房地產投資分析中的基本問題房地產投資概述房地產投資分析概述房地產投資分析中常用的基本概念1．1房地產投資概述

1．1．1房地產投資的含義

投資是指以一定資源投入某項計劃，以獲取所期望的報酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術、管理經驗或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經濟活動。1．1房地產投資概述在房地產投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。

房地產投資是指人們為實現某種預定的目標，直接或間接地對房地產的開發、經營、管理、服務和消費所進行的投資活動。房地產投資所涉及的領域有：土地開發、舊城改造、房屋建設、房地產經營、置業等。所以，這里的投資是預先墊付的資金（沒有包括其他資源）。

1．1房地產投資概述1．1．2房地產投資的類型1．從房地產投資形式來說，房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。1）直接投資

房地產直接投資是指投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程并參與有關的管理工作，包括從購地開始的開發投資和物業建成后的置業投資兩種形式。1．1房地產投資概述（1）房地產開發投資

房地產開發投資是指投資者從購買土地使用權開始，經過項目策劃、規劃設計和施工建設等過程獲得房地產商品，然后將其推向市場，轉讓給新的投資者或使用者，并通過轉讓過程收回投資、實現開發商收益目標的投資活動。房地產開發投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。開發投資的目的主要是賺取開發利潤，風險較大但回報也比較豐厚。房地產開發投資者將建成后的房地產用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經營（如商場、酒店等）時，短期開發投資就轉變成了長期置業投資。1．1房地產投資概述（2）房地產置業投資

房地產置業投資是購置物業以滿足自身生活居住或出租經營需要，并在不愿意持有該物業時可以獲取轉售收益的一種投資活動。置業投資的對象可以是開發后新建成的物業（市場上的增量房地產），也可以是房地產市場上的二手貨。置業投資一般從長期投資的角度出發，可獲得保值、增值、收益和消費四個方面的利益。1．1房地產投資概述2）間接投資

房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。房地產的間接投資者不需直接參與有關投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產開發投資企業的債券、股票；購買房地產投資信托基金和房地產抵押貸款證券等。1．1房地產投資概述2．從房地產投資的用途來說，房地產投資可分為地產投資、住宅房地產投資、商業房地產投資、工業房地產投資等。1）地產投資

即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價和進行土地開發后出售或出租經營來獲取投資收益。1．1房地產投資概述2）住宅房地產投資住宅房地產分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產，既可直接出售，也可進行租賃經營。

1．1房地產投資概述3）商業房地產投資這種投資的對象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設施等，這類房地產主要以出租經營為主，收益較高，但同時承擔的風險也較大。物業管理對于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風險的主要手段。4）工業房地產投資我國目前工業房地產投資主要集中于開發區建設中，其他都是隨一般工業投資進行的。1．1房地產產投資概述3．從房地產產投資經營方方式來說，房房地產投資分分為出售型房房地產項目投投資、出租型型房地產項目目投資和混合合型房地產項項目投資。1）出售型房房地產項目投投資這類房地產項項目以預售或或開發完成后后出售的方式式得到收入、、回收開發資資金、獲取開開發收益，以以達到盈利的的目的。1．1房地產產投資概述2）出租型房房地產項目這類房地產項項目以預租或或開發完成后后出租的方式式得到收入、、回收開發資資金、獲取開開發收益，以以達到盈利的的目的。1．1房地產產投資概述3）混合型房房地產項目這類房地產項項目以預售、、預租或開發發完成后出售售、出租、自自營的各種組組合方式得到到收入，回收收開發資金、、獲取開發收收益，以達到到盈利的目的的。本書在講述房房地產投資分分析時，經常常會使用到上上述各類劃分分。具體使用用哪一種劃分分方法，要看看研究內容的的需要。1．1房地產產投資概述1．1．3房房地產投資的的目的房地產投資的的目的，就是是為了通過開開發和經營等等過程獲取未未來收益。這這些未來的收收益具體包括括：現金流量量收益、避稅稅收入、銷售售收益等。1．1房地產產投資概述1．現金流量量收益現金流量收益益一般是擁有有房地產的投投資者因為經經營房地產而而獲取的經營營、租金收入入中扣除各種種支出后的余余額。房地產投資現現金流量的大大小主要取決決于以下的三三個因素。其一，房地產產租金總額。。其二，房地產產的總營運費費用。其三，投資借借款的償還方方式和數額。。1．1房地產產投資概述2．避稅收入入擁有房地產時時的避稅收入入，是指因提提取房地產折折舊而降低納納稅基數，給給投資者帶來來的收益。它它是房地產投投資者因擁有有房地產而間間接獲得的收收益。在有關政策和和法規允許的的范圍內，加加速折舊是擴擴大稅收好處處的基本途徑徑之一。1．1房地產產投資概述3．銷售收益益在所有房地產產投資收益中中，銷售收益益是最大的。。銷售收益既既可以來自于于房地產開發發投資，也可可以來自房地地產置業投資資。對于房地產開開發投資者來來說，其投資資的主要目的的是獲取銷售售開發利潤，，此時，銷售售收益就變成成了銷售利潤潤。1．1房地產產投資概述對于房地產置置業投資者來來說，投資的的主要目的是是為了獲取現現金流量收益益，也就是將將投資購入的的物業出租給給最終的使用用者，獲取較較為穩定的經經常性收入。。這種投資具具有的另一個個特點是，在在投資者不愿愿意繼續持有有該項置業投投資時，可以以將其轉售給給另外的置業業投資者，轉轉售價格扣除除相應的銷售售稅和交易成成本后就是銷銷售收益。兩種情況下的的銷售收益都都是賣掉房地地產所獲得的的收入，減除除納稅和有關關成本后的余余額。1．1房地產產投資概述1．1．4房地產投投資的特性性房地產投資資，由于其其商品的特特殊性，存存在著不同同于其它投投資類型的的特點。認認識和掌握握這些特點點，對我們們進行房地地產投資決決策分析是是十分重要要的。1．1房地地產投資概概述1．位置的的固定性房地產的位位置固定性性也叫不可可移動性。。這一點決決定了房地地產不能脫脫離周圍的的環境而單單獨存在。。這使得房房地產投資資者在選擇擇房地產項項目的區位位時，應注注意以下幾幾點：1）選擇的的房地產區區位，在當當前必須對對開發投資資者、置業業投資者以以及未來的的租客都具具有吸引力力。1．1房地地產投資概概述2）選擇的的房地產區區位，在未未來必須具具有增值潛潛力。房地地產投資價價值的高低低，在很大大程度上取取決于其所所處地區物物業的整體體升值潛力力，而不僅僅僅是看當當前凈租金金水平的高高低。3）投資者者還必須重重視房地產產項目所處處區位的變變化情況。。1．1房地地產投資概概述2．壽命周周期長房地產商品品跟其他商商品相比，，其生產周周期和使用用周期都很很長。如果房地產產的維護狀狀況較好，，其較長的的自然壽命命可以使投投資者從一一項置業投投資中獲取取幾個經濟濟壽命（經經濟壽命是是指在正常常市場和運運營狀態下下，房地產產產生的收收益大于其其運營成本本，即凈收收益大于零零的持續時時間）。1．1房地地產投資概概述3．適應性性所謂適應性性，是指房房地產投資資者能夠根根據市場的的變化和需需要，及時時地調整房房地產的使使用功能，，使之既適適合房地產產市場的需需求，又能能增加置業業投資的收收益。1．1房地地產投資概概述4．個別性性房地產的位位置固定性性，決定了了此地與彼彼地（或此此處與彼處處）的房地地產不可能能完全相同同。即使是是緊鄰的兩兩宗房地產產，也由于于此時投資資與彼時投投資而不一一樣。房地產市場場上的產品品不可能做做到標準化化。這種差差異往往最最終反映在在兩宗物業業的租金水水平和出租租率等方面面。從這種種意義上講講，每一宗宗物業在房房地產市場場中的地位位和價值都都是不一樣樣的。1．1房地地產投資概概述5．政策影影響性政策影響性性是指房地地產投資容容易受到政政府政策的的影響。由于房地產產在社會經經濟活動中中的重要性性，政府對對房地產市市場十分關關注，經常常會有新的的政策措施施出臺，以以調整房地地產商品在在生產、交交易、使用用過程中的的法律關系系和經濟利利益關系。。1．1房地地產投資概概述6．對專業業管理的依依賴性對房地產直直接投資而而言，房地地產投資對對專業管理理的依賴性性較強。房房地產開發發投資需要要投資者在在獲取土地地使用權、、規劃設計計、融資貸貸款、施工工管理、市市場營銷等等方面具有有管理經驗驗和能力；；即使是置置業投資也也需要投資資者考慮租租客、租約約、維修、、保安等問問題。1．1房地地產投資概概述7．相互影影響性房地產投資資的相互影影響性是指指在一個區區域范圍內內，房地產產的投資價價值往往與與周邊情況況的好壞有有關。如果政府在在道路、公公園、學校校等公共設設施方面加加大投資，，往往能顯顯著提高附附近房地產產的價值。。反之，一一個地區的的衰落和冷冷清，也會會導致附近近房地產價價值的降低低。1．1房地地產投資概概述8．房地產產投資的巨巨額性房地產投資資需要大量量資金墊付付，沒有雄雄厚的資金金實力或一一定的籌資資能力，就就不能投資資于房地產產。1．1房地地產投資概概述9．房地產產投資的風風險性房地產投資資開發的每每一個過程程均存在著著不確定性性因素，因因而也存在在著風險。。由于市場上上各種不確確定因素的的作用，使使投資可能能會朝著與與投資者愿愿望相反的的方向發展展。1．1房地地產投資概概述10．房地地產投資的的保值與增增值性眾所周知，，通貨膨脹脹能使貨幣幣貶值。人人們為了在在今后相當當長的時間間內避免由由于通貨膨膨脹給自己己帶來的損損失，必須須尋求某種種保值的方方法。隨著社會的的發展、人人口的增多多、經濟的的繁榮、人人們對土地地的需求日日益增長，，房地產的的價格總體體呈不斷上上升趨勢。。所以從長長遠來看，，最能保值值而又最重重要的實物物就是房地地產。另一方面，，由于土地地資源的不不可再生性性和稀缺性性及房地產產的耐用性性和使用價價值上的廣廣泛性，并并且，隨著著經濟的發發展和人民民生活水平平的提高，，人們對房房地產需求求的迫切性性也日益增增長，使房房地產在相相當時期內內成為供不不應求的商商品，房地地產價格根根據市場經經濟規律不不斷上升。。從長遠利益益看，投資資于房地產產，是一種種比較可靠靠的增值手手段。1．2房地地產投資分分析概述1．2．1為什么要要進行房地地產投資分分析房地產投資資的形式多多種多樣。。比如一個個普通的個個人投資者者，可以用用4萬元的的首付款運運作一個20萬元的的置業投資資項目；一一個不愿意意參與房地地產直接管管理的投資資者，可以以用1萬元元購買房地地產公司的的股票、債債券；一個個房地產開開發公司可可以投資數數百萬或數數千萬元建建造一幢寫寫字樓；而而一個政府府可以花費費數億元新新建一個車車站和交通通系統。所所有這些都都牽涉到房房地產投資資決策問題題。盡管它它們表現形形式各異，，但它們都都有一個共共同的特點點，即通過過犧牲現在在的某些利利益換取預預期收益。。1．2房地地產投資分分析概述因為多種投投資機會往往往同時存存在，其中中誘人的投投資機會又又往往不只只一個，而而投資者可可以利用的的資源卻是是有限的，，所以投資資者必須在在確定的即即期支出與與不確定的的未來收益益之間做出出慎重的選選擇。這時時，就需要要有一種方方法能夠對對各種投資資方案進行行評估，幫幫助投資者者在各種限限制條件下下，如可承承受的風險險、所要求求的投資收收益率以及及城市規劃劃的約束等等，使投資資獲得最大大的效益。。1．2房地地產投資分分析概述投資的收益益需要預測測；收益獲獲得的時間間不同需要要校正；收收益的置信信程度即風風險需要考考慮；面臨臨多種投資資機會但資資源有限。。上述原因因要求我們們必須通過過房地產投投資分析才才能做出正正確決策。。1．2房地地產投資分分析概述1．2．2房地產投投資分析的的任務房地產投資資分析要完完成的基本本任務是：：1．為投資資者提供投投資方向投資者在準準備投資前前，往往面面臨投資方方向問題，，諸如地域域、地址選選擇，物業業種類選擇擇，規模、、期限選擇擇，合作伙伙伴選擇等等等。因此此，要求一一個良好的的分析報告告，對投資資方向諸問問題做出全全面、可信信的論證。。1．2房地地產投資分分析概述2．為投資資者提供運運作方式一項投資活活動的運作作包括許多多方面，如如投資者欲欲選擇地塊塊興建商業業設施出租租經營。他他將面臨如如何取得土土地使用權權、如何取取得建筑開開工許可證證、如何籌籌集資金、、如何保證證開發建設設工期、如如何選擇合合作伙伴等等問題。1．2房地地產投資分分析概述3．為投資資者預測投投資效益投資收益是是投資者關關心的根本本問題，是是投資者的的投資目的的所在。也也有一些投投資者更關關心投資的的社會效益益問題。1．2房地地產投資分分析概述4．為投資資者描述風風險及提供供避險方法法分析人員僅僅僅為投資資者預測投投資收益是是不夠的，，還要告訴訴投資者投投資風險；；僅僅告之之有風險還還是不夠的的，還要告告之如何躲躲避風險。。除上述任務務外，分析析人員還須須就投資項項目可能引引發的社會會問題、環環境問題加加以闡述。。房地產投投資的主要要目標是獲獲取高額利利潤，但并并不意味著著不考慮投投資的社會會效益和環環境效益。。因為一項項社會效益益和環境效效益不好的的房地產投投資項目，，不可能獲獲得政府的的批準。1．2房地地產投資分分析概述房地產投資資分析的實實質是為投投資者出謀謀劃策。一一份好的分分析報告可可為投資者者節省資金金和謀取利利益。而一一份不好的的分析報告告可能導致致投資者誤誤入歧途。。房地產投資資分析的最最終目的，，是使房地地產投資項項目在既定定的目標和和既定的資資源條件下下，選擇最最佳方案以以獲取最好好的經濟效效益。1．2房地地產投資分分析概述1．2．3房地產投投資分析的的內容1．市場分分析房地產投資資項目在投投資決策確確定之前，，調查市場場情況、項項目背景資資料，辨識識投資風險險，選擇投投資機會的的過程，稱稱為房地產產投資項目目的市場分分析。市場場分分析析包包括括對對房房地地產產市市場場的的調調查查與與預預測測。。1．．2房房地地產產投投資資分分析析概概述述2．．區區位位條條件件分分析析在很很多多情情況況下下，，房房地地產產銷銷售售價價格格和和租租金金水水平平主主要要是是由由其其區區位位因因素素決決定定的的，，對對某某一一區區位位的的需需求求越越大大，，該該區區位位單單位位面面積積的的租租金金和和價價格格水水平平就就越越高高。。所所以以區區位位條條件件的的好好壞壞對對房房地地產產投投資資項項目目的的利利潤潤和和收收益益有有著著重重要要的的影影響響。。某一一具具體體的的城城市市地地塊塊常常在在很很大大程程度度上上受受這這一一城城市市區區域域內內的的經經濟濟、、社社會會和和政政治治力力量量的的影影響響。。對投資資項目目構成成影響響的區區位條條件還還包括括該項項目具具體地地點的的自然然和法法律特特征。。1．2房地地產投投資分分析概概述3．基基礎數數據估估算分分析包括許許多定定量的的調查查或預預測結結果，，如項項目的的投資資、成成本與與費用用、各各項稅稅金和和利潤潤、租租售價價格、、資金金的籌籌措、、可獲獲得的的融資資額以以及進進度的的安排排等，，這些些數據據如果果不夠夠準確確（當當然是是相對對的）），那那么后后面據據此分分析所所得出出的結結論就就是可可商榷榷的。。1．2房地地產投投資分分析概概述4．財財務分分析財務分分析是是對項項目的的盈利利能力力、清清償能能力、、資金金平衡衡能力力等進進行的的分析析，從從而得得出財財務上上是否否可行行的結結論。。1．2房地地產投投資分分析概概述5．不不確定定性分分析在房地地產投投資項項目的的經濟濟分析析中，，運用用了大大量的的技術術經濟濟數據據，如如銷售售單價價、成成本、、收益益、貸貸款、、利率率、工工期等等。由由于這這些數數據都都是投投資分分析人人員根根據資資料對對未來來的可可能性性作出出的某某種估估計，，所以以分析析中必必然帶帶有某某種不不確定定性。。通過臨臨界點點分析析、敏敏感性性分析析對這這些不不確定定性因因素進進行分分析，，以揭揭示項項目所所能達達到的的盈利利水平平和面面臨的的風險險。1．2房地地產投投資分分析概概述6．風風險分分析前述的的不確確定性性分析析無法法對投投資者者所承承擔的的風險險做定定量估估計，，它只只能起起到定定性說說明的的作用用。而而風險險分析析可以以根據據各種種變量量的概概率分分布，，來推推求一一個項項目在在風險險條件件下獲獲利的的可能能性大大小。。這種種可能能性描描述了了房地地產項項目在在特定定收益益狀態態下的的風險險程度度，進進而為為投資資者決決策提提供可可靠依依據。。1．2房地地產投投資分分析概概述7．決決策分分析（（即方方案比比選分分析））某些時時候，，投資資者需需要從從各種種投資資方案案中選選擇一一個或或幾個個投資資方案案，用用于投投資活活動。。當投投資者者資源源有限限的時時候，，就需需要對對投資資方案案再進進行比比選。。至此，，一項項完整整的房房地產產投資資分析析過程程才算算完結結。1．2房地地產投投資分分析概概述1．2．4房地地產投投資項項目的的可行行性分分析與與投資資分析析、項項目評評估的的不同同1．可可行性性分析析與投投資分分析的的不同同房地產產投資資分析析，是是指在在房地地產投投資活活動的的前期期，投投資者者運用用自己己及投投資分分析人人員的的知識識與能能力，，全面面地調調查投投資項項目的的各方方制約約因素素，對對所有有可能能的投投資方方案進進行比比較論論證，，從中中選擇擇最佳佳方案案并保保證投投資有有較高高收益益水平平的分分析活活動。。1．2房地地產投投資分分析概概述可行性性分析析也叫叫可行行性研研究，，它是是在投投資決決策前前，對對項目目在技技術上上、經經濟上上、工工程上上的可可行性性進行行論證證、研研究、、評價價的分分析過過程。。我們說說一個個方案案可行行，并并不是是說這這一方方案就就一定定是合合適的的。有有時幾幾個方方案可可能都都是可可行的的，甚甚至都都很具具有吸吸引力力。可可行性性分析析僅僅僅是投投資分分析的的一個個起點點。回回答的的只是是投資資者能能做什什么，，而不不是應應該做做什么么的問問題。。后者者應該該由投投資分分析來來解決決。1．2房地地產投投資分分析概概述面對市市場上上眾多多的投投資機機會，，通過過可行行性分分析，，可能能會找找出多多個可可行方方案。。而由由于資資源有有限，，投資資分析析將幫幫助投投資者者在多多個可可行方方案中中，通通過收收益、、時間間、風風險的的排序序找出出一個個方案案作為為投資資者的的最后后選擇擇。也也就是是說，，房地地產投投資分分析關關心的的是從從多個個預選選方案案中選選擇一一個最最適合合投資資者目目的的的一個個方案案。可可見，，可行行性分分析是是投資資分析析中的的一個個重要要階段段。1．2房房地產投投資分析析概述2．可行行性分析析的內容容可行性分分析也是是投資前前期所做做的工作作，它一一般分為為投資機機會研究究、初步步可行性性研究和和詳細可可行性研研究。1）投資資機會研研究該階段的的主要任任務是對對投資項項目或投投資方向向提出建建議，即即在一定定的地區區和部門門內，以以自然資資源和市市場的調調查預測測為基礎礎，尋找找最有利利的投資資機會。。如果機會會認為是是可行的的，就可可以進行行下一階階段的工工作。1．2房房地產投投資分析析概述2）初步步可行性性研究大型投資資項目的的可行性性研究往往往需要要相當多多的人力力和資金金，耗費費較長的的時間。。為了避免免不必要要的時間間、金錢錢和人力力方面的的浪費，，有些投投資者對對一些需需要耗費費較多資資源的項項目，在在進行正正式可行行性研究究之間，，先進行行一輪初初步的分分析，這這就是所所謂的初初步可行行性研究究。初步可行行性研究究的主要要目的在在于分析析機會研研究的結結論，初初步判明明項目投投資是否否可行，，決定是是否進行行下一步步的可行行性研究究。1．2房房地產投投資分析析概述3）詳細細可行性性研究詳細可行行性研究究是開發發項目投投資決策策的基礎礎，是在在分析項項目技術術、經濟濟是否可可行后做做出投資資決策的的關鍵步步驟。詳細可行行性研究究是項目目投資可可行性研研究全過過程中最最重要的的一個組組成部分分。項目的可可行性研研究應在在尚未簽簽署任何何正式協協議之前前進行，，以便開開發商有有充分的的時間和和自由度度來考慮慮有關問問題。1．2房房地產投投資分析析概述3．可行行性分析析與項目目評估的的不同項目評估估是在可可行性研研究的基基礎上，，根據國國家有關關部門頒頒布的政政策、法法規、方方法、參參數和條條例等，，從項目目（或企企業）、、國民經經濟和社社會的角角度出發發，由有有關部門門（包括括銀行、、中介咨咨詢機構構等）對對擬建投投資項目目建設的的必要性性、建設設條件、、生產條條件、項項目的市市場需求求、工程程技術、、財務效效益、經經濟效益益和社會會效益等等進行全全面分析析論證，，并就該該項目是是否可行行提出相相應職業業判斷的的一項工工作。1．2房房地產投投資分析析概述可行性分分析與項項目評估估的不同同之處在在于四個個方面：：1）行為的的主體不同同。2）立足點點不同。3）所起的的作用不同同。4）所處的的階段不同同。1．2房地地產投資分分析概述4．可行性性分析應該該注意的問問題1）防止先先入為主的的可行性研研究2）選好可可行性分析析的主角3）投資決決策的結論論首先取決決于市場分分析的結果果1．3房地地產投資分分析中常用用的基本概概念1．3．1關于投資資價值一個開發項項目的投資資價值在于于開發完成成后的價值值大于其投投入的成本本費用，并并在一定的的利潤水平平之上；一一個置業項項目的投資資價值在于于其持有期期內各年凈凈現金流量量的現值大大于其投入入的初始現現金支出。。1．3房地地產投資分分析中常用用的基本概概念1．交易價價格通常交易價價格是指實實際交易過過程中發生生的歷史價價格，即實實際發生的的成交價，，是由買賣賣雙方通過過議價過程程決定的。。1．3房地地產投資分分析中常用用的基本概概念2．最可能能銷售價格格最可能銷售售價格是對對未來交易易中成交價價的一種可可能性估計計。它是指指現行的市市場條件下下，按照目目前某一物物業的銷售售條件，在在合理的時時間范圍內內，對該類類物業未來來交易價格格所作的預預測。但由于房地地產的買方方與賣方各各自掌握的的信息不同同，因此對對同一房地地產的最可可能銷售價價格的預測測結果可能能是不一致致的。1．3房地地產投資分分析中常用用的基本概概念3．市場價價格市場價格是是指在一個個具備公平平銷售所需需要的一切切條件下的的競爭開放放市場中，，某一物業業公開銷售售時的最可可能價格。。1．3房地地產投資分分析中常用用的基本概概念4．交易區區間賣方在出售售物業時將將為該物業業的交易價價格設置一一個較低的的價格下限限，而買方方則將為此此設置一個個較高的價價格上限。。實際成交交價格將總總是落在這這兩個極限限之間，這這就是交易易區間。如果一個交交易要成功功，買方所所認為的投投資價值必必須大于賣賣方。1．3房地地產投資分分析中常用用的基本概概念5．投資價價值投資價值是是預期的未未來收益的的價值，該該價值是根根據項目所所能產生的的稅后現金金流量和投投資者所能能接受的最最低收益率率，計算所所得到的投投資者購置置該資產所所支付的最最大款額。。但某一特定定物業的投投資價值對對于不同的的投資者而而言，結論論不是唯一一的。1．3房地地產投資分分析中常用用的基本概概念6．投資價價值與市場場價值的不不同市場價值是是客觀的、、非個人的的價值，而而投資價值值是建立在在主觀的、、個人的因因素基礎上上的價值。。在某一時時點，市場場價值是唯唯一的，而而投資價值值因投資者者不同而不不同。投資價值與與市場價值值的評估方方法可能相相同，但其其中參數選選取的立場場可能不同同。投資者評估估的物業的的投資價值值，或者說說消費者對對物業的評評價，大于于或等于該該物業的市市場價格，，是其投資資行為或交交易能夠實實現的基本本條件。就投資價值值與市場價價值相對而而言，投資資價值常為為房地產投投資分析人人員使用；；市場價值值（或市場場價格）常常為房地產產評估人員員使用。1．3房地地產投資分分析中常用用的基本概概念1．3．2關于現金金流量在房地產投投資分析中中，把某一一項投資活活動作為一一個獨立的的系統，把把各個時間間點上實際際發生的資資金流出或或流入叫做做現金流量量。流出系統的的資金叫現現金流出，，流入系統統的資金叫叫現金流入入，現金流流入與流出出之差叫凈凈現金流量量。1．3房地地產投資分分析中常用用的基本概概念1．開發后后出售房地地產項目時時的現金流流量對于一個房房地產開發發項目，項項目的凈現現金流量（（即稅前現現金流量或或利潤總額額）是項目目銷售收入入扣除總投投資（或總總成本費用用）及償還還貸款本息息之后的余余額。1．3房地地產投資分分析中常用用的基本概概念2．開發后后持有房地地產項目時時的現金流流量這種時候的的凈現金流流量主要與與凈租金收收入或凈經經營收入有有關，同時時考慮每年年還本付息息因素。在在持有期或或經營期結結束后，可可能會有轉轉售收益或或固定資產產余值回收收，這些也也構成了其其現金流量量的一部分分。1．3房地地產投資分分析中常用用的基本概概念3．置業投投資項目的的現金流量量置業投資的的現金流量量通常是由由兩部分構構成：一部部分是持有有期間內物物業每年的的凈經營收收益；另一一部分是持持有期末物物業的凈轉轉售收益。。當對項項目進進行投投資分分析以以判斷斷其投投資價價值的的時候候，有有些動動態指指標需需要考考慮折折現因因素，，即把把上述述的凈凈現金金流量量折現現到項項目投投資的的起始始點，，然后后與項項目的的投入入或支支出進進行比比較，，從而而判斷斷項目目在財財務上上的可可行性性。1．3房地地產投投資分分析中中常用用的基基本概概念1．3．3關于于投資資與成成本1．廣廣義投投資與與成本本的概概念1）投投資廣義的的投資資是指指人們們的一一種有有目的的的經經濟行行為，，即以以一定定的資資源投投入某某項計計劃，，以獲獲取所所期望望的報報酬。。2）成成本成本是是指人人們為為達成成一事事或取取得一一物所所必須須付出出或已已經付付出的的代價價。房地產產投資資分析析中使使用的的成本本概念念與企企業財財務會會計中中使用用的成成本概概念不不完全全相同同。1．3房地地產投投資分分析中中常用用的基基本概概念2．房房地產產投資資分析析中的的投資資與成成本房地產產開發發經營營活動動中的的投資資與成成本，，與一一般工工業生生產活活動有有較大大的差差異。。對于開開發出出售模模式下下的房房地產產開發發項目目而言言，基基本上上所有有的投投資均均一次次性地地轉移移到房房地產產產品品的開開發成成本中中去了了。房地產產置業業投資資或開開發建建設完完成后后出租租樓宇宇或自自行經經營，，則與與一般般的工工業生生產項項目投投資和和成本本的概概念較較為相相似。。1．3房地地產投投資分分析中中常用用的基基本概概念1．3．4關于于財務務杠桿桿1．抵抵押貸貸款盡管各種種房地產產抵押貸貸款方式式差別較較大，但但是關于于房地產產抵押貸貸款的研研究，主主要從兩兩個方面面展開，，一個是是抵押貸貸款還本本付息額額，一個個是貸款款余額。。要想了了解這兩兩個重要要因素，，首先要要計算的的就是抵抵押貸款款常數。。這里僅以以固定利利率抵押押貸款為為例，介介紹抵押押常數和和貸款余余額的計計算方法法。1．3房房地產投投資分析析中常用用的基本本概念1）抵押押常數銀行在貸貸款給投投資者時時，對于于貸款條條件的設設定通常常有兩種種情況，，一種是是給定年年利率，，要求按按年等額額償還；；另一種種是給定定年利率率，要求求按月等等額償還還。1．3房房地產投投資分析析中常用用的基本本概念按年等額額還本付付息時，，抵押常常數（有有的書中中也叫還還款系數數）為：：式中：M：抵押常常數（年年）；r：年利率率；n：貸款年年數。1．3房房地產投投資分析析中常用用的基本本概念按月等額額還本付付息時，，抵押常常數M為：式中：M：抵押常常數（月月）；r/12：：月利率率；nX12：貸款款月數。。1．3房房地產投投資分析析中常用用的基本本概念它的意思思是，年年利率為為r,貸款年年限為n,貸款額額度為1元的每每月還款款額。其經濟含含義是，，在給定定的n年內，為為回收1元貸款款，每月月應收回回的數額額。實際際上抵押押常數等等于1元元貸款年年金現值值因素的的倒數。。1．3房房地產投投資分析析中常用用的基本本概念2）抵押押貸款還還本付息息額在較為常常見的固固定利率率抵押貸貸款償還還方式下下，世界界各地均均普遍采采用等額額還本付付息法，，也叫本本息均攤攤法。我我們仍以以按月等等額償還還本息為為例來說說明。假定貸款款總額為為P，每月付付款額為為M0，貸款年年數為n，年利率率為r，復利次次數為12，則則月還本本付息額額的計算算公式為為：1．3房房地產投投資分析析中常用用的基本本概念3）抵押押貸款余余額假設一筆筆貸款按按月等額額還本付付息，則則有：1．3房房地產投投資分析析中常用用的基本本概念有時為了了計算的的需要，，我們必必須把每每月或每每年的本本金和利利息分開開，那么么根據上上述討論論，我們們可以歸歸納出本本息分開開的計算算步驟：：1、已知知貸款年年限、貸貸款利率率、貸款款額度，，可求出出抵押常常數；2、已知知了抵押押常數（（或通過過查表））和貸款款額度，，可求出出每月付付款額進進而求出出每年付付款額；；3、已知知了每年年(月)付款額額，可求求出要求求的某年年(月)貸款余余額；4、某年年(月)償還本本金=上一一年(月月)貸款款余額––該該年(月月)貸款款余額5、某年年(月)償還利利息=每年年(月)付款額額–該該年(月)償償還本金金實際上，，只要已已知貸款款利率、、貸款期期限、貸貸款本金金、抵押押常數和和每月付付款額這這5個因因素中的的任何4個，即即可求出出剩下的的一個，，其它的的指標也也就計算算出來了了。1．3房房地產投投資分析析中常用用的基本本概念2．財務務