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第三部分:銷售方案2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司定價(jià)策略之市場(chǎng)比較法第三部分:銷售方案2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有1項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法之市場(chǎng)比較法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法之市場(chǎng)比較法2市場(chǎng)比較法邏輯圖確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比參得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來價(jià)格成長(zhǎng)情況,得出項(xiàng)目上市時(shí)的動(dòng)態(tài)價(jià)格確定可比參數(shù)及權(quán)重特點(diǎn):適用范圍廣,公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品均可使用市場(chǎng)比較法邏輯圖確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比參得到項(xiàng)目靜態(tài)3案例:新城白銀路公寓產(chǎn)品定價(jià)案例:新城白銀路公寓產(chǎn)品定價(jià)4河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司5一.團(tuán)購(gòu)協(xié)議2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司保利海上五月花9200元/㎡清水頤園9300元/㎡右岸嘉園9200元/㎡保利家園8500元/㎡2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司保利海上五月62011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司保利海上五月花9200元/㎡清水頤園9300元/㎡右岸嘉園9200元/㎡保利家園8500元/㎡2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司保利海上五月7定價(jià)策略之市場(chǎng)比較法8案例:英郡別院別墅產(chǎn)品定價(jià)方法案例:英郡別院別墅產(chǎn)品定價(jià)方法9價(jià)格推導(dǎo)方法:1、選取競(jìng)品項(xiàng)目主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項(xiàng)目定價(jià)策略之市場(chǎng)比較法102、權(quán)重分析按照各項(xiàng)項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分,按照權(quán)重分析得到本案的均價(jià)2、權(quán)重分析11一.團(tuán)購(gòu)協(xié)議比較項(xiàng)目
權(quán)重文翔名苑名仕豪庭山語(yǔ)原墅擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置市區(qū)距離4100410041104.4交通系統(tǒng)7100710071107.7區(qū)域環(huán)境板塊屬性4100410041004自然環(huán)境7100710071007社會(huì)環(huán)境4100410041004發(fā)展?jié)摿?100310031003生活配套10100101001010010規(guī)劃規(guī)模31103.310031103.3容積率7805.61208.41208.4綠化7906.31107.71107.7內(nèi)部景觀61056.31106.61156.9產(chǎn)品產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念109091101110010面積設(shè)置61056.310061006產(chǎn)品附加值710071107.71107.7其他條件物業(yè)服務(wù)4100410041004會(huì)所41104.410041204.8是否現(xiàn)房4100410041004開發(fā)商品牌3100310031103.3
100
98.2104.4106.2比較項(xiàng)目權(quán)重文翔名苑名仕豪庭山語(yǔ)原墅擬合程度比較系數(shù)擬合程12主要參考項(xiàng)目文翔名苑、名仕豪庭和山語(yǔ)原墅目前聯(lián)排別墅的價(jià)格分別為9800、9500和11500元/㎡,結(jié)合比較系數(shù),計(jì)算本案的均價(jià)為:(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡本案靜態(tài)價(jià)格應(yīng)為:10500元/㎡主要參考項(xiàng)目文翔名苑、名仕豪庭和山語(yǔ)原墅目前聯(lián)排別墅的價(jià)格分13案例:鹽湖新居產(chǎn)品定價(jià)方法案例:鹽湖新居產(chǎn)品定價(jià)方法14項(xiàng)目選取:在這里我們選舉了“嘉城”以及“匯豐沁苑”作為參考對(duì)象。項(xiàng)目選取:在這里我們選舉了“嘉城”以及“匯豐沁苑”作為參15選取標(biāo)準(zhǔn):“嘉城”是區(qū)域龍頭項(xiàng)目,具有區(qū)域代表性,地理位置相對(duì)優(yōu)越,而且開盤時(shí)間長(zhǎng);“匯豐沁苑”區(qū)域新開項(xiàng)目,與本案距離相近,區(qū)位類似,有一定的參考價(jià)值。選取標(biāo)準(zhǔn):“嘉城”是區(qū)域龍頭項(xiàng)目,具有區(qū)域代表性,地理位置相16價(jià)格定位:樂觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51127.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411221020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)1101010101010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.510151015交通系數(shù)1.5101510151015合計(jì)---116104.5100近期3月價(jià)格---85487750---本案推導(dǎo)價(jià)格---73607400---未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn),不打價(jià)格戰(zhàn)開盤準(zhǔn)備開盤前準(zhǔn)備較充分,蓄水充足去化時(shí)間資金回籠壓力小,去化時(shí)間為10個(gè)月本案合理價(jià)格7500樂觀預(yù)期下,本案合理價(jià)格為7500元/平方米價(jià)格定位:樂觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得17價(jià)格定位:悲觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51130.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411211020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)11010991010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.59141015交通系數(shù)1.510159141015合計(jì)10116104.5100近期3月價(jià)格---85487750---本案推導(dǎo)價(jià)格---73607400---未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)回暖需要漫長(zhǎng)過程,客戶對(duì)價(jià)格仍較敏感;5-7月份為大牌開發(fā)商資金回籠密集期,促銷動(dòng)作將會(huì)影響市場(chǎng)整體價(jià)格水平和未來價(jià)格預(yù)期匯豐沁苑價(jià)格處于下降通道中,如進(jìn)一步下降,將對(duì)本案形成較大的壓力開盤準(zhǔn)備開盤前準(zhǔn)備較不充分去化時(shí)間去化時(shí)間為7個(gè)月本案合理價(jià)格7300悲觀預(yù)期下,本案合理價(jià)格為7300元/平方米價(jià)格定位:悲觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得18一.團(tuán)購(gòu)協(xié)議案例:閔行華漕別墅項(xiàng)目案例:閔行華漕別墅項(xiàng)目19確定可比參數(shù)及權(quán)重確定可比參數(shù)及權(quán)重20確定可比案例及權(quán)重系數(shù)(上海西區(qū)城市獨(dú)棟別墅項(xiàng)目,容積率在0.4以下)確定可比案例及權(quán)重系數(shù)21得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來價(jià)格成長(zhǎng)情況,得出項(xiàng)目上市時(shí)的動(dòng)態(tài)價(jià)格得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格22河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司各項(xiàng)指標(biāo)所占權(quán)重及評(píng)分基準(zhǔn)判定評(píng)分內(nèi)容權(quán)重系數(shù)打分萬(wàn)科翡翠萬(wàn)源城萬(wàn)特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑竣工時(shí)間3平均水平以100分為基準(zhǔn),隨著房齡時(shí)間遞減系數(shù)評(píng)分1001009085909090出售速率3平均水平以100分為基準(zhǔn),月均去化1套為滿分,低于1套系數(shù)遞減系數(shù)評(píng)分135130100120120130100房屋與地下室面積比6平均水平以100分為基準(zhǔn),以0.3-0.4為滿分,低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分1001201006010070120花園占地面積12平均水平以100分為基準(zhǔn),2畝為滿分,低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分90809013012090120容積率12平均水平以100分基準(zhǔn),0.4容積率為滿分,低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分100120120140160130100地段15平均水平以100分為基準(zhǔn),視具體地段條件而定系數(shù)評(píng)分100150160906090180規(guī)劃特色8平均水平以100分為基準(zhǔn),有兩項(xiàng)規(guī)劃特色的為滿分,低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分11011010010010080120景觀特色8平均水平以100分為基準(zhǔn),有景觀特色的為滿分,有排他性的遞增,沒有特色的遞減系數(shù)評(píng)分1101101001109080110車位數(shù)量3平均水平以100分基準(zhǔn),2個(gè)車位為滿分系數(shù)評(píng)分10010010010010090100立面表現(xiàn)8平均水平以100分為基準(zhǔn),從建筑風(fēng)格特色和建筑材料兩方面評(píng)定系數(shù)評(píng)分13011011011013090100智能科技2平均水平以100分為基準(zhǔn),有智能科技運(yùn)用的為滿分,特別突出的分值遞增系數(shù)評(píng)分120110120100100100110裝修材質(zhì)2平均水平以100分為基準(zhǔn),毛坯的為滿分,精裝修加分系數(shù)評(píng)分707012070707070會(huì)所10平均水平以100分為基準(zhǔn),從會(huì)所規(guī)模、運(yùn)營(yíng)、品牌等方面評(píng)判系數(shù)評(píng)分1009010011080100100物業(yè)管理8平均水平以100分為基準(zhǔn),物業(yè)品牌和具體服務(wù)內(nèi)容而定系數(shù)評(píng)分100100110100110100120河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司各項(xiàng)指標(biāo)所占權(quán)重及評(píng)分基準(zhǔn)判定評(píng)分23本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定比較項(xiàng)目權(quán)重翡冷翠萬(wàn)源城萬(wàn)特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑
擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)竣工時(shí)間310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.910031203.61203.61303.91003房屋與地下室面積比610061207.21006603.61006704.21207.2花園占地面積129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4容積率121001212014.412014.414016.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013.56099013.518027規(guī)劃特色81108.81108.8100810081008806.41209.6景觀特色81108.81108.810081108.8907.2806.41108.8車位數(shù)量310031003100310031003902.71003立面表現(xiàn)813010.41108.81108.81108.813010.4907.21008智能科技21202.41102.21202.41002100210021102.2裝修材質(zhì)2100210021402.81002100210021402.8會(huì)所101001090910010110118081001012012物業(yè)管理8100810081108.810081108.8100812010合計(jì)100
104.25
111.2
112.7
107.25
104.3
95.4
120.3本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定比較項(xiàng)目權(quán)重翡冷翠萬(wàn)源城萬(wàn)特園西郊莊園24本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正
翡冷翠萬(wàn)源城萬(wàn)特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑均價(jià)7000095000100000650006000055000110000權(quán)重系數(shù)103.65110.6112.3106.65103.794.8120.3實(shí)際參考價(jià)格67146854328873160606575265765289943本項(xiàng)目參考價(jià)格72434別墅產(chǎn)品靜態(tài)參考價(jià)格:72434元/m2本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正翡冷翠萬(wàn)源城萬(wàn)特園西郊莊25區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)稀缺性
板塊規(guī)劃起點(diǎn)高,虹橋樞紐的開通使得板塊發(fā)生裂變,凸顯板塊價(jià)值;板塊國(guó)際別墅區(qū)集群效應(yīng),良好的別墅居住氛圍項(xiàng)目增值15%整體宏觀大市場(chǎng)運(yùn)行正常,區(qū)域市場(chǎng)增長(zhǎng)較快。項(xiàng)目增值10%/年板塊市場(chǎng)未來競(jìng)品項(xiàng)目均已銷售完畢,低密度別墅項(xiàng)目稀缺。項(xiàng)目增值12%下面我們?cè)诨鶞?zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上,綜合各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì),來確定本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品線動(dòng)態(tài)銷售均價(jià)——區(qū)域未來市場(chǎng)價(jià)稀缺性板塊規(guī)劃起點(diǎn)高,虹橋樞紐的開通使得板塊26一.團(tuán)購(gòu)協(xié)議綜合上述各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì),得到本案0.7年后的銷售價(jià)格:項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格72434元/m2區(qū)域未來規(guī)劃發(fā)展15%25352市場(chǎng)價(jià)格自然波動(dòng)8%/年(下浮2%)稀缺性12%合計(jì)97786本地塊0.7年后的別墅(毛坯)整體均價(jià)為:別墅均價(jià)(0.4容積率):97786元/m2觀點(diǎn):本案的基準(zhǔn)單價(jià)較高,需要通過產(chǎn)品面積考量控制總價(jià)上限綜合上述各項(xiàng)資源優(yōu)勢(shì),得到本案0.7年后的銷售價(jià)格:項(xiàng)目基準(zhǔn)27價(jià)格表的制定單價(jià)形成=基準(zhǔn)價(jià)+平面差+層差極差、權(quán)重跳差價(jià)格表的制定單價(jià)形成=基準(zhǔn)價(jià)+平面差+層差極差、權(quán)重跳差28層差樓體低層內(nèi)庭中層高層外庭遠(yuǎn)景園景15F20F內(nèi)圈逐漸變窄/外圈逐漸開揚(yáng)層差樓體低層內(nèi)庭中層高層外庭遠(yuǎn)景園景15F20F內(nèi)圈逐漸變29Ⅰ園景:高-中-低
高中低越過遮擋海景面充分中高低5050505050505080808080808015080801208080805050501000Ⅱ遠(yuǎn)景:中-高-低Ⅰ園景:高-中-低
高中低越過遮擋海景面充分中高低5050530THANKSTHANKS31第三部分:銷售方案2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司定價(jià)策略之市場(chǎng)比較法第三部分:銷售方案2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有32項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法之市場(chǎng)比較法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格形成方法之市場(chǎng)比較法33市場(chǎng)比較法邏輯圖確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比參得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來價(jià)格成長(zhǎng)情況,得出項(xiàng)目上市時(shí)的動(dòng)態(tài)價(jià)格確定可比參數(shù)及權(quán)重特點(diǎn):適用范圍廣,公寓、聯(lián)排、獨(dú)棟產(chǎn)品均可使用市場(chǎng)比較法邏輯圖確定可比案例及權(quán)重系數(shù)確定可比參得到項(xiàng)目靜態(tài)34案例:新城白銀路公寓產(chǎn)品定價(jià)案例:新城白銀路公寓產(chǎn)品定價(jià)35河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司36一.團(tuán)購(gòu)協(xié)議2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司保利海上五月花9200元/㎡清水頤園9300元/㎡右岸嘉園9200元/㎡保利家園8500元/㎡2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司保利海上五月372011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司保利海上五月花9200元/㎡清水頤園9300元/㎡右岸嘉園9200元/㎡保利家園8500元/㎡2011年11月28日河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司保利海上五月38定價(jià)策略之市場(chǎng)比較法39案例:英郡別院別墅產(chǎn)品定價(jià)方法案例:英郡別院別墅產(chǎn)品定價(jià)方法40價(jià)格推導(dǎo)方法:1、選取競(jìng)品項(xiàng)目主要選取區(qū)域內(nèi)具有代表性的同質(zhì)項(xiàng)目定價(jià)策略之市場(chǎng)比較法412、權(quán)重分析按照各項(xiàng)項(xiàng)目指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分,按照權(quán)重分析得到本案的均價(jià)2、權(quán)重分析42一.團(tuán)購(gòu)協(xié)議比較項(xiàng)目
權(quán)重文翔名苑名仕豪庭山語(yǔ)原墅擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置市區(qū)距離4100410041104.4交通系統(tǒng)7100710071107.7區(qū)域環(huán)境板塊屬性4100410041004自然環(huán)境7100710071007社會(huì)環(huán)境4100410041004發(fā)展?jié)摿?100310031003生活配套10100101001010010規(guī)劃規(guī)模31103.310031103.3容積率7805.61208.41208.4綠化7906.31107.71107.7內(nèi)部景觀61056.31106.61156.9產(chǎn)品產(chǎn)品風(fēng)格及核心概念109091101110010面積設(shè)置61056.310061006產(chǎn)品附加值710071107.71107.7其他條件物業(yè)服務(wù)4100410041004會(huì)所41104.410041204.8是否現(xiàn)房4100410041004開發(fā)商品牌3100310031103.3
100
98.2104.4106.2比較項(xiàng)目權(quán)重文翔名苑名仕豪庭山語(yǔ)原墅擬合程度比較系數(shù)擬合程43主要參考項(xiàng)目文翔名苑、名仕豪庭和山語(yǔ)原墅目前聯(lián)排別墅的價(jià)格分別為9800、9500和11500元/㎡,結(jié)合比較系數(shù),計(jì)算本案的均價(jià)為:(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡本案靜態(tài)價(jià)格應(yīng)為:10500元/㎡主要參考項(xiàng)目文翔名苑、名仕豪庭和山語(yǔ)原墅目前聯(lián)排別墅的價(jià)格分44案例:鹽湖新居產(chǎn)品定價(jià)方法案例:鹽湖新居產(chǎn)品定價(jià)方法45項(xiàng)目選取:在這里我們選舉了“嘉城”以及“匯豐沁苑”作為參考對(duì)象。項(xiàng)目選取:在這里我們選舉了“嘉城”以及“匯豐沁苑”作為參46選取標(biāo)準(zhǔn):“嘉城”是區(qū)域龍頭項(xiàng)目,具有區(qū)域代表性,地理位置相對(duì)優(yōu)越,而且開盤時(shí)間長(zhǎng);“匯豐沁苑”區(qū)域新開項(xiàng)目,與本案距離相近,區(qū)位類似,有一定的參考價(jià)值。選取標(biāo)準(zhǔn):“嘉城”是區(qū)域龍頭項(xiàng)目,具有區(qū)域代表性,地理位置相47價(jià)格定位:樂觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51127.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411221020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)1101010101010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.510151015交通系數(shù)1.5101510151015合計(jì)---116104.5100近期3月價(jià)格---85487750---本案推導(dǎo)價(jià)格---73607400---未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)一步好轉(zhuǎn),不打價(jià)格戰(zhàn)開盤準(zhǔn)備開盤前準(zhǔn)備較充分,蓄水充足去化時(shí)間資金回籠壓力小,去化時(shí)間為10個(gè)月本案合理價(jià)格7500樂觀預(yù)期下,本案合理價(jià)格為7500元/平方米價(jià)格定位:樂觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得48價(jià)格定位:悲觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)得分比較系數(shù)區(qū)位系數(shù)2.512.532.51130.51025周邊環(huán)境系數(shù)2122411211020小區(qū)規(guī)劃系數(shù)1111111111010戶型面積系數(shù)11010991010景觀系數(shù)0.5115.5105105配套系數(shù)1.51116.59141015交通系數(shù)1.510159141015合計(jì)10116104.5100近期3月價(jià)格---85487750---本案推導(dǎo)價(jià)格---73607400---未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)回暖需要漫長(zhǎng)過程,客戶對(duì)價(jià)格仍較敏感;5-7月份為大牌開發(fā)商資金回籠密集期,促銷動(dòng)作將會(huì)影響市場(chǎng)整體價(jià)格水平和未來價(jià)格預(yù)期匯豐沁苑價(jià)格處于下降通道中,如進(jìn)一步下降,將對(duì)本案形成較大的壓力開盤準(zhǔn)備開盤前準(zhǔn)備較不充分去化時(shí)間去化時(shí)間為7個(gè)月本案合理價(jià)格7300悲觀預(yù)期下,本案合理價(jià)格為7300元/平方米價(jià)格定位:悲觀預(yù)期影響因素權(quán)重嘉城匯豐沁苑本案得分比較系數(shù)得49一.團(tuán)購(gòu)協(xié)議案例:閔行華漕別墅項(xiàng)目案例:閔行華漕別墅項(xiàng)目50確定可比參數(shù)及權(quán)重確定可比參數(shù)及權(quán)重51確定可比案例及權(quán)重系數(shù)(上海西區(qū)城市獨(dú)棟別墅項(xiàng)目,容積率在0.4以下)確定可比案例及權(quán)重系數(shù)52得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格根據(jù)未來價(jià)格成長(zhǎng)情況,得出項(xiàng)目上市時(shí)的動(dòng)態(tài)價(jià)格得到項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格53河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司各項(xiàng)指標(biāo)所占權(quán)重及評(píng)分基準(zhǔn)判定評(píng)分內(nèi)容權(quán)重系數(shù)打分萬(wàn)科翡翠萬(wàn)源城萬(wàn)特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑竣工時(shí)間3平均水平以100分為基準(zhǔn),隨著房齡時(shí)間遞減系數(shù)評(píng)分1001009085909090出售速率3平均水平以100分為基準(zhǔn),月均去化1套為滿分,低于1套系數(shù)遞減系數(shù)評(píng)分135130100120120130100房屋與地下室面積比6平均水平以100分為基準(zhǔn),以0.3-0.4為滿分,低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分1001201006010070120花園占地面積12平均水平以100分為基準(zhǔn),2畝為滿分,低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分90809013012090120容積率12平均水平以100分基準(zhǔn),0.4容積率為滿分,低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分100120120140160130100地段15平均水平以100分為基準(zhǔn),視具體地段條件而定系數(shù)評(píng)分100150160906090180規(guī)劃特色8平均水平以100分為基準(zhǔn),有兩項(xiàng)規(guī)劃特色的為滿分,低于標(biāo)準(zhǔn)值遞減系數(shù)評(píng)分11011010010010080120景觀特色8平均水平以100分為基準(zhǔn),有景觀特色的為滿分,有排他性的遞增,沒有特色的遞減系數(shù)評(píng)分1101101001109080110車位數(shù)量3平均水平以100分基準(zhǔn),2個(gè)車位為滿分系數(shù)評(píng)分10010010010010090100立面表現(xiàn)8平均水平以100分為基準(zhǔn),從建筑風(fēng)格特色和建筑材料兩方面評(píng)定系數(shù)評(píng)分13011011011013090100智能科技2平均水平以100分為基準(zhǔn),有智能科技運(yùn)用的為滿分,特別突出的分值遞增系數(shù)評(píng)分120110120100100100110裝修材質(zhì)2平均水平以100分為基準(zhǔn),毛坯的為滿分,精裝修加分系數(shù)評(píng)分707012070707070會(huì)所10平均水平以100分為基準(zhǔn),從會(huì)所規(guī)模、運(yùn)營(yíng)、品牌等方面評(píng)判系數(shù)評(píng)分1009010011080100100物業(yè)管理8平均水平以100分為基準(zhǔn),物業(yè)品牌和具體服務(wù)內(nèi)容而定系數(shù)評(píng)分100100110100110100120河南恒輝房地產(chǎn)顧問有限公司各項(xiàng)指標(biāo)所占權(quán)重及評(píng)分基準(zhǔn)判定評(píng)分54本地塊公寓基準(zhǔn)價(jià)格確定比較項(xiàng)目權(quán)重翡冷翠萬(wàn)源城萬(wàn)特園西郊莊園綠城玫瑰園蘭喬圣菲西郊明苑
擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)竣工時(shí)間310031003902.7852.55902.7902.7902.7出售速率31354.051303.910031203.61203.61303.91003房屋與地下室面積比610061207.21006603.61006704.21207.2花園占地面積129010.8809.69010.813015.612014.49010.812014.4容積率121001212014.412014.414016.816019.213015.610012地段151001515022.5160249013.56099013.518027規(guī)劃特色81108.81108.8100810081008806.41209.6景觀特色81108.81108.810081108.8907.2806.41108.8車位數(shù)量310031003100310031003902.71003立面表現(xiàn)813010.41108.81108.81108.813010.4907.21008智能科技21202.41102.21202.41002100210021102.2裝修材質(zhì)2100210021402.81002100210021402.8會(huì)所10100109091001011011808100101
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