山東豪才律師事務所

房地產開發流程概況

主講人：劉國敏律師

2011.5.141山東豪才律師事務所房地產開發流程概況

一、房地產項目開發概述房地產項目

開發企業（人）

項目融資（錢）

取得土地（地）2一、房地產項目開發概述房地產項目開發企業項目融資人之篇：房地產開發企業房地產開發企業專營企業兼營公司項目企業3人之篇：房地產開發企業房地產專營企業兼營公司項目企業3錢之篇：房地產開發融資融資方式銀行貸款土地儲備貸款開發貸款住房按揭貸款股權融資PE基金

REITSBT/BOT項目融資合作開發融資發行股票和債券4錢之篇：房地產開發融資融資方式銀行貸款股權融資BT/BOT合地之篇：土地使用權的取得取得土地使用權劃撥出讓廉租房公租房協議出讓掛牌拍賣招標使用權轉讓商業開發舊村改造中的安置房5地之篇：土地使用權的取得取得劃撥出讓廉租房協議出讓掛牌拍賣招項目篇：房地產開發類型房地產開發類型住宅開發商業開發城市基礎設施開發旅游開發6項目篇：房地產開發類型房地產住宅開發商業開發城市基礎旅游開發城投濟南市城市建設投資有限公司舊投濟南市舊城改造投融資管理中心濟南市舊城改造投資運營有限公司小清河濟南市小清河開發建設投融資管理中心西區濟南西區建設投資有限公司7城投舊投小清河西區7洋房

建筑風格多為歐洲和北美風格容積率一般小于18洋房8獨棟別墅

獨門獨院歷史最悠久

9獨棟別墅獨門獨院9雙拼別墅

10雙拼別墅10聯排別墅

又稱TOWNHOUSE，或三個以上的單元住宅組成價位較低中產階級中上層人士及新貴階層聯排別墅于19世紀四五十年代發源于英國新城鎮時期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區聯排而建的市民城區住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現為大進深小面寬，層數一般在3層至5層，而立面式樣則體現為新舊混雜，各式各樣。11聯排別墅又稱TOWNHOUSE，聯排別墅于19世紀四五十年疊拼別墅

Townhouse疊拼式的一種延伸由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑

12疊拼別墅Townhouse疊拼式的一種延伸12低層住宅3層的住宅

13低層住宅3層的住宅13多層住宅6層以下住宅7層以上需有電梯在現階段我國的都市里，多層住宅多屬于中高檔住宅，購買者一般是為了追求較高的生活品質，合理的戶型設計和優美的社區環境是關注的焦點。

14多層住宅6層以下住宅在現階段我國的都市里，多層住宅多屬于中高小高層

在建設部有關規定中，沒有小高層這個概念，它是人們的習慣稱謂?！睹裼媒ㄖO計通則》根據樓房的層數、高度不同分：１—３層稱低層、4—6層為多層、7—9層為中高層、10層及以上為高層、建筑高度大于100米為超高層。12層以下住宅15小高層在建設部有關規定中，沒有小高層這個概念，它是人們的習高層住宅12層以上住宅

需安裝消防電梯

高層住宅的優點是可以節約土地，增加住房和居住人口。不足之處：投資大，上下不便，安全性差，在高層生活的家庭有一種孤獨和封閉感，多幢點式高層住宅建在一起，會產生不規則的高空風。16高層住宅12層以上住宅高層住宅的優點是可以節約土地，增加住超高層40層以上住宅建筑高度大于100米17超高層40層以上住宅17公寓

集合式住宅普通公寓精裝公寓酒店式公寓公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。18公寓集合式住宅公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。躍層式住宅

兩個樓層內部樓梯躍層式住宅的優點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。

19躍層式住宅兩個樓層躍層式住宅的優點是每戶都有較大的采光面；復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯系上下其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率20復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通錯層式住宅

用30-60cm的高差進行空間隔斷層次分明立體性強適合大面積住宅21錯層式住宅用30-60cm的高差進行空間隔斷21城市綜合體城中之城市中心地區居住辦公商業娛樂結合22城市綜合體城中之城22新概念節能建筑低能耗建筑地源熱泵毛細排風系統建筑保溫材料光電節能

23新概念節能建筑低能耗23二、房地產開發流程及法律風險1項目的前期開發階段2項目的建設施工階段3項目管理階段4物業管理階段5商業管理階段24二、房地產開發流程及法律風險1項目的前期開發階段2項目的建設取得土地前期流程立項征收

收儲出讓招拍掛成交確認書出讓協議土地移交確認書

25取得土地前期流程立項25城市房屋征收與補償（一）征收法律適用國有土地—《征收》；集體土地—《土管法》（二）征收主體國有—市、縣政府

（三）征收范圍公共利益（四）補償方式安置補償：協商選定；多數選定；隨機選定；先補償后搬遷（1價值補償款2搬遷費3安置費4停產停業損失補償5補助費6獎勵費）（五）實施單位委托不以營利為目的的單位（六）流程：征收決定公告補償行政復議評估行政訴訟

26城市房屋征收與補償（一）征收法律適用國有土地—《征收》項目的前期開發階段（1）房屋征收與補償（3）可行性研究（5）建設項目方案的分項審批流程（2）立項（4）取得建設項目選址意見書（6）取得土地使用權（7）取得建設工程規劃許可證27項目的前期開發階段（1）房屋征收與補償（3）可行性研究（5）房地產工程建設的前期準備流程圖28房地產工程建設的前期準備流程圖28建設項目的建設施工階段（1）建設工程招標投標（3）建設工程施工流程（2）建設工程勘察設計（5）驗收結算（4）工程監理29建設項目的建設施工階段（1）建設工程招標投標（3）建設工程施建設工程招標投標流程圖30建設工程招標投標流程圖30建設工程勘察設計流程圖選址勘察初步勘察詳細勘察施工勘察總體設計初步設計技術設計施工圖設計31建設工程勘察設計流程圖選址勘察31建設工程施工流程圖開工令質量控制進度控制成本控制合同管理簽證制度安全管理總包分包轉包32建設工程施工流程圖開工令32建設工程監理流程圖監理日志監理的證明作用33建設工程監理流程圖監理日志33

驗收結算流程圖

四方驗收綜合驗收備案竣工結算設計勘察施工監理分期驗收綜合驗收小組城建、規劃、工程質量監督等相關部門保修34

驗收結算流程圖

四方驗收備案竣工結算設計勘察分建設項目的管理階段

（1）商品房預售（3）商品房交付（5）房產抵押流程（2）商品房銷售（4）房屋權屬登記

35建設項目的管理階段

（1）商品房預售（3）商品房交付商品房銷售流程商品房銷售認購預售現房銷售尾盤銷售36商品房銷售流程商品房銷售認購預售尾盤銷售36物業管理階段（1）前期物業管理（3）后期物業管理流程（2）物業管理服務（4）商管物業37物業管理階段（1）前期物業管理（3）后期物業管理流程（2）物前期物業管理流程圖38前期物業管理流程圖38前期物業管理招投標建設單位確定招標方式報房管部門預審備案前期物業管理招標、開標、評標報房管部門，確定中標39前期物業管理招投標建設單位確定招標方式報房管部門預審備案前期后期物業管理成立業主大會籌備并設立物業管委會報房管部門批準簽訂物業管理合同確立物業管理服務標準40后期物業管理成立業主大會籌備并設立物業管委會報房管部門批準簽結束語謝謝大家！

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房地產開發流程概況

主講人：劉國敏律師

2011.5.1442山東豪才律師事務所房地產開發流程概況

一、房地產項目開發概述房地產項目

開發企業（人）

項目融資（錢）

取得土地（地）43一、房地產項目開發概述房地產項目開發企業項目融資人之篇：房地產開發企業房地產開發企業專營企業兼營公司項目企業44人之篇：房地產開發企業房地產專營企業兼營公司項目企業3錢之篇：房地產開發融資融資方式銀行貸款土地儲備貸款開發貸款住房按揭貸款股權融資PE基金

REITSBT/BOT項目融資合作開發融資發行股票和債券45錢之篇：房地產開發融資融資方式銀行貸款股權融資BT/BOT合地之篇：土地使用權的取得取得土地使用權劃撥出讓廉租房公租房協議出讓掛牌拍賣招標使用權轉讓商業開發舊村改造中的安置房46地之篇：土地使用權的取得取得劃撥出讓廉租房協議出讓掛牌拍賣招項目篇：房地產開發類型房地產開發類型住宅開發商業開發城市基礎設施開發旅游開發47項目篇：房地產開發類型房地產住宅開發商業開發城市基礎旅游開發城投濟南市城市建設投資有限公司舊投濟南市舊城改造投融資管理中心濟南市舊城改造投資運營有限公司小清河濟南市小清河開發建設投融資管理中心西區濟南西區建設投資有限公司48城投舊投小清河西區7洋房

建筑風格多為歐洲和北美風格容積率一般小于149洋房8獨棟別墅

獨門獨院歷史最悠久

50獨棟別墅獨門獨院9雙拼別墅

51雙拼別墅10聯排別墅

又稱TOWNHOUSE，或三個以上的單元住宅組成價位較低中產階級中上層人士及新貴階層聯排別墅于19世紀四五十年代發源于英國新城鎮時期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區聯排而建的市民城區住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現為大進深小面寬，層數一般在3層至5層，而立面式樣則體現為新舊混雜，各式各樣。52聯排別墅又稱TOWNHOUSE，聯排別墅于19世紀四五十年疊拼別墅

Townhouse疊拼式的一種延伸由多層的復式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建筑

53疊拼別墅Townhouse疊拼式的一種延伸12低層住宅3層的住宅

54低層住宅3層的住宅13多層住宅6層以下住宅7層以上需有電梯在現階段我國的都市里，多層住宅多屬于中高檔住宅，購買者一般是為了追求較高的生活品質，合理的戶型設計和優美的社區環境是關注的焦點。

55多層住宅6層以下住宅在現階段我國的都市里，多層住宅多屬于中高小高層

在建設部有關規定中，沒有小高層這個概念，它是人們的習慣稱謂?！睹裼媒ㄖO計通則》根據樓房的層數、高度不同分：１—３層稱低層、4—6層為多層、7—9層為中高層、10層及以上為高層、建筑高度大于100米為超高層。12層以下住宅56小高層在建設部有關規定中，沒有小高層這個概念，它是人們的習高層住宅12層以上住宅

需安裝消防電梯

高層住宅的優點是可以節約土地，增加住房和居住人口。不足之處：投資大，上下不便，安全性差，在高層生活的家庭有一種孤獨和封閉感，多幢點式高層住宅建在一起，會產生不規則的高空風。57高層住宅12層以上住宅高層住宅的優點是可以節約土地，增加住超高層40層以上住宅建筑高度大于100米58超高層40層以上住宅17公寓

集合式住宅普通公寓精裝公寓酒店式公寓公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。59公寓集合式住宅公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。躍層式住宅

兩個樓層內部樓梯躍層式住宅的優點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。

60躍層式住宅兩個樓層躍層式住宅的優點是每戶都有較大的采光面；復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯系上下其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率61復式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通錯層式住宅

用30-60cm的高差進行空間隔斷層次分明立體性強適合大面積住宅62錯層式住宅用30-60cm的高差進行空間隔斷21城市綜合體城中之城市中心地區居住辦公商業娛樂結合63城市綜合體城中之城22新概念節能建筑低能耗建筑地源熱泵毛細排風系統建筑保溫材料光電節能

64新概念節能建筑低能耗23二、房地產開發流程及法律風險1項目的前期開發階段2項目的建設施工階段3項目管理階段4物業管理階段5商業管理階段65二、房地產開發流程及法律風險1項目的前期開發階段2項目的建設取得土地前期流程立項征收

收儲出讓招拍掛成交確認書出讓協議土地移交確認書

66取得土地前期流程立項25城市房屋征收與補償（一）征收法律適用國有土地—《征收》；集體土地—《土管法》（二）征收主體國有—市、縣政府

（三）征收范圍公共利益（四）補償方式安置補償：協商選定；多數選定；隨機選定；先補償后搬遷（1價值補償款2搬遷費3安置費4停產停業損失補償5補助費6獎勵費）（五）實施單位委托不以營利為目的的單位（六）流程：征收決定公告補償行政復議評估行政訴訟

67城市房屋征收與補償（一）征收法律適用國有土地—《征收》項目的前期開發階段（1）房屋征收與補償（3）可行性研究（5）建設項目方案的分項審批流程（2）立項（4）取得建設項目選址意見書（6）取得土地使用權（7）取得建設工程規劃許可證68項目的前期開發階段（1）房屋征收與補償（3）可行性研究（5）房地產工程建設的前期準備流程圖69房地產工程建設的前期準備流程圖28建設項目的建設施工階段（1）建設工程招標投標（3）建設工程施工流程（2）建設工程勘察設計（5）驗收結算（4）工程監理70建設項目的建設施工階段（1）建設工程招標投標（3）建設工程施建設工程招標投標流