大連友誼鮑魚肚項目

整體定位報告謹呈：大連友誼集團版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯(lián)地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內容。：[2007]GW33大連友誼鮑魚肚項目

整體定位報告謹呈：大連友誼集團版權聲明項目開發(fā)背景市場環(huán)境分析區(qū)域價值定位中央別墅區(qū)價值體系客戶策略階段開發(fā)策略產品策略經濟測算2項目開發(fā)背景市場環(huán)境分析區(qū)域價值定位中央別墅區(qū)價值體系客戶策項目開發(fā)背景項目概況與界定企業(yè)開發(fā)目標3項目開發(fā)背景項目概況與界定3本項目位于大連旅順口區(qū)鮑魚肚村，距大連市中心直線距離24.5公里，屬于城市近郊區(qū)域24.5km20.4km人民廣場星海灣旅順口市區(qū)22.6km周水子機場項目位置小平島億達藍灣9km大學城軟件園項目位于大連市旅順口區(qū)鮑魚肚村，距離大連市中心區(qū)直線距離約24.5公里，車行距離30公里，車行40分鐘左右項目距離星海灣直線距離約20.4公里，車行距離24公里，車行30分鐘左右；距離旅順口市區(qū)直線距離約9公里，車行距離13公里，車行10分鐘左右；軟件園二期已開發(fā)至小平島附近，距離項目地塊車行20分鐘左右，大學城位于億達藍灣以西，距離項目地塊車行約5分鐘；旅順口區(qū)甘井子區(qū)區(qū)位條件4本項目位于大連旅順口區(qū)鮑魚肚村，距大連市中心直線距離24.5項目地塊通過快速路旅順南路與城市實現(xiàn)便捷的交通聯(lián)系，但公共交通系統(tǒng)尚不完善旅順南路：連接大連市主城區(qū)與旅順口區(qū)的主干道之一，99年建成，全長30多公里，雙向四車道，通行順暢且沿途風景秀麗；軟件園、小平島、億達藍灣等均分布在旅順南路兩側；與地塊聯(lián)系：項目地塊內有兩條道路可以與旅順南路連接，道路等級較低，但通達性尚可；圖右側道路進入地塊到達海邊需要10分鐘車程，圖左側道路進入地塊需要車行5分鐘左右；項目地塊旅順南路地塊內連接旅順南路的道路交通方式公交汽車：今年７月３１日，旅順南路公交化線路正式開通，大連火車站至旅順，全長４７公里，途徑軟件園、黑石礁、星海廣場等；從星海廣場至地塊需要４５分鐘以上；有軌電車和輕軌：目前有軌電車２０２路已延伸至小平島，距離項目地塊尚有16公里，且尚無繼續(xù)向旅順方向延伸的正式規(guī)劃；交通狀況入口1入口25項目地塊通過快速路旅順南路與城市實現(xiàn)便捷的交通聯(lián)系，但公共交項目總占地4200畝，整體容積率0.7，計劃分四期取地開發(fā)，屬于大規(guī)模低密度項目開發(fā)位置大連市旅順口區(qū)鮑魚肚村占地4200畝，約280萬平米建面約200萬平米容積率0.7，可調回遷房約300余戶1000余村民需要回遷，回遷房不得高于五層其他旅順口區(qū)政府對于旅順南路沿線開發(fā)沒有詳細規(guī)劃，由開發(fā)商報規(guī)，政府批準；開發(fā)商要求五星級酒店必須要做，并由集團運營；可通過旅順區(qū)域配套打造，協(xié)議地價款，實行部分返還規(guī)劃指標6項目總占地4200畝，整體容積率0.7，計劃分四期取地開發(fā)，項目地塊具有南向海岸線，地形地貌豐富，山巒和谷地為主，植被茂盛，空氣良好；通達性與私密性兼具；內有少量待遷物業(yè)項目有綿延的南向海岸線，目前有村民從事漁業(yè)生產勞動，有部分地段海水較淺，可以供人游玩；項目地塊內部山勢起伏，地形較為復雜，植被覆蓋繁茂，景象萬千，風景宜人；300余戶1000余村民較集中的分布于一期地塊內，地塊西出口處有幾處農家樂需要拆遷；地塊內部道路等級參差不齊，但與旅順南路連接的兩條道路路況較好，且無其他與外界連通通道，私密性較好；地塊現(xiàn)狀7項目地塊具有南向海岸線，地形地貌豐富，山巒和谷地為主，植被地塊周邊市政配套建設滯后，周邊有少量中等檔次旅游設施，軟件園與新建項目有較大量的配套規(guī)劃大學城基本情況：位于旅順口區(qū)龍王塘街道鹽場新村，占地2.7平方公里；兩校區(qū)共計劃建設65棟樓，近70萬平方米，計劃投資近20億元。其中60棟封頂，預計年內竣工，近3萬名師生遷入；藍灣：億達藍灣擁有項目對面塔河灣浴場的30年經營權，現(xiàn)已運營3年時間；項目本身有北美風情商業(yè)街；規(guī)劃二期在郭水路和旅順南路交叉處有一座五星級度假酒店；地塊：目前項目地塊內只有水、電保障，取暖、道路改造、環(huán)境整治以及其他市政設施不齊全龍王塘附近休閑旅游設施：大連白銀山世紀公園；水上人間，大連較知名室內海水泳場，集會議、住宿、餐飲于一體；周邊散布一些檔次不高的度假村、農家樂等；軟件園二期基本情況：東起陰陽山西至黃泥川，綿延10公里的旅順南路兩旁，可用地面積8.6平方公里左右，規(guī)劃建筑面積400多萬平方米；規(guī)劃就業(yè)崗位20萬；預計近五年時間完成二期建設和三期主題公園建設；配套：有經營性配套包括酒店、商業(yè)設施、娛樂等，在河口灣相對集中，開發(fā)強度最大；小平島：小平島規(guī)劃有3萬平米東北最大規(guī)模會所，現(xiàn)有一期已建成，包括溫泉泳池、餐飲等；在建160米高1000平米的婚慶廣場；在建商業(yè)廣場，有近萬平米的超市和商場；規(guī)劃有五星級酒店；有軌電車通行至小平島附近；旅順南路周邊配套8地塊周邊市政配套建設滯后，周邊有少量中等檔次旅游設施，軟件園地塊解析小結——1、通達性條件雖然目前項目周邊公共交通不發(fā)達，但道路通達順暢且沿途風景可觀性極強；項目被山體環(huán)繞，但有兩條通道與主干道連接，既保證私密性有提供交通便捷性；2、良好的自然資源南向海岸線，極具有可開發(fā)的潛質和吸引客戶的先天條件；地形地貌豐富，植被覆蓋良好，環(huán)境改造成本會相應減少，同時與自然更加親近；地塊優(yōu)勢條件地塊劣勢條件3、周邊市政配套設施相對落后目前項目地塊內只有水、電保障，取暖、道路改造、環(huán)境整治以及其他市政設施不齊全地塊周邊生活配套設施尚不完善。9地塊解析小結——1、通達性條件地塊優(yōu)勢條件地塊劣勢條件3、周全國宜居中心城市

大連在《2005中國城市宜居指數(shù)報告》中名列第一，眾多指標（城市環(huán)境、空氣質量、交通狀況等）均較高，被譽為最適宜居住的城市

山海資源資源屬性：項目具備南向海岸線和植被覆蓋、地勢起伏山體的資源，如何充分整合和利用這些資源是項目開發(fā)必須解決的重要問題。城市近郊區(qū)位屬性：項目距離大連市中心、星海灣廣場以及旅順口區(qū)中心地帶距離分別為20余公里和9公里，車行方便，公交車已由長途改為城市公化線路，項目所在位置已屬于城市蔓延帶；大規(guī)模開發(fā)綜合開發(fā)開發(fā)屬性：項目整體占地4200畝，是大連市已知項目中最大項目，首期占地68萬平米，在大連也屬較大規(guī)模開發(fā)，因此在項目發(fā)展策略的制定中也必須考慮大盤的開發(fā)特點，在形成持續(xù)競爭力的基礎上分階段建立開發(fā)策略；開發(fā)屬性：開發(fā)商希望整合集團現(xiàn)有產業(yè)資源，如酒店、商業(yè)等，形成自己的開發(fā)模式，同時項目啟動、配套等決定項目將是綜合開發(fā)；項目屬性界定——具有山海資源的城市近郊大規(guī)模綜合開發(fā)項目10全國宜居中心城市大連在《2005中國城市項目開發(fā)背景項目概況與界定企業(yè)開發(fā)目標11項目開發(fā)背景項目概況與界定11開發(fā)商目標以及項目限制條件一、項目成功啟動與運作，房地產業(yè)務成為集團主力業(yè)務一、保證項目階段開發(fā)的成功，實現(xiàn)每期穩(wěn)定現(xiàn)金流三、保證現(xiàn)金流穩(wěn)定的狀況下實現(xiàn)利潤的最大化企業(yè)目標二、創(chuàng)建項目品牌，提升集團整體品牌形象首期預計投入10個億，有上市公司融資、項目公司自身融資多種融資渠道；預計2008年將項目放入上市公司房地產業(yè)務；已成立獨立項目公司，利用5年左右集團以地產為龍頭，整合集團其他的產業(yè)（酒店、商業(yè)等）形成一種可復制性，持續(xù)發(fā)展盈利模式。背景條件項目目標二、2010年實現(xiàn)盈虧平衡，實現(xiàn)正向現(xiàn)金流12開發(fā)商目標以及項目限制條件一、項目成功啟動與運作，房地產業(yè)務項目開發(fā)背景市場環(huán)境分析區(qū)域價值定位中央別墅區(qū)價值體系客戶策略階段開發(fā)策略產品策略經濟測算13項目開發(fā)背景市場環(huán)境分析區(qū)域價值定位中央別墅區(qū)價值體系客戶策市場環(huán)境分析城市宏觀經濟與特質房地產市場整體特征濱海物業(yè)研究14市場環(huán)境分析城市宏觀經濟與特質14由于半島端頭的地理位置和城市定位的不同，大連同周邊城市的聯(lián)系低于遼中城市群的中心城市沈陽城市規(guī)模人口國務院對于城市的定位沈陽總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里總人口720.4萬人，市區(qū)人口506.6萬人沈陽市是遼寧省省會，全省的經濟、政治、文化中心，東北地區(qū)最大的中心城市，全國重要的工業(yè)基地，國家級歷史文化名城和旅游城市大連12573.85平方公里，市區(qū)面積2414.96平方公里人口590萬,市區(qū)人口253萬大連是我國北方沿海重要的中心城市和港口、旅游城市沈陽大連遼寧中部城市群123456沈陽中心城市的服務、輻射功能，汽車和裝備工業(yè)產業(yè)基地鐵嶺現(xiàn)代能源基地和農產品深加工基地撫順石油、化工原料及深加工產業(yè)總部本溪和鞍山鋼鐵產業(yè)整合，打造鋼鐵基地遼陽化纖原料及深加工基地鞍山和本溪鋼鐵產業(yè)整合，打造鋼鐵基地營口依托港口優(yōu)勢，形成新型重化工基地1H經濟圈1H通勤圈擴散到大連郊縣以沈陽為中心的城市群協(xié)作與分工遼寧中部城市群：中國第四大都市經濟圈遼寧中部城市群是指以沈陽為中心，1鐵嶺、2撫順、3本溪、4遼陽、5鞍山、6營口為主體的城市群密集區(qū)；土地面積65040平方公里，占全省總面積的43.95%，人口2150.8萬人，占全省總人口的51.1%；2006年，中部城市群實現(xiàn)地區(qū)生產總值5688億元，占全省的61.4%，社會消費品零售額1941.7億元，占全省的56.5%，人均社會消費品零售額為9046元；以沈陽為核心的中部城市群重要指標均占到遼寧省的一半以上，沈陽的中心地位逐步樹立；——數(shù)據(jù)來源沈陽政府工作報告15由于半島端頭的地理位置和城市定位的不同，大連同周邊城市的聯(lián)系但作為中國北方最為開放的城市，大連國際化趨勢日益明顯，國際化城市的領先地位逐步確立大連日本韓國俄羅斯機場名稱2006年客流量航線總數(shù)國際航線大連周水子機場635萬人次11944沈陽桃仙機場530萬人次8130哈爾濱太平機場364萬人次6823長春龍嘉機場220萬人次2092003年國務院為振興東北經濟，明確提出把大連建成東北亞重要的國際航運中心；大連機場建設目標：東北亞跨經濟區(qū)、雙扇面輻射的復合型門戶樞紐機場；日本航線：通航城市7個，航班數(shù)量68班/周，僅次于上海，居于全國第二；俄羅斯航線：通航城市8個，航班數(shù)量與通航城市均位居全國第一；國際化指標1：世界交通的重要樞紐國際化指標2：三產快速增長，城市綜合服務功能三產占總產值45%，自99年確定軟件業(yè)為核心支柱產業(yè)，年平均增長率達60%以上國際化指標3：城市開發(fā)度，外資引入對外貿易07年上半年遼寧利用外資47.1億美元，大連實際利用外資15.4億美元，占比33%；2007上半年，大連市自營進出口完成171.41億美元，同比增長29.34%，占全省進出口總額的62.06%。其中，外貿出口96.18億美元，同比增長34.1%，占全省出口總額的57.73%；對外貿易對全市經濟的拉動作用不斷增強，上半年出口總值占全市GDP的42%，外貿進出口占大連港貨物吞吐總量的38.5%。國際化指標4：跨國公司和金融總部數(shù)量目前共有130家世界財富500強企業(yè)落戶遼寧，其中選址于大連的有83家，占比64%；大連亦是中國外資金融機構最為集中的5個城市之一。目前有各類外資金融機構22家。國際化指標5：國際化人才的聚集度大連的外商資目前擁有18家研發(fā)中心，并且有全球采購中心入住，軟件業(yè)從業(yè)人員年增長率達到25%以上數(shù)據(jù)來源：大連市對外貿易經濟合作局統(tǒng)計局16但作為中國北方最為開放的城市，大連國際化趨勢日益明顯，國際化近年來大連連續(xù)承辦多次重要的國際會議，城市影響力顯著提升，成為東三省乃至全國重要的對外展示窗口世界經濟論壇是以研討世界經濟領域存在的問題、促進國際經濟合作與交流為宗旨的非官方國際性機構，被稱為非官方的經濟最高級會議。世界經濟論壇由全球有影響的國家首腦、企業(yè)首腦和知名專家組成。參加該論壇的企業(yè)會員包括全球70多個國家和地區(qū)的1000多家大公司和企業(yè)，它們的年營業(yè)額合計超過4萬億美元；今年的達沃斯年會將于9月6日至9月8日在大連舉行，屆時溫家寶總理以及80余個國家和地區(qū)的1500余名政界、商界、新聞界的高級領導人將參與會議；達沃斯會議在大連的召開意味著大連在現(xiàn)有國際形象和影響力上的顯著提升，大連的城市建設、經濟發(fā)展借此機會也會有明顯改善；大連國際服裝節(jié)是國內最知名的集服裝展示、貿易洽談、文化研討、旅游于一體的綜合盛會，已成功舉辦18屆，影響力已超出國門；大連國際服裝節(jié)舉辦的國際服裝紡織品博覽會（已升級為國家級）、世界名師時裝展演（國際一線設計師均有參加）、青年設計師創(chuàng)意大賽、狂歡節(jié)等活動已成為大連新的城市名片；大連知名會展活動亞太經合組織第三次高官會議第五屆亞歐經濟部長會議WTO非正式小型部長會議20國財長會議亞歐經濟高層論壇世界港口大會等國際會議大連國際馬拉松大賽：舉辦20年，國際級賽事，國際上參與人數(shù)前十五位的大賽；大連國際徒步大會大連軟交會：以舉行五屆，與北京軟博會并列中國兩大軟件交易、研發(fā)會議；大連日本周/日本大連周亞姐競選中國內地總決賽大連汽車展：國內較大規(guī)模以汽車交易為主的展會；06年大連會展中心主展廳承辦大型活動40多項，基本上每周都有活動，創(chuàng)收6億元人民幣；……17近年來大連連續(xù)承辦多次重要的國際會議，城市影響力顯著提升，成自20世紀初，隨著青島核心支柱產業(yè)制造業(yè)的快速發(fā)展，整體經濟水平逐漸超越大連，房地產高端市場價格與內生需求亦高于大連大連與青島GDP總額及增長率的比較大連與青島人均可支配收入的比較數(shù)據(jù)來源：大連、青島統(tǒng)計年鑒大連2000年開始GDP總額青島超越，此后差距越來越大，至06年差距已達600多億；GDP增長率自98年開始，大連就一直低于青島；大連人均可支配收入與青島差距也越來越大，至06年差距已達1978元；城市沿海高端物業(yè)售價外地人在沿海物業(yè)客戶中占比大連目前大連市場10000元以上住宅屬于豪宅范圍，目前市場最高價新盤為濱海核心區(qū)價格為16000元整體市場外地人購房比25%左右，沿海物業(yè)中能達到50%以上，高端盤中的占比會更高；青島2005年青島沿海高檔住宅均價為8000-13000元，目前青島沿海高端住宅均價1５000元，最高價格20000元（東海路9號），八大關別墅均價高達30000元（海信.青泉墅）沿海高端物業(yè)與高端物業(yè)主力人群均為青島本地人群，本地購房與外地購房的比例為7：318自20世紀初，隨著青島核心支柱產業(yè)制造業(yè)的快速發(fā)展，整體經濟伴隨近年來大連高新技術產業(yè)的迅猛發(fā)展，推動高端人才的聚集，城市發(fā)展后勢強勁，為高端市場發(fā)展奠定良好的基礎服務綜合競爭力產業(yè)環(huán)境重點打造服務綜合競爭力產業(yè)環(huán)境促進產業(yè)升級升級大連青島城市城市綜合競爭力差異化道路大連首先打造環(huán)境，完善綜合服務功能，吸引高素質人口，促進產業(yè)升級和替代，最終提升整體的競爭力青島通過優(yōu)惠政策吸引國際產業(yè)轉移，進一步打造環(huán)境，目前還處于完善商業(yè)和綜合配套階段，提高綜合競爭力，面臨產業(yè)升級壓力年均增長率50%以上面積及占比06年GDP及占比GDP平均增長率十一五末預計GDP總量其他大連全市1.25萬平方公里2569.7億12.3%左右8000-10000億十一五末，高新產業(yè)尤其是IT將超過石油產業(yè)，成為大連第一支柱產業(yè)；高新技術從業(yè)人員20多萬（大學及以上學歷），人均創(chuàng)收40萬；在全國十大軟件園中，出口穩(wěn)居第三，對日軟件出口則排名第二，前10位軟件出口企業(yè)中，大連擁有2家；

高新區(qū)22.5平方公里0.18%140億5.45%50%以上800-1000億10%-15%一個軟件從業(yè)人員可以帶動8個人就業(yè)，平均每個員工年創(chuàng)價值20～50萬元，直接為當?shù)刎暙I2～5萬元；旅順南路軟件產業(yè)帶大連軟件園二期項目，計劃用5～8年的時間，在占地30平方公里，可建用地10平方公里土地上，投資150億元，建造400萬平方米的軟件開發(fā)、信息服務、軟件教育培訓及相配套的生活設施。重點發(fā)展國際軟件外包業(yè)務；——億達集團、軟件園董事：孫蔭環(huán)19伴隨近年來大連高新技術產業(yè)的迅猛發(fā)展，推動高端人才的聚集，城濱海的自然風光、宜人的氣候條件、良好的城市環(huán)境，使大連位居中國宜居城市之首大連素有中國的“北方明珠”之稱。東臨黃海，西瀕渤海，南與山東半島隔海相望，加之海洋性氣候，使大連具備良好的自然環(huán)境和宜人的氣候；自1995年，大連市政環(huán)境改造工作開始發(fā)力：目前大連有5大特色公園、80多個廣場、230余處游園、街心綠地；植樹3億棵，市內主干道全部綠化，綠化覆蓋率41%，居國內前列；游客來連目的來連游客中，東三省加北京、山東的北方客戶已達半數(shù)以上；由于天氣原因，每年10月至次年4月的淡季，觀光休閑游游客只占15%左右；——數(shù)據(jù)來源：大連旅游局宣傳處2006年總結１大連６杭州２廈門７上海３綿陽８南京４成都９青島５武漢１０重慶《2005中國城市宜居指數(shù)報告》20濱海的自然風光、宜人的氣候條件、良好的城市環(huán)境，使大連位居中城市宏觀經濟與特質大連為遼寧省以及東北三省和北中國重要的對外交往的樞紐中心和形象展示窗口，近年來國際化趨勢日益明顯，城市地位顯著提升城市定位發(fā)展前景宜居特質迅猛發(fā)展的高新技術產業(yè)被確定為大連重點發(fā)展的支柱產業(yè)，將為整個城市帶來為數(shù)眾多的高素質、高收入的產業(yè)人群，推動高端市場的內生需求大連濱海的自然資源與優(yōu)美的城市環(huán)境使大連宜居特性顯著，成為全國性的旅游度假、商務會議、休閑養(yǎng)老與置業(yè)的理想城市，具備全國性的消費市場大連城市特征為高端市場發(fā)展奠定了良好的基礎21城市宏觀經濟與特質大連為遼寧省以及東北三省和北中國重要的對外市場環(huán)境分析城市宏觀經濟與特質房地產市場整體特征濱海物業(yè)研究22市場環(huán)境分析城市宏觀經濟與特質22近年大連GDP快速增長，城市宏觀經濟發(fā)展勢頭良好，形成房地產市場高速發(fā)展的動力和基礎大連市人均GDP保持高速增長，近年來增長速度均超過12%，而且增速不斷加快。2006年人均GDP達到42579元（折合5453美元），同比增長率為10%。按照人均GDP與房地產發(fā)展的關系，大連房地產市場發(fā)展勢頭良好，需求表現(xiàn)為數(shù)量與質量并重發(fā)展的階段。GDP增幅和房地產業(yè)發(fā)展狀況的關系

小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展快速發(fā)展大連GDP近五年保持了約14%的增長速度；2006年大連GDP達到2569.7億元，增長速度高于全國平均水平5.8個百分點。按照GDP增長與房地產發(fā)展的一般關系，伴隨經濟的強勁發(fā)展，大連房地產市場處于高速發(fā)展階段。大連歷年GDP及增長率大連歷年人均GDP及可支配收入23近年大連GDP快速增長，城市宏觀經濟發(fā)展勢頭良好，形成房地產大連市房地產進入高速發(fā)展期，連續(xù)三年銷售面積大于竣工面積，市場供不應求，商品房價格持續(xù)上漲2002年-2006年大連房地產市場投資2002年-2006年大連房地產市場竣工與施工面積/商品房住宅價格2002年-2006年大連房地產市場供應房地產市場投資：固定資產投資增長率高于GDP增長率，固定資產投資活躍。房地產投資年均增長率25%以上，增長快速房地產市場供應：03年土地集中放量，04年土地供應緊縮，從05年開始回升，并持續(xù)增加，06年市場供應達到600萬平米，增幅達25%。房地產市場表現(xiàn)：商品住宅銷售量穩(wěn)步上升，商品房價格持續(xù)上漲。由于受到04、05年土地供應不足，導致房價迅速竄升。近3年來大連市商品房銷售面積開始高于竣工面積，市場仍顯供不應求，房價漲勢并未得到緩解24大連市房地產進入高速發(fā)展期，連續(xù)三年銷售面積大于竣工面積，市隨著城市快速發(fā)展及地形限制，中心區(qū)開始出現(xiàn)“地荒”，房地產發(fā)展加速外擴，旅順和開發(fā)區(qū)成為房地產開發(fā)熱點區(qū)域大連位于半島頂端，受山海地形約束，大連市主城區(qū)可用于開發(fā)建設的土地十分有限；（大連市06年各區(qū)建設面積）中山區(qū)和西崗區(qū)土地存量不到10%，城市中心區(qū)可開發(fā)用地少，開發(fā)強度極高；2006年新增住宅供應中，甘井子、開發(fā)區(qū)、沙河口、旅順四區(qū)成為建筑面積最大的四個區(qū)域，占到進80%的比例；（大連市06年各城區(qū)土地存量）25隨著城市快速發(fā)展及地形限制，中心區(qū)開始出現(xiàn)“地荒”，房地產發(fā)從供應總量來看，未來新增供應量沒有大幅增長，市場需求仍將保持旺盛2007全年供應量預計07后新增住宅項目總量2007年新增上市量2006年項目存量2007年實際供應量項目數(shù)量40561666面積542150039614455410004502445套數(shù)4037836126450040626均價8826810382928126戶均面積134110120111年內新增供應量沒有大幅增長，新增供應量與2006年銷售量基本持平，超過2005年銷售量100萬平，預示2007年大連房地產市場總體供求仍將處于一個較為平衡的狀態(tài)。上市時間大多滯后，2007年10月份和2008年6月份將會形成一個供應高峰，2008年——2009年市場競爭將會隨著供應量的逐步釋放而競爭加劇。資料來源：世聯(lián)研究26從供應總量來看，未來新增供應量沒有大幅增長，市場需求仍將保持從供應產品結構來看，未來以中高端住宅為主，市場賣壓增大，消費者心理底線被迫“水漲船高”隨著城市中心區(qū)可開發(fā)用地日漸減少，房價持續(xù)上漲，消費者不得不接受現(xiàn)行市場價格。新增項目中，高價區(qū)和中高價區(qū)項目樓盤比例較高，約70%。近年來，隨著單價的上升，商品房套均面積持續(xù)下降，表明在購買能力未有顯著增強的情況下，消費者被迫通過適當壓縮購買面積來承受高單價，或者外溢，到其他區(qū)域選擇可接受的產品。據(jù)中國人民銀行沈陽分行發(fā)布《2005年遼寧省金融運行報告》統(tǒng)計，大連房價漲幅自從2005年11月以來連續(xù)七個月位列全國三甲，尤其是2006年以來的五個月中有4個月同比漲幅第一，漲幅連續(xù)超過15%。（數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計年鑒、房展會分析）高價區(qū)（8000元以上）中高價區(qū)（6500—8000元）中低價區(qū)（5000—6500元）低價區(qū)（3500—5000元）項目數(shù)量/比例25/42%16/27%16/27%2/4%面積/比例1726709/44%969736/24%1075000/27%190000/5%套數(shù)/比例13667/38%9253/26%10970/30%2236/6%均價10300710056004000戶均面積1261059885產品類型高層多層/小高層/高層多層/小高層/高層多層主力戶型50-170㎡100-130㎡85-100㎡60-90㎡各價區(qū)住宅市場供應走勢（平方米）（元/平方米）27從供應產品結構來看，未來以中高端住宅為主，市場賣壓增大，消費依靠城市影響力、宜居氛圍和政策引導，東三省外地客戶撐起大連高端市場近半數(shù)份額城市影響力在東三省主要城市中，大連的GDP總量及增長速度排名均為第一；在中國統(tǒng)計局公布的2006年全國綜合實力城市評比結果中，大連市經濟實力排名第六位，綜合實力居第七位，沿海城市僅次于天津；排名城市總得分人口與勞動力資源利用經濟發(fā)展社會發(fā)展基礎設施環(huán)境保護與循環(huán)經濟5天津137.719724.977946.424522.695738.91514.70657大連99.491119.395245.656118.639110.00675.793918寧波79.4666.073943.11311.971412.78775.5221青島75.0412.066732.710711.432812.386.44971999200220061999年，大連出臺規(guī)定，外省市人員在大連市內四區(qū)購房，購房款達70萬元可落戶1人，再增加20萬元，一家3口方可全部落戶；2002年，大連提出了“住在大連”的口號，要把大連的房子賣到全國。為配合該舉措，2003年9月，大連市政府頒布了“在主城區(qū)，外省市人員購買商品住宅，購房款在35萬元（含35萬元）；購買公建商品房，購房款達50萬元以上，其本人、配偶及未婚子女可落戶大連”的新購房落戶政策。這項政策極大促進了大連的商品房外銷市場，當年實現(xiàn)商品房外銷面積、金額均達到30%；2006年6月，大連出臺新規(guī)定：在主城區(qū)購買商品住宅，購房款80萬元以上；購買公建商品房，購房款100萬元以上的，購房者本人、配偶及未婚子女可以遷入；雖然金額上升不少，但是是隨著大連房價的上漲而采取的措施；近兩年（2005-2007），大連四分之一的房屋賣給了外地人，而這四分之一樓盤在市內四區(qū)都有分布，在沿海的樓盤中這一比例會更高，不會低于50%，而像星海廣場附近的高檔樓盤中更是不會低于這個數(shù)字；外地人來大連置業(yè)的動機主要有以下這幾個方面：大連宜居，買房來自住，或者給父母養(yǎng)老，甚至給自己養(yǎng)老；為了孩子的教育，大連無論是高校還是基礎教育質量相對還是比較高的；投資，大連房價上漲前景還是吸引了一些人來這里投資房地產的；當然還有其他不少因素，而且這些因素很可能都不是單一的；從外地人來源上看，東三省的客戶還是占絕對的比重的，其他地方的客戶也有，但量上相對還是少些；——大連市房地產交易市場商品房轉讓管理科孟科長政策引導28依靠城市影響力、宜居氛圍和政策引導，東三省外地客戶撐起大連高從整體銷售狀況來看，大連一萬以上產品定義為市場高端項目，高端市場年消化量有限，并保持相對穩(wěn)定項目規(guī)模（建面）均價良玖國際7萬12000悅泰林里3.7萬10000大華御庭13萬9900聯(lián)排15000伊景華園10萬10500伊頓山莊2萬10000和平現(xiàn)代城15萬10000東方圣荷西20萬12000遠洋風景14萬12000中央公館5萬12000嘉和花樣年華5萬12000錦華·銀座10萬15000文園別墅2萬13800維多利亞莊園6萬13000名城國際公館13萬12000中端客戶大連市房地產市場年消化量：500萬平單價8000以上項目年消化量170萬平單價1萬以上項目年消化量：21萬平大連市房地產市場年消化量：500萬平沿海項目年消化量75萬平沿海10000以上項目年消化量：10萬項目規(guī)模（建面）均價西雅圖·海洋之星5萬10000金廣東海岸23萬11000壹品星海38萬13000百年匯2.6萬13000半島聽濤4.8萬14000大連明珠21萬16000藍灣20萬15000目前已有市內高端項目目前可見沿海高端項目大連房地產銷售總體分析表

市場交易總批次高端項目交易批次占比市場銷售量高端項目銷售量占比05年4432414803.34%424.0718.54.35%06年3152314204.50%493.820.94.2%29從整體銷售狀況來看，大連一萬以上產品定義為市場高端項目，高端大連高端物業(yè)的價格水平遠未達到外地客戶的財富實力，平臺價格尚有較大可為空間重復置業(yè)全額付款決策時間較短不關注產品細節(jié)……30大連高端物業(yè)的價格水平遠未達到外地客戶的財富實力，平臺價格尚宏觀市場分析小結供應穩(wěn)定，需求旺盛，供不應求的快速增長市場城市化進程加速，城市外溢速度加快高端市場穩(wěn)定，價格有較大上升空間大連房地產市場需求旺盛，供不應求，銷售價格穩(wěn)步上升。受中心城土地供應不足影響，購房外溢趨勢明顯，旅順和開發(fā)區(qū)成為房地產開發(fā)熱點區(qū)域市場供應以中高端為主，高端市場供應量穩(wěn)定，外地客戶占據(jù)高端市場近半份額，價格尚有較大提升空間31宏觀市場分析小結供應穩(wěn)定，需求旺盛，供不應求的快速增長市場城市場環(huán)境分析城市宏觀經濟與特質房地產市場整體特征濱海物業(yè)研究32市場環(huán)境分析城市宏觀經濟與特質32金石明珠開發(fā)區(qū)9項目乾豪紅星項目金廣東海岸帝泊灣星海灣諸項目小平島億達圣北藍灣浪琴灣/

頤海聽鷗中庚香海小鎮(zhèn)/

麓山蘭灣大連海岸線價值——沿海開發(fā)模式梳理99年啟動06年啟動06年啟動06年啟動07年啟動07年啟動07年啟動07年啟動05年啟動07年啟動33金石明珠開發(fā)區(qū)9項目乾豪紅星項目金廣東海岸帝泊灣星海灣根據(jù)形成價值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項目分為三類，三類項目的特征及市場表現(xiàn)具有較大差異分類價值資源代表項目傳統(tǒng)城市板塊內項目（星海、東南沿海）板塊價值—包含強勢的自然資源價值與的城市價值星海國寶帝柏灣新興城市版圖內項目（新城、城市延伸帶）規(guī)劃價值/自然資源價值/升值潛力海富經典小平島旅游度假區(qū)項目強勢自然資源價值/產品價值/土地價值浪琴灣藍灣34根據(jù)形成價值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項目分為三類，星海灣板塊——依托城市中心區(qū)位、海景資源和知名度，所形成的最成熟也是價值最高的標定身份的財富階層聚集區(qū)多層、小高層、高層12000以上強勢海景資源、星海廣場的名片效應外地客戶占比超過50%，多次置業(yè)，高端客戶特征分析產品類型價格平臺客戶類型項目一品星海半島聽濤大連明珠規(guī)模占地11萬平米，建面37萬，分3期開發(fā)，1期1200套，2+3期1094套占地2.1萬平米，建面地上5.5萬，地下3萬；其中住宅5萬2棟多層、3棟小高層、5棟高層，共500多套；一期8棟樓，二期2棟高層占地6.8萬平米，總建面21萬，8棟高層，1棟小高層，900余戶產品形式小高層、高層多層、小高層、高層高層、小高層戶型高層1梯2、3，109-220平米，主力180-220平米129-191平米，小高層1梯2，高層2梯2戶僅有5種戶型，面積160-600平，平層戶型154-275平米，復式戶型262-572平米，主力190-270平米客戶50%外地人，主要是東三省比如做房地產、石油、煤炭、政府官員等本地70%，外地30%，有瓦房店、日韓等，本地人主要是生意人和政府官員80%的客戶為“新移民”，即非大連本地人銷售狀況1期03年開始賣，05年完畢；現(xiàn)在賣2期，共342套，今年3月26日開盤，銷售70套左右；面積較少的銷售較快06年9月開盤，1期276套，已售110套，07年8月份每月銷售一套，多層和后排高層剩余較多大面積看海戶型和靠近星海廣場的戶型銷售狀況良好，其他的銷售較慢價格均價12000元，最高17000元，毛坯，物業(yè)費1.9元；海景房要貴2000-3000元/平米，前排頂層價格最高起價8880元，高層層差200-1000元，頂層20000元（3.1米層高）均價16000配套社區(qū)配套有超市、游泳館、網球場，會所在高層下面的公建內車位戶數(shù)比1.5，中心景觀，底商，不能進入社區(qū)內部；2000平米的會所，這個社區(qū)是封閉的，只能通過大堂電梯進入社區(qū)，地下車庫3000平米會所，底商（2或3層），共17戶，500-2000平米的公建，長廊是布局，全部臨街，一層4.5米層高，二層4.2米層高，贈送地下室圖片35星海灣板塊——依托城市中心區(qū)位、海景資源和知名度，所形成的東南臨海亞板塊——擁有良好的城市資源與一線海景資源，但價值未被充分挖掘的中高端產品聚集區(qū)高層9000左右城市資源較好、海景資源強勢但兩者未有效整合，性價比產品外地客戶占到一半，有部分非高端客戶特征分析產品類型價格平臺客戶類型項目金廣東海岸帝柏灣規(guī)模占地11.8萬平米，建面23.6萬平米，共1500多套，分2期開發(fā)，1期6棟板式高層，共888套，2期未定占地2.8萬，總建面12萬（地上10萬，地下2萬），7棟30層高層，600套產品形式高層高層戶型1期100-160平米，主力150多平米，2期150-260平米A\C以252平米的三室半兩廳兩衛(wèi)為主，B號樓以284平米的四室兩廳三衛(wèi)為主，D\G號樓兩側戶型167平米的三室兩廳兩衛(wèi)，中間戶型是128平米的兩室半兩廳兩衛(wèi)；E\F號樓兩側戶型是139平米的三室兩廳兩衛(wèi)，中間的戶型是105平米左右；客戶大連本地和外地人各占一半，外地人主要是東北的，也有南方如深圳的客戶，私營業(yè)主、政府人員外地客戶占到50%,大連本土客戶以高端為主，但也有部分年輕工薪階層購置小戶型，首付9萬即可銷售狀況1期去年8月開盤，已售約600套；其中北客廳看海的戶型已賣完，客廳朝南，餐廳朝北看海的戶型較多，銷售速度不如前者尾盤，06年以4億的銷售額奪得大連銷售冠軍價格1期起價8100元，均價8500元，最高10100元（前排頂層），后排頂層9000多均價9500，目前價格在13000左右配套會所/商業(yè)街（公建），歐式風格2500平米會所，車位比不足1：1，面臨正在修建的漁人碼頭圖片36東南臨海亞板塊——擁有良好的城市資源與一線海景資源，但價值未根據(jù)形成價值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項目分為三類，三類項目的特征及市場表現(xiàn)具有較大差異分類價值資源代表項目傳統(tǒng)城市板塊內項目（星海、東南沿海）板塊價值—包含強勢的自然資源價值與的城市價值星海國寶帝柏灣新興城市版圖內項目（新城、城市延伸帶）規(guī)劃價值/自然資源價值/升值潛力海富經典小平島旅游度假區(qū)項目強勢自然資源價值/產品價值/土地價值藍灣37根據(jù)形成價值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項目分為三類，開發(fā)區(qū)濱海板塊——具備一定城市資源，海成為基本條件的平臺產品實現(xiàn)平臺價格，順應價值圈層開發(fā)的中檔項目聚集區(qū)小高層、高層海景資源、價格較低外地客戶占比較高、開發(fā)區(qū)、地緣性客戶，大連市內客戶較少特征分析產品類型價格平臺客戶類型5000-5500項目海富經典東庭印象欣怡花園規(guī)模占地面積5.7萬，建筑面積14.7萬，容積率2.55，共11棟，共2000多套，分2期開發(fā)；一期6棟，2棟高層，4棟小高層，4000平米會所項目占地13000平，總建筑面積達到49000平方米，共401套占地1萬平米，建面3萬平米，共270套產品小高層、高層高層小高層、高層戶型面積區(qū)間58-270平，主力戶型100-180平米主力戶型90平米左右2居二居65-102，主力區(qū)間90-100；三居110-130，主力戶型122平米客戶戶型80-90平米以紅星村民居多，拆遷后買房，160-170大面積戶型以東三省客戶居多，占比達到50%以上，主要為了養(yǎng)老、度假、休閑、投資，也有不少國外華人電話咨詢過項目信息，開發(fā)區(qū)的客戶占到25%自住為主外地客戶居多，特別是東北客戶，大連市客戶相對少，基本無國外客戶。銷售狀況6月3號開盤，目前1期推出6棟約600多套，已銷售80%，8月份一天一套，120-130平的銷售情況良好產品為高層板樓，一層底商3700平米,項目現(xiàn)在屬于預售階段，還沒有正式開盤，但是整體銷售狀況良好，特別是小戶型，如50平方米的一居，與70平米左右的兩居比較熱銷，認購了有160余套。去年12月3日開盤，共270套，尾盤價格均價6800，高出周邊20%，最高7300-79004700起價前排小高層最高價5880，中間高層最高價6330，后排高層最高價5330，起價4080；配套地下停車，一期約500個車位；項目采用乾豪物業(yè)作為本項目的物業(yè)管理底商圖片表一38開發(fā)區(qū)濱海板塊——具備一定城市資源，海成為基本條件的平臺產品

項目眾益陽光海岸水御蘭庭瑞仕家園深藍半英里文華園規(guī)模占地面積7.9萬，建面20.5萬平米，其中住宅16.5萬平米，共1219套2棟12層小高層和2棟24層高層占地11萬，總建面31.5萬平，28棟高層、小高層，2886戶，一期15萬平，1221戶，12棟樓占地8000平，總建面27000平米，388戶，3棟樓占地27000平米，總建面78000萬平，總戶數(shù)760戶產品疊拼、多層、小高層、高層小高層、高層高層、小高層小高層高層、小高層戶型多層130-160，售完，高層146-155，332，疊拼別墅230、250（16套）47-140平米，二居90-100，三居110-140平米，90平以下占70%共14種戶型，面積區(qū)間從50平到140平均有小戶型為主，90平米是主力型戶以小戶型為主，40-110平，主力戶型90平米客戶以大連市內和東北客戶為主，各占半數(shù)，東北主要來自哈爾濱、大慶等，國外客戶（美、英、德）比例少，不超過30戶；投資客不多，以度假、養(yǎng)老目的居多（買130-150平米較多），40-45歲以上；東北客戶較多，能占到50%的比例，用來養(yǎng)老、休閑度假、投資等——開發(fā)區(qū)客戶占到60%-70%，外地客戶占30%左右銷售狀況04年9月開盤，當時4000多，比周邊貴2000左右，現(xiàn)在二手房在7000左右，銷售速度10-70套/月不等（淡旺季、調控政策影響），現(xiàn)在是尾盤；租金約6000元每月，租給外國高管，比周邊高一倍左右尾盤，400戶不到8個月銷售完畢8.18日開盤，銷售狀況良好5月初開盤，431套房子，月均銷售100余套，現(xiàn)剩余30套價格單價5300-6900，主要是高層，帶精裝修，總價加15萬左右；物業(yè)費1.2元，地下車位9-11萬/個，現(xiàn)在有部分的別墅改造成了分會所，可供小區(qū)業(yè)主使用，購房售價中有約定條款起價4880均價6000均價5400元均價5400元配套2萬平米會所，人車分流自身沒有配套設施，主要依靠周邊設施會所，初步規(guī)劃有游泳池、餐飲等，網球場在二期規(guī)劃以周邊配套為主以周邊配套為主圖片表二39項目眾益陽光海岸水御蘭庭瑞仕家園深藍半英里文華園規(guī)模占地面城市蔓延區(qū)板塊——依托城市延伸、強勢規(guī)劃與配套，產品滿足主流需求，濱海新城意向區(qū)域項目小平島規(guī)模占地127萬平米，總建筑面積137萬，容積率1.1，規(guī)劃分為中央居住區(qū)、中央旅游區(qū)、中央別墅區(qū)，灣型游艇碼頭規(guī)劃中，具體方案并未確定產品形式一期小高層，二期有多層及26套別墅戶型一期9棟小高層，90-180平米，主力區(qū)間120-160三居客戶理工、海事老師居多，兩院校在內部網進行宣傳，有團購，自住為主，2-3次置業(yè)經驗，有軟件園的員工置業(yè)，自住、投資均有銷售狀況2006年10月開盤，銷售90%，余40套；今年會推部分別墅產品，面積350~500平米；一期剛開盤需要銷售代表去找客戶，現(xiàn)在客戶上門量非常大；價格開盤起價5980，層差80-100，現(xiàn)在售價7000-8000元配套景觀由貝爾高林設計，配置噴水池/小橋/涼亭/綠植/中央綠地/組團綠地/活動場地，東北最大會所，3萬平米，溫泉泳池，海岸商業(yè)街，學校、幼兒園；五星級酒店，160米高1000平米的婚慶廣場點評區(qū)域沙盤展示極具氣勢，但是區(qū)域內有部分土地開發(fā)商并沒有得到土地，尚有不少地方存在規(guī)劃不明確的情況；圖片多層、小高層、高層、別墅海景資源、區(qū)域不成熟、軟件園二期規(guī)劃利好高校教師、軟件園工作人員，自住、投資特征分析產品類型價格平臺客戶類型小高層7000-800040城市蔓延區(qū)板塊——依托城市延伸、強勢規(guī)劃與配套，產品滿足主流根據(jù)形成價值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項目分為三類，三類項目的特征及市場表現(xiàn)具有較大差異分類價值資源代表項目傳統(tǒng)城市板塊內項目（星海、東南沿海）板塊價值—包含強勢的自然資源價值與的城市價值星海國寶帝柏灣新興城市版圖內項目（新城、城市延伸帶）規(guī)劃價值/自然資源價值/升值潛力海富經典小平島旅游度假區(qū)項目（近郊、遠郊區(qū)域）強勢自然資源價值/產品價值/土地價值藍灣41根據(jù)形成價值的資源的不同，我們將大連的濱海物業(yè)項目分為三類，近郊項目——未清晰定義區(qū)域價值，依托稀缺的產品形式和自然資源實現(xiàn)單項目的高端認知項目億達藍灣規(guī)模總占地面積40萬平，兩期開發(fā)，一期占地35萬，建面20萬，共178套別墅，分兩期銷售，首期臨近會所的57棟和兩棟高層銷售；二期占地5萬平，5棟高層，一棟五星級酒店；產品形式獨棟、精裝修酒店式公寓（高層）戶型獨棟面積180-250平米，贈送100余平的地下室；公寓50-130平客戶獨棟主要是以大連市內的客戶為主銷售狀況獨棟的銷售狀況良好，酒店式公寓的銷售緩慢；價格獨棟整體出售，300-400萬之間，精裝修酒店式公寓7000-8000元/平米配套風情商業(yè)街，與青云映山的58街風格類似，二期規(guī)劃會有五星級度假酒店，塔河灣浴場30年的經營權，目前已經運營了3年多；點評環(huán)形水系，主打“resort”概念，項目建設目標為海岸度假生活區(qū)；圖片獨棟、高層稀缺產品經濟型小獨棟、度假生活方式獨棟客戶以大連市內客戶為主特征分析產品類型價格平臺客戶類型獨棟15000，公寓尚未定價42近郊項目——未清晰定義區(qū)域價值，依托稀缺的產品形式和自然資源遠郊旅游度假板塊——依托土地價值、自然生態(tài)環(huán)境零散分布，價值遠低于其他濱海區(qū)域項目金石明珠麓島蘭灣中庚香海小鎮(zhèn)規(guī)模占地20萬平米，總建面20萬平米總建面16萬平米，1600余戶占地16萬平米，建面18。4萬平米，分3期開發(fā)，目前在售1、2期產品形式多層花園洋房、小高層、高層退臺洋房、多層、高層戶型48平米-130平米，均有陽光房、大陽臺等入戶；社區(qū)組團主力戶型80-120平80-120平米客戶下半年開盤，客戶積累期市內客戶較少，以本地人和東三省客戶為主，自住和養(yǎng)老休閑用途較多主要是大連市與外地人，以投資為主，旅順本地人很少銷售狀況下半年開盤，客戶積累期——1期去年8月開盤，剩30多套，2期今年5月開盤價格——均價50001期尾盤二層3680元，最高4500元，2期均價4500元配套以周邊的學校、超市、醫(yī)院等配套為主生活配套設施較少，周邊有部分學校及公園等離海邊50米，封閉式沙灘和游艇碼頭圖片——多層、小高層、高層完全無城市資源、自然生態(tài)資源強勢特征分析產品類型價格平臺客戶類型4500-5000區(qū)域內客戶\東三省客戶43遠郊旅游度假板塊——依托土地價值、自然生態(tài)環(huán)境零散分布，價值濱海物業(yè)價值實現(xiàn)順應城市價值梯度小平島產品均價慧島星空小高層（9）7500旅順項目產品均價頤海聽鷗多層（15）4800浪琴灣多層（16）5200小高層、高層（17）4650開發(fā)區(qū)項目產品均價海富經典小高層、高層（11）6800瑞仕家園小高層、高層（12）6000深藍半英里小高層（13）5400文華園小高層、高層（14）5400旅游度假區(qū)項目產品均價麓島蘭灣洋房（18）5000中庚香海小鎮(zhèn)洋房（19）4500東南沿海項目產品均價中信海天瀛洲別墅（5）17000順達濱海花園別墅（6）17000帝柏灣高層（7）9500金廣東海岸高層（8）8500星海項目產品均價一品星海小高層、高層（1）12000半島聽濤小高層、高層（2）13000大連明珠小高層、高層（3）16000金玉星海高層（4）11000藍灣產品均價藍灣獨棟（10）15000400050006000700080009000100001100012000130001400015000傳統(tǒng)城市板塊新城板塊旅游度假區(qū)獨棟多層小高層、高層110192348791112131415171618藍灣通過較高的產品力可以實現(xiàn)遠超越區(qū)域平臺的價值星海東南沿海561600044濱海物業(yè)價值實現(xiàn)順應城市價值梯度小平島產品均價慧島星空小高層從產品面積分布上看，主要分為三類：90-130平米普通產品；130-200平米舒適產品；200-400平米高端產品項目產品主力戶型面積（平米）總價（萬）一品星海小高層、高層（1）180-220210-260半島聽濤小高層、高層（2）121-191160-250大連明珠小高層、高層（3）190-270300-430金玉星海高層（4）165-243180-270帝柏灣高層（5）105-284100-270金廣東海岸高層（6）150128小平島小高層（7）120-16090-120藍灣獨棟（8）180-250300-400海富經典小高層、高層（9）100-18068-122瑞仕家園小高層、高層（10）50-14030-84深藍半英里小高層（11）9049文華園小高層、高層（12）9049頤海聽鷗多層（13）100-12048-58浪琴灣多層（14）90-12047-62小高層、高層（15）90-12042-56麓島蘭灣洋房（16）80-12040-60中庚香海小鎮(zhèn)洋房（17）80-12036-54順達濱海花園別墅（18）220-450300-580中信海天瀛洲別墅（19）263-479450-800天安海景花園小高層（20）150-16075-803050709011013015017019021023070m2100m2130m2160m2190m2220m2250m2270m2獨棟多層小高層、高層182345679101214171113151625018192045從產品面積分布上看，主要分為三類：90-130平米普通產品；對市場在售主要項目銷售價格與消化速度之間進行分析總價（萬元）銷售速度（套/月）204060801001201401601802002010408060100120眾益陽光海岸半島聽濤西雅圖海洋之星君悅豪庭宏城金棕櫚億峰現(xiàn)代城欣怡花園新東方公寓楓瀾雅筑水御蘭庭綠洲半島金廣東海岸嘉洲陽光帝柏灣華良海景花園順達海濱花園中信海天瀛洲壹品星海金玉星海星海陽光中庚香海小鎮(zhèn)小平島萬達明珠浪琴灣結論：高單價，總價超過180~200萬的產品市場銷化速度較慢，年消化量在2-3萬平米。產品形式以低密度或超大戶型高層產品。市場主流中高端產品，總價在80~150萬區(qū)間內，市場銷售狀況穩(wěn)定，能夠實現(xiàn)8-10萬平米/年的消化速度，產品形式以高層，小高層為主，個別具備強勢資源項目在可以突破市場平臺，如一品星海。市場低總價產品，總價低于60萬的產品市場消化速度可以達到12萬平米/年。產品形式主要是高層小高層產品。文華園46對市場在售主要項目銷售價格與消化速度之間進行分析總價（萬元）星海灣和東南沿海項目銷售狀況表項目規(guī)模入市時間產品類型價格戶型面積銷售速度約合年消化量一品星海占地11萬平米，建面37萬，分3期開發(fā)，1期1200套，2+3期1094套2003小高層、高層12000180-220平米10-15套/月3萬平金玉星海占地1.1萬平米，6.6萬平米建筑面積，4棟高層板樓，共308套2005.3高層165-243平米5套/月1萬平大連萬達明珠占地6.8萬平米，總建面21萬，8棟高層，1棟小高層，900余戶2006.6高層、小高層16000190-2705套以下/月1.4萬半島聽濤占地2.1萬平米，建面地上5.5萬，地下3萬；其中住宅5萬2棟多層、3棟小高層、5棟高層，共500多套2006.9小高層、高層13000129-191平米20套/月3.5萬平宏都筑景占地10萬平米，建面18.7萬平米，共1600套，分2期開發(fā)，1期986套2006.10多層、小高層、高層900080-150平米40套/月5.5萬金廣東海岸占地11.8萬平米，建面23.6萬平米，共1500多套，分2期開發(fā)，1期6棟板式高層，共888套，2期未定2006.8高層9000100-160平米50套/月9.5萬帝柏灣占地2.8萬，總建面12萬（地上10萬，地下2萬），7棟30層高層，600套2006.5高層9500106-260平米40套/月9.5萬47星海灣和東南沿海項目銷售狀況表項目規(guī)模入市時間產品類型價格戶開發(fā)區(qū)項目銷售狀況表項目名稱規(guī)模入市時間產品類型價格戶型面積銷售速度約合年消化量眾益陽光海岸占地面積7.9萬，建面20.5萬平米，其中住宅16.5萬平米，共1219套2005.8多層、高層6800130-16050-70套/月8-10萬平米楓瀾雅筑1棟高層塔樓，共約290套2006.7高層700040-18030套/月3萬平米西雅圖海洋之星占地21689平米，建筑面積54189平米2006.6小高層1000040-22040套/月5萬平米海富經典占地面積5.7萬，建筑面積14.7萬，容積率2.55，共2000多套2007.3小高層、高層700058-18070套/月9.6萬平米東庭印象項目占地13000平，總建筑面積達到49000平方米，共401套2007.4小高層、高層540050-14080-90套/月10萬平米水御蘭亭2棟12層小高層和2棟24層高層2006.10小高層、高層550047-13050-60套/月8萬平米欣怡花園占地1萬平米，建面3萬平米，共270套2006.12小高層、高層550065-15720-30套4.2萬平米深藍半英里占地8000平，總建面27000平米，388戶，3棟樓2007.7小高層、高層550040-12080-100套12萬平米文華園占地27000平米，總建面78000萬平，總戶數(shù)760戶2007.5小高層、高層530040-101120套/月20萬平米瑞仕家園占地11萬，總建面31.5萬平，28棟高層、小高層，2886戶，一期15萬平，1221戶，12棟樓2007.8小高層、高層590060-140————48開發(fā)區(qū)項目銷售狀況表項目名稱規(guī)模入市時間產品類型價格戶型面積小平島與旅順項目銷售狀況表項目規(guī)模入市時間產品類型價格戶型面積銷售速度約合年消化量小平島占地127萬平米，總建筑面積137萬，容積率1.1一期2006.4小高層、高層6700120-160平米75套/月7萬二期2007.3小高層、高層8000100-140平米190套/月17萬浪琴灣占地7萬平米，總建面10萬平米，容積率1.4，30余棟樓，1100余戶2007.6多層、小高層、高層520090-120平米100套/月11萬中庚香海小鎮(zhèn)占地16萬平米，建面18.4萬平米，分3期開發(fā)，目前在售1、2期2006.8洋房、多層、高層450080-120平米70套/月8萬49小平島與旅順項目銷售狀況表項目規(guī)模入市時間產品類型價格戶型面濱海物業(yè)分析小結根據(jù)城市價值圈層的規(guī)律兌現(xiàn)項目價值，高價值區(qū)域跟隨大勢和領袖；低價值區(qū)域實現(xiàn)海岸線的自然價值別墅類產品可實現(xiàn)高于區(qū)域濱海物業(yè)平臺7000-10000元的價格主流高端產品面積控制在200-300平米，總價超過200萬項目銷售速度緩慢根據(jù)城市價值圈層規(guī)律，濱海物業(yè)價格梯度板塊形成別墅產品為市場稀缺產品，可實現(xiàn)遠高于板塊平臺的價格水平濱海物業(yè)產品價格天花板效應明顯，高總價產品銷售速度明顯下降50濱海物業(yè)分析小結根據(jù)城市價值圈層規(guī)律，濱海物業(yè)價格梯度板塊形項目開發(fā)背景市場環(huán)境分析區(qū)域價值定位中央別墅區(qū)價值體系客戶策略階段開發(fā)策略產品策略經濟測算51項目開發(fā)背景市場環(huán)境分析區(qū)域價值定位中央別墅區(qū)價值體系客戶策區(qū)域價值定位區(qū)域自身資源條件競爭比較分析區(qū)域價值定位52區(qū)域價值定位區(qū)域自身資源條件52依山臨海的地形地貌制約了大連城區(qū)發(fā)展，土地資源的緊缺決定了城市“西拓北進”的發(fā)展方向，旅順將成為承接中心區(qū)人口轉移的主要區(qū)域“按照“西拓北進”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴到金州，構筑“兩城三星”組團式城市空間布局。“兩城”即大連主城區(qū)與大連新市區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。”———《建設“大大連”規(guī)劃綱要》主城區(qū)：由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。城市用地由現(xiàn)在的200平方公里擴大到300平方公里左右；“大大連”的構想最早在2002年提起，直接原因就是半島尖端的大連，由于地形限制，城市發(fā)展空間嚴重不足。旅順口區(qū)人口2020年將增加70萬人，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)加起來則只會增加13.3萬人左右；53依山臨海的地形地貌制約了大連城區(qū)發(fā)展，土地資源的緊缺決定了城旅順南路路況良好通暢，沿線景色優(yōu)美，周邊維持原生態(tài)景觀，擁有綿延南向海景路況沿路環(huán)境沿路山林隧道爛漫櫻花南向海景漁船唱晚54旅順南路路況良好通暢，沿線景色優(yōu)美，周邊維持原生態(tài)景觀，擁有旅順南路沿線區(qū)域主要承擔現(xiàn)代高新技術產業(yè)與濱海旅游功能，被譽為大連綠色硅谷地帶中路生態(tài)農業(yè)發(fā)展帶大連半島南部旅游功能區(qū)北路現(xiàn)代產業(yè)發(fā)展帶：包括雙島臨港產業(yè)園區(qū)、三澗、瑩城子、革鎮(zhèn)堡高新產業(yè)園區(qū)、后鹽物流園區(qū)、北海高新產業(yè)園區(qū)南路現(xiàn)代產業(yè)發(fā)展帶：羊頭洼臨港產業(yè)園區(qū)、水師營高新產業(yè)園區(qū)、大學城產業(yè)園區(qū)、黃泥川高新技術研發(fā)區(qū)、大連高新技術園區(qū)大連灣及灣外綜合功能區(qū)主城區(qū)案線水域規(guī)劃：旅順南部定義為海濱旅游度假區(qū)；黑石礁西部旅游、水產功能區(qū)軟件開發(fā)區(qū)，通信技術區(qū)，信息服務區(qū)，教育培訓區(qū)，綜合服務區(qū)，生態(tài)保護區(qū)55旅順南路沿線區(qū)域主要承擔現(xiàn)代高新技術產業(yè)與濱海旅游功能，被譽目前，旅順南路高新產業(yè)帶架構已基本搭建成型，各重要節(jié)點的啟動工程業(yè)已順利展開軟件園一期：軟件園一期98年起步，06年產值70個億，入住企業(yè)300多家，出口額近3億美元，居全國軟件園區(qū)第二位；“官助民辦”模式開創(chuàng)新的發(fā)展類型；凌水灣：IBD，大連創(chuàng)智產業(yè)商務區(qū)，依托現(xiàn)有區(qū)域優(yōu)勢建設科技文化廣場、航海博物館、多媒體體驗中心、數(shù)字化影視中心、音樂廳和濱水文化娛樂設施，形成大連西部一個新的科技文化中心；主要發(fā)展數(shù)字內容產業(yè)、出版業(yè)、傳媒藝術業(yè)、數(shù)碼設計產業(yè)（工業(yè)設計、軟件設計、服裝設計、旅游紀念品設計、廣告設計）、視覺藝術產業(yè)等科技服務產業(yè)以及技術展示交易、工業(yè)旅游和休閑娛樂業(yè)；七賢嶺：對七賢嶺產業(yè)基地進行大規(guī)模產業(yè)改造提升，采取“騰籠換鳥”的方式，拆除40萬平方米的舊工業(yè)廠房，使傳統(tǒng)的加工業(yè)逐步退出，代之以現(xiàn)代化的“樓宇經濟”，重點發(fā)展包括軟件、信息服務、動漫、創(chuàng)業(yè)孵化、教育培訓、工業(yè)設計、研發(fā)等7個子門類的創(chuàng)智產業(yè)群；軟件園二期：東起陰陽山西至黃泥川，綿延10公里的旅順南路兩旁，可用地面積8.6平方公里左右，規(guī)劃建筑面積400多萬平方米，人口規(guī)劃20萬，預計投資150億，五年內完成二期建設和三期主題公園建設；啟動為河口工業(yè)園區(qū)；高新區(qū)龍頭分園：規(guī)劃占地23.7平方公里,起步區(qū)規(guī)劃4平方公里，北片區(qū)以生產和居住功能為主；中部片區(qū)以微電子產業(yè)為主；南部片區(qū)是產業(yè)的公共配套區(qū)，主要是低密度居住、辦公、商業(yè)、科研教育等功能；大學城：目前有兩所大學進入，大連醫(yī)科大學和大連外國語大學，師生近3萬人；旅順南路產業(yè)帶行政區(qū)劃面積：133.11平方公里規(guī)劃人口：50萬人東起：黑石礁的東北財經大學西至：大學城56目前，旅順南路高新產業(yè)帶架構已基本搭建成型，各重要節(jié)點的啟動軟件園的發(fā)展歷程：逐步面向世界，產業(yè)實力快速增強，國際化人才集聚1998199920002001200220032004200520062007啟動期1998年，大連軟件園啟動，采取“官助民辦”形式，由億達集團下屬的軟件園股份有限公司負責建設、招商、運營等事項；“國家火炬計劃軟件產業(yè)基地“表明大連軟件產業(yè)高調起動；機遇期2001年，大連提出建立“中日軟件產業(yè)合作戰(zhàn)略門戶”，標志大連開始走國際化道路并重點對日出口；目前大連對日軟件出口額在全國軟件園中排名第二；戰(zhàn)略擴張期2005年，大連市正式啟動旅順南路產業(yè)帶建設工作，軟件園二期建設作為啟動區(qū)；軟件園二期從河口沿旅順南路發(fā)展至黃泥川，軟件園二期的啟動區(qū)為河口國際軟件園，目前已有東軟國際軟件園（河口分園）騰飛工業(yè)園區(qū)在建；大連軟件園發(fā)展目標：“東北亞軟件及信息服務中心”，即業(yè)務面向日、韓、港、臺、中國內地等北亞地區(qū)，輻射北美歐洲等其它相關地區(qū)，成為國際、國內軟件外包和信息服務企業(yè)集中區(qū)，成為中國最大的軟件出口基地、中國最大的軟件專業(yè)人才培養(yǎng)基地。預計2012年大連市軟件和信息服務業(yè)總產值達到800-1000億，占大連市GDP的1/6左右。高速發(fā)展期2002-2005年，大連開始全方位接納國際軟件和信息服務業(yè)的外包業(yè)務；目前，大連軟件園已成功引進軟件企業(yè)348家，其中41%為外資企業(yè)，世界500強企業(yè)32家。包括IBM、Genpact、HP、埃森哲、SAP、松下、諾基亞、索尼等一批大型跨國企業(yè)，CSK、歐姆龍、阿爾派、FTS、古野電器等眾多日資軟件企業(yè)……軟件園一期規(guī)劃：2.98平方公里，2005年軟件園一期建設基本完成，建設總面積160萬平米，產業(yè)人口約4萬人，辦公室出租率95%57軟件園的發(fā)展歷程：逐步面向世界，產業(yè)實力快速增強，國際化人才軟件園作為大連軟件行業(yè)發(fā)展的引領者，從業(yè)人員素質與收入水平遠高于大連市平均水平大連軟件園從業(yè)人員學歷構成數(shù)據(jù)來源：大連市信息產業(yè)局軟件園內企業(yè)工作人員收入狀況分析級別職位比例數(shù)量收入二期預計人數(shù)高層總裁總經理2％10030—400萬300050020—100萬中高層總監(jiān)3％900—150020—50萬4500中層員工項目經理部門經理15％3000—45007—10萬22500普通員工普通員工80％130005—6萬120000110002—4萬軟件園年均增長率超過60%

接近半數(shù)的軟件企業(yè)落戶軟件園軟件園從業(yè)人員中85%的人具有本科及以上學歷，大連市從業(yè)人員平均僅有20%的人具有大專以上學歷；現(xiàn)在一個應屆大學畢業(yè)生進入軟件園的一般性企業(yè)工作起薪在300-4000元人民幣，2、3年后能夠達到5000-6000左右，一個一般企業(yè)的中層干部年收入在10萬以上，大連去年在崗職工年收入才6000左右，這些數(shù)字意味著在大連軟件園的員工較高的起點、較快的成長和廣闊的上升空間；——億達集團、軟件園股份有限公司董事長孫蔭環(huán)58軟件園作為大連軟件行業(yè)發(fā)展的引領者，從業(yè)人員素質與收入水平遠軟件園二期高調起勢，規(guī)劃面積、產業(yè)人口以及配套設施的打造均遠高于一期軟件園二期位置與規(guī)模：東起陰陽山西至黃泥川，綿延10公里的旅順南路兩旁，可用地面積8.6平方公里左右，規(guī)劃建筑面積400多萬平方米軟件園二期規(guī)劃：規(guī)劃理念：注重對于自然環(huán)境保護，采用“城市”的概念，功能復合而非單一，配套的建設量較大，自成中心。產業(yè)定位：軟件園一期延續(xù)，以軟件外包高端服務業(yè)為主軟件園二期人口規(guī)劃：就業(yè)崗位20萬配套：有經營性配套包括酒店、商業(yè)設施、娛樂等，在河口灣相對集中，開發(fā)強度最大資金投入：150億人民幣開發(fā)周期：預計近五年時間完成二期建設和三期主題公園建設新加坡騰飛工業(yè)園新加坡騰飛集團與億達聯(lián)合開發(fā)，占地35公頃，包括7座辦公樓，3萬IT工作崗位，600000平米商務空間。核心產業(yè)為IT業(yè)，包括簡柏特，IBM，戴爾，惠普，埃森哲，索尼和松下等知名公司。東軟國際軟件園（河口分園）東軟集團與億達聯(lián)合開發(fā)，投資12億，占地45公頃，建面26萬平米，分三期，一期“東軟軟件研發(fā)基地”和“東北大學東軟信息技術學院”已建成，二期03年建成，三期正在建設中，全部建成后能容納1.5萬人就業(yè)，年銷售額3億美元；河口灣產業(yè)配套區(qū)億達集團與香港瑞安集團聯(lián)合開發(fā)，占地面積約66萬平方米，規(guī)劃建筑面積約100萬平方米，其中，產業(yè)用房面積40萬平方米，會議、商業(yè)、休閑設施等配套10萬平方米，以及一座10萬平方米的5星級酒店。從明年初啟動建設，3-5年內將全部建成，容納軟件從業(yè)人員2萬人；中科院創(chuàng)新園區(qū)中科院與大連市政府合建，7萬平米，包括國家催化工程研究中心、國家燃料電池及氫源技術工程研究中心、創(chuàng)新產業(yè)大廈，預計年內完工；黃泥川河口灣59軟件園二期高調起勢，規(guī)劃面積、產業(yè)人口以及配套設施的打造均遠旅順南路沿線散點式分布少量的旅游休閑設施，尚未形成有效的資源整合和較高的知名度項目位置白銀山溫泉城：項目總的規(guī)劃面積為30.3萬平方米，總建筑面積22.3萬平方米，分為A、B、C三個區(qū)，建設內容包括酒店、賓館、俱樂部、公建等以及相應得配套設施；水上人間：2003年9月底，水上人間二期工程竣工，13.6萬平方米，10000人容納力的水上活動區(qū)域，5000人的餐飲供應能力和6000平方米的室內健身廣場；龍王塘水庫公園櫻花園，位于龍王塘街道官房以北，自然形成一道峽谷長廊；塔河灣浴場：塔河灣海水浴場位于旅順口區(qū)東部的龍王塘鎮(zhèn)內，在通往旅順至大連南路段鹽場連接郭家溝村沿黃海岸邊，全長3公里左右。獅虎園：坐落在旅順南路龍?zhí)两值佬」律剿畮欤顿Y5000萬元，占地面積30萬平方米；60旅順南路沿線散點式分布少量的旅游休閑設施，尚未形成有效的資源自身資源條件評價——具備成為城市高端居住區(qū)的資質與城市中心良好的位置關系快速交通干道聯(lián)系城市中心南向強勢海景資源、山地資源獨立的區(qū)域感和私密的居住環(huán)境大規(guī)模低密度綜合開發(fā)本體條件：天生麗質城市中長期人口轉移的主要方向政府規(guī)劃為高新產業(yè)與生態(tài)保護區(qū)產業(yè)積聚效應明顯，高素質人才聚集一定量的未被整合的旅游資源城市配套不完善，房地產認知陌生區(qū)

區(qū)域特征：升值潛力巨大城市延伸方向——高素質人口集聚區(qū)——未被充分開發(fā)的——