房地產信托監管政策匯總

信托業務二部二O一一年六月目錄PartⅠ概述篇

1.研究意義

2.什么是房地產信托？

3.什么是房地產信托監管政策？PartⅡ房地產信托監管政策——之法條篇PartⅢ房地產信托監管政策——之業務篇

1.融資類房地產信托業務之監管政策

2.投資類房地產信托業務之監管政策PartⅣ房地產信托監管政策——之最新動態

Part1概述篇一、研究意義：房地產信托的戰略互動我國房地產業快速發展的需求帶動了房地產信托的異軍突起；作為國民經濟的支柱產業，房地產業的發展必然受到政府宏觀調控和國民經濟周期波動的影響，使房地產信托也帶上了鮮明的制度博弈色彩；如何通過有效的戰略互動在合理的博弈空間內實現房地產信托的規范發展，在為房地產業提供有效融資渠道的同時為投資者開拓多元化投資渠道，制度博弈下的房地產信托的命運值得關注。二、房地產信托的定義及其分類廣義上講，與房地產相關的信托行為都可以被稱為房地產信托，房地產信托存在資金信托和財產信托兩種。房地產信托一般是指以房地產及其相關資產為投向的資金信托投資方式，即信托公司制定信托投資計劃，與委托人（投資者）簽訂信托合同，委托人（投資者）將其合法資金委托給信托公司進行房地產投資、或進行房地產抵押貸款或購買房地產抵押貸款證券、或進行相關的房地產投資活動。房地產信托可以使房地產金融投資和房地產金融工具創新結合起來，實現房地產信托投資的大眾化、多元化和融資社會化。房地產信托融資類房地產信托投資類房地產信托夾層類房地產信托三、房地產信托監管政策

本課題所涉房地產信托監管政策，主要是指2007年以來國家出臺的與房地產信托緊密相關的法律法規、通知指引等規范性法律文件、以及監管層的窗口指導等監管措施，還包括我公司所制定的房地產信托業務指引。.

法律法規部門規章通知指引3個10個12個主要選取2007年以來的房地產信托相關法規及政策加以匯總。《信托公司凈資本管理辦法》《關于加強信托公司房地產信托業務監管有關問題的通知》《關于加強信托公司結構化信托業務監管有關問題的通知》《關于信托公司開展項目融資業務涉及項目資本金有關問題的通知》《關于支持信托公司創新發展有關問題的通知》《關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》

《關于加強信托公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》PartⅡ房地產信托監管政策

——之法條篇通知知指指引引篇篇1.《《關于于加加強強信信托托公公司司房房地地產產、、證證券券業業務務監監管管有有關關問問題題的的通通知知》2.《《關于于支支持持信信托托公公司司創創新新發發展展有有關關問問題題的的通通知知》3.《《關于于信信托托公公司司開開展展項項目目融融資資業業務務涉涉及及項項目目資資本本金金有有關關問問題題的的通通知知》4.《《關于于加加強強信信托托公公司司結結構構化化信信托托業業務務監監管管有有關關問問題題的的通通知知》5.《《關于于加加強強信信托托公公司司房房地地產產信信托托業業務務監監管管有有關關問問題題的的通通知知》6.《《關關于于規規范范銀銀信信理理財財合合作作業業務務有有關關事事項項的的通通知知》》7.《《關于于信信托托公公司司房房地地產產信信托托業業務務風風險險提提示示的的通通知知》關于于加加強強信信托托投投資資公公司司部部分分業業務務風風險險提提示示的的通通知知（【2005】】212號文文）【已失失效效】-1性質質：：規規范范性性文文件件發布布單單位位：：銀銀監監會會辦辦公公廳廳時間間：：2005本法法規規已已被被《中國銀銀監會會關于于制定定、修修改、、廢止止、不不適用用部分分規章章和規規范性性文件件的公公告》（2007年7月3日）廢廢止212號文是是監管管部門門正式式對房房地產產信托托融資資進行行規范范的開端，首次次提出出了房房地產產信托托融資資的三要件件：““四證證”、、“二二級資資質””、““項目目資本本金””。文件件規定定，信信托公公司對對未取取得國國有土土地使使用證證、建建設用用地規規劃許許可證證、建建設工工程規規劃許許可證證、建建筑工工程施施工許許可證證(“四證””)的項目目不得得發放放貸款款；申申請貸貸款的的房地地產開開發企企業資資質不不低于于國家家建設設行政政主管管部門門核發發的二二級房房地產產開發發資質質；開開發項項目資資本金金比例例不低低于35%。不過過，212號文目目前已失效效。關于進進一步步加強強房地地產信信貸管管理的的通知知（【2006】54號文）0性質：：規范范性文文件發布單單位：：銀監監會時間：：2006.8.16各銀行行業金金融機機構要要扎實實做好好房地地產貸貸款““三查”，全全過程程監控控開發發商項項目資資本金金水平平及其其變化化，嚴嚴禁向向項目目資本本金比比例達達不到到35%(不含經經濟適適用房房)、“四四證””不齊齊等不不符合合貸款款條件件的房房地產產開發發企業業發放放貸款款。合合理確確定貸貸款期期限，，嚴禁以以流動動資金金貸款款名義義發放放開發發貸款款。對于于囤積積土地地和房房源、、擾亂亂市場場秩序序的開開發企企業，，要嚴嚴格限限制新新增房房地產產貸款款。防止開開發企企業利利用拆拆分項項目、、滾動動開發發等手手段套套取房房地產產貸款款。第四條條嚴嚴格執執行有有關信信貸管管理規規定，，規范范開發發貸款款行為為第五條條加加強強盡職職調查查，注注重防防范土土地儲儲備貸貸款風風險各銀行行業金金融機機構要要認真真評估估和審審慎發發放土土地儲儲備貸貸款。。貸款款前，，要加加強對對儲備備土地地的性性質、、權屬屬關系系、契契約限限制、、開發發規劃劃等方方面的的盡職調調查，嚴格格貸款款發放放條件件。要要科學學、動動態地地測算算和監監控土土地收收儲費費用，，開設設專門門的托托管賬賬戶，，警惕惕土地地以低低成本本轉讓讓，確確保土土地出出讓收收入優優先歸歸還銀銀行貸貸款。。要合合理確確定貸貸款額額度和和違約約必須須提前前還款款的罰罰則，，避免免土地地儲備備機構構盲目目“圈圈地””、盲盲目批批地對對貸款款造成成風險險。要要完善善相關關抵押押手續續，認認真落落實第第二還還款來來源，，根據風風險狀狀況審審慎確確定抵抵押率率。第八條條進進一一步規規范信信托投投資公公司房房地產產貸款款業務務信托投投資公公司開開辦房房地產產貸款款業務務，或或以投資資附加加回購購承諾諾等方式式間接接發放放房地地產貸貸款，，要嚴嚴格執執行《關于加加強信信托投投資公公司部部分業業務風風險提提示的的通知知》(銀監辦辦發〔2005〕212號)有關規規定；；用集集合信信托資資金發發放房房地產產貸款款，要要嚴格格執行行信息披披露制制度。銀行行業監監管部部門要要根據據本通通知精精神加加強對對信托托投資資公司司房地地產貸貸款業業務的的監督督管理理。關于加加強信信托公公司房房地產產、證證券業業務監監管有有關問問題的的通知知（（【2008】265號文）1性質：：規范范性文文件發布單單位：：銀監監會辦辦公廳廳時間：：2008.10.28內容嚴禁向向“四四證不不全””的房房地產產項目目發放放貸款款嚴禁間間接向向“四四證不不全””的房房地產產項目目發放放貸款款開發項項目資資本金金比例例不低于于35%（經濟濟適用用房除除外））禁止向向房地地產開開發企企業發發放或或變相相發放放流動動資金金貸款款禁止向向房地地產開開發企企業發發放用用于繳繳交土土地出出讓價價款的的貸款款審慎發發放土土地儲儲備貸貸款（已廢廢止））高度重重視風風險控控制應充分分認識識土地地儲備備貸款款風險險，審審慎發發放此此類貸貸款。。對政政府土土地儲儲備機機構的的貸款款應以以抵押貸貸款方式發發放，，所購購土地地應具具有合法的的土地地使用用證，貸款款額度度不得得超過過所收收購土土地評評估值值的70%，貸款款期限限最長長不得得超過過2年。【已廢止止】本規定定：開發項項目資資本金金比例例不低低于35%（經濟濟適用用房除除外））【已廢止止】《國務院院關于于調整整固定定資產產投資資項目目資本本金比比例的的通知知》【國務院院，2009.5.25】保障性性住房房和普普通商商品住住房項項目的的最低低資本本金比比例為為20%；其他房房地產產開發發項目目的最最低資資本金金比例例為30%。風險控控制措措施建立健健全房房地產產貸款款審批批標準準、操操作流流程和和風險險管理理政策策，并并加大大執行力力度；進行盡職調調查，深入入了解解房地地產企企業的的資質質、財財務狀狀況、、信用用狀況況、以以往開開發經經歷，，以及及房地地產項項目的的資本本金、、“四四證””、開開發前前景等等情況況，確確保房房地產產業務務的合合法性性、合合規性性和可可行性性；嚴格落落實房房地產產貸款款擔保保，確確保擔保真真實、、合法法、有有效；密切切監控控貸款款及投投資情情況，，加強強項目目管理理。政策評評價：：銀監監會265號文收緊信信托公司“過過橋融資”閘閘門背景：在信貸緊縮的背景下，中中小地產開發發商從銀行融融資無門而求求助于信托公公司，由于這這些地產商一一般都沒有拿拿全“四證””，他們通過過信托計劃““過橋融資”以實現資金金的周轉，這這就給房地產產信托業務帶帶來巨大的風風險。這反映出房地地產信貸緊張張局面尚未有有效緩解，而而房地產銷售售的持續低迷迷已嚴重影響響到中小房地地產企業的資資金鏈。顯然然，此次銀監監會針對信托托公司開展房房地產等敏感感性業務進行行嚴格規范，，反映出管理層層對近期房地地產信托集資資規模超常規規增長的擔憂憂。關于支持信托托公司創新發發展有關問題題的通知（【2009】】25號）2性質：規范性性文件發布單位：銀銀監會時間：2009.2.25“25號文”政策背景在金融危機背背景下出臺的的25號文，適當調調整了對信托托公司房地產產信托業務從從嚴限制的政政策。第九條信信托公司管理理集合資金信托托計劃時，向向他人提供貸貸款不得超過其管理的的所有信托計計劃實收余額額的30%；第十條信托托公司對房地地產開發項目目發放貸款，，應遵守的規規定：（1）對房地產開發發企業開發資資質的認定可可以以房地產開發企企業的控股股東資質為準。（2）嚴禁信托公公司以商品房房預售回購的的方式變相發發放房地產貸貸款（3）根據該規定定，即使對于于四證、二級級資質、項目目資本金三個個方面均符合要求求的房地產項項目，信托公公司也不得采取商品品房預售回購的方式提供融融資。主要內容防風險和保增長并重，加大對對信托公司的的支持力度2009年是進入新世世紀后中國經經濟發展最為為困難的一年年。為應對國國際金融危機機的沖擊和國國內經濟下行行的風險，2009年1月10日，中國銀監監會在認真梳梳理各項信貸貸政策、法規規、辦法和指指引的基礎上上，根據經濟濟形勢發展需需要，發布了了《關于當前調整整部分信貸監監管政策促進進經濟穩健發發展的通知》（銀監發[2009]3號）；從2008年歲末到2009年年初，中國銀監會頻頻頻發出鼓勵勵信托業務創創新發展的信信息。令人欣喜的是是，信托監管管政策的新動動向不斷向市市場表明，信信托業務創新新發展的針對對性和現實性性日趨增強，，傳導給信托托公司的行動動力和執行力力越來越足。。25號文以專門文件的的形式，通過過細化相關政政策規定，在在堅持風險可可控原則基礎礎上，支持并并指引信托公公司業務創新新發展。關于房地產開開發項目貸款款X該通知規定，，信托公司對對房地產開發發項目發放貸貸款，應遵守守以下規定：：（1）不得向未取取得“四證””的房地產開開發項目發放放貸款，但信托公司最最近一年監管管評級為2C級（含）以上上、經營穩健健、風險管理理水平良好的的可向已取得得國有土地使使用證、建設設用地規劃許許可證、建設設工程規劃許許可證（“三三證”）的房房地產開發項項目發放貸款款；（2）申請貸款的的房地產開發發企業或其控控股股東資質質應不低于國國家建設行政政主管部門核核發的二級房房地產開發資資質，但發放貸款的的信托公司最最近一年監管管評級為2C級（含）以上上、經營穩健健、風險管理理水平良好的的除外；（3）申請貸款的的房地產開發發項目資本金金比例應不低低于35%（經濟適用房房除外）。信信托公司以投投資附加回購購承諾方式對對房地產開發發項目的間接接融資適用前前款規定。信托公司向只只取得“三證證”的房地產產開發項目發發放信托貸款款的，應在相相應的信托合合同中以顯著著方式向委托托人或受益人人進行相關風風險提示，并并在后續管理理報告中進行行充分披露。。嚴禁信托公公司以商品房房預售回購的的方式變相發發放房地產貸貸款。【已作廢】關于信托公司司開展項目融融資業務涉及及項目資本金金有關問題的的通知（【2009】】84號文）3性質：規范性性文件發布單位：銀銀監會時間：2009.9.1嚴格執行國家家固定資產投投資項目資本本金管理制度度，加強對項項目資本金來來源及到位真實性的審查認定。。不得將債務性集合信信托計劃資金金用于補充項目目資本金，以以達到國家規規定的最低項項目資本金要要求。應加強對項目目融資業務的的合規性管理理和風險管理理，審慎開展展該類業務，，確保公司健健康。對股東借款（股東承諾在項目公司償償還銀行或信信托公司貸款款前放棄對該該股東借款受受償權的情形形除外）、銀行貸款等債務性資金金和除商業銀銀行私人銀行行業務外的銀銀行個人理財財資金，不得得充作項目資資本金。債務性集合信信托計劃資金金包括以股權權投資附加回回購承諾（含含投資附加關關聯方受讓或或投資附加其其他第三方受受讓的情形））等方式運用用的信托資金金。信托公司按照照《信托公司私人人股權投資信信托業務操作作指引》開展私人股權權投資信托業業務時，約定定股權投資附附加回購選擇擇權的情形不不適用前款規規定。自2009年5月25日起，房地產項目的資本金已由35%調整到20%和30%兩檔。其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30%。

關于加強信托托公司結構化化信托業務監監管有關問題題的通知（【2010】】2號）4性質：規范性性文件發布單位：銀銀監會時間：2010.2.102010年2月10日關于加加強信托公司司結構化信托托業務監管有有關問題的通通知政策目的規范信托公司司開展結構化化信托業務，，保護信托當當事人的合法法權益，鼓勵勵信托公司依依法進行業務務創新和培養養自主管理能能力，確保結結構化信托業業務健康、有有序發展。政策點評該文件規定信信托公司開展展結構化信托托業務時，不不得以商業銀銀行個人理財財資金投資劣劣后受益權。。關于加強信托托公司房地產產信托業務監監管有關問題題的通知（【2010】】54號文）5性質：規范性性文件發布單位：銀銀監會時間：2010.2.11《關于加強信托托公司房地產產信托業務監監管有關問題題的通知【2010】】54號文除明確停止執執行25號文中對監管管評級2C級(含)以上、經營穩穩健、風險管管理水平良好好的信托公司司發放房地產產開發項目貸貸款的例外規規定外，增加加了關于結構化房地產產集合資金信托托計劃的資金配比要求求以及對土地儲備貸款款的限制。嚴格的監管政政策實質重于形式的監管原則杜絕信托公司司以各種方式式規避監管的的行為。該原原則給予了監監管部門極大大的自由裁量量權，對信托托公司的方案案設計和風險險控制能力也也提出了更高高的要求。投資者進一步明確了了投資者的準準入標準；按按照風險等級級不同確定不不同檔次的投投資者準入門門檻。結構化規范優先和劣劣后收益權的的最高比例標標準：以結構構化方式設計計房地產集合合資金信托計計劃的，其優優先和劣后收收益權比比例例不得高于3:1。資金投向不得用于發放放土地儲備貸款款政策點評：54號文進一步規定商商業銀行個人人理財資金投投資于房地產產信托產品的的，理財客戶戶應符合《信托公司集合合資金信托計計劃管理辦法法》中有關合格投資者的規定。至此此，理財資金金投資于集合合信托計劃、、權益類金融融產品（包括括單一和集合合）、房地產產信托產品（（包括單一和和集合），理理財客戶均應應符合《信托公司集合合資金信托計計劃管理辦法法》中有關合格投投資者的規定定。土地儲備貸款款定義：是指向向借款人發放放的用于土地收購及土土地前期開發發、整理的貸款。。關于規范銀信信理財合作業業務有關事項項的通知【2010】】72號文6性質：部門規規章發布單位：銀銀監會時間：2010.8.10銀信理財合作作業務是指商業銀行行將客戶理財財資金委托給給信托公司，，由信托公司司擔任受托人人并按照信托托文件的約定定進行管理、、運用和處分分的行為。上上述客戶包括括個人客戶（（包括私人銀銀行客戶）和和機構客戶。。商業銀行代為為推介信托公公司發行的信信托產品不在在本通知規范范范圍之內。。商業銀行和信信托公司開展展投資類銀信信理財合作業業務，其資金金原則上不得得投資于非上上市公司股權權。政策精神——調整流動性，，減少灰色信信貸，并非全全面叫停“商業銀行和信托公公司開展投資資類銀信理財財合作業務，，其資金原則則上不得投資資于非上市公公司股權。””——“72號文”第五條條意味著銀信理理財類資金不不能用于交易對手為非非上市公司的的投資類房地地產信托。關于信托公司司房地產信托托業務風險提提示的通知（（【2010】】343號文）7性質：部門規規章發布單位：銀銀監會時間：2010.11.12政策背景：主要在于強調調控制房地產產信托業務的的風險控制，警示房地產產市場調整風風險，避免金融行業系統統性風險。不少信托公司司為大力發展展房地產業務務都存在通過過各種方式試試圖突破“四四二三五”的的監管標準的的情況，在這這方面充分體體現了信托的的靈活性，但但按實質重于形式式的原則，都不不一定能保證證符合合規與與風險控制的的要求。政策概要……第一還款來源源評價；擔保保措施評價；；項目到期償償付能力評價價；風險處置置預案……逐筆進行行核查，，實質重重于形式式的原則則予以甄甄別，書書面報告告銀監會會加強對資資金運用用的監控控，嚴控控對大型型房企集集團多頭頭授信、、集團內內部關聯聯風險，，積極防防范房地地產市場場調整風風險信托公司司——合規性風風險自查查各銀監局局——合規性監監管和風風險監控控銀監局督督促信托托公司——審慎選擇擇交易對對手政策分析析：房地產企企業的各各融資渠渠道都已已經受到到較嚴密密的調控控，目前前給房企企大量輸輸血的信信托業也也不可能能避免。。343號文的發發行，說說明銀監監會下決決心要堵堵住為房房地產企企業提供供大量融融資的信信托渠道道。不僅僅是為了了配合國國家對房房地產業業的調控控，更說說明房地地產信托托的風險險日益增增大，市市場上的的房地產產信托產產品良莠莠不齊，，已經引引起了監監管層的的關注。。但并不不能因此此說房地地產信托托前途暗暗淡，如如若信托托公司能能提高自自主管理理能力，，很好的的設計產產品結構構，做好好風控措措施，高高收益的的房地產產信托仍仍將會是是投資者者的寵兒兒。信托公司司凈資本本管理辦辦法（（2010.8.24）關于印發發信托公公司凈資資本計算算標準有有關事項項的通知知【2011】11號8性質：部部門規章章發布單位位：銀監監會時間：2010.8.242011.1.27《信托公司司凈資本本管理辦辦法》（以下簡簡稱《辦法》）正式稿稿2010年8月24日正式出出臺，《辦法》共分為六六章三十十條，分分別從凈凈資本計計算、風風險資本本計算、、風險控控制指標標、監督督檢查等等方面對對信托公公司的凈凈資本監監管做了了精確的的計量和和要求。。《辦法》為不同業業務類型型設定了了不同的的風險系系數，要要求信托托公司管管理的信信托資產產規模與與本身凈凈資本掛掛鉤。目的是約約束信托托公司過過度擴張張，審慎慎經營，，精耕細細作，提提升業務務水平，，夯實風風控體系系。信托業務務風險資資本扣減減比例如如下：項目風險系數（一）單一類信托業務股權和其他投資類信托業務0.8%房地產類融資業務1%其他融資類業務0.8%事務類信托業務0.3%（二）集合類信托業務投資類信托業務1.5%房地產類融資業務3%事務類信托業務0.5%措施施一一:增加加資資本本金金，，提提高高風風險險抵抵補補能能力力《凈資資本本管管理理辦辦法法》為信信托托公公司司實實現現業業務務轉轉型型提提供供契契機機措施施二二：：主主動動轉轉向向專專業業化化的的資資產產管管理理公公司司，，實實現現差差異異化化戰戰略略改變變人人力力資資源源配配置置方方式式增加加營營銷銷能能力力建建設設加強強研研發發能能力力PartⅢⅢ房地地產產信信托托監監管管政政策策———之業業務務篇篇1.原則則；；2.融資資類類房房地地產產信信托托業業務務；；3.投資資類類房房地地產產信信托托業業務務。。防范范風風險險原原則則實質質重重于于形形式式原原則則房地地產產信信托托監監管管原原則則原則則（（一一））：：防防范范風風險險原原則則防范范風風險險是房房地地產產信信托托監監管管政政策策的的宗旨旨，也也是是重要要原原則則之一一。。在各各監監管管政政策策中中均均有有體體現現：：“為為有有效效防范范和和化化解解信托托公公司司房房地地產產等等敏敏感感類類業務務風風險險，防防止止信信托托公公司司出出現現流流動動性性問問題題，，提提高高信信托托公公司司風險險防防范范意識識和和風風險險控控制制能能力力………””【2008】】265號文文保增增長長和和防防風風險險并并存存【2009】】25號文文“為為有有效效落落實實國國家家房房地地產產調調控控政政策策，，進進一一步步規規范范房房地地產產信信托托業業務務，，提提高高信信托托公公司司風風險險防防范范意意識識和和風風險險控控制制能能力力””【2010】】343號文文原則則（（二二））：：實實質質重重于于形形式式原原則則所謂謂““實質質重重于于形形式式”就就是是指指信信托托公公司司無無論論是是以以入入股股形形式式還還是是購購買買債債權權的的形形式式為為開開發發商商發發放放的的信信托托計計劃劃，，如如果果其其設設置置了了回回購購條條款款都都將將被被認認定定為為信信托托貸貸款款，，而而按按照照貸貸款款類類信信托托的的要要求求計計算算相相應應的的風風險險資資本本。。銀監監會會厘厘定定房房地地產產信信托托變變相相融融資資標標準準。。融資資類類房房地地產產信信托托業業務務

融資類房地產業務：信托公司將信托資金以貸款、投資附加回購等債權方式運用于房地產項目，獲取債權收益的信托業務1.信托資金運用方式貸款、投資附加回購等債權方式2.信托資金退出方式到期償還貸款本息、回購義務人履行義務3.受益人預期收益率明確，一般為固定型4.信托期限1-3年5.擔保方式土地使用權、在建工程、現房資產抵押或金融企業、上市公司股權質押6.項目管理一般不參與一、、交交易易對對手手：：二二級級資資質質房地地產產開開發發企企業業或其其控股股股股東東資質質不不低低于于國國家家建建設設行行政政主主管管部部門門核核發發的的二級級房房地地產產開開發發資資質質。控股股股股東東：是是指指其其出出資資額額占占有有限限責責任任公公司司資資本本總總額額百百分分之之五五十十以以上上或或者者其其持持有有的的股股份份占占股股份份有有限限公公司司股股本本總總額額百百分分之之五五十十以以上上的的股股東東；；出出資資額額或或者者持持有有股股份份的的比比例例雖雖然然不不足足百百分分之之五五十十，，但但依依其其出出資資額額或或者者持持有有的的股股份份所所享享有有的的表表決決權權已已足足以以對對股股東東會會、、股股東東大大會會的的決決議議產生重大影響響的股東。房地產開發二二級資質：1.注冊資本不低低于2000萬元，凈資產產不低于2000萬元；2.有固定的經營營場所；3.從事房地產開開發經營3年以上，取得得三級資質1年以上；4.近3年累計竣工房屋15萬平方米以上上，或者累計計完成與此相相當的房地產產開發投資額額；5.連續3年建筑工程質質量合格率達達100％；6.上一年房屋施施工面積10萬平方米以上上，或者累計計完成與此相相當的房地產產開發投資額額；7.有職稱的建筑筑、結構、財財務、房地產產及有關經濟濟類的專職專專業技術、經經濟管理人員員不少于20人。其中，具具有中級以上上職稱的專職職技術、經濟濟管理人員不不少于10人，持有會計計資格的專職職會計人員不不少于3人，專職統計計人員不少于于1人；8.工程技術、財財務、統計等等業務負責人人具有相應專專業中級以上上職稱；9.具有完善的質質量保證體系系，商品住宅宅銷售中實行行了《住宅質量保證證書》和《住宅使用說明明書》制度；10.未發生過重大大工程質量事事故；11.企業名稱須符符合國家工商商管理總局頒頒發的《企業名稱登記記管理實施辦辦法》的規定，名稱稱中的行業用用語須為“房房地產開發經經營”或“房房地產開發””、“房地產產”；12.原有國有和集集體企業進行行了股份制和和民營化改革革。“各銀監局要要督促信托公公司在開展房房地產信托業業務時審慎選擇交易對手，合合理把握規模模擴張，加強強信托資金運運用監控，嚴嚴控對大型房企集團團多頭授信、、集團成員內內部關聯風險，積極防防范房地產市市場調整風險險。”【2010】】343號文Eg.我公司對于““亞新系”房房地產項目的的關注。二、開發項目目——“四證齊全”國有土地使用用證(即土地證，國國土局頒發)建設用地規劃劃許可證（規劃局頒發）建設工程規劃劃許可證（規劃局頒發發）建筑工程施工工許可證（建設局頒發發）三、項目資本本金比例：不不低于20%或30%房地產開發項項目資本金：是指在房地產產開發項目總總投資中，由由投資者認繳繳的出資額，，是投入開發發項目的非債務性資金金。開發項目資資本金包含開開發企業已獲獲得并未作抵抵押的土地使用權和用于開發建建設的貨幣資資金。固定資產項目目資本金比例例：固定資產投投資項目資本本金比例，指指固定資產投投資項目資本本金占總投資資的比例，國國家規定，投投資項目必須須首先落實資資本金才能進進行建設，該該指標根據不不同行業和項項目經濟效益益等因素確定定。前款所稱項目總投資是指經批準的的初步設計所所確定的概算算額（應包含含土地投入費費用、拆遷安安置費用、建建安費用以及及各種相關費費用等）。2009年5月27日國務院調整固固定資產投資資項目資本金金比例

房地產項目資本金比例下調最低資本金比例

項目不低于20%保障性住房和普通商品住房項目不低于30%除上述兩類物業的其他房地產開發項目【2009】】84號文一、信托公司司要嚴格執行行國家固定資資產投資項目目資本金管理理制度，加強強對項目資本金來來源及到位真真實性的審查認定。。對股東借款（股東承諾在項項目公司償還還銀行或信托托公司貸款前前放棄對該股股東借款受償償權的情形除除外）、銀行貸款等債務性資金金和除商業銀銀行私人銀行行業務外的銀行個人理財財資金，不得充作項項目資本金。。信托公司應要要求借款人提提供資本金到到位的合法、有效證證明，必要時應委委托有資質的的中介機構進進行核實認定定。二、信托公司司不得將債務性集合信信托計劃資金金用于補充項目目資本金，以以達到國家規規定的最低項項目資本金要要求。前述債債務性集合信信托計劃資金金包括以股權投資附加加回購承諾（（含投資附加加關聯方受讓讓或投資附加加其他第三方方受讓的情形形）等方式運用的的信托資金。。信托公司按照照《信托公司私人人股權投資信信托業務操作作指引》開展私人股權權投資信托業業務時，約定定股權投資附附加回購選擇擇權的情形不不適用前款規規定。定義：注冊資資本+歷年收益結存存【權益資本】意義：是衡量量房地產開發發企業整體實力和項目開發風險險的重要因素。。為降低房地地產開發項目目的授信風險險，保證房地地產開發項目目的順利完工工，人民銀行行和銀監會均均對房地產項項目開發的自自有資金比例例有明確要求求。核實房地產開開發項目的自自有資金來測測算其資金缺缺口，而在核核實自有資金金時，應關注注房地產開發發項目自有資資金的界定問問題，防止開發商任任意擴大自有有資金范圍，，掩蓋項目資資金缺口。解讀房地產項項目資本金納入股東或關關聯公司借款款、承包商及及材料供應商商墊資等虛增資本公積積房地產開發企業資本本金比例達到到政策要求的的主要做法：：項目拆分、滾滾動開發調整項目投資資估算從事實風險的角度把握房房地產開發企企業的自有資資金1.從財務角度分分析自有資金金，落實房地地產項目開發發實際可使用資資金情況。2.股東或關聯公公司借款雖然然不能視作自自有資金，但但客觀上增加加房地產開發發企業的可使使用資金。3.工程承包商、、材料供應商商等的墊資不僅不能視為自有有資金，即便事實上上已成為房地地產開發項目目資金的一個個重要來源，，也需嚴格把把握，以防止止法律沖突引引發的道德風風險。4.對于已經到賬賬的定金和房房屋購買人支支付的房屋預售款，可以作為能能用于開發的的資金，在分分析是否存在在資金缺口時時考慮。5.對于未來可能實現現的銷售或預預售，不僅不能作作為自有資金金考慮，而且且不能計入資資金來源的一一部分。四、貸款用途途嚴禁向房地產開發發企業發放或或以購買房地地產開發企業業資產附回購購承諾等方式式變相發放流動資金貸款款。嚴格防范對對建筑施工企企業、集團公公司等的流動動資金貸款用用于房地產開開發。【2008】】265號文嚴禁向房地產開發發企業發放用用于繳納土地出讓讓金價款的貸款。【2008】】265號文嚴禁發放土地儲備貸款款。【2010】】2號文審慎發放嚴嚴禁發發放實際控制人提提供連帶責任任保證抵押質押金融企業、上上市公司股權權質押五、擔保措施施保證土地使用權在建工程現房資產閑置土地的規規定閑置土地是指指土地使用者者依法取得土土地使用權后后，未經原批批準用地的人人民政府同意意，超過規定定的期限未動動工開發建設設的建設用地地。具有下列情形形之一的，可可以認定為閑閑置土地：①國有土地有償償使用合同或或者建設用地地批準書未規規定動工開發發日期，自國國有土地有償償使用合同生生效或者土地地行政主管部部門建設用地地批準書頒發發之日起滿一一年未動工開開發建設的；；②已動工開發建建設但開發建建設的面積占占應動工開發發建設總面積積不足三分之之一或者已投投資額不足25%且未經批準中中止開發建設設連續滿一年年的；③法律、行政法法規規定的其其他情形。第二十六條以出讓方式取取得土地使用用權進行房地地產開發的，，必須按照土土地使用權出出讓合同約定定的土地用途途、動工開發發期限開發土土地。超過出出讓合同約定定的動工開發發日期滿一年年未動工開發發的，可以征征收相當于土土地使用權出出讓金百分之之二十以下的的土地閑置費費；滿二年為為動工開發的的，可以無償償收回土地使使用權；但是是，因不可抗抗力或者政府府、政府有關關部門的行為為或者動工開開發必需的前前期工作造成成動工開發遲遲延的除外。。《中華人民共和和國城市房地地產管理法》（2007.8.30）行政關系不依依附于民事關關系，民事關關系也不為行行政關系買單單。政府可以依據據行政法律，，征收被認定定為“閑置””的土地。在出現極端風風險的情況下下，土地抵押押的優先權僅僅能對抗其他他債權人，而而無法對抗行行政行為。【百瑞信托有限限責任公司房房地產信托業業務指引】第六條融資類房地產產業務抵/質押物的標準準：（1）融資類房地地產業務一般般采取不動產產抵押方式，，其中抵押物物包括土地（（主管部門所所認定的非閑置土地）、在建工程程、房產，抵抵押物價值應應當由具備相關一級資質或A級資質以上的評估機構出出具的評估報報告確定；（2）采用土地使使用權、在建建工程、現房房資產抵押的的，抵押率原原則上不應高高于40%；（3）融資類房地地產業務一般般不接受未上上市公司企業業的股權質押押作為主要擔擔保方式，但但是金融企業業股權、上市市公司股權（（非ST股票）除外，，質押率一般般不超過40%。（4）如項目中上上述擔保方式式綜合運用的的，綜合抵質質押率不應高高于40%。河南省具有一級資質的房地產價格格評估機構河南省豫建房房地產評估咨咨詢有限公司司河南宇達房地地產評估有限限公司河南正達房地地產評估測繪繪咨詢有限公公司六、風險資本本扣減比例：項目風險系數（一）單一類信托業務股權和其他投資類信托業務0.8%房地產類融資業務1%其他融資類業務0.8%事務類信托業務0.3%（二）集合類信托業務投資類信托業務1.5%房地產類融資業務3%事務類信托業務0.5%就地調整在交易對手的的現有條件上上進行調整，，使之符合監監管條件Eg.開封新都匯項項目Step1另辟蹊徑轉向投資類房房地產信托Step2Step3迂回繞行（1）建筑公司、、關聯公司等發發放流資貸款款(2)轉向符合監管管要求的其他他成熟項目（3）商業物業收收益權投資+回購……投資類房地產產信托業務

投資類房地產業務：信托公司將信托資金以股權、入伙等方式投資于房地產企業，并參與房地產項目的經營、管理，獲取投資收益的信托業務。1.信托資金運用方式發起設立、股權受讓、增資方式2.信托資金退出方式項目公司清算、股權轉讓、退伙等方式3.受益人預期收益率一般為浮動型取決于項目最終盈利情況4.信托期限3年以上5.擔保方式根據風險與收益配比原則，提供信用增級6.項目管理參與項目公司的日常經營、管理結構化信托業業務設計商業銀行和信信托公司開展展投資類銀信信理財合作業業務，其資金金原則上不得投資于非上市公司司股權。【2010】】72號文【百瑞信托有限限責任公司房房地產信托業業務指引】第八條投資類房地產產業務開展的的基本條件：：（1）交易對手或或其控股股東東具備房地產產開發二級及以上資資質；（2）原則上交易易對手最近3年的凈資產收收益率平均不不低于10%/年；（3）融資規模不不得低于1億元，原則上不得得超過交易對對手（通常指指交易對手的的集團公司或或控股公司））最近1年的凈資產規規模（以提供供的審計報告告為準）；（4）所投資房地地產項目預測測的凈資產收益率率不低于15%/年；（5）所投資房地地產項目需具具備詳實的項目商商業計劃書，明確列示項項目收益預測測和成本支出出；（6）投資期限不不低于1年。PartⅣⅣ房地產信托監監管政策——最新動態5月中旬十家家信托公司房房地產信托業業務被叫停6月底窗口指導導升級，房地地產信托新業業務需逐筆報報批5月5日《關于逐月上報報房地產信托托業務風險檢檢測表的通知知》7月中長期房地產產信