東港地區(qū)項目調(diào)研報告目錄東港片區(qū)在售/未售項目基本情況東港片區(qū)房屋租賃情況東港片區(qū)項目分析及建議東港片區(qū)項目情況上方-港景東港第良運四季匯嘉和廣場萬達公館東港印象金廣-東海岸上方港景公司介紹及基本資料開發(fā)商：上方房地產(chǎn)項目位置：大連市中山區(qū)五五路4號建筑施工單位：悅達建筑項目代理公司：智庫策劃開盤時間：2010年10月交屋時間：2012年4月30日占地面積：1.3萬平方米總建筑面積：13.6萬平方米容積率：10總戶數(shù)：414戶產(chǎn)權年限：住宅70年寫字樓40年得房率：72%交屋標準：精裝修（3000元/㎡)上方港景產(chǎn)品基本情況產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：由一棟36層的超高層(40年產(chǎn)權寫字樓），一棟25層高層（在售）和24層高層（回遷）組成。層高：3.4米戶型：一室一廳到兩室兩廳面積：50~122㎡

五梯十八戶戶型面積配比：50~57㎡一室一廳60%80㎡

兩室一廳10%107㎡-122㎡兩室兩廳30%主力戶型：50㎡熱賣戶型：80㎡兩室兩廳（南北通透）價格區(qū)間：起價17900元/㎡

均價19000元/㎡

最高價23000元/㎡層差價：每兩層加200元項目銷售情況：110套上方港景產(chǎn)品基本情況地下停車場：500個停車位，價格未定公建位置：住宅樓的一層、二層只賣不租公建面積：200-1000平價格：未定，以作內(nèi)部銷售功能：已做好分割，可做餐飲車位及公建基本情況上方港景產(chǎn)品基本情況該項目定位：中高端項目亮點：稀缺的地理位置，完善的生活配套，交通配套。3.4米層高，4.2米開間。地熱采暖，可使用煤氣。購買人群：以投資客戶為主，外地投資客戶占50%。購房人關注：地段繁華、配套齊全、區(qū)域的未來規(guī)劃潛力巨大。

項目分析金廣-東海岸公司介紹及基本資料開發(fā)商：金廣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計：澳大利亞五合設計事務所建設單位：金廣建設集團物業(yè)：金廣物業(yè)物業(yè)費：2.2元/㎡開盤時間：2009年6月占地面積：12.8萬平方米總建筑面積：35萬平方米交屋標準：清水得房率：82~85%容積率：1.8總戶數(shù)：600戶（二期）產(chǎn)權：70年產(chǎn)權產(chǎn)品基本情況產(chǎn)品基本情況棟數(shù)：16棟高層層數(shù)：27~29層層高：3.15米樓間距：130米戶型區(qū)間：154~260㎡戶型配比：154㎡三室兩廳兩衛(wèi)60%178㎡四室兩廳三衛(wèi)20%260㎡五室三廳四衛(wèi)20%主力戶型：154㎡三室兩廳兩衛(wèi)價格：均價20000元/㎡

最高價格23000元/㎡層差價格：100元/㎡銷售情況：已銷售80%470套左右金廣-東海岸產(chǎn)品基本情況地下車位配比：1/1.2

（只租不賣）租價：500元/月公建面積：180

㎡~220

㎡

（只租不賣）公建出租情況：約有20套公建（位于項目主入口）目前只出租了一套，做為小型超市使用，年租金7萬。（公建出租歸金廣集團總公司管理）車位及公建基本情況金廣-東海岸產(chǎn)品基本本情況項目理念念：收藏藏山海項目定位位：高端端住宅項目亮點點：山海海景觀。。70年產(chǎn)權。。購買人群群：追求求高品質(zhì)質(zhì)生活，，看重山山海資源源，及區(qū)區(qū)域發(fā)展展。信賴賴金廣集集團建筑筑品質(zhì)。。購房者者外地人人與本地地人的比比例：50%。項目分析析金廣-東海岸東港第公司介紹紹及基本本資料開發(fā)商：：華銳世世紀集團團項目位置置：中山山區(qū)華樂樂廣場北北側建筑施工單位位：名城廣隆隆物業(yè)顧問公司司：第一太平平戴維斯物業(yè)公司：華華銳物業(yè)廣告公司：北北京主觀廣告告公司開盤時間：未未定占地面積：8.56萬平方米總建筑面積：：15.57萬平方米容積率：1.8交屋標準：清清水總戶數(shù)：977戶產(chǎn)權年限：70年東港第產(chǎn)品基本情況況產(chǎn)品基本情況況棟數(shù)：18棟高層層數(shù)：18~20層層高：3.1米戶型：90-200㎡主力戶型：160㎡價格：未定東港第產(chǎn)品基本情況況車位公建基本本情況車位比例：1：1.3全部為地下停停車場公建：7棟獨棟公建總面積：：6000㎡，未分割大多數(shù)意向客客戶為中山區(qū)區(qū)客戶，產(chǎn)品品高端定位，，每周大概20~30組客戶。由于于未開盤，其其他情況不詳詳。良運四季匯公司介紹及基基本資料開發(fā)商：大連連良運房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司項目地點：大大連市中山區(qū)區(qū)魯迅路88號建筑設計：大大連建筑設計計研究院建設單位：大大連建工物業(yè)：良運物物業(yè)公司物業(yè)費：3.8元/㎡占地面積：1.1萬平方米總建筑面積：：7.65萬平方米（商商業(yè)面積1.51萬平方米）交屋標準：精精裝修（2000元/㎡）得房率：74~75%容積率：4.8總戶數(shù)：635戶產(chǎn)權：70年產(chǎn)權良運四季匯產(chǎn)品基本情況況棟數(shù)：2棟高層層數(shù)：29層層高：3米戶型面積區(qū)間間：33~103㎡主力戶型：40~60㎡戶型配比比：30~60㎡一室一廳廳60%68~80㎡兩室一廳廳30%103㎡三室一廳廳10%價格：均均價19000/㎡銷售情況況：目前前已銷售售80%計劃交屋屋前清盤盤良運四季季匯車位公建建基本情情況車位比例例：1：0.9公建：60多套公建面積積區(qū)間：：60~80㎡（已內(nèi)部部消化））良運四季季匯項目分析析產(chǎn)品定位位：高端端項目亮點點：稀缺缺的地段段資源，，重點學學區(qū)（39中）。70年產(chǎn)權，，大型綜綜合體配配套。購買人群群：年輕輕人占80%中年人占占20%自住用房房占40%，投資用用房占60%嘉和廣場場公司介紹紹及基本本資料開發(fā)商：：嘉和房房地產(chǎn)項目地點點：三八八廣場家家樂福西西側建設單位位：悅達達建筑廣告策劃劃：同策策廣告公公司物業(yè)：嘉嘉和物業(yè)業(yè)物業(yè)費：：本期未未定，三三期3.5元/㎡開盤時間間：2010年12月下旬交屋時間間：2012年底占地面積積：8700平方米總建筑面面積：12萬平方米米交屋標準準：全裝裝修（2000~2500元/㎡）得房率：：70%容積率：：13總戶數(shù)：：1800戶（（四梯梯二十八八戶）產(chǎn)權：70年產(chǎn)權嘉和廣場場產(chǎn)品基本本情況棟數(shù)：一一棟超高高層，兩兩棟高層層層高：3.5米戶型：一一室到三三室層數(shù)：57層，31層。面積區(qū)間間：35~93㎡主力戶型型：35~60㎡戶型配比比：30~40㎡60%50~60㎡30%93㎡10%價格：預預計20000元/㎡以上嘉和廣場場車位公建建基本情情況地下停車車場停車位數(shù)數(shù)量：750個比例：2/1（只租不不賣）出租價格格：15元/天公建：只只租不售售，面積積未定，，整體出出租。嘉和廣場場項目分析析產(chǎn)品定位位：中高高端產(chǎn)品亮點點：全裝裝修，鋼鋼結構，，3.5米層高。。黃金地地段。購買人群群：20~30歲年輕人人，過渡渡用房。。30~40歲人，投投資用房房。意向客戶戶：30~40%是一、二二、三期期老客戶戶再次購購買，或或介紹朋朋友購買買。大部部分是投投資型客客戶。萬達公館館公司介紹紹及基本本資料開發(fā)商：：萬達商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)股份有有限公司司項目地點點：中山山區(qū)人民民路港灣灣廣場東東側建設單位位：阿爾爾濱建筑筑中中建二局局物業(yè)：萬萬達物業(yè)業(yè)物業(yè)費：：5.9元/㎡開盤時間間：2009年11月交屋時間間：2011年12月31號占地面積積：4.2萬平方米米總建筑面面積：27萬平方米米交屋標準準：精裝裝修（5000~6000元/㎡）得房率：：76~79%容積率：：5.05總戶數(shù)：630戶產(chǎn)權：40年產(chǎn)權萬達公館產(chǎn)品基本情情況棟數(shù)：3棟超高層層數(shù)：55層層高：3.25米樓間距：42~45米面積區(qū)間：：280~380㎡主力戶型：：330㎡熱賣戶型：：380㎡戶型比例：：280㎡200套、330㎡300套、380㎡100套。價格：22000~34000元/㎡層差：每兩兩層加100元銷售情況：：已銷售70%萬達公館車位公建基基本情況車位：1000個車位價格：：待定公建：無項目分析產(chǎn)品定位：：豪宅產(chǎn)品亮點：：萬達品牌牌，絕佳的的地理位置置。產(chǎn)品品品質(zhì)，區(qū)域域發(fā)展。購買人群：：生意人80%，外地人人與本地人人購房比例例各占50%萬達公館東港印象公司介紹及及基本資料料開發(fā)商：眾眾和開發(fā)、、美辰發(fā)展展項目地點：：中山區(qū)魯魯迅路春海海街交匯處處南行建筑單位：：建發(fā)建筑筑物業(yè)：眾和和物業(yè)物業(yè)費：1.35元/㎡營銷：代理理公司仲量量房行開盤時間：：2008年年底交屋時間：：2010年10月占地面積：：6.7萬平方米總建筑面積積：12.75萬平方米交屋標準：：清水得房率：78%容積率：1.2總戶數(shù)：144戶產(chǎn)權：70年產(chǎn)權東港印象產(chǎn)品基本情情況棟數(shù)：8棟高層、3棟小高層、、8棟多層（ABCDE區(qū)總和)層高：3米戶型面積：：92㎡94㎡價格：9900~11000元/㎡層差：每兩兩層50元車庫庫：：DE區(qū)無無、、室室外外停停車車場場公建建：：無無銷售售情情況況：：已已出出售售50%（70多套套））東港港印印象象項目目分分析析產(chǎn)品品定定位位：：中中端端產(chǎn)品品亮亮點點：：超超高高性性價價比比，，五五層層以以上上可可觀觀海海（（北北向向））。。購買買人人群群：：80%來自自中中山山區(qū)區(qū)，，以以自自住住為為主主。。20%來自自沙沙河河口口區(qū)區(qū)、、西西崗崗區(qū)區(qū)、、甘甘井井子子區(qū)區(qū)，，以以投投資資為為主主。。東港港片片區(qū)區(qū)項項目目分分析析及及建建議議圖片片東港港片片區(qū)區(qū)房房屋屋租租賃賃情情況況公寓寓：：花樣樣年年華華三三期期–以小小戶戶型型公公寓寓為為主主30㎡㎡租賃賃價價格格2200~2300元/月50㎡㎡租賃賃價價格格3500元/月佲仕仕財財富富--商住兩用30~50㎡㎡租賃價格2500~2800元/月住宅：運達嘉洲陽光光--一層南向65㎡租賃價格2000元/月（中高樓層2400元/月以上）春海街附近老老住宅--一室1500元/月兩室1700元~2000元/東港片區(qū)項目目分析及建議議一.市場分析：1.片區(qū)特點：小小戶型公寓項項目區(qū)域繁華華，配套齊全全，重點學區(qū)，投資資回報價值高高。大戶型住住宅項目景觀觀資源豐富，東港港片區(qū)未來發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蟠蟆?.產(chǎn)品面積：該該片區(qū)項目面面積集中于兩兩端，一種為為30平-80平小型精裝公公寓；一種為為150平-380平的豪宅。3.購買人群：小小戶型公寓多多以投資型客客戶為主，以以及年輕人群作為生活活過渡而使用用。大戶型豪豪宅以自主型型客戶為主，客戶戶主要為追求求高品質(zhì)生活活，享受自然然景觀資源的人群群購房者多為為個體工商業(yè)業(yè)主。4.片區(qū)稀缺產(chǎn)品品：1）二七廣場以以東，目前無無小戶型精裝裝公寓，多為為2000年以前的老式式住宅。2）整個片區(qū)比比較缺少90-140平中等戶型（（包括二手房市場）。。東港片區(qū)項目目分析及建議議圖片東港片區(qū)項目目分析及建議議二.建議：1.推出小戶型精精裝公寓原因：1）滿足未來東東港片區(qū)大力力發(fā)展后的商商務人士的居住需求。2）春海街即將將新建新瑪特特超市，完善善該片區(qū)的生活配套。未未來發(fā)展趨勢勢與目前的三三八廣場家樂福附近的的精裝公寓相相似。3）填補目前二二七廣場以東東的東港片區(qū)區(qū)無精裝小戶型公寓的空空白。4）未來東港片片區(qū)發(fā)展?jié)摿α薮螅晌顿Y型客戶前來。東港片區(qū)項目目分析及建議議圖片東港片區(qū)項目目分析及建議議二.建議：2.若建大戶型豪豪宅主要人群：1.追求高品質(zhì)生生活，享受山山海資源。2.要求住宅的安安全性和私密密性。3.具備獨一無二二的特性，軟軟件和硬件都都在城市中具有有稀缺的的特點。。4.產(chǎn)品設計計、建造造做工在在細節(jié)中中做到極極致水平。5.高標準服服務的精精致和延延續(xù)性。。6.具有明星星級或有有影響力力的人物物居住，，提高個人身份份。東港片區(qū)區(qū)項目分分析及建建議二.建議：3.推出面積積90-200平為主的的公建1）春海街街附近小小型公建建較少，，推出小小型公建建，未來來經(jīng)營可滿足足社區(qū)內(nèi)內(nèi)和周邊邊居住者者的日常常生活需需求。2）新瑪瑪特大大型超超市的的建成成后不不建議議再建建大型型公建建造成成飽和影響銷銷售。大連相似項項目對比一、億達東東方圣荷西西二、億達宅宅語原東方圣荷西西公司介紹及及基本資料料開發(fā)商：大連軟件園園開發(fā)有限限公司項目地點：：沙河口區(qū)區(qū)西南路99號。東臨凈凈水水廠建設單位：：億達建筑筑南通三三建物業(yè)：億達達物業(yè)物業(yè)費：2.6元/㎡開盤時間：：2006年4月交屋時間：：2009年11月占地面積：：6.9萬平方米總建筑面積積：15.87萬平方米交屋標準：：清水容積率：2.3產(chǎn)權：70年產(chǎn)權東方圣荷西西產(chǎn)品基本情情況棟數(shù)：11棟18-32層的高層組組成主力戶型面面積：150㎡-240㎡熱賣產(chǎn)品：：三室兩廳廳兩衛(wèi)價格：15000元/㎡左右車位：地下下比例1：1銷售情況：：已經(jīng)全部部出售東方圣荷西西項目分析產(chǎn)品定位：：高端產(chǎn)品規(guī)劃理理念：與山海諧、、與自然融融產(chǎn)品亮點：：絕佳的地地段，優(yōu)美美的自然環(huán)環(huán)境，看海海高層，億億達品質(zhì)，，優(yōu)質(zhì)的物物業(yè)服務。。購買人群：：個體工商商業(yè)主、政政府官員等高收入群群體宅語原公司介紹及及基本資料料開發(fā)商：大連軟件園園開發(fā)有限限公司項目地點：：沙河口區(qū)區(qū)西南路99號。東臨凈凈水水廠建設單位：：億達建筑筑南通三三建物業(yè)：億達達物業(yè)物業(yè)費：2元/㎡開盤時間：：2006年4月交屋時間：：2009年11月占地面積：：3.92萬平方米交屋標準：：精裝修產(chǎn)權：70年產(chǎn)權宅語原產(chǎn)品基本情情況棟數(shù)：6棟21-30層的高層層組成主力戶型型面積：：34㎡-89㎡熱賣產(chǎn)品品：一室室一廳價格：18000元/㎡左右車位：地地下比例例1：1銷售情況況：已經(jīng)經(jīng)全部出出售宅語原項目分析析產(chǎn)品定位位：高端產(chǎn)品規(guī)劃劃理念：強調(diào)住住宅的居居住本質(zhì)質(zhì)，摒棄棄奢華及及無用的的空間，，注重空空間的有有效利用用，以最最經(jīng)濟的的面積達達到最完完善的使使用功能能，以最最舒適的的尺度，，回歸““家”的的感覺。。產(chǎn)品亮點點：絕佳的的地段，，優(yōu)美的的自然環(huán)環(huán)境，看看海高層層，億達達品質(zhì)，，優(yōu)質(zhì)的的物業(yè)服服務。購買人群群：年輕人人群、軟軟件園工工作人士士、投資資型客戶戶。大連相似似項目對對比項目相似似點：1、星海灣灣旅游商商務區(qū)VS東港維多多利亞灣灣2、軟件園園區(qū)域好好又多超超市VS大商新瑪瑪特、三三八廣場場家樂福福超市3、依山而而居、俯俯瞰大海海4、軟件園園區(qū)域的的IT人士VS東港商務務區(qū)商務務人士5、緊鄰西西安路商商圈VS青泥洼商商圈~感謝觀賞賞~9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。12:19:4312:19:4312:1912/23/202212:19:43PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。12月月-2212:19:4312:19Dec-2223-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。12:19:4312:19:4312:19Friday,December23,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2212:19:4312:19:43December23,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。23十十二二月月202212:19:43下下午午12:19:4312月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2212:19下午12月-2212:19December23,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/2312:19:4412:19:4423December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。12:19:44下下午12:19下下午12:19:4412月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事情情努力了未未必有結果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。12:19:4412:19:4412:1912/23/202212:19:44PM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。12月月-2212:19:4412:19Dec-2223-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。12:19:4412:19:4412:19Friday,December23,202213、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。12月-2212月-2212:19:4412:19:44December23,202214、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。23十十二月202212:19:44下下午12:19:4412月-2215、楚塞三三湘接，，荊門九九派通。。。。十二月2212:19下下午12月-2212:19December23,202216、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2