成都中鐵蓉豐光華大道項目定位及商業發展建議1中鐵蓉豐光華大道項目定位及商業發展建議謹呈：中鐵蓉豐2010年3月中鐵蓉豐光華大道項目定位及謹呈：中鐵蓉豐2010年3月2中鐵·光華元年成都首席院落式會客廳中鐵·光華元年成都首席院落式會客廳3更成都·更中國更成都·更中國4報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目整體發展戰略項目概念定位規劃發展建議

項目運營建議134567報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目整體發展戰5項目簡介位于城西上風上水之地，未來青羊區中心成都西三環外1.5公里，光華大道樹德中學斜對面，凱德·風尚背后，臨近規劃中的青羊區政府行政辦公中心。按照政府規劃，這一片區將依托光華大道、成飛大道構成的十字形構架布置商業網點，重點引進購物中心和甲級寫字樓，形成城西新興的商務商業中心”。項目簡介位于城西上風上水之地，未來青羊區中心成都西三環外1.6本案項目東側為光華杏林，已建項目項目西側1號地塊連接光華大道和光華公園項目北側待成都婦女兒童研究醫院項目西面待開發地塊，項目四至周邊屬于起步階段，四周空地較多本案項目東側為光華杏項目西側1號地塊連項目北側待成都婦項7地塊周邊環境——依托未來行政中心，發展潛力巨大地塊周邊開發屬于起步階段，目前居住氛圍尚欠缺；地塊周邊公園較多；居住環境比較好地塊周邊配套欠缺，居住不太方便光華大道三環路光華杏林青羊行政中心1234光華公園凱德風尚樹德中學地塊周邊環境——依托未來行政中心，發展潛力巨大地塊周邊開發屬8項目占地300余畝，商業比重占近51%項目指標1號地塊：52823.04平（文化娛樂用地兼商業金融）2號地塊：28621.19平（商業金融兼二類住宅）3號地塊：53448.65平（商業金融兼二類住宅）4號地塊：57334.6平（商業金融兼二類住宅）項目規劃建設凈用地面積約：192227平方米項目占地300余畝，商業比重占近51%項目指標1號地塊：59項目規劃1號地塊規劃近15萬平方米的商業文化，2、3、4號政府要求院落式商業2341五星級酒店電影院大型賣場項目規劃1號地塊規劃近15萬平方米的商業文化，2、3、4號政10項目屬性停車位分析商業布局分析Sohu公寓：97646平方米院落商業：83328平方米住宅：180740平方米商業面積：23萬平方米（含1號地塊停車位主要集中在住宅部分：商業部分車位較少項目屬性停車位分析商業布局分析Sohu公寓：97646平11項目核心問題界定區域居住環境優越區域配套不夠完善，沒有商業氛圍項目商業比例較高，soho公寓體量過高項目內的競爭激烈定位好商業是項目發展的關鍵（2、3、4號地塊）機會與挑戰并存項目核心問題界定區域居住環境優越區域配套不夠完善，沒有商業12報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位規劃發展建議

項目營銷推廣思路12345報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位13地理位置:

成都地處中國西南部，是四川省省會。城市總面積12,390平方公里，總人口1,112.3萬，2008年市區人口1125.0萬。總體經濟狀況:成都市是四川省的經濟文化中心。2008年GDP達到RMB3，901億元,在中國西部城市中排名第二。世界500強企業中，已經有124家在成都投資或設立分公司。城市發展:1993年，成都成為西南地區的科技、商貿、金融中心和交通及通信樞紐，經濟發展水平中西部第一，綜合實力在中西部居首位。2007年，成為繼上海浦東新區和天津海濱新區之后又一個國家綜合配套改革試驗區2009年，世界優秀旅游目的地城市城市成為亞洲首個獲此殊榮的城市。成都市—中國西南區域的中心，西部最大的商貿中心地理位置:成都市—中國西南區域的中心，西部最大的商貿中心14人均可支配收入---大中城市中等水平，速度位于前列城鄉居民收入水平和生活質量穩步提高。2008年城鎮居民人均可支配收入16943元，增速加快，比2007年增長14.1%2008年成都市人均可支配收入位于全國大中城市中等水平，增長速度位于前列。人均可支配收入---大中城市中等水平，速度位于前列城鄉居民收15成都市居民消費結構居住食品衣著交通通訊家庭設備娛樂醫療過去10年成都市居民消費結構變化明顯。1997年占居民消費比重最大的三項是食品、衣著、教育文化娛樂，占73.49％。2006年占居民消費比重最大的三項是食品、交通通訊、教育文化娛樂，占64.48%。過去10年居民各項消費支出中，消費金額增長最快的三項分別是交通通訊、醫療保健和居住，年平均增長率分別達到28.4％、18.6％、14.08％。居民消費結構中，食品與衣著所占比例逐步下降，交通、醫療、居住的比重逐步上升。預計未來幾年成都市居民的消費支出結構變化還將繼續保持過去的趨勢，各類消費的比重變化如右圖所示。休閑娛樂等“享受型消費”的比重持續增長，消費檔次進一步提升。居民消費結構---休閑、娛樂等享受型消費為主導成都市居民消費結構居住食品衣著交通通訊家庭設備娛樂醫療過去11690年代初至90年代末90年代末至21世紀初改革開放后至90年代初自發性較強、多種業態并存。專業市場崛起；零售物業投資價值尚未被認同。購買力迅速積專業市場累，市場蓄勢待發。消費力釋放，中高端市場快速成長。出現多種業態并存的商業集中區、夜市等，例如騾馬市、鹽市口市等；零售類多以一些單層沿街的商業門面出現，檔次不高，市場形成的自發性較強。幾大零售巨頭入駐春熙路等核心商圈；市中心核心商圈、城南、城西的商業都得到了極大的發展。春熙市、騾馬市、鹽市口等城市核心商圈及荷花池、青年路等專業市場崛起。零售業多為傳統的臨街社區商鋪和以批發為主的專業市場。經營方式也更多的傾向于開發單位自主經營或追求租金回報，交易率低。以紫薇酒店、匯發摩爾、玉林生活廣場等為代表的零售類物業亮相市場，產權式酒店、產權市商場、社區商業迅速成為新的投資熱點；西武百貨進入春熙路，成都零售市場迎來了新一輪發展，高端零售市場將快速成長。21世紀初至今成都商業歷程回顧90年代初至90年代末90年代末至21世紀初改革開放后至9017商業中心單個商圈多商圈共存一至多商圈發展模式中心城城東商圈城南商圈金光華商圈會展商圈新商圈逐步興起，現有商圈加速升級成都商業發展態勢---“一中心向多商圈”發展傳統核心商圈：春熙路、鹽市口、騾馬市區域商圈：金沙光華、羊西、會展、雙楠、紅牌樓、建設路、荷花池、五塊石、城南、城東等商業中心單個商圈多商圈共存一至多商圈發展模式中心城城東城南金18仁和春天百貨優品道廣場金沙太陽城家樂福樂賓百貨光華餐飲區高檔百貨中檔百貨及超市5分鐘車程高中檔商業應有盡有，項目的商業發展壓力巨大二環經濟圈光華商圈金沙商圈公園總部圈工業總部圈本案三分天下·格局初定仁和春天百貨優品道廣場金沙太陽城家樂福樂賓百貨光華餐飲區高檔19總部公園城、運動總部公園城、中華情總部公園城、非遺公園城總部經濟已經在周遍發展起來，并形成了一定的規模總部公園城、運動總部公園城、中華情總部公園城、非遺公園城總部20區域環境核心問題界定成都還沒有形成3環外的商圈項目附近商圈已經形成包括高中檔商業商業種類含蓋百貨、餐飲、工業總部基地如果充分的項目商業與周邊形成差異差異化2、3、4號地塊商業的存活，關系到項目整體發展區域環境核心問題界定成都還沒有形成3環外的商圈項目附近商圈已21報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位規劃發展建議

項目運營建議12345報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位22項目核心問題界定情境分析（按常規發展可能）項目發展困難（我們期望的目標）實現產品的順利銷售；實現項目價值項目情況周邊情況及政府要求商業比重高自身商業業態較多周邊高中檔商業聚集商業含蓋餐飲、百貨、工業總部基地政府要求院落式商業區域現狀：位置較遠、周邊人氣不足、沒有文化底蘊項目的出路在于：做好項目的差異化概念定位項目核心問題界定情境分析（按常規發展可能）項目發展困難（我們23報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位

規劃發展建議

項目運營建議12345報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位24項目定位項目定位項目定位梳理參考項目項目定位項目定位項目定位梳理參考項目25核心點——商業如何定位，實現項目整體順利開發和運營城市近郊，（距成都三環路1.5公里）區域商品房開發基本成熟，交通通達能力強，居住環境進一步提升中；前提核心點——商業如何定位，實現項城市近郊，（距成都三環路1.526關于商業定位梳理體系在城市遠郊，無優勢資源和文化背景下的商業，如何突破——項目定位梳理商業突破點梳理片區規劃梳理商業發展梳理關于商業定位梳理體系在城市遠郊，無優勢資源和文化背景下的商業27片區規劃梳理項目地塊中鐵二局70畝都市商業規劃項目一期，含五星級酒店、商務辦公項目區域未來規劃常住人口約15萬人，各種商業規劃面積近100萬平米青羊市政公園在建片區規劃梳理項目地塊中鐵二局70畝都市商業規劃項目一期，含五28片區規劃梳理根據城市居住區規劃設計規范,商業用地指標指標指標為600-940㎡/千人，15萬人，需求商業用地141000萬平米，用地面積需求約211畝；目前區域統計商業面積超過100萬平米，折合用地面積近30余萬平米（約500畝-600畝以上）；本案商業規劃要立足城西片區，擴展至大成都甚至超越成都范疇，才有發展空間片區規劃梳理根據城市居住區規劃設計規范,商業用地指標指標指標29商業發展梳理結項目有特征，對都市商業發展模式梳理——以文化和歷史沉淀為依托，發展特色文化旅游商業代表項目：錦里、寬窄巷子、文殊院以規模和特色產業為依托打造休閑旅游商業代表項目：華僑城、國色天香、麗江、洛帶依托地理位置和城市特點，人為打造的都市商業代表項目：一品天下、春熙路、南京路以自身強大資源和運營能力人為打造的創新商業和特色商業代表項目：青陽工業集中發展區、空港總部、芙蓉古城商業發展梳理結項目有特征，對都市商業發展模式梳理——以文化和30商業發展梳理商業發展模式與項目匹配度——以文化和歷史沉淀為依托，發展特色文化旅游商業以規模和特色產業為依托打造休閑旅游商業依托地理位置和城市特點，人為打造的都市商業以自身強大資源和運營能力人為打造的創新商業和特色商業光華大道為城市發展規劃的人為開發區域，缺乏人文和歷史沉底項目規模無法與中鐵二局70萬平米商業規模抗衡片區整體生活氛圍還有待進一步發展，都市商業氛圍需要逐步培養和發展創新型商業對差異化發展規模和運營能力有較高的要求商業發展梳理商業發展模式與項目匹配度——以文化和歷史沉淀為依31商業發展梳理對商業發展模式與項目匹配度的梳理之后再缺乏人文歷史沉淀的情況下，圍繞項目的地址位置和片區特點，配套性、服務型商業規劃更符合項目實況商業發展梳理對商業發展模式與項目匹配度的梳理之后再缺乏人文歷32商業突破點梳理商業模式梳理之后的商業業態梳理業態描述：集民間藝術、民俗、茶樓、休閑餐飲為主要業態的，商業走廊業態描述：以娛樂和旅游為賣點，帶動的休閑餐飲、生活休閑消費、購物消費商業業態描述：以高檔餐飲為主要的都市主要應酬、交際、宴請的餐飲集中區商業業態描述：總部基地（商務孵化樓）、生態辦公基地（創意產業園）特色文化旅游商業休閑娛樂/旅游商業餐飲特色商業零售百貨商業業態描述：圍繞大型居住區的零售百貨消費行業商業突破點梳理商業模式梳理之后的商業業態梳理業態描述：業態描33商業突破點梳理各商業業態與項目匹配度梳理集民間藝術、民俗、茶樓、休閑餐飲為主要業態的，商業走廊以娛樂和旅游為賣點，帶動的休閑餐飲、生活休閑消費、購物消費商業以高檔餐飲為主要的都市主要應酬、交際、宴請的餐飲集中區商業總部基地（商務孵化樓）、生態辦公基地（創意產業園）圍繞大型居住區的零售百貨消費行業缺乏文化和歷史沉淀支持，其休閑業態可做輔助業態規劃缺乏產業和規模支撐，立足區域居民生活休閑產業可作為配套商業餐飲集中區與項目院落式規劃要求，對位區域居民生活配套需求，具有一定發展空間臨近青羊集中發展區，項目規模和地塊位置難以支撐該商業形式零售百貨與中鐵項目有較大沖突的可能性，切百貨消費因生活習慣和品質有一定局限性商業突破點梳理各商業業態與項目匹配度梳理集民間藝術、民俗、茶34商業突破點梳理對商業業態與項目匹配度的梳理之后餐飲、休閑配套商業以及居民生活配套商業業態與項目匹配度較高商業突破點梳理對商業業態與項目匹配度的梳理之后餐飲、休閑配套35插曲——在城市新區，商業運營不可回避的兩大問題：項目運作、商業氛圍培養周期長；前期運營投入費用高，意義重大。商業定位梳理結論項目商業覆蓋面：配套區域、覆蓋城市、拉動大成都項目發展模式：以高檔、休閑、服務產業為主要突破點；項目業態規劃：以高檔餐飲、高檔特色餐飲、高檔會所（休閑/娛樂）、高檔服務型業態（高檔茶樓、SP會館）插曲——在城市新區，商業運營不可回避的兩大問題：商業定位梳理36項目定位項目定位項目定位梳理參考項目項目定位項目定位項目定位梳理參考項目37天韻-金沙風情走廊一品天下選取理由：人為打造，無人文歷史沉淀；開發周期為區域起步期；運作較為成功；與項目環境類似；參考項目天韻-金沙風情走廊一品天下選取理由：參考項目38地處羊西商圈、光華商圈、金沙商圈三大商圈交匯地帶，左臨世界級文化遺產金沙遺址公園；建筑面積12000平米，車位95個。片區分布著70余個高尚社區、100余萬常住人口、30余萬高消費群體、20余萬流動人口天韻-金沙風情走廊地處羊西商圈、光華商圈、金沙商圈三大商圈交匯地帶，左臨世界級39天韻-金沙風情走廊分布著1#樓、2#樓、3#樓，均為二至四層獨立式商業建筑，具有大開間、高層高、全框架、全臨街、獨立產權等特點，商業廣場、地上地下停車場、觀景電梯等商業配套設施完善。天韻-金沙風情走廊中式風格主要以餐飲、娛樂為主天韻-金沙風情走廊分布著1#樓、2#樓、3#樓，均為二至四層40一品天下，獨具特色色餐飲新區“一品天下”美食旅游商業街，規劃用地面積150余畝，建筑總面積14萬平方米，其中商業面積7萬平方米，地下停車場3.6萬平方米，目前已全面交房。一品天下二期，其規劃用地面積5萬平方米，總建筑面積14萬平方米，其中商業面積6萬平方米，地下停車場2.5萬平方米。集美食、旅游、購物、娛樂、休閑于一體的中式商業街區一品天下，獨具特色色餐飲新區“一品天下”美食旅游商業街，規劃41一品天下一期A、B區引進的知名企業包括：成都市餐飲服務公司（小吃城）、周大媽夕陽紅精品川菜館、快樂老家火鍋店、天籟村歌城、美國空間俱樂部、大蓉和川菜旗艦店、文杏酒樓、紅杏酒樓等著名商家。一品天下一期建筑以適用性、休閑性、可居性和地域性為主，從巴蜀文化、巴蜀風格和生態城市的角度，將巴蜀特色融入其中，創造出一種與眾不同、獨具一格的形象特征，創造出一個標志性的城市特色建筑群體。即將推出的D區則以“江南水鄉”為主題創造內街水景，臨街為營業用房，主要以各類特色店鋪為主內街住宅相對獨立成院

集合了成都中高檔的餐飲，形成獨具特色的餐飲名街一品天下一期A、B區引進的知名企業包括：成都市餐飲服務公司（42對比分析規模大人流高風格中式檔次中高位置好交通便捷金沙風情一品天下本案項目從人流、交通來看都不如金沙風情街和一品天下，因此項目的出路在于風格更具特色，受人流的影響必須提高項目的檔次，來擴大覆蓋人群。本項目價值分析<><<規模大人流小

風格待定檔次待定位置差交通便捷規模大人流高風格中式檔次中位置一般交通便捷<>>>對比分析規模大金沙風情一品天下本案項目從人流、交43產品定位院落式：突現產品特點，展現四合院獨特的商業魅力定制：專門為大型商家定制的商業場所商業會所：突現產品的檔次和高端定位院落式定制商業會所以高檔餐飲、高檔特色餐飲、高檔會所（休閑/娛樂）、高檔服務型業態（高檔茶樓、SP會館）區域配套的拉動型消費商業業態。產品定位院落式：突現產品特點，展現四合院獨特的商業魅力定44成都首席院落式會客廳區域屬性：含蓋成都市的客戶群體產品精神：獨具特色的歷史文化內涵項目精神：領導的、高檔的、品位的形象定位成都首席院落式會客廳區域屬性：含蓋成都市的客戶群體產品精45建筑與產品規劃方案建議建筑風格建筑與產品規劃方案建議建筑風格46類四合院的建筑，突現院落生活及獨特的文化內涵類四合院的建筑，突現院落47概念演繹：高檔的院落生活概念演繹：48概念演繹：建筑賦予了文化，更鎖定了人群概念演繹：49寫字樓商務酒店規劃方案的修正建議由于項目soho公寓部分體量較大，占到了9萬平方米，就目前項目的區域環境來說，投資價值還不夠成熟，加上體量太大，考慮項目前面是青羊區的行政中心，未來的商務價值會比較大，因此對soho公寓部分的價值做部分調整：如圖寫字樓商務酒店規劃方案的修正建議由于項目soho公寓部分體量50建筑與產品規劃方案建議建筑風格建筑與產品規劃方案建議建筑風格51商業建筑風格1類現代風格：以大面積玻璃幕墻與現代科技材料相搭配，中式風格帶現代元素。商業建筑風格1類現代風格：以大面積玻璃幕墻與現代科技材料相搭52成都中鐵蓉豐光華大道項目定位及商業發展建議53川西民居：建筑色彩上樸素淡雅以冷色調為主。瓦為青色、墻為粉色（灰磚色）

商業建筑風格2川西民居：建筑色彩上樸素淡雅以冷色調為主。瓦為青色、墻為粉色54住宅建筑風格風格建議一：匹配商業，統一建筑風格，個性項目風格，差異化戰略；風格建議二：住宅獨立建筑風格，保持當前風格與商業形成差異化；住宅建筑風格風格建議一：匹配商業，統一建筑風格，個性項目風格55成都中鐵蓉豐光華大道項目定位及商業發展建議56成都中鐵蓉豐光華大道項目定位及商業發展建議57報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位

規劃發展建議

項目運營建議12345報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位58總體運營思路住宅部分：住宅先期銷售獲取資金回款；商業部分：招商先行，以商養商，逐步發展。整體打造，分期開發，分階段運營總體運營思路住宅部分：住宅先期銷售獲取資金回款；商業部分：招59招商策略一、定向為主，整合實施策略、立足本案的市場定位，營造項目的商業氛圍，將濃郁的商業氛圍在整個項目的商家中相互傳遞。以四步渠完成項目招商：方式：定向招商：行業招商：以商引商：廣告招商：。二、量身定做，品牌整合“量身定做，品牌整合”是在商業地產的運作初期，牽手商業經營行業巨頭，為其量身定做專業場地，滿足其特殊要求，避

三、租售并比舉策略本項目以銷售為目的，以招商為策略，租售并舉。招商策略一、定向為主，整合實施策略、二、量身定做，品牌整合三60招商方式“放水養魚”的招商方式，進行培育：第一是：合理的業態規劃。有選擇性的引進有一定品牌形象及經營能力的商戶進駐。第二是：免租期。簽定租期內，一定的免租期，免手租金。第三是：后期市場的經營管理。俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進來，還要讓商戶“進得來、有發展、賺到錢”，市場的后期經營管理也是商戶十分關心的問題，市場的經營管理不僅需要專業的人才，還需要一定的宣傳推廣費用的投入。因此我們建議開發商承諾在市場開業前后期投入一定量的經營推廣費用，用于推廣市場、宣傳商戶，以增強商戶進場經營信心。招商方式“放水養魚”的招商方式，進行培育：61招商優惠策略免租期：對特別優質的主力商家給予不低于1年的免租期（不含裝修期）；對中小型商家提供不低于1個月的免租期（含裝修期）；基本裝修：提供較高標準的物業交付標準，即可以增加吸引力，又可以保證商業的整體品質；工商、稅務等優惠政策：由開發商協助，向項目所處區域的相關政府部門提出工商、稅務等優惠政策需求，為商家爭取盡可能多的利益；專項營銷基金：為打造商業氛圍，劃撥商業營造的專項營銷基金（在整體營銷費用中支配）。招商政策招商優惠策略招商政策62成都中鐵蓉豐光華大道項目定位及商業發展建議63成都中鐵蓉豐光華大道項目定位及商業發展建議64中鐵蓉豐光華大道項目定位及商業發展建議謹呈：中鐵蓉豐2010年3月中鐵蓉豐光華大道項目定位及謹呈：中鐵蓉豐2010年3月65中鐵·光華元年成都首席院落式會客廳中鐵·光華元年成都首席院落式會客廳66更成都·更中國更成都·更中國67報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目整體發展戰略項目概念定位規劃發展建議

項目運營建議134567報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目整體發展戰68項目簡介位于城西上風上水之地，未來青羊區中心成都西三環外1.5公里，光華大道樹德中學斜對面，凱德·風尚背后，臨近規劃中的青羊區政府行政辦公中心。按照政府規劃，這一片區將依托光華大道、成飛大道構成的十字形構架布置商業網點，重點引進購物中心和甲級寫字樓，形成城西新興的商務商業中心”。項目簡介位于城西上風上水之地，未來青羊區中心成都西三環外1.69本案項目東側為光華杏林，已建項目項目西側1號地塊連接光華大道和光華公園項目北側待成都婦女兒童研究醫院項目西面待開發地塊，項目四至周邊屬于起步階段，四周空地較多本案項目東側為光華杏項目西側1號地塊連項目北側待成都婦項70地塊周邊環境——依托未來行政中心，發展潛力巨大地塊周邊開發屬于起步階段，目前居住氛圍尚欠缺；地塊周邊公園較多；居住環境比較好地塊周邊配套欠缺，居住不太方便光華大道三環路光華杏林青羊行政中心1234光華公園凱德風尚樹德中學地塊周邊環境——依托未來行政中心，發展潛力巨大地塊周邊開發屬71項目占地300余畝，商業比重占近51%項目指標1號地塊：52823.04平（文化娛樂用地兼商業金融）2號地塊：28621.19平（商業金融兼二類住宅）3號地塊：53448.65平（商業金融兼二類住宅）4號地塊：57334.6平（商業金融兼二類住宅）項目規劃建設凈用地面積約：192227平方米項目占地300余畝，商業比重占近51%項目指標1號地塊：572項目規劃1號地塊規劃近15萬平方米的商業文化，2、3、4號政府要求院落式商業2341五星級酒店電影院大型賣場項目規劃1號地塊規劃近15萬平方米的商業文化，2、3、4號政73項目屬性停車位分析商業布局分析Sohu公寓：97646平方米院落商業：83328平方米住宅：180740平方米商業面積：23萬平方米（含1號地塊停車位主要集中在住宅部分：商業部分車位較少項目屬性停車位分析商業布局分析Sohu公寓：97646平74項目核心問題界定區域居住環境優越區域配套不夠完善，沒有商業氛圍項目商業比例較高，soho公寓體量過高項目內的競爭激烈定位好商業是項目發展的關鍵（2、3、4號地塊）機會與挑戰并存項目核心問題界定區域居住環境優越區域配套不夠完善，沒有商業75報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位規劃發展建議

項目營銷推廣思路12345報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位76地理位置:

成都地處中國西南部，是四川省省會。城市總面積12,390平方公里，總人口1,112.3萬，2008年市區人口1125.0萬。總體經濟狀況:成都市是四川省的經濟文化中心。2008年GDP達到RMB3，901億元,在中國西部城市中排名第二。世界500強企業中，已經有124家在成都投資或設立分公司。城市發展:1993年，成都成為西南地區的科技、商貿、金融中心和交通及通信樞紐，經濟發展水平中西部第一，綜合實力在中西部居首位。2007年，成為繼上海浦東新區和天津海濱新區之后又一個國家綜合配套改革試驗區2009年，世界優秀旅游目的地城市城市成為亞洲首個獲此殊榮的城市。成都市—中國西南區域的中心，西部最大的商貿中心地理位置:成都市—中國西南區域的中心，西部最大的商貿中心77人均可支配收入---大中城市中等水平，速度位于前列城鄉居民收入水平和生活質量穩步提高。2008年城鎮居民人均可支配收入16943元，增速加快，比2007年增長14.1%2008年成都市人均可支配收入位于全國大中城市中等水平，增長速度位于前列。人均可支配收入---大中城市中等水平，速度位于前列城鄉居民收78成都市居民消費結構居住食品衣著交通通訊家庭設備娛樂醫療過去10年成都市居民消費結構變化明顯。1997年占居民消費比重最大的三項是食品、衣著、教育文化娛樂，占73.49％。2006年占居民消費比重最大的三項是食品、交通通訊、教育文化娛樂，占64.48%。過去10年居民各項消費支出中，消費金額增長最快的三項分別是交通通訊、醫療保健和居住，年平均增長率分別達到28.4％、18.6％、14.08％。居民消費結構中，食品與衣著所占比例逐步下降，交通、醫療、居住的比重逐步上升。預計未來幾年成都市居民的消費支出結構變化還將繼續保持過去的趨勢，各類消費的比重變化如右圖所示。休閑娛樂等“享受型消費”的比重持續增長，消費檔次進一步提升。居民消費結構---休閑、娛樂等享受型消費為主導成都市居民消費結構居住食品衣著交通通訊家庭設備娛樂醫療過去17990年代初至90年代末90年代末至21世紀初改革開放后至90年代初自發性較強、多種業態并存。專業市場崛起；零售物業投資價值尚未被認同。購買力迅速積專業市場累，市場蓄勢待發。消費力釋放，中高端市場快速成長。出現多種業態并存的商業集中區、夜市等，例如騾馬市、鹽市口市等；零售類多以一些單層沿街的商業門面出現，檔次不高，市場形成的自發性較強。幾大零售巨頭入駐春熙路等核心商圈；市中心核心商圈、城南、城西的商業都得到了極大的發展。春熙市、騾馬市、鹽市口等城市核心商圈及荷花池、青年路等專業市場崛起。零售業多為傳統的臨街社區商鋪和以批發為主的專業市場。經營方式也更多的傾向于開發單位自主經營或追求租金回報，交易率低。以紫薇酒店、匯發摩爾、玉林生活廣場等為代表的零售類物業亮相市場，產權式酒店、產權市商場、社區商業迅速成為新的投資熱點；西武百貨進入春熙路，成都零售市場迎來了新一輪發展，高端零售市場將快速成長。21世紀初至今成都商業歷程回顧90年代初至90年代末90年代末至21世紀初改革開放后至9080商業中心單個商圈多商圈共存一至多商圈發展模式中心城城東商圈城南商圈金光華商圈會展商圈新商圈逐步興起，現有商圈加速升級成都商業發展態勢---“一中心向多商圈”發展傳統核心商圈：春熙路、鹽市口、騾馬市區域商圈：金沙光華、羊西、會展、雙楠、紅牌樓、建設路、荷花池、五塊石、城南、城東等商業中心單個商圈多商圈共存一至多商圈發展模式中心城城東城南金81仁和春天百貨優品道廣場金沙太陽城家樂福樂賓百貨光華餐飲區高檔百貨中檔百貨及超市5分鐘車程高中檔商業應有盡有，項目的商業發展壓力巨大二環經濟圈光華商圈金沙商圈公園總部圈工業總部圈本案三分天下·格局初定仁和春天百貨優品道廣場金沙太陽城家樂福樂賓百貨光華餐飲區高檔82總部公園城、運動總部公園城、中華情總部公園城、非遺公園城總部經濟已經在周遍發展起來，并形成了一定的規模總部公園城、運動總部公園城、中華情總部公園城、非遺公園城總部83區域環境核心問題界定成都還沒有形成3環外的商圈項目附近商圈已經形成包括高中檔商業商業種類含蓋百貨、餐飲、工業總部基地如果充分的項目商業與周邊形成差異差異化2、3、4號地塊商業的存活，關系到項目整體發展區域環境核心問題界定成都還沒有形成3環外的商圈項目附近商圈已84報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位規劃發展建議

項目運營建議12345報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位85項目核心問題界定情境分析（按常規發展可能）項目發展困難（我們期望的目標）實現產品的順利銷售；實現項目價值項目情況周邊情況及政府要求商業比重高自身商業業態較多周邊高中檔商業聚集商業含蓋餐飲、百貨、工業總部基地政府要求院落式商業區域現狀：位置較遠、周邊人氣不足、沒有文化底蘊項目的出路在于：做好項目的差異化概念定位項目核心問題界定情境分析（按常規發展可能）項目發展困難（我們86報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位

規劃發展建議

項目運營建議12345報告結構項目屬性界定命題結構化思維項目環境分析項目概念定位87項目定位項目定位項目定位梳理參考項目項目定位項目定位項目定位梳理參考項目88核心點——商業如何定位，實現項目整體順利開發和運營城市近郊，（距成都三環路1.5公里）區域商品房開發基本成熟，交通通達能力強，居住環境進一步提升中；前提核心點——商業如何定位，實現項城市近郊，（距成都三環路1.589關于商業定位梳理體系在城市遠郊，無優勢資源和文化背景下的商業，如何突破——項目定位梳理商業突破點梳理片區規劃梳理商業發展梳理關于商業定位梳理體系在城市遠郊，無優勢資源和文化背景下的商業90片區規劃梳理項目地塊中鐵二局70畝都市商業規劃項目一期，含五星級酒店、商務辦公項目區域未來規劃常住人口約15萬人，各種商業規劃面積近100萬平米青羊市政公園在建片區規劃梳理項目地塊中鐵二局70畝都市商業規劃項目一期，含五91片區規劃梳理根據城市居住區規劃設計規范,商業用地指標指標指標為600-940㎡/千人，15萬人，需求商業用地141000萬平米，用地面積需求約211畝；目前區域統計商業面積超過100萬平米，折合用地面積近30余萬平米（約500畝-600畝以上）；本案商業規劃要立足城西片區，擴展至大成都甚至超越成都范疇，才有發展空間片區規劃梳理根據城市居住區規劃設計規范,商業用地指標指標指標92商業發展梳理結項目有特征，對都市商業發展模式梳理——以文化和歷史沉淀為依托，發展特色文化旅游商業代表項目：錦里、寬窄巷子、文殊院以規模和特色產業為依托打造休閑旅游商業代表項目：華僑城、國色天香、麗江、洛帶依托地理位置和城市特點，人為打造的都市商業代表項目：一品天下、春熙路、南京路以自身強大資源和運營能力人為打造的創新商業和特色商業代表項目：青陽工業集中發展區、空港總部、芙蓉古城商業發展梳理結項目有特征，對都市商業發展模式梳理——以文化和93商業發展梳理商業發展模式與項目匹配度——以文化和歷史沉淀為依托，發展特色文化旅游商業以規模和特色產業為依托打造休閑旅游商業依托地理位置和城市特點，人為打造的都市商業以自身強大資源和運營能力人為打造的創新商業和特色商業光華大道為城市發展規劃的人為開發區域，缺乏人文和歷史沉底項目規模無法與中鐵二局70萬平米商業規模抗衡片區整體生活氛圍還有待進一步發展，都市商業氛圍需要逐步培養和發展創新型商業對差異化發展規模和運營能力有較高的要求商業發展梳理商業發展模式與項目匹配度——以文化和歷史沉淀為依94商業發展梳理對商業發展模式與項目匹配度的梳理之后再缺乏人文歷史沉淀的情況下，圍繞項目的地址位置和片區特點，配套性、服務型商業規劃更符合項目實況商業發展梳理對商業發展模式與項目匹配度的梳理之后再缺乏人文歷95商業突破點梳理商業模式梳理之后的商業業態梳理業態描述：集民間藝術、民俗、茶樓、休閑餐飲為主要業態的，商業走廊業態描述：以娛樂和旅游為賣點，帶動的休閑餐飲、生活休閑消費、購物消費商業業態描述：以高檔餐飲為主要的都市主要應酬、交際、宴請的餐飲集中區商業業態描述：總部基地（商務孵化樓）、生態辦公基地（創意產業園）特色文化旅游商業休閑娛樂/旅游商業餐飲特色商業零售百貨商業業態描述：圍繞大型居住區的零售百貨消費行業商業突破點梳理商業模式梳理之后的商業業態梳理業態描述：業態描96商業突破點梳理各商業業態與項目匹配度梳理集民間藝術、民俗、茶樓、休閑餐飲為主要業態的，商業走廊以娛樂和旅游為賣點，帶動的休閑餐飲、生活休閑消費、購物消費商業以高檔餐飲為主要的都市主要應酬、交際、宴請的餐飲集中區商業總部基地（商務孵化樓）、生態辦公基地（創意產業園）圍繞大型居住區的零售百貨消費行業缺乏文化和歷史沉淀支持，其休閑業態可做輔助業態規劃缺乏產業和規模支撐，立足區域居民生活休閑產業可作為配套商業餐飲集中區與項目院落式規劃要求，對位區域居民生活配套需求，具有一定發展空間臨近青羊集中發展區，項目規模和地塊位置難以支撐該商業形式零售百貨與中鐵項目有較大沖突的可能性，切百貨消費因生活習慣和品質有一定局限性商業突破點梳理各商業業態與項目匹配度梳理集民間藝術、民俗、茶97商業突破點梳理對商業業態與項目匹配度的梳理之后餐飲、休閑配套商業以及居民生活配套商業業態與項目匹配度較高商業突破點梳理對商業業態與項目匹配度的梳理之后餐飲、休閑配套98插曲——在城市新區，商業運營不可回避的兩大問題：項目運作、商業氛圍培養周期長；前期運營投入費用高，意義重大。商業定位梳理結論項目商業覆蓋面：配套區域、覆蓋城市、拉動大成都項目發展模式：以高檔、休閑、服務產業為主要突破點；項目業態規劃：以高檔餐飲、高檔特色餐飲、高檔會所（休閑/娛樂）、高檔服務型業態（高檔茶樓、SP會館）插曲——在城市新區，商業運營不可回避的兩大問題：商業定位梳理99項目定位項目定位項目定位梳理參考項目項目定位項目定位項目定位梳理參考項目100天韻-金沙風情走廊一品天下選取理由：人為打造，無人文歷史沉淀；開發周期為區域起步期；運作較為成功；與項目環境類似；參考項目天韻-金沙風情走廊一品天下選取理由：參考項目101地處羊西商圈、光華商圈、金沙商圈三大商圈交匯地帶，左臨世界級文化遺產金沙遺址公園；建筑面積12000平米，車位95個。片區分布著70余個高尚社區、100余萬常住人口、30余萬高消費群體、20余萬流動人口天韻-金沙風情走廊地處羊西商圈、光華商圈、金沙商圈三大商圈交匯地帶，左臨世界級102天韻-金沙風情走廊分布著1#樓、2#樓、3#樓，均為二至四層獨立式商業建筑，具有大開間、高層高、全框架、全臨街、獨立產權等特點，商業廣場、地上地下停車場、觀景電梯等商業配套設施完善。天韻-金沙風情走廊中式風格主要以餐飲、娛樂為主天韻-金沙風情走廊分布著1#樓、2#樓、3#樓，均為二至四層103一品天下，獨具特色色餐飲新區“一品天下”美食旅游商業街，規劃用地面積150余畝，建筑總面積14萬平方米，其中商業面積7萬平方米，地下停車場3.6萬平方米，目前已全面交房。一品天下二期，其規劃用地面積5萬平方米，總建筑面積14萬平方米，其中商業面積6萬平方米，地下停車場2.5萬平方米。集美食、旅游、購物、娛樂、休閑于一體的中式商業街區一品天下，獨具特色色餐飲新區“一品天下”美食旅游商業街，規劃104一品天下一期A、B區引進的知名企業包括：成都市餐飲服務公司（小吃城）、周大媽夕陽紅精品川菜館、快樂老家火鍋店、天籟村歌城、美國空間俱樂部、大蓉和川菜旗艦店、文杏酒樓、紅杏酒樓等著名商家。一品天下一期建筑以適用性、休閑性、可居性和地域性為主，從巴蜀文化、巴蜀風格和生態城市的角度，將巴蜀特色融入其中，創造出一種與眾不同、獨具一格的形象特征，創造出一個標志性的城市特色建筑群體。即將推出的D區則以“江南水鄉”為主題創造內街水景，臨街為營業用房，主要以各類特色店鋪為主內街住宅相對獨立成院

集合了成都中高檔的餐飲，形成獨具特色的餐飲名街一品天下一期A、B區引進的知名企業包括：成都市餐飲服務公司（105對比分析規模大人流高風格中式檔次中高位置好交通便捷金沙風情一品天下本案項目從人流、交通來看都不如金沙風情街和一品天下，因此項目的出路在于風格更具特色，受人流的影響必須提高項目的檔次，來擴大覆蓋人群。本項目價值分析<><<規模大人流小

風格待定檔次待定位置差交通便捷規模大人流高風格中式檔次中位置一般交通便捷<>>>對比分析規模大金沙風情一品天下本案項目從人流、交106產品定位院落式：突現產品特點，展現四合院獨特的商業魅力定制：專門為大型商家定制的商業場所商業會所：突現產品的檔次和高端定位院落式定制商業會所以高檔餐飲、高檔特色餐飲、高檔會所（休閑/娛樂）、高檔服務型業態（高檔茶樓、SP會館）區域配套的拉動型消費商業業態