華僑城物業設備管理交流OverseasChinesePropertyEquipmentManagementExchange華僑城物業設備管理交流CONTENTS目標與定位管理與標準巡查與保養設備管理遵循原則CONTENTS目標與定位管理與標準巡查與保養設備管理遵循原目標定位

TargetLocation隨著集團公司發展步伐的加快，各類建筑的增多，設施設備的后期管理尤為重要。從物業角度來講，良好的設備房環境不僅能夠延長設施設備的使用壽命、確保設施設備正常運行，而且是后期評定“省優”、“國優”示范小區的必備條件。同時可以定期想業主舉行設施設備開放日，讓業主了解到我們更多的物業服務，將隱形服務顯性化。為規范設施設備管理，成都分公司結合體系文件定位于“成都市五星級設備房”編制了《物業設備房管理標準》。通過編制《物業設備房管理標準》，既能讓員工清晰的掌握品質要求，也能應用到工程部的督導檢查工作中去，以達到工程服務管理的統一標準化、規范化，從而體現物業工程服務的價值。目標定位 TargetLocation隨著管理與標準

Managementandstandards管理與標準01制度上墻

InstitutionalWall管理標準1.1管理制度、應急預案、安全操作流程等相關設備房、設施設備制度上墻，懸掛整齊美觀（圖1、圖2）；1.2使用PVC板（尺寸：寬300*高400mm），豎向排列，單排底邊離地1500mm，雙排中間離地1500mm；上下間距20-50mm；左右間距20mm。1.3其它上墻制度類參照上述標準。圖1圖201制度上墻 InstitutionalWall管理標準圖02擋鼠板Ratbaffle管理標準2.1門口設擋鼠板高600mm，擋鼠板具一定硬度，擋鼠板長度根據實際門寬確定，固定槽可以選用木質或鐵質材料，顏色為黃黑相間斜線條；2.2有提示標識：雙排標上排“擋鼠板”下排“小心跨越”，有華僑城物業LOGO標識，尺寸：高600*厚150mm；2.3將提醒標識粘貼擋鼠板上方，上沿平齊；重點設備房：高壓配電房、低壓配電房、發電機房、生活水泵房、生活水箱房、消防泵房、消防監控室等必須設置擋鼠板（圖3、圖4、圖5）。圖3圖4圖502擋鼠板Ratbaffle管理標準圖3圖4圖503設備房門標識Equipmentdoormarking管理標準3.1設備房門外環境干凈，房門及門鎖完好，開啟方便；3.2設備房門本體標識張貼位于雙扇門左側，標識底邊齊2/3線，居中；單扇門標識底邊齊2/3線，居中（圖6）；3.3生活水泵房、生活水箱房、消防泵房、風機房、電控間（強電井、弱電井、EPS室）有責任人、監督人姓名和照片，電梯機房有電梯維修操作人員、安全管理人員姓名和照片，亞克力板制作，尺寸：210x297mm（A4紙大小），照片是3R，底色為白色。進門顯眼位置，離門框200mm左右，安裝高度1300mm（圖7）；3.4消防監控室、生活水泵房、消防泵房設備房門上有閑人免進、禁止吸煙、拍照、小動物提示標識（圖7）；3.5設備間名稱標識統一安裝在各設備間正上方，雙色板尺寸寬度300mm*高度150mm，字體高度80mm；設備警示標識統一安裝高度離地1300mm，位置在門扇居中（圖7）；3.6設備房門本體及提示標識清晰；門口有黃黑相間警示斜線線（見圖8）；3.7各單元樓層的強、弱電及給、排水管井只需用雙色板刻字統一進行名稱標識，如“弱電井”“強電井”“水井房”，并統一安裝在設備房門上(圖9）；圖6圖8圖7圖903設備房門標識Equipmentdoormarking04風機房地面、墻壁Fanroomfloor、wall管理標準4.1機房應有編號、墻面乳膠漆刷白（圖10、圖11）；4.2地面標準：平整不返砂，一級標桿機房地面、踢腳必須貼地磚或刷灰地坪漆；二級為水泥光面地面坦、干燥、防滑、干凈；排風管道有流向標識（圖12）；4.3設備房有接地排的需刷漆，黃綠相間，間隔100mm（圖10）。圖10圖11圖1204風機房地面、墻壁Fanroomfloor、wall管05設備房配置Equipmentroomconfiguration圖13圖14圖15管理標準5.1大型配電房配置操作工具臺，擺放工具、絕緣手套、鞋等，位置固定，標示清晰（圖13）；5.2重要機房必有溫度計，電梯房、水泵房、配電房、濕式報警閥、氣體滅火間、監控室等需配置溫濕度計，溫濕度計現場懸掛，溫度低于40攝氏，濕度低于80%RH，溫濕度樣式統一標準為（圖14）；5.3滅火器材使用黃黑警示膠帶畫點放置，滅火器材，按每30㎡配置一個滅火器箱，2kg兩只滅火器配置），設于門邊顯眼位置；滅火器箱距離黃色警示線200mm尺寸,離地1300mm滅火器標牌（圖15）；05設備房配置Equipmentroomconfigur06設備房配置Equipmentroomconfiguration圖16圖17圖18圖20管理標準5.5警示線標準:50mm寬；黃色和黑色相間，黃黑相間斜紋，間隔100mm（圖17）；5.5設備應有設備卡，設備卡內容應記錄：設備名稱、設備編號、設備用途、設備責任人、維修、測試運行記錄等設備相關信息（圖18、19）；記錄表多個制作如（圖20)；圖1906設備房配置Equipmentroomconfigur06設備房配置Equipmentroomconfiguration管理標準5.6保潔工具在指定位置，擺放整齊。墻上標識采用海報背膠PVC板進行制作，清潔工具盡量擺放在隱蔽位置，不能影響到它操作。清潔工具要求包含掃帚、撮箕、水桶、抹布等相鄰設備房可以共用，距離較遠可以獨立設置。物品四周間距200mm用黃色油漆劃制標識線，位置及尺寸見（圖21、圖22、圖23）。圖21圖23圖2206設備房配置Equipmentroomconfigur07水管顏色及介質流向標識Pipecolorandmediaflowdirectionidentification管理標準6.1生活給水系統管網應刷綠色油漆、綠白帶箭頭色環，管道有管網功能、控制區域、如：市政供水或高區二次供水管等文字標識及“流向”箭頭標識（圖24）；6.2消防系統管網應刷紅色油漆、紅白帶箭頭色環，管道有管網功能、控制區域文字標識及“流向”箭頭標識；管道較長的間隔10米應有流向標(圖25）具體制作尺寸見（圖29）；圖29圖24圖2507水管顏色及介質流向標識Pipecolorandme08水管顏色及介質流向標識Pipecolorandmediaflowdirectionidentification管理標準6.3中央空調系統管網刷藍色油漆（或系統管網本色），管道有管網功能、控制區域文字標識及“流向”箭頭標識（圖26）；6.4排污管道采用黑色，注意與給水管道（綠色）采用保溫材料（黑色）的區分（圖27、圖28）；圖27圖28圖2608水管顏色及介質流向標識Pipecolorandme09水泵房WaterPumpRoom管理標準7.1水泵房生活供水系統應張貼成都市金牛區衛生局要求公示欄、成都市疾控中心水質檢測報告（成都市金牛區衛生局生活飲用水二次供水管理規定，由依法設立清洗機構進行清洗消毒，每年至少清洗消毒二次）；衛生許可證上墻、水質合格證上墻操作流程、應急預案等（生活泵房圖30、31、32、33、34、35、36、）；7.2水泵房生活給水系統管理人需持有有《健康合格證》及《衛生知識培訓合格證》(圖31)；圖32圖30圖31圖33圖34圖35圖3609水泵房WaterPumpRoom管理標準圖32圖3010水泵房WaterPumpRoom管理標準7.3二次供泵房有設備信息公示欄（圖38)，泵房內水管網系統圖上墻（圖39）；7.4測量儀表標注正常運行范圍值（圖40）；7.5閥門控制自如，無卡死，絲桿有黃油、套管，有狀態標識（圖41、42）；7.6管道清潔、無銹蝕，介質流向標識清晰；7.7水箱蓋上鎖（圖45）；7.8水箱設液位觀察管；刻度用圖樣式（圖43、44）；7.9水箱溢流管口及透氣管口須安裝防蚊網；7.10水箱應設有高低水位報警系統，設備房標語（圖32、44）；7.11二次供水泵、消防泵標識標簽（或標牌）圖樣（圖46、47）；圖40圖38圖39圖41圖42圖43圖46圖44圖45圖4710水泵房WaterPumpRoom管理標準圖40圖3811電梯機房ElevatorRoom管理標準8.1電梯機房應有電梯設備管理操作規程、電梯困人解救作業指導書、電梯困人應急流程圖上墻（圖48）；8.2電梯機房控制柜對應電梯編號，特種操作人員、電梯管理人員證件上墻（圖49、50)；8.3窗戶安裝紗窗通風及防小動物，防止雨水滲入機房措施等；8.4主體設備頂設臵吊鉤或限重鉤2噸標識；灰色地平漆、警示線、警示語（圖51、52、53）圖50圖48圖49圖51圖52圖5311電梯機房ElevatorRoom管理標準圖50圖48圖12電梯機房ElevatorRoom管理標準8.5救援工具擺放整齊并有提示標識，能有效盤車；8.6通風良好，風機運行正常；8.7電梯橋廂應張貼“電梯緊急按鈕”、“乘客須知”、“電梯使用須知”、“電梯年檢”特種設備安全檢驗標識牌和“禁止吸煙”安全提示標識、服務熱線電話、電梯是否平層溫馨提示等（圖54、55、56、57）。圖56圖54圖55圖5712電梯機房ElevatorRoom管理標準圖56圖54圖13消防中控室FireControlRoom管理標準9.1責任區域：值班員、消防員操作證上墻；智能化安全防范系統運行管理和操作流程管理標牌上墻（圖58、59）；9.2電視墻畫面顯示位置標示牌和編號（圖60、61）；9.3消防器材標識牌及器材擺放（圖62、63）；圖62圖60圖61圖63圖58圖5913消防中控室FireControlRoom管理標準圖614消防中控室FireControlRoom管理標準9.4消防報警系統圖張貼消防值班室內；消防控制柜各開關標識牌位置、功能清楚、設備使用正常（圖64、65、66）；9.5監控錄像保存時間不少于30天；9.6室外接合器有提示牌（圖67、68）；9.7樓道消防電話標識(圖66）；9.8泡沫壓力罐標識（圖69）。圖67圖65圖66圖68圖69圖6414消防中控室FireControlRoom管理標準圖615高壓配電房HIGHVoltageDistributionRoom管理標準10.1設備房門外側應有設備房名稱“高壓配電房”標識“有電危險閑人免進”安全警示標識（圖70）；10.2高壓配電房內供配電設備設施運行作業指導書、高壓停送電操作作業指書、高壓配電系統應急流程圖應上墻（圖71）；10.3高壓配電室內配備：高壓驗電器、高壓絕緣手套、高壓絕緣鞋、高壓柜操作把手、高壓操作刀閘；高壓絕緣操作定期校驗，檢定有效，工具擺放整齊；高壓物品工具清單表”、“高壓工具試驗記錄表”；10.4高壓系統圖應上墻（圖72）；10.5高壓室應張貼系統總用電量折線圖、運行變壓器每月用電量折線圖(圖73）；圖73圖70圖71圖7215高壓配電房HIGHVoltageDistributi16高壓配電房HIGHVoltageDistributionRoom管理標準10.6設備房門外應張貼供電部門安全警示標識和“國家電網”標識牌，公布設備房區域地址、設備編號、用戶編號、報裝編號信息（圖74、75、76）；10.7配電房變壓器在運行狀態、停用狀態都應上鎖粘貼封條，開啟封條需設備管理部門負責人報批審核簽名（圖76）；10.8設備房間明亮整潔，消防器材完備。設備上方如有通水管道，應有如接水盤、喇叭口等防水措施；10.9低壓配電系統圖應上墻；10.10配電房設備開關柜上應制作清晰正反兩面體現設備運行狀態、停止狀態標識，讓運行值班人員清晰、直觀了解設備狀態（圖75、76、78、79）；圖74圖75圖76圖78圖7916高壓配電房HIGHVoltageDistributi17高壓配電房HIGHVoltageDistributionRoom管理標準10.11配電柜、箱電纜走向明確，有標識（圖77）；10.12柜、箱內走線規范，無積塵；柜、箱門內側板張貼控制接線圖（圖81、82）；10.13閃電標識按要求，材質采用貼膜不干膠，厚度1.5mm（圖80）；10.13.1寬度≥600的配電箱或配電（控制）柜，使用規格：290*210mm；10.13.2寬度＜600，≥300的配電箱，使用規格：210*150mm；10.13.3寬度＜300的配電，使用規格：62*43mm；圖77圖80圖81圖8217高壓配電房HIGHVoltageDistributi19發電機房GeneratorRoom管理標準11.1設備房門外側有設備房名稱“發電機房”標識“有電危險閑人免進”安全警示標識；11.2發電機控制主機、發電機饋電柜時刻在自動狀態下；11.3發電機房柴油存儲間應有“油庫重地嚴禁煙火”安全警示標識（圖83）；11.4油箱要有明顯的標尺，標注油位，油箱下方消防砂需要保持干燥，存儲間通風良好；油箱房間照明開關應設在房間外（圖84）；11.5油箱房間照明燈應為防爆燈。11.6電池配有浮充器，充電正常，有電池切換開關，連線規范，并上架；(圖85）11.7電池一用一備，電解液液位正常，氣孔無堵塞，接頭無爬堿；11.8發電機房油煙過濾器應有清晰流向標識，過濾器水路閥門開關時刻在常開狀態；11.9發電機房內送風機、排風機風閥及控制開關應在自動狀態；圖83圖84圖8519發電機房GeneratorRoom管理標準圖83圖8420工程維修辦公室EngineeringMaintenanceOffice管理標準12.1規章制度、崗位職責、操作證復印件、責任區域劃分、巡查線路圖；水、電、氣應急流程上墻；維修物料分類定位擺放，標識清晰（圖86、87）；12.2常用工具集中定位擺放，并有使用管理制度(圖88、89）；12.3設備房鑰匙分類定位擺放，標識清晰，并有使用管理制度（圖90）；12.4文件夾、資料圖紙分類定位存放（圖91)。圖86圖87圖88圖89圖90圖9120工程維修辦公室EngineeringMaintenan21照明Lighting管理標準13.1園區照明燈高桿燈、草坪燈、監控探頭桿等統一編號，位置高度應在顯眼地方（圖92、93）；13.2高桿燈編號，高度離地1300mm(不含草坪燈)。圖92圖93圖8821照明Lighting管理標準圖92圖93圖88巡查與保養

Inspectionandmaintenance巡查與保養22設備房巡查標準InspectionStandardforEquipmentRoom設備房巡查標準設備房名稱風機房配電室生活水泵房給排水系統消防水泵房、濕式報警閥房、氣體滅火系統房電梯中央空調發電機中控室巡檢頻次1次/周2次/天，白、夜班各1次2次/天1次/天1次/天電梯公司日檢，物業每天巡查簽到。主管每周抽查一次。風冷式3次/天，水冷式2小時/次每天巡查一次，根據周、月、年保養內容進行保養。1次/天關注內容、要求1、點動設備是否正常；2、設備房內相關標識及物品擺放；3、電源及電機是否異常；1、各相關參數是否正常；2、補償柜電容是否爆裂；3、控制面板、標識及指示燈、光源是否正常；4、各開關、控制柜、變壓器是否打火、發熱現象；5、機房內空調或降溫設備是否正常；1、各相關參數是否正常；2、各電機、控制面板、指示燈、光源是否正常；3、各開關、控制柜是否打火、發熱現象；4、各標識及物品擺放是否正確；5、點動排水泵是否正常；6、浮球閥是否正常；1、點動設備是否正常；2、相關標識是否正常；3、電源及電機是否正常；4、浮球閥是否正常；1、控制柜電源及各信號指示燈是否正常；2、設備房內相關標識及物品擺放；3、浮球閥是否正常；4、消防水池、水箱水位及各管道閥門是否正常；5、氣體壓力是否正常。1、電梯運行是否平穩、異響；2、轎門安全觸板（光幕）、三方通話是否正常；2、電梯公司相關人員能否及時巡檢、記錄；3、電梯轎廂光源、控制面板、標識及保護板是否正常；4、電梯機房主板及電源是否正常；5、機房內降溫設備是否正常；1、各相關參數是否正常；2、電源及主機是否異常；3、補水箱水位是否正常；4、相關標識及物品擺放整齊；1、各相關參數是否正常；2、柴油油位、機油油位、冷卻液液位是否正常；3、蓄電池電壓是否正常；4、相關標識及物品擺放；5、半月試運行一次；1、周界報警及監控設備是否正常；2、保安交接班故障記錄；3、弱電柜內各接線頭及雙電源是否正常；4、消防主機是否正常；5、背景音樂、設備控制器是否正常；6、空調或降溫設備是否正常；7、相關標識及物品擺放；22設備房巡查標準InspectionStandardf23設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.1柴油發電機維修保養管理序號0102030405檢查保養項目柴油、機油、冷卻水、煙管、電池、顯示屏、開關、管線及異味聲。1、清潔衛生；2、01項內容、煙管、各線路管線、控制板（屏）及機房。02項內容、試運行。1、03項內容；2、發電機柴油、機油量、冷卻用水量；3、電瓶組；4、發電機固定螺栓、皮帶、電氣開關線路；5、清潔風管及散熱片。1、消防器材；2、應急燈。保養周期1次/周2次/天，白、夜班各1次2次/天1次/天1次/天保養內容檢查各路管線有無滲漏、損壞以及開關位置，確保其正常。1、用抹布擦除油污及灰塵；2、檢查是否正常。檢查各種運行指標，確保其正常。1、檢查是否正常；2、存0#柴油夠運行24H；機油門接近油尺（HI），不夠加補；水箱水在水蓋下50毫米,不夠加滿，必要時加注DCA40L防銹水，確保管線不滲漏；3、電瓶電解液高出極板10毫米-15毫米，不足加蒸餾水補齊，用比重計測讀值是1.28(25℃)，確保其正常充電（工作）電流、電壓；4、檢查螺栓、皮帶、線頭松緊及各路管線、開關、指示燈、儀表，確保其正常；5、確保其暢通。1、確保其正常；2、放電。23設備保養及管理MaintenanceandManag24設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.1柴油發電機維修保養管理序號06070809101112檢查保養項目機油濾清器柴油濾清器水濾清器空氣濾清器機油水箱水各類開關管線保養周期250運行小時或2年250運行小時或2年250運行小時或2年250運行小時或年250運行小時或2年250運行小時年保養內容更換機油濾清器2-4個。更換柴油濾清器2個。更換水濾清器2個。拆下吹凈,太陽曬后再裝上，不行更換保持液位在高位與底位之間，靠近高位的位置。換水后加DCA40L防銹水。緊固24設備保養及管理MaintenanceandManag25設備操作規程及管理OperatingRegulationsandManagementofEquipment15.2管理標準（柴油發電機操作管理要點）15.2.1檢查潤滑機油油位，盡量保持油位在接近（HI）位置。15.2.2檢查引擎冷卻水位，水位應在散熱水箱蓋下約50mm的位置。15.2.3確定油箱中有足夠的燃油，以及燃油系統管路無滲漏。15.2.4檢查蓄電池的端電壓是否DC24以上；如電解液面過低，可適量加入蒸餾水，把電解液的比重控制在1.27—1.29之間。25設備操作規程及管理OperatingRegulatio26設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.3低壓配電房設備檢查保養周期表序號010203檢查保養項目1、配電房衛生、通風、照明，有無異味；2、配電箱（柜）內各路指示燈、儀表、電流、電壓及開關位置；3、各路開關、母排、接地、接零及管線；4、電纜托盤；5、房屋有無滲漏；6、抽檢樓層1-2個配電箱。1、01項內容；2、配電房內清潔。1、02項內容；2、配電箱（柜）、體；3、接觸器；4、繼電器；5、按鈕、指示燈；6、熔斷器；7、互感器；8、電度表、儀表；9、開關；10、樓層配電室。保養周期日周月保養內容1、無灰塵、雜物，通風良好；2、確保其正常；3、無過熱、異響、掉閘、松動、脫落、氧化，接地、接零可靠；4、蓋板齊全，接地良好；5、確保其正常；6、無發熱、無接地不良，接地、接零可靠（1）自動開關觸頭壓力、間隙正常、滅弧裝置完好、過載短路保護正常；（2）接觸器（及電器）觸點動作一致；短路環完好；（3）絕緣子無裂縫。1、確保其正常；2、墻面地面干凈，設備表面無油污、粉塵；輔助1、確保其正常；2、整潔，門鎖正常，開關靈活，柜體抗震、防松措施正常；3、觸點良好，無燒蝕，聲音正常；4、普通及時間繼電器延時準確，接線觸點完好；5、接線完好，觸點接觸可靠，指示燈明亮；6、底座牢固，接觸良好；7、接線柱牢靠，無發熱；8、指示、計量精確，接線完好；9、接觸良好，開斷正常，無發熱；10、墻面地面干凈，箱槽表面整潔、無油污、粉塵。1、確保其正常；2、整潔，門鎖正常，開關靈活，柜體抗震、防松措施正常；3、觸點良好，無燒蝕，聲音正常；4、普通及時間繼電器延時準確，接線觸點完好；5、接線完好，觸點接觸可靠，指示燈明亮；6、底座牢固，接觸良好；7、接線柱牢靠，無發熱；8、指示、計量精確，接線完好；9、接觸良好，開斷正常，無發熱；10、墻面地面干凈，箱槽表面整潔、無油污、粉塵。26設備保養及管理MaintenanceandManag27設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.3低壓配電房設備檢查保養周期表序號0405060708檢查保養項目電纜溝1、各消防器材；2、應急燈。各種儀表電容柜其他保養周期月季年月月保養內容無積水、無雜物；預留孔洞封堵完好。1、確保其正常；2、放電。計量校驗精確表面無油污，電容無脹肚，放電回路正常，自動投切裝置正常。配電柜標識齊全，疏散指示燈完好。15.3低壓配電房設備檢查保養周期表序號010203檢查保養項目1、配電房衛生、通風、照明，有無異味；2、配電箱（柜）內各路指示燈、儀表、電流、電壓及開關位置；3、各路開關、母排、接地、接零及管線；4、電纜托盤；5、房屋有無滲漏；6、抽檢樓層1-2個配電箱。1、01項內容；2、配電房內清潔。1、02項內容；2、配電箱（柜）、體；3、接觸器；4、繼電器；5、按鈕、指示燈；6、熔斷器；7、互感器；8、電度表、儀表；9、開關；10、樓層配電室。保養周期日周月保養內容1、無灰塵、雜物，通風良好；2、確保其正常；3、無過熱、異響、掉閘、松動、脫落、氧化，接地、接零可靠；4、蓋板齊全，接地良好；5、確保其正常；6、無發熱、無接地不良，接地、接零可靠（1）自動開關觸頭壓力、間隙正常、滅弧裝置完好、過載短路保護正常；（2）接觸器（及電器）觸點動作一致；短路環完好；（3）絕緣子無裂縫。1、確保其正常；2、墻面地面干凈，設備表面無油污、粉塵；輔助1、確保其正常；2、整潔，門鎖正常，開關靈活，柜體抗震、防松措施正常；3、觸點良好，無燒蝕，聲音正常；4、普通及時間繼電器延時準確，接線觸點完好；5、接線完好，觸點接觸可靠，指示燈明亮；6、底座牢固，接觸良好；7、接線柱牢靠，無發熱；8、指示、計量精確，接線完好；9、接觸良好，開斷正常，無發熱；10、墻面地面干凈，箱槽表面整潔、無油污、粉塵。1、確保其正常；2、整潔，門鎖正常，開關靈活，柜體抗震、防松措施正常；3、觸點良好，無燒蝕，聲音正常；4、普通及時間繼電器延時準確，接線觸點完好；5、接線完好，觸點接觸可靠，指示燈明亮；6、底座牢固，接觸良好；7、接線柱牢靠，無發熱；8、指示、計量精確，接線完好；9、接觸良好，開斷正常，無發熱；10、墻面地面干凈，箱槽表面整潔、無油污、粉塵。27設備保養及管理MaintenanceandManag28設備操作規程及管理OperatingRegulationsandManagementofEquipment15.4管理標準（電梯安全操作規程要點）15.4.1電梯安全管理人員、維修保養人員、使用操作人員必須取得政府部門頒發的電梯特種作業證的人員。15.4.2電梯運行期間，要不定時巡查各梯運行狀態，發現異常應立即停機，呼叫專業維修人員處理，并在巡查記錄本《電梯日常使用狀況檢查表》上如實記錄存檔。15.4.3關閉電梯時，要確認電梯轎箱停靠在基站并確認轎廂內沒有乘客時才可以關閉。15.4.4電梯內應貼《電梯安全檢驗合格證》、《電梯安全提示》以及求救電話等。15.4.5電梯維修保養現場，一般情況下要有二人或以上維修人員，應該在基站廳門口和轎廂門口設置警告圍欄，圍欄應有中英文警告語。特別是在轎頂或井道、底坑作維修時，必須懸掛工作警示牌和有一人在外監護。15.4.6維修保養完成后必須清潔現場并撤銷警示護欄，通知管理人員并填寫維修保養工作。28設備操作規程及管理OperatingRegulatio29設備操作規程及管理OperatingRegulationsandManagementofEquipment15.5管理標準（電梯關人應急處理操作要點）15.5.1值班護管員應通過監視器、電梯對講機等方式了解被困現場的情況。15.5.2立即通知電梯維保人員和中心當值的負責人，同時通過電梯對講機始終與被困乘客保持通話聯系，安慰乘客。15.5.3各單位負責人應立即安排人員趕至故障電梯最近樓層與被困乘客進行對話，緩解其緊張情緒。15.5.4救出被困者后，各單位的現場救援人員應詢問其身體及精神狀況，必要時可請求醫務人員提供幫助。15.5.5值班室工作人員應在《電梯故障隱患維保紀錄表》上記錄整個救援過程，在交接班表上記錄被困人的信息。15.5.6電梯安全員將電梯關人情況報工程環境部，并將困人事件的內容記錄在《電梯關人統計表》上。15.5.7中心負責人和電梯維保單位負責人對被困人員進行安慰。29設備操作規程及管理OperatingRegulatio30設備操作規程及管理OperatingRegulationsandManagementofEquipment15.6管理標準（電梯機房管理規定）15.6.1電梯設備安全管理人員履行以下職責：15.6.1.1負責電梯機房鑰匙的保管和出入人員登記，非機房工作人員不得無故入內。15.6.1.2負責機房內的通風，以保證機房溫度符合要求，保持機房干燥清潔。15.6.1.3負責督促電梯維修保養單位落實張貼機房內的下列標識：(1)電梯應急操作裝置的使用方法；(2)多臺電梯（相對應總電源開關）區分標識。15.6.2電梯機房內應按規定配置消防器材，并適時更換，不準堆放易燃易爆物品。15.6.3機房的門窗應保證完好，防止小動物進入機房內的電梯控制柜，引發電氣短路事故。15.6.4機房內發生異常情況，電梯安全管理員應當及時報告。30設備操作規程及管理OperatingRegulatio31設備操作規程及管理OperatingRegulationsandManagementofEquipment15.7管理標準（電梯險情應急處理操作規程要點）15.7.1當跑水事故發生將危及電梯安全時：15.7.1.1監控室值班人員應立即通過電梯對講機請電梯中的乘客按下最近樓層的按鈕，待電梯門打開后迅速撤離電梯。15.7.1.2電梯維保員應迅速趕至電梯機房，待乘客已安全撤離后立即切斷所有電梯的所有電源。15.7.2當火災發生時，各單位應：15.7.2.1立即通過電梯對講機通知電梯中的乘客按下最近樓層的按鈕，待電梯門打開后迅速撤離電梯，從緊急通道撤出大廈。15.7.2.2電梯維保員趕至一樓大廳打破電梯的迫降開關玻璃，將迫降開關合上，迫降電梯；待乘客已安全撤離電梯后，立即切斷電梯的所有電源。15.7.3待維保人員檢查修復后，方可恢復使用故障電梯。15.7.4服務中心負責人和設備主管應全程跟蹤，進行指揮。31設備操作規程及管理OperatingRegulatio32設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.8給排水設備檢查、維修保養計劃表序號0102030405060708檢查保養項目水泵機組及附件管道閥門液壓閥水表水處理設備間管件潛水泵噴頭運行情況儀表指示外觀外觀清潔水泵軸端水泵軸承電機軸承電機絕緣保養周期每天每天每天每周每月一年一年半年不定期兩年每季度半年每天一年每月每月不定期每季度保養內容振動、軸溫檢查滴水擦洗、除污檢查更換盤根填料清洗換潤滑油清洗換潤滑油測電機吸收比如滲漏，補漏換管除銹、刷漆緊固壓蓋螺絲，調整更換填料加潤滑油啟閉情況檢查拆檢、清洗檢查指示情況除銹、防腐故障維修調校32設備保養及管理MaintenanceandManag33設備操作規程及管理OperatingRegulationsandManagementofEquipment15.9.1給排水設備每日巡查時間表設備名稱第一次第二次水池、水泵10：0015：00水箱9：0016：0015.9管理標準（給排水設備（設施）運行管理要求）15.9.2每天打掃一次水泵房的地面，每周擦一次設備、閥門、管線，每周用干布擦一次控制柜，每月對水泵房做一次徹底清潔，控制柜內用吸塵器清潔；15.9.3非工作人員進入水泵房須經設備負責人或中心負責人批準后，由機電維修工陪同，方可進入。15.9.4水泵房的機電設備由值班人員負責操作，其他人不得擅自操作。15.9.5控制柜上轉換開關，無特殊情況應打在“自動”位置。生活水泵每隔15天進行輪換。15.9.6消防設施應保持完好。33設備操作規程及管理OperatingRegulatio34設備操作規程及管理OperatingRegulationsandManagementofEquipment15.10管理標準（供配電系統安全操作要點）15.10.1停電拉閘時依次先停分路開關再停主開關15.10.2合閘送電時，應依照先合主開關再合各分路15.10.3在停電搶險時，必須完成下列工作：停電；驗電；裝設接地線；懸掛“嚴禁合閘，有人工作”的警告牌，并在開關上設置障礙。15.10.4恢復送電時，必須做好下列工作：15.10.4.1清除電氣設備上遺留的工具和一切雜物；15.10.4.2證實工作人員已全部撤離電氣設備；15.10.4.3拆除接地線；15.10.4.4測量絕緣電阻是否正常；15.10.4.5再重查一次，取下警告牌；15.10.4.6確保無送電障礙后正式送電；34設備操作規程及管理OperatingRegulatio35設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.11供配電系統維修保養規程序號010203保養項目1、配電房衛生、通風、照明，有無異味；2、配電箱（柜）內各路指示燈、儀表、電流、電壓及開關位置；3、各路開關、母排、接地、接零及管線；4、電纜托盤；5、房屋有無滲漏；6、抽檢樓層1-2個配電箱。1、01項內容；2、配電房內清潔。1、02項內容；2、配電箱（柜）、體；3、接觸器；4、繼電器；5、按鈕、指示燈；6、熔斷器；7、互感器；8、電度表、儀表；9、開關；10、樓層配電室。保養周期日周月保養內容1、無灰塵、雜物，通風良好；2、確保其正常；3、無過熱、異響、掉閘、松動、脫落、氧化，接地、接零可靠；4、蓋板齊全，接地良好；5、確保其正常；6、無發熱、無接地不良，接地、接零可靠；（1）自動開關觸頭壓力、間隙正常、滅弧裝置完好、過載短路保護正常；（2）接觸器（及電器）觸點動作一致；短路環完好；（3）絕緣子無裂縫。1、確保其正常；2、墻面地面干凈，設備表面無油污、粉塵；輔助1、確保其正常；2、整潔，門鎖正常，開關靈活，柜體抗震、防松措施正常；3、觸點良好，無燒蝕，聲音正常；4、普通及時間繼電器延時準確，接線觸點完好；5、接線完好，觸點接觸可靠，指示燈明亮；6、底座牢固，接觸良好；7、接線柱牢靠，無發熱；8、指示、計量精確，接線完好；9、接觸良好，開斷正常，無發熱；10、墻面地面干凈，箱槽表面整潔、無油污、粉塵。35設備保養及管理MaintenanceandManag36設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.11供配電系統維修保養規程序號0405060708保養項目電纜溝1、各消防器材；2、應急燈。各種儀表電容柜其他保養周期月季年月月保養內容無積水、無雜物；預留孔洞封堵完好。1、確保其正常；2、放電。計量校驗精確表面無油污，電容無脹肚，放電回路正常，自動投切裝置正常。配電柜標識齊全，疏散指示燈完好。36設備保養及管理MaintenanceandManag37設備操作規程及管理OperatingRegulationsandManagementofEquipment15.12管理標準（供配電運行管理要點）15.12.1配電房和強電井必須保持上鎖，非工作人員，未經許可禁止進入配電房、強電井。15.12.2配電房內嚴禁堆放易燃、易爆物品及雜物，保持整潔、干燥，嚴禁吸煙。15.12.3低壓配電房操作時應嚴格依照《供配電系統安全操作管理》進行操作。15.12.4應防止小動物、爬蟲進入配電房，每周對低壓控制柜清潔一次。15.12.5每月對低壓配電設備進行一次檢修保養并做好記錄。15.12.6做好日常檢查維修記錄。37設備操作規程及管理OperatingRegulatio38設備操作規程及管理OperatingRegulationsandManagementofEquipment15.13管理標準（消防設備設施運行管理要點）15.13.1消防中心設三班24小時值班制度，負責消防系統的監控，每班進行一次系統自檢。15.13.2值班人員配合消防維修人員在消防中心對消防設備進行維護、試驗。15.13.3值班人員每天清潔設備表面一次、每周打掃機房一次，保持地面、墻壁、設備無積塵、水漬、油漬。15.13.4設備責任人每天到消防中心、消防水泵房、報警閥（雨淋閥）房按照維修保養計劃表的要求巡視檢查，發現異常在《巡查記錄表》記錄，并及時組織處理。15.13.5服務中心設備主管每星期對設備責任人的工作執行情況進行監督。15.13.6服務中心負責人或安全負責人每月不定期檢查消防設施，發現隱患下發火災隱患整改通知書，限期整改。38設備操作規程及管理OperatingRegulatio39設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.14消防設施設備維修保養檢查計劃類型消防聯動臺序號01020304050607維修保養項目各類指示燈（含電源、信號）各類開關各電器觸點各電器元件接線端子及端子排端子各電源、信號線控制臺內部除塵控制臺表面除塵周期每天每天每季度每季度每季度1年每日維修保養方法直觀目測直觀目測如有燒損現象，拆下后用砂紙打磨用螺絲刀逐個緊固如有輕微破損或燒焦現象，用絕緣膠帶包扎，嚴重時更換用小毛刷、皮老虎除塵用干擦布、毛刷除去表面灰塵標準指示燈指示正常處于開啟或自動狀態觸點完好，無燒損各端子連接牢固，無燒傷導線無破損、燒焦現象無塵無塵39設備保養及管理MaintenanceandManag40設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.14消防設施設備維修保養檢查計劃類型火災探測器防火卷簾門序號010203010203040506維修保養項目感煙探測器感溫探測器手動報警按鈕控制器內部各電器觸點控制箱內部各電器元件接線端子季端子排端子機械部分（齒輪、鋒條）卷簾門門體電機接線端子升降按鈕周期每季度每季度每季度每季度每季度每年每年每季度每季度維修保養方法用力吸一口香煙，在距探測器20CM處噴向探頭.每次5%-10%比例用750W電吹風，在距探測器500MM處，向探測器熱風.每次5%-10%用螺絲刀打開玻璃測試報警.每次5%-10%比例如有燒傷現象，拆下后用砂紙打磨用螺絲刀逐個緊固如銹蝕用煤油除銹，然后加潤滑油用煤油清洗銹蝕部分用螺絲刀緊固手動啟動標準紅色指示燈亮報警指示燈亮報警功能正常觸點完好，無燒傷端子無燒傷或松動無銹蝕且表面涂有潤滑油無銹蝕端子無松動動作靈活，到位準確40設備保養及管理MaintenanceandManag41設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.14消防設施設備維修保養檢查計劃類型防火門排煙系統序號010203010203040506維修保養項目防火門玻璃防火門彈簧鉸鏈消防通道、防火門排煙風機表面除塵控制柜內部各電器觸點控制柜內各接線端子或端子排端子控制柜電源指示燈排煙閥微動開關機內部接線端子風機、排煙閥手動、自動功能試驗周期每日每日每日每季度每季度每季度每日每季度每季度維修保養方法只管目測有損壞，更換備件；只管目測，并開關防火門用擦布、毛刷除塵如有燒傷現象，拆下后用砂紙打磨用螺絲刀逐個緊固如不亮，更換指示燈燈泡用螺絲刀緊固各固定螺釘及各接線端子風機全部試驗；排煙閥每次抽查25%標準完好無損完好，彈性適度消防通道暢通，防火門開閉自如無塵觸點完好，控制啟停正常端子無燒傷或松動電源指示燈明亮端子無松動、微動開關固定良好手動、聯動功能正常41設備保養及管理MaintenanceandManag42設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.14消防設施設備維修保養檢查計劃類型加壓送風系統序號010203040506維修保養項目排煙風機表面除塵控制柜內部各電器觸點控制柜內各接線端子或端子排端子控制柜電源指示燈送風口微動開關機內部接線端子各送風口百葉窗周期每季度每季度每季度每季度每季度每季度維修保養方法用擦布、毛刷除塵如有燒傷現象，拆下后用砂紙打磨用螺絲刀逐個緊固如不亮，更換指示燈燈泡用螺絲刀緊固各固定螺釘及各接線端子直觀目測標準無塵觸點完好，控制啟停正常端子無燒傷或松動電源指示燈明亮端子無松動、微動開關固定良好送風口百葉位置正確42設備保養及管理MaintenanceandManag43設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.14消防設施設備維修保養檢查計劃類型管道及附件應急照明序號010203010203維修保養項目各消防閥門各減壓閥、排氣閥消防管道疏散指示燈應急燈表面除塵周期每季度每年每年每日每季度每季度維修保養方法如漏水，添加盤根或更換閥門檢修、清洗直觀目測直觀目測按測試鍵，充放電用刷子、抹布擦拭干凈標準閥門開啟自如，不漏水排氣閥排氣正常、不漏水。減壓閥工作正常管路無滲漏或銹蝕指示燈亮、且處于等待狀態,無松動、損傷按測試鍵后，指示燈亮，充放電正常表面無灰塵43設備保養及管理MaintenanceandManag44設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.14消防設施設備維修保養檢查計劃類型設備機房滅火器材氣體滅火系統序號0102010201020304維修保養項目機房衛生機房內照明、電話推車式滅火器手提式滅火器各氣瓶氣壓執行元件電磁閥、放氣閥、瓶頭閥、分配閥氣體控制箱瓶體及管路表面除塵周期每季度每季度每季度每季度每季度每季度每年每年維修保養方法用拖把、掃帚、抹布打掃設備地面開關電燈、通話檢查直觀目測直觀目測，并用手搖動瓶體直觀目測在鋼瓶上接上氣壓表，打開鋼瓶的放氣閥，同時用肥皂水試漏檢查各觸點及接線端子，模擬試驗用抹布、毛刷除塵標準機房整潔、干凈照明完好、電話通話正常完好無損，壓力在正常范圍壓力正常，指針指在綠色安全區內，配件齊全氣壓指示正常氣壓正常，各閥無泄露，放氣閥、瓶頭閥、分配閥能正常工作觸點無銹蝕、無松動，模擬功能正常無塵44設備保養及管理MaintenanceandManag45設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.14消防設施設備維修保養檢查計劃類型室內外消火栓系統序號01020304050607維修保養項目水泵水泵添加盤根水泵加潤滑油水泵、電機除塵消火栓各閥門各消火栓、水帶、接扣、消火栓按鈕及其它配件功能試驗周期每季度每年每年每季度每年每季度每季度維修保養方法手動盤車添加盤根更換并添加潤滑油用抹布、毛刷除塵添加盤根或更換墊片直觀目測手動、自動轉換；消火栓按鈕每次抽查10%標準轉軸轉動靈活點動時，漏水在正常范圍內水泵運轉靈活無塵開啟自如，不漏水水帶不發霉、水喉不漏水、按鈕盒完好無松動，小配備齊全各項功能正常45設備保養及管理MaintenanceandManag46設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.14消防設施設備維修保養檢查計劃類型自動噴淋系統序號01020304050607080910維修保養項目水泵水泵添加盤根水泵加潤滑油水泵、電機除塵自動噴淋各閥門放水閥、壓力表信號閥水流指示器噴淋頭濕式報警閥周期每季度每年每年每季度每季度每季度每季度每季度每季度每季度維修保養方法手動盤車添加盤根更換并添加潤滑油用抹布、毛刷除塵添加盤根或更換墊片觀察壓力表，進行放水試驗直觀目測，做關閉試驗放水試驗直觀目測放水試驗標準轉軸轉動靈活點動時，漏水在正常范圍內水泵運轉靈活無塵開啟自如，不漏水，壓力指示正常壓力表指示正常，放水閥開啟自如關閉時有電信號在中控室顯示在中控室有電信號顯示噴淋頭表面油灰不可過多壓力開關動作，聯動啟動水泵，水力警鈴響亮46設備保養及管理MaintenanceandManag47設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.14消防設施設備維修保養檢查計劃類型消防應急廣播系統對講電話系統序號01020304050607010203維修保養項目主機各電源、控制信號及音量調節器各切換器、控制器各放大器各接線端子及線路磁帶機、CD機磁頭各層揚聲器接線是否牢固、紙盒是否完好主機柜內除塵各接線端子及線路主機、固定電話、插孔之間通話主機按鍵周期每季度每季度每季度每年每季度每年每年每年每季度每季度維修保養方法直觀目測通電試驗放音試聽音質、音量用螺絲刀緊固，導線如有破損，用絕緣膠布包扎用清洗帶或專用清洗盤清洗如松動，用螺絲刀緊固用毛刷、皮老虎除塵用螺絲刀緊固，導線如有破損，用絕緣膠布包扎分機主叫主機，主機選擇分機，手提插孔電話主叫主機檢查按鍵是否阻滯，通斷是否良好標準信號指示正常，音量調節位置合適轉換工作正常音質、音量良好端子無松動，各導線完好表面無粉塵各揚聲器接線牢固、紙盒無破損無塵端子無松動，各導線完好音質清楚、無雜音按鍵無阻滯，通斷良好47設備保養及管理MaintenanceandManag48設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.15中央空調系統（制冷部分）維修保養管理類型水泵機組及附件序號0102030405060708091011檢查保養項目運行情況儀表指示外觀外觀清潔水泵軸端水泵軸承電機軸承電機絕緣電機運行電流接線端子是否松動檢查設備的標識周期每天每天每天每周每月一年一年半年每天每季度每天檢查保養方法振動、軸溫檢查直觀目測擦洗、除污檢查更換盤根填料清洗換潤滑油清洗加潤滑油測電機吸收比直觀目測如松動，用螺絲刀緊固直觀目測標準運轉平穩指示正確無滴水觀感良好無滲漏手動運轉靈活手動運轉靈活絕緣良好正常范圍不松動標識齊全48設備保養及管理MaintenanceandManag49設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.15中央空調系統（制冷部分）維修保養管理類型管道及閥門新風機及風機旁管冷卻塔序號01020102030405010203檢查保養項目管道閥門外觀清潔異味和異聲過濾網電機軸承閥門測量及記錄電機運行電流及絕緣電阻檢查運轉方向、運行有否不正常聲音及震動檢查電機、傳動機構的潤滑情況周期每季度一年每周每天每季度一年一年每季度每天一年檢查保養方法如滲漏，補漏換管保溫緊固壓蓋螺絲，調整更換填料用擦布、毛刷除塵視覺和聽覺用擦布、毛刷除塵清洗加潤滑油緊固壓蓋螺絲，調整更換填料用儀表測量視覺和聽覺視情況加注潤滑油標準無滲漏無破損不漏水，手動運轉靈活無灰塵無異味和異聲無灰塵手動運轉靈活不漏水，手動運轉靈活在正常范圍內無異味和異聲傳動靈活49設備保養及管理MaintenanceandManag50設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.15中央空調系統（制冷部分）維修保養管理類型冷卻塔序號04050607080910檢查保養項目檢查布水、分水器的布水分水情況檢查傳動皮帶松緊情況并調整、檢查并緊固全部緊固件檢查風扇及聯結器的平衡情況檢查塔體的支撐情況檢查塔體、閥門、管線的油漆，如有脫落，及時噴刷檢查各電動閥的動作情況清洗塔內的臟物，清潔塔體周期每天每季度每季度每天每季度每季度每季度檢查保養方法直觀目測如松動，用螺絲刀緊固直管或用儀器測量直觀目測直觀目測模擬啟動用清潔劑和清潔用具標準正常狀態松緊適宜無偏差無銹蝕外觀良好運轉平穩無臟物，無污染50設備保養及管理MaintenanceandManag51設備保養及管理MaintenanceandManagementofEquipment15.15中央空調系統（制冷部分）維修保養管理類型冷卻塔序號111213141516檢查保養項目檢查水位并調整檢查填料并清洗檢查補水、補水閥門情況檢查電機、閥的手自動情況檢查各類標識的完整情況清潔塔體、管線，見本色周期每季度每年一年每季度每天每季度檢查保養方法直觀目測打開檢查緊固壓蓋螺絲，調整更換填料模擬啟動和手動啟動直觀目測用抹布和清潔液清洗標準正常水位填料在規定范圍不漏水，手動運轉靈活手自動轉換正常無脫落、污辱無灰塵、污染51設備保養及管理MaintenanceandManag52設備操作規程及管理OperatingRegulationsandManagementofEquipment15.16管理標準（中央空調系統（制冷部分）運行管理要點）值班人員在運行巡查中應做到一看，看運轉設備有無異常；二查，查運行中各部分參數是否正常；三聽，聽系統運行中是否有異常聲音；四嗅，嗅運行中是否有異味產生，以保證系統正常運行。52設備操作規程及管理OperatingRegulatio53其它標識Otheridentification電梯牌子尺寸：300mm*100mm消防提示尺寸:8mm*220mm53其它標識Otheridentification電梯牌子54其它標識Otheridentification安全乘車須知尺寸：300mm*395mm常開常閉尺寸:80mm*150mm參觀者止步尺寸：400mm*150mm54其它標識Otheridentification安全乘車設備管理原則

Equipmentmanagementprinciples設備管理原則安全可靠檢查維護修改結合規范有效堅持五定優化管理正常運行

設備管理原則Equipmentmanagementprinciples1、堅持安全第一，預防為主，確保設備安全可靠運行。2、維護與計劃維修相結合，維理改造與更新相結合，設備生命周期管理與經濟管理相結合。3、堅持做到“三干”“四不”“五良”①機房干凈②設備干凈③工作場地干凈①不漏水②不漏電③不漏油④不漏氣①性能良好②潤滑良好③密封良好④緊固良好⑤調整良好、4、做到“三會四懂”①會操作②會保養③會維修①懂性能②懂原理③懂結構④懂用途5、對重工設備做到定標準、定人、定崗、定責、定時6、認真做好清潔、潤滑、調式、緊固、防腐安全可靠檢查維護修改結合規范有效堅持五定優化管理正常運行感謝聆聽

心貼心服務精細化管理2019.08.01感謝聆聽心貼心服務精細化管理2019.08.011.個人墜落防護系統是用來把工作人員與固定掛點連接起來所必需的一整套產品，可完全防止出現從高處墜落的情況或是能完全地制止這種情況的發生。2.單獨使用這些產品不能對墜落提供防護。但是，如果這些構件能夠良好的組合在一起，那么它們將形成一種對工作場所的安全和整體的墜落防護計劃都極其重要的個人墜落防護系統。3.如果安全繩沒有垂直地固定在工作場所上方，發生墜落時將使得工人在空中出現搖擺，并可能撞到其他物體上或撞到地面造成傷害。4.一個有才能的領導者會給所在的團隊或組織帶來成功的希望，使人們對他產生一種敬佩感。敬佩感是一種心理磁鐵，它會吸引人們自覺去接受影響力。5.老虎型給他明確方向的語言、讓他知道做這件事對他的好處，說話中要給他很肯定的感覺，不要懷疑他或不放心，直接說明不要拐彎抹角，請他記錄彼此溝通的內容。6.孔雀型先聊輕松的話題再進入主題、運用圖畫方式進行溝通，對于事情就事論事不責罵當事人，給他贊揚及鼓勵，多運用一些肢休語言，可到熱鬧場合進行洽談。7.無尾熊型不要強勢與他溝通，溝通中運用一些溫馨的語言，可聊聊天再進入主題，交待任務不要一次太多，讓他知道你會協助他，經常尋問這事情的進展，讓他知道在溝通中不要有所忌諱。8.貓頭鷹型不要強勢與他溝通，交待任務最好自行確認后再說，不講不實際的事不說沒有憑證的話，說話要完整化，任務分配時可分解數項告知，讓他知道事情做完的成敗會有人負責，對事不對人，不要批評他的專業。演示完畢，感謝聆聽！1.個人墜落防護系統是用來把工作人員與固定掛點連接起來所必需華僑城物業設備管理交流OverseasChinesePropertyEquipmentManagementExchange華僑城物業設備管理交流CONTENTS目標與定位管理與標準巡查與保養設備管理遵循原則CONTENTS目標與定位管理與標準巡查與保養設備管理遵循原目標定位

TargetLocation隨著集團公司發展步伐的加快，各類建筑的增多，設施設備的后期管理尤為重要。從物業角度來講，良好的設備房環境不僅能夠延長設施設備的使用壽命、確保設施設備正常運行，而且是后期評定“省優”、“國優”示范小區的必備條件。同時可以定期想業主舉行設施設備開放日，讓業主了解到我們更多的物業服務，將隱形服務顯性化。為規范設施設備管理，成都分公司結合體系文件定位于“成都市五星級設備房”編制了《物業設備房管理標準》。通過編制《物業設備房管理標準》，既能讓員工清晰的掌握品質要求，也能應用到工程部的督導檢查工作中去，以達到工程服務管理的統一標準化、規范化，從而體現物業工程服務的價值。目標定位 TargetLocation隨著管理與標準

Managementandstandards管理與標準01制度上墻

InstitutionalWall管理標準1.1管理制度、應急預案、安全操作流程等相關設備房、設施設備制度上墻，懸掛整齊美觀（圖1、圖2）；1.2使用PVC板（尺寸：寬300*高400mm），豎向排列，單排底邊離地1500mm，雙排中間離地1500mm；上下間距20-50mm；左右間距20mm。1.3其它上墻制度類參照上述標準。圖1圖201制度上墻 InstitutionalWall管理標準圖02擋鼠板Ratbaffle管理標準2.1門口設擋鼠板高600mm，擋鼠板具一定硬度，擋鼠板長度根據實際門寬確定，固定槽可以選用木質或鐵質材料，顏色為黃黑相間斜線條；2.2有提示標識：雙排標上排“擋鼠板”下排“小心跨越”，有華僑城物業LOGO標識，尺寸：高600*厚150mm；2.3將提醒標識粘貼擋鼠板上方，上沿平齊；重點設備房：高壓配電房、低壓配電房、發電機房、生活水泵房、生活水箱房、消防泵房、消防監控室等必須設置擋鼠板（圖3、圖4、圖5）。圖3圖4圖502擋鼠板Ratbaffle管理標準圖3圖4圖503設備房門標識Equipmentdoormarking管理標準3.1設備房門外環境干凈，房門及門鎖完好，開啟方便；3.2設備房門本體標識張貼位于雙扇門左側，標識底邊齊2/3線，居中；單扇門標識底邊齊2/3線，居中（圖6）；3.3生活水泵房、生活水箱房、消防泵房、風機房、電控間（強電井、弱電井、EPS室）有責任人、監督人姓名和照片，電梯機房有電梯維修操作人員、安全管理人員姓名和照片，亞克力板制作，尺寸：210x297mm（A4紙大小），照片是3R，底色為白色。進門顯眼位置，離門框200mm左右，安裝高度1300mm（圖7）；3.4消防監控室、生活水泵房、消防泵房設備房門上有閑人免進、禁止吸煙、拍照、小動物提示標識（圖7）；3.5設備間名稱標識統一安裝在各設備間正上方，雙色板尺寸寬度300mm*高度150mm，字體高度80mm；設備警示標識統一安裝高度離地1300mm，位置在門扇居中（圖7）；3.6設備房門本體及提示標識清晰；門口有黃黑相間警示斜線線（見圖8）；3.7各單元樓層的強、弱電及給、排水管井只需用雙色板刻字統一進行名稱標識，如“弱電井”“強電井”“水井房”，并統一安裝在設備房門上(圖9）；圖6圖8圖7圖903設備房門標識Equipmentdoormarking04風機房地面、墻壁Fanroomfloor、wall管理標準4.1機房應有編號、墻面乳膠漆刷白（圖10、圖11）；4.2地面標準：平整不返砂，一級標桿機房地面、踢腳必須貼地磚或刷灰地坪漆；二級為水泥光面地面坦、干燥、防滑、干凈；排風管道有流向標識（圖12）；4.3設備房有接地排的需刷漆，黃綠相間，間隔100mm（圖10）。圖10圖11圖1204風機房地面、墻壁Fanroomfloor、wall管05設備房配置Equipmentroomconfiguration圖13圖14圖15管理標準5.1大型配電房配置操作工具臺，擺放工具、絕緣手套、鞋等，位置固定，標示清晰（圖13）；5.2重要機房必有溫度計，電梯房、水泵房、配電房、濕式報警閥、氣體滅火間、監控室等需配置溫濕度計，溫濕度計現場懸掛，溫度低于40攝氏，濕度低于80%RH，溫濕度樣式統一標準為（圖14）；5.3滅火器材使用黃黑警示膠帶畫點放置，滅火器材，按每30㎡配置一個滅火器箱，2kg兩只滅火器配置），設于門邊顯眼位置；滅火器箱距離黃色警示線200mm尺寸,離地1300mm滅火器標牌（圖15）；05設備房配置Equipmentroomconfigur06設備房配置Equipmentroomconfiguration圖16圖17圖18圖20管理標準5.5警示線標準:50mm寬；黃色和黑色相間，黃黑相間斜紋，間隔100mm（圖17）；5.5設備應有設備卡，設備卡內容應記錄：設備名稱、設備編號、設備用途、設備責任人、維修、測試運行記錄等設備相關信息（圖18、19）；記錄表多個制作如（圖20)；圖1906設備房配置Equipmentroomconfigur06設備房配置Equipmentroomconfiguration管理標準5.6保潔工具在指定位置，擺放整齊。墻上標識采用海報背膠PVC板進行制作，清潔工具盡量擺放在隱蔽位置，不能影響到它操作。清潔工具要求包含掃帚、撮箕、水桶、抹布等相鄰設備房可以共用，距離較遠可以獨立設置。物品四周間距200mm用黃色油漆劃制標識線，位置及尺寸見（圖21、圖22、圖23）。圖21圖23圖2206設備房配置Equipmentroomconfigur07水管顏色及介質流向標識Pipecolorandmediaflowdirectionidentification管理標準6.1生活給水系統管網應刷綠色油漆、綠白帶箭頭色環，管道有管網功能、控制區域、如：市政供水或高區二次供水管等文字標識及“流向”箭頭標識（圖24）；6.2消防系統管網應刷紅色油漆、紅白帶箭頭色環，管道有管網功能、控制區域文字標識及“流向”箭頭標識；管道較長的間隔10米應有流向標(圖25）具體制作尺寸見（圖29）；圖29圖24圖2507水管顏色及介質流向標識Pipecolorandme08水管顏色及介質流向標識Pipecolorandmediaflowdirectionidentification管理標準6.3中央空調系統管網刷藍色油漆（或系統管網本色），管道有管網功能、控制區域文字標識及“流向”箭頭標識（圖26）；6.4排污管道采用黑色，注意與給水管道（綠色）采用保溫材料（黑色）的區分（圖27、圖28）；圖27圖28圖2608水管顏色及介質流向標識Pipecolorandme09水泵房WaterPumpRoom管理標準7.1水泵房生活供水系統應張貼成都市金牛區衛生局要求公示欄、成都市疾控中心水質檢測報告（成都市金牛區衛生局生活飲用水二次供水管理規定，由依法設立清洗機構進行清洗消毒，每年至少清洗消毒二次）；衛生許可證上墻、水質合格證上墻操作流程、應急預案等（生活泵房圖30、31、32、33、34、35、36、）；7.2水泵房生活給水系統管理人需持有有《健康合格證》及《衛生知識培訓合格證》(圖31)；圖32圖30圖31圖33圖34圖35圖3609水泵房WaterPumpRoom管理標準圖32圖3010水泵房WaterPumpRoom管理標準7.3二次供泵房有設備信息公示欄（圖38)，泵房內水管網系統圖上墻（圖39）；7.4測量儀表標注正常運行范圍值（圖40）；7.5閥門控制自如，無卡死，絲桿有黃油、套管，有狀態標識（圖41、42）；7.6管道清潔、無銹蝕，介質流向標識清晰；7.7水箱蓋上鎖