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房地產估價綜合案例二：

房地產估價報告

估價項目名稱：××區××大街××號—××公寓2號樓土地使用權及地上建筑物

（停建）房地產價格評估

委托人：××銀行

估價機構：北京市×××房地產評估有限責任公司

注冊房地產估價師：×××（注冊號××）、×××（注冊號××）

估價作業日期：2006年4月27日至2006年6月1日

估價報告編號：×××（2006）評字第××號

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目錄

致委托人函

注冊房地產估價師聲明

估價的假設和限制條件

房地產估價結果報告

房地產估價技術報告

附件

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致委托人函

××銀行：

承蒙貴方的委托，我公司對位于北京市××區××大街××號—××公寓2號樓的土地使用權及地上建筑物（停建）房地產價格進行了評估。此次評估目的

是確定房地產價值，為委托人以估價對象進行房地產交易工作供應價格參照依照。估價時點為2006年5月21日。

在整個估價過程中，注冊房地產估價師本著獨立、客觀、公正的原則，在對估價對象進行了實地查察，寬泛收集相關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面剖析了影響估價對象市場價格的因素，運用成本法、收益法、市場法、假設開發法等估價方法對估價對象進行了評估，確定估價對象房地產市場價值為12323萬元，大寫金額為壹億貳仟叁佰貳拾叁萬元整。

北京市×××房地產評估有限責任公司

法定代表人：×××

二00六年六月一日

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注冊房地產估價師聲明

我們鄭重聲明：

一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實和正確的。

二、本估價報告中的剖析、建講和結論是我們自己公正的專業剖析、建講和結論，但碰到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

三、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，與相關當事人也沒有個人利害關系。

四、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行剖析，形成建講和結論，撰寫本估價報告。

五、我們已親自對本估價報告中的估價對象進行了實地查察。

六、參加本次做人的注冊房地產估價師：

×××（簽字）（注冊號：××××××）

×××（簽字）（注冊號：××××××）

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估價的假設和限制條件

一、估價的假設前提

我們評估的是估價對象的現時市場價格，是指在估價時點對估價對象進行銷售的正常合理價格，它依照以下假設：

1、任何相關估價對象運作方式、程序切合國家和地方法律、法規。

2、在估價時點的房地產市場為公開、相同、自覺的交易市場。

3、在估價時點不受任何權益限制，在公開市場能夠合法地進行轉讓。

4、存在自覺銷售的賣主，不考慮特別買家的額出門價。

5、有一段合理洽談時間，全查問慮房地產性質和市場狀況進行議價。

二、未經檢查確認或無法檢查確認的資料數據

1、依照《國有土地使用證》（市東涉外國用（99）字第××號）、《北京市

城鎮國有土地使用權出讓合同》（京房地出讓[合]字（95）第××號）及其附件記錄，

本次評估設定估價對象的現狀土地用途為公寓。

2、注冊房地產估價師只對估價對象房屋進行一般性查察，未接受進行結構、設施

質量的檢測要求，由于估價對象房屋已閑置多年，注冊房地產估價師不能夠確定該建筑現狀可否存在質量弊端或安全隱患等方面的問題。

3、關于估價對象的房地產產權，注冊房地產估價師僅以委托人供應的《國有土

地使用證》（市東涉外國用（99）字第××號）、《北京市城鎮國有土地使用權出

讓合同》（京房地出讓[合]字（95）第××號）（估價對象屬于停建工程，因此沒有辦理房屋全部權證）等文件復印件予以界定，產權人為北京×××有限公司。

4、估價對象的建筑面積、土地使用權面積分別以委托人供應的《房屋土地測繪技

術報告書》（××測繪技術有限責任2004年12月30日）、《國有土地使用證》

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（市東涉外國用（99）字第××號）記錄的數據為依照。如與國家相關測繪部門最后

確認的面積有差異，本報告結果應作相應調整。

5、關于他項權益的顯現。依照《國有

土地使用證》（市東涉外國用（

99）字

第××號）記錄，估價對象設置了抵押，抵押權人為北京市海淀區農村信用合作社結合社，權益價值15000萬元，抵押限時自2005年12月23日至

2006

年12

月

22日

止。本報告的估價結果未考慮抵押權的存在對房地產價值的影響。

三、估價中未考慮的因素及一些特別辦理

1、本報告對估價對象市場價格的掌握，僅相關于估價時點市場狀況以及估價對象

的現狀而言，并未考慮市場價格顛簸、稅費率的變化、國家經濟政策發生變化以及其

他不能夠抗力等因素對估價對象價值的影響，使用者在運用本報告的結果時應予充分考慮。

2、估價對象到此刻只獲取了1996年的主體查收合格文件，還沒有辦理《房屋全部權

證》，本報告的估價結果只考慮輸房屋全部權證可能發生的開支。

3、依照《國有土地使用證》（市東涉外國用（99）字第××號）、《北京市

城鎮國有土地使用權出讓合同》（京房地出讓[合]字（95）第××號）和《建設工程規

劃同意證》（（95）規建字××號）記錄，××區××大街××號院土地用途為商業辦公及公寓，總出讓金5396.85萬元，1號樓和2號樓總建筑面積45910平方米。由于北

京××有限公司無法供應各個用途土地的出讓金額，在此我們依照總出讓金和總建筑面

積測算出原土地出讓金均價為1175.53元/m2，并以此為假設前提計看作人對象因用途改變而需補交的出讓金額，若改變建設用途確需補交土地出讓金，詳盡金額應依照北

京市地價評審委員會判斷結果為準。

4、由于對做人對象建成寫字樓的改造方案擁有必定的特別性，因此改造方案的描

述及續建成本的測算采用清華大學建筑設計院出具的設計方案要點及估計表作為此次

估價依照。本次測算是設定其在規劃上同意、技術上可行前提下進行的。

四、估價的限制條件

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1、本報告估價結果為2006年5月21日的市場價格，隨著時間及市場狀況的變

化，該價格需作相應的調整。如使用本報告做人結果的時間與報告的估價日期相差12

個月或以上，我公司對應用此結果給相關方面造成的損失不擔當當何責任。

2、本報告僅為委托人進行投資供應價格參照依照，若是改變估價目的或若用于其

他用途對使用者造成的損失，我公司不擔當當何責任。

3、委托人和北京××有限公司所供應的資料是此次做人的重要依照，注冊房地產

估價師未向政府相關部門核實和查證，關于該資料的真實性和正確性由委托人負責，對由此而引起的結果及相關責任，我公司不擔當當何責任。

4、報告中數據全部采用電算化連續計算得出，由于在報告受騙算的數據均按四舍

五入保留兩位小數或取整，因此，可能出現個別等式左右不圓滿相等的狀況，但不影響計算結果及最后評估結論的正確性。

5、本報告和估價結果的使用權歸委托人全部，本公司對估價結果有最后講解權。

6、未經我公司同意，本估價報告全部或部分內容不得公開宣告。

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房地產估價結果報告

一、委托人（略）

二、估價機構

北京市×××房地產評估有限責任公司

單位地址：北京市××區×××胡同24號院

資質級別：建設部壹級

資質證書：建房估證字2005】×××號

法人代表：×××

聯系人：×××

三、估價對象

（一）估價對象界定

估價對象是指位于北京市××區××大街××號—××公寓2號樓土地使用權及地上建筑物（停建），見下表所示。

項目名稱××公寓2號樓項目地址××區××大街××號建筑結構框架剪力墻樓層地上12層，無地下土地使用權種類出讓土地使用權用途公寓土地使用面積（m2）5550土地使用權停止日期2065年10月30日

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總建筑面積（m2）15032.27（主體14805.48，鍋爐房226.79）建筑年代1995至1998年由舊廠房改造為現狀，還沒有竣工且閑置多年國有土地使用證市東涉外國用（99）字第××號房屋全部權人與土地使用權人北京××有限公司

（二）估價對象大概

1、估價對象四至

估價對象位于北京市××區××大街××號西院，東至××大街××號東院，南

至××大街22號，西至小夾道，北至嵩祝寺。

2、建筑物歷史背景

該樓為原牡丹公司東風電視機廠生產組裝車間，始建于

1974

年，原設計

為六層框架結構，局部七層。

該樓于20世紀90年代中期進行了結構改造：1995年11月由清華建筑設計院完成改造設計，1997年完成改造施工，后由于使用功能改變于1998年再次進行更正，即在每層增設了一局部夾層（公寓樓格局形成），整體上形成目

前的十二層結構形式。此次改造時期對一層及二層部分框架柱、頂層框架梁進行了加固辦理；在局部地域增設了現澆混凝土剪力墻、電梯井及樓梯間、承重柱和建筑面積約5000m2的夾層樓板；其他還對局部地域的預制圓孔板進行了拆掉，改為現澆混凝土板。建筑物主體結構改造基本完成，閑置到此刻。

3、建筑物現狀

建筑物周邊為水泥砂漿及瀝青地面，地上停車位約50個。外立面為白色

小塊瓷磚兼有粉色瓷磚點綴，墻面有瓷磚零散現象。內墻為水泥墻面，部分砌

塊外露。地面及樓梯間為水泥面，還沒有抹平。頂棚未作辦理，管線外露。外窗

為中空雙玻黑色鋁合金窗，但折舊較大。

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估價對象現保留有個別精裝修標準樣板間，樓道吊頂有筒燈、煙感噴淋。入戶門為防盜門和實木門，大廳、臥室、書齋為米黃色木地板，墻面刷白色涂料，衛生間瓷磚鋪地面、鋪墻面、鋁合金吸音吊板，廚房為瓷磚鋪地面、鋪墻面。由于樣板間長遠閑置，裝修有折舊現象。

建筑物原設計消防采用自動報警及噴淋系統。供暖及空調通風系統冬季采用暖氣供暖，熱源由鍋爐房供應；夏季采用分體空調系統。各種管線、暖氣片已安裝到戶，上述設施為原設計標準，部分管線已預留，但因長遠閑置，在質量和功能上已不能夠滿足當前的使用要求。

四、估價目的

確定估價對象房地產市場價格，為委托人以估價對象進行房地產交易供應價格參照依照。

五、估價時點：

2006年5月21日

六、價值定義

本報告的估價結果是指估價對象具備轉讓、出租、抵押的權益，房屋在維

持現狀并正常使用的條件下，于估價時點2006年5月21日的土地使用權及地

上建筑物（停建）的房地產市場價格。

七、估價依照

本次評估的估價依照包括中華人民共和國全國人大及其常委會、國務院、國家建設部、國土資源部以及北京市人民政府相關部門宣告的相關法規和政策文件，委托人供應的相關資料等。詳盡資料以下：

1、《中華人民共和國土地管理法》；

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》；

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3、《北京市基準地價》；

4、《房地產估價規范》；

5、委托人供應的涉及估價對象的相關法律文件、圖表和資料；

6、我公司掌握的相關市場資料及注冊房地產估價師實地查察所獲取的材

料。

八、估價原則

我們在估價時依照了以下原則：

（一）合法原則：房地產估價必定以房地產合法使用為前提。

（二）最高最正確使用原則：能給估價對象帶來最高收益的使用，這種使用是在法律上同意、技術上可能、財務上可行。

（三）取代原則：房地產價格依照取代規律，有相同功能、有取代可能的房地產會相互影響和競爭，使其價格相互管束而趨于一致。

（四）估價時點原則：由于房地產市場是不斷變化的，在不一樣樣估價時點，同一宗房地產經常擁有不一樣樣的價格水平，對估價對象房地產市場狀況及其自己狀況的界定，均以其在估價時點已知或假設狀況為準。

九、估價思路和方法

房地產估價常用方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法和基準地價系數修正法等，評估過程中應依照估價對象的實質狀況選擇適合的估價方法。

此次評估運用了兩種技術路線，分別是：采用成本法兼用基準地價法測算估價對象價格，采用假設開發法兼用市場法從續建為公寓角度測算估價對象有的市場價格。

詳盡剖析以下：

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1、估價對象屬于獨立的整幢樓宇，而且還沒有竣工，適用成本法測算。成本法是指以現時開發建筑估價對象房地產也許近似房地產所需的各項必定開支之和為基礎，再加上正常收益得出房地產價格的方法。其中土地使用權價格用基準地價法測算。

2、估價對象屬于停建工程，可連續建設裝修，使用假設開發法測算。估

價對象續建為公寓后的價值采用市場法測算。市場中有近似的二手公寓銷售，交易價格較透明，可作為轉讓實例，采用市場法測算能較正確地反響估價對象的比準價格。以估價對象續建為公寓后的價值扣除續建開支即為估價對象的市場價格。

十、估價結果

在整個估價過程中，注冊房地產估價師本著公正、公正、客觀的原則，在對估價對象進行了實地查察，寬泛收集相關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面剖析了影響估價對象市場價格的因素，并運用科學的估價方法對估價對象的房地產市場價格進行了評估。最后確定估價對象的房地產市場價格為

9466元/m2，總價為14230萬元。

十一、估價人員

×××（注冊房地產估價師注冊號：××××××）

×××（注冊房地產估價師注冊號：××××××）

十二、估價作業日期

2006年4月27日至2006年6月1日

十三、估價報告使用限時

本報告使用限時為一年（2006年6月1日至2007年5月31日）

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房地產估價技術報告

一、個別因素剖析

1、估價對象四至

同前，此處略。

2、估價對象大概

同前，此處略。

3、估價對象建筑物狀況

同前，此處略。

二、地域因素剖析

1、地理地址：略。

2、交通便利度：估價對象周邊公交線路有8路、60路、112路，道路暢達性和便利性較好。估價對象不直接臨街，其出入口為建筑東側。

3、公共配套設施：商務配套主要有中國出入口銀行等。生活配套設施如購物場、郵電局、飯店等較齊全但距估價對象有必定距離。周邊公共配套設施基本滿足商務活動和平常生活需要。

4、周邊環境：估價對象位于該區中心地帶。西南方向約1公里有故宮博

物院、景山公園，距離東南方向1.5公里左右是北京市出名的王府井商業街。估價對象地域的文化氣氛濃郁、商業氣氛較弱。周邊新建的建筑物較少，以舊有建筑物或改建建筑物為主。

5、基礎設施狀況：估價對象所在地域市政基礎設施齊全，地域土地的水、電、氣、暖、通訊、寬帶等管網均已接通。

三、市場背景剖析

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北京市是全國政治、經濟、文化的中心，也是全國性交通樞紐，鐵路七通八達，空中航線、公路交通十分便利。北京作為國都的特別地位及其優異的投資環境吸引了大量的投資者進駐北京，北京的房地產市場需求向來保持著較高的水平。北京2008奧運會的申辦成功、中國加入世貿組織等事件必定程度上刺激了北京房地產市場，特別是外國公司重新審查其在中國的市場運作，對擴大投資抱有積極的態度，而且市政府加大對市政基礎設施建設的力度，這些因素為房地產市場帶來了優異的預期。

估價對象因此地域道路等級較低，新建高層建筑少，周邊房地產以居住及舊有辦公用房為主，辦公集聚度一般，商業繁華度處于較低水平，土地級別為居住一級、綜合二級、商業三級。此地域新建居住項目均為高品位住處，且數量較少。周邊寫字樓可大概分為中低、中高兩個品位。中低檔寫字樓所占比率較大，建筑為多層磚混結構，寬泛已經進行過二次裝修、改造，但裝修品位不高，配套落后；中高檔以新建寫字樓、商務酒店式寫字樓為主，其特色是辦公環境好，裝修品位高，配套全。

四、最高最正確使用剖析

依照《國有土地使用證》記錄，估價對象的用途為居住。依照對估價對象的個別因素和區位條件的剖析，其最高最正確使用用途為居住或綜合。

五、估價測算過程

（一）采用成本法測算估價對象價格

估價對象屬于獨立的整幢樓宇，而且還沒有竣工，適用成本法測算。成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，今后扣除折舊，以此估計估價對象的客觀合理價格或價值的方法。重新購建價格中包括土地使用權價格、建筑安裝工程費、紅線內市政工程費、專業人士費、管理費、投資利息以及投資收益等。

1、土地使用權價格（采用基準地價修正法）

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北京市基準地價是指各土地級別內土地開發程度為宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內土地平展（簡稱“七通一

平”）或宗地外通路、通電、通訊、通上水通下水及宗地內土地平展（簡稱“五通一平”），在平均容積率條件下，同一用途的圓滿土地使用權平均價格。基準地價的表示面熟地價，同時宣告樓面毛地價；樓面熟地價是指各土地級別內，完成“通平”的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分攤的圓滿土地使用權的平均價格。

樓面熟地價的計算公式為：

樓面熟地價=適用的樓面熟地價*期日修正系數*年限修正系數*容積率修正系數*因素修正系數

依照北京市基準地價內涵以下：

（1）土地開發程度：居住用途一至六級土地開發程度為“七通一平”；

（2）平均容積率：居住一至六級平均容積率為2；

（3）基準日期：基準地價的基準日期為2002年1月1日；

（4）土地使用年限：居住用途最高使用年限為70年；

（5）適用的基準地價：估價對象現狀用途為居住，是北京市基準地價區

類劃分標準中的居住一級地價區，土地使用權樓面熟地價在4740-7000元/m2之間。計算高低限的平均值，確定樓面熟地價為5870元/m2；

（6）期日修正系數：基準地價的基準日期為2002年1月1日，基準日期

至估價時點時期，估價對象所在地域土地使用權價格基本沒有變化，因此不需要修正。

（7）因素修正系數的確定，見下表：

影響因素調整幅度修正系數

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商務繁華度-2～2%-2%交通便利度-4～4%-2%地域土地利用方向-2～2%0臨街狀況-2～2%-2%宗地可利用程度-1.6～1.6%1.5%公共服務、基礎設施狀況-2.4～2.4%-1%自然和人文環境狀況-4～4%3%與商務中心的湊近程度-2～2%0合計-20～20%-2.5%因素修正系數=1-2.5%=97.5%

（8）年限修正系數：

基準地價界定的居住用途土地使用權年限為70年，估價對象土地使用權停止日期為2065年10月30日，土地節余使用年限為59.48年。

年限修正系數=（1-【1/（1+r）n】）/（1-【1/（1+r）m】）=0.994

（9）容積率修正系數：

依照城市規劃管理部門給定的宗地容積率，查相應的《容積率修正系數

表》確定容積率修正系數。估價對象現狀容積率約為2.71，確定容積率修正系數為0.932。

（10）估價對象樓面熟地價的確定

地價=5870*0.994*0.932*0.975=5302元/m2

2、建筑安裝工程費

依照北京市建筑工程概估計定額標準，估價對象有的建筑結構的建筑安裝工程費約為1800元/m2。

3、紅線內市政工程費

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紅線內市政包括供暖、給水、排水、弱電、道路、綠化等，參照當前市政

工程建設標準，近似于估價對象的紅線內市政工程費大概為建筑安裝工程費的

10%，由此可測算紅線內市政工程費

=1800*10%=180元/m2

4、專業人士費

包括工程設計、勘探、可行性研究等開支約占建筑安裝工程費及紅線內市政工程費的10%

=（1800+180）*10%=198元/m2

5、管理費

管理費是指在建設施工過程中的管理人職薪水、福利等，占建筑安裝工程費和紅線內市政工程費的8%

=（1800+180）*8%=158.4元/m2

上述2-4項開支合計為2336.4元/m2

6、投資利息

利率按年貸款利率6.03%計算。近似于估價對象的正常建筑期為2年，其

中土地開發期為0.5年，建設期1.5年，各項開支平均投入，則投資利息為：

0.5/2+1.52土地投資利息=5302*【（1+6.03）-1】=658.7元/m

建筑物投資利息=2336.4*【（1+6.03）1.5/2-1】=104.89元/m2

總投資利息=658.7+104.89=763.59元/m2

7、投資收益

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依照北京市同類房地產投資的平均收益率水平狀況，估價對象的實質狀況

設定估價對象整個建設周期的客觀開發收益以上述土地使用權價格、建安工程

費、紅線內外市政工程費、專業人士費及管理費之和為基數，投資收益率取

10%

則土地投資收益=（5302）*10%=530.2元/m2

建筑物投資收益=（2336.4）*10%=233.64元/m2總投資收益=（5302+2336.4）*10%=763.84元/m28、建筑物現值的確定

成本法中的成新折扣法是依照建筑物的建成年代、新舊程度等確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現值。依照注冊房地產估價師實地查察，并結合委托人和財富占有方的介紹，估價對象于1998年改造為現狀，依照建設部、財政部擬訂的《房地產單位會計制度——會計科目和會計報表》，鋼筋混凝土

結構的說明，非生產用房的耐用年限為60年，截止估價時點，估價對象房屋節余耐用年限約為52年。求取建筑物的成新率的計算公式為：

（1）該建筑物的成新率=52/（8+52）=86.67%

（2）求取最后建筑物的現值

V=（1800+180+198+158.4+104.89+233.64）*86.67=2318.27元/m2

9、估價對象房地產價值的確定

估價對象房地產最后價值單價=建筑物現狀價值+土地使用權價格+土地投

資利息+土地投資收益=2318.27+5302+658.7+530.2=8809.17元/m2最后估價對象現狀價值總價=8809.17*15032.27=13242萬元

（二）從續建為公寓角度測算估價對象市場價格

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公寓的續建工程主要包括部分未竣工的土建工程、裝修工程、設施設施工程等。

續建公寓建成后主要部分裝修設計標準見下表：

項目地面踢腳墻裙墻面頂棚客廳、臥室、餐廳單層長條硬木硬木彩噴紙面石膏板吊頂衛生間防滑地磚藝術瓷磚礦棉板吊頂廚房防滑地磚藝術瓷磚紙面石膏板吊頂天臺防滑地磚地磚涂料走廊防滑地磚木墻裙彩噴礦棉板吊頂門廳、電梯廳磨光花崗巖彩噴礦棉板吊頂樓梯間、前室防滑地磚地磚乳膠漆涂料門衛值班室防滑地磚地磚涂漆涂料A.采用市場法測算續建完成后的公寓市場價格

1、可比實例選擇

選擇三個與估價對象的用途周邊，交易種類相同、地域及個別因素條件周邊、交易狀況正常的二手房地產交易實例，以它們的價格作比較，結合影響房地產的因素，進行因素修正，求取估價對象的價格。

詳盡實比以下：

實例A：元嘉國際公寓

位于東城區東四十條，總建筑面積約35000平方米，其中包括酒店式公寓、底商、地下停車場及其相應配套服務設施，交通便利公交線路多周邊地

鐵，距東二環約200米。2006年5月精裝修公寓的二手房市場價格為13627

元/m2。

實例B：恒基中心匯豪閣公寓

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位于東城區建國門內大街，北京站周邊，交通便利公交線路多，周邊地

鐵，公寓為酒店式管理，精裝修，2006年5月公寓的二手房市場價格為13043

元/m2。

實例C：巷上家園

位于東城區鐘樓北橋東北向安德路，有底商。交通便利，公交線路很多。

容積率4.9，綠化率30.27%，2006年5月簡裝修公寓的二手房市場價格為

11280元/m2。

2、編制比較因素條件說明表

估價對象與可比實例的比較因素條件詳見下表。

內容待估宗地案例A案例B案例C土地用途居住居住居住居住交易狀況正常正常正常正常交易價格元/m2待估136271304311280節余土地使用年期（年）60656066交易期日2006.52006.52006.52006.5交通便利度較好較好好較好區商業繁華程度一般一般較好一般域因地域土地利用方向一般一般一般一般素公共設施狀況較好好好較好基礎設施狀況較好較好較好較好個臨街道路狀況一般較好較好一般別停車狀況地上停地上地下地下停地下停因裝修品位車，車位停車，車車，車位車，車位一般裝修精裝修精裝修簡單裝修

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素

樓層狀況

共

12

層

共18層

共

24

層

共14

層

物業管理狀況

較好

較好

較好

較好

3、編制比較因素條件指數表

依照估價對象與可比實例各種因素詳盡狀況，編制比較因素條件指數表。

見下表。

內容待估宗地案例A案例B案例C節余土地使用年期100101100101交易期日100100100100土地用途100100100100交易狀況100100100100交通便利度100100101100區商業繁華程度100100101100域100100100100因地域土地利用方向素公共設施狀況100101101100基礎設施狀況100100100100臨街道路狀況100101101100個停車狀況100104102101別100102102100因裝修品位素樓層狀況100100100100物業管理狀況1001001001004、編制因素比較修正系數表

依照比較因素條件指數表，編制因素比較修正系數表以下。

內容

案例

A

案例

B

案例

C

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節余土地使用年期100/101100/100100/101交易期日100/100100/100100/100土地用途100/100100/100100/100交易狀況100/100100/100100/100交通便利度100/100100/101100/100區商業繁華程度100/100100/101100/100域100/100100/100100/100因地域土地利用方向素公共設施狀況100/101100/101100/100基礎設施狀況100/100100/100100/100臨街道路狀況100/101100/101100/100個停車狀況100/104100/102100/101別100/102100/102100/100因裝修品位素樓層狀況100/100100/100100/100物業管理狀況100/100100/100100/100修正后的價格（元/m2）124681204811058比準價格（元/m2）11919

5、上述三個實例中與估價對象的相差性強度依次為元嘉國際公寓、恒基中心匯豪閣公寓、巷上家園，依照注冊房地產估價師的估價經驗和市場狀況，采用加權平均求取，權重分別為0.4、0.3、0.3，則測算結果為：

續建完成后的公寓單價=0.4*12468+0.3*12048+0.3*11058=11919元

/m2

續建完成后的公寓總價=11919*15032.27=17917萬元

B.假設開發法測算估價對象市場價格

1、建筑安裝工程費

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依照北京市建筑工程概估計定額標準以及原設計方案，估價對象的連續建安裝修工程費為1000元/m2。

2、紅線內市政工程費

大概為建筑安裝工程費的10%，可測算=1000*10%=100元/m2。

3、專業人士費

約占建筑安裝工程費及紅線內市政工程費的10%

=（1000+100）*10%=110元/m2。

4、管理費

約占建筑安裝工程費及紅線內市政工程費的8%

=（1000+100）*8%=88元/m2。

上述四項開支合計為1298元/m2。

5、投資利息