PAGEPAGE6物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)進行管理。狹義的物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)委托合同進行政中心物業(yè)管理收支預算和管理費標準一、管理費測算依據(jù)及說明(一)管理費測算依據(jù)1、根據(jù)zz開發(fā)區(qū)行政中心項目特點及多次對其實地調(diào)研后掌握的一手資料。2、根據(jù)zz開發(fā)區(qū)行政中心物業(yè)管理定位及管理標準。3、本公司在辦公性物業(yè)管理方面所積累的成功經(jīng)驗。4、本土物業(yè)管理企業(yè)的管理成本優(yōu)勢。5、本公司現(xiàn)有較大管理規(guī)模的資源整合優(yōu)勢。6、長沙市的整體物價水平。(二)管理費測算說明1、管理支出預算中的前期開辦費攤銷，是指為在行政中心實施物業(yè)管理所配備的一些固定資產(chǎn)，如提供服務所需的工具、交通、通訊、辦公設(shè)備等。2、前期開辦費均按三年平均攤銷，如部份物資由甲方提供可相應扣出攤銷金額。3、管理支出預算中的物業(yè)管理傭金按長沙市有關(guān)規(guī)定，按每年實際發(fā)生管理成本的10%計提。4、管理費支出預算中不含室內(nèi)設(shè)施的維修養(yǎng)護費用。2006、管理費支出預算中不含辦公室內(nèi)的清潔衛(wèi)生費及外墻的清洗。、管理費支出預算中不含物業(yè)管理公司入場后的全環(huán)境開荒費用。、管理費支出預算中不含室內(nèi)外綠化服務，節(jié)假日裝飾布置費用。9、所有公共水電費、設(shè)備運行費及物業(yè)管理辦公用水電費均由甲方承擔，本次預算不含此項費用。10、管理費支出預算中不含公共財產(chǎn)保險費、各類設(shè)備年度檢測費，中央空調(diào)年度保養(yǎng)費，保修期內(nèi)的建筑主體及設(shè)施設(shè)備維護費。11、協(xié)助業(yè)主開展社區(qū)文化活動，本測算不含社區(qū)文化活動費用。12、物業(yè)管理用房(含護衛(wèi)宿舍)由業(yè)主提供。四、物業(yè)管理費標準及測算(一)管理費標準zz時間費用標準(元)單位面積收費標準備注說明第一年381865.561.32元/平方米設(shè)備保修期一年412065.561.43/100412065.561.43/100240001、日常管理費測算zz開發(fā)區(qū)行政中心總建筑面積為24000平方米，根據(jù)物業(yè)管理費"以支定收"的原則，具體項目報價如下：序號項目單價(元/月·平方米)月收費標準(元)年收費標準(元)一綜合服務費0.358405.44100865.32二公共秩序管理0.368562.15102745.84三建筑物及室外道路、停車場、廣場的管理0.02545.166541.92四清潔管理0.286708.2480498.88五設(shè)施設(shè)備管理0.4210117.8121413.6合計1.4334338.8412065.56五、增收節(jié)支措施成本控制體現(xiàn)在為業(yè)主進行成本控制和內(nèi)部管理進行成本控制兩方面。(一)為業(yè)主進行成本控制、通過節(jié)能降耗，降低物業(yè)能源費用，我們憑借多年的辦公性物業(yè)zz中心的實際情況，我們擬定了一套行之有效的機電設(shè)備經(jīng)濟運行方案，加降低運行成本，確保物業(yè)的保值增值。、科學測定行政中心用電、用水情況，通過經(jīng)濟器具的選定、限時損和能耗，減少維修用的水、電成本。3、非上班時間及時關(guān)閉部分照明和用電設(shè)備，盡量降低其損耗，減少運行費用。4、合理運行使用長沙市zz開發(fā)區(qū)行政中心用電高峰期和波谷期的設(shè)備設(shè)施，提高各類供電系統(tǒng)的功率因數(shù)，盡量降低能耗，為甲方節(jié)省電費開支。5、依靠時間管理、目標管理、在公司成熟的質(zhì)量管理體系平臺上，注重細部、細節(jié)，控制環(huán)節(jié)，流程，達到提高效率，節(jié)約成本的目的。6、注重環(huán)保和生態(tài)，預防二次污染的發(fā)生。在管理實踐中，防止水污染、噪音污染等各類污染的發(fā)生，提倡靜式服務，無干擾服務，強調(diào)人與自然合諧共存，達到可持續(xù)發(fā)展的目的。7、拓展物業(yè)服務的廣度和深度，豐富服務內(nèi)容研究行政中心各類需求，滿足開放的政府行政辦公的需要，以大行政，大后勤的思路，創(chuàng)造多樣性的服務。 8、根據(jù)長期管理辦公性物業(yè)的經(jīng)驗，通對節(jié)能的有效管理，節(jié)能效果可達到總能源消耗量的15%以上。(二)管理處內(nèi)部進行成本控制物業(yè)管理作為微利行業(yè)，主要靠規(guī)范的內(nèi)部管理，靠有效的成本控制來創(chuàng)造經(jīng)濟效益，對于長沙市zz開發(fā)區(qū)行政中心這類現(xiàn)代辦公性物業(yè)，如何充分利用有限的管理費用提供更全面、高品質(zhì)的物業(yè)管理服務，達到國內(nèi)一級管理水平，我們將采取以下做法：1、依托本土公司的規(guī)模效應，在物流采購渠道、供應商方面，已形成一套完整的、系統(tǒng)的物流采購供應網(wǎng)絡(luò)，大大降低了服務用物資的采購費用。2、完善內(nèi)部考核機制，制定切實可行的物業(yè)管理年度預算。3、加強員工成本控制意識，修舊利廢、工作創(chuàng)新，每個崗位定人定量實行計劃管理4、本公司通過多年的發(fā)展經(jīng)驗，已建立了完善的服務體系。在行政中心我們除了做好日常物業(yè)管理服務外，還將利用公司的各種資源為業(yè)主提供商務、會議、顧問培訓等其它增值服務，以增加管理費收入。5、本公司將利用自身雄厚的技術(shù)優(yōu)勢，爭取以優(yōu)質(zhì)低價向甲方承接物業(yè)設(shè)備設(shè)施的小改造等，以增加管理費收入。ISO9000發(fā)現(xiàn)并及時處理，使行政中心物業(yè)管理服務的每一個環(huán)節(jié)都具有可追溯性，事事有著落，將其消滅在萌狀態(tài)，以降低運行及管理成本。、利用我公司系本地專業(yè)物業(yè)管理公司的地域優(yōu)勢，在