寶龍工業區項目前期策劃案1寶龍工業區項目前期策劃案1目錄CONTENTS區域市場分析項目分析項目初步定位和發展方向建議031624寶龍工業區項目金眾集團項目開發時機建議2437項目公寓和住宅價格目標352目錄CONTENTS區域市場分析項目分析項目初步定位和發展方區域市場分析3區域市場分析3龍崗中心城片區寶龍碧嶺工業城片區坪山片區從區域特征和房地產開發現狀來看，龍崗中心城、寶龍工業區和坪山街道三個區域應該作為各自獨立的片區來分析理解。

三個片區通過“寶荷—寶龍公路”貫穿。片區劃分4龍崗中心城片區寶龍碧嶺坪山片區從區域特征和房地產寶龍工業區占地10平方公里，碧嶺工業區占地20平方公里;開發區入駐標準比較高，如有高新產業資質、符合工業區產業結構、無污染等條件；工業區內規劃有公園、學校、醫院等相關配套，預計在5年內完成，償還用地規定不可興建民用住宅。企業用地10萬平米以內不能在廠區內建造宿舍，只能使用工業區內規劃的生活配套區內的住宅與宿舍。寶龍—碧嶺工業區整體規劃寶龍工業區碧嶺工業區注：以上資料來自龍崗招商局和寶龍工業區辦公室5寶龍工業區占地10平方公里，碧嶺工業區占地20平方公里;寶龍寶龍工業區招商經營情況調查工業區內現1/4項目已投產，1/4在建，另1/2項目未動工，其中為芯片制造業預留100萬平米土地（ST項目已經使用36萬平米）;?在建企業將于近1-2年入駐。現已簽署48家企業及工廠入駐，如：比亞迪，方正微電子，兄弟亞洲等，首批企業規模均在10萬平米以上；工業區產業結構為三類：芯片產業制造與微電子（如深愛，BROTHER），汽車制造與零配件（比亞迪，五洲龍），電子通訊（思達儀表）。比亞迪思達五洲龍同洲尚榮創維方正天馬兄弟亞洲深愛雄震科技京能富達注：以上資料來自龍崗招商局和寶龍工業區辦公室6寶龍工業區招商經營情況調查工業區內現1/4項目已投產，1/工業區現有人口約2萬人左右；區內工廠管理人員與普通員工比例分為兩大類：芯片電子類高科技企業約為1：1，而生產內類企業約為1：100；工業區內整體文化素質較高，高管人員多具高學歷或有海外留學背景，大部分為博士、研究生等，普通員工也多為本科生或專科生。基層人員工資大多在3000—5000元左右，管理人員特別是中高層管理人員月薪都在萬元以上。寶龍工業區人員構成狀況調查注：以上資料來自龍崗招商局和寶龍工業區辦公室7工業區現有人口約2萬人左右；寶龍工業區人員構成狀況調查注：以工業區配套有專門的生活區，但配套較差，多為簡單的員工宿舍，整體檔次較低；目前工業區無中高檔商業和居住物業開發，內部分企業有建設高檔員工住宅的意圖；工業區內企業高級管理人員均居住在龍崗中心城或關內市區，公司有班車接送；普通員工住工廠內宿舍或工業配套生活區。寶龍工業區開發和居住現狀調查8工業區配套有專門的生活區，但配套較差，多為簡單的員工宿舍，整經營發展狀況：?在建項目的企業將陸續入駐；人口規模：工業區內人口將由2萬人增加到5萬人左右；配套建設：工業區內規劃有公園，學校，醫院等相關配套，預計在5年內完成，2-3年內會相繼啟動；商品房需求：中、高級員工居住需求進一步暴露。寶龍工業區未來2-3年發展情況預測注：以上資料來自龍崗招商局、寶龍工業區辦公室和中原研究分析成果9經營發展狀況：?在建項目的企業將陸續入駐；寶龍工業區未來2-三大片區客戶發展形式分析龍崗中心城片區寶龍碧嶺工業城片區坪山片區龍崗中心城未來龍崗商業文化居住中心，配套齊全，發展商實力雄厚，潛在供應量大，客戶群將會輻射整個龍崗乃至深圳關內。坪山片區未來龍崗居住中心之一，配套基本成熟，自然景觀豐富，潛在供應量大，對周邊市場有一定的輻射能力。寶龍碧嶺片區重要工業區之一，生活配套等相對比較落后，整體缺乏居住氛圍，商住物業輻射能力弱，客戶群單一。10三大片區客戶發展形式分析龍崗中心城片區寶龍碧嶺坪山片對于工業區內物業而言，如何通過自身項目的打造，吸引工業區客戶，避免其向周邊片區流失將是項目定位和營銷工作的重點。區域市場分析小結11對于工業區內物業而言，如何通過自身項目的打造，吸引工業區客戶項目分析12項目分析12地塊現狀分析N北項目地塊天馬廠區BROTHER亞洲天馬廠區宿舍小型家私廠空地空地空地地塊現狀綜述：項目地塊為工業區內的一塊空地，目前地塊內雜草叢生。東北面與北面相鄰于大型外資企業；而西面為中小型家私廠；其他面向均為空地。地勢平坦，地塊相對較方正，但東南角為規劃的福利房用地。13地塊現狀分析N北項目地塊天馬廠區BROTHER亞洲天馬廠區宿龍崗中心城街道寶龍—碧嶺工業區園區坪山街道馬巒山風景區本項目項目區位分析橫坪公路惠鹽高速公路寶龍大道通往坪山通往汕頭惠州金龍大道深汕公路14龍寶龍—碧嶺工業區園區坪馬巒山風景區本項目項目區位分析橫項目SWOT分析S－優勢容積率低，具備一定的規模；發展商品牌資源地塊方正/平整，利于小區整體形象建立；片區間路網完善，較通達；片區高規格要求其他人員消費能力相對較高。O－機會片區內商品房供應空白，缺乏競爭物業；政府規劃規定：10萬平米以下廠區，不得配建廠內宿舍；近2年內數十家新企業進駐，人口從2萬人增加5萬人。T－威脅龍崗中心城及坪山片區大規模社區開發將分流片區內中高端置業群；片區內功能配套規劃不明確。片區生活配套缺乏；交通極其不便，僅少量通往橫崗及葵涌巴士；片區主要為工業用地，而居住氣氛薄弱；居住配套不完善；W－劣勢15項目SWOT分析S－優勢容積率低，具備一定的規模；O－機會片項目SWOT分析小結：優勢+機會：項目在規模和建筑指標上具有一定的優勢，而且片區目前為止尚無同類物業供應；劣勢+威脅：片區居住氛圍薄弱，商住物業客戶群范圍較窄，同時還受到中心城和龍崗片區的威脅。16項目SWOT分析小結：16項目開發戰略思路抓住片區內潛在客戶群，細分、鎖定目標客戶群；針對目標客戶群需求，為客戶度身定做；通過規劃設計和產品創新，提升項目的整體競爭力；搶先啟動項目，在片區內占得先機！17項目開發戰略思路抓住片區內潛在客戶群，細分、鎖定目標客戶群；項目初步定位和發展方向建議18項目初步定位和發展方向建議18企業工廠員工村民+管理人員

（基層、中層）高層管理及海歸普通員工和工人為片區主要人員組成部分；該群消費者薪金待遇低，消費能力較低；行走工具主要為公交車，故多在廠區周邊活動工作流動性較大為片區第二大組成人員；該群消費者多為知識分子，受過一定教育，生活有追求，上進心強，消費能力較強；多數仍以公交車為主要交通工具，少數為“有車一族”；部分員工流動性大。該群人員稀少，但工作繁忙、壓力大；該群消費者多為知識分子，受過一定教育，對生活有追求，消費承受能力強；該群為“有車一族”，出入片區外較方便，容易被周邊配套完善的區域分流；物業使用客戶群物業使用客戶群擁有自有物業，手中握有大量閑余資金；習慣于在本片區內生活;購物、上學、醫療需外假于龍崗中心區或坪山。物業購買客戶群片區人口結構分析19企業工廠員工村民+管理人員

（基層、中層）高層管理及海歸普通選擇物業可能目的分析目的

租用投資自用備注村民——相對而言其購房自住多會選擇居住氛圍比較成熟的區域。高層管理及海歸他們會因企業團購而租用，但投資與自用的機率會小些。中基層管理人員他們會因企業團購而租用，但投資與自用的機率比較小。普通員工和工人——————由于承受能力低，無法進行個人投資與租用，除非企業整體購買/租用。人群對于村民而言，其選擇本項目購房自住的可能性較小，但如果項目有投資價值，其會考慮用來投資；企業和工廠中高層員工將會是項目的主要使用者，也會有部分人會購買自住或投資。20選擇物業可能目的分析目的租用投資自用項目發展方向為工廠、企業中高層管理人員·度身定做的投資型物業21項目發展方向為工廠、企業中高層管理人員·度身定做的21工廠、企業中高層管理人員特征分析多為一人獨居或2口、3口人小家庭個人修養和文化層次較高見多識廣，有一定的國際視野多為技術出身，比較喜歡簡單的生活，希望有屬于自己的群體和空間在企業和工廠擔當重要的職務，個人收入較高居住在龍崗中心城或關內市區，每天上下班都由公司班車接送；或與普通員工混住在一起對居住現狀不滿意，希望工作、生活能很好解決22工廠、企業中高層管理人員特征分析多為一人獨居或2口、3口人小工廠、企業中高層管理人員住房需求特征分析上下班方便私生活能與工廠和企業低層員工劃清界限，與自己同級別的群體居住在一起生活便利，能滿足日常生活所需房子不宜過大，夠用即可，關鍵是方便使用主要需求戶型單房、2房或3房物業管理到位，居住生活安全有保障23工廠、企業中高層管理人員住房需求特征分析上下班方便23獻給·工業區精英階層的·高檔·居住生活區項目總體定位24獻給·工業區精英階層的·高檔·居住生活區項目總體5萬人意味著什么？背景資料分析寶龍工業區目標客戶群人數匡算目前狀況

總人數：約20,000人管理層和技術專家、骨干人數：平均總體約占總人數的15%左右，約3000人左右中高層管理人員和專家人數：約占管理人比例的20%左右，約600人左右（注：以上數據來源“寶龍工業區管理辦公室”）

如果有合適的房子，30%-50%的人員表示愿意住在單位附近！

（注：以上數據來源“中原對BROTHER”思達儀表等企業管理人員的初步電話訪問，詳細數據有待大樣本調查驗證！）——管理層和技術專家骨干人數：約7500人左右——中高層管理人員和專家人數：約1500人左右255萬人意味著什么？背景資料分析寶龍工業區目標客戶群人數匡背景資料分析寶龍工業區目標客戶群人數分析參考結論目前有效目標客戶總數約為1000人左右，其中“中高層管理人員和專家”約占200人左右。未來2-3年內，有效目標客戶總數約為2500人左右，其中“中高層管理人員和專家”約占500人左右。中高層管理人員和專家人數：普通管理人員和技術人員=1：426背景資料分析寶龍工業區目標客戶群人數分析參考結論26項目產品定位初步構想項目分為三個獨立的區域，以充分保證項目私密性公寓區住宅區商業區客戶定位：中層管理人員

技術人員產品定位：單身公寓和一房單套面積30～50M2總建面：4.544萬M2總套數：約1000套左右定位：為社區提供日常生活所需的

“小而全”社區型商業配套業態初步考慮和面積分布匡算：社區超市(1000M2左右)餐飲業(1000-1500M2左右)圖書館、會所（500-1000M2左右）其他提升居民素質的配套總建面：5000-6000M2左右客戶定位：中高層管理人員專家和高級技術人員產品定位：實用型2房和3房單套面積70～110M2總建面：調整到2.1萬M2左右總套數：約220套左右未來2-3年寶龍工業區目標客戶基本可消化項目規劃的1220套左右的單位。27項目產品定位初步構想項目公寓區住宅區商業區客戶定位：中層管理指標數據土地面積51135.7平方米建筑容積率≤1.66建筑覆蓋率≤35%總建筑面積72000平方米配套公寓45440平方米住宅21000平方米左右商業5000-6000平方米項目指標調整建議指標數據土地面積51135.7平方米建筑容積率≤1.66建筑覆蓋率≤35%總建筑面積72000平方米配套公寓45440平方米公寓配套設施(食堂、物管)10191平方米住宅14769平方米商業1400平方米28指標數據土地面積51135.7平方米建筑容積率≤1.66建筑項目開發時機建議29項目開發時機建議29市場情況：未來2年片區商品房為市場空白點周邊配套完善時間：預計5年內完善生活配套

未來發展前景：未來2—3年內人口發展到5萬人規劃限制：10萬平米以內廠區不得配建宿舍抓住時機，盡早入市！現階段開始啟動項目

爭取在2006年底和2007年初即可推象市場關于項目開發時機建議30市場情況：周邊配套完善時間：未來發展前景：規劃限制：關于項項目公寓和住宅價格目標31項目公寓和住宅價格目標31項目價格目標龍崗中心城目前均價：4500-5200未來2-3年內：6000左右坪山片區目前均價：3500-3800未來2-3年內：4500-5000左右級差1000左右權衡價格影響因素：周邊環境、地理位置、發售時機及本項目可挖掘的空間等，項目價格應緊跟兩個競爭片區價格走勢，單價向“坪山市場”看齊。根據目前市場情況預測項目未來公寓和住宅總體單價可達到：4500-5000元/平方米32項目價格目標龍崗中心城坪山片區級差1000左右權衡價格影響因深圳中原物業顧問有限公司2005-9-5預祝項目圓滿開發成功！33深圳中原物業顧問有限公司預祝項目圓滿開發成功！33寶龍工業區項目前期策劃案34寶龍工業區項目前期策劃案1目錄CONTENTS區域市場分析項目分析項目初步定位和發展方向建議031624寶龍工業區項目金眾集團項目開發時機建議2437項目公寓和住宅價格目標3535目錄CONTENTS區域市場分析項目分析項目初步定位和發展方區域市場分析36區域市場分析3龍崗中心城片區寶龍碧嶺工業城片區坪山片區從區域特征和房地產開發現狀來看，龍崗中心城、寶龍工業區和坪山街道三個區域應該作為各自獨立的片區來分析理解。

三個片區通過“寶荷—寶龍公路”貫穿。片區劃分37龍崗中心城片區寶龍碧嶺坪山片區從區域特征和房地產寶龍工業區占地10平方公里，碧嶺工業區占地20平方公里;開發區入駐標準比較高，如有高新產業資質、符合工業區產業結構、無污染等條件；工業區內規劃有公園、學校、醫院等相關配套，預計在5年內完成，償還用地規定不可興建民用住宅。企業用地10萬平米以內不能在廠區內建造宿舍，只能使用工業區內規劃的生活配套區內的住宅與宿舍。寶龍—碧嶺工業區整體規劃寶龍工業區碧嶺工業區注：以上資料來自龍崗招商局和寶龍工業區辦公室38寶龍工業區占地10平方公里，碧嶺工業區占地20平方公里;寶龍寶龍工業區招商經營情況調查工業區內現1/4項目已投產，1/4在建，另1/2項目未動工，其中為芯片制造業預留100萬平米土地（ST項目已經使用36萬平米）;?在建企業將于近1-2年入駐。現已簽署48家企業及工廠入駐，如：比亞迪，方正微電子，兄弟亞洲等，首批企業規模均在10萬平米以上；工業區產業結構為三類：芯片產業制造與微電子（如深愛，BROTHER），汽車制造與零配件（比亞迪，五洲龍），電子通訊（思達儀表）。比亞迪思達五洲龍同洲尚榮創維方正天馬兄弟亞洲深愛雄震科技京能富達注：以上資料來自龍崗招商局和寶龍工業區辦公室39寶龍工業區招商經營情況調查工業區內現1/4項目已投產，1/工業區現有人口約2萬人左右；區內工廠管理人員與普通員工比例分為兩大類：芯片電子類高科技企業約為1：1，而生產內類企業約為1：100；工業區內整體文化素質較高，高管人員多具高學歷或有海外留學背景，大部分為博士、研究生等，普通員工也多為本科生或專科生。基層人員工資大多在3000—5000元左右，管理人員特別是中高層管理人員月薪都在萬元以上。寶龍工業區人員構成狀況調查注：以上資料來自龍崗招商局和寶龍工業區辦公室40工業區現有人口約2萬人左右；寶龍工業區人員構成狀況調查注：以工業區配套有專門的生活區，但配套較差，多為簡單的員工宿舍，整體檔次較低；目前工業區無中高檔商業和居住物業開發，內部分企業有建設高檔員工住宅的意圖；工業區內企業高級管理人員均居住在龍崗中心城或關內市區，公司有班車接送；普通員工住工廠內宿舍或工業配套生活區。寶龍工業區開發和居住現狀調查41工業區配套有專門的生活區，但配套較差，多為簡單的員工宿舍，整經營發展狀況：?在建項目的企業將陸續入駐；人口規模：工業區內人口將由2萬人增加到5萬人左右；配套建設：工業區內規劃有公園，學校，醫院等相關配套，預計在5年內完成，2-3年內會相繼啟動；商品房需求：中、高級員工居住需求進一步暴露。寶龍工業區未來2-3年發展情況預測注：以上資料來自龍崗招商局、寶龍工業區辦公室和中原研究分析成果42經營發展狀況：?在建項目的企業將陸續入駐；寶龍工業區未來2-三大片區客戶發展形式分析龍崗中心城片區寶龍碧嶺工業城片區坪山片區龍崗中心城未來龍崗商業文化居住中心，配套齊全，發展商實力雄厚，潛在供應量大，客戶群將會輻射整個龍崗乃至深圳關內。坪山片區未來龍崗居住中心之一，配套基本成熟，自然景觀豐富，潛在供應量大，對周邊市場有一定的輻射能力。寶龍碧嶺片區重要工業區之一，生活配套等相對比較落后，整體缺乏居住氛圍，商住物業輻射能力弱，客戶群單一。43三大片區客戶發展形式分析龍崗中心城片區寶龍碧嶺坪山片對于工業區內物業而言，如何通過自身項目的打造，吸引工業區客戶，避免其向周邊片區流失將是項目定位和營銷工作的重點。區域市場分析小結44對于工業區內物業而言，如何通過自身項目的打造，吸引工業區客戶項目分析45項目分析12地塊現狀分析N北項目地塊天馬廠區BROTHER亞洲天馬廠區宿舍小型家私廠空地空地空地地塊現狀綜述：項目地塊為工業區內的一塊空地，目前地塊內雜草叢生。東北面與北面相鄰于大型外資企業；而西面為中小型家私廠；其他面向均為空地。地勢平坦，地塊相對較方正，但東南角為規劃的福利房用地。46地塊現狀分析N北項目地塊天馬廠區BROTHER亞洲天馬廠區宿龍崗中心城街道寶龍—碧嶺工業區園區坪山街道馬巒山風景區本項目項目區位分析橫坪公路惠鹽高速公路寶龍大道通往坪山通往汕頭惠州金龍大道深汕公路47龍寶龍—碧嶺工業區園區坪馬巒山風景區本項目項目區位分析橫項目SWOT分析S－優勢容積率低，具備一定的規模；發展商品牌資源地塊方正/平整，利于小區整體形象建立；片區間路網完善，較通達；片區高規格要求其他人員消費能力相對較高。O－機會片區內商品房供應空白，缺乏競爭物業；政府規劃規定：10萬平米以下廠區，不得配建廠內宿舍；近2年內數十家新企業進駐，人口從2萬人增加5萬人。T－威脅龍崗中心城及坪山片區大規模社區開發將分流片區內中高端置業群；片區內功能配套規劃不明確。片區生活配套缺乏；交通極其不便，僅少量通往橫崗及葵涌巴士；片區主要為工業用地，而居住氣氛薄弱；居住配套不完善；W－劣勢48項目SWOT分析S－優勢容積率低，具備一定的規模；O－機會片項目SWOT分析小結：優勢+機會：項目在規模和建筑指標上具有一定的優勢，而且片區目前為止尚無同類物業供應；劣勢+威脅：片區居住氛圍薄弱，商住物業客戶群范圍較窄，同時還受到中心城和龍崗片區的威脅。49項目SWOT分析小結：16項目開發戰略思路抓住片區內潛在客戶群，細分、鎖定目標客戶群；針對目標客戶群需求，為客戶度身定做；通過規劃設計和產品創新，提升項目的整體競爭力；搶先啟動項目，在片區內占得先機！50項目開發戰略思路抓住片區內潛在客戶群，細分、鎖定目標客戶群；項目初步定位和發展方向建議51項目初步定位和發展方向建議18企業工廠員工村民+管理人員

（基層、中層）高層管理及海歸普通員工和工人為片區主要人員組成部分；該群消費者薪金待遇低，消費能力較低；行走工具主要為公交車，故多在廠區周邊活動工作流動性較大為片區第二大組成人員；該群消費者多為知識分子，受過一定教育，生活有追求，上進心強，消費能力較強；多數仍以公交車為主要交通工具，少數為“有車一族”；部分員工流動性大。該群人員稀少，但工作繁忙、壓力大；該群消費者多為知識分子，受過一定教育，對生活有追求，消費承受能力強；該群為“有車一族”，出入片區外較方便，容易被周邊配套完善的區域分流；物業使用客戶群物業使用客戶群擁有自有物業，手中握有大量閑余資金；習慣于在本片區內生活;購物、上學、醫療需外假于龍崗中心區或坪山。物業購買客戶群片區人口結構分析52企業工廠員工村民+管理人員

（基層、中層）高層管理及海歸普通選擇物業可能目的分析目的

租用投資自用備注村民——相對而言其購房自住多會選擇居住氛圍比較成熟的區域。高層管理及海歸他們會因企業團購而租用，但投資與自用的機率會小些。中基層管理人員他們會因企業團購而租用，但投資與自用的機率比較小。普通員工和工人——————由于承受能力低，無法進行個人投資與租用，除非企業整體購買/租用。人群對于村民而言，其選擇本項目購房自住的可能性較小，但如果項目有投資價值，其會考慮用來投資；企業和工廠中高層員工將會是項目的主要使用者，也會有部分人會購買自住或投資。53選擇物業可能目的分析目的租用投資自用項目發展方向為工廠、企業中高層管理人員·度身定做的投資型物業54項目發展方向為工廠、企業中高層管理人員·度身定做的21工廠、企業中高層管理人員特征分析多為一人獨居或2口、3口人小家庭個人修養和文化層次較高見多識廣，有一定的國際視野多為技術出身，比較喜歡簡單的生活，希望有屬于自己的群體和空間在企業和工廠擔當重要的職務，個人收入較高居住在龍崗中心城或關內市區，每天上下班都由公司班車接送；或與普通員工混住在一起對居住現狀不滿意，希望工作、生活能很好解決55工廠、企業中高層管理人員特征分析多為一人獨居或2口、3口人小工廠、企業中高層管理人員住房需求特征分析上下班方便私生活能與工廠和企業低層員工劃清界限，與自己同級別的群體居住在一起生活便利，能滿足日常生活所需房子不宜過大，夠用即可，關鍵是方便使用主要需求戶型單房、2房或3房物業管理到位，居住生活安全有保障56工廠、企業中高層管理人員住房需求特征分析上下班方便23獻給·工業區精英階層的·高檔·居住生活區項目總體定位57獻給·工業區精英階層的·高檔·居住生活區項目總體5萬人意味著什么？背景資料分析寶龍工業區目標客戶群人數匡算目前狀況

總人數：約20,000人管理層和技術專家、骨干人數：平均總體約占總人數的15%左右，約3000人左右中高層管理人員和專家人數：約占管理人比例的20%左右，約600人左右（注：以上數據來源“寶龍工業區管理辦公室”）

如果有合適的房子，30%-50%的人員表示愿意住在單位附近！

（注：以上數據來源“中原對BROTHER”思達儀表等企業管理人員的初步電話訪問，詳細數據有待大樣本調查驗證！）——管理層和技術專家骨干人數：約7500人左右——中高層管理人員和專家人數：約1500人左右585萬人意味著什么？背景資料分析寶龍工業區目標客戶群人數匡背景資料分析寶龍工業區目標客戶群人數分析參考結論目前有效目標客戶總數約為1000人左右，其中“中高層管理人員和專家”約占200人左右。未來2-3年內，有效目標客戶總數約為2500人左右，其中“中高層管理人員和專家”約占500人左右。中高層管理人員和專家人數：普通管理人員和技術人員=1：459背景資料分析寶龍工業區目標客戶群人數分析參考結論26項目產品定位初步構想項目分為三個獨立的區域，以充分保證項目私密性公寓區住宅區商業區客戶定位：中層管理人員

技術人員產品定位：單身公寓和一房