Ⅱ商業(yè)地產(chǎn)系列講座之商業(yè)空間規(guī)劃與設(shè)計(jì)第六章

第一章第二章第三章 商業(yè)空間規(guī)劃與設(shè)計(jì)第四章第五章商業(yè)空間選址

商業(yè)空間概況商業(yè)空間總體規(guī)劃商業(yè)空間建筑設(shè)計(jì)商業(yè)空間室內(nèi)設(shè)計(jì)商業(yè)空間VI形象設(shè)計(jì)商業(yè)空間概況第一章第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)概念第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況第三節(jié)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)第四節(jié)商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估、布局與經(jīng)營(yíng)管理第五節(jié)商業(yè)步行街含義：商業(yè)地產(chǎn),顧名思義,作為商業(yè)用途的地產(chǎn).以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑、旅游、賓館、辦公等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，主要包括購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂(lè)類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、主題公園、寫(xiě)字樓和住宅的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的建筑產(chǎn)品的統(tǒng)稱。工業(yè)園區(qū)一般不劃為商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)研究

歷史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱業(yè)態(tài)開(kāi)始時(shí)間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴(kuò)大品種2一價(jià)商店1878年1880－1930同一價(jià)格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級(jí)市場(chǎng)1930年1935－1965自選購(gòu)物5購(gòu)物中心1930年1950－1965商店聚集6自動(dòng)售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動(dòng)售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購(gòu)物8多媒體銷售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購(gòu)物第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況商業(yè)地產(chǎn)研究

業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街

20世紀(jì)60年代時(shí)間第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

城市與商業(yè)地產(chǎn)――“城”與“市”商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿省?/p>

“城市”要有個(gè)觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。

沒(méi)有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？解讀“城”與“市”第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇；一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。解讀“城”與“市”第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

綜觀中國(guó)的商業(yè)版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和京津塘地區(qū)已經(jīng)開(kāi)始從行政區(qū)劃上的城市群落逐步形成從“中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐層輻射的城市商圈，各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面。現(xiàn)在，廣州、上海、北京之間的商業(yè)較量已經(jīng)上升到城市商圈的高度。城市商圈的高度第二節(jié)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況城市化化背景景下的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)未來(lái)的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)人才才，－－是是既懂懂城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)又懂商業(yè)規(guī)規(guī)律和房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作作的復(fù)合合人才才－－要要站在在城市市、地地產(chǎn)與與商業(yè)業(yè)之間間，為為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)展展包括括商業(yè)業(yè)前期期定位位、營(yíng)營(yíng)銷方方案、、出售售出租租的完完善的的服務(wù)務(wù)流程程，明明白應(yīng)應(yīng)該建建多大大的商商業(yè)，，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)是如如何搭搭配的的，實(shí)實(shí)現(xiàn)商商業(yè)與與城市市、與與房地地產(chǎn)最最有價(jià)價(jià)值的的對(duì)接接，充充分實(shí)實(shí)現(xiàn)城城市與與商業(yè)業(yè)、商商業(yè)與與房地地產(chǎn)的的市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)動(dòng)。商業(yè)地地產(chǎn)對(duì)對(duì)人才才的要要求第二節(jié)節(jié)商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)發(fā)展概概況城市市化化背背景景下下的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研究究商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的規(guī)規(guī)律律業(yè)態(tài)態(tài)的的變變化化研究究城城市市、、商商業(yè)業(yè)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的結(jié)結(jié)合合，，是是目目前前擺擺在在商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商面面前前最最棘棘手手的的問(wèn)問(wèn)題題。。城市市化化背背景景下下商商業(yè)業(yè)與與地地產(chǎn)產(chǎn)的的對(duì)對(duì)接接第二二節(jié)節(jié)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展概概況況商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)誘誘惑惑天河河城城廣廣場(chǎng)場(chǎng)樣樣板板效效應(yīng)應(yīng)天河河城城廣廣場(chǎng)場(chǎng)總總投投資資12億元元，，建建筑筑面面積積16萬(wàn)平平方方米米，，營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積10萬(wàn)平平方方米米的的天天河河城城廣廣場(chǎng)場(chǎng)成成為為廣廣州州少少有有的的大大型型高高檔檔購(gòu)購(gòu)物物中中心心，，每每天天的的客客流流平平均均達(dá)達(dá)到到20萬(wàn)人人次次，，2002年整整個(gè)個(gè)購(gòu)購(gòu)物物中中心心的的營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額達(dá)達(dá)到到36億元元，，已已成成為為廣廣州州最最繁繁華華的的商商業(yè)業(yè)中中心心之之一一。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)第二二節(jié)節(jié)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展概概況況商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的三三重重利利誘誘惑惑：：一重重利利，，商商業(yè)業(yè)贏贏利利和和物物業(yè)業(yè)升升值值；；二重重利利，，提提升升開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)知知名名度度，，增增加加股股票票在在資資本本市市場(chǎng)場(chǎng)上上的的吸吸引引力力；；三重重利利，，以以物物業(yè)業(yè)增增值值和和現(xiàn)現(xiàn)金金流流吸吸引引銀銀行行，，增增加加授授信信額額度度。。商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)魅魅力力如如斯斯，，各各路路玩玩家家紛紛紛紛下下水水，，按按需需各各自自設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)不不同同模模式式。。只只是是地地產(chǎn)產(chǎn)一一旦旦冠冠以以““商商業(yè)業(yè)””的的名名頭頭，，就就不不再再是是單單純純的的地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)迅迅速速回回收收資資金金和和物物業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)升升值值成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)商商的的萬(wàn)萬(wàn)有有定定律律。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)第二二節(jié)節(jié)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展概概況況中外外商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)模模對(duì)對(duì)比比分分析析商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)GDP中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國(guó)中國(guó)零售總額占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.07

1.74%同發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家相相比比，，中中國(guó)國(guó)商商業(yè)業(yè)總總體體規(guī)規(guī)模模過(guò)過(guò)小小，，大大型型商商業(yè)業(yè)所所占占市市場(chǎng)場(chǎng)份份額額很很小小。。第二二節(jié)節(jié)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展概概況況中外外連連鎖鎖商商店店比比較較商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國(guó)1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國(guó)1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家連連鎖鎖商商店店的的階階段段比比較較，，可可成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)決決策策時(shí)時(shí)的的重重要要參參考考第二二節(jié)節(jié)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展概概況況中外外百百貨貨商商店店比比較較商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國(guó)1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國(guó)1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家百百貨貨商商店店的的階階段段比比較較，，可可成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)決決策策時(shí)時(shí)的的重重要要參參考考第二節(jié)商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展概況中外超級(jí)級(jí)市場(chǎng)比比較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法國(guó)1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國(guó)1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年同發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家超級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的階段比比較，可可成為商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)決策時(shí)時(shí)的重要要參考第二節(jié)商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展概況日本各類類型購(gòu)物物中心比比較參考考鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時(shí)間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬(wàn)人）1－25－1050－100200以上停車場(chǎng)容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級(jí)市場(chǎng)綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家第二節(jié)商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展概況商業(yè)低進(jìn)進(jìn)入壁壘壘的后果果商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展態(tài)勢(shì)在中國(guó)，，進(jìn)入市市場(chǎng)的壁壁壘過(guò)低低使行業(yè)業(yè)中的企企業(yè)規(guī)模模向兩極極發(fā)展，，大企業(yè)業(yè)盲目擴(kuò)擴(kuò)張和小小企業(yè)無(wú)無(wú)節(jié)制發(fā)發(fā)展，導(dǎo)導(dǎo)致“低低市場(chǎng)集集中度和和過(guò)度競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)”進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低進(jìn)產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴(kuò)張市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)集中度低另一方面面，地方方行政壟壟斷造成成異地市市場(chǎng)的高高進(jìn)入壁壁壘第二節(jié)商商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展概況商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究總結(jié)目前前商業(yè)物物業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)的現(xiàn)狀狀不難看看出：開(kāi)開(kāi)發(fā)商和和投資者者對(duì)于商商業(yè)物業(yè)業(yè)的開(kāi)發(fā)發(fā)和投資資均表現(xiàn)現(xiàn)出極大大的熱情情。許多多開(kāi)發(fā)商商在項(xiàng)目目前期就就聘請(qǐng)專專業(yè)公司司從建筑筑結(jié)構(gòu)、、主題定定位、消消費(fèi)人群群定位、、行業(yè)組組合、店店鋪劃分分等方面面進(jìn)行詳詳細(xì)策劃劃。面對(duì)對(duì)越發(fā)挑挑剔的投投資者，，專業(yè)化化分工必必然引入入商業(yè)地地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)之中。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展與成熟熟，意味味著消費(fèi)型地地產(chǎn)正向向生產(chǎn)型型地產(chǎn)裂裂變。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是“三高產(chǎn)品品”：高風(fēng)險(xiǎn)、、高回報(bào)報(bào)、高技技術(shù)含量量。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展條件件第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究國(guó)外參考考：主要判斷斷元素：：人均GDP、城市家家庭汽車車擁有量量、公共共交通條條件人均GDP3000－4000美元時(shí)，，家庭汽汽車擁有有率15－20％，大型型商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展（ShoppingMall）－－開(kāi)始發(fā)展展人均GDP10000美元，家家庭汽車車擁有率率60％，大型型商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展（ShoppingMall）－－成熟發(fā)展展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展條件件（ShoppingMall）第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究亞洲及國(guó)國(guó)內(nèi)（含含香港、、新加坡坡等）：：主要判斷斷元素：：人均GDP、城市家家庭汽車車擁有量量、公共共交通條條件、人人口密度度、消費(fèi)費(fèi)總量都市型大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展條件件城市人均均GDP水平達(dá)到到2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展條件件城市人均均GDP水平達(dá)到到4000美元、公公路發(fā)展展極為充充分、城城市家庭庭汽車擁?yè)碛新蔬_(dá)達(dá)15－20％商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展條件件（ShoppingMall）第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究國(guó)內(nèi)之所所以與歐歐美發(fā)展展大型商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的GDP水平有明顯的的差距，，但仍然然具備發(fā)發(fā)展大型型商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目，主要要因素在在于其人口密度度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于歐美城城市的人人口密度度，消費(fèi)總量量決定大型型商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展的市場(chǎng)場(chǎng)潛力。。商業(yè)房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的基礎(chǔ)條條件，是是項(xiàng)目所所面對(duì)核核心商圈圈的消費(fèi)費(fèi)總量，，因?yàn)樗w現(xiàn)了了核心商商務(wù)圈的的人口基基數(shù)，也也體現(xiàn)了了核心商商圈的能能力，也也包括了了GDP的水準(zhǔn)。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展條件件（ShoppingMall）第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)定定位尺度人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況

1000美元

百貨商店興起2000至3000美元超級(jí)市場(chǎng)興起6000美元便利店興起8000美元倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起12000美元購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)代尺度一：：經(jīng)濟(jì)水水平在世界視視野里，，各種零零售業(yè)態(tài)態(tài)的出現(xiàn)現(xiàn)具有一一定的規(guī)規(guī)律性。。第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究尺度二：：交通狀狀況國(guó)外大型型商業(yè)地地產(chǎn)（ShoppingMall）的發(fā)展展經(jīng)驗(yàn)告告訴我們們，當(dāng)一一個(gè)社會(huì)會(huì)進(jìn)入到到汽車時(shí)時(shí)代，才才為ShoppingMall的出現(xiàn)提提供了可可能。從從交通形形式上來(lái)來(lái)說(shuō)，所所謂ShoppingMall，尤其是是郊區(qū)的的ShoppingMall，必須依依托于高高速公路路和城市市的環(huán)路路，這意意味著消消費(fèi)者比比較依賴賴汽車。。只有當(dāng)當(dāng)一個(gè)城城市進(jìn)入了汽車社會(huì)會(huì)，或者者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入入汽車社會(huì)會(huì)，那么么ShoppingMall在一個(gè)城城市的建建設(shè)才能能真正的的發(fā)展起起來(lái)，否否則只能能是城市市型的購(gòu)購(gòu)物中心心。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)定定位尺度第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究尺度三：：依據(jù)城市市化進(jìn)程程的國(guó)際際規(guī)律來(lái)來(lái)為大型型商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目做出定定位世界城市市化過(guò)程程中，城城市商業(yè)業(yè)中心的的變遷有有其規(guī)律律性。我們把城城市的發(fā)發(fā)展分為為三個(gè)階階段，1、城市化化初級(jí)階階段：城城市化率率30%以下；2、城市化化中級(jí)階階段：城城市化率率70%以下；3、城市化化高級(jí)階階段：城城市化率率70%以上。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)定定位尺度第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究城市商業(yè)業(yè)中心將將根據(jù)城城市化的的進(jìn)程而而發(fā)生變變化。從從這個(gè)規(guī)規(guī)律性來(lái)來(lái)看，依依據(jù)城市市化發(fā)展展水平來(lái)來(lái)發(fā)展大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)是是很好的的選擇。。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)定位初級(jí)階段城市化率30%以下商業(yè)向城市的的幾何中心聚集零售行業(yè)的特特征：－－向心聚集中級(jí)階段城市化率70%以下零售行業(yè)的特特征：－－離心分散商業(yè)向城市的的幾何中心發(fā)展高級(jí)階段城市化率70%以上零售行業(yè)的特特征：－－離心聚集商業(yè)離開(kāi)城市市的幾何中心心，向郊區(qū)聚集第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)研究究零售商――商業(yè)開(kāi)發(fā)商――房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商――由于居住開(kāi)發(fā)發(fā)需要有商業(yè)業(yè)配套設(shè)施，，因此房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商被迫迫進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)領(lǐng)域域。各種開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)構(gòu)――因?yàn)閾碛羞m合合的商業(yè)用地地而進(jìn)行開(kāi)發(fā)發(fā)。其它類型的開(kāi)開(kāi)發(fā)商――包括其它行業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商的類型第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)研究究商業(yè)增加值對(duì)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)度商業(yè)便利指數(shù)數(shù)比較外來(lái)人口占城城市購(gòu)買(mǎi)力的的比重商業(yè)集聚力商業(yè)地產(chǎn)指標(biāo)標(biāo)體系的比較較第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)用地地的選擇購(gòu)物人口交通易達(dá)性分分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)位分析用地區(qū)位和交交通人口狀況況分析第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)用地地的選擇用地形狀高差變化可進(jìn)入性視覺(jué)可達(dá)性用地物理狀況況評(píng)估第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)用地地的選擇比較恰當(dāng)?shù)姆椒椒ㄓ腥阂皇悄７掳屠枥璩鞘械淖龇ǚǎ瑢⑸虡I(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目建在在各線地鐵的的終點(diǎn)或主要要交通道口；；二是在新建小小區(qū)建立規(guī)模模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；；三是在傳統(tǒng)社社區(qū)采取老網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)重新整合合的方法發(fā)展展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目。地址的選擇第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)類型型和規(guī)模常見(jiàn)的類型有有：折扣型――專賣型――景觀型――娛樂(lè)型――生活型――商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的類型型和規(guī)模的確確定第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)研究究超廣域？商業(yè)地產(chǎn)小知知識(shí)廣域？商業(yè)項(xiàng)目分級(jí)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)分類指標(biāo)設(shè)置地域功能定位服務(wù)對(duì)象客流量服務(wù)人口基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)；歷史形成的商業(yè)集聚地購(gòu)物、文化娛樂(lè)休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者50萬(wàn)30萬(wàn)平米大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂(lè)、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者25萬(wàn)20萬(wàn)10萬(wàn)平米購(gòu)物中心、超市、百貨店，文化娛樂(lè)、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?萬(wàn)2.5萬(wàn)平米超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場(chǎng)、餐飲生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊郵電業(yè)街坊商業(yè)街坊主要出入口，居民主要途徑地提供日常必須商品及便利服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?.4萬(wàn)0.06萬(wàn)平米便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)專業(yè)街商業(yè)中心周邊，交通便利處提供專門(mén)商品或?qū)I(yè)服務(wù)購(gòu)買(mǎi)專門(mén)商品，尋求專業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者街長(zhǎng)200米以上，專業(yè)店30家以上特色專業(yè)店、專賣店配套服務(wù)新城商業(yè)中心城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)；人流集中，交通便利的地段購(gòu)物、文化娛樂(lè)、休閑、旅游并與金融結(jié)合新城居民，商圈輻射范圍及外來(lái)消費(fèi)者25萬(wàn)20萬(wàn)12萬(wàn)平米購(gòu)物中心、百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化娛樂(lè)旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)中心鎮(zhèn)商業(yè)人流集中地購(gòu)物、旅游、為農(nóng)服務(wù)本鎮(zhèn)居民、周邊村民及外來(lái)消費(fèi)者5萬(wàn)2萬(wàn)平米超市、餐飲、小商品市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，農(nóng)資供應(yīng)生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電、文化娛樂(lè)業(yè)一般鎮(zhèn)商業(yè)鎮(zhèn)街區(qū)，農(nóng)貿(mào)集散地周邊提供日常商品提供生活與為農(nóng)民服務(wù)本鎮(zhèn)居民，周邊中心村村民2萬(wàn)0.8萬(wàn)平米超市、便利店，菜市場(chǎng)，餐飲，農(nóng)資供應(yīng)生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊郵電、文化娛樂(lè)業(yè)第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)類型型和規(guī)模常見(jiàn)的類型有有：購(gòu)物中心――購(gòu)物中心不完完全是商業(yè)行行為，應(yīng)劃歸歸為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)范疇。商業(yè)街商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的類型型和規(guī)模的確確定第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)研究究大致有三種。。一種是ShoppingCenter這是一種主商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的類型型第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)研究究一種是ShoppingMall，這種模式購(gòu)物物中心是綜合合性和超大型型的，與主體體性購(gòu)物中心心不同的是，，這種購(gòu)物中中心里的商業(yè)業(yè)形態(tài)是以三三種商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為鼎足之勢(shì)勢(shì)，即百貨店店、超市和許許多專業(yè)專賣賣店，再輔以以餐飲娛樂(lè)業(yè)業(yè)的店鋪，它它可以涵蓋所所有零售業(yè)和和服務(wù)業(yè)的內(nèi)內(nèi)容。購(gòu)物中中心已經(jīng)不是是一種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，而是一一種商業(yè)的組組織模式，甚甚至于已經(jīng)作作為城市整體體規(guī)劃中的一一種基本構(gòu)成成，與機(jī)場(chǎng)、、公園、體育育中心等城市市設(shè)施類似。。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的類型型第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)研究究一種是Citymall：即城市廣場(chǎng)，，與ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購(gòu)物物以及配套的的餐飲、休閑閑、娛樂(lè)等，，還將旅游、、餐飲、休閑閑、娛樂(lè)理念念組建成動(dòng)靜靜相宜、具備備基本城市功功能的聯(lián)合體體。與ShoppingMall相比，更加全全面的Citymall更適合城市人人多方面的需需求商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的類型型第三節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)研究究商業(yè)評(píng)估、布布局和經(jīng)營(yíng)管管理很多開(kāi)發(fā)商都都很熟悉房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式式，在前期規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)結(jié)束束以后，變數(shù)數(shù)就很少了，，其建筑形式式比較單一。。但商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)還要加加入商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式，必須須進(jìn)行商業(yè)評(píng)評(píng)估和布局規(guī)規(guī)劃。第四節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的評(píng)估、布局局與經(jīng)營(yíng)管理理商業(yè)地產(chǎn)研究究商業(yè)評(píng)估1、商業(yè)評(píng)估最最重要的是要要決定它的商商業(yè)業(yè)態(tài)，是是社區(qū)性的還還是區(qū)域性的的。在開(kāi)發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目之前，一定定要先了解消消費(fèi)群是誰(shuí)，，按照消費(fèi)群群的行為分析析來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目目定位。第四節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的評(píng)估、布局局與經(jīng)營(yíng)管理理商業(yè)地產(chǎn)研究究商業(yè)評(píng)估2、隨后就要進(jìn)進(jìn)行商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手分析。。市場(chǎng)常常呈呈現(xiàn)不均衡發(fā)發(fā)展，某個(gè)區(qū)區(qū)域缺少商業(yè)業(yè)沒(méi)人做，有有的地方商業(yè)業(yè)設(shè)施已經(jīng)太太多，但是大大家還是愿意意擠在里面。。究竟一個(gè)區(qū)區(qū)域需要多少少商業(yè)、多大大規(guī)模或者什什么樣的業(yè)態(tài)態(tài)，都要進(jìn)行行分析。3、再就是城市市宏觀經(jīng)濟(jì)分分析。小康社社會(huì)和沒(méi)解決決溫飽問(wèn)題的的社會(huì)對(duì)商業(yè)業(yè)的要求不一一樣，在不同同發(fā)展階段對(duì)對(duì)商業(yè)的要求求也有不同。。第四節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的評(píng)估、布局局與經(jīng)營(yíng)管理理商業(yè)地產(chǎn)研究究商業(yè)布局規(guī)劃劃一個(gè)成功的商商業(yè)，不是將將所有有名的的品牌拉進(jìn)去去就成功。組合和搭配非常關(guān)鍵。需需要一些主力力店，也需要要一些愿意負(fù)負(fù)擔(dān)很高租金金的中小型商商家，比例多少，怎么搭搭配，要進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)效益分分析。第四節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的評(píng)估、布局局與經(jīng)營(yíng)管理理商業(yè)地產(chǎn)研究究大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的主題及主主題區(qū)域名城規(guī)模主題區(qū)域日本福岡縣博多水城占地250萬(wàn)平方英尺星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽(yáng)廣場(chǎng)馬尼拉超級(jí)MA摩爾

50萬(wàn)㎡主力主題店、影城、玩具反斗城、展覽中心、小型室內(nèi)迪斯尼游樂(lè)中心中關(guān)村國(guó)際商城

35萬(wàn)㎡

中央公園、時(shí)尚大道、雕塑園、小型家庭游樂(lè)園寧波天一廣場(chǎng)22萬(wàn)㎡童夢(mèng)園、潮流服飾館、寧波服裝精品館，家私館、美食廣場(chǎng)、娛樂(lè)中心MallofAmerica39萬(wàn)㎡開(kāi)創(chuàng)“娛樂(lè)零售”新概念、“史努比營(yíng)”主題游樂(lè)園、水下探險(xiǎn)世界、世界著名的購(gòu)物街

上海的港匯廣場(chǎng)

超時(shí)空歷險(xiǎn)區(qū)、迷幻震撼嘉年華區(qū)、青春科技運(yùn)動(dòng)區(qū)、熱哥勁舞旅游休閑區(qū)

第四節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的評(píng)估、布局局與經(jīng)營(yíng)管理理商業(yè)地產(chǎn)研究究經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)要著重重考慮兩方面面的問(wèn)題，一一是前期的規(guī)規(guī)劃，二是后后期的商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理。建設(shè)模式投資模式設(shè)計(jì)模式管理模式商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)開(kāi)發(fā)商、投資資者和經(jīng)營(yíng)者者三合一的有有機(jī)整體，是是一個(gè)不可中中斷的鏈條。。第四節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的評(píng)估、布局局與經(jīng)營(yíng)管理理商業(yè)地產(chǎn)研究究建設(shè)模式、投投資模式建設(shè)模式改建新建如：新上海商業(yè)城、正佳商業(yè)廣場(chǎng)等如：上海豫園商場(chǎng)、北京新東安市場(chǎng)等投資模式銀行貸款外資上海迪美購(gòu)物中心、中旅商場(chǎng)等第四節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的評(píng)估、布局局與經(jīng)營(yíng)管理理商業(yè)地產(chǎn)研究究設(shè)計(jì)模式、管管理模式設(shè)計(jì)模式管理模式合作管理（北京、深圳家樂(lè)福集團(tuán)直接管理）委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理（美國(guó)環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司（豫園旅游商城：18家投資者）輸入管理（北京萬(wàn)通新世界商城等）第四節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的評(píng)估、布局局與經(jīng)營(yíng)管理理商業(yè)地產(chǎn)研究究商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)三階段段開(kāi)發(fā)過(guò)程三階階段第一階段－－－整體策劃布布局第二階段－－－推廣和招商商第三階段－－－后期經(jīng)營(yíng)管管理。第四節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的評(píng)估、布局局與經(jīng)營(yíng)管理理商業(yè)地產(chǎn)研究究后期經(jīng)營(yíng)管理理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目重在后期經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理。商家也會(huì)選擇擇好的開(kāi)發(fā)商商，有些擁有有很長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)歷歷史的商家，，一旦發(fā)現(xiàn)適適合的商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目就會(huì)想方方設(shè)法進(jìn)場(chǎng)。。找到客戶不不等于就能完完成招商。開(kāi)開(kāi)發(fā)商要有一一個(gè)懂得商家家需求的團(tuán)隊(duì)隊(duì)，包括客戶戶關(guān)系管理內(nèi)內(nèi)容。怎么讓這個(gè)商商場(chǎng)可持續(xù)發(fā)發(fā)展？這是是在后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)中很重要的的內(nèi)容。當(dāng)然然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管管理是最基本本的，對(duì)于物物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理必須要高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。危機(jī)管管理對(duì)商場(chǎng)相相對(duì)更重要，，這種場(chǎng)所的的公眾性非常常突出，任何何一個(gè)意外可可能對(duì)這個(gè)商商場(chǎng)形成致命命的影響。第四節(jié)商商業(yè)地產(chǎn)的的評(píng)估、布局局與經(jīng)營(yíng)管理理商業(yè)地產(chǎn)研究究－－商業(yè)街街風(fēng)起云涌的造造街運(yùn)動(dòng)，是是社會(huì)城市化化、資源區(qū)域域化、產(chǎn)業(yè)聚聚集化的必然然結(jié)果。成功商業(yè)街要要訣－－“商業(yè)街至少要要成為一個(gè)區(qū)區(qū)域的名片”、－－“在強(qiáng)調(diào)建筑本本體所表現(xiàn)出出的美感和潛潛在聚客能力力的同時(shí)，繼繼而全面提升升城市商圈內(nèi)內(nèi)部的聚合和和整體輻射力力”。第五節(jié)商商業(yè)步行街街商業(yè)地產(chǎn)研究究－－商業(yè)街街商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)經(jīng)營(yíng)是兩個(gè)不不同的概念，，如果開(kāi)發(fā)商商在物業(yè)銷售售之前有一個(gè)個(gè)完整詳細(xì)的的商業(yè)開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃，將不至至于出現(xiàn)“銷售的結(jié)束就就是商業(yè)街生生命的結(jié)束”這樣的尷尬局局面。第五節(jié)商商業(yè)步行街街商業(yè)地產(chǎn)研究究－－商業(yè)街街世界一流商業(yè)業(yè)街的六個(gè)關(guān)關(guān)鍵影響因素素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。2、獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂(lè)和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場(chǎng)等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系第五節(jié)商商業(yè)步行街街商業(yè)地產(chǎn)研究究－－商業(yè)街街世界一流的商商業(yè)街具有三三大特征：全全球聲譽(yù)、密密集的客流量量和可靠的收收入。世界一流商業(yè)業(yè)街的三大特特征特征商業(yè)街知名度日客流量（萬(wàn)人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽(yù)全球50－7015倫敦牛津街享譽(yù)全球5032東京銀座享譽(yù)全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中國(guó)知名8014第五節(jié)商商業(yè)步行街街商業(yè)地產(chǎn)研究究－－商業(yè)街街商業(yè)步行街的的三個(gè)空間維維度－－長(zhǎng)、寬、高步行街的長(zhǎng)度度商業(yè)街的一般般長(zhǎng)度為500－700米，最高限為為1000－1500米（王府井步步行街810米、重慶解放放碑步行街400米、沈陽(yáng)中街街步行街950米、上海南京京東路1400米哈爾濱中央央大街商業(yè)街街860米、日本銀座座1100米、香榭麗舍舍大街1880米）商業(yè)步行街的的三個(gè)空間維維度選擇第五節(jié)商商業(yè)步行街街商業(yè)地產(chǎn)研究究－－商業(yè)街街商業(yè)步行街的的三個(gè)空間維維度－－長(zhǎng)、、寬、高步行街的寬度商業(yè)街適宜宜寬度為20－30米，小型步步行街寬度度以20米左右為宜宜（王府井井步行街38米、上海南南京路30米）每人要有不不低于4平方米的面面積。商業(yè)步行街街的三個(gè)空空間維度選選擇第五節(jié)商商業(yè)步步行街商業(yè)地產(chǎn)研研究－－商商業(yè)街商業(yè)步行街街的三個(gè)空空間維度－－－長(zhǎng)、寬寬、高步行街的高高度商業(yè)街寬度度和高度的的比例最好好為1：1，最高不要要超過(guò)1：2（上海南京京東路步行行商業(yè)街、、哈爾濱專專業(yè)大街步步行街、沈沈陽(yáng)中街步步行街都為為1：1的比例）從一般的情情況看，步步行街兩旁旁的店鋪建建筑為二至至三層為宜宜，最高不不要超過(guò)四四層，地下下延伸則最最多不要超超過(guò)兩層。。商業(yè)步行街街的三個(gè)空空間維度選選擇第五節(jié)商商業(yè)步步行街商業(yè)地產(chǎn)研研究“豪布斯卡”(HOPSCA)第五節(jié)商商業(yè)步步行街商業(yè)地產(chǎn)研研究從世界范圍圍來(lái)看，商商業(yè)街在城城市建設(shè)與與發(fā)展的過(guò)過(guò)程中，有有過(guò)輝煌的的繁榮，但但也隨著城城市發(fā)展加加快出現(xiàn)過(guò)過(guò)衰退的狀狀況。為了了迎接嚴(yán)峻峻的挑戰(zhàn)，，振興商業(yè)業(yè)街，國(guó)外外采取了““豪布斯卡卡”原則的的措施，來(lái)來(lái)重塑商業(yè)業(yè)街的功能能。“豪布斯卡”(HOPSCA)第五節(jié)商商業(yè)步步行街商業(yè)地產(chǎn)研研究“豪布斯卡卡”(HOPSCA)是6個(gè)英語(yǔ)單詞詞的第一個(gè)個(gè)字母組合合的譯音。。H－－Hotel(酒店)O－－Office(辦公樓)P－－Parking(停車場(chǎng))S－－Shopping(購(gòu)物)C－－Convention(集會(huì))A－－Apartment(公寓)把商業(yè)街變成成生活街，即變傳統(tǒng)統(tǒng)的“購(gòu)物物街”為““生活街””，將商業(yè)業(yè)街建成一一個(gè)集購(gòu)物物、娛樂(lè)、、餐飲、休休閑、居住住為一體的的生活空間間。“豪布布斯斯卡卡”(HOPSCA)第五五節(jié)節(jié)商商業(yè)業(yè)步步行行街街商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究細(xì)分分功功能能區(qū)區(qū)劃劃的的“豪布布斯斯卡卡”規(guī)則則，，“中央央商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)“三三三二二二二”配比比，，即即30%%辦公公區(qū)區(qū)，，30%%零售售，，20%%服務(wù)務(wù)，，20%%高檔檔公公寓寓；；“豪布布斯斯卡卡”(HOPSCA)第五五節(jié)節(jié)商商業(yè)業(yè)步步行行街街商業(yè)業(yè)選選址址第一一節(jié)節(jié)選選址址的的基基本本要要求求———購(gòu)物物中中心心第二二章章第二二節(jié)節(jié)選選址址的的基基本本要要求求——百貨商店第三節(jié)選選址的基本要要求——專業(yè)店第四節(jié)選選址的基本要要求——超市第五節(jié)選選址的基本要要求——便利店第六節(jié)選選址的基本要要求——餐飲第七節(jié)選選址的基本要要求——休閑娛樂(lè)零售購(gòu)物型餐飲休閑娛樂(lè)樂(lè)型一選址的的基本原則二選址的基基本要求選址的基本原原則選址的重要性性選址，并不只只是一個(gè)選址址而已。在商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目的整個(gè)宏觀觀決策當(dāng)中，，選址往往是是一個(gè)承前啟啟后的關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)。是一個(gè)個(gè)科學(xué)、理性性、全面的決決策過(guò)程。選址前期分析析為了判斷選址址是否正確，，項(xiàng)目用地是是否值得開(kāi)發(fā)發(fā)，就需要對(duì)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)進(jìn)進(jìn)行綜合的分分析研究，收收集用地周圍圍必要的經(jīng)濟(jì)濟(jì)和人口基礎(chǔ)礎(chǔ)資料，這些些工作都是選選址的重要決決策依據(jù)。城市規(guī)劃分析析商業(yè)建筑的選選址決策首先先應(yīng)當(dāng)建立在在城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃的基礎(chǔ)之之上。業(yè)態(tài)種類一零售售業(yè)態(tài)零售購(gòu)物型購(gòu)物中心專賣店超市便利店專業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)店百貨商店業(yè)態(tài)對(duì)比業(yè)態(tài)購(gòu)物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉(cāng)儲(chǔ)店定義多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)商業(yè)集合體。分市區(qū)、社區(qū)、城郊型經(jīng)營(yíng)日用工業(yè)品為主的綜合性零售商店以顧客自選方式經(jīng)營(yíng)的大型綜合性零售商場(chǎng)，又稱自選商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，且擁有具備豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)專門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)某一主要品牌商品為主的零售業(yè)態(tài)是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)以經(jīng)營(yíng)生活資料為主的，儲(chǔ)銷一體、批量銷售、實(shí)行會(huì)員制的商店規(guī)模5萬(wàn)-15萬(wàn)平米為宜規(guī)模大，營(yíng)業(yè)面積在5000平方米以上標(biāo)準(zhǔn)超市:500-1500平米;大型綜合超市:2500-5000;超大型:6000-10000具備一定規(guī)模,根據(jù)具體市場(chǎng)和產(chǎn)品特性而定根據(jù)具體經(jīng)營(yíng)的商品而定,一般在50-600平米面積在100平方左右規(guī)模較大產(chǎn)品/業(yè)態(tài)內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超市為核心店，集零售、餐飲、娛樂(lè)于一體；核心店面積不超過(guò)總面積80％商品結(jié)構(gòu)以服裝、家庭用品為主、種類齊全以食品為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，滿足食品一次性購(gòu)全商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性和深度性，品種豐富，選擇余地大，主營(yíng)商品占經(jīng)營(yíng)商品的90％以上商品結(jié)構(gòu)以著名品牌、大眾品牌為主以速成食品、飲料、小百貨為主經(jīng)營(yíng)范圍廣泛，如食品、日用品、耐用品零售業(yè)態(tài)(一)業(yè)態(tài)對(duì)比購(gòu)物中心百貨商店超市專業(yè)店專賣店便利店倉(cāng)儲(chǔ)店客戶目標(biāo)顧客以流動(dòng)顧客為主中高收入人群、客戶來(lái)源范圍廣大眾化消費(fèi)、客戶來(lái)源根據(jù)超市規(guī)模和定位有所不同客戶覆蓋面廣針對(duì)特定消費(fèi)人群、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)附近居民購(gòu)物方式柜臺(tái)銷售和開(kāi)架銷售相結(jié)合開(kāi)架自選、自我服務(wù)、平價(jià)銷售、一次結(jié)算的售貨方式定價(jià)銷售和開(kāi)架面售定價(jià)銷售和開(kāi)架銷售開(kāi)架自選、統(tǒng)一結(jié)算開(kāi)架售貨、批量作價(jià)經(jīng)營(yíng)特色賣場(chǎng)租賃制；布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)；服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂(lè)于一體。賣場(chǎng)租賃制、種類齊全、高毛利平價(jià)銷售、滿足日常用品一次性購(gòu)全同類商品大規(guī)模集中式營(yíng)銷。由賣場(chǎng)租賃發(fā)展到自營(yíng)品牌專賣、量小、質(zhì)優(yōu)、高毛利平價(jià)、服務(wù)群眾生活，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)零售業(yè)態(tài)(二)選址要素：區(qū)位：1、中心商業(yè)區(qū)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合合部的交通要要道；2、交通易達(dá)性性：車稱10-30分鐘3、購(gòu)物人口分分析用地經(jīng)濟(jì)狀況況：進(jìn)行可獲得性性分析用地物理狀況況：1、用地形狀：：土地完整、、規(guī)則、長(zhǎng)寬寬比適當(dāng)2、用地平整性性：地豎向高高差變化不宜宜過(guò)大3、用地可進(jìn)入入性：容易進(jìn)進(jìn)入、無(wú)交通通堵塞4、郊區(qū)用地的的視覺(jué)可見(jiàn)性性5、用地周圍狀狀況第一節(jié)選選址的基本要要求——購(gòu)物中心購(gòu)物中心類型業(yè)態(tài)效用主力店高端百貨、大型超市、家居、建材等有利影響：集客能力；品牌效應(yīng)；帶動(dòng)作用；廣告效應(yīng)；長(zhǎng)期租約不利影響：租期很長(zhǎng)，物業(yè)的后期處置要受限制；主力店的租金非常低；常帶有排他性協(xié)議；與整體的磨合難度大，需防范法律風(fēng)險(xiǎn)次主力店知名餐飲店、影劇院、大型書(shū)店或游樂(lè)場(chǎng)所聚客能力；租金回報(bào)遠(yuǎn)高于主力店；在營(yíng)業(yè)時(shí)間、管理成本、經(jīng)營(yíng)靈活性等方面比主力店占有優(yōu)勢(shì)品牌店飾品、服飾、化妝品等購(gòu)物中心盈利最多的部分；可豐富購(gòu)物中心的功能；個(gè)性品牌能聚集各類客源功能組合：集集購(gòu)物、餐飲飲、娛樂(lè)、休休閑、運(yùn)動(dòng)、、旅游、游樂(lè)樂(lè)于一體。一一些大型的購(gòu)購(gòu)物中心甚至至包含了酒店店和辦公的功功能。黃金比例：最佳功能比例例是零售、餐餐飲、娛樂(lè)為為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主主力店、次主主力店、獨(dú)立立店。“主力力店是恒星，，圍繞主力店店周邊運(yùn)行是是小行星般的的次主力店、、品牌店”。。第一節(jié)選選址的基本要要求——購(gòu)物中心一、中高檔百百貨123方便顧客購(gòu)物物：交通便利；靠近人群聚集集的場(chǎng)所，可方便便顧客隨機(jī)物；人口居住稠密密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集集中的地區(qū)；符合客流規(guī)律律和流向的人群集集散地段。有利于商場(chǎng)開(kāi)開(kāi)拓發(fā)展：提高市場(chǎng)占有有率和覆蓋率，以以利企業(yè)長(zhǎng)期期發(fā)展；有利于形成綜綜合服務(wù)功能能，發(fā)揮特色色；有利于合理組組織商品運(yùn)送送。有利于獲取最最大的經(jīng)濟(jì)效益第二節(jié)選選址的基本要要求——百貨商店項(xiàng)目建筑面積積：20,000平方米—40,000平方米(單層面積4,000平方米以上)；3—5層，首層層高高不低于5米，二層以上上層高不低于于4.5米。廣場(chǎng)面積：門(mén)門(mén)前廣場(chǎng)面積積不低于1,000平方米；停車位與商場(chǎng)場(chǎng)面積比不小小于：1個(gè)/100平方米（含地地面、地下停停車位）。業(yè)態(tài)組合：百貨＋超市純百貨百貨＋超市＋X（X可以為家居、電器、餐飲、兒兒童娛樂(lè)、美美容健身等））45678合作方式：租賃購(gòu)置房產(chǎn)合資興建合資經(jīng)營(yíng)加盟管理輸出等。。第二節(jié)選選址的基本要要求——百貨商店代表品牌新世界天虹百貨第二節(jié)選選址的基本要要求——百貨商店百貨商店要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口：40萬(wàn)以上物業(yè)要求建筑樓高三層以上面積5000-20000㎡，單層面積5000平米左右中庭面積(包含電梯井)至少500㎡單層店面積：15,000㎡以上層高首層層高5m，二層以上層高4.5m；柱距8m×8m配套設(shè)施扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨區(qū)；電梯要雙向每層4部以上，最好有兩部觀光電梯。樓板承重450kg/㎡停車場(chǎng)100個(gè)/10000㎡合作方式免租期1年左右租賃年限10—20年第二節(jié)選選址的基本要要求——百貨商店品牌特點(diǎn)百貨店連鎖營(yíng)營(yíng)運(yùn)商發(fā)展定位:“高檔奢侈品””發(fā)展方針：主主攻高端消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)、高檔檔名品百貨、、時(shí)尚百貨顧客定位中高收入階層層發(fā)展?fàn)顩r目前擁有30家自營(yíng)店及經(jīng)經(jīng)營(yíng)10家管理店。，，業(yè)務(wù)已快速速擴(kuò)張至全國(guó)國(guó)26個(gè)城市.已經(jīng)呈現(xiàn)出購(gòu)購(gòu)物中心的特特點(diǎn)。第二節(jié)選選址的基本要要求——百貨商店上海九海百盛盛上海九海百盛百貨業(yè)態(tài)布局6F文化用品、音像制品、大小家電、工藝禮品、家居.5F游戲廣場(chǎng)、美食小吃；2-4F化妝品、男女休閑裝、時(shí)裝、包袋、運(yùn)動(dòng)用品、內(nèi)衣1F皮具、國(guó)際化妝品、麥當(dāng)勞、意大利休閑餐廳銀行；-1F平價(jià)超市第二節(jié)選選址的基本要要求——百貨商店新世界品牌特點(diǎn)市場(chǎng)定位：中中高檔路線的的目標(biāo)顧客：高高雅、時(shí)尚的的中青年針對(duì)不同城市市的消費(fèi)特征征而制訂不同同的市場(chǎng)策略略經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略高雅、時(shí)尚的的中高收入階階層發(fā)展?fàn)顩r分布于全國(guó)20多個(gè)大中城市市第二節(jié)選選址的基本要要求——百貨商店新世界案例沈陽(yáng)中華路新世界業(yè)態(tài)布局6F家居配飾、家居用品5F運(yùn)動(dòng)服裝、休閑服飾、童裝、牛仔服飾、女士?jī)?nèi)衣4F男士正裝、配飾3F少淑女裝、時(shí)尚手表2F女士職業(yè)裝、女士配飾、化妝品1F國(guó)際名品、珠寶、名表-1F男女皮鞋、男女手袋新世界第二節(jié)選選址的基本要要求——百貨商店品牌特點(diǎn)2008年5月5日，茂業(yè)國(guó)際際于香港上市市1997年3月開(kāi)設(shè)了首家家百貨店――深圳東門(mén)店.公司在珠三角角、長(zhǎng)三角、、西南區(qū)共擁?yè)碛?5家百貨門(mén)店.中國(guó)百貨業(yè)的的龍頭2005年6月，公司成功功收購(gòu)A股上市公司成成商集團(tuán)經(jīng)營(yíng)定位時(shí)尚生活方式式締造者發(fā)展?fàn)顩r2008年01月2007年10月四川綿綿陽(yáng)店店開(kāi)業(yè)業(yè);江蘇無(wú)無(wú)錫清清揚(yáng)店店正式式開(kāi)業(yè)業(yè);2006年06月成成商集集團(tuán)完完成股股權(quán)分分置改改革;第二節(jié)節(jié)選選址址的基基本要要求——百貨商商店品牌特特點(diǎn)太平洋洋SOGO百貨集集團(tuán)秉秉持“改革革、速速度、、挑戰(zhàn)戰(zhàn)”的經(jīng)營(yíng)營(yíng)行動(dòng)動(dòng)方針針，以以專業(yè)業(yè)、系系統(tǒng)的的管理理制度度。全全力投投資開(kāi)開(kāi)拓百百貨事事業(yè)連連鎖規(guī)規(guī)模，，未來(lái)來(lái)將更更積極極在全全國(guó)各各城市市開(kāi)拓拓新店店。經(jīng)營(yíng)定定位時(shí)尚生生活方方式締締造者者發(fā)展?fàn)顮顩r太平洋洋百貨貨集團(tuán)團(tuán)為臺(tái)臺(tái)北太太平洋洋SOGO百貨集集團(tuán)事事業(yè)之之一。。太平平洋SOGO百貨創(chuàng)創(chuàng)立于于1987年11月11日，為為一個(gè)個(gè)綜合合型的的百貨貨事業(yè)業(yè)體。。1993年開(kāi)始始進(jìn)入入大陸陸百貨貨零售售市場(chǎng)場(chǎng)，目目前太太平洋洋SOGO百貨集集團(tuán)在在海內(nèi)內(nèi)外共共設(shè)有有14家店。。第二節(jié)節(jié)選選址址的基基本要要求——百貨商商店上海徐家匯太平洋百貨業(yè)態(tài)布局1F化妝品香水鐘表名品女鞋2F少女流行服飾休閑鞋表飾品眼鏡少女休閑裝彩妝護(hù)膚品3F服飾少淑服飾餐廳雜貨內(nèi)衣補(bǔ)妝室4F淑女套裝黃金珠寶皮包皮件餐廳售后服務(wù)中心5F紳士雜貨男仕內(nèi)睡衣襪子西服襯衫領(lǐng)帶男仕精品用品皮包皮件旅行箱男鞋煙具用品商務(wù)休閑服鐘表內(nèi)衣餐廳修改室6F休閑服飾牛仔服飾休閑包鞋少男服飾戶外旅游用品運(yùn)動(dòng)服飾7F保健器材手機(jī)相機(jī)烹煮鍋具衛(wèi)浴芳香用品美容SPA館&教室貴賓廳電器用品瓷器家用寢具PDA翻譯機(jī)MP3文教8F童裝童鞋育嬰室孕婦裝及用品賀卡活動(dòng)會(huì)館嬰童家具玩具嬰兒用品兒童學(xué)習(xí)用品B1香煙洋酒冰淇淋茶葉壽司巧克力面包蛋糕比薩休閑小食第二節(jié)節(jié)選選址址的基基本要要求——百貨商商店品牌特特點(diǎn)集團(tuán)團(tuán)：：中國(guó)一一航成立時(shí)時(shí)間：1984年經(jīng)營(yíng)方方式：：中外合合資全國(guó)分分布：：33家直營(yíng)營(yíng)商場(chǎng)場(chǎng)及1家特許許經(jīng)營(yíng)營(yíng)商場(chǎng)場(chǎng)。榮譽(yù)譽(yù)：：連續(xù)續(xù)7年中國(guó)零售百百?gòu)?qiáng)經(jīng)營(yíng)模模式、、理念念模式式：“百百貨+超市+X天虹商商場(chǎng)：“便便捷、、一次次購(gòu)足足、質(zhì)質(zhì)量可可靠天虹百百貨：“服務(wù)專專業(yè)、、時(shí)尚尚品牌牌選擇擇性強(qiáng)強(qiáng)、環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅””發(fā)展?fàn)顮顩r“深圳市市信譽(yù)譽(yù)好商商店””“中國(guó)國(guó)零售售百?gòu)?qiáng)強(qiáng)企業(yè)業(yè)”“中國(guó)國(guó)連鎖鎖百?gòu)?qiáng)強(qiáng)企業(yè)業(yè)”“廣東東連鎖鎖商業(yè)業(yè)最佳佳門(mén)店店”全國(guó)首首家在在線支支付網(wǎng)網(wǎng)上購(gòu)購(gòu)物商商城04年銷售售額25億元人人民幣幣天虹百百貨第二節(jié)節(jié)選選址址的基基本要要求——百貨商商店案例對(duì)對(duì)比案例天虹茂業(yè)太平洋新世界百盛地址南山區(qū)文心五路保利文化廣場(chǎng)C區(qū)深圳市福田區(qū)華強(qiáng)北路2009號(hào)上海市徐匯區(qū)衡山路932號(hào)沈陽(yáng)巿和平區(qū)中華路88號(hào)淮海路與陜西南路口

商圈南山中心區(qū)

華強(qiáng)北商圈徐家匯商業(yè)中心區(qū)

繁華商業(yè)中心中華路商圈淮海路商圈顧客特征中產(chǎn)階層

高中低收入階層高中低收入階層中青年、中高收入階層中高收入階層

物業(yè)形態(tài)4層八層地下一層、地上八層

六層六層面積規(guī)模總營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)平方米總營(yíng)業(yè)面積8萬(wàn)平方米總營(yíng)業(yè)面積3萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)面積約44,000平方米經(jīng)營(yíng)面積28000平方米周邊配套保利文化廣場(chǎng)海岸城地鐵1號(hào)線國(guó)美蘇寧立體交通繁華商業(yè)中心星級(jí)酒店、百貨商場(chǎng)、超級(jí)巿場(chǎng)密集地鐵一號(hào)線多家商場(chǎng)超市第二節(jié)節(jié)選選址址的基基本要要求——百貨商商店代表品品牌：：宜家家家家得得寶百百安居居國(guó)國(guó)美美蘇蘇寧第三節(jié)節(jié)選選址址的基基本要要求——專業(yè)店店專業(yè)店店一般包包括家家居建建材、、家電電專業(yè)業(yè)店、、藥品品專業(yè)業(yè)店、、辦公公用品品專業(yè)業(yè)店、、玩具具專業(yè)業(yè)店、、服飾飾店（（ApparelShop）等。。2、物業(yè)業(yè)基本本要求求1、商圈圈基本本要求求選址多多樣化化：多多設(shè)在在繁華華商業(yè)業(yè)區(qū)、、商店店街或或百貨貨店、、購(gòu)物物中心心內(nèi)；；商圈范范圍不不定，，目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)多為為流動(dòng)動(dòng)顧客客。主主要滿滿足消消費(fèi)者者對(duì)某某類商商品的的選擇擇性需需求營(yíng)業(yè)面面積根根據(jù)主主營(yíng)商商品特特點(diǎn)而而定；；設(shè)有一一定規(guī)規(guī)模的的停車車場(chǎng)第三節(jié)節(jié)選選址址的基基本要要求——專業(yè)店店代表品品牌：：宜家家品牌特特點(diǎn)采購(gòu)模模式：：全球球化的的采購(gòu)購(gòu)模式式產(chǎn)品系系列：：宜家家辦公公、家家庭儲(chǔ)儲(chǔ)物、、兒童童宜家家推廣口口號(hào)：：生活活，從從家開(kāi)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)理理念“提供供種類類繁多多、美美觀實(shí)實(shí)用、、老百百姓買(mǎi)買(mǎi)得起起的家家居用用品””。發(fā)展?fàn)顮顩r宜家家家居在在全球球34個(gè)國(guó)家家和地地區(qū)擁?yè)碛?40個(gè)商場(chǎng)場(chǎng),其中有有6家在中中國(guó),分別在在北京京、上上海、、廣州州、成成都、、深圳圳和南南京。。根據(jù)據(jù)規(guī)劃劃，至至2010年，宜宜家在在中國(guó)國(guó)內(nèi)地地的零零售商商場(chǎng)將將達(dá)到到10家。第三節(jié)節(jié)選選址址的基基本要要求——專業(yè)店店代表品品牌：：百安安居品牌特特點(diǎn)先進(jìn)的的管理理模式式雄雄厚的的資金金支持持全全球球化的的采購(gòu)購(gòu)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)經(jīng)營(yíng)策策略低價(jià)采采購(gòu)、、低成成本控控制、、多區(qū)區(qū)域運(yùn)運(yùn)營(yíng)、、規(guī)模模收益益發(fā)展?fàn)顮顩r截止至至2006年12月底，，百安安居在在中國(guó)國(guó)25個(gè)城市市擁有有58家商店店，包包括上上海、、北京京、深深圳、、廣州州、青青島、、杭州州、蘇蘇州、、武漢漢、南南京、、昆明明、福福州、、無(wú)錫錫、哈哈爾濱濱等。。計(jì)劃劃在2010年在30多個(gè)城市市開(kāi)設(shè)100家商店。。第三節(jié)選選址址的基本本要求——專業(yè)店代表品牌牌：家得得寶品牌特點(diǎn)點(diǎn)全球領(lǐng)先先的家居居建材用用品零售售商全全球第第三大零零售集團(tuán)團(tuán)經(jīng)營(yíng)理念念“綠色環(huán)環(huán)保”發(fā)展?fàn)顩r況家得寶在在2006年底成功功收購(gòu)了了家世界界在北京京、天津津、青島島、西安安、鄭州州、沈陽(yáng)陽(yáng)6個(gè)城市的的12家連鎖店店，經(jīng)過(guò)過(guò)8個(gè)月的整整合于今今年8月26日在中國(guó)國(guó)正式營(yíng)營(yíng)業(yè)。第三節(jié)選選址址的基本本要求——專業(yè)店家居商場(chǎng)場(chǎng)代表品牌百安居宜家商圈物業(yè)要求建筑單層兩層，底層是自選區(qū)和家居用品區(qū)，二層是樣板間、沙發(fā)區(qū)、家具區(qū)和一個(gè)可容納500人的餐廳；.面積8000－10000平米標(biāo)準(zhǔn)店面積2.8萬(wàn)－3.5萬(wàn)平方米層高建筑層高8.5米，可用凈空高度6.2米擁有800個(gè)免費(fèi)停車位的地下停車場(chǎng)，面積為170平方米的兒童天地和咖啡廳。柱距9米*9米以上

樓板承重2.5噸/平方米停車場(chǎng)停車位不少于300個(gè)800個(gè)免費(fèi)停車位的地下停車場(chǎng)合作方式第三節(jié)選選址址的基本本要求——專業(yè)店中國(guó)3C（家電、、電腦、、通訊））家電連連鎖零售售企業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先者1990年成立，，至2007年在中國(guó)國(guó)190多個(gè)城市市擁有超超過(guò)600家連鎖店店，銷售售規(guī)模在在100家連鎖企企業(yè)中，，位居三三甲經(jīng)營(yíng)理念念強(qiáng)調(diào)“品牌、價(jià)價(jià)格、服服務(wù)一步步到位”堅(jiān)持“專業(yè)自營(yíng)營(yíng)”服務(wù)方針針。以連連鎖店服服務(wù)為基基石努力打造造中國(guó)最最優(yōu)秀的的連鎖服服務(wù)品牌牌第三節(jié)選選址址的基本本要求——專業(yè)店中國(guó)3C家電連鎖鎖零售企企業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)先者中國(guó)第一一家連鎖鎖型家電電銷售企企業(yè)，也也是中國(guó)國(guó)大陸最最大的家家電零售售連鎖企企業(yè)。成立于1987年，至今今已在250個(gè)城市擁?yè)碛兄睜I(yíng)營(yíng)門(mén)店800余家，先先后收購(gòu)購(gòu)永樂(lè)和和大中經(jīng)營(yíng)理念念商者無(wú)域域，相融融共生、、薄利多多銷、服服務(wù)當(dāng)先先品牌形象象“謙虛的行行業(yè)領(lǐng)袖袖”、“成本控制制專家”、“消費(fèi)行家家和服務(wù)務(wù)專家”、“供應(yīng)鏈管管理專家家”第三節(jié)選選址址的基本本要求——專業(yè)店百思買(mǎi)（（世界最最大家電電零售企企業(yè)））旗下企企業(yè)，中中國(guó)家電電零售連連鎖的前前四強(qiáng)企企業(yè)成立于1998年，已已在全國(guó)國(guó)七十余余個(gè)大中中城市開(kāi)開(kāi)設(shè)專專業(yè)化連連鎖賣場(chǎng)場(chǎng)136余家經(jīng)營(yíng)理念念“以顧客為為中心”的商業(yè)理理念提倡"關(guān)注顧客客、關(guān)注注供應(yīng)商商、關(guān)注注員工"第三節(jié)選選址址的基本本要求——專業(yè)店蘇寧電器國(guó)美電器五星電器商圈區(qū)位城市或某區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，交通便利商業(yè)街店：臨街商鋪（一層），處于市級(jí)商圈、區(qū)級(jí)商圈；店中店：大型商場(chǎng)或大型超市內(nèi)，或接近電器或日用消費(fèi)品區(qū)，市級(jí)區(qū)級(jí)商圈社區(qū)店：緊鄰大型社區(qū)，社區(qū)人口10萬(wàn)特定市場(chǎng)店：手機(jī)、IT一條街樞紐店：地鐵、機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭交通樞紐等處且已形成一定規(guī)模的商圈交通便利的副省級(jí)以上城市直轄市、省會(huì)城市、副省級(jí)城市核心商圈；地級(jí)城市市區(qū)人口50萬(wàn)以上，具有一定的購(gòu)買(mǎi)能力商業(yè)中心；江蘇、浙江、廣東等地的縣級(jí)市，內(nèi)陸省份發(fā)展較快的縣級(jí)市，副省級(jí)以上城市的較發(fā)達(dá)的郊區(qū)縣核心商圈；城市或區(qū)域的商業(yè)中心，人流量大，物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)獨(dú)立、清晰產(chǎn)權(quán)面積3000平方米以上小型店：30～50平米。中型店：80～120平米、160～240平大型店：260～320平米；旗艦店：400平米左右3000平米以上樓層地級(jí)市不超過(guò)四樓，樓層縣級(jí)不超過(guò)三樓從一樓開(kāi)始，地級(jí)市不超過(guò)四樓，樓層縣級(jí)不超過(guò)三樓地級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)四樓，縣級(jí)市場(chǎng)樓層不超過(guò)三樓停車場(chǎng)開(kāi)闊的停車場(chǎng)地同蘇寧同蘇寧廣場(chǎng)開(kāi)闊的門(mén)前廣場(chǎng)同蘇寧同蘇寧配套合格的消防、供水供電、空調(diào)系統(tǒng)，扶梯和貨梯（兩層以上）同蘇寧同蘇寧合作方式長(zhǎng)期租賃長(zhǎng)期租賃租期10年以上第三節(jié)選選址址的基本本要求——專業(yè)店第四節(jié)選選址址的基本本要求——超市代表品牌牌：北京京華聯(lián)家家樂(lè)福福人人人樂(lè)易易初蓮花花沃爾爾瑪超市要素要求商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口規(guī)模5-10萬(wàn)之間，人均收入大于1000元/月，人均商品性消費(fèi)支出大于300元/月物業(yè)要求建筑最好框架結(jié)構(gòu)面積5000-20000㎡，單層面積5000平米左右層高樓層不超過(guò)三層，首層層高≥5.5m，二層以上層高≥4.5m柱距8米×8米為宜物業(yè)縱深以30--50米為佳樓板承重800kg/㎡停車場(chǎng)設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)合作方式免租期1年左右租賃年限10—20年第四節(jié)選選址址的基本本要求——超市美國(guó)最大大的私人人雇主和和世界最最大的連連鎖零售售企業(yè)1962年成立，，在全球球開(kāi)設(shè)了了6,600多家商場(chǎng)場(chǎng)，2007年?duì)I業(yè)額額3511億美圓，，居全球球之冠沃爾瑪在在中國(guó)1996年進(jìn)入中中國(guó)，在在深圳開(kāi)開(kāi)設(shè)了第第一家沃沃爾瑪購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)場(chǎng)和山姆姆會(huì)員商商店，，至今已已在40個(gè)城市開(kāi)開(kāi)設(shè)了104家商場(chǎng)。。含沃爾爾瑪購(gòu)物物廣場(chǎng)、、山姆會(huì)會(huì)員商店店、沃爾爾瑪社區(qū)區(qū)店三種種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)理念念從“天天平價(jià)價(jià)，始終終如一”到“優(yōu)質(zhì)低價(jià)價(jià)”；“一站式”購(gòu)物新概概念；會(huì)員制；；嚴(yán)格的成成本控制制體系第四節(jié)選選址址的基本本要求——超市大賣場(chǎng)業(yè)業(yè)態(tài)的首首創(chuàng)者，，歐洲第第一大零零售商，，世界第第二大國(guó)國(guó)際化零零售連鎖鎖集團(tuán)成立于1959年，現(xiàn)擁?yè)碛?1,000多家營(yíng)運(yùn)運(yùn)零售單單位，業(yè)業(yè)務(wù)范圍圍遍及30個(gè)國(guó)家和和地區(qū)家樂(lè)福在在中國(guó)1995年進(jìn)入中中國(guó)，，已進(jìn)入入了中國(guó)國(guó)25個(gè)城市，，開(kāi)設(shè)了了109家大型超超市經(jīng)營(yíng)理念念以低廉的的價(jià)格、、卓越的的顧客服服務(wù)和舒舒適的購(gòu)購(gòu)物環(huán)境境為廣大大消費(fèi)者者提供日日常生活活所需的的各類消消費(fèi)品；；“開(kāi)心購(gòu)物物家樂(lè)福福”；“一站式購(gòu)購(gòu)物”第四節(jié)選選址址的基本本要求——超市世界第二二大國(guó)際際化零售售連鎖集集團(tuán)——家樂(lè)福泰國(guó)正大大集團(tuán)旗旗下企業(yè)