商業地產模式簡析—2013版商業地產模式簡析—2013版1一、商業地產基本概念二、商業地產分類三、商業業態分類四、中國商業地產發展特點及趨勢五、商業地產開發與住宅開發的區別六、商業地產的三大贏利模式七、商業地產項目開發流程八、中國主流商業地產的開發模式（萬達、華潤、萬象城、凱德置業、龍湖）目錄一、商業地產基本概念目錄2一、商業地產基本概念一、商業地產基本概念3商業街地產概念：狹義概念——retailrealestate；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務類經營方式的不動產，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區商業等。廣義概念——commercialrealestate或commercialproperty；除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務屬性的不動產。商業地產有廣義和狹義之說商業街地產概念：狹義概念——retailrealesta商業街地產概念：商業街地產概念：商業街地產總體流程：商業街地產總體流程：6商業地產發展在于順應了社會、經濟、市場的發展需求。在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風險。開發商關心利潤、效益最大化及品牌知名度。投資客關心年投資收益率和物業增值。商戶關心日人流量、提袋率、營業額、利潤及匹配度。消費者關心有沒有自己喜歡的商業業態及品牌。政府關心商業所帶來的長期稅收及就業、及政績表現商業地產模式簡析課件71、選址及獲取土地2、商業地產開發：與住宅地產類似，同樣包括定位、規劃、設計、施工等環節3、招商：主務店、次主力店招商，招商是一個把商業建筑“填滿”的過程，但操作過程遠不是直觀上這么簡單4、銷售：店鋪銷售，回籠資金5、運營管理：銷售并不是商業地產的最后一個環節，嘔心瀝血的經營才是商業獲得成功必經之路商業街地產五大板塊1、選址及獲取土地商業街地產五大板塊二、商業地產分類二、商業地產分類9按行業類別分類健身服務及休閑功能商業地產（健身中心、美容院、SPA）專業商業地產（專業批發市場、商貿城，如義烏小商品批發市場）居住及辦公用商業地產（寫字樓、酒店式公寓、產權式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產（大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能商業地產（電影城、娛樂城、KTV）零售功能商業地產（百貨商場、商業街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL）城市綜合體（項目統稱。通常包括零售、寫字樓、公寓、酒店等多種形態）綜合上述其中二至三個功能以上，稱之為城市綜合體按行業類別分類健身服務及休閑功能商業地產（健身中心、美容院、10常見開發形式：城市綜合體、零售功能性商業地產、居住及辦公用商業地產、專業商業地產萬達廣場：典型城市綜合體項目，業態涵蓋星級酒店、零售商業、住宅、寫字樓、公寓等多個業態。常見開發形式：萬達廣場：11商務核心的城市綜合體：北京銀泰中心基地面積：31,305平方米建筑總面積：350,000平方米地上建筑總面積：265,300平方米地下建筑總面積：84,700平方米酒店公寓樓：120,500平方米酒店：31,700平方米公寓：58,400平方米商業：30,300平方米辦公樓A：72,300平方米辦公樓B：72,500平方米商務核心的城市綜合體：北京銀泰中心基地面積：31,305平12城市綜合體：北京華茂中心5A智能寫字樓+國際商業區+國際公寓+2家五星級酒店+展示中心華茂中心寫字樓新光天地萬豪酒店麗思卡爾頓酒店華茂公寓城市綜合體：北京華茂中心5A智能寫字樓+國際商業區+國際公寓13身邊的城市綜合體：濰坊泰華城泰華大廈寫字樓榮觀大廈寫字樓榮觀華府泰華城Shoppingmall紅枕商務酒店身邊的城市綜合體：濰坊泰華城泰華大廈寫字樓14街區型鄰里商業中心社區型商業區域型商業超區域型商業目的型商業按市場輻射范圍分類按市場輻射范圍分類15

社區型商業——輻射范圍大于3公里，總建筑面積大于5萬平方米，商圈人口約5-10萬人。

社區商業業態組合規劃分為必備性業態和指導性業態。必備性業態是指滿足居民日常基本生活需求的消費，主要包括連鎖超市、便利店、菜場、大眾化餐飲店、藥店、理發店、洗衣店、書報亭和維修回收點等。

指導性業態是指滿足居民多樣化、個性化生活的消費，主要包括購物中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、中西餐廳、花店、面包房、美容美發、健身房等。合理的社區商業業態組合，可以實現社區居民、投資者、經營者、開發者多方的共贏。社區型商業——輻射范圍大于3公里，總建筑面積大于5萬平方16

區域型商業——輻射范圍為3-6公里，在交通便捷、商業中心較遠的區域，總建筑面積5-10萬平方米，商圈人口約10-25萬人，主力店為大型超市、百貨店，至少有三家主力店以上。如濰坊古德廣場，擁有中百大廈、佳樂家、中百電器、百老匯電影院等多家主力店。

區域型商業——輻射范圍為3-6公里，在交通便捷、商業中心17

超區域型商業——輻射范圍為10公里，超出本地片區或區域，總建筑面積10萬平方米以上，主力店為大型百貨店、Shoppingmall、大型超市等，多少次主力店。如濰坊中百大廈、泰華城。

超區域型商業——輻射范圍為10公里，超出本地片區或區域，18

目的型商業——依賴目的性消費一態如旅游、娛樂、休閑等吸引客流，突出一定的商業主題，輻射范圍難以具體界定，主力客群大都在項目民屬區域之外，甚至是外地，如青島的海泉灣休閑商業、青島方特的旅游商業等。目的型商業——依賴目的性消費一態如旅游、娛樂、休閑等吸引19專業市場商業舉例——可歸納為目的型商業紅星美凱龍中華茶博城專業市場商業舉例——可歸納為目的型商業紅星美凱龍中華茶博城20按照物業形態分類底商集中商業（寫字樓、住宅或酒店附屬底商，進深超過40米，整體性較好，需分割出數百平米以上大鋪）獨立集中商業（獨立占地、零售、娛樂為主的純商業，層數通常在1-6層，整體性較強，可以是商業街區和集中商業的搭配）城市綜合體（項目統稱。通常包括商鋪、寫字樓、公寓、酒店等多種形態）商業街區（2條以上商業街的組合或Block街區建筑形式商業）商業街（2排街鋪之間圍合，形成相對獨立的街道）街鋪（分散布局，沿街擺放、進深較短（單排鋪，進深不大于30米），最高不超過3層，；各店鋪面積較小，通常10-200平米之間）按照物業形態分類底商集中商業（寫字樓、住宅或酒店附屬底商，進21三、商業業態分類三、商業業態分類22商業業態分類零售購物型購物中心專賣店超市便利店專業店倉儲店百貨商店商業業態分類零售購物型購物中心專賣店超市便利店專業店倉儲店百23商業業態分類——業態對比業態購物中心百貨商店超市專業店專賣店便利店倉儲店定義多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務商業集合體。分市區、社區、城郊型經營日用工業品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經營的大型綜合性零售商場，又稱自選商場以經營某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業態專門經營或授權經營某一主要品牌商品為主的零售業態是一種用以滿足顧客應急性、便利性需求的零售業態以經營生活資料為主的，儲銷一體、批量銷售、實行會員制的商店規模5萬-15萬平米為宜規模大，營業面積在3-5萬平方米以上標準超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規模,根據具體市場和產品特性而定根據具體經營的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規模較大產品/業態內部結構由百貨店或超市為主力店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積80％商品結構以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經營重點，滿足食品一次性購全商品結構體現專業性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營商品占經營商品的90％以上商品結構以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經營范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品商業業態分類——業態對比業態購物中心百貨商店超市專業店專賣店24商業業態分類——業態對比購物中心百貨商店超市專業店專賣店便利店倉儲店客戶目標顧客以流動顧客為主中高收入人群、客戶來源范圍廣大眾化消費、客戶來源根據超市規模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對特定消費人群、經濟實力較強附近居民購物方式柜臺銷售和開架銷售相結合開架自選、自我服務、平價銷售、一次結算的售貨方式定價銷售和開架面售定價銷售和開架銷售開架自選、統一結算開架售貨、批量作價經營特色賣場租賃制；布局統一規劃，店鋪獨立經營；服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。賣場聯營制、種類齊全、高毛利平價銷售、滿足日常用品一次性購全同類商品大規模集中式營銷。由賣場租賃發展到自營品牌專賣、量小、質優、高毛利平價、服務群眾生活，營業時間長商業業態分類——業態對比購物中心百貨商店超市專業店專賣店便利25購物中心類型業態效用主力店高端百貨、大型超市、家居、建材等有利影響：集客能力；品牌效應；帶動作用；廣告效應；長期租約不利影響：租期很長，物業的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協議；與整體的磨合難度大，需防范法律風險次主力店知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場所聚客能力；租金回報遠高于主力店；在營業時間、管理成本、經營靈活性等方面比主力店占有優勢品牌店飾品、服飾、化妝品等購物中心盈利最多的部分；可豐富購物中心的功能；個性品牌能聚集各類客源功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、旅游、游樂于一體。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。

黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30業態組合：主力店、次主力店、獨立店。“主力店是恒星，圍繞主力店周邊運行是小行星般的次主力店、品牌店”。突出：體驗式購物中心類型業態效用主力店高端中國的購物中心起源于上世紀90年代，在經濟相對比較發達的深圳、廣州、上海等地陸續發展起來。最早最有代表性的三個項目是：深圳友誼城廣州天河城

上海港匯廣場中國的購物中心起源于上世紀90年代，在經濟相對比較發達的深圳27上海正大廣場港匯廣場、深圳萬象城、廣州天河城、北京東方新天地、大悅城濰坊本地項目：泰華城、古德廣場、銀座港匯廣場萬象城上海正大廣場港匯廣場、深圳萬象城、廣州天河城、北京28上海正大廣場主力店：正大百貨、星美國際影城、真冰場次主力店：ZARA、優衣庫等快時尚品牌、星巴克、哈根達斯、俏江南、小南國等餐飲品牌、ktv、健身館、美容美體館等港匯廣場萬象城上海正大廣場港匯廣場萬象城29濰坊古德廣場主力店：中百大廈、佳樂家超市、百老匯影城次主力店：ktv、、美容美體館、兒童早教、餐館等濰坊古德廣場30百貨商店

百貨店（DepartmentStore）

指在一個建筑物內,經營若干大類商品,實行統一管理,分區銷售,滿足顧客對時

尚商品多樣化選擇需求的零售業態.案例：濟南銀座商城、青島陽光百貨、濰坊中百大廈、濰坊世紀泰華廣場百貨商店百貨店（DepartmentStore）31

本報告是嚴格保密的.百貨商店代表品牌新世界中百大廈振華商廈本報告是嚴格保密的.百貨商店代表品牌新世界中百大廈振

本報告是嚴格保密的.專業店紅星美凱龍一般包括家居建材、家電專業店、藥品專業店、辦公用品專業店、玩具專業店、服飾店（ApparelShop）等。本報告是嚴格保密的.專業店紅星美凱龍一般包括家居建材北京華聯家樂福人人樂易初蓮花沃爾瑪

本報告是嚴格保密的.超市北京華聯家樂福人人樂易初蓮花沃爾瑪本報告是嚴34四、中國商業地產發展特點及趨勢四、中國商業地產發展特點及趨勢35A.中國商業地產發展特點商業結構失衡集聚效應無法形成缺少產業力量進入中國商業地產發展特點及趨勢A.中國商業地產發展特點中國商業地產發展特點及趨勢36B.中國商業地產發展瓶頸政府規劃的缺失缺乏有實力的開發商缺少品牌經營者B.中國商業地產發展瓶頸37政府規劃的缺失地方的商業規劃不完善地方的商業規劃水平低地方的商業地塊分散且超量缺乏有實力的開發商開發商業又不愿意“養商”不遵循科學的開發流程（沿襲住宅思路）缺乏開發商業地產的各類資源缺少品牌經營者缺少品牌經營者商業項目同質化非常嚴重國內著名的商品品牌數量很少缺欠有經驗的專業商業運作團隊政府規劃的缺失缺少品牌經營者38C.商業地產建筑形態設計中的常見問題建筑物業功能與經營功能的錯位不符合商家要求，影響招商的實施建筑配套不完善，影響客流導入C.商業地產建筑形態設計中的常見問題39D.中國商業地產的未來發展趨勢拉動內需的國策與城市化進程繼續推動商業地產的持續開發商業同質化現象將繼續存在發展持有開發經營的比重會不斷上升地產開發資本民商業資本緊密結合低級能城市開發城市綜合體的風險趨大商業購物功能弱化，綜合消費功能提升D.中國商業地產的未來發展趨勢40五、商業地產開發與住宅開發的區別五、商業地產開發與住宅開發的區別41如濰坊風箏廣場項目、V1購物廣場項目如濰坊風箏廣場項目、V1購物廣場項目42商業地產模式簡析課件43定位規劃先行，招商前置定制式物業定位規劃先行，招商前置定制式物業44商業地產模式簡析課件45商業地產模式簡析課件46商業地產模式簡析課件47商業定位與住宅定位的區別商業定位與住宅定位的區別48六、商業地產的三種贏利模式六、商業地產的三種贏利模式49商業地產的基本盈利模式商業地產的基本盈利模式50萬象城大悅城09年以前的萬科項目萬達泰華城物業全部持有，靠租金收益，通過商業項目帶動地產的價值。物業全部出售，資金回籠快，后期經營中僅需物業管理，但主力店選擇空間交小，難以保證持續經營。根據業態定位，選擇部分物業持有出租，部分物業出售。萬象城09年以前的萬達物業全部持有，靠租金收益，通過商業項51三種地產盈利模式對比三種地產盈利模式對比52七、商業地產項目開發流程七、商業地產項目開發流程53商業項目成功開發的幾大要素科學的開發流程專業的市場調研準確的市場定位契合定位的建筑物業功能現代化的景觀氛圍營造現代化的景觀氛圍營造專業的招商及運營商業項目成功開發的幾大要素科學的開發流程54商業項目能否成功運作，很大程度上取決于開發流程商業項目能否成功運作，很大程度上取決于開發流程551、國外商業地產項目開發流程1、國外商業地產項目開發流程562、國內商業地產項目開發流程2、國內商業地產項目開發流程573、造成國內外開發流程不同的原因三權的不同3、造成國內外開發流程不同的原因三權的不同584、比較適合國內行情的商業地產項目開發的流程建議4、比較適合國內行情的商業地產項目開發的流程建議591、商業項目前期研究城市基礎研究城市商圈研究地塊交通研究地塊指標研究商業地產項目之定位1、商業項目前期研究商業地產項目之定位60城市基礎研究城市基礎研究61城市商圈研究城市商圈研究62城市交通研究城市交通研究63地塊指標研究地塊指標研究642、商業定位考量因素區域功能屬性研究市場競爭判定商業定位方向項目體量判定目標消費客群研究初步業態比例2、商業定位考量因素65區域功能屬性研究區域功能屬性研究66市場競爭判定市場競爭判定67商業定位方向商業定位方向68商業體量判定商業體量判定69初步業態比例初步業態比例703、商業項目產品計劃確定主力店業態組團關系處理租金測算3、商業項目產品計劃71確定主力店確定主力店72業務組團關系處理業務組團關系處理73租金測算租金測算74八、中國主流商業地產的開發模式——萬達、華潤、萬象城、凱德置業、龍湖八、中國主流商業地產的開發模式——萬達、華潤、萬象城、凱德置75萬達——定單式商業地產模式萬達——定單式商業地產模式76萬達模式——定單式地產核心業務:商業地產開發支柱產業：以商業地產、高級酒店、文化產業、連鎖百貨業態組合：百貨、購物中心、影城、KTV、寫字樓、酒店、公寓、住宅萬達模式——定單式地產核心業務:商業地產開發772002-2003第一代----單體店2004-2005第二代----組合店2006開始的第三代----綜合體萬達商業地產的發展歷程2002-2003第一代----單體店2004-2005第78

絕佳地段，無法復制，搶占了先機，主力店面積過大租金極低，為了回收資金外鋪銷售，為經營及整體形象影響很大萬達一代店

絕佳地段，無法復制，搶占了先機，主力店面積過大租金極低，為79

體量增大，相對于一代店，業態更加豐富，更加吸引客流，尤其是百貨業態的引進為后期整個城市綜合體的形成打下基礎，同時更加有利于形成聚齊人氣的效果，同時也避免了一代店商鋪銷售的負面影響，唯一的不足是利潤還是偏低，互相之間的串聯不夠緊密萬達二代店

體量增大，相對于一代店，業態更加豐富，更加吸引客流，尤其80一二代店的弊病主力店面積過大，至少在百分之70以上，大部分在80-90之間，導致租金收益過低，回報差。只能依靠銷售商鋪補貼整個項目的低租金，因此銷售型商鋪的價值擴大會營銷宣傳擴大化，過分依賴銷售回流，造成后期管理品質差（沈陽萬達）。主力店業態互動性差：除超市、家電、百貨外，過分迷信大品牌，引進了家具建材類商家，證明互動性極差，客戶無關聯性。主力店面積過大造成整個項目無良好的動線以及公共休息空間。業態相對還是單一，餐飲娛樂比例低一二代店的弊病主力店面積過大，至少在百分之70以上，大部分在81萬達三代店HOPSCA

也稱為城市綜合體，是萬達集團2005年以后開發的產品，總面積在30萬平方米以上，其中包括購物中心、影城、酒店、寫字樓、公寓等業態。代表作有上海萬達廣場、寧波萬達廣場、成都萬達廣場等。主力店之間通過室內步行街的鏈接形成良好的互動和補充，而步行街被喻為萬達城市綜合體的一條動脈。萬達三代店HOPSCA82三代產品的設計特點萬達廣場的第三代產品是多功能綜合體，包括有五星級酒店、寫字樓、大型商業特色商業街、公寓、高尚住宅、大型廣場等，這種多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區域的城市商業中心地位得到顯著加強，如總建筑面積達80萬平方米的重慶南坪萬達廣場，商業及公建面積達30萬平方米，位于南坪區的區域核心商圈。公共空間：購物中心外設置市民廣場，我們戲稱為方圓廣場，在兩個主入口出分別設置一個方形一個圓形的市民廣場，為市民提供休憩場所以及為大型活動提供場地，購物中心內通過兩個中庭和大量的公共空間，提供購物人群的舒適度。業態組合的合理性，成為新入駐的二三線城市的第一個全業態購物中心，滿足了各個年齡層的消費，同時加大了餐飲休閑娛樂業態的比較，極大的提升了人氣。開放式街區概念的引入，這應該是三代萬達廣場像四代轉變的一個信號，就是武漢東湖漢街萬達廣場，成為萬達體系內首個依據環境景觀融合地方文化特色的開放式街區。三代產品的設計特點萬達廣場的第三代產品是多功能綜合體，包括有83商業地產模式簡析課件84商業地產模式簡析課件8586訂單地產模式的優勢周密整合聯合發展技術對接平均租金滿場開業86訂單地產模式的優勢周密整合聯合發展技術對接平均租金滿場開86萬達目前主力店業態及商家A百貨：

B超市：

多元

萬達目前主力店業態及商家87C專賣店

國美電器運動100

D娛樂

萬達影城大玩家室內娛樂中心大歌星量販式KTV

C專賣店88零售餐飲娛樂零售餐飲娛樂89華潤——商業地產模式華潤——商業地產模式90華潤公司簡介

華潤萬家旗下品牌華潤公司簡介華潤萬家旗下品牌91華潤置地業務類別高端住宅系列萬象城都市綜合體系住宅+區域商業中心（五彩城）住宅+歡樂頌商業地產橡樹灣學府系列橡樹灣英倫系列鳳凰城精品都市系列

杭州萬象城北京五彩城深圳萬象城華潤置地業務類別高端住宅系列萬象城都市綜合體系商業地產橡樹灣92選址城市

選擇周邊區域性經濟中心的城市這個城市要具有較強的消費能力商圈選擇城市新城區的核心地段“第一商圈”（15分鐘步行范圍內）聚集相當數量的中高收入人群交通便利，停車方便考慮政府的城市規劃選址城市93戰略合作模式萬象城旗下的主力店溜冰場冰紛萬象溜冰場影院嘉禾深圳影院百老匯韓國美嘉歡樂影城

百貨REEL百貨泰國尚泰百貨超市

Olé超級市場

CityValue（華潤萬家）戰略合作模式萬象城旗下的主力店溜冰場影院百貨超市94運營策略華潤在運作時，零售物業的規劃是按照零售業的需求來做的。商業需要與住宅相互配合，定位要一致，才能達到雙贏。住宅開發+持有物業+增值服務用商業的方式運營地產運營策略華潤在運作時，零售物業的規劃是按照零售業的需求來做的95租售策略具體策略：

1.全部持有的物業：一線城市、核心地段、較為成熟且出租率和租金收益達到一定水平的物業；

2.部分持有：一些具有潛力但不太成熟的物業。

遠景：商業部分完全持有住宅：完全出售酒店、寫字樓、商業：部分出售部分持有租售策略具體策略：遠景：住宅：完全出售酒店、寫字樓、商業：部96招商策略策略：先確定主力店，再全面招商具體措施：◆寫字樓招商由專業的招商代理公司◆商鋪招商由公司自己招商團隊完成◆國際知名品牌多◆30%的品牌是首次進入該城市◆大部分租戶租期長◆紛紛把萬象城作為旗艦店所在地◆有意與華潤一起進行全國拓展租戶品牌特點：招商策略策略：先確定主力店，再全面招商具體措施：◆寫字樓招商97物業管理成立專門的物業公司管理華潤中心項目，包括住宅、購物中心、寫字樓及酒店式公寓。

已成立的有：◆華潤物業管理（深圳）有限公司◆華潤新鴻基物業管理（杭州）有限公司◆華潤置地（北京）物業管理有限責任公司◆華潤（上海）有限公司

物業管理98商業地產模式簡析—2013版商業地產模式簡析—2013版99一、商業地產基本概念二、商業地產分類三、商業業態分類四、中國商業地產發展特點及趨勢五、商業地產開發與住宅開發的區別六、商業地產的三大贏利模式七、商業地產項目開發流程八、中國主流商業地產的開發模式（萬達、華潤、萬象城、凱德置業、龍湖）目錄一、商業地產基本概念目錄100一、商業地產基本概念一、商業地產基本概念101商業街地產概念：狹義概念——retailrealestate；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務類經營方式的不動產，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區商業等。廣義概念——commercialrealestate或commercialproperty；除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務屬性的不動產。商業地產有廣義和狹義之說商業街地產概念：狹義概念——retailrealesta商業街地產概念：商業街地產概念：商業街地產總體流程：商業街地產總體流程：104商業地產發展在于順應了社會、經濟、市場的發展需求。在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風險。開發商關心利潤、效益最大化及品牌知名度。投資客關心年投資收益率和物業增值。商戶關心日人流量、提袋率、營業額、利潤及匹配度。消費者關心有沒有自己喜歡的商業業態及品牌。政府關心商業所帶來的長期稅收及就業、及政績表現商業地產模式簡析課件1051、選址及獲取土地2、商業地產開發：與住宅地產類似，同樣包括定位、規劃、設計、施工等環節3、招商：主務店、次主力店招商，招商是一個把商業建筑“填滿”的過程，但操作過程遠不是直觀上這么簡單4、銷售：店鋪銷售，回籠資金5、運營管理：銷售并不是商業地產的最后一個環節，嘔心瀝血的經營才是商業獲得成功必經之路商業街地產五大板塊1、選址及獲取土地商業街地產五大板塊二、商業地產分類二、商業地產分類107按行業類別分類健身服務及休閑功能商業地產（健身中心、美容院、SPA）專業商業地產（專業批發市場、商貿城，如義烏小商品批發市場）居住及辦公用商業地產（寫字樓、酒店式公寓、產權式酒店、老年公寓）餐飲功能房地產（大型酒樓、中西餐飲、快餐小吃、冷飲店）娛樂功能商業地產（電影城、娛樂城、KTV）零售功能商業地產（百貨商場、商業街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPINGMALL）城市綜合體（項目統稱。通常包括零售、寫字樓、公寓、酒店等多種形態）綜合上述其中二至三個功能以上，稱之為城市綜合體按行業類別分類健身服務及休閑功能商業地產（健身中心、美容院、108常見開發形式：城市綜合體、零售功能性商業地產、居住及辦公用商業地產、專業商業地產萬達廣場：典型城市綜合體項目，業態涵蓋星級酒店、零售商業、住宅、寫字樓、公寓等多個業態。常見開發形式：萬達廣場：109商務核心的城市綜合體：北京銀泰中心基地面積：31,305平方米建筑總面積：350,000平方米地上建筑總面積：265,300平方米地下建筑總面積：84,700平方米酒店公寓樓：120,500平方米酒店：31,700平方米公寓：58,400平方米商業：30,300平方米辦公樓A：72,300平方米辦公樓B：72,500平方米商務核心的城市綜合體：北京銀泰中心基地面積：31,305平110城市綜合體：北京華茂中心5A智能寫字樓+國際商業區+國際公寓+2家五星級酒店+展示中心華茂中心寫字樓新光天地萬豪酒店麗思卡爾頓酒店華茂公寓城市綜合體：北京華茂中心5A智能寫字樓+國際商業區+國際公寓111身邊的城市綜合體：濰坊泰華城泰華大廈寫字樓榮觀大廈寫字樓榮觀華府泰華城Shoppingmall紅枕商務酒店身邊的城市綜合體：濰坊泰華城泰華大廈寫字樓112街區型鄰里商業中心社區型商業區域型商業超區域型商業目的型商業按市場輻射范圍分類按市場輻射范圍分類113

社區型商業——輻射范圍大于3公里，總建筑面積大于5萬平方米，商圈人口約5-10萬人。

社區商業業態組合規劃分為必備性業態和指導性業態。必備性業態是指滿足居民日常基本生活需求的消費，主要包括連鎖超市、便利店、菜場、大眾化餐飲店、藥店、理發店、洗衣店、書報亭和維修回收點等。

指導性業態是指滿足居民多樣化、個性化生活的消費，主要包括購物中心、品牌專賣店、咖啡館、酒吧、中西餐廳、花店、面包房、美容美發、健身房等。合理的社區商業業態組合，可以實現社區居民、投資者、經營者、開發者多方的共贏。社區型商業——輻射范圍大于3公里，總建筑面積大于5萬平方114

區域型商業——輻射范圍為3-6公里，在交通便捷、商業中心較遠的區域，總建筑面積5-10萬平方米，商圈人口約10-25萬人，主力店為大型超市、百貨店，至少有三家主力店以上。如濰坊古德廣場，擁有中百大廈、佳樂家、中百電器、百老匯電影院等多家主力店。

區域型商業——輻射范圍為3-6公里，在交通便捷、商業中心115

超區域型商業——輻射范圍為10公里，超出本地片區或區域，總建筑面積10萬平方米以上，主力店為大型百貨店、Shoppingmall、大型超市等，多少次主力店。如濰坊中百大廈、泰華城。

超區域型商業——輻射范圍為10公里，超出本地片區或區域，116

目的型商業——依賴目的性消費一態如旅游、娛樂、休閑等吸引客流，突出一定的商業主題，輻射范圍難以具體界定，主力客群大都在項目民屬區域之外，甚至是外地，如青島的海泉灣休閑商業、青島方特的旅游商業等。目的型商業——依賴目的性消費一態如旅游、娛樂、休閑等吸引117專業市場商業舉例——可歸納為目的型商業紅星美凱龍中華茶博城專業市場商業舉例——可歸納為目的型商業紅星美凱龍中華茶博城118按照物業形態分類底商集中商業（寫字樓、住宅或酒店附屬底商，進深超過40米，整體性較好，需分割出數百平米以上大鋪）獨立集中商業（獨立占地、零售、娛樂為主的純商業，層數通常在1-6層，整體性較強，可以是商業街區和集中商業的搭配）城市綜合體（項目統稱。通常包括商鋪、寫字樓、公寓、酒店等多種形態）商業街區（2條以上商業街的組合或Block街區建筑形式商業）商業街（2排街鋪之間圍合，形成相對獨立的街道）街鋪（分散布局，沿街擺放、進深較短（單排鋪，進深不大于30米），最高不超過3層，；各店鋪面積較小，通常10-200平米之間）按照物業形態分類底商集中商業（寫字樓、住宅或酒店附屬底商，進119三、商業業態分類三、商業業態分類120商業業態分類零售購物型購物中心專賣店超市便利店專業店倉儲店百貨商店商業業態分類零售購物型購物中心專賣店超市便利店專業店倉儲店百121商業業態分類——業態對比業態購物中心百貨商店超市專業店專賣店便利店倉儲店定義多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務商業集合體。分市區、社區、城郊型經營日用工業品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經營的大型綜合性零售商場，又稱自選商場以經營某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業態專門經營或授權經營某一主要品牌商品為主的零售業態是一種用以滿足顧客應急性、便利性需求的零售業態以經營生活資料為主的，儲銷一體、批量銷售、實行會員制的商店規模5萬-15萬平米為宜規模大，營業面積在3-5萬平方米以上標準超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規模,根據具體市場和產品特性而定根據具體經營的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規模較大產品/業態內部結構由百貨店或超市為主力店，集零售、餐飲、娛樂于一體；核心店面積不超過總面積80％商品結構以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經營重點，滿足食品一次性購全商品結構體現專業性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營商品占經營商品的90％以上商品結構以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經營范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品商業業態分類——業態對比業態購物中心百貨商店超市專業店專賣店122商業業態分類——業態對比購物中心百貨商店超市專業店專賣店便利店倉儲店客戶目標顧客以流動顧客為主中高收入人群、客戶來源范圍廣大眾化消費、客戶來源根據超市規模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對特定消費人群、經濟實力較強附近居民購物方式柜臺銷售和開架銷售相結合開架自選、自我服務、平價銷售、一次結算的售貨方式定價銷售和開架面售定價銷售和開架銷售開架自選、統一結算開架售貨、批量作價經營特色賣場租賃制；布局統一規劃，店鋪獨立經營；服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂于一體。賣場聯營制、種類齊全、高毛利平價銷售、滿足日常用品一次性購全同類商品大規模集中式營銷。由賣場租賃發展到自營品牌專賣、量小、質優、高毛利平價、服務群眾生活，營業時間長商業業態分類——業態對比購物中心百貨商店超市專業店專賣店便利123購物中心類型業態效用主力店高端百貨、大型超市、家居、建材等有利影響：集客能力；品牌效應；帶動作用；廣告效應；長期租約不利影響：租期很長，物業的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協議；與整體的磨合難度大，需防范法律風險次主力店知名餐飲店、影劇院、大型書店或游樂場所聚客能力；租金回報遠高于主力店；在營業時間、管理成本、經營靈活性等方面比主力店占有優勢品牌店飾品、服飾、化妝品等購物中心盈利最多的部分；可豐富購物中心的功能；個性品牌能聚集各類客源功能組合：集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、旅游、游樂于一體。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。

黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂為52：18：30業態組合：主力店、次主力店、獨立店。“主力店是恒星，圍繞主力店周邊運行是小行星般的次主力店、品牌店”。突出：體驗式購物中心類型業態效用主力店高端中國的購物中心起源于上世紀90年代，在經濟相對比較發達的深圳、廣州、上海等地陸續發展起來。最早最有代表性的三個項目是：深圳友誼城廣州天河城

上海港匯廣場中國的購物中心起源于上世紀90年代，在經濟相對比較發達的深圳125上海正大廣場港匯廣場、深圳萬象城、廣州天河城、北京東方新天地、大悅城濰坊本地項目：泰華城、古德廣場、銀座港匯廣場萬象城上海正大廣場港匯廣場、深圳萬象城、廣州天河城、北京126上海正大廣場主力店：正大百貨、星美國際影城、真冰場次主力店：ZARA、優衣庫等快時尚品牌、星巴克、哈根達斯、俏江南、小南國等餐飲品牌、ktv、健身館、美容美體館等港匯廣場萬象城上海正大廣場港匯廣場萬象城127濰坊古德廣場主力店：中百大廈、佳樂家超市、百老匯影城次主力店：ktv、、美容美體館、兒童早教、餐館等濰坊古德廣場128百貨商店

百貨店（DepartmentStore）

指在一個建筑物內,經營若干大類商品,實行統一管理,分區銷售,滿足顧客對時

尚商品多樣化選擇需求的零售業態.案例：濟南銀座商城、青島陽光百貨、濰坊中百大廈、濰坊世紀泰華廣場百貨商店百貨店（DepartmentStore）129

本報告是嚴格保密的.百貨商店代表品牌新世界中百大廈振華商廈本報告是嚴格保密的.百貨商店代表品牌新世界中百大廈振

本報告是嚴格保密的.專業店紅星美凱龍一般包括家居建材、家電專業店、藥品專業店、辦公用品專業店、玩具專業店、服飾店（ApparelShop）等。本報告是嚴格保密的.專業店紅星美凱龍一般包括家居建材北京華聯家樂福人人樂易初蓮花沃爾瑪

本報告是嚴格保密的.超市北京華聯家樂福人人樂易初蓮花沃爾瑪本報告是嚴132四、中國商業地產發展特點及趨勢四、中國商業地產發展特點及趨勢133A.中國商業地產發展特點商業結構失衡集聚效應無法形成缺少產業力量進入中國商業地產發展特點及趨勢A.中國商業地產發展特點中國商業地產發展特點及趨勢134B.中國商業地產發展瓶頸政府規劃的缺失缺乏有實力的開發商缺少品牌經營者B.中國商業地產發展瓶頸135政府規劃的缺失地方的商業規劃不完善地方的商業規劃水平低地方的商業地塊分散且超量缺乏有實力的開發商開發商業又不愿意“養商”不遵循科學的開發流程（沿襲住宅思路）缺乏開發商業地產的各類資源缺少品牌經營者缺少品牌經營者商業項目同質化非常嚴重國內著名的商品品牌數量很少缺欠有經驗的專業商業運作團隊政府規劃的缺失缺少品牌經營者136C.商業地產建筑形態設計中的常見問題建筑物業功能與經營功能的錯位不符合商家要求，影響招商的實施建筑配套不完善，影響客流導入C.商業地產建筑形態設計中的常見問題137D.中國商業地產的未來發展趨勢拉動內需的國策與城市化進程繼續推動商業地產的持續開發商業同質化現象將繼續存在發展持有開發經營的比重會不斷上升地產開發資本民商業資本緊密結合低級能城市開發城市綜合體的風險趨大商業購物功能弱化，綜合消費功能提升D.中國商業地產的未來發展趨勢138五、商業地產開發與住宅開發的區別五、商業地產開發與住宅開發的區別139如濰坊風箏廣場項目、V1購物廣場項目如濰坊風箏廣場項目、V1購物廣場項目140商業地產模式簡析課件141定位規劃先行，招商前置定制式物業定位規劃先行，招商前置定制式物業142商業地產模式簡析課件143商業地產模式簡析課件144商業地產模式簡析課件145商業定位與住宅定位的區別商業定位與住宅定位的區別146六、商業地產的三種贏利模式六、商業地產的三種贏利模式147商業地產的基本盈利模式商業地產的基本盈利模式148萬象城大悅城09年以前的萬科項目萬達泰華城物業全部持有，靠租金收益，通過商業項目帶動地產的價值。物業全部出售，資金回籠快，后期經營中僅需物業管理，但主力店選擇空間交小，難以保證持續經營。根據業態定位，選擇部分物業持有出租，部分物業出售。萬象城09年以前的萬達物業全部持有，靠租金收益，通過商業項149三種地產盈利模式對比三種地產盈利模式對比150七、商業地產項目開發流程七、商業地產項目開發流程151商業項目成功開發的幾大要素科學的開發流程專業的市場調研準確的市場定位契合定位的建筑物業功能現代化的景觀氛圍營造現代化的景觀氛圍營造專業的招商及運營商業項目成功開發的幾大要素科學的開發流程152商業項目能否成功運作，很大程度上取決于開發流程商業項目能否成功運作，很大程度上取決于開發流程1531、國外商業地產項目開發流程1、國外商業地產項目開發流程1542、國內商業地產項目開發流程2、國內商業地產項目開發流程1553、造成國內外開發流程不同的原因三權的不同3、造成國內外開發流程不同的原因三權的不同1564、比較適合國內行情的商業地產項目開發的流程建議4、比較適合國內行情的商業地產項目開發的流程建議1571、商業項目前期研究城市基礎研究城市商圈研究地塊交通研究地塊指標研究商業地產項目之定位1、商業項目前期研究商業地產項目之定位158城市基礎研究城市基礎研究159城市商圈研究城市商圈研究160城市交通研究城市交通研究161地塊指標研究地塊指標研究1622、商業定位考量因素區域功能屬性研究市場競爭判定商業定位方向項目體量判定目標消費客群研究初步業態比例2、商業定位考量因素163區域功能屬性研究區域功能屬性研究164市場競爭判定市場競爭判定165商業定位方向商業定位方向166商業體量判定商業體量判定167初步業態比例初步業態比例1683、商業項目產品計劃確定主力店業態組團關系處理租金測算3、商業項目產品計劃169確定主力店確定主力店170業務組團關系處理業務組團關系處理171租金測算租金測算172八、中國主流商業地產的開發模式——萬達、華潤、萬象城、凱德置業、龍湖八、中國主流商業地產的開發模式——萬達、華潤、萬象城、凱德置173萬達——定單式商業地產模式萬達——定單式商業地產模式174萬達模式——定單式地產核心業務:商業地產開發支柱產業：以商業地產、高級酒店、文化產業、連鎖百貨業態組合：百貨、購物中心、影城、KTV、寫字樓、酒店、公寓、住宅萬達模式——定單式地產核心業務:商業地產開發1752002-2003第一代----單體店2004-2005第二代----組合店2006開始的第三代----綜合體萬達商業地產的發展歷程2002-2003第一代----單體店2004-2005第176

絕佳地段，無法復制，搶占了先機，主力店面積過大租金極低，為了回收資金外鋪銷售，為經營及整體形象影響很大萬達一代店

絕佳地段，無法復制，搶占了先機，主力店面積過大租金極低，為177

體量增大，相對于一代店，業態更加豐富，更加吸引客流，尤其是百貨業態的引進為后期整個城市綜合體的形成打下基礎，同時更加有利于形成聚齊人氣的效果，同時也避免了一代店商鋪銷售的負面影響，唯一的不足是利潤還是偏低，互相之間的串聯不夠緊密萬達二代店

體量增大，相對于一代店，業態更加豐富，更加吸引客流，尤其178一二代店的弊病主力店面積過大，至少在百分之70以上，大部分在80-90之間，導致租金收益過低，回報差。只能依靠銷售商鋪補貼整個項目的低租金，因此銷售型商鋪的價值擴大會營銷宣傳擴大化，過分依賴銷售回流，造成后期管理品質差（沈陽萬達）。主力店業態互動性差：除超市、家電、百貨外，過分迷信大品牌，引進了家具建材類商家，證明互動性極差，客戶無關聯性。主力店面積過大造成整個項目無良好的動線以及公共休息空間。業態相對還是單一，餐飲娛樂比例低一二代店的弊病主力店面積過大，至少在百分之70以上，大部分在179萬達三代店HOPSCA

也稱為城市綜合體，是萬達集團2005年以后開發的產品，總面積在30萬平方米以上，其中包括購物中心、影城、酒店、寫字樓、公寓等業態。代表作有上海萬達廣場、寧波萬達廣場、成都萬達廣場等。主力店之間通過室內步行街的鏈接形成良好的互動和補充，而步行街被喻為萬達城