2022年最新房地產估價師之估價原理與方法題庫題庫及答案【易錯題】第一部分單選題(50題)1、面色白，肢冷，倦臥，面紅，煩熱，口渴，脈大無根的病機是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽格拒

【答案】：D

2、關于房地產估價的特點或本質的說法，正確的是（）。

A.房地產估價是評估房地產的價格而不是價值

B.房地產估價是模擬市場定價而不是代替市場定價

C.房地產估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見

D.房地產估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內

【答案】：B

3、對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是（）。

A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間

B.在正常市場和運營狀態下凈收益大于零的持續時間

C.由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間

D.剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間

【答案】：B

4、下列哪項不屬于氣機失調

A.氣滯

B.氣逆

C.氣脫

D.氣虛

【答案】：D

5、最高最佳利用原則要求評估價格應是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價結果。

A.合法使用

B.合法產權

C.合法處分

D.合法收益

【答案】：A

6、當以標準宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝標準臨街宗地總價×（）。

A.單獨深度價格修正率

B.累計深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.混合深度價格修正率

【答案】：B

7、下列房地產價格影響因素中，不屬于區位因素中位置因素的是（）。

A.朝向

B.樓層

C.方位

D.交通條件

【答案】：D

8、某宗房地產2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。

A.6376

B.6408

C.6519

D.6552

【答案】：B

9、某類房地產的歷史價格變動時高時低，但整體上呈上升趨勢，現在要預測該類房地產的未來價格，應選用的預測方法（）。

A.平均發展速度法

B.平均增減量法

C.數學曲線擬合法

D.中位數法

【答案】：C

10、某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是（）元/m2。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

【答案】：C

11、估價上的折舊注重的是（）。

A.原始取得價值的減價調整

B.原始取得價值的攤銷與回收

C.重置價值的攤銷與回收

D.價值的減價調整

【答案】：D

12、某宗房地產2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120

【答案】：B

13、成本法是求取估價對象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

A.在估價時點時

B.在交易時

C.在簽訂轉讓協議時

D.在建造完成時

【答案】：A

14、收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而言，主要是（）。

A.成本實例資料

B.交易實例資料

C.收益實例資料

D.成交實例資料

【答案】：B

15、衡量房地產區位的好壞，最常見、最簡單的是()。

A.位置

B.外部配套設施

C.環境景觀

D.交通

【答案】：D

16、超過估價報告應用有效期使用估價報告的，相關責任由（）承擔。

A.政府主管部門

B.估價機構

C.使用者

D.注冊房地產估價師

【答案】：C

17、某套商品住宅現房的建筑面積為100m2，類似商品住宅現房的月租金凈收益為1000元/套，年折現率為6%，類似商品住宅期房的市場價值為5000元/m2，尚需10個月才能入住，風險補償為現房市場價值的5%。該套商品住宅現房的市場價值為（）元/m2。

A.4653

B.5347

C.5352

D.5366

【答案】：D

18、關于估價結果形成和確定的說法，錯誤的是（）。

A.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業水平和職業道德的影響

B.注冊房地產估價師不應在估價之前征求估價委托人對估價結果的意見

C.注冊房地產估價師不應在出具報告之前與估計委托人討論估價結果

D.合理的估價結果與估價對象在市場上的成交價格應一致

【答案】：D

19、城市規劃對房地產用途、建筑容積率的限制，屬于房地產權益中的()。

A.房地產的各項權利

B.受到其他房地產權利限制的房地產權利

C.受到其他各種限制的房地產權利

D.房地產的額外利益收益

【答案】：C

20、收益法是以()為理論依據的，決定房地產當前價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。

A.均衡原理

B.替代原理

C.預期原理

D.未來趨勢原理

【答案】：C

21、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產不考慮租賃因素的影響。這一估價假設屬于（）。

A.未定事項假設

B.背離事實假設

C.不相一致假設

D.依據不足假設

【答案】：B

22、用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是（）。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經濟距離

【答案】：A

23、在房屋征收中，評估期房的價值應以（）為準。

A.與被征收房屋價值評估時點一致

B.房屋的實際狀況

C.評估人員的專業判斷

D.評估人員的現場勘察結果

【答案】：A

24、按房地產的（）來分，房地產可分為居住房地產、商業房地產、工業房地產及特殊房地產等。

A.實物

B.用途

C.開發程度

D.權益狀況

【答案】：B

25、城市規劃規定了一宗土地為居住用途，這屬于合法權益（）的內容。

A.合法產權方面

B.合法使用方面

C.合法處分方面

D.合法居住方面

【答案】：B

26、下列哪項不會因氣不攝血導致

A.咯血

B.吐血

C.衄血

D.發斑

【答案】：D

27、增加房地產持有環節的稅收會使房地產價格下降，對收益性房地產來說，開征（）會減少房地產凈收益，從而會直接導致房地產價格下降。

A.房產稅

B.契稅

C.營業稅

D.土地增值稅

【答案】：A

28、下列哪項專著的成書，不是標志著中醫學理論體系的初步形成

A.《傷寒雜病論》

B.《黃帝內經》

C.《神農本草經》

D.《醫宗金鑒》

【答案】：D

29、相似的房地產之間之所以價格相互牽掣、相互接近，是因為相似的房地產之間具有（）。

A.異質性

B.排他性

C.替代性

D.互補性

【答案】：C

30、面色白，肢冷，水腫，日益消瘦，煩躁抽搐的病機是

A.陰偏勝

B.亡陽

C.陽偏衰

D.陰陽互損

【答案】：D

31、某人承租了一商業房地產，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產在3年租期內的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報酬率為7%，該承租人權益價值為（）萬元。

A.39.36

B.45.00

C.131.22

D.170.58

【答案】：A

32、李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當地類似商品房的月有效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911

【答案】：B

33、癥狀和體征的總稱是

A.病

B.證

C.癥

D.主訴

【答案】：C

34、房地產被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。

A.房地產的各項權利

B.受到其他房地產權利限制的房地產權利

C.受到其他各種限制的房地產權利

D.房地產的額外利益收益

【答案】：C

35、在假設開發法的現金流量折現中，估價對象開發完成后的價值對應的時間一般是（）。

A.取得待開發房地產的時間

B.開發期間的某個時間

C.開發完成后的時間

D.開發完成之后的某個時間

【答案】：B

36、客觀存在的房地產價值或價格可以通過（）出來。

A.發明或創造

B.創造或確定

C.發現或探測

D.隱定或探索

【答案】：C

37、關于估價方法選用的說法，正確的是（）。

A.舊廠房因火災造成的保險賠償估價應選擇成本法

B.估價范圍內房屋已空置，征收估價時不能選用收益法

C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調查困難，可不選用

D.已封頂的在建工程估價只能選用假設開發法

【答案】：A

38、成本利潤率的計算公式是()。

A.開發利潤÷(土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

B.開發利潤÷(土地取得成本+開發成本)

C.開發利潤÷(土地取得成本+開發成本+投資費用)

D.開發利潤÷開發完成后的房地產價值

【答案】：A

39、商品經濟是

A.以自給自足為特征的經濟形式

B.為他人而生產的經濟形式

C.直接以交換為目的的經濟形式

D.存在于一切社會的經濟形式

【答案】：C

40、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。

A.收租損失

B.運營費用

C.折舊

D.財務損耗

【答案】：A

41、比較法中交易情況修正是對（）價格本身是否正常的修正。

A.交易實例

B.可比實例

C.估價對象

D.類似房地產

【答案】：B

42、下列關于房地產估價在估價行業中占主體的原因中，不正確的是（）。

A.房地產估價普遍提供房地產咨詢服務，其他資產估價主要限于價值評估本身

B.房地產需要估價的情形較多，其他資產需要估價的情形相對較少

C.房地產量大面廣，其他資產相對較少

D.房地產估價主要是房地產、古董和藝術品、礦產、企業整體資產以及某些機器設備、無形資產等

【答案】：D

43、“……肝氣衰，筋不能動，天癸竭，精少，腎臟衰，形體皆極……”是指

A.四八

B.五八

C.六八

D.七八

【答案】：D

44、從某種意義上講，如果想知道某項政策的措施或事件如何影響房地產價格，應當首先分析將如何影響房地產的（）。

A.長期趨勢

B.后期利潤

C.權益

D.供給和需求

【答案】：D

45、判斷誤差大小或者準確性，實際中是將（）進行比較。

A.評估價值與真實價值

B.評估價值與合格的估價師的重新估價結果

C.真實價值與合格的估價師的重新估價結果

D.真實價值與其他估價師的重新估價結果

【答案】：B

46、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于()年。

A.15

B.16

C.17

D.30

【答案】：B

47、選取的三個可比實例及其相關資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據三個可比實例發生的時間和規模的大小，判斷其權重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為()。

A.12.90%

B.13.10%

C.13.06%

D.13.07%

【答案】：D

48、收益法是以（）為基礎的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.預期原理

【答案】：D

49、城市房屋拆遷估價應當采用（）。

A.客觀合理價值標準

B.非公開市場價值標準

C.公開市場價值標準

D.政府規定的價值標準

【答案】：C

50、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49

【答案】：A

第二部分多選題(50題)1、有助于把握房地產估價的最高最佳使用原則的經濟學原理有()。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預期原理E適合原理

【答案】：AB

2、評估承租人權益價值時，收益法估價參數確定正確的有（）。

A.收益期應為租賃合同剩余租賃期

B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期

C.凈收益應為合同租金減去運營費用

D.凈收益應為市場租金減去運營費用

E.凈收益應為市場租金減去合同租金

【答案】：A

3、下列（）屬于房地產估價師職業道德范疇。

A.專業勝任能力

B.公平競爭

C.勤勉盡責

D.誠實守信

E.知難而進

【答案】：ABCD

4、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括（）。

A.應采用客觀成本而不是實際成本

B.應采用實際成本而不是客觀成本

C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整

D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整

E.應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整

【答案】：ACD

5、下列房地產估價方法的運用中，符合謹慎原則要求的有（）。

A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例

B.收益法估價時，不高估收入和運營費用

C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設成本、稅費、利潤和折舊

D.假設開發法估價時，不高估未來開發完成后的價值或低估后續開發的必要支出及應得利潤

E.長期趨勢法預測房地產未來價格時，不高估市場價格增長水平

【答案】：AD

6、保存的估價資料應全面、完整，一般包括（）。

A.估價報告

B.估價委托書

C.估價中的不同意見記錄

D.外部專業幫助和的專業意見

E.內部專業幫助和專業意見

【答案】：ABCD

7、下列房地產估價活動中，符合職業道德的行為有（）。

A.某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

B.某估價機構在承接估價業務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關專家提供專業幫助

C.房地產估價師保守在執業活動中知悉的國家秘密.當事人商業機密

D.估價委托人對估價結果提出了明確要求，某估價機構按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

【答案】：BC

8、房地產使用權目前主要是土地使用權，是指土地使用者依法對國家或農民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權利。土地使用權一般又可分為()。

A.臨時用地土地使用權

B.農村承包土地使用權(為農民集體土地上的)

C.宅基地使用權(為農民集體土地上的)

D.行政劃撥土地使用權(為農民集體土地上的)E出讓土地使用權(為國有土地上的)

【答案】：ABC

9、“五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了通路、（）等設施或條件以及場地平整。

A.給水

B.排水

C.電力

D.通信

E.熱力

【答案】：ABCD

10、運用路線價法評估某路線價區段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發程度

【答案】：ABC

11、根據房地產獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。

A.直接資本化法

B.基于租賃收入測算

C.收益乘數法

D.基于營業收入測算

E.現金流量折現法

【答案】：BD

12、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。

A.應一面臨街

B.土地形狀應為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應為1∶1

D.用途應為所在區段的代表性用途

E.容積率一般設定為1.0

【答案】：ABD

13、一般人通常對土地最直觀的認識是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面

【答案】：C

14、下列可以作為假設開發法適用的對象有()。

A.待開發的土地

B.在建工程

C.有收益或有潛在收益的房地產

D.可裝修改造或可以改變用途的房地產E既無收益又很少發生交易的房地產

【答案】：ABD

15、在有法可依情況下，根據合法原則，下列有關法律效力的解釋正確的有（）。

A.上位法優先于下位法

B.不同效力的法有沖突時新法優先于舊法

C.特別法優先于普通法

D.法律文本優先于法律解釋

E.強行法優先于任意法

【答案】：ACD

16、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】：AC

17、“五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了通路、（）等設施或條件以及場地平整。

A.給水

B.排水

C.電力

D.通信

E.熱力

【答案】：ABCD

18、下列房地產抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。

A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變為商務辦公樓進行估價

B.對已依法公告列入征收范圍內的房屋，按抵押價值進行估價

C.對已抵押房地產進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數額

D.對在建設工程進行抵押估價，不扣除發包人已支付承包人的工程價款

E.對劃撥土地的房地產進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金

【答案】：D

19、下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區商品住宅當前需求的有（）。

A.市區商品房價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區的高速公路免費通行

D.人們預期未來郊區房地產價格上漲

E.城市居民出現向郊區遷移的趨勢

【答案】：ACD

20、關于房地產估價要素的說法，正確的有（）。

A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要

B.估價對象有估價委托人和估價目的的雙重決定

C.選取估價依據應有針對性，主要是根據估價對象和價值類型選取

D.估價原則應根據價值類型和估價目的進行選擇

E.估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序，不得交叉或反復

【答案】：ABD

21、關于收益法中求取房地產未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應選用最高的估計值

D.評估買賣價格應選用最可能的估計值

E.評估保險價值應選用最低的估計值

【答案】：ABD

22、與非專業估價相比，專業估價的特點包括（）

A.是一種專業意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務

D.承擔法律責任

E.估價作業日期長

【答案】：ACD

23、下列關于明確房地產價值時點的表述中，正確的有（）。

A.對當前價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業期內的某個日期為價值時點

B.城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日為價值時點

C.一個估價項目通常只有一個價值時點，但也可以有多個價值時點

D.價值時點由委托人和估價師決定

E.對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為價值時點

【答案】：ABC

24、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數選取不合理

C.估價作業日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

【答案】：AB

25、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

26、對于同一房地產，關于開發利潤率大小的說法，錯誤的有（）。

A.銷售利潤率小于投資利潤率

B.投資利潤率小于成本利潤率

C.成本利潤率小于直接成本利潤率

D.直接成本利潤率小于銷售利潤率

E.年利潤率小于總利潤率

【答案】：BD

27、房地產估價是估價行業的主流是由()決定的。

A.需要專業估價的資產必須是同時具有獨一無二和價值量大兩個特性

B.房地產估價師不僅懂得房地產價值及其評估，而且具備其他專業知識和經驗

C.房地產估價行業具有廣闊的發展前景

D.房地產量大面廣，其他資產的數量相對較少E房地產需要估價的情形很多，其他資產需要估價的情形很少

【答案】：AD

28、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進行實物狀況調整的內容有（）。

A.土地形狀

B.土質狀況

C.土地使用年限

D.土地開發程度

E.容積率

【答案】：ABD

29、比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

30、成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選取的類似房地產項目應與估價對象的（）。

A.土地取得方式相同

B.土地規劃用途相同

C.項目規模大小相當

D.項目建設期長短相近

E.項目經營期長短相近

【答案】：ABC

31、關于假設開發法中求取開發完成后的房地產價值的說法，正確的有（）。

A.開發完成后的價值是未來開發完成后的房地產狀況所對應的價值

B.未來開發完成后的房地產狀況不能包含動產.權利

C.評估投資價值時，未來開發完成后的房地產價值有時要考慮無形收益

D.對于自營的房地產，不宜運用收益法求取開發完成后的房地產價值

E.可以運用成本法求取開發完成后的房地產價值

【答案】：AC

32、估價對象房地產是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能作為可比實例。

A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅

B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅

C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅

D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅

E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅

【答案】：ABC

33、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數選取不合理

C.估價作業日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

【答案】：AB

34、下列選項中，屬于房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況的有（）。

A.房地產使用管制

B.異議登記

C.設立了抵押權

D.住宅帶有上學指標

E.被人民法院查封

【答案】：AB

35、不能獨立使用、處分的房地產，如（）不宜作為抵押物。

A.一個球場

B.一個高爾夫球洞

C.一條保齡球球道

D.封閉使用的大院深處的一幢房屋

E.一個游泳館

【答案】：BCD

36、關于假設開發法中開發完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態分析法中開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值

B.動態分析法中對適宜預售的房地產，開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在預售時的房地產市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發完成后的價值可以包含家具、設備及特許經營權的價值

D.可用成本法根據當前的客觀成本及應得利潤測算開發完成后的價值

E.被迫轉讓開發前提下開發完成后的價值要低于自愿轉讓開發前提下開發完成后的價值

【答案】：ABC

37、就收益性房地產而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.最可能的估計值

【答案】：AB

38、在合法處分方面，應以（）等允許的處分方式為依據。

A.法律

B.法規

C.合同

D.口頭約定

E.規章

【答案】：ABC

39、關于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現值小于支出現值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.經濟學上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途

【答案】：BD

40、收集交易實例時應收集的交易實例信息包括（）。

A.成交價格

B.議價時間

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的

【答案】：ACD

41、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元

【答案】：C

42、下列房地產權利中，屬于物權的有（）。

A.所有權

B.建設用地使用權

C.地役權

D.抵押權

E.租賃權

【答案】：ABCD

43、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價

B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作

D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務

E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名

【答案】：ABCD

44、下列關于具體的房地產估價工作中替代原則的說法，正確的有（）。

A.任何單位和個人不得干預估價活動，包括不得干預估價過程和結果

B.若存在著一定數量與估價對象相似的房地產并已知它們的價格時，可以通過這些相似的房地產的格推算出估價對象的價格

C.不能孤立地思考估價對象的價值，應考慮相似的房地產的價格牽掣

D.同一個估價機構在同一個城市的各種估價結果，不可以拿出來比較

E.判定房地產使用權利時，應以土地用途管制、規劃條件等使用管制為依據

【答案】：BC

45、下列情況可以采用表格形式的估價報告的有（）。

A.住宅房屋征收分戶估價報告

B.單套住宅抵押估價報告

C.為房地產開發商投資價值評估

D.企業破產評估

E.企業廠房、辦公樓抵押評估

【答案】：AB

46、從理論上講，可按（）分攤高層建筑地價。

A.建筑物價值

B.房地產價值

C.土地價值

D.建筑面積

E.樓層

【答案】：BCD

47、在估價報告中合理且有依據地說明估價假設，其主要作用有（）。

A.規避估價風險

B.保護估價師和估價機構

C.使評估價值更接近實際成交價格

D.告知和提醒估價報告使用人注意有關事項

E.使委托人能得到其預期的估價結果

【答案】：ABD

48、評估一宗房地產的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構資料庫中可用資料情況

E.當地房地產市場狀況

【答案】：AD

49、下列關于假設開發法的表述中，正確的有（）。

A.假設開發法用于房地產開發項目分析時，是站在特定投資者的立場上

B.運用假設開發法可測算待開發房地產項目的最高價格.預期利潤和最高費用

C.有規劃條件但規劃條件尚不明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價

D.假設開發法中，開發完成后的價值可以用成本法測算

E.假設開發法也稱為剩余法

【答案】：ABC

50、關于假設開發法中開發完成后的價值的說法，正確的有（）。

A.靜態分析法中開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值

B.動態分析法中對適宜預售的房地產，開發完成后的價值是開發完成后的房地產狀況在預售時的房地產市場狀況下的價值

C.評估酒店等在建工程的價值時，預測開發完成后的價值可以包含家具、設備及特許經營權的價值

D.可用成本法根據當前的客觀成本及應得利潤測算開發完成后的價值

E.被迫轉讓開發前提下開發完成后的價值要低于自愿轉讓開發前提下開發完成后的價值

【答案】：ABC

第三部分大題(50題)1、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

2、一宗房地產的權益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產權利

D.該房地產所在地區的聲譽

E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況

【答案】：ABC

3、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

4、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

5、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有（）。

A.對房地產本身進行投資改良

B.房地產需求增加導致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經濟性

E.建造成本提高

【答案】：BD

6、影響工業房地產價格的區位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

7、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過（）來實現。

A.充公權

B.管制權

C.征稅權

D.征收權

E.出讓權

【答案】：ABCD

8、市場法中權益狀況調整的內容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發程度

D.房屋空間布局

E.地役權設立

【答案】：AB

9、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環境和景觀

D.建筑規模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

10、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

11、可用于報酬資本化法中轉換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現金流量

E.稅后現金流量

【答案】：ABC

12、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。

【答案】：

13、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

14、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】：ABD

15、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）

16、下列房地產估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發方式下的開發價值

B.判斷某經營性房地產的未來運營費用水平

C.預測某地區限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進行市場狀況調整

E.對房地產市場中出現的新型房地產的價格進行評估

【答案】：BD

17、下列房地產中，屬于“干凈”的房屋所有權和出讓建設用地使用權的房地產的有（）。

A.已設立了抵押權的房地產

B.單獨所有的房地產

C.共同所有的房地產

D.房地產開發過程中各項手續齊全的房地產

E.存在拖欠建設工程款的房地產

【答案】：BD

18、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

19、下列情況中會導致房地產價格下降的是（）。

A.上調貸款利率

B.嚴格控制房地產開發貸款

C.開征房地產持有環節的稅收

D.減免房地產持有環節的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

20、當房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以采用平均發展速度法進行預測。下列屬于采用平均發展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的

B.各期持續上升或持續下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續上升或持續下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

21、對于商業房地產來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎設施條件

【答案】：AC

22、比較法中實物狀況比較、調整的內容包括（）。

A.環境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.建筑設施設備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

23、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當處理

D.價格調整E求取比準價格

【答案】：ABC

24、房地產的社會經濟位置發生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設

B.外部配套設施

C.人口素質變化

D.地區衰落

E.城市建設

【答案】：ABD

25、房地產需要專業估價的理由有（）。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產不可移動性

【答案】：AC

26、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）

【答案】：

27、當房地產價格時間序列的逐期發展速度大致相同時，可以采用平均發展速度法進行預測。下列屬于采用平均發展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續上升或持續下降的

B.各期持續上升或持續下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續上升或持續下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

28、關于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結果一般大于市場價值的評估結果

【答案】：AB

29、房地產需要專業估價的理由有（）。

A.房地產具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產不可移動性

【答案】：AC

30、下列影響房地產價格的因素中，屬于區位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環境和景觀

D.建筑規模

E.外部配套設施

【答案】：ABC

31、假設開發法評估待開發土地價值時，選取最佳的開發利用方式包括選取最佳的（）。

A.區位

B.用途

C.檔次

D.周圍環境

E.建筑規模

【答案】：BC

32、正常成交價格的形成條件包括()。

A.公開市場，交易對象本身也具備市場性

B.理性的經濟行為

C.適當的期間完成交易

D.買者和賣者眾多，且具有完全信息E賣者對價格具有控制力量

【答案】：ABCD

33、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯

E.外部環境要素為最適當的組合

【答案】：AC

34、估價當事人包括（）。

A.注冊房地產估價師

B.估價師協會

C.房地產估價機構

D.估價委托人

E.房地產經紀人

【答案】：ACD

35、下列選項中屬于構筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

36、根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯

E.外部環境要素為最適當的組合

【答案】：AC

37、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。

【答案】：

38、關于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現值小于支出現值的利用方式不是最高最佳利用

E.經濟學上的

【答案】：BD

39、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

40、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬