開發本錢及所得稅的講稅本錢。這可從以下法律法規了解：會所及地下車庫見?物權法?、地下人防設施見?中華人民共和國人民防空法??廈門市人民防空管理方法?萬萬不可天真想象開發小區所有配套設施都歸屬80房地產配套設施所有權歸屬問題對于會所，由于開發商擁有土地紅線及投資建造，因此開發商具有所有權〔詳見?廈門市房產面積測算暫行細那么?〕地下人防設施：所有權包括：占有權、使用權、收益權、處分權，這四權中人防擁有三權，只有處分權沒有。因此，在計算扣除工程前，要先將開發本錢分攤到總體的建筑面積中，在扣除工程金額中，僅允許扣除套內面積的及公攤面積，以及無償轉讓的公建配套設施的。其余獨立計算的面積，應獨立保存本錢。房地產配套設施所有權歸屬問題對于會所，由于開81配套設施所有權歸屬涉及的稅種征問題1、土地增值稅2、營業稅3、土地使用稅、房產稅4、企業所得稅A、內資企業所得稅B、外資企業所得稅C、新企業所得稅配套設施所有權歸屬涉及的稅種征問題1、土地增值稅82土地增值稅對公建配套設施的規定

187號文件第四點第〔三〕條規定：?房地產開發企業開發建造的與清算工程配套的居委會和派出所用房、會所、停車場〔庫〕、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原那么處理：1.建成后產權屬于全體業主所有的，其本錢、費用可以扣除；〔警衛室、管理用房、公共設施用房〕2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其本錢、費用可以扣除；土地增值稅對公建配套設施的規定833.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除本錢、費用。只講共有、無償移交、有償轉讓；沒有講自用怎辦？當產成品處理。以上三點情況之外的就不能作為扣除工程，這是不言而喻。3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除本錢84營業稅對公建配套設施規定首先營業稅視同銷售的只有正列舉沒有自用這項：具體有以下幾四類：(1)企業自建建筑物后銷售的,其自建行為視同提供給稅勞務；〔根據?營業稅暫行條例實施細那么?〔財法字[1993]第40號〕〕(2)以無形資產或不動產對外投資入股,收取固定利潤的行為，應區別以下兩種情況征收營業稅：以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按“效勞業〞稅目中“租賃業〞工程征收營業稅；營業稅對公建配套設施規定首先營業稅視同銷售的只有正85以商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉讓無形資產使用權的行為，應按“轉讓無形資產〞稅目征收營業稅。〔根據?關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業稅問題的批復?〔國稅函發[1997]490號〕〕(3)對企業以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動產〞稅目征收營業稅?！哺鶕?關于以房屋抵頂債務應征收營業稅問題的批復?〔國稅函[1998]771號〕〕(4)企業將不動產贈與他人，視同銷售不動產交納營業稅?！藏敺ㄗ諿1993]第40號〕開發商的不動產自用問題是在同一主體中，難以冠上銷售或轉讓之名以商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽等投資入股，收取固86

房產稅、土地使用稅對公建配套設施規定

關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知〔國稅發［2003］89號文件〕對房地產開發企業建造的商品房，在售出前，不征收房產稅;但對售出前房地產開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知(財稅〔2006〕186號)房產稅、土地使用稅對公建配套設施規定87以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。3、自產自用是否繳納房產稅？是否繳納城鎮土地使用稅？〔3〕財稅【2021】152號文件不繳納土地使用稅的時間，總局仍然不是非常明確，省局與總局也不一致以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交88內、外資企業所得稅及新所得稅的處理內資：為出租經營而開發的房屋，其完工后視同銷售的，那么按固定資產進展稅務處理；未視同銷售的，按開發產品進展稅務處理。財稅［1996］79號、國稅發［2003］83號文件及國稅發［2006］31號文件中視同銷售。外資：不視同銷售：依據：國稅函【2005】970號

內、外資企業所得稅及新所得稅的處理內資：為出租89新企業所得稅法規定：第二十五條企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。1、自產自用?！矅惡?021】828號〕內外資房地產完工工程所得稅清算方法：出讓土地是否前一個環節必須繳納營業稅新企業所得稅法規定：第二十五條企業發生90甲供材幾種可能出現的問題掛往來，直接提供給施工企業進入開發本錢：這又可分為以下幾種的情況1、自行施工2、提供施工隊施工3、屬于總局國稅發［2002］117號規定的材料范圍，設備防水材料及財稅(2003)16號文件4、裝修包工不包料的范圍5、施工企業發生的人工費問題6、甲供材的發票開據問題甲供材幾種可能出現的問題掛往來，直接提供給施工企業91第六部份:內資房地產操作實例福州某公司開發的樓盤于2006年2月份交付使用并于3月份開場陸續辦理產權，主要業務如下：1.2006年賬上不動產銷售收入21,331,900.36元，以前年度預售房款139,065,035.75元，均為銀行按揭方式收款。2.截止至2006年12月31日共發生開發本錢142,544,497.36元，其中1,006