三一·新境界價格策略提告三一·新境界價格策略提告目標界定目標下問題項目目標市場分析競品分析價格策略客戶分析策略推導價格策略目標界定目標下問題價格策略項目目標銷售目標：2011年5個月銷售10萬平米（按約90平米/套，銷售速度為214套/月，是榮盛幸福大道的3.3倍）通過快速去化實現市場口碑及影響力。項目目標銷售目標：核心問題如何在市場激烈競爭中實現高于市場三倍以上的銷售速度核心問題如何在市場激烈競爭中目標界定目標下問題項目目標市場分析競品分析項目分析價格策略客戶分析策略推導價格策略目標界定目標下問題價格策略2011年，我們面臨著更加復雜多變的市場環境：全球經濟環境尚未回暖國內宏觀經濟的不確定性政策走向日趨嚴厲這必然增加本案在營銷策略、推盤策略、價格策略方面的決策難度。能否順利完成銷售任務，2011年是異常關鍵的一年！2011年，我們面臨著更加復雜多變的市場環境：這必然增加本案宏觀經濟—2010關鍵詞高增長、價格上漲年在主要發達經濟體經濟復蘇緩慢的情況下，國內仍保持8%以上的高速增長；CPI連續上漲，食品類商品成主要推手；流動性充裕與熱錢流入，增強貨幣對商品的關注，對通脹推波助瀾。宏觀經濟—2010關鍵詞高增長、價格上漲年在主要發達經濟體經延續09年下半年以來的經濟增長勢頭，開始擔心經濟是否過熱第一季度全球主要的發達經濟體經濟復蘇緩慢，憂慮經濟二次探底第二季度擺脫經濟增長下滑的陰霾，經濟開始企穩回升第三季度深陷通脹加劇的泥沼，由此引發市場調控措施多管齊下，提高準備金率、行政出臺措施穩定物價第四季度2010年是中國經濟復雜多變、跌宕起伏的一年，面臨國際和國內的雙重嚴峻挑戰，全年經濟呈現高增長和高通脹并存的局面。宏觀經濟走勢宏觀經濟—2010延續09年下半年以來的經濟增長勢頭，開始擔心經濟是否過熱第一國內：經濟增長逐季回落，全年仍保持高速增長，完成全年目標8%。分季度看，一季度增長11.9%，二季度增長10.3%，三季度增長9.6%，經濟增速降幅明顯放緩，經濟趨于平穩。數據顯示，前三季度國內生產總值268660億元，按可比價格計算，同比增長10.6%。總結1：全球主要的經濟引擎美國、歐洲、日本經濟復蘇放緩，拖累中國經濟增長逐季度下降，但國內全年仍保持高增長，將完成預期8%的目標。國際：全球主要的經濟引擎美國、歐洲、日本經濟復蘇緩慢。從進口數據來看，全球主要的三大經濟體占據世界進口的比重均在50%以上。2009年，歐美日的經濟體比重占到54.7%。由此可以看出，三大經濟體對世界經濟的影響至關重要。主要經濟體占世界進口的比重宏觀經濟—2010國內：經濟增長逐季回落，全年仍保持高速增長，完成全年目標8總結2：物價快速上漲，11月CPI一舉破五，通脹壓力持續加大；食品類成主要推手。物價快速上漲，通脹壓力持續加大。二季度以來，物價持續持續。11月CPI一舉破五，創28個月新高。食品類價格的上漲，是此輪物價上漲的主要因素。受國際糧價上漲、國內災害天氣的影響。食品類價格持續上漲。11月，食品類同比增速繼續向上攀升，達到11.7%。食品類成主要物價推手CPI持續走高宏觀經濟—2010總結2：物價快速上漲，11月CPI一舉破五，通脹壓力持續加大宏觀經濟—2010總結3：貨幣供給保持寬松及熱錢持續流入，這部分資金將推高社會需求，對通脹形成推波助瀾的作用。貨幣供給保持寬松，超過年初預設17%的目標。

11月末廣義貨幣（M2）余額71.03萬億元，同比增長19.5％，增幅比上月高0.2個百分點，超過年初預設目標17%。前十一個月新增人民幣貸款已達7.44萬億元，距年初預定目標7.5萬億元不足600億元。熱錢進入，進一步加大了國內貨幣的投放量，增加了物價持續上漲的壓力。10月份我國新增外匯占款達到5190億元，創出歷史次高。2008年4月我國月度新增外匯占款創出5251億元的歷史最高，這段時間不但是熱錢涌入最為兇猛的時期，也是上一輪通脹壓力最為猛烈的時期。2008年4月我國居民消費價格同比上漲8.5％。宏觀經濟—2010總結3：貨幣供給保持寬松及熱錢持續流入，這宏觀經濟—2011“求穩”穩定中求增長，增長中調結構關鍵詞今年是十二五開局面，轉變增長方式，拉動內需成為穩定經濟增長的主要動力；受內外壓力影響，全國經濟將有所回落，預計增長將回落至8%-9%；貨幣回歸“穩健”，11年信貸規模較之10年有所收縮。宏觀經濟—2011“求穩”關鍵詞今年是十二五開局面，轉變增長宏觀經濟—2011宏觀經濟走勢GDP：十二五的開局年，經濟增長由強調增長速度轉向注重經濟發展方式；控通脹將犧牲部分經濟增長，預計全年增速會落落到8%-9%之間。經濟求穩CPI：短期內通脹壓力持續存在，但在政策加強調控的情況下，春節過后物價上升的壓力將有所緩解；全年CPI將目標控制在4%以內。宏觀經濟—2011宏觀經濟走勢GDP：十二五的開局年，經濟增宏觀經濟—2011觀點1：今年是十二五的開局年，經濟增長由強調增長速度轉向注重經濟發展方式；拉動內需成為經濟增長的主要動力。2011年經濟增長的拉松主要來自內需增長。盡管是十二五的開局年，但由于通脹壓力比較大，信貸規模將有所收緊，因此投資增速仍將略有回落，投資對經濟增長的拉動將下降；人民幣升值壓力、大宗商品價格上漲，今年中國的凈出口對GDP的拉動作用也有限；由于鼓勵消費的政策，消費增長有望保持平穩，對經濟的拉動作用相對穩定。

經濟結構向消費主導型轉變是大勢所趨。

首先，雖然消費貢獻率低于投資，但是消費率的貢獻率在穩步提升；二則，經濟體轉向消費主導，必然需要過程。高投資雖然扭曲了經濟，但是為高消費奠定基礎。我國消費正在穩步提升宏觀經濟—2011觀點1：今年是十二五的開局年，經濟增長由強宏觀經濟—2011觀點2：中國經濟受內外壓力的影響，全年經濟增速將放緩，預計全年GDP會回落到8%-9%之間。國際因素：全球主要發達國家復蘇，面臨高失業率和高赤字的雙重困境，復蘇動力不足。高失業率導致居民收入增加不足，居民消費信心依然處于低谷，零售、住房購買需求疲軟，投資自然也持續低位，經濟復蘇動力不足；此外，歐洲債務危機給也給復蘇帶來了不確定性。國內因素：主要貿易伙伴經濟復蘇緩慢、流動性收緊，出口、投資面臨下滑。

控通脹是明年經濟工作的主要任務之一，可能會以犧牲部分經濟增長來取得成效。歐美日等主要經濟體失業率居高不下國內通脹持續，經濟增長恐影響CPI創年內高點5.1%宏觀經濟—2011觀點2：中國經濟受內外壓力的影響，全年經濟宏觀經濟—2011觀點3：貨幣政策回歸穩健；2011年信貸規模較之2010年有所收縮。政府釋放穩健的信貸政策信號。

12月3日，召開的中共中央政治局會議指出，要實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，增強宏觀調控的針對性、靈活性、有效性。這是2008年11月中國為應對國際金融危機提出貨幣政策“適度寬松”之后，首次回歸“穩健”；12月10-12日，召開年度經濟工作會議，會議指出明年貨幣政策和貸款政策將趨于穩健甚至相對收緊。今年信貸規模不會大幅壓縮，較之2010年會有所收縮。中央經濟工作會議要求做好應對國際金融危機沖擊一攬子計劃與“十二五”前期投資項目銜接工作，再加上在貨幣政策上“總體穩健、調節有度”等表述，很可能意味著2011年的新增信貸不會出現大幅壓縮。明年將回歸穩健的貨幣政策2010年貨幣充裕、流動性管理壓力加大宏觀經濟—2011觀點3：貨幣政策回歸穩健；2011年信貸規政策導向—2011加息治本開始、亟待建立長效機制關鍵詞如果房價沒有達到預期效果，將出臺更嚴厲措施；房價的根本在于供需矛盾，11年將是治本的開始，主要措施是調需求、擴供應；目前房地產模式的問題全面顯現，長效機制的建立迫在眉睫，如改革完善現有的土地和住房供應制度，加快推進房產稅試點；通脹壓力、貨幣流動性以及熱錢的影響，促使政府可能再調準備金率并頻繁加息。政策導向—2011加息關鍵詞如果房價沒有達到預期效果，將出臺政策導向—2011政策走勢長效穩市增加住房有效供給，強化住房保障；深化改革。調控不應僅是房價，更應是結構調整；同時，也需要從國家層面進行相應的制度改革。如改革完善現有的土地和住房供應制度，加快推進房產稅試點，進一步加強市場秩序監管和規范等。政策導向—2011政策走勢長效穩市增加住房有效供給，強化住房政策導向—2011觀點1：若房價沒有沒有達到預期的效果，政府可能出臺更嚴厲的政策。從調控的各個城市的效果來看，北京等主要一線城市較之二三線城市更為敏感。其中，一線城市上漲的勢頭出現走緩，與年初相比有13%-20%不等的上漲；但是二線城市的情況不容樂觀，上漲幅度十分明顯，有27%-55%不等的上漲。從沈陽效果來看，二次調控影響不夠明顯，已經出現反彈。因此如果繼續這樣的情況，樓市可能出臺更嚴厲的政策。政策導向—2011觀點1：若房價沒有沒有達到預期的效果，政府政策導向—2011觀點2：房價的根本在于供需矛盾，11年將是治本的開始，大力調整住房需求結構，擴大供應，將有助于緩解供需矛盾的升級。供需矛盾是房價居高不下的主要原因之一。以房地產發展較為成熟的北京情況為例，數據顯示，在09年1月至今的23個月以來，北京市的商品住宅存在供小于求的月份有18次之多。從供需結構來看，保障房一直在供應中占據弱勢低位。數據顯示，即使在政府特別強調加大供應的今年以來，絕大部分月份保障房占商品住宅的比重，不足20%。從國家把保障體系納入的十二五規劃的重視程度來說，居住權的保障也是其中重要的一項；明年將是政府加大住房有效供應，擴大保障房比重的實踐年。政策導向—2011觀點2：房價的根本在于供需矛盾，11年將是政策導向—2011觀點3：目前房地產模式暴露出的問題全面顯現，現已成為政府的難題；長效機制的建立迫在眉睫，如改革完善現有的土地和住房供應制度，加快推進房產稅試點。房地產模式招拍掛預售銷售三級市場始于1988年12月，中國商品房開始了第一塊土地的拍賣。在當時情況下，對解放生產力是有一定好處的。而在當今局勢下，再來反觀這種模式，可謂矛盾重重。導致大規模囤地和炒地的現象，使地方政府長年沉迷于土地財政而不能自拔。樓花是炒樓的最佳途徑，暴利驅使下使得諸多一線城市、二線優勢城市成為重災區。類似汽車4S店式的銷售，脫離了監管，導致信息、政策、法律均有不透明之處。三級市場的門店制，其實充滿了欺詐和逃避監管的事件發生，也是最混亂的環節。政策導向—2011觀點3：目前房地產模式暴露出的問題全面顯政策向導—2011觀點4：物價上漲的動力在短期內仍難以消解；通脹壓力、貨幣流動性以及熱錢的影響，促使政府可能再調準備金率并頻繁加息。短期內，來自外部的輸入性通脹壓力持續存在。從成本推動來看，歐美等主要經濟體繼續實施寬松貨幣政策，導致全球流動性充裕，將推動大宗商品價格持續高位。通脹壓力、充裕的流動性以及熱錢的影響，可能促使政府再調準備金率并頻繁加息。貨幣擴張主要依賴于貸款、有價證券及投資與外匯占款。其中，截至今年10月份，貸款占比下降至66%，外匯占款與有價證券及投資占比出現明顯提升，分別達30%與14%。在通脹壓力持續的背景下，如果央行要有效控制流動性，一方面提高準備金率對沖外匯占款，另一方面尋找加息窗口，主動為經濟降溫。外匯占款及有價證券對貨幣的影響增大美歐的寬松貨幣政策政策向導—2011觀點4：物價上漲的動力在短期內仍難以消解；近期出臺新政2010.11.3規范住房公積金個人住房貸款2010年11月2010年12月2010.11.1北京首套房貸利率上調至8.5折2010.11.9上調存款準備金率0.5%2010.11.19上調存款準備金率0.5%2011年1月2010.12.10中央經濟工作會議2010.12.10上調存款準備金率0.5%2010.12.25上調公積金貸款利率0.34%2010.12.25上調存貸款基準利率0.25%2011.1.14上調存款準備金率0.5%2011.1.20北京部分銀行取消首套利率優惠2011.1.26新國八條2011.1.27上海、重慶房地產稅試點辦法出臺2010.2.9上調存貸款基準利率0.25%政府自去年底持續密集出臺金融緊縮政策；隨后迅速啟動上海、重慶房產稅試點，緊接著選在春節前推出“新國八條”，拉開了2011年宏觀調控的大幕；2月底沈陽細則出臺。2011.2.28沈陽細則“新國八條”歸結為以下8項要點：進一步落實地方政府責任。繼續加大保障性安居工程建設力度。調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。繼續強化差別化住房信貸政策。嚴格住房用地供應管理。合理引導住房需求。落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。堅持和強化輿論引導。

近期出臺新政一覽2011年2月2011年3月2010.3.25上調存貸款基準利率0.25%近期出臺新政2010.11.32010年11月2010年122011年3月2011年4月2011.3.16商品房銷售明碼標價2011.3.17進一步加強房地產市場調控稅收2011.3.25上調存款準備金率0.5%2011.4.6上調存貸款基準利率0.25%2011.4.6上調其他住房資金存款利率2011.4.6上調住房公積金住房資金存貸款利率2011.4.21上調存款準備金率0.5%2011.3.1沈版國八條細則出臺近期出臺新政

近期出臺新政一覽2011.5.18上調存款準備金率0.5%2011.6.20上調存款準備金率0.5%2011年5月2011年6月2011.7.6上調存款基準利率0.25%2011年7月2011年3月2011年4月2011.3.162011.3.政策解讀——新國八條三輪調控對比三輪樓市調控2011.1.262010.9.292010.4.17關鍵點對比調控措施表述調控措施表述國十條表述首套房首付比例——不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上。要求對購買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。第二套及以上住房貸款對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。不分地區，要求各商業銀行一律暫停發放居民家庭第三套及以上住房貸款。在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。非本地居民購房擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。非本地居民住房貸款未做明確限制。限購各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。對于房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。只有后來北京版調控細則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。問責對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。明確要求地方政府未出臺新政細則的要出細則，已經出臺細則的要完善。停留于空泛問責。主要觀點：政策調控力度加大，將對投資性需求進一步遏制，同時加大問責力度，從而保證政策執行力度。政策解讀——新國八條三輪調控對比三輪樓市調控2011.1.頻繁加息的主要動因是應對貨幣通脹率將被不斷推高的預期。2010年4季度以來，央行密集使用貨幣政策三大工具，已經使貨幣政策導向由寬松轉向偏緊。7月6日金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點,其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。這是今年以來第3次加息,也是去年加息周期啟動后的第5次加息。6月在CPI突破6.4%大關后，相比0.25加息幅度并不“解渴”，預計年內應還有1-2次加息。元旦以來新年首周過快增長的信貸投放成為這次央行調升存款準備金率的“導火索”之一。6月20日存款準備金率提升0.25百分點，本次提準后，大型金融機構法定存款準備金率達到21.5%高位，存款準備金率將直接凍結3800左右億元的銀行資金，在通脹形勢不樂觀而企業信貸需求強烈的情況下，過快放貸無異于火上澆油，此時調整存款準備金率對于抑制銀行的放貸能力，回收流動性會起到較好的效果，將有助于通脹預期的調整。緊縮性政策的推出力度和次數超出預期，政府旨在進一步回收流動性、控制通脹加息政策解讀近期新政解讀頻繁加息的主要動因是應對貨幣通脹率將被不斷推高的預期。201政策解讀——房產稅項目重慶上海試點范圍重慶主城區（渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、南岸區、北碚區、渝北區、巴南區）上海市行政區域稅率以上兩年主城區新房均價為基準，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%暫定為0.6%應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。本地居民1、個人擁有的獨棟商品住宅家庭第二套及以上住房（包括新購的二手存量住房和新建商品住房）2、個人新購的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房外地居民在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新購的住房計稅依據應稅住房的計稅價值為房產交易價。條件成熟時，以房產評估值作為計稅依據參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估。試點初期，暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納免稅面積一個家庭可對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟住宅為180平方米，新購高檔住房為100平方米上海市居民家庭人均60平方米主要觀點：此次房產稅的征收，旨在利用稅收杠桿加強對房產的管理，提高房屋使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整。未來會有更多城市頒布房產稅。政策解讀——房產稅項目重慶上海試點范圍重慶主城區（渝中區、江整體市場分析2010年6月至2011年6月，整體供應量為1982.17萬平米，成交面積為1971.99萬平米，屬于供求平衡狀態。整體市場分析2010年6月至2011年整體市場分析2010年6月至2011年6月，沈陽商品房成交均價呈現整體上揚的態勢。整體市場分析2010年6月至2011年6月，沈陽商品房成交均一級土地市場分析2010年6月至2011年6月，沈陽一級土地市場供應量約為670.2萬平米，其中經濟開發區土地成交量約為136萬平米，占總供應量的20%左右。一級土地市場分析2010年6月至201目標界定目標下問題項目目標市場分析競品分析價格策略客戶分析策略推導價格策略目標界定目標下問題價格策略競品分布競品分布項目名稱榮盛·幸福大道Slogan鐵西政務中心50萬平幸福城邦形象定位50萬平主流生活城邦廣告主題宜居生態項目生活配套齊全推廣渠道戶外網絡主力戶型小高層：75-86平米高層：76-96平米成交價格高層：4700-4800元/平米小高層：4700-4800元/平米成交客戶分析開發區大型企業職工及部分管理層、部分本地居民、投資客戶核心賣點分析：區域特點。沈遼路與中央大街黃金交點之上的50萬平主流生活城邦。建筑特色。科學規劃和超寬樓間距勾勒風景之中的寫意建筑。企業品牌。榮盛全國百強開發公司。2011年下半年推盤計劃：計劃推盤量：5萬平米左右計劃推售產品類型：多層、高層、小高層競品分析榮盛幸福大道項目名稱榮盛·幸福大道Slogan鐵西政務中心50萬平幸福項目名稱優詩美地Slogan60萬平國際景觀大盤形象定位設施完善、配套成熟的高品質生活特區廣告主題地鐵來了，繁華還會遠么？推廣渠道戶外網絡主力戶型多層：50-102平米小高：43-132平米成交價格多層：5000元/平米小高：5000元/平米成交客戶分析周邊居民、企業職工、投資客戶核心賣點分析：區域特點-緊鄰地鐵一號線。產品類型豐富-產品線豐富，附加值較高。建筑類型特點明顯。2011年下半年推盤計劃：計劃推盤量：4棟高層，建面約3.6萬平左右計劃推售產品類型：高層計劃面積區間：50-100平米競品分析優詩美地項目名稱優詩美地Slogan60萬平國際景觀大盤形象定位設施核心賣點分析：區位：緊鄰地鐵1號線及“小西湖”。交通：交通便利，與本案共享配套。產品：多層在區域內有一定優勢。建筑：北歐風格。園林：現代簡約園林規劃。2011年推盤計劃：推盤量：0.5萬平推售產品類型：高層項目名稱中央湖畔Slogan中央湖生活灣形象定位十萬湖景度假式洋房社區廣告主題獨有湖惟有湖推廣渠道戶外、網絡主力戶型高層：34-180成交價格高層：4300元/㎡成交客戶分析周邊居民、企業職工及部分管理層、投資客戶競品分析中央湖畔核心賣點分析：項目名稱中央湖畔Slogan中央湖生活灣形象項目名稱麗都新城Slogan綠色人本建筑·國際菁英社區形象定位新都市生活理念精髓廣告主題地鐵開到家門口推廣渠道戶外、網絡主力戶型小高：40-100㎡成交價格小高：4100元/㎡成交客戶分析周邊原居民、大型企業職工核心賣點分析：區域特點。鐵西新城核心中央大街與十號路交匯處，多家知名學府，人文薈萃、環境優美、視野寬闊，緊鄰地鐵一號線。景觀設計。澳洲風情園區。建筑風格。德式建筑。教育牌：近10000㎡幼兒園。2011年下半年推盤計劃：計劃推盤量：3萬平左右，約300套，預計8月底入市，蓄客期約4個月，約300組客戶計劃推售產品類型：多層計劃推盤價格：4500元/平米

競品分析麗都新城項目名稱麗都新城Slogan綠色人本建筑·國際菁英社區形象定項目名稱麗水金陽Slogan原創國際皇家園林形象定位高性價比品質樓盤廣告主題買房少花幾十萬推廣渠道戶外、網絡主力戶型小高：80-125平米高層：50-125平米成交價格小高：4200元/平米高層：4000元/平米成交客戶分析周邊居民、周邊企業職工核心賣點分析：區域特點。經濟技術開發區180萬平方米新城核心區位，是重點發展的居住和商業配套區域。景觀設計。德式皇家園林風格。建筑風格。古典德式建筑。教育引進。企業品牌。金光集團。2011年下半年推盤計劃：計劃推盤量：建面4.5萬平米左右，蓄客期約6個月，蓄客300組左右，預計500套左右、10月開盤計劃推售產品類型：高層競品分析麗水金陽項目名稱麗水金陽Slogan原創國際皇家園林形象定位高性項目名稱凱怡西城秀墅Slogan工大校區未來雅居形象定位五大價值引領西城品質生活廣告主題珍稀多層小戶洋房/典藏臻品傾情加推推廣渠道戶外、網絡主力戶型多層：33-88平米成交價格多層：3600-3700元/㎡成交客戶分析周邊原始居民、動遷戶、大企業職工、投資客戶核心賣點分析：區域特點。打造一條全長2500米的商業街。景觀設計。生態環保住宅。競品分析凱怡西城秀墅項目名稱凱怡西城秀墅Slogan工大校區未來雅居形象定位五區域競品匯總分析2011年下半年區域主要競品推貨量約30.9萬平米，推售產品以高層和小高層為主。2011年下半年推貨情況項目名稱推盤量價格預判榮盛·幸福大道約5萬㎡（小高層、高層）約4700-4800元/㎡優詩美地約3.6萬㎡（4棟高層）約5000元/㎡麗都新城約3萬㎡（8棟多層）約4200元/㎡麗水金陽約4.5萬㎡（高層、小高）約4800-5000元/㎡樂城約6萬㎡（高層、小高）約4800-5000元/㎡三一新境界8.8萬平米（小高層、洋房）合計30.9萬平米區域競品匯總分析2011年下半年區域主要競品推貨量約30.9區域競品小結2011年區域供應量較大，市場競爭激烈，且各競品間產品同質化較為嚴重；競品項目在市場上已經有一定口碑，且有一定關注度；區域競品均價格4000元/㎡左右，多層與高層的差價在200-600元/㎡左右；區域競品中僅榮盛幸福大道是具有一定品牌的開發商，其余項目均無品牌意識，因此無法形成品牌效應；本案在區域中入市較晚，因此會受上述競品圍攻，客源也會被競品項目截流。供應量巨大、競爭激烈

“全面超越是達到目標的必要條件”區域競品小結2011年區域供應量較大，市場競爭激烈，且各競品目標界定目標下問題項目目標市場分析競品分析價格策略客戶分析策略推導價格策略目標界定目標下問題價格策略意向客戶分析從意向客戶中抽取247組做統計來看，意向客戶所在區域及工作區域均以鐵西為主分別占意向客戶的72%和78%；其次為于洪區占意向客戶的22%和13%，基本上以地緣性客群為主。意向客戶分析從意向客戶中抽取247組做統計來看，意意向客戶分析從意向客戶中抽取247組做統計來看，意向客戶年齡統計和文化程度統計分別以30歲以下和大學以上為主，分別為47%和74%；其次為30-40歲之間和高中學歷，分別占意向客戶的31%和20%，這部分客群更偏重年輕化。意向客戶分析從意向客戶中抽取247組意向客戶分析從意向客戶中抽取247組做統計來看，意向客戶置業次數及購買用途統計分析來看，以首次置業和自用為主，分別占54%和73%；其次為二次置業和自用兼投資客戶，分別占35%和18%，基本以剛需自住為主。意向客戶分析從意向客戶中抽取247組意向客戶分析從意向客戶中抽取247組做統計來看，意向客戶能夠接受單價和總價范圍分別為4200-4300元/平米和總價40-45萬，分別占78%和67%；其次為4300-4500元/平米和45萬-50萬；分別占16%和22%，單價超過4500元/平米，總價超過45萬以上客戶認可度大幅降低。意向客戶分析從意向客戶中抽取247客戶細分區域抗性客戶類型人群特征經濟收入置業特征價值取向無區域抗性地緣型年齡跨度較大，職業類型單一，由于工作地、原住地關系對于本區域依賴性高，原區域檔次決定了客戶整體水平收入固定且豐厚，有一定財富積累改善型置業或原居住公產房客戶的首次置業，自住用途為主，價格敏感，資源不敏感，看重工作地便利、區域高熟悉度與生活習慣延續區域便利與地緣情節存在區域抗性（可通過區域營銷解決）主動升級型年齡多在35歲以上，家庭結構多為兩代人居住，職業以私營業主、企業中高管、政府官員等居多經濟收入穩定，且有深厚的財富積累，財富來源多樣（投資、灰色收入、高福利等多為二次或多次置業，對產品形式及資源占有較為重視，用于自住較多，價格敏感度低，而對產品品質敏感度高希望享受自然舒適的生活環境，追求象征身份和圈層的標桿產品被動接受型年齡多在25-35歲，職業以高級白領、政府公務員等居多，單身或兩口之家，或養老之家財富積累不深，但月收入較高，有較好的發展預期多為一次置業或首次升級置業，或為養老置業，用于自住考慮，年輕客戶多為過渡性居住，對產品形式及資源占有不敏感，關注總價的同時需求一些身份元素擁有一處城市居所是基本出發點，在總價可承受范圍，希望能夠彰顯自己的社會地位和潮流品位剛性務實型年齡多在25-40歲，職業以工薪階層為主，單身或兩口之家，或養老之家工薪階層較低收入水平，財富積累不足剛性需求（工作、結婚）下的首次置業，原住地無法滿足交通、面積、功能需求下的剛性改善，自住型，價格絕對敏感，高度關注總價及性價比滿足基本生活需要的剛性置業基礎型上升型基礎型客戶細分區域客戶人群特征經濟收入置業特征價值取向無區域地緣型基礎型客戶定位地緣型周邊居民剛性升級客戶集中在25-45歲交通連接下城市區域的工薪階層與打工族，收入不高但穩定置業原因主要為家庭結構變化、基礎生活需求提高與尋求更便利的交通通勤產生的升級換房，注重性價比產品功能滿足交通便利度提高高性價比城市外溢剛性務實型公共交通沿線的剛性需求+剛性改善客戶集中在25-40歲公交車沿線區域，工作地在市中心，工薪階層為主，收入較低快速交通聯系促使他們最早的消除了區域抗性，初到沈陽工作、結婚等產生的剛性需求，交通沿線老居住區內使用功能無法滿足下的剛性改善，注重性價比快速交通聯系高性價比基本功能空間滿足城市范圍內剛性需求+剛性改善客戶集中在25-40歲市內工作，工薪階層為主，收入較低通過產品高性價比與稀缺性影響客戶認知，實現“為產品犧牲一定資金”交通距離短完善居住功能通過區域價值影響逐步擴大客戶范圍基礎型客戶定位地緣型周邊居民集中在25-45歲產品功能滿足城上升型客戶定位被動接受型年齡集中在25-35歲公共交通沿線可連接其工作地區域，較高的收入水平與良好的未來職業預期置業原因為：相信區域未來前景，認可交通便利性與產品性價比，同時對項目產品綜合價值，包括區域、環境及交通等充分認可，自住為目的交通便利連接突出的性價比產品綜合價值主動升級型（品質改善＋環境改善＋投資類型）年齡集中在35歲以上有事業基礎，較高支付能力，二次或以上置業經驗置業原因為：認可區域未來價值，追隨三一品牌，認可項目綜合品質，以自住或長期投資為目的，要求項目或產品可以體現與眾不同產品綜合品質社區居住氛圍項目標示性項目投資價值本項目現有價值完全滿足基礎型客戶需求，但對上升型客戶打擊力度有限，因此需對產品價值進一步展示，解決上升型客戶需求，同時形成對基礎型客戶的決策“加分”。上升型客戶定位被動接受型年齡集中在25-35歲交通便利連接主客戶分析小結類似經濟開發區與新行政區的新城區，外來人群和地緣性客戶成為版塊居住人口主力構成。一般都會形成市場行為的集中釋放，因此購房需求量增大與溢價空間上揚多數都將在短時間內成為可能。從本案意向客戶中抽取247組各類分析統計來看，可以看出關注本案客戶也仍以地緣性客戶為主，且為首次置業客戶居多；針對價格及總價進行初步測試，78%客戶能夠接受單價4200-4300元/平米之間；67%客戶能夠接受總價為40-45萬之間。客戶分析小結類似經濟開發區與新行政區的新城區，外來人群和地緣目標下問題處在經濟開發區，在周邊激烈市場競爭中如何拔高項目形象，進入第一陣營？在區域認知度不高的條件下如何有效積累客戶？實現迅速的銷售？目標下問題處在經濟開發區，在周邊激烈市場競爭中在區域認知度不目標界定目標下問題項目目標市場分析競品分析價格策略客戶分析策略推導價格推導目標界定目標下問題價格策略定價原則以市場價格為基礎，結合項目2011年實際現狀，在保證完成年度銷售情況下，爭取項目利潤最大化為原則；價格的制定主要以市場為導向，并能依據市場變化及時調整，與銷售各周期的推盤策略相關聯，輔助于市場定位戰略；定價因素以整體配套、園林、景觀、企業品牌等單位加以細分，制定出合理的價格體系；分棟定價以推盤順序為準，根據整體均價設定分棟樓座均價。定價原則以市場價格為基礎，結合項目2011年實際現狀，在保證策略推導策略一：低開平走，適度進取三一新境界入市選取“低開平走、適度進取”的價格策略，價格將隨著小區環境、社區配套完善實現穩步上漲！首先通過強力造勢提高客戶心理價位，然后以低于客戶心理價位的價格推出部分產品進入市場，吸引主力客戶（當地意見領袖類人士）的關注購買；通過意見領袖的影響力，順應理想的大市背景，借助其人脈關系推動第二批貨量的提價銷售；策略目標：試探市場接受度增加銷售速度快速回籠資金策略推導策略一：低開平走，適度進取三一新境界入市選取“低策略推導策略二：溢價策略溢價說明：第2-5項是溢價組成部分；按市場情況，確定項目的起步均價；隨著品牌推廣展開，項目知名度提高，適度溢價；隨著社區配套完善，適度溢價；稀缺性產品，適度溢價；根據市場供需關系，適度溢價。市場比準價品牌溢價配套溢價產品溢價機會溢價策略推導策略二：溢價策略溢價說明：市場比準價品牌配套產品機目標界定目標下問題項目目標市場分析競品分析價格策略客戶分析策略推導價格推導目標界定目標下問題價格策略本案與重點競品對比項目名稱本案榮盛幸福大道連泰美域樂城麗都新城優詩美地權重系數（K）高層均價（元/㎡）PxPa=4800Pb=4800Pc=4700Pd=4000Pe=5000位置交通10786989周邊環境8676776商業配套8565666教育配套6554445規模107968107景觀9765566戶型結構12998998內部規劃10888888發展商榮譽6665566工程進度8566665交樓標準5444444物業管理8666666合計100QX=75Qa=80Qb=69Qc=77Qd=80Qe=76說明：1、k是權重系數，表示加權因素在項目分析中的重要程度，權重系數之和為100%。2、得分滿分為100分，每1分為一個等級。3、Px、Pa、Pb、Pc、Pd、Pe為各項目代碼。本案與重點競品對比項目名稱本案榮盛幸福大道連泰美域樂整盤均價計算項目名稱加權值和（X）市場均價（P）項目權重（Q）Pa榮盛幸福大道6.98480025%Pb連泰美域5.99480010%Pc樂城6.77470025%Pd麗都新城7.02400020%Pe優詩美地6.6500020%Px本案6.53

合計100%本案項目的實際市場價格：PX=XX*{[(PA/XA)*QA]+[(PB/XB)*QB]+[(PC/XC)*QC]+[(PD/XD)*QD]]+[(PE/XE)*QE]}=4512說明：1、XA、XB、XC、XD、XE、XX是各項目加權值和；2、項目權重（Q）是參考項目與本案的可比性系數。3、P是項目的實際市場均價，本案項目的實際市場均價PX=XX*∑{(PN/XN)*QN}整盤均價計算項目名稱加權值和（X）市場均價（P）項目權重（Q整盤價格預判：均價4512元/平米整盤價格預判：均價4512元/平米8層洋房均價產品類型樓號套數面積預計均價總價款洋房2#

646758.554710￥31,832,770.503#

646758.55￥31,832,770.506#

485258.62￥24,768,100.20￥24,768,100.207#

485258.6210#

485258.62￥24,768,100.2011#

485258.62￥24,768,100.2014#

485258.62￥24,768,100.2015#

485258.62￥24,768,100.20小計41645068.82￥212,274,142.208層電梯洋房，產品戶型設計豐富，一、二層贈送地下室，頂層贈送露臺，滿足不同客群需求。區域內無同類產品，產品附加值較高。8層洋房均價產品樓號套數面積預計總價款洋房2#646758小高層均價產品類型樓號套數面積預計均價總價款小高層1#

725686.314300￥24,451,133.004#

725686.31￥24,451,133.005#

706585.7￥28,318,510.008#

715624.68￥24,186,124.009#

705561.92￥23,916,256.0012#

715618.39￥24,159,077.0013#

705561.92￥23,916,256.0016#

705624.68￥24,186,124.0017#

705553.57￥23,880,351.0018#

645177.23￥22,262,089.00小計70056680.71￥243,727,053.00小高層產品，面積80平米左右，并有露臺贈送，同時可以滿足首次及改善型置業需求；此類產品作為改善型居住產品一直受到客戶熱捧，市場口碑良好。區域內同類產品較多，同質化嚴重。小高層均價產品類型樓號套數面積預計均價總價款小高層1#72推盤策略本項目銷售工作即將全面展開，現通過對周邊項目存量調研分析，并結合本項目現有狀況，為保障銷售進度，現制定如下推盤策略。推盤策略本項目銷售工作即將全面展開，推盤策略應遵守原則保證2類產品類型供應的均衡狀態保持產品價格攀升得調整空間結合項目戶型設計比例進行配比放量結合不同類型產品的綜合附加值（花園、露臺、地下空間、公共景觀等因素）進行配比放量結合意向客戶需求情況結合周邊項目階段性供應情況根據項目分區建設的工程進度保證開發商的回款速度爭取開發商利潤的最大化推盤策略應遵守原則保證2類產品類型供應的均衡狀態推盤順序推盤策略：高層和洋房同期入市，引發目標市場關注度，從而完成本月銷售任務。16計劃銷售額：1500萬銷售期：2011年8月15類別樓號推出套數面積價格銷售金額銷售套數剩余套數洋房15#485258.624500￥23,663,790.004078高層16#705624.683900￥21,936,252.00本期推品11810883.3

￥45,600,042.00本年合計118

40推盤順序推盤策略：高層和洋房同期入市，引發目標市場關注度，從推盤順序推盤策略：洋房新品加推，增加產品供應量，引發目標市場關注度，從而完成本月銷售任務。計劃銷售額：3500萬銷售期：2011年9月11類別樓號推出套數面積價格銷售金額銷售套數剩余套數洋房11#

485258.624600￥24,189,652.008046本期加推48

上期存量78

40本年合計126

120推盤順序推盤策略：洋房新品加推，增加產品供應量，引發目標市場推盤順序推盤策略：小高層和洋房新品加推，增加產品供應量，引發目標市場關注度，從而完成本月銷售任務。計劃銷售額：1.5億元銷售期：2011年10月1248372類別樓號推出套數面積價格銷售金額銷售套數剩余套數高層4#

725686.314000￥22,745,240.00375618#

715624.684000￥22,498,720.0012#715618.394000￥22,473,560.00

洋房

2#646758.554600￥31,089,330.003#646758.554600￥31,089,330.007#

485258.624700￥24,715,514.00本期推品39035705.1

￥154,611,694.00上期存量46

本年合計556

495推盤順序推盤策略：小高層和洋房新品加推，增加產品供應量，引發推盤順序推盤策略：小高層和洋房新品加推，增加產品供應量，引發目標市場關注度，從而完成本月銷售任務。計劃銷售額：1.2億元銷售期：2011年11月15106類別樓號推出套數面積價格銷售金額銷售套數剩余套數高層1#

725686.314100￥23,313,871.00300

695#

706585.74200￥27,659,940.009#705561.924200￥23,360,064.00洋房6#

485258.624800￥25,241,376.0010#

485258.624800￥25,241,376.00本期推品30828351.17

￥124,816,627.00上期存量61

本年合計864

9推盤順序推盤策略：小高層和洋房新品加推，增加產品供應量，引發推盤順序推盤策略：小高層和洋房新品加推，增加產品供應量，引發目標市場關注度，從而完成本月銷售任務。計劃銷售額：1.1億元銷售期：2011年12月18171413類別樓號推出套數面積價格銷售金額銷售套數剩余套數高層13#705561.924400￥24,472,448.002754617#705553.574400￥24,435,708.0018#645177.234500￥23,297,535.00洋房14#485258.624900￥25,767,238.00本期加推25221551.34

￥97,972,929.00上期存量69

本年推量1116

推盤順序推盤策略：小高層和洋房新品加推，增加產品供應量，引發分戶價格說明定價原則：小高層及8層電梯洋房實行垂直層差因素定價法定價思路：小高層：將樓體分成低段區（1-5層），中段區（6-10層），高段區（11-17層）將中段區9層作為中間基價層。8層洋房：以中間層3層作為基價層，中段區（4-7層），高段區（1-2層和頂層）基價層向兩端垂直累計減價或垂直累計加價理論；

分戶價格說明定價原則：分戶型定價說明小高層樓體層差原則范圍應在0.5%—1%之間由于高層樓座中同一縱軸戶型幾乎完全一致，層差主要由于采光及視野的開闊度而發生價差。層差過大將使高段區價格拉升過快，雖對中段區的銷售起到促進作用，但也會直接導致高段區滯銷，同時，也會使該樓座的起價偏低。目前已無法在同一樓座中實行分層銷控手段，為了保證各區，各層均衡消化，且淡化樓層概念，整棟樓宇的價差應控制在50元，特殊樓層差100-200元。東、西山產品源于北方客戶對此類戶型有一定抗性，建議東山比西山稍高，價差控制在50元內。故本項目層差擬定為：標準層差50元/層與部分特殊層差100-200元/層相結合的垂直加減法。

分戶型定價說明小高層樓體層差原則范圍應在0.5%—1%之間

最后，我們希望能夠在嚴峻的市場環境下，通過整個營銷團隊的工作創造區域銷售奇跡，那么我們就需要創造奇跡的土壤，這樣希望才能夠生根發芽。接下來，我們要做的就是通過企業平臺，整合資源共同創造奇跡！最后，2011年7月21日謝謝聆聽2011年7月21日謝謝聆聽三一·新境界價格策略提告三一·新境界價格策略提告目標界定目標下問題項目目標市場分析競品分析價格策略客戶分析策略推導價格策略目標界定目標下問題價格策略項目目標銷售目標：2011年5個月銷售10萬平米（按約90平米/套，銷售速度為214套/月，是榮盛幸福大道的3.3倍）通過快速去化實現市場口碑及影響力。項目目標銷售目標：核心問題如何在市場激烈競爭中實現高于市場三倍以上的銷售速度核心問題如何在市場激烈競爭中目標界定目標下問題項目目標市場分析競品分析項目分析價格策略客戶分析策略推導價格策略目標界定目標下問題價格策略2011年，我們面臨著更加復雜多變的市場環境：全球經濟環境尚未回暖國內宏觀經濟的不確定性政策走向日趨嚴厲這必然增加本案在營銷策略、推盤策略、價格策略方面的決策難度。能否順利完成銷售任務，2011年是異常關鍵的一年！2011年，我們面臨著更加復雜多變的市場環境：這必然增加本案宏觀經濟—2010關鍵詞高增長、價格上漲年在主要發達經濟體經濟復蘇緩慢的情況下，國內仍保持8%以上的高速增長；CPI連續上漲，食品類商品成主要推手；流動性充裕與熱錢流入，增強貨幣對商品的關注，對通脹推波助瀾。宏觀經濟—2010關鍵詞高增長、價格上漲年在主要發達經濟體經延續09年下半年以來的經濟增長勢頭，開始擔心經濟是否過熱第一季度全球主要的發達經濟體經濟復蘇緩慢，憂慮經濟二次探底第二季度擺脫經濟增長下滑的陰霾，經濟開始企穩回升第三季度深陷通脹加劇的泥沼，由此引發市場調控措施多管齊下，提高準備金率、行政出臺措施穩定物價第四季度2010年是中國經濟復雜多變、跌宕起伏的一年，面臨國際和國內的雙重嚴峻挑戰，全年經濟呈現高增長和高通脹并存的局面。宏觀經濟走勢宏觀經濟—2010延續09年下半年以來的經濟增長勢頭，開始擔心經濟是否過熱第一國內：經濟增長逐季回落，全年仍保持高速增長，完成全年目標8%。分季度看，一季度增長11.9%，二季度增長10.3%，三季度增長9.6%，經濟增速降幅明顯放緩，經濟趨于平穩。數據顯示，前三季度國內生產總值268660億元，按可比價格計算，同比增長10.6%。總結1：全球主要的經濟引擎美國、歐洲、日本經濟復蘇放緩，拖累中國經濟增長逐季度下降，但國內全年仍保持高增長，將完成預期8%的目標。國際：全球主要的經濟引擎美國、歐洲、日本經濟復蘇緩慢。從進口數據來看，全球主要的三大經濟體占據世界進口的比重均在50%以上。2009年，歐美日的經濟體比重占到54.7%。由此可以看出，三大經濟體對世界經濟的影響至關重要。主要經濟體占世界進口的比重宏觀經濟—2010國內：經濟增長逐季回落，全年仍保持高速增長，完成全年目標8總結2：物價快速上漲，11月CPI一舉破五，通脹壓力持續加大；食品類成主要推手。物價快速上漲，通脹壓力持續加大。二季度以來，物價持續持續。11月CPI一舉破五，創28個月新高。食品類價格的上漲，是此輪物價上漲的主要因素。受國際糧價上漲、國內災害天氣的影響。食品類價格持續上漲。11月，食品類同比增速繼續向上攀升，達到11.7%。食品類成主要物價推手CPI持續走高宏觀經濟—2010總結2：物價快速上漲，11月CPI一舉破五，通脹壓力持續加大宏觀經濟—2010總結3：貨幣供給保持寬松及熱錢持續流入，這部分資金將推高社會需求，對通脹形成推波助瀾的作用。貨幣供給保持寬松，超過年初預設17%的目標。

11月末廣義貨幣（M2）余額71.03萬億元，同比增長19.5％，增幅比上月高0.2個百分點，超過年初預設目標17%。前十一個月新增人民幣貸款已達7.44萬億元，距年初預定目標7.5萬億元不足600億元。熱錢進入，進一步加大了國內貨幣的投放量，增加了物價持續上漲的壓力。10月份我國新增外匯占款達到5190億元，創出歷史次高。2008年4月我國月度新增外匯占款創出5251億元的歷史最高，這段時間不但是熱錢涌入最為兇猛的時期，也是上一輪通脹壓力最為猛烈的時期。2008年4月我國居民消費價格同比上漲8.5％。宏觀經濟—2010總結3：貨幣供給保持寬松及熱錢持續流入，這宏觀經濟—2011“求穩”穩定中求增長，增長中調結構關鍵詞今年是十二五開局面，轉變增長方式，拉動內需成為穩定經濟增長的主要動力；受內外壓力影響，全國經濟將有所回落，預計增長將回落至8%-9%；貨幣回歸“穩健”，11年信貸規模較之10年有所收縮。宏觀經濟—2011“求穩”關鍵詞今年是十二五開局面，轉變增長宏觀經濟—2011宏觀經濟走勢GDP：十二五的開局年，經濟增長由強調增長速度轉向注重經濟發展方式；控通脹將犧牲部分經濟增長，預計全年增速會落落到8%-9%之間。經濟求穩CPI：短期內通脹壓力持續存在，但在政策加強調控的情況下，春節過后物價上升的壓力將有所緩解；全年CPI將目標控制在4%以內。宏觀經濟—2011宏觀經濟走勢GDP：十二五的開局年，經濟增宏觀經濟—2011觀點1：今年是十二五的開局年，經濟增長由強調增長速度轉向注重經濟發展方式；拉動內需成為經濟增長的主要動力。2011年經濟增長的拉松主要來自內需增長。盡管是十二五的開局年，但由于通脹壓力比較大，信貸規模將有所收緊，因此投資增速仍將略有回落，投資對經濟增長的拉動將下降；人民幣升值壓力、大宗商品價格上漲，今年中國的凈出口對GDP的拉動作用也有限；由于鼓勵消費的政策，消費增長有望保持平穩，對經濟的拉動作用相對穩定。

經濟結構向消費主導型轉變是大勢所趨。

首先，雖然消費貢獻率低于投資，但是消費率的貢獻率在穩步提升；二則，經濟體轉向消費主導，必然需要過程。高投資雖然扭曲了經濟，但是為高消費奠定基礎。我國消費正在穩步提升宏觀經濟—2011觀點1：今年是十二五的開局年，經濟增長由強宏觀經濟—2011觀點2：中國經濟受內外壓力的影響，全年經濟增速將放緩，預計全年GDP會回落到8%-9%之間。國際因素：全球主要發達國家復蘇，面臨高失業率和高赤字的雙重困境，復蘇動力不足。高失業率導致居民收入增加不足，居民消費信心依然處于低谷，零售、住房購買需求疲軟，投資自然也持續低位，經濟復蘇動力不足；此外，歐洲債務危機給也給復蘇帶來了不確定性。國內因素：主要貿易伙伴經濟復蘇緩慢、流動性收緊，出口、投資面臨下滑。

控通脹是明年經濟工作的主要任務之一，可能會以犧牲部分經濟增長來取得成效。歐美日等主要經濟體失業率居高不下國內通脹持續，經濟增長恐影響CPI創年內高點5.1%宏觀經濟—2011觀點2：中國經濟受內外壓力的影響，全年經濟宏觀經濟—2011觀點3：貨幣政策回歸穩健；2011年信貸規模較之2010年有所收縮。政府釋放穩健的信貸政策信號。

12月3日，召開的中共中央政治局會議指出，要實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，增強宏觀調控的針對性、靈活性、有效性。這是2008年11月中國為應對國際金融危機提出貨幣政策“適度寬松”之后，首次回歸“穩健”；12月10-12日，召開年度經濟工作會議，會議指出明年貨幣政策和貸款政策將趨于穩健甚至相對收緊。今年信貸規模不會大幅壓縮，較之2010年會有所收縮。中央經濟工作會議要求做好應對國際金融危機沖擊一攬子計劃與“十二五”前期投資項目銜接工作，再加上在貨幣政策上“總體穩健、調節有度”等表述，很可能意味著2011年的新增信貸不會出現大幅壓縮。明年將回歸穩健的貨幣政策2010年貨幣充裕、流動性管理壓力加大宏觀經濟—2011觀點3：貨幣政策回歸穩健；2011年信貸規政策導向—2011加息治本開始、亟待建立長效機制關鍵詞如果房價沒有達到預期效果，將出臺更嚴厲措施；房價的根本在于供需矛盾，11年將是治本的開始，主要措施是調需求、擴供應；目前房地產模式的問題全面顯現，長效機制的建立迫在眉睫，如改革完善現有的土地和住房供應制度，加快推進房產稅試點；通脹壓力、貨幣流動性以及熱錢的影響，促使政府可能再調準備金率并頻繁加息。政策導向—2011加息關鍵詞如果房價沒有達到預期效果，將出臺政策導向—2011政策走勢長效穩市增加住房有效供給，強化住房保障；深化改革。調控不應僅是房價，更應是結構調整；同時，也需要從國家層面進行相應的制度改革。如改革完善現有的土地和住房供應制度，加快推進房產稅試點，進一步加強市場秩序監管和規范等。政策導向—2011政策走勢長效穩市增加住房有效供給，強化住房政策導向—2011觀點1：若房價沒有沒有達到預期的效果，政府可能出臺更嚴厲的政策。從調控的各個城市的效果來看，北京等主要一線城市較之二三線城市更為敏感。其中，一線城市上漲的勢頭出現走緩，與年初相比有13%-20%不等的上漲；但是二線城市的情況不容樂觀，上漲幅度十分明顯，有27%-55%不等的上漲。從沈陽效果來看，二次調控影響不夠明顯，已經出現反彈。因此如果繼續這樣的情況，樓市可能出臺更嚴厲的政策。政策導向—2011觀點1：若房價沒有沒有達到預期的效果，政府政策導向—2011觀點2：房價的根本在于供需矛盾，11年將是治本的開始，大力調整住房需求結構，擴大供應，將有助于緩解供需矛盾的升級。供需矛盾是房價居高不下的主要原因之一。以房地產發展較為成熟的北京情況為例，數據顯示，在09年1月至今的23個月以來，北京市的商品住宅存在供小于求的月份有18次之多。從供需結構來看，保障房一直在供應中占據弱勢低位。數據顯示，即使在政府特別強調加大供應的今年以來，絕大部分月份保障房占商品住宅的比重，不足20%。從國家把保障體系納入的十二五規劃的重視程度來說，居住權的保障也是其中重要的一項；明年將是政府加大住房有效供應，擴大保障房比重的實踐年。政策導向—2011觀點2：房價的根本在于供需矛盾，11年將是政策導向—2011觀點3：目前房地產模式暴露出的問題全面顯現，現已成為政府的難題；長效機制的建立迫在眉睫，如改革完善現有的土地和住房供應制度，加快推進房產稅試點。房地產模式招拍掛預售銷售三級市場始于1988年12月，中國商品房開始了第一塊土地的拍賣。在當時情況下，對解放生產力是有一定好處的。而在當今局勢下，再來反觀這種模式，可謂矛盾重重。導致大規模囤地和炒地的現象，使地方政府長年沉迷于土地財政而不能自拔。樓花是炒樓的最佳途徑，暴利驅使下使得諸多一線城市、二線優勢城市成為重災區。類似汽車4S店式的銷售，脫離了監管，導致信息、政策、法律均有不透明之處。三級市場的門店制，其實充滿了欺詐和逃避監管的事件發生，也是最混亂的環節。政策導向—2011觀點3：目前房地產模式暴露出的問題全面顯政策向導—2011觀點4：物價上漲的動力在短期內仍難以消解；通脹壓力、貨幣流動性以及熱錢的影響，促使政府可能再調準備金率并頻繁加息。短期內，來自外部的輸入性通脹壓力持續存在。從成本推動來看，歐美等主要經濟體繼續實施寬松貨幣政策，導致全球流動性充裕，將推動大宗商品價格持續高位。通脹壓力、充裕的流動性以及熱錢的影響，可能促使政府再調準備金率并頻繁加息。貨幣擴張主要依賴于貸款、有價證券及投資與外匯占款。其中，截至今年10月份，貸款占比下降至66%，外匯占款與有價證券及投資占比出現明顯提升，分別達30%與14%。在通脹壓力持續的背景下，如果央行要有效控制流動性，一方面提高準備金率對沖外匯占款，另一方面尋找加息窗口，主動為經濟降溫。外匯占款及有價證券對貨幣的影響增大美歐的寬松貨幣政策政策向導—2011觀點4：物價上漲的動力在短期內仍難以消解；近期出臺新政2010.11.3規范住房公積金個人住房貸款2010年11月2010年12月2010.11.1北京首套房貸利率上調至8.5折2010.11.9上調存款準備金率0.5%2010.11.19上調存款準備金率0.5%2011年1月2010.12.10中央經濟工作會議2010.12.10上調存款準備金率0.5%2010.12.25上調公積金貸款利率0.34%2010.12.25上調存貸款基準利率0.25%2011.1.14上調存款準備金率0.5%2011.1.20北京部分銀行取消首套利率優惠2011.1.26新國八條2011.1.27上海、重慶房地產稅試點辦法出臺2010.2.9上調存貸款基準利率0.25%政府自去年底持續密集出臺金融緊縮政策；隨后迅速啟動上海、重慶房產稅試點，緊接著選在春節前推出“新國八條”，拉開了2011年宏觀調控的大幕；2月底沈陽細則出臺。2011.2.28沈陽細則“新國八條”歸結為以下8項要點：進一步落實地方政府責任。繼續加大保障性安居工程建設力度。調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。繼續強化差別化住房信貸政策。嚴格住房用地供應管理。合理引導住房需求。落實住房保障和穩定房價工作的約談問責機制。堅持和強化輿論引導。

近期出臺新政一覽2011年2月2011年3月2010.3.25上調存貸款基準利率0.25%近期出臺新政2010.11.32010年11月2010年122011年3月2011年4月2011.3.16商品房銷售明碼標價2011.3.17進一步加強房地產市場調控稅收2011.3.25上調存款準備金率0.5%2011.4.6上調存貸款基準利率0.25%2011.4.6上調其他住房資金存款利率2011.4.6上調住房公積金住房資金存貸款利率2011.4.21上調存款準備金率0.5%2011.3.1沈版國八條細則出臺近期出臺新政

近期出臺新政一覽2011.5.18上調存款準備金率0.5%2011.6.20上調存款準備金率0.5%2011年5月2011年6月2011.7.6上調存款基準利率0.25%2011年7月2011年3月2011年4月2011.3.162011.3.政策解讀——新國八條三輪調控對比三輪樓市調控2011.1.262010.9.292010.4.17關鍵點對比調控措施表述調控措施表述國十條表述首套房首付比例——不分住房大小，一律要求首套貸款首付要30%及以上。要求對購買首套住房建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。第二套及以上住房貸款對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。不分地區，要求各商業銀行一律暫停發放居民家庭第三套及以上住房貸款。在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。非本地居民購房擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。非本地居民住房貸款未做明確限制。限購各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。對于房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。只有后來北京版調控細則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。問責對于執行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統建設滯后等問題，也納入約談問責范圍。明確要求地方政府未出臺新政細則的要出細則，已經出臺細則的要完善。停留于空泛問責。主要觀點：政策調控力度加大，將對投資性需求進一步遏制，同時加大問責力度，從而保證政策執行力度。政策解讀——新國八條三輪調控對比三輪樓市調控2011.1.頻繁加息的主要動因是應對貨幣通脹率將被不斷推高的預期。2010年4季度以來，央行密集使用貨幣政策三大工具，已經使貨幣政策導向由寬松轉向偏緊。7月6日金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點,其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。這是今年以來第3次加息,也是去年加息周期啟動后的第5次加息。6月在CPI突破6.4%大關后，相比0.25加息幅度并不“解渴”，預計年內應還有1-2次加息。元旦以來新年首周過快增長的信貸投放成為這次央行調升存款準