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文檔簡介

中新—港城項目建議報告上海新聯康蘇州新明陽2007年6月27日第一部分經濟環境港城環境基本情況如何?張家港為蘇州市的縣級市,全市總面積為998平方公里,1986年9月,國務院批準撤銷沙洲縣,設立張家港市,現下轄8個鎮和常陰沙管理區,其中楊舍鎮是其中心鎮。張家港概況2006年,張家港市實現地區生產總值841.62億元,比上年增長18.5%;按戶籍人口計算,全市人均生產總值9.57萬元,折合1.22萬美元;全市工業主要以冶金、紡織、化工、糧油食品為支柱行業;張家港市在全國縣城經濟百強縣(市)中列第三位;全市已基本形成了以工業為主體,規模經濟、民營經濟和外向經濟“三足鼎立”的發展格局,形成了冶金、化工、紡織、建材、糧油、機電六大板塊經濟。張家港經濟張家港人口分析張家港為目前戶籍人口88萬人,外來暫住人口46萬人。張家港職工平均工資水平逐年超過昆山、常熟。2005歷年分地區職工平均工資市區張家港常熟昆山吳江太倉單位:元277772333022994229282223622078排名123456第二部分市場環境城西板塊依托新區良好規劃,圍繞購物公園大量樓盤陸續推出,核心居住區規模初步顯現,2005年到2006年房源集中供應,區域競爭激烈,2007年競爭有所放緩,在售房源明顯減少。從尚未推出的樓盤和土地出讓的情況來看,2007年下半年可售房源依然不多,但2008年可能再次迎來房源供應的高峰,屆時競爭激烈程度將再次加大。城南板塊依托暨陽湖良好的生態和環境,高檔樓盤陸續推出,逐步形成港城高檔居住區域。而位于暨陽湖北的地王花落沙鋼再次提升了人們對該板塊的關注度。城中板塊是傳統的市中心,定銷房、老新村較多,而新開發的商品房項目不多。從2007年的土地出讓情況來看,多宗土地即將上市,城中板塊在今后兩年將成為商品房開發的熱點區域。從城東的土地出讓的情況來看,2006年有多宗地塊被陸續掛牌拍賣。這些地塊所處位置主要是圍繞梁豐生態園.港城房產發展有什么樣的特征?從板塊上來講,城西板塊和城南板塊是近兩年港城房產發展的熱點區域,也是對本項目影響最直接的區域。城西板塊競爭分析———二級市場項目名稱項目位置產品類型開盤時間均價(元/m2)面積(平方米)總價(萬元)套數銷售清水灣永安路188號小高層、高層04-124800三房14368總1600全案僅余兩幢未公開外,其余房源售出98%都市心海岸沙洲西路北,永安路西小高層、高層04-124380三房1406121595%國泰四季花園暨陽西路南側,購物公園北側多層,小高層,高層06-123500親子房17060800目前僅剩1套都市水苑泗楊路358號小高層、高層07-35000二房1005032270%左右悅盛花園2期沙州東路31號多層06-84000三房1365523390%左右金地華城張家港沙洲西路別墅、多層、小高層06-45400三房14075總378僅有小高層幾套頂復150、244平方未售金城花園國泰路、暨陽西路多層、小高層06-124000四房172、19069-76總100090%左右匯景豪苑梁豐路、百橋路多層、小高層、花園洋房預計07年9月預計5000左右二房90、12045-60800尚未公開該板塊內房產項目多是混合型社區;小高層產品成為該區域的主力產品,小高層產品供應充足,需求旺盛;該板塊小高層產品在去年主力銷售時價格在4300—4500元/平米之間,2007年春節后價格漲幅明顯,目前尾盤剩余房源價格基本維持在4500—5000元/平米;該板快小高層產品在去年主力面積是135—145平米。城西板塊競爭分析——一級市場“2005-A35”占地:11749.2平米建面:27000平米容積率:2.3華建房產07年1月競得“2005-A09-F”占地:120400平米建面:180501平米容積率:1.499中聯置業目前正在調整規劃城西20號地塊占地:92畝用途:商住本案未來的競爭中,除了下半年將公開的匯景豪苑外,潛在的競爭主要是華建房產和中聯置業的項目,位置如上圖所示。這兩個競爭項目和本案在規模和產品上都非常相似,未來將成為本案最直接的競爭產品。而城西20號地塊在2007年即將拍賣,雖然項目規模不大,但距離本項目較近,且該地塊的開發周期短,仍有可能在本項目的開發周期內形成競爭。城南板塊競爭分析———二級市場項目名稱項目位置產品類型開盤時間均價(元/m2)面積(平方米)總價(萬元)套數銷售麗景華都2期暨陽湖大道北別墅、高層、小高層06-35500-7000由距離湖的遠近,一棟樓一個均價四房16993-11850385%湖濱國際金港大道東,暨陽湖大道南別墅、高層、小高層06-45700三房14683約1000二期5月5日開盤,開盤至今一個月售出85%該板塊內房產項目多是混合型社區,特色湖景房和環境成為該區域房產的主打賣點之一;該區域產品檔次較高,可售房源面積跨度大,房源價格普遍都在5500元/平米以上;在售兩個項目都處在最后一批房源預約階段,今天下半年推出后,兩個項目都將進入全案的尾盤期。城南板塊競爭分析———一級市場本案暨陽湖地塊占地:350畝用途:住宅工東側地塊占地:82畝用途:商住“2005-A10”占地:36657.4建面:54986.1容積率:1.5天港房產06.5競得“2007-A01”占地:228739.5建面:160000容積率:0.7沙鋼宏潤07.3競得樓面價6733元/平米在城南板塊中,未來兩年的可供開發的項目主要就是沙鋼的別墅和天港房產的地塊。這兩個項目憑借優越的位置都將會吸引高端客戶的關注。而沙工東側地塊和暨陽湖地塊也在2007年公開待拍,這兩個地塊尤其是暨陽湖地塊在位置和規模上看,都將可能成為本案潛在競爭項目。項目名稱項目位置開發商代理商建筑設計單位建筑單位總建開發期開盤時間湖濱國際金港大道東,暨陽湖大道新城置業上海同策咨詢美國WY設計顧問張家港兆豐建筑公司30萬方兩期06.407.5麗景華都張家港南門路首華西房產南京浩德深圳尚城江蘇華西房地產24萬方兩期05.1207.5金地華城張家港沙州西路華建房產張家港怡景房產咨詢有限公司上海建源張家港市華建建筑公司7.3方一期06.4萬紅苑粱豐路永安路西華建房產FRANKZX深圳清華苑泗建筑有限公司5萬方一期07.2雅美閣南苑東路與河西南路澳洋置業賽博營銷上海致舍設計張家港興港建筑公司6萬方一期07.6匯景豪苑梁豐路與百橋路交界處實業房產麥點麥田機構香港華藝設計顧問(深圳)南通二建建筑有限公司10.8萬方,商業1.5萬方三期07.9都市水苑泗楊路358號沿江建設張家港市威爾瑪咨詢有限公司/張家港東藍建筑公司7萬方一期07.3港城房產發發展水平如如何?張家港目前前在售的比比較有影響響力的樓盤盤基本信息息如下:項目名稱在售規模在售產品均價(元/)主力戶型面積主力總價交房時間清水灣僅余兩幢未公開外,其余房源售出98%小高層、高層480014368萬07年年底都市心海岸尾盤小高層、高層438014061萬07年年底都市水苑322套小高層,高層500010050萬08年年底雅美閣330套小高層,聯排、疊加別墅約530089--12047-64萬08年6月匯景豪苑800多套多層,小高層,花園洋房約500090--12045—60萬08年年底湖濱國際300套高層精裝修小戶型

7000(帶裝修)9063萬08年底麗景華都二期尚有08幢未開盤高層大戶型6000150-19090萬07年年底金地華城目前還剩30套聯體疊加別墅,小高層聯排10000疊加7600聯排330-403疊加286-312聯排330-400疊加217-23707年8月萬紅苑共72套,已售完獨棟雙拼聯排獨棟15000雙拼12500聯排11000獨棟422.42-598.04雙拼318.64-358.19聯排239.2-266.2獨棟633-897雙拼398-448聯排263-29308年1月28日項目的潛在在競爭如何何?本案暨陽湖地塊占地:350畝用途:住宅“2005-A10”占地:36657.4建面:54986.1容積率:1.5天港房產06.5競得“2007-A01”占地:228739.5建面:160000容積率:0.7沙鋼宏潤07.3競得樓面價6733元/平米匯景豪苑““2005-A09-F”占地:120400平米建面:180501平米容積率:1.499中聯置業目前正在調整規劃比較項目匯景豪苑中聯地塊沙鋼地塊本案位置梁豐路與百橋路交界處國泰路,白鹿路暨陽湖生態園北側國泰路,小河壩路占地面積90543.8平方,其中79728.6平方,商業10815.2平方120400228739.5140289.6容積率住宅1.351.49990.71.5建筑面積住宅108000平方,商業15000平方180501160000210434.4拍賣時間06.306.107.307.6成交樓面價1823元/平米1753元/平米6733元/平米1960元/平米開發產品類型花園洋房,小高層,多層高層、小高層、別墅混合社區純別墅小區待定開發產品特征法式建筑風格預計會開發南加洲風格的產品,走高端產品路線應該會打造成港城最高端的別墅區待定開發進度尚未開盤,預計今年9、10月份公開方案調整階段方案設計階段相關單位招投標階段1、關于建筑筑形態:偏偏愛多層,,其次小高高層,18層以上高層層抗性較大大;張家港人有怎樣的的消費習慣、、消費心理理呢?2、關于建筑筑風格:偏偏愛歐式風風格建筑,,要求建筑筑立面風格格新穎、亮亮麗;3、關于景觀觀:偏愛有有大棟距的的社區,景景觀要有亮亮點;4、關于戶型型:港城購購房者主力力需求是三三房,面積積在130-140平方米,高高端客源對對面積需求求更大;5、關于樓棟棟朝向:港港城購房者者基本偏愛愛正南北朝朝向住宅,,住宅角度度偏差不能能超過15度;關于房房屋朝向偏偏好:港城城購房者一一般偏愛東東西端頭戶戶型,其中中以東端頭頭最受青睞睞,因為東東端戶型喻喻意“紫氣氣東來”,,而這點對對于港城最最主要的高高端客源的的私營業主主最為看中中,而端頭頭戶型往往往因為有較較好的外外部景觀及及戶型亮點點而更受青青睞;6、關于住宅宅設計:偏偏好一梯兩兩戶,一梯梯三戶中間間的小戶型型可以有,,但應盡量量少安排,,接受度較較低;7、關于社區區規劃:港港城購房者者偏好購買買有別墅的的綜合型社社區,綜合合社區內的的別墅部分分可以大大大提高社區區內公寓的的檔次;8、關于偏好好樓層:在在多層和小小高層高層層樓棟中,,偏好中間間樓層;9、關于區域域認可度::目前張家家港主要熱熱點板塊是是城南板塊塊和城西板板塊,是目目前張家港港購房者最最青睞的區區域,相對對而言,城城西板塊更更受自住性性購房者青青睞,而城城南板塊因因為受暨陽陽湖景觀輻輻射效應,,相對而言言,客源實實力更勝一一籌,是目目前張家港港新興的高高端板塊;;10、關于會所所功能:在在港城,會會所包裝的的好對銷售售有加分,,港城消費費者對會所所認識有限限,有待引引導;11、關于中高高檔樓盤客客源:在港港城中高檔檔樓盤的銷銷售客源上上主要集中中為私營業業主,比例例約達70%,這部分私私營業主來來自楊舍鎮鎮、也來自自周邊鄉鎮鎮;其次為為公務員階階層,約占占10%;另有20%為普通白領領、事業單單位職員,,這20%銷售對象是是要購買社社區中的中中小戶型;;13、關于外來來購買力::張家港大大約有40萬外來人口口,但是普普遍購買力力較低,本本地的高檔檔樓盤中鮮鮮有外來人人口消費,,比例約不不足5%,另外張家家港的外來來投資客也也基本沒有有,樓盤特特別是高檔檔樓盤主要要依靠本地地客源消化化;14、關于購買買習慣:以以私營業主主為代表的的中高端客客源在購房房習慣上偏偏好聚居,,往往一個個購房者可可以帶動親親朋好友及及周圍人群群在一個小小區內置業業聚居;15、關于為父父母置業::港城購房房者中有部部分往往會會在自己置置業的社區區為父母購購置一套中中小戶型;;16、關于風水水:港城私私營業主階階層購房篤篤信風水,,往往會帶帶風水先生生前往售樓樓處進行建建議;12、關于中高高檔樓盤客客源購買目目的:在中中高檔住宅宅銷售中,,主要是改改善居住型型的,基本本是二次置置業;19、關于戶型型結構:港港城購房者者對復式公公寓這類有有內部樓梯梯的上下兩兩層的戶型型情有獨鐘鐘,這類戶戶型往往因因有類別墅墅概念而青青睞;20、關于開發發商品牌::港城購房房者對于開開發商品牌牌認可度欠欠低,主要要本地也缺缺乏全國知知名的發展展商,目前前在港城項項目的口碑碑比開發商商品牌更有有影響力;;21、關于學區區房:對學學區房較為為偏愛。18、關于物業業管理:港港城置業者者對物業管管理費追求求實惠,對對于物業管管理的高檔檔還未有概概念,目前前一元/平方米*月月接受度較較高;17、關于購房房者實力::在港城高高檔樓盤的的主要客源源中,以私私營業主為為代表的主主要客源身身價往往起起碼都是房房價的2倍以上,更更多的深不不可測,即即使這樣,,這些客源源也往往青青睞利用貸貸款置業;;未來兩年市市場發展趨趨勢和特征征分析1、關于市場和和發展商:近兩年來來,一方面面得益于港港城高端住住宅的優異異及穩定的的市場表現現;另一方方面也因為為近年來政政府出讓的的地塊由于于引進了招招拍掛的機機制在一定定程度上抬抬高了港城城的地價,,導致開發發商紛紛傾傾向于開發發高端樓盤盤;而在張張家港高端端樓盤的客客源主要依依賴本地私私營業主階階層,這部部分客源的的市場份額額畢竟也有有限,同時時隨著港城城房地產開開發水平的的日益提高高,購房者者的眼光也也會水漲船船高,未來來的高端樓樓盤要在激激烈的市場場競爭中處處于不敗之之地,在港港城這個缺缺乏自然景景觀的縣級級城市,唯唯有在產品品規劃和設設計上有突突破,預計計未來兩年年,港城房房地產將進進入全面的的產品時代代;2、關于消費習習慣和心理理:由于張家家港城市經經濟形態等等等原因,,估計未來來兩年港城城的人口結結構不會有有太大變化化,同時也也因為缺乏乏外來購房房者(包括括外來人口口和外來投投資者)的的有效參與與,至少在在港城中高高端樓盤這這一市場層層面,目前前的主流消消費群相當當穩定,因因此其消費費習慣和心心理也難以以有大的調調整;3、關于外來開發發商:由于港城近近年來經濟發發展和房產發發展的優異表表現和穩定行行,這個長三三角的縣級市市已經引起眾眾多外來知名名發展商關注注的眼光,預預計未來兩年年將陸續會有有眾多外來開開發商來港城城尋覓藍海,,在去年的土土地拍賣中,,甚至已經出出現了新鴻基基這樣的港資資地產機構;;4、關于房價:港城房價相相比上海和蘇蘇州的近年漲漲幅,應該是是比較穩定的的,由于目前前中高檔樓盤盤價格已經走走到較高水平平,同時由于于當地消費習習慣偏好大戶戶型的原因,,預計港城未未來兩年高端端住宅房價將將保持一個較較穩定的增長長率,預計年年增幅在5%-7%左右;5、關于發展熱點點:未來兩年,,可預計港城城的發展重點點將仍然是城城南的暨陽湖湖周邊區域和和城西板塊的的沙洲西路沿沿線,該兩個個板塊將繼續續引領港城住住宅發展,兩兩個板塊各有有獨特魅力,,城南板塊的的暨陽湖景令令人難以抗拒拒,而城西板板塊所擁有的的港城最全和和最高檔次的的生活配套的的逐步成熟也也將想購房者者展示新城的的無比魅力;;同時除了這這兩個炙手可可熱的板塊之之外,預計城城東板塊也將將會因為有梁梁豐植物園周周邊項目的陸陸續上市而在在港城逐步成成為與上述兩兩個熱點板塊塊抗衡的第三三極。第三部分SWOT分析項目優勢分析析項目所在區域域規劃起點高高,區域發展展潛力大項目周邊配套套齊全,新建建配套多且檔檔次高項目鄰近鎮政政府,容易吸吸引與政府相相關的客源項目正西是著著名的梁豐高高級中學,項項目正西政府府規劃的初級級中學等,人人文氣息濃厚厚。項目優勢分析析目前周邊人氣氣不足,公共共交通不夠便便捷。部分配套、公公建還沒有建建成使用,目目前項目周邊邊生活還不是是十分便利。。項目南面的定定銷房小區已已經入住,而而項目東面不不遠的小城市市新村定銷房房小區正在緊緊張施工。這這種環境對產產品高端形象象塑造有一定定影響。項目機會點分分析項目周邊可售售房源減少,,在短期內競競爭相對平緩緩。項目所在區域域配套大多正正在建設,并并即將投入使使用。這些配配套的完工和和正常使用后后,地塊的價價值將會有質質的飛躍。項目威脅點分分析本案最有力的的競爭產品將將是中聯2005-A09-F地塊,該地塊塊除了擁有更更加優越的地地理位置外,,本地開發商商成功運作清清水灣項目的的口碑和客戶戶積累都將對對本案構成大大的威脅。此此外,該項目目已經進入規規劃調整階段段,不久可能能對外公開使使得該項目能能夠抓住近期期房源缺少的的市場空檔,,吸收大批客客戶。本案定位高端端產品,將會會和暨陽湖周周邊項目產生生競爭關系。。暨陽湖周邊邊區域的開發發,帶動了港港城別墅和豪豪宅的集中區區域,這將可可能分流項目目大批客源,,尤其是地王王花落沙鋼引引起了市場足足夠的關注。。沙鋼暨陽湖湖項目將會成成為本項目潛潛在的競爭項項目之一。第四部分產產品定位市場定位——在市場中找到到自己合適的的位置確定社社區主題實力開發商和和地段優勢確確定了本案的的高檔定位2)市場定位據以上定位判判斷分析,我我們項目初步步定位為:港城CLD核心名校畔,,親地低密度度高尚領地1)定位依據配套齊全,定定位高檔,核核心區域的未未來發展潛力力大周邊諸多學府府環伺,優先享有豐厚厚教育資源中新置地在港港城首個項目目,將是體現實力力的代表作提升產品力,以在周邊激烈烈的競爭中脫脫穎而出產品形態建議議——如何布局才最最適合地塊條條件和市場環環境立地條件分析析:用地面積140300平米構筑錯落有致的天際輪廓線,并形成精致協調的街路景觀;西湖苑路可以設置商業用房,建筑面寬不大于50米,建筑面積不大于3000平米;社區居委會辦公用房(設置于城市道路沿線,300平米以上);社區服務用房(面積不小于2000平米);90平米以下戶型達到開發建設總面積的10%以上。容積率1.5建筑限高不大于55米總建面積21萬的大型社區區容積率1.5建筑限高55米,建筑層數數不超過18層90平米小戶型產產品達到開發發總建面積的的10%產品形態建議議——如何布局才最最適合地塊條條件和市場環環境產品組合方案案一高層+小高層層社區區產品形形態建建議——如何布布局才才最適適合地地塊條條件和和市場場環境境產品組組合方方案一一高層+小高層層社區區住宅布布置::地塊最最北為為一排排18層的高高層產產品,,其他他均為為11層的小小高層層產品品總建面面積::21萬平米米容容積率率:1.5布局評評價::高層,,小高高層產產品本本身檔檔次不不高,,純高高層產產品較較難提提升社社區整整體檔檔次;;從規劃劃布局局來看看,((由上上圖可可看出出)以以小高高層為為主的的布置置導致致社區區建筑筑密度度大,,布局局死板板變化化小,,無法法營造造錯落落有致致的天天際輪輪廓線線;經過市市場調調查,,我們們發現現港城城對別別墅產產品有有較大大的需需求,,單一一的高高層產產品使使得我我們失失去了了很大大一部部分別別墅客客戶群群,同同時也也失去去了很很大的的溢價價空間間。總銷計計算::以高層層產品品均價價6000元/平方米米計,,總建建面積積204700平米,,總銷銷12.3億元(以上上價格格為在在市場場正常常發展展情況況下,,銷售售時的的全案案均價價)。。因此,,方案案一的的不論論從社社區品品質的的體現現還是是從提提升利利潤空空間來來說,,都不不是我我們推推薦的的布局局,我我們需需要在在產品品結構構上做做一定定的改改進::產品組組合方方案二二高層+小高層層+別墅社社區產品形形態建建議——如何布布局才才最適適合地地塊條條件和和市場場環境境產品組組合方方案二二高層+小高層層+別墅社社區產品形形態建建議——如何布布局才才最適適合地地塊條條件和和市場場環境境住宅布置置:地塊北布局評價價:較上個布布局,這這個布局局的產品品更為豐豐富,而而且包含含了一定定量體的的別墅產產品,對對提升社社區檔次次有很大大作用,,但產品品差異化化很大;;別墅產品對容積率損失很大,量體十分有限,因此溢價空間也是很有限的。總銷計算算:高層和多多層產品品均價以以6000元/平米計,,別墅產產品均價價以13000元/平米計公寓面積積:192860平米,別別墅面積積11800平米總銷:13.1億,整體體均價6400元/平方米。。(以上價價格為在在市場正正常發展展情況下下,銷售售時的全全案均價價)。因此,方方案二的的規劃布布局要優優于方案案一,但但從市場場上來看看,本方方案的別別墅產品品將面臨臨來自中中聯項目目的壓力力,且對對溢價提提升方面面沒有很很大貢獻獻,我們們需要能能夠提升升社區品產品組合合方案三三高層+電梯花園園洋房+別墅產品形態態建議——如何布局局才最適適合地塊塊條件和和市場環環境產品組合合方案三三高層+電梯花園園洋房+別墅產品形態態建議——如何布局局才最適適合地塊塊條件和和市場環環境住宅布置置:地塊北部部和西部部為18層的高層層產品,,地塊西西部為電電梯花園園洋房和和聯排別別墅產品品總總建面積積:布局評價價:方案三用用水系景景觀將電此布局大大擴大了低容積產品的量體,且社區中量體較大的“花園洋房產品”在周邊市場上處于空白;從南至北由低到高布置,有利于社區采光通風,花園洋房層次豐富的外立面,大大的豐富了社區景觀。總銷計計算::高層均均價以以6000元/平米計計,花花園洋洋房均均價以以7500元/平米計,別墅墅均價以13000元/平米計公寓面積:148500平米,花園洋總銷:13.5億,整體均價6595元/平方米(以上價格為在市場正常發展情況下,銷售時的全案均價)。產品組合方案案三高層+電梯花園洋房房+別墅產品形態建議議——如何布局才最最適合地塊條條件和市場環環境產品介紹:別墅產品作為為目前市場上上檔次最高的的產品,對于于社區的整體體品質提升有有很大效果,,因此為將本本項目的檔次次盡量拉高,,我司建議,,本案所有規規劃產品都向向別墅的形式式和特征要素素靠攏。高層產品——底樓1+2層做復式送花花園,另外在在社區中央景景觀較好的位位置布置部分分復式產品,,公寓戶型設設計上宜加入入空中花園等等賣點進行推推廣。電梯花園洋房房產品——采用1+2層復式(送地地下室+花園),3層,4層為平層(均均有露臺贈送送),5+6層復式(送超超大露臺)的的方式進行銷銷售,作為疊疊加別墅的變變形產品,我我們可稱之為為別墅式洋房房。從總銷、成本本、利潤方面面對以上三者者進行比較::產品形態布局局比較產品類型總建筑面積總銷售金額總成本總利潤(稅前)方案一高層+小高層21萬12.3億9億3.3億方案二高層+多層+別墅21萬13.1億9.23億3.87億方案三高層+電梯花園洋房+別墅21萬13.5億9.14億4.36億產品形態布局局比較社區整體檔次次上看,方案案二與方案三三相差無幾從總銷和和整體均均價來方案三比方案二,高層體量更小,總成本更小可以和本項目的主要競爭對手的競爭實行錯位結論:方方案三的的布局方方式是最最適合本本地塊的的即:高層層+電梯花園園洋房+別墅社區區小戶型設設置建議議一定量量的一房房小戶型型的租賃賃需求((有外地地或郊區區家長陪陪讀或者者年輕教教師過渡渡之需求求等等)),因本項目90平方米以以下的戶戶型要占占總建筑筑面積10%以上,而而考慮另外建建議在高高層中做做85平方米的的小兩房房,主要要銷售對對象兩類類人:一一是子女女買給父父母的,,二是資資金有限限但想買買在高尚尚社區的的年輕人人;產品戶型型比例——公寓面積積產品配配比關于戶型型需求根據對張張家港市市場的消消費習慣慣及結合合本地塊塊規劃指指標,具具體戶型型配比建建議如下下:其中中需要說說明的65和85的戶型,該該部分是因因為地塊規規劃指標中中有90平方米以下下戶型要占占10%以上而設置置的。戶型面積(平米)戶數戶數比例建筑體量比例1-1-16517014%8%2-1-1851188%7%2-2-195-10015512%10%3-2-112018815%15%3-2-2135-14348439%45%4-2-2150-160978%10%躍層180-190414%5%合計/1253100%100%產品戶型比比例——電梯洋房和和別墅面積積配比花園洋房最最大的特色色就是層層層退臺,每每戶均有贈贈送的大露露臺,因此此由下至上上,面積逐逐步減小::戶型面積(平米)戶數比例1+2層送地下室20025%3層-3房135-14325%4層-3房125-13525%5+6層復式17025%別墅產品量量體不大::戶型面積(平米)比例聯排別墅250100%目標客戶分分析70%來自楊舍鎮鎮、以及周周邊鄉鎮的的私營業主主,主要是是本項目別別墅、花園園洋房和三三房以上大大戶型公寓寓的目標客客戶;10%公務員階層層,主要是是本項目公公寓的目標標客戶;20%普通白領、、事業單位位職員,是是中小戶型型的主力客客戶;這三類客源源基本為本本地人,比比例預計可可達95%以上;年齡層在30歲以上,私私營業主和和公務員估估計在35歲以上,積積累多;另外針對65平方米的裝裝修小戶型型,客源可可能還涉及及部分投資資客。從張家港目目前在售的的高檔項目目客源特征征能夠明顯顯看到:港港城高端物物業的客戶戶群體非常常純粹,都都是以生意意人為絕對對主力,有有少量的公公務員。本案的市場場定位也決決定了目標標客戶群也也基本上會會出現相類類似的情況況。主要特特征如下::價格建議高層公寓::6000元/平方米花園洋房::7500元/平方米聯排別墅::13000元/平方米(該該部分房源源建議放至至2010年銷售,假假如以此銷銷售計劃和和進度,我我們有信心心聯排別墅墅的均價可可以沖到15000元/平方米)項目總銷售售金是13.5億元,項項目整體銷銷售均價約約為6595元/平方米。考慮到本案案量體較大大,開發周周期長,以以近期港城城發展情況況和速度推推測(市場場健康良性性發展,無無來自如宏宏觀政策等等方面的影影響前提下下),本案案開盤時銷銷售價格將將達到:建筑風格及及建筑立面面建議張家港高檔檔公寓“湖湖濱國際””熱銷,,引發歐式式、南加州州風格建筑筑在港城市市場的風行行,客戶對對歐式風格格的建筑也也較認同,,但隨著越越來越多的的類似風格格社區的出出現,市場場競爭越來來越激烈,,經歷了時時間的洗禮禮,審美建筑風格及及建筑立面面建議風格一:上上海綠城::現代簡約立面強調豎向垂直線條感,局部水平弧線融合一起,有較強的視覺沖擊感,整體色調偏深,采用面磚貼面,品質感強。建筑風格及及建筑立面面建議風格一:上上海綠城::現代簡約與與歐式建筑筑的結合體體,體現厚厚重,高檔檔的建筑風風格。立面強調豎豎向垂直線線條感,局局部水平弧弧線融合一一起,有較較強的視覺覺沖擊感,,整體色調調偏深,采采用面磚貼貼面,品質質感強。建筑風格及及建筑立面面建議風格二:深深圳熙園::典雅華貴的的現代地中中海建筑風風格建筑風格及及建筑立面面建議社區景觀建建議——高層景觀建建議社區景觀建建議——高層景觀建建議大型中央景景觀及社區區標志性小小品,景觀觀設計應張張揚大氣,,凸顯社區區品質和風風格。社區景觀建建議——高層景觀建建議中央廣場硬硬地景觀,,開闊大氣氣,運用跌跌水景觀,,休憩連廊廊,特色植植物,小品品搭配等表表現純正景景觀風格。。社區景景觀建建議——高層景景觀建建議社區景景觀建建議——高層景景觀建建議在每四四幢高高層圍圍合的社區景景觀建建議——高層景景觀建建議采用以以多層層次的的植被被搭配配的景景觀形形式,,營造造一種種休憩憩交流流的社區景景觀建建議——電梯洋洋房景景觀建建議社區景景觀建建議——電梯洋洋房景景觀建建議建議采采用BLOCK圍合形形式,,前后后兩幢幢洋房房圍合合出院院落的的感覺覺,增增強歸歸屬感感和鄰鄰里交交流空空間,,圍合合區域域只準準人行行,停停車處處理在在圍合合區以以外的社區景景觀建建議——花園洋洋房外外立面面社區景景觀建建議——花園洋洋房外外立面面社區景景觀建建議——別墅景景觀建建議社區景景觀建建議——別墅景景觀建建議運用水水系景景觀,,營造造戶戶戶有水水景的的效社區景景觀建建議——別墅景景觀建建議運用水水系景景觀,,營造造戶戶戶有水水景的的效果果,同同時使使得別別墅區區與公公寓區區分隔隔開來來,中中心景景觀打打造社社區主主題,,表現現社區區品質質。社區景景觀建建議——入口廣廣場和和會所所的處處理社區景景觀建建議——入口廣廣場和和會所所的處處理社區景景觀建建議——入口廣廣場和和會所所的處處理產品形形態建建議——別墅產產品市場場上上類類似似聯聯排排別別墅墅產產品品不不少少,,如如何何讓讓本本案優化化方方式式建建議議一一::聯排排獨獨棟棟化化::方式式二二::方式式一一::庭院院式式聯聯排排聯排排分分體體有別別于于傳傳統統的的聯聯排排產產品品,,底底部部相相連庭院院式產品品形形態態建建議議———聯排排分分體體示示意意僅用用入入戶戶門門、、院院門門等等次次要要且且僅僅有有一一層層高高的的房房間間相相連連采用用地地面面不不連連地地下下室室相相連連的的方方式式使聯聯排排或或雙雙拼拼別產品品形形態態建建議議———聯排排分分體體::上上海海·英郡郡雷雷丁丁地下下室室及及庭庭院院處處理理——下沉庭院我們建議:本案的別墅產產品以兩層+地下室的形式式為主,那么如何解決決地下室采光光通風困難,無法充分利用用的問題?下沉庭院:使別墅庭院和和地下室處于于同一層面一方面豐富了了院落的層次次感;另一方面完美美解決了地下下室的采光通通風問題,是地下室空間間得以充分利利用.地下室及庭院院處理——南北通透如何解決地下下室采光通風風困難,無法充分利用用的問題?南北通透:利用別墅的南南北庭院,在使地下室南南北均可開窗窗;空氣對流通風風效果好,南北雙開窗,采光效果佳.產品力提升——打造五星級公公共部分五星級大堂是是高檔項目的的身份象征,產品力提升——電梯直達

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