目錄第三部分濰坊市城市規劃及交通情況1、山東半島藍色經濟帶海洋生物醫藥、現代海洋漁業、海洋文化旅游業等海洋產業不斷發展壯大，形成了濰坊的產業競爭新優勢。2009年4月胡錦濤總書記視察山東，作出打造山東半島藍色經濟區的指示藍色經濟區的規劃范圍包括了山東全部海域15萬余平方公里，以及山東半島7個省轄市（包括濰坊）、51個沿海縣市區，陸域面積達6.4萬平方公里，陸域面積超過全省的40％藍色經濟區建設最終要落實在產業和項目上。濰坊提出實施?°三個千億?±計劃，以千億級的投入，打造千億級產業，造就千億級企業，顯示出了非同尋常的氣魄與膽略。千萬噸石化、百萬輛汽車、百萬千瓦光伏電池、50萬盞LED路燈?-?-這一個個優勢產業集群，成為濰坊藍色經濟區建設成就最生動的寫照。2010年9月,

由山東省委省政府組織編制的《山東半島藍色經濟區發展規劃》和《山東半島藍色經濟區改革發展試點總體方案》已上報并等待批準。濰坊連接藍色經濟區的東西兩翼，戰略地位十分重要。房地產市場外部發展環境優越。2、輕軌工程濰坊輕軌工程啟動，30億打造山東省內首條輕軌，從建設城區至濱海新城，全長約50公里輕軌，每小時最高運送客流量可達3萬人，促進濰坊市“半小時經濟圈”的發展。青島、煙臺、威海、濰坊半島城際快速軌道交通的在途時間不超過一小時，四城市到周邊縣城以及主要城鎮的在途時間不超過半小時，規劃實現時間為今后20年內。輕軌建設拉進區域之間的距離，增加人口和信息的流動性加強，將極大的帶動沿線周邊區域房地產市場快速發展。項目所在區域距離輕軌較近，將會直接帶動區域的發展速度，可以吸引更多的外地客戶前來購買，為區域房地產的迅速發展爭取更多的客戶資源。3、濰坊市綜合保稅區在吸引投資方面，濰坊綜合保稅區力爭通過五年發展，引進生產企業２００家、物流企業１００家、總部經濟企業５００家，完成總投資４８０億元，實現年進出口額１００億美元，年工業總產值７００億元。2011年1月25日，濰坊綜合保稅區獲國務院批復設立，成為我國第14綜合保稅區。濰坊綜合保稅區的設立，為濰坊及整個山東對外開放搭建了強有力的國際化平臺，必將成為加快山東半島藍色經濟區、黃河三角洲高效生態經濟區和環渤海經濟圈建設的有力助推器。4、濰坊市未來發展格局城市格局分析——中心城市空間“一心、一環、一廊、一軸”的結構模式“一廊”是白浪河、虞河兩岸綠化帶及兩河之間的綠地構成貫穿“一心”的中央綠色生態通道“一軸”指由北海路向北延伸連接濱海新城的經濟發展軸“一心”是由虞河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市中心區，是優化、提升中心城市服務功能的主體“一環”是長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環體鳶都湖片區所在區域處于“一環”和“一軸”的交匯處，從城市格局的角度來看，未來區域發展潛力巨大。55、城市發展方向重點發展高新技術產業，形成高新技術發展的高地和一流平臺重點發展服務業，滿足商貿、文化、教育、經濟運行和居住生活等方面的需要重點發展先進制造業，承擔起全市經濟發展重頭戲任務重點發展物流業，努力成為全省乃至華東地區重要的物流節點南部山區經濟帶為重點保護區域，控制重化工業向南擴張，實施保護性開發，發展特色、生態農業和輕型工業，做大做強生態旅游業

東、南、西、北，四向發展，城市規模正快速拓展；南部控制工業，創造宜居環境，將成為中高端置業者向往的置業方向。6、濰坊市舊城改造濰坊市人口基數中等，人口增長速度較快近幾年，政府加大舊改力度，濰坊市舊城改造進程加快，年投資額在90億元以上；舊城改造對房地產市場的促進作用將持續3年以上。2008年以來，濰坊市加快舊城改造進程，對舊小區、城中村、危房區及棚戶區三大重點實施改造，年投資額在90億元以上。城中村、危房區及棚戶區改造，全部采用市場化運作。全市舊城改造工程計劃于2010年基本完成，而拆遷引發的購房剛性需求有一定的滯后性，因此，舊城改造對濰坊房地產市場發展的促進作用將持續3年以上。目錄第四部分山東省各地級市房地產市場發展狀況目錄第五部分濰坊市房地產市場發展狀況1、人口濰坊市人口總數自2008年開始飛速增長，截止到2010年12月，濰坊市戶籍總人口達到862.5萬人，市區人口181.25萬人，統計暫住人口約27萬人。2005-2010年，市區人口年均增長5.7%，增長較快。城區濰城寒亭坊子奎文青州諸城壽光安丘高密昌邑臨朐全部人口數36萬42萬52萬49萬90萬107萬103萬91.5萬83萬58萬85萬862.5萬2、GDP2005-2009年濰坊GDP年均增長率保持在13%以上，省內排名第四。2005-2009年濰坊GDP年均增長13%以上，經濟的快速、穩定發展為房地產開發奠定了堅實基礎。濰坊GDP排名省內第四，經濟實力較強。據統計，2010年濰坊GDP總量為3000億元（非官方數據）；※伴隨城市GDP穩步增長，城城市經濟總量量逐漸擴大，，穩定增長的的經濟環境為為城市房地產產開發提供了了良好的大環環境，為房地地產市場的發發展提供了堅堅實保障。3、產業結構近幾年，濰坊坊第三產業所所占比重逐步步加大，2009年占到GDP的31.57%，第三產業仍仍有較大發展展空間；第三三產業產值年年增長率在14-22%之間。產業結構逐年年優化，2009年第三產業所所占比重達到到31.75%，和服務業發發達地區相比比，還有較大大差距，有很很大的上升空空間。2005-2009年第三產業年年均增速保持持14.00%以上，甚至在在2007年達到22.69%，發展十分迅迅速。三產比例逐步步優化，為房房地產提供了了良好的產業業環境，服務務業增強有利利于私營經濟濟發展，促使使居民收入穩穩步增長。產業結構的不不斷優化，促促進經濟總量量的快速增長長，居民消費費水平的整體體上升將會為為房地產市場場的快速發展展提供有力的的保障。124、固定資產投資資濰坊固定資產產投資逐年增增加，10年上半年固定定資產投資完完成931.5億元。2009年濰坊固定資資產投資已達達1890.5億元，2006年-2009年固定資產投投資年增長率率均在15%以上，08年和09年年增長率均均達24%以上。固定資產增長長較為明顯，，市政、道路路等不斷完善善，城市骨架架被不斷拉大大，城市面貌貌得以優化。。城市環境的的改善大大提提升了周邊土土地價值，為為房地產開發發提供持續發發展的動力。。135、人均收入2009年濰坊市人均均可支配收入入17267.3元，2006年-2009年人均可支配配收入年均增增長率為13.7%，居民購買能能力逐漸增強強，商品房潛潛在的首次置置業者和改善善型剛需客戶戶眾多。2006年-2009年濰坊市人均均可支配收入入年增長速度度均在10%以上，增長速速度較快，人人均消費性支支出年增長速速度06年和07年增長速度均均在15%以上，08年由于受經濟濟危機影響，，消費性支出出增長速度有有小幅下降，，但總體保持持平穩增長態態勢，濰坊市市人均生活水水平逐年提高高。6、濰坊市歷年年房地產投資資額近幾年，濰坊坊房地產開發發投資額快速速增長，年增增長率在30%以上，2010年上半年同比比增長47.2%，投資額排名名全省第三。。房地產開發投投資增長較快快，增速明顯顯高于去年同同期。2010年上半年，全全市房地產投投資完成165.2億元，增長47.2%，住宅投資增增長40.4%，辦公樓投資資增長26.3%，商業營業用用房投資增長長35.3%。省內其它城市市相比，濰坊坊房地產開發發投資額所占占比例較高。。2010年上半年占全全省房地產投投資額11.7%，排在濟南、、青島之后，，位列全省第第三。濰坊房房地產投資額額發展的迅猛猛勢頭表明開開發企業對于于濰坊市場的的發展具有較較強的信心。。157、商品房施工及及竣工面積2007年以來，商品品房施工面積積大幅增長，，2010上半年商品房房施工面積已已超出2009年全年；2010年全市施工面積為3350萬平方米，新新開工1961萬平方米，竣竣工量1330萬平方米。其中濰坊主城區（含濰濰城區、奎文文區、坊子區區、濱海開發發區、高薪區區、經濟開發發區）：施工工面積為1999萬平方米，新新開工758萬平方米，竣竣工量528萬平方米，市場整體供應應較大。2007-2010全年濰坊商品房施工竣工面積0500100015002000250030003500萬平米商品房施工面積1510190927093350商品房竣工面積418345608.9713302007200820092010年168、商品房銷售面面積濰坊商品房市市場成交規模模較大，2010年全市銷售面面積為1995.3萬平方米，同同比增長15.9%。濰坊城區新建商品品房銷售情況況，共銷售665.38萬平方米，同同比下降5.91%，其中銷售新新建商品住房房581.84萬平方米，同同比增長27.26%。根據市場監控控，目前濰坊市區一手住宅成交均價約3700元/平米。17第二部分城城市規劃與與交通181、山東半島藍藍色經濟區海洋生物醫藥藥、現代海洋洋漁業、海洋洋文化旅游業業等海洋產業業不斷發展壯壯大，形成了了濰坊的產業業競爭新優勢勢。藍色經濟區的的規劃范圍包包括了山東全全部海域15萬余平方公里里，以及山東東半島7個省轄市（包括濰坊）、51個沿海縣市區區，陸域面積積達6.4萬平方公里，，陸域面積超超過全省的40％2010年9月,由山東省委省省政府組織編編制的《山東半島藍色色經濟區發展展規劃》和《山東半島藍色色經濟區改革革發展試點總總體方案》已上報并等待待批準。濰濰坊連接藍色色經濟區的東東西兩翼，戰戰略地位十分分重要。房地地產市場外部部發展環境優優越。2、輕軌濰坊輕軌工程程啟動，30億打造山東省省內首條輕軌軌，從建設城城區至濱海新新城，全長約約50公里輕軌，每每小時最高運運送客流量可可達3萬人，促進濰濰坊市“半小小時經濟圈””的發展。青島、煙臺、、威海、濰坊坊半島城際快快速軌道交通通的在途時間間不超過一小小時，四城市市到周邊縣城城以及主要城城鎮的在途時時間不超過半半小時。櫻前街項目所在區域域距離輕軌較較近，將會直直接帶動區域域的發展速度度，可以吸引引更多的外地地客戶前來購購買，為區域域房地產的迅迅速發展爭取取更多的客戶戶資源。203、城市格局“一廊”是白浪河、虞虞河兩岸綠化化帶及兩河之之間的綠地構構成貫穿“一一心”的中央央綠色生態通通道“一軸”指由北海路向向北延伸連接接濱海新城的的經濟發展軸軸“一心”是由虞河路、、北宮街、北北海路、健康康街所圍合的的城市中心區區，是優化、、提升中心城城市服務功能能的主體“一環”是長松路、玄玄武街、濰縣縣路、寶通街街組成的城市市快速交通環環體21第三部分濰濰坊房地產產綜述222010年住宅價格變變化情況在中建大觀天天下、中央生生活城、濰京京、泰華榮觀觀華府等若干干高端項目帶帶動下，濰坊坊房地產市場場目前出現逆逆市上揚趨勢勢。232010年，濰坊市房房地產發展速速度較快，整整體價格漲幅幅在17-18%，雖受國家調調控政策影響響，但整體市市場仍然處于于穩步上漲趨趨勢。※2010年濰坊市宏觀觀經濟發展迅迅速，GDP總量及人均可可支配收入再再創新高。※以中建·大觀觀天下、濰京、中央央生活城、泰華城·榮觀觀華府為代表表高端、高品品質項目的不不斷涌現為房房地產市場的的發展注入了了動力；※為加快濰坊城城市化建設的的進程，濰坊市政府大力扶扶植房地產市市場的發展；；基于以上三方方面因素，2010年濰坊房地產產市場整體價價格上漲幅度度較大。目前濰坊全市市均價為3700元/平方米，其中中奎文中心城城區均價4200元/平方米，濰城城區均價3550元/平方米，高新新區成交均價價約為4000元/平方米，經濟濟技術開發區區價3500元/平方米。24奎文區奎文區是濰坊坊市經濟和政政治中心，依依托白浪河和和虞河兩條河河景資源優勢勢，區域城市市發展和建設設都走在各區區前列。奎文文區目前在售售項目近68個，是目前濰濰坊市供應項項目最多的區區域。本區域房地產產發展環境較較好，周邊配配套齊全，產產品品質較好好，客戶認可可度高；區域域均價在4200元/㎡左右，項目眾眾多，供應體體量較大，市市場競爭激烈烈，未來項目目的競爭主要要是產品品質質和營銷推廣廣的競爭；2010年本區域中高高端項目共推推出約50萬㎡，成交約約33萬㎡，產品以以高層為主，，約占90%，面積主要集集中在80-140㎡之間；2011年，本區域預預計供應體量量約為76萬㎡㎡，，產產品品以以高高層層為為主主，，約約占占90%，面面積積區區間間主主要要集集中中在在80-95㎡㎡和110-140㎡㎡之間間，，預預計計首首次次推推售售高高峰峰將將會會集集中中在在明明年年3-6月份份之之間間到到來來。。25濰城城區區本區區域域是是典典型型的的老老舊舊城城區區，，環環境境較較差差，，配配套套設設施施不不完完善善，，項項目目一一般般為為中中低低端端產產品品，，客客戶戶主主要要是是周周邊邊的的居居民民和和剛剛性性需需求求客客戶戶，，區區域域均均價價在在3550元/㎡㎡左右右，，同同時時該該區區域域項項目目眾眾多多，，價價格格戰戰是是本本區區域域的的競競爭爭主主題題。。2010年濰濰城城區區中中高高端端項項目目新新增增供供應應量量約約為為36萬㎡㎡，，成成交交約約26萬㎡㎡；；產產品品以以高高層層為為主主，，約約占占70%，多多層層約約占占25%。2011年此此區區域域中中高高端端項項目目預預計計供供應應量量約約為為55萬㎡㎡，，產產品品以以高高層層為為主主，，約約占占75%，面面積積主主要要集集中中在在80-90㎡㎡和110-135㎡㎡之間間，，預預計計首首次次推推售售高高峰峰將將會會在在2011年4-7月份份到到來來。。濰城城區區屬屬于于濰濰坊坊的的老老舊舊城城區區，，舊舊村村改改造造項項目目較較多多，，片片區區建建設設和和核核心心配配套套資資源源落落后后于于其其他他片片區區。。目目前前在在售售項項目目約約62個，，供供應應體體量量極極大大。。26高新新區區本區區域域處處在在城城市市發發展展的的主主干干道道上上，，環環境境較較好好，，城城市市建建設設先先進進，，產產品品品品質質高高端端，，高高端端項項目目不不斷斷進進駐駐，，區區域域認認可可度度較較高高，，客客戶戶主主要要是是市市區區的的高高端端人人群群，，區區域域均均價價在在4000元/㎡㎡左右右，，2010年區區域域熱熱度度和和升升值值潛潛力力的的到到客客戶戶度度得得到到極極大大提提升升。。2010年高高新新區區中中高高端端項項目目新新增增供供應應量量約約為為26.82萬㎡㎡，，成成交交約約20.27萬㎡㎡，，其其中中高高層層約約占占80%，面積積主要要集中中在80-95㎡和110-145㎡之間；；2011年高新新區中中高端端項目目預計計新增增供應應量約約為47萬㎡，，產品品以高高層為為主，，約占占80%；面積積區間間主要要集中中在70-105㎡㎡和110-150㎡之間，，預計計明年年首次次推售售高峰峰將會會在3-5月份到到來。。27經濟技技術開開發區區本區域域靠近近工業業區域域，環環境較較差，，各項項目產產品品品質一一般，，市場場認可可度較較低，，區域域均價價在3500元/㎡左右，，主要要以剛剛性需需求客客戶為為主，，相對對其他他片區區未來來發展展空間間較小小。2010年經濟濟開發發區中中高端端項目目新增增供應應量約約為9.6萬㎡，，成交交約7.4萬㎡，，其中中高層層約占占80%，產品品面積積區間間主要要集中中在70-130㎡㎡之間；；2011本區域域預計計中高高端項項目新新增供供應量量約為為16.7萬㎡，，其中中高層層約占占80%，面積積區間間主要要集中中在80-95㎡和90-120㎡㎡之間。。2010年住宅宅市場小小結1、宏觀觀政策策對濰濰坊房房地產產市場場的發發展產產生了了一定定影響響，但但并未未阻礙礙房地地產市市場的的飛速速發展展。2010年，國國家出出臺系系列新新政對對房地地產市市場進進行規規范，，限制制房價價的過過快上上漲，，針對對濰坊坊房地地產市市場長長期供供大于于求，，市場場泡沫沫較少少的現現狀，，新政政對部部分剛剛性需需求客客戶和和投資資客戶戶產生生了一一定影影響，，但市市場整整體發發展趨趨勢較較好。。2、2010年濰坊坊市中高端端項目新新增供供應體體量約約為125萬㎡，，成交交約87萬㎡，，中高高端市市場發發展良良好。。根據全全市重重點項項目的的調研研分析析，2010年濰坊坊市中高端端項目新新增供供應量量共計計約125萬㎡，，成交交約87萬㎡，，成交交率約約為70%，成交交產品品主要要是以以高層層為主主，約約占成成交產產品的的80%左右，，面積積主要要集中中在80-95㎡和110-140㎡之間；；濰坊坊市中中高端端物業業整體體市場場發展展狀況況較好好，客客戶對對生活活品質質要求求的逐逐漸提提高驅驅動中中高端端物業業的穩穩步上上升。。3、2010年濰坊坊房地地產市市場發發展迅迅速，，價格格漲幅幅再創創新高高。2010年濰坊坊房地地產市市場整整體均均價漲漲幅再再創新新高，，目前前市場場均價價3700元/㎡，漲幅幅近15%，為歷歷年來來最高高。4、高端端項目目陸續續面世世，房房地產產市場場的競競爭成成為產產品品品質和和營銷銷推廣廣的競競爭。。2010年，繼繼茂華華·紫苑公公館引引領市市場后后，諸諸如濰濰京、、中央央生活活城、、加州州·世紀尊尊品、、中建建·大觀天天下、、泰華華城·榮觀華華府等等高端端項目目陸續續面世世，形形成分分庭抗抗禮的的市場場競爭爭格局局，產產品品品質和和營銷銷推廣廣的比比拼是是當前前和未未來競競爭的的主題題。292011年市場預預測1、政策策的不不確定定性因因素，，將會會直接接影響響明年年的房房地產產市場場走勢勢。未來來市市場場在在眾眾多多不不確確定定性性因因素素的的影影響響下下，，市市場場的的量量價價走走勢勢難難以以精精確確把把握握。。2011年上上半半年年的的走走勢勢，，只只能能給給予予某某些些確確定定性性的的因因素素，，包包括括成成交交量量在在春春節節前前后后形形成成新新一一輪輪的的低低谷谷，，開開發發商商銷銷售售回回款款緊緊縮縮難難以以持持久久、、需需求求的的抑抑制制終終會會釋釋放放等等進進行行模模擬擬推推斷斷。。2、2011年中中高高端端項項目目市市場場潛潛在在供供應應量量預預計計達達到到200萬平平米米，，奎奎文文區區、、高高新新區區、、濰濰城城區區將將是是明明年年供供應應主主力力區區域域根據據調調查查發發現現，，2010年多多個個大大盤盤下下半半年年入入市市，，2011年大大盤盤進進入入強強銷銷期期，，將將加加大大市市場場供供應應，，明明年年濰濰坊坊市市中中高高端端物物業業供供應應面面積積預預計計將將超超過過200萬平平米米；；整整體體市市場場新新增增供供應應將將會會超超過過400萬㎡㎡。。從從供供應應時時間間上上來來看看，，大大部部分分新新推推房房源源將將集集中中在在上上半半年年推推出出；；從從區區域域上上來來看看，，奎奎文文區區、、高高新新區區、、濰濰城城區區將將是是明明年年新新增增供供應應的的重重點點區區域域。。3、新新區區發發展展成成為為主主力力，，大大盤盤將將占占據據市市場場較較大大份份額額。。濰坊坊城城市市化化進進程程加加快快，，中中心心城城區區土土地地放放量量有有限限，，隨隨著著高高新新區區、、經經濟濟開開發發區區等等區區域域的的迅迅速速崛崛起起，，大大批批國國內內一一線線開開發發企企業業大大手手筆筆進進入入新新區區開開發發。。未未來來，，陽陽光光100、恒大、萬達達等開發企業業均在城區內內有超過百萬平米的項目，大盤盤涌現將極大大地占據市場場份額，成為為住宅市場的的主導力量。。大盤發展將將成為2011年濰坊住宅市市場的一大亮亮點。304、隨著一線開開發企業的進進駐，濰坊產產品品質將得得到明顯提升升，精裝潮將將被帶起。2010年國內一線開開發企業紛紛紛進駐濰坊，，一線開發商商帶來成熟的的產品，市場場產品品質將將會明顯提升升。另外，綠綠城、恒大等等開發企業的的產品線均已已精裝為主，，未來的濰坊坊市場將隨著著一線開發企企業精裝產品品的入市，精精裝項目將會會逐漸增多，，精裝潮將會會被慢慢帶動動，精裝修將將成為高端項項目的價值提提升點。5、未來的濰坊坊房地產市場場將呈現三足足鼎立之勢，，市場競爭將將更加激烈，，細分市場進進一步形成。。隨著一線開發發企業的進駐駐，以萬達、、陽光100