房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

安徽建筑大學(xué)葉劍鳴1第三章房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的定義房地產(chǎn)企業(yè)的分類房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)和特征房地產(chǎn)企業(yè)的政府管理2章節(jié)目錄第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略和組織模式第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)等級管理第四節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)管理3第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)概述一、房地產(chǎn)企業(yè)的概念與特征

定義房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨詢、物業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)自身價值的經(jīng)濟組織。輸入：土地、原材料、人力資源、資本、技術(shù)、信息開展：生產(chǎn)、管理、運營、技術(shù)等經(jīng)營活動輸出：股東滿意的財務(wù)、客戶滿意的產(chǎn)品、員工滿意的薪酬、社區(qū)滿意的關(guān)系有形產(chǎn)品：房屋、構(gòu)筑物無形產(chǎn)品：房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、中介代理、估價、物業(yè)管理等4特征：房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性、空間固定性、唯一性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩?/p>

注意：互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，大大拓展了區(qū)域性、減少了空間的限制土地市場的壟斷性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競爭性

土地的唯一性、產(chǎn)品的唯一性，造成一定的壟斷存在專業(yè)化和綜合化的發(fā)展趨勢

綜合性房地產(chǎn)企業(yè)可以獨立完成所有環(huán)節(jié)。

每一個環(huán)節(jié)又可以由專業(yè)化房地產(chǎn)企業(yè)完成。5二、房地產(chǎn)企業(yè)的類型（一）按照企業(yè)功能分類1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立，以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟實體。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房。房地產(chǎn)開發(fā)專營公司房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司672、房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)是指在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易、消費等各個環(huán)節(jié)中，從事服務(wù)性經(jīng)營活動、具有法人資格的經(jīng)濟實體，包括：房地產(chǎn)資訊、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀三類企業(yè)。特點：

企業(yè)由具有特定資格的專業(yè)人員構(gòu)成如：經(jīng)紀人注冊證書、估價師注冊證書等

企業(yè)的經(jīng)營活動主要是提供委托服務(wù)（1）房地產(chǎn)咨詢企業(yè)從事房地產(chǎn)法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等咨詢服務(wù)。為政府、企業(yè)、個人提供戰(zhàn)略性、前瞻性、綜合性的咨詢服務(wù)。具體：地區(qū)市場分析、企業(yè)戰(zhàn)略、管理服務(wù)、區(qū)域性開發(fā)規(guī)劃、可行性研究、融資咨詢等8（2）房地產(chǎn)估價企業(yè)房地產(chǎn)估價服務(wù)企業(yè)可以從事的房地產(chǎn)估價項目包括：土地、建筑物、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的企業(yè)整體資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)評估。以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、城鎮(zhèn)房屋拆遷、司法鑒定、課稅、公司上市、企業(yè)改制、企業(yè)清算、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等需要進行的房地產(chǎn)評估。9（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)企業(yè)以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務(wù)的經(jīng)濟實體。

可以提供：房地產(chǎn)信息和居間代理，包括新建商品房銷售、二手房買賣、房地產(chǎn)拍賣、以及其他房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、抵押登記代辦業(yè)務(wù)等經(jīng)紀業(yè)務(wù)。103、物業(yè)管理理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服服務(wù)合同從從事物業(yè)管管理服務(wù)相相關(guān)活動的的經(jīng)濟實體體。物業(yè)管理企企業(yè)提供的的服務(wù)主要要有常規(guī)性性的公共服服務(wù)、延伸伸性的專項項服務(wù)、隨隨機性的特特約服務(wù)、、委托性的的代辦服務(wù)務(wù)和創(chuàng)造性性的經(jīng)營服服務(wù)。具有一定的的公共管理理性質(zhì)的職職能。公共秩序的維護護、市政設(shè)設(shè)施的配合合管理、物物業(yè)的裝修修管理等。。11（二）按照照企業(yè)所有有制性質(zhì)分分類1、城鎮(zhèn)集體體所有制房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集體所有制房房地產(chǎn)企業(yè)的的資產(chǎn)屬于城城鎮(zhèn)勞動群眾眾集體所有。。2、國有獨資企企業(yè)、股份有有限公司、有有限責(zé)任公司司3、合作制房地地產(chǎn)企業(yè)主要是小型房地產(chǎn)產(chǎn)中介服務(wù)企企業(yè)。4、中外合資、、中外合作、、外商獨資12第二節(jié)房房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略和組織模模式一、房地產(chǎn)企企業(yè)的計劃與與戰(zhàn)略管理（一）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的計劃劃管理計劃的主要內(nèi)內(nèi)容：確定組織發(fā)展展目標、制定定全局戰(zhàn)略、、開發(fā)廣泛的的相關(guān)計劃、、制定戰(zhàn)略實實施和資源分分配方案。制定計劃的時時候需要考慮慮的問題：目目標？如何編編制？目標：財務(wù)目標：收收入增長、收收益增長、企企業(yè)紅利、毛毛利潤、投資資回報率等戰(zhàn)略目標：市市場份額、同同行業(yè)排名、、顧客聲譽戰(zhàn)略性計劃：長期的的、方向性的的【5年】運營性計劃：：短期、具體體的、持續(xù)的的13（二）房地產(chǎn)企業(yè)的的戰(zhàn)略管理企業(yè)戰(zhàn)略：企業(yè)以未來來為幾點，為為尋求和維持持持久競爭優(yōu)優(yōu)勢而做出的的有關(guān)全局的的重大籌劃和和謀略。企業(yè)戰(zhàn)略是企企業(yè)為自己確確定的長遠發(fā)發(fā)展目標和任任務(wù)，以及為為實現(xiàn)這一目目標而制定的的行為路線、、方針政策和和方法。企業(yè)戰(zhàn)略管理理涉及企業(yè)的的計劃、組織織、領(lǐng)導(dǎo)和控控制等職能。。141、戰(zhàn)略管理過過程戰(zhàn)略管理的八八個步驟：151、確定企業(yè)當(dāng)當(dāng)前的使命，，目標和戰(zhàn)略略2、分析外部環(huán)環(huán)境4、分析企業(yè)的的資源和能力力3、識別機會和和威脅5、識別優(yōu)勢和和劣勢6、構(gòu)造戰(zhàn)略7、實施戰(zhàn)略8、評估戰(zhàn)略第一步，確定定企業(yè)當(dāng)前的的使命、目標標和戰(zhàn)略企業(yè)使命：企業(yè)存在的的理由和價值值是什么？萬科：成為中中國房地產(chǎn)行行業(yè)的領(lǐng)跑者者偉業(yè)顧問：不不做開發(fā)商，，要做最好的的房地產(chǎn)綜合合服務(wù)商16第二、三、四四、五步SWOT分析（1）外部環(huán)境分分析PEST機會OPPORTUNITIES威脅THREATS17（2）內(nèi)部資源和和能力分析內(nèi)部資源：財務(wù)資本、、技術(shù)知識、、有技能的員員工、有經(jīng)驗驗的管理者、、企業(yè)文化。。能力：市場營銷、、產(chǎn)品研發(fā)、、信息系統(tǒng)、、人力資源、、財務(wù)融資、、客戶管理優(yōu)勢STRENGTHS劣勢WEAKNESSES18優(yōu)勢劣勢機會威脅第六、七、八八步構(gòu)構(gòu)造戰(zhàn)略、實實施戰(zhàn)略和評評估戰(zhàn)略分析了企業(yè)內(nèi)內(nèi)外部環(huán)境和和自身的資源源能力后，就就要確定能夠夠發(fā)揮優(yōu)勢和和利用環(huán)境機機會的戰(zhàn)略。。成功的戰(zhàn)略既既取決于戰(zhàn)略略的有效性，，更取決于戰(zhàn)戰(zhàn)略的成功實實施。在實施施過程中，需需要根據(jù)內(nèi)外外部環(huán)境的變變化，不斷評評估和調(diào)整初初始戰(zhàn)略。192、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略類型房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略：公司戰(zhàn)略事業(yè)層戰(zhàn)略職能層戰(zhàn)略20（1）公司層戰(zhàn)略略穩(wěn)定戰(zhàn)略：保保持產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)和服務(wù)、保保持份額、保保持回報率增長戰(zhàn)略：集中成長戰(zhàn)略略：直接擴張張、縱向一體體化、橫向一一體化多元化戰(zhàn)略：：同心多元化化、離心多元元化【不相關(guān)多元化化】收縮戰(zhàn)略扭轉(zhuǎn)、成為俘俘虜公司、出出售或剝離、、破產(chǎn)清算2122（2）事業(yè)層戰(zhàn)略略成本領(lǐng)先戰(zhàn)略：質(zhì)量不低于對對手的情況下下，降低各種種成本和費用用，成本最低低化差異化戰(zhàn)略優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量、服務(wù)、、創(chuàng)新設(shè)計產(chǎn)品的溢價超超過了差異化化所增加的成成本聚焦戰(zhàn)略針對某一產(chǎn)品品、某一市場場、某一類消消費者可以低成本聚聚焦。也可以以差異化聚焦焦（3）職能層戰(zhàn)略略職能層戰(zhàn)略是指各各職能部門，，如財務(wù)、計計劃、營銷、、人力資源等等部門采取何何種措施來支支持事業(yè)層戰(zhàn)戰(zhàn)略。職能層戰(zhàn)略是是整個公司戰(zhàn)戰(zhàn)略的組成部部分，是以公公司戰(zhàn)略和事事業(yè)層戰(zhàn)略為為核心展開的的。23二、房地產(chǎn)企企業(yè)的組織設(shè)設(shè)計（一）一般原原理組織結(jié)構(gòu)設(shè)計涉及及的要素：工作專門化部門化指揮鏈管理跨度集權(quán)與分權(quán)正規(guī)化24考慮的因素：：戰(zhàn)略規(guī)模技術(shù)環(huán)境人員素質(zhì)生命周期（二）常見的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計1、一般組織結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計（1）直線制組織織結(jié)構(gòu)：簡單單結(jié)構(gòu)、適合合30以下的小企業(yè)業(yè)（2）職能制組織織結(jié)構(gòu)：按照照專業(yè)劃分部部門（3）直線職能制制結(jié)構(gòu)：既有有直線模式，，也有職能模模式（4）事業(yè)部制組組織結(jié)構(gòu)：每每個事業(yè)部獨獨立經(jīng)營、自自負盈虧（5）矩陣型組織織結(jié)構(gòu)：按照照職能和產(chǎn)品品兩個要素劃劃分部門。252、現(xiàn)代組織結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計（1）團隊結(jié)構(gòu)一個領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)一個團隊。。（2）虛擬結(jié)構(gòu)主要職能是通通過外包、租租用完成的。。管理的主要工工作是協(xié)調(diào)各各種關(guān)系。（3）無邊界組織織無橫向、縱向向的邊界，取取消了命令鏈鏈和職能部門門。26第三節(jié)房地地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)設(shè)立與資質(zhì)管管理一、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的設(shè)設(shè)立及資質(zhì)等等級管理（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的設(shè)立條件2007年8月修訂的【中華人民共和和國城市房地地產(chǎn)管理法】原則規(guī)定：有名稱和組織結(jié)構(gòu)固定的場所注冊資本專業(yè)人員27具體化：1998國務(wù)院條例：：100萬元以上注冊冊資本四名專業(yè)人員二名會計（二）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立立程序1、工商登記2、資質(zhì)審查（三）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的資質(zhì)等級與與管理一級資質(zhì)有省省級人民政府府建設(shè)主管部部門初審，建建設(shè)部審批二級及以下由各各地制定并審審批。一級資質(zhì)的企業(yè)建建設(shè)規(guī)模不受受限制，可在在全國范圍內(nèi)內(nèi)開展項目。。二級及以下企業(yè)業(yè)可以承擔(dān)建建筑面積25萬平方米以下下的開發(fā)建設(shè)設(shè)項目。28二、房地產(chǎn)估估價企業(yè)的設(shè)設(shè)立及資質(zhì)管管理（一）房地產(chǎn)產(chǎn)估價企業(yè)的的設(shè)立條件（二）房地產(chǎn)產(chǎn)估價企業(yè)設(shè)設(shè)立程序（三）房地產(chǎn)產(chǎn)估價企業(yè)資資質(zhì)等級與管管理一級、二級、、三級29三、房地產(chǎn)經(jīng)紀紀企業(yè)的設(shè)立立（一）房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的的設(shè)立條件（二）房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)設(shè)設(shè)立程序（三）房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)資資質(zhì)等級與管管理目前沒有統(tǒng)一一的規(guī)定。30四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的設(shè)設(shè)立立及及資資質(zhì)質(zhì)等等級級管管理理（一一））房房地地產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的設(shè)設(shè)立立條條件件（二二））房房地地產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)立立程程序序（三三））房房地地產(chǎn)產(chǎn)物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)等等級級與與管管理理分為為一一級級、、二二級級、、三三級級。。31一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)行行業(yè)業(yè)管管理理概概述述行業(yè)業(yè)管理理：：指指政政府府行行政政部部門門與與行行業(yè)業(yè)組組織織對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的主主體體、、運運行行方方式式、、運運行行環(huán)環(huán)境境、、運運營營規(guī)規(guī)則則、、行行業(yè)業(yè)標標準準等等方方面面進進行行的的管管理理和和服服務(wù)務(wù)活活動動。。（一一））行政政管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容企業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)立立時時的的注注冊冊登登記記企業(yè)業(yè)從從業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)的的審審批批行業(yè)業(yè)監(jiān)監(jiān)督督檢檢查查32第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的行行業(yè)業(yè)管管理理（二二））行業(yè)業(yè)組組織織管理理的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容行業(yè)業(yè)組組織織是是介介于于政政府府組組織織和和經(jīng)經(jīng)濟濟組組織織之之間間的的非非政政治治組組織織，，具具有有組組織織性性、、非非政政黨黨性性、、民民間間性性、、非非盈盈利利性性、、志志愿愿性性、、自自治治性性的的特特點點。。房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)組組織織是是由由房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)從從業(yè)業(yè)人人員員組組成成的的自自律律性性組組織織。。主要要職職責(zé)責(zé)：：開展展行行業(yè)業(yè)自自律律和和管管理理，，建建立立行行業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)則則、、約約束束行行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)經(jīng)經(jīng)營營企企業(yè)業(yè)和和從從業(yè)業(yè)人人員員的的經(jīng)經(jīng)營營行行為為和和執(zhí)執(zhí)業(yè)業(yè)行行為為。。政府府和和行行業(yè)業(yè)間間的的橋橋梁梁紐紐帶帶，，為為政政府府提提供供建建議議和和信信息息3