10十二月20220x房地產三級計劃管理09十二月20220x房地產三級計劃管理1目錄第一章引述第二章WHY-為什么需要三級計劃第三章WHAT-什么是三級計劃第四章HOW-如何進行三級計劃管理目錄第一章引述2引述引述3周末去看一場電影組織一次旅行項目開發概念計劃：為在未來的某個時點，達到特定的目標，提前進行設想，將過程中的活動與時點對應，并指派人員負責和準備相應資源。記在腦中用紙筆記錄電腦及軟件周末去看一場電影概念計劃：為在未來的某個時點，達到特定的目標4始于戰略，終于戰略運營設計，集成管理戰略計劃任務執行監控分析評價數據、信息、會議土地產品設計工程銷售交付報建以發展戰略為導向，通過運營體系的設計和運行，對公司經營、項目開發等各環節進行集成管理，為實現戰略目標提供保障。卓越集團運營管理體系始于戰略，終于戰略戰略計劃執行監控分析數據、信息、會議土地產5按照集團發展戰略及各年經營計劃，指導經營安排的開發計劃，通稱“經營計劃”，包含以下內容：未來三年內各年經營指標：銷售額，銷售面積，銷售利潤率，結算額，結算面積，結算利潤率，現金流貢獻，占用資源回報率等。未來三年內項目各分期分區節點（5個）：施工許可證、總包底板開工、開盤、竣工備案、集中交付。三級計劃體系一級計劃經營計劃按照一級開發計劃要求，指導項目開發實施的里程碑計劃，通稱“里程碑計劃”。包含以下內容：項目前期關鍵節點：2+X個。其中2個為固定節點，其余節點可根據項目具體情況增設。簡稱“前期關鍵點”。項目各分期分區里程碑節點：19個。簡稱“里程碑節點”。二級計劃里程碑計劃三級計劃作業計劃按照二級開發計劃要求，指導項目具體工作實施的作業計劃，通稱“作業計劃”，分為各專業部門作業計劃、階段性專項計劃。包括但不限于以下類型：專業部門作業計劃：以專業部門內工作流程為主制訂的計劃。包括總體作業計劃、設計與報建作業計劃、工程作業計劃、采購作業計劃、營銷作業計劃。階段性專項計劃：以里程碑節點為目標，多部門配合實施的計劃。包括優展區專項計劃、開盤專項計劃、竣工備案專項計劃、集中交付專項計劃。按照集團發展戰略及各年經營計劃，指導經營安排的開發計劃，通稱6集團經營要求，關系集團經營效益和未來發展位于計劃體系的頂層集團管理層對董事會的承諾分公司對集團管理層的承諾三級計劃體系一級計劃經營計劃項目開發要求，關系開發目標的實現位于計劃體系承上啟下的位置集團總部與分公司在項目管理領域的協作平臺二級計劃里程碑計劃三級計劃作業計劃項目具體實施任務要求，關系各專業作業目標的實現位于計劃體系的基層各專業項目管理人員的溝通協作平臺指導分解集團經營要求，關系集團經營效益和未來發展三級計劃體系一級計劃7項目主責人負責向各專業部門下達編制作業計劃的要求各專業部門負責人負責編制三級作業計劃經分公司審批后確定，運營經理發布各專業部門負責人為對應專業計劃第一負責人項目主責人為階段性專項計劃第一負責人專業部門周例會上，要對各項目計劃進展進行梳理項目周例會上，要對總體作業計劃和階段性專項計劃進行梳理項目周例會上未能決策的問題，在每周公司例會上提議并討論項目主責人每月對計劃執行情況做統計，運營經理匯總后在分公司內予以公示，并抄送集團運營管理部。作業計劃的執行情況，作為分公司內部績效管理的依據。每月項目主責人組織定期調整，過程視情況調整調整經分公司審批后確定三級計劃體系三級計劃作業計劃項目主責人負責向各專業部門下達編制作業計劃的要求三級計劃體系8任何級別開發計劃一經發布，即作為相關責任方的責任承諾，在執行過程中應推動內外資源，實現計劃任務，在結果上“承擔責任，兌現承諾”，在時間上“準點運行，力爭提前”。若在執行過程中發生任何不利情況，均應采取措施減少影響，并在下一環節做出彌補，保證整體計劃不受影響。使命必達：任何級別開發計劃均需要多個部門聯合完成，在各環節均要求上下游充分、密切配合，減少時間、資源的浪費，倡導無邊界的合作意識、積極主動的工作態度，反對任何形式的“等靠要”及責任推諉。合作意識：開發過程中的任何決策，均應由具備相應權責的決策者或機構做出決定。決策前必須獲取足夠的信息和進行充分的分析，以保證決策的有效性；決策過程應滿足開發進度要求，避免決策滯后。決策后應按決策結果堅決執行，杜絕反復決策，除非在執行過程中出現未預見的嚴重問題。有效決策：項目計劃管理應堅持三項原則，按照制度或指引無法處理的問題，應按三項原則作出判斷處理。“集團門戶（EIP）”-“制度規范”-“計劃運營管理”：《卓越集團項目里程碑計劃評估及節點責任管理作業指引（2013版）》計劃管理三項原則任何級別開發計劃一經發布，即作為相關責任方的責任承諾，在執行9產出成果，職業經理人的價值所在使命必達：合作共贏，大家好才是真的好合作意識：智勇兼備，智于決勇于行，高效運轉有效決策：計劃管理三項原則產出成果，職業經理人的價值所在使命必達：合作共贏，大家好才是10WHY為什么需要三級計劃WHY為什么需要三級計劃11作用以16節時速（29.6公里/小時）行駛的50萬噸油輪，要經過44分鐘航行7海里（13公里）才能停下來！歷史：Titanic號作用以16節時速（29.6公里/小時）行駛的50萬噸油輪，要12作用時間跨度大：單期104周以上

從設計、報建開始至入伙結束，通常最少要2年時間，共計104周涉及人員多：單期15人以上項發、財務營銷、銷售建筑設計（水、電、結構）、裝飾設計、景觀設計報建成本、采購土建、裝修、給排水、暖通、電氣、景觀、綠化招商、客服、物業任務分工多：單期三級計劃可以多達千項以上作用時間跨度大：單期104周以上13三級計劃建立共識、公開、細致的三級計劃項目團隊統一指揮，信息通暢，互信溝通預判應對經驗共享，風險共擔，群策群力任務多：丟三落四，忙閑不均，資源缺配協調多：人多聲雜，專業壁壘，信息不暢風險多：人有旦夕禍福，天有不測風云挑戰應對項目管理面臨的挑戰——“項三多”三級計劃任務多：挑戰應對項目管理面臨的挑戰——“項三多”14項目的一個分期，涉及：數千項管理任務數十個責任人時間跨度在500天以上計劃管理的作用：使項目團隊能統一目標、統一步驟，有分工、有合作，將各項任務按時按質按量完成，從而完成項目總體目標。計劃管理的關鍵：編制階段：“設計”出合理計劃，承載項目運營思路；執行階段：時間資源不可復制，計劃的嚴肅性必須得到充分保障。案例：竣驗備案跨年對結轉、稅收的影響計劃管理：項目管理的核心工作項目的一個分期，涉及：案例：竣驗備案跨年對結轉、稅收的影響計15WHAT什么是三級計劃WHAT什么是三級計劃16里程碑milestone工作任務work三級計劃作業計劃二級計劃里程碑計劃綱舉目張聚沙成塔里程碑工作任務三級計劃二級計劃綱舉目張聚沙成塔17任務最終分解到個人，每項任務只有一位責任人關聯任務可以成為“一組任務”，由多個人共同完成，這“多個人”屬于一個正式或虛擬的小組里程碑節點是小組成員的共同目標任務可以方便起名，名稱能夠被直觀理解任務分解盡可能到一周或以下當符合以上特點時，這個計劃就可以稱為一個“三級計劃（作業計劃）”。三級計劃的一般特點任務最終分解到個人，每項任務只有一位責任人當符合以上特點時，18結果評判優化改善嚴肅紀律工作分解任務分配確定時間明確標準理清關系資源配置預判風險PD+C分工執行檢查狀況過程溝通問題分析適時調整A三級計劃的管理邏輯：PDCA循環結果評判工作分解PD+C分工執行A三級計劃的管理邏輯：PDC19計劃編制要統一思路在編制過程中，團隊統一思路、達成共識才是關鍵，而計劃文件僅是一份結果記錄。風險預判寧多勿漏風險無處不在，寧可多做準備，未雨綢繆，不可心存僥幸，麻痹大意。即使最后風平浪靜，保險措施也是值得投資的。問題快速暴露不超一周問題一定存在，但有問題不是問題，而問題沒暴露才真的是問題。只要及時發現，就能及時處理，原則上不超過一周，越快越好。障礙解決比追究原因更重要當項目遇到阻礙，首先要設法解決，決不可停滯不前；待項目可以繼續推進后，可再投入精力分析總結原因。切勿顛倒優先順序。承擔責任、總結提高并行每個團隊成員都負責獨一無二的任務，要杜絕等靠要、避免遇事推諉，出現問題要勇于承擔責任，同時總結提高，避免問題惡化或重復發生。三級計劃的管理原則計劃編制要統一思路三級計劃的管理原則20獲取項目施工許可證總包底板開工開盤竣工備案集中交付設計及報建作業計劃前置工作計劃優展區專項計劃開盤專項計劃竣工備案專項計劃集中交付專項計劃營銷作業計劃工程作業計劃采購作業計劃預售證專項計劃總體作業計劃專業部門作業計劃階段性作業計劃三級計劃的主要類別獲取項目施工許可證總包底板開工開盤竣工備案集中交付設計及報建21HOW如何進行三級計劃管理HOW如何進行三級計劃管理22Project：老牌計劃軟件。與excel可以互相復制粘貼，優點為WBS方便分級、方便日期篩選等，并可結合projectserver平臺進行統計、郵件提醒和反饋等管理。Excel：優點為方便編輯、格式靈活，可以應用公式，便于統計數據等。Visio：優點為便于討論邏輯關系、明確流程，可以直觀作圖，判斷關鍵線路。熟練掌握三類軟件Project：老牌計劃軟件。與excel可以互相復制粘貼，23計劃編制步驟：①按照公司經營計劃，由項目總主持，項目群共同討論，形成里程碑節點計劃，提交公司決策、集團審批后生效②各專業以里程碑節點為目標，制訂各專業作業計劃③項目總以里程碑節點為目標，制訂階段性作業計劃④以上計劃初稿發放項目群審閱后，由項目總主持，項目群合議后進行調整，形成終稿⑤計劃編制過程中，同步預判項目開發風險，經項目群討論后，制定應對策略，并形成風險備忘文件⑥項目總根據需要整合項目總體作業計劃*對于項目計劃的編制過程，統一思路、達成共識是關鍵工作分解任務分配確定時間明確標準理清關系資源配置預判風險P計劃編制步驟：工作分解P24

概念：按照某種思考邏輯（如時間順序或專業邏輯），將目標分解為結構化的步驟，持續分解最終成為“作業任務”。“作業任務”是最底層的計劃項，簡稱“任務”。“任務”的達成包含兩部分，一是時間，二是結果。“任務”是最小的“可交付成果”，可以很容易識別出完成它的活動、周期、組織、資源。P工作結構分解方法：WBS（WorkBreakdownStructure）內容：必要：任務名稱、開始時間、完成時間、責任人（資源）輔助：分級、序號、前后置關系、是否完成、備注、文檔、鏈接概念：P工作結構分解方法：內容：25

要求：任務周期定義不超過一周，盡量在1-3天。WBS層次不超過6層，建議在2-3層。每項任務對應唯一責任人。在分解過程中，團隊要實現：1．明確工作范圍和內容2．確定工作順序3．分派責任，規定人員職責4．估計資源投入和做好資源準備5．成果應作為項目進度測量和控制的基準P工作結構分解方法：WBS（WorkBreakdownStructure）*工作結構分解的成果，一定要足夠細化，便于今后測量和控制。要求：P工作結構分解方法：*工作結構分解的成果26

P預判風險：概念風險是可能發生的、會造成不利影響的事件風險有發生的概率風險一旦發生，會造成相應的后果要求要有風險管理意識，杜絕僥幸心理，在計劃編制階段展開思考要集合團隊經驗，對可能的風險進行充分的預判和討論對于概率較高、后果嚴重的風險，要采取預防措施，或準備第二套方案，以起到保險作用記錄成為風險備忘文件*雖然風險管理會增加投入或延長時間，但對保證項目的成功實施是非常關鍵的。要正確進行管理風險，杜絕僥幸的心理。案例P預判風險：概念案例27

D+C計劃使用：①建立項目運營會議體系，每周至少召集專業部門會議、項目工作會議②在專業部門會議上，由部門負責人主持，各責任人按專業計劃匯報進展，提出問題并討論專業解決方案③在項目工作會議上，由項目總主持，各責任人按項目計劃反饋完成情況，對延誤情況進行說明，討論解決方案或調整計劃，由項目總進行決策④若有風險發生，或預判存在新的風險，任何人應在項目工作會議上及時提出，并討論應對策略，更新風險備忘⑤在2、3會議討論中，超過部門、項目決策權限的事項，由部門負責人、項目總分別整理后，提交公司決策*DoCheck交替進行，問題暴露不超過一周，解決問題、推動項目是關鍵分工執行檢查狀況過程溝通問題分析適時調整D+C計劃使用：①建立項目運營會議體系，每周至28

D+C三級計劃在項目工作會議上的使用：①按照開始時間、完成時間篩選計劃項，篩選日期截止至會議當天②按任務順序，各責任人逐項說明情況，如有延誤（開始/完成）或會議當天尚未（開始/完成）的，應說明原因③根據是否按時完成，對計劃項進行標注，建議：按時完成項標為灰字，延誤完成項標為藍字，未完成項標為紅字④全部說明結束后，由項目總根據標注情況，主持討論延誤問題的應對措施：調整：在不影響里程碑節點的情況下，根據討論意見，項目總可決策適當調整計劃日期，并即時更新文件解決：影響里程碑節點的，應討論解決方案保證里程碑不出現延誤，涉及質量、成本變化的，項目總按照權限做出決策；超出權限的應做好討論記錄，以待提交公司決策上報：影響里程碑節點，且無法保證不出現延誤的，應討論若干降低損失的方案，做好討論記錄，以待提交公司決策D+C三級計劃在項目工作會議上的使用：①按照開29

D+C三級計劃在項目工作會議上的使用：⑤除討論過程中已提及的風險項，各責任人再補充是否有其它風險。所有變化或新增風險，記錄到風險備忘⑥會議結束時，計劃文件按照會議意見更新，并根據是否完成進行標注。建議：已完成項標為灰字，其余全部黑字*會議結束后形成三個文件：更新版計劃文件、更新版風險備忘、待決策事項記錄D+C三級計劃在項目工作會議上的使用：⑤除討論30

A管理改進：結果評判優化改善嚴肅紀律①以月度為時間單位，統計計劃完成情況，評判計劃管理成效②總結計劃管理問題，提出改進意見，并在新的月度中落實③強調計劃管理的紀律，計劃執行情況與組織、個人績效掛鉤，以促進計劃管理的完善、提高*對存在的問題應勇于承擔責任，關鍵在于總結提高，避免問題再次發生；時間資源不可復制，計劃的嚴肅性必須得到充分保障。A管理改進：結果評判①以月度為時間單位，統計計31

A月度計劃管理情況統計及匯報：①由項目總負責，運營崗配合，以月度為時間單位，統計計劃完成情況。將月度初計劃作為對照版本，統計任務按時完成率、任務完成率，范圍可按照項目總體、各專業、各負責人分別統計②由運營崗負責，根據計劃管理歷史數據，分析評判本月度計劃管理工作是否具有成效，對存在的問題進行總結，并提出改進建議③由項目總負責，根據項目執行情況，對計劃做出修訂，成為新的月初對照版本計劃，指導項目工作④建議1-2項在公司月度會議上進行匯報，3項應經過公司審批*持續保存歷史數據非常關鍵，計劃管理的改進是一個漸進的過程。A月度計劃管理情況統計及匯報：①由項目總負責，32

A經驗總結改進：“經驗”是提升項目開發管理水平的重要因素，積累“經驗”的主要途徑：1、工作貼近項目，參與具體的開發業務；2、對重要事件記錄并總結，形成案例；3、對案例進行存檔，并交流分享；4、關注行業動態，參與行業交流。*案例分享A經驗總結改進：“經驗”是提升項目開發管理水平3310十二月20220x房地產三級計劃管理09十二月20220x房地產三級計劃管理34目錄第一章引述第二章WHY-為什么需要三級計劃第三章WHAT-什么是三級計劃第四章HOW-如何進行三級計劃管理目錄第一章引述35引述引述36周末去看一場電影組織一次旅行項目開發概念計劃：為在未來的某個時點，達到特定的目標，提前進行設想，將過程中的活動與時點對應，并指派人員負責和準備相應資源。記在腦中用紙筆記錄電腦及軟件周末去看一場電影概念計劃：為在未來的某個時點，達到特定的目標37始于戰略，終于戰略運營設計，集成管理戰略計劃任務執行監控分析評價數據、信息、會議土地產品設計工程銷售交付報建以發展戰略為導向，通過運營體系的設計和運行，對公司經營、項目開發等各環節進行集成管理，為實現戰略目標提供保障。卓越集團運營管理體系始于戰略，終于戰略戰略計劃執行監控分析數據、信息、會議土地產38按照集團發展戰略及各年經營計劃，指導經營安排的開發計劃，通稱“經營計劃”，包含以下內容：未來三年內各年經營指標：銷售額，銷售面積，銷售利潤率，結算額，結算面積，結算利潤率，現金流貢獻，占用資源回報率等。未來三年內項目各分期分區節點（5個）：施工許可證、總包底板開工、開盤、竣工備案、集中交付。三級計劃體系一級計劃經營計劃按照一級開發計劃要求，指導項目開發實施的里程碑計劃，通稱“里程碑計劃”。包含以下內容：項目前期關鍵節點：2+X個。其中2個為固定節點，其余節點可根據項目具體情況增設。簡稱“前期關鍵點”。項目各分期分區里程碑節點：19個。簡稱“里程碑節點”。二級計劃里程碑計劃三級計劃作業計劃按照二級開發計劃要求，指導項目具體工作實施的作業計劃，通稱“作業計劃”，分為各專業部門作業計劃、階段性專項計劃。包括但不限于以下類型：專業部門作業計劃：以專業部門內工作流程為主制訂的計劃。包括總體作業計劃、設計與報建作業計劃、工程作業計劃、采購作業計劃、營銷作業計劃。階段性專項計劃：以里程碑節點為目標，多部門配合實施的計劃。包括優展區專項計劃、開盤專項計劃、竣工備案專項計劃、集中交付專項計劃。按照集團發展戰略及各年經營計劃，指導經營安排的開發計劃，通稱39集團經營要求，關系集團經營效益和未來發展位于計劃體系的頂層集團管理層對董事會的承諾分公司對集團管理層的承諾三級計劃體系一級計劃經營計劃項目開發要求，關系開發目標的實現位于計劃體系承上啟下的位置集團總部與分公司在項目管理領域的協作平臺二級計劃里程碑計劃三級計劃作業計劃項目具體實施任務要求，關系各專業作業目標的實現位于計劃體系的基層各專業項目管理人員的溝通協作平臺指導分解集團經營要求，關系集團經營效益和未來發展三級計劃體系一級計劃40項目主責人負責向各專業部門下達編制作業計劃的要求各專業部門負責人負責編制三級作業計劃經分公司審批后確定，運營經理發布各專業部門負責人為對應專業計劃第一負責人項目主責人為階段性專項計劃第一負責人專業部門周例會上，要對各項目計劃進展進行梳理項目周例會上，要對總體作業計劃和階段性專項計劃進行梳理項目周例會上未能決策的問題，在每周公司例會上提議并討論項目主責人每月對計劃執行情況做統計，運營經理匯總后在分公司內予以公示，并抄送集團運營管理部。作業計劃的執行情況，作為分公司內部績效管理的依據。每月項目主責人組織定期調整，過程視情況調整調整經分公司審批后確定三級計劃體系三級計劃作業計劃項目主責人負責向各專業部門下達編制作業計劃的要求三級計劃體系41任何級別開發計劃一經發布，即作為相關責任方的責任承諾，在執行過程中應推動內外資源，實現計劃任務，在結果上“承擔責任，兌現承諾”，在時間上“準點運行，力爭提前”。若在執行過程中發生任何不利情況，均應采取措施減少影響，并在下一環節做出彌補，保證整體計劃不受影響。使命必達：任何級別開發計劃均需要多個部門聯合完成，在各環節均要求上下游充分、密切配合，減少時間、資源的浪費，倡導無邊界的合作意識、積極主動的工作態度，反對任何形式的“等靠要”及責任推諉。合作意識：開發過程中的任何決策，均應由具備相應權責的決策者或機構做出決定。決策前必須獲取足夠的信息和進行充分的分析，以保證決策的有效性；決策過程應滿足開發進度要求，避免決策滯后。決策后應按決策結果堅決執行，杜絕反復決策，除非在執行過程中出現未預見的嚴重問題。有效決策：項目計劃管理應堅持三項原則，按照制度或指引無法處理的問題，應按三項原則作出判斷處理。“集團門戶（EIP）”-“制度規范”-“計劃運營管理”：《卓越集團項目里程碑計劃評估及節點責任管理作業指引（2013版）》計劃管理三項原則任何級別開發計劃一經發布，即作為相關責任方的責任承諾，在執行42產出成果，職業經理人的價值所在使命必達：合作共贏，大家好才是真的好合作意識：智勇兼備，智于決勇于行，高效運轉有效決策：計劃管理三項原則產出成果，職業經理人的價值所在使命必達：合作共贏，大家好才是43WHY為什么需要三級計劃WHY為什么需要三級計劃44作用以16節時速（29.6公里/小時）行駛的50萬噸油輪，要經過44分鐘航行7海里（13公里）才能停下來！歷史：Titanic號作用以16節時速（29.6公里/小時）行駛的50萬噸油輪，要45作用時間跨度大：單期104周以上

從設計、報建開始至入伙結束，通常最少要2年時間，共計104周涉及人員多：單期15人以上項發、財務營銷、銷售建筑設計（水、電、結構）、裝飾設計、景觀設計報建成本、采購土建、裝修、給排水、暖通、電氣、景觀、綠化招商、客服、物業任務分工多：單期三級計劃可以多達千項以上作用時間跨度大：單期104周以上46三級計劃建立共識、公開、細致的三級計劃項目團隊統一指揮，信息通暢，互信溝通預判應對經驗共享，風險共擔，群策群力任務多：丟三落四，忙閑不均，資源缺配協調多：人多聲雜，專業壁壘，信息不暢風險多：人有旦夕禍福，天有不測風云挑戰應對項目管理面臨的挑戰——“項三多”三級計劃任務多：挑戰應對項目管理面臨的挑戰——“項三多”47項目的一個分期，涉及：數千項管理任務數十個責任人時間跨度在500天以上計劃管理的作用：使項目團隊能統一目標、統一步驟，有分工、有合作，將各項任務按時按質按量完成，從而完成項目總體目標。計劃管理的關鍵：編制階段：“設計”出合理計劃，承載項目運營思路；執行階段：時間資源不可復制，計劃的嚴肅性必須得到充分保障。案例：竣驗備案跨年對結轉、稅收的影響計劃管理：項目管理的核心工作項目的一個分期，涉及：案例：竣驗備案跨年對結轉、稅收的影響計48WHAT什么是三級計劃WHAT什么是三級計劃49里程碑milestone工作任務work三級計劃作業計劃二級計劃里程碑計劃綱舉目張聚沙成塔里程碑工作任務三級計劃二級計劃綱舉目張聚沙成塔50任務最終分解到個人，每項任務只有一位責任人關聯任務可以成為“一組任務”，由多個人共同完成，這“多個人”屬于一個正式或虛擬的小組里程碑節點是小組成員的共同目標任務可以方便起名，名稱能夠被直觀理解任務分解盡可能到一周或以下當符合以上特點時，這個計劃就可以稱為一個“三級計劃（作業計劃）”。三級計劃的一般特點任務最終分解到個人，每項任務只有一位責任人當符合以上特點時，51結果評判優化改善嚴肅紀律工作分解任務分配確定時間明確標準理清關系資源配置預判風險PD+C分工執行檢查狀況過程溝通問題分析適時調整A三級計劃的管理邏輯：PDCA循環結果評判工作分解PD+C分工執行A三級計劃的管理邏輯：PDC52計劃編制要統一思路在編制過程中，團隊統一思路、達成共識才是關鍵，而計劃文件僅是一份結果記錄。風險預判寧多勿漏風險無處不在，寧可多做準備，未雨綢繆，不可心存僥幸，麻痹大意。即使最后風平浪靜，保險措施也是值得投資的。問題快速暴露不超一周問題一定存在，但有問題不是問題，而問題沒暴露才真的是問題。只要及時發現，就能及時處理，原則上不超過一周，越快越好。障礙解決比追究原因更重要當項目遇到阻礙，首先要設法解決，決不可停滯不前；待項目可以繼續推進后，可再投入精力分析總結原因。切勿顛倒優先順序。承擔責任、總結提高并行每個團隊成員都負責獨一無二的任務，要杜絕等靠要、避免遇事推諉，出現問題要勇于承擔責任，同時總結提高，避免問題惡化或重復發生。三級計劃的管理原則計劃編制要統一思路三級計劃的管理原則53獲取項目施工許可證總包底板開工開盤竣工備案集中交付設計及報建作業計劃前置工作計劃優展區專項計劃開盤專項計劃竣工備案專項計劃集中交付專項計劃營銷作業計劃工程作業計劃采購作業計劃預售證專項計劃總體作業計劃專業部門作業計劃階段性作業計劃三級計劃的主要類別獲取項目施工許可證總包底板開工開盤竣工備案集中交付設計及報建54HOW如何進行三級計劃管理HOW如何進行三級計劃管理55Project：老牌計劃軟件。與excel可以互相復制粘貼，優點為WBS方便分級、方便日期篩選等，并可結合projectserver平臺進行統計、郵件提醒和反饋等管理。Excel：優點為方便編輯、格式靈活，可以應用公式，便于統計數據等。Visio：優點為便于討論邏輯關系、明確流程，可以直觀作圖，判斷關鍵線路。熟練掌握三類軟件Project：老牌計劃軟件。與excel可以互相復制粘貼，56計劃編制步驟：①按照公司經營計劃，由項目總主持，項目群共同討論，形成里程碑節點計劃，提交公司決策、集團審批后生效②各專業以里程碑節點為目標，制訂各專業作業計劃③項目總以里程碑節點為目標，制訂階段性作業計劃④以上計劃初稿發放項目群審閱后，由項目總主持，項目群合議后進行調整，形成終稿⑤計劃編制過程中，同步預判項目開發風險，經項目群討論后，制定應對策略，并形成風險備忘文件⑥項目總根據需要整合項目總體作業計劃*對于項目計劃的編制過程，統一思路、達成共識是關鍵工作分解任務分配確定時間明確標準理清關系資源配置預判風險P計劃編制步驟：工作分解P57

概念：按照某種思考邏輯（如時間順序或專業邏輯），將目標分解為結構化的步驟，持續分解最終成為“作業任務”。“作業任務”是最底層的計劃項，簡稱“任務”。“任務”的達成包含兩部分，一是時間，二是結果。“任務”是最小的“可交付成果”，可以很容易識別出完成它的活動、周期、組織、資源。P工作結構分解方法：WBS（WorkBreakdownStructure）內容：必要：任務名稱、開始時間、完成時間、責任人（資源）輔助：分級、序號、前后置關系、是否完成、備注、文檔、鏈接概念：P工作結構分解方法：內容：58

要求：任務周期定義不超過一周，盡量在1-3天。WBS層次不超過6層，建議在2-3層。每項任務對應唯一責任人。在分解過程中，團隊要實現：1．明確工作范圍和內容2．確定工作順序3．分派責任，規定人員職責4．估計資源投入和做好資源準備5．成果應作為項目進度測量和控制的基準P工作結構分解方法：WBS（WorkBreakdownStructure）*工作結構分解的成果，一定要足夠細化，便于今后測量和控制。要求：P工作結構分解方法：*工作結構分解的成果59

P預判風險：概念風險是可能發生的、會造成不利影響的事件風險有發生的概率風險一旦發生，會造成相應的后果要求要有風險管理意識，杜絕僥幸心理，在計劃編制階段展開思考要集合團隊經驗，對可能的風險進行充分的預判和討論對于概率較高、后果嚴重的風險，要采取預防措施，或準備第二套方案，以起到保險作用記錄成為風險備忘文件*雖然風險管理會增加投入或延長時間，但對保證項目的成功實施是非常關鍵的。要正確進行管理風險，杜絕僥幸的心理。案例P預判風險：概念案例60

D+C計劃使用：①建立項目運營會議體系，每周至少召集專業部門會議、項目工作會議②在專業部門會議上，由部門負責人主持，各責任人按專業計劃匯報進展，提出問題并討論專業解決方案③在項目工作會議上，由項目總主持，各責任人按項目計劃反饋完成情況，對延誤情況進行說明，討論解決方案或調整計劃，由項目總進行決策④若有風險發生，或預判存在新的風險，任何人應在項目工作會議上及時提出，并討論應對策略，更新風險備忘⑤在2、3會議討論中，超過部門、項目決策權限的事項，由部門負責人、項目總分別整理后，提交公司決策*DoCheck交替進行，問題暴露不超過一周，解決問題、推動項目是關鍵分工執行