1營(yíng)改增后房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算1營(yíng)改增后房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算201營(yíng)改增02增值稅計(jì)算目錄CONTENTS03土地增值稅計(jì)算201營(yíng)改增02增值稅計(jì)算目錄CONTENTS03PART1營(yíng)改增3PART1營(yíng)改增4營(yíng)改增|對(duì)比分析自2016年5月1日起全國(guó)各行業(yè)全面實(shí)行營(yíng)改增價(jià)內(nèi)稅全額計(jì)征稅率5%營(yíng)業(yè)稅價(jià)外稅差額計(jì)征（銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)）不同行業(yè)稅率不同（服務(wù)業(yè)6%，房地產(chǎn)業(yè)11%，采購材料17%等）增值稅注：應(yīng)稅服務(wù)年銷售額小于為500萬元(不含稅銷售額)，是小規(guī)模納稅人，適用3%的增值稅率1、稅種不同2、征收范圍不同3、稅率不同4營(yíng)改增|對(duì)比分析自2016年5月1日起全國(guó)各行業(yè)全面實(shí)行5例：某代理項(xiàng)目合同金額1000萬，期間發(fā)生廣告費(fèi)20萬，人工成本300萬，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和增值稅營(yíng)改增|對(duì)比分析明確兩個(gè)概念：銷項(xiàng)稅：銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅（開出發(fā)票）1000/(1+6%)×6%=56.6萬進(jìn)項(xiàng)稅：采購業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅（接受發(fā)票）20/(1+6%)×6%=1.1萬應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為：1000×5%=50萬應(yīng)繳增值稅為：1000/(1+6%)×6%-20/(1+6%)×6%=56.6-1.1=55.5萬價(jià)內(nèi)稅價(jià)外稅銷項(xiàng)稅進(jìn)項(xiàng)稅5例：某代理項(xiàng)目合同金額1000萬，期間發(fā)生廣告費(fèi)20萬，人6PART2增值稅計(jì)算6PART2增值稅計(jì)算7房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅基本知識(shí)7房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅基本知識(shí)8對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)征稅范圍境內(nèi)銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)稅率11%、5%計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法：當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：應(yīng)納稅額×征收率納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳增值稅3%，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅款。備注：房地產(chǎn)老項(xiàng)目指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項(xiàng)目1、新項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方式，房地產(chǎn)老項(xiàng)目既可以選擇一般計(jì)稅方式也可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，房地產(chǎn)老項(xiàng)目一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，36個(gè)月不得變更計(jì)稅方法。2、采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)征，進(jìn)項(xiàng)稅不予抵扣。3、產(chǎn)生收入時(shí)預(yù)繳增值稅，產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，清算應(yīng)納稅款，影響現(xiàn)金流量表。增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目8對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)征稅范圍境內(nèi)銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)稅率11%、59例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目2016年5月份銷售取得預(yù)售房款6億元，2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額總額3000萬元。增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：應(yīng)納稅額X征收率=60000萬/(1+5%)x5%=2857萬5%征收率，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅一般計(jì)稅方法：當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額=60000萬/(1+11%)x11%-3000萬=2946萬11%征收率，能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無論是一般計(jì)稅項(xiàng)目還是簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率）×3%簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：2016年5月預(yù)繳增值稅=60000萬/(1+5%)x3%=1714萬2016年12月補(bǔ)繳增值稅2857萬-1714萬=1143萬一般計(jì)稅方法：2016年5月預(yù)繳增值稅=60000萬/(1+11%)x3%=1622萬2016年12月補(bǔ)繳增值稅2946萬-1622萬=1324萬1、計(jì)算方式比較2、對(duì)現(xiàn)金流的影響9例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目2016年5月份銷售取得預(yù)售房款6億元，210經(jīng)濟(jì)測(cè)算中增值稅具體算法10經(jīng)濟(jì)測(cè)算中增值稅具體算法11應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+11%）×11%-抵扣稅額允許扣除的土地金額=土地價(jià)款（不含契稅）*（當(dāng)期銷售建筑面積/總建筑面積）法律依據(jù)1：關(guān)于允許扣除的金額，依據(jù)財(cái)稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，土地成本可以按國(guó)土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除11%。當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款允許抵扣的外購項(xiàng)目主要有：建筑服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)、材料采購、廣告服務(wù)、房屋中介費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電信費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)、辦公用品、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等。法律依據(jù)2：1.關(guān)于前期工程費(fèi)，根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件的規(guī)定，設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)按6%繳納增值稅2.關(guān)于建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和材料采購費(fèi)，依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件，建筑服務(wù)11%，原材料采購17%，市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅計(jì)算公式備注增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目11應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+12例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬平方米。施工許可證注明的開工日期為2014年10月，交付日期為2016年12月。2016年5月后銷售6萬方，取得預(yù)售房款6億元。2016年8月項(xiàng)目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價(jià)款，同月，企業(yè)自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費(fèi)5000萬元。另外2016年取得其余進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票300萬。計(jì)算2016年12月應(yīng)繳增值稅。（施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）1、銷售收入和當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：①預(yù)售房款6億元，土地價(jià)款3億元②2016年12月計(jì)算銷售額時(shí)允許扣除的土地價(jià)款=土地價(jià)款×（本期銷售建筑面積÷總可售建筑面積）=30000土地價(jià)款×（600002016年5月后銷售的6萬方÷200000總建筑面積）=9000萬元3、2016年5月預(yù)繳增值稅：=600002016年5月后銷售6億÷（1+11%房地產(chǎn)增值稅率11%）×3%預(yù)繳3%=1622萬元2、計(jì)算抵扣稅額（工程價(jià)款、采購材料、裝修費(fèi)、其余增值稅發(fā)票）=30000工程價(jià)款÷（1+3%）×3%小規(guī)模納稅人增值稅率3%+10000采購材料÷（1+17%）×17%銷售或進(jìn)口貨物增值稅率17%+5000裝修費(fèi)÷（1+3%）×3%小規(guī)模納稅人3%+300進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票=2772萬元應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+11%）×11%-抵扣稅額案例信息整理：1、預(yù)售收入6億元2、土地總建面20萬方，當(dāng)期銷售6萬方，出讓金3億元3、可抵扣項(xiàng)：3億工程價(jià)款（征收率3%），裝修費(fèi)5000萬元（征收率3%），自行采購材料1億元（征收率17%），其余增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票300萬元增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目12例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住13應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+11%）×11%-抵扣稅額2016年12月應(yīng)補(bǔ)繳增值稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅款=（600002016年后收入-9000當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）×11%-2772抵稅額-1622預(yù)繳稅款=660萬元。套用公式增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬平方米。施工許可證注明的開工日期為2014年10月，交付日期為2016年12月。2016年5月后銷售6萬方，取得預(yù)售房款6億元。2016年8月項(xiàng)目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價(jià)款，同月，企業(yè)自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費(fèi)5000萬元。另外2016年取得其余進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票300萬。計(jì)算2016年12月應(yīng)繳增值稅。（施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）13應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+14除了經(jīng)濟(jì)測(cè)算，對(duì)咨詢業(yè)務(wù)還有什么啟示？14除了經(jīng)濟(jì)測(cè)算，對(duì)咨詢業(yè)務(wù)還有什么啟示？15增值稅計(jì)算|其他啟示代理及咨詢業(yè)務(wù)適用增值稅率6%營(yíng)改增后的合同談判：合同中明確合同價(jià)款是否含稅；轉(zhuǎn)移部分稅負(fù)談判的籌碼：我們?yōu)槠溟_具的增值稅專用發(fā)票可以抵扣，降低其繳納的增值稅；若開發(fā)商選擇的是5%的征收率，則無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，會(huì)增加談判難度項(xiàng)目營(yíng)改增前營(yíng)改增后無法轉(zhuǎn)嫁全部轉(zhuǎn)嫁部分轉(zhuǎn)嫁我司現(xiàn)金流入100100105.66101營(yíng)業(yè)稅/銷項(xiàng)稅5100/1.06*0.06=5.665.66101/1.06*0.06=5.71收入（會(huì)計(jì)上）100100-5.66=94.34100101-5.71=95.2815增值稅計(jì)算|其他啟示代理及咨詢業(yè)務(wù)適用增值稅率6%談判16PART3土地增值稅計(jì)算16PART3土地增值稅計(jì)算17土地增值稅|計(jì)算公式土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。什么是土地增值稅？(1)土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的不征稅(國(guó)家才是所有者，才能出讓；(2)土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅；(3)土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。對(duì)“轉(zhuǎn)讓”的解讀17土地增值稅|計(jì)算公式土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用18土地增值稅|計(jì)算公式應(yīng)交土地增值稅=增值額*相應(yīng)稅率-扣除項(xiàng)目總額*速算扣除系數(shù)土地增值稅是累進(jìn)稅，按四級(jí)累進(jìn)稅率表中稅率計(jì)稅級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額比率（%）稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）增值稅公式1

不超過50%30%0%土地增值稅稅額=增值額×30%－扣除項(xiàng)目金額×0%2

50%～100%40%5%土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%3

100%～200%50%15%土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%4

超過200%60%35%土地增值稅稅額=增值稅×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%計(jì)算公式計(jì)算步驟1、計(jì)算增值額=銷售收入/（1+11%）-扣除項(xiàng)目總額2、計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目總額3、根據(jù)增值率查表代入公式18土地增值稅|計(jì)算公式應(yīng)交土地增值稅=增值額*相應(yīng)稅率-19土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目1、土地成本2、房地產(chǎn)開發(fā)成本3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4、舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格5、相關(guān)稅金6、加計(jì)扣除扣除項(xiàng)目總額：（一）至（六）項(xiàng)之和19土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目1、土地成本2、房地產(chǎn)開發(fā)20土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目法律依據(jù)：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（一）土地成本=土地出讓金及契稅20土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目法律依據(jù)：（一）土地成本=21土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目法律依據(jù)：（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)成本細(xì)項(xiàng)金額房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)不涉及增值稅前期工程費(fèi)對(duì)應(yīng)稅率6%建筑安裝工程費(fèi)對(duì)應(yīng)稅率11%工程材料對(duì)應(yīng)稅率17%基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)對(duì)應(yīng)稅率11%公共配套設(shè)施費(fèi)不涉及增值稅開發(fā)間接費(fèi)用不涉及增值稅凡涉及增值稅的成本均為不含稅成本21土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目法律依據(jù)：（二）房地產(chǎn)開發(fā)22土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。）法律依據(jù)：（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=銀行利息+（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。法律解讀22土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（有關(guān)23土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目（四）舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格法律依據(jù)：（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）相關(guān)稅金法律依據(jù)：（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）加計(jì)扣除法律依據(jù)：（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%增值稅×（城市建設(shè)維護(hù)稅7%+教育附加費(fèi)3%+地方教育附加費(fèi)2%）×20%23土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目（四）舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格（根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》財(cái)稅[2004]134號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司支付給被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否應(yīng)納契稅應(yīng)繳納。文件規(guī)定如下：“一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。(一)以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。成交價(jià)格包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益。）2、允許扣除的開發(fā)成本=5000拆遷補(bǔ)償+30000工程價(jià)款價(jià)外稅÷（1+3%）+10000采購材料價(jià)外稅÷（1+17%）+5000裝修費(fèi)價(jià)外稅÷（1+3%）+1600前期開發(fā)等可抵扣稅額=49128萬元3、允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（31050+49128）×5%（前兩項(xiàng)的5%作為管理費(fèi)用與不可預(yù)見費(fèi)）+5000（利息全額抵扣）=9009萬元24土地增值稅|計(jì)算公式例：某房地產(chǎn)企業(yè)2016年5月后銷售16億元。土地出讓金為3億元，拆遷補(bǔ)償5000萬元，契稅1050萬元，2016年8月項(xiàng)目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價(jià)款，同月，企業(yè)自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費(fèi)5000萬元。另外2016年前期開發(fā)費(fèi)用可抵扣稅額1600萬，銀行利息5000萬元。其中交納增值稅2282萬元，計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅。（施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）扣除總額=31050+49128+9009+274+16036=105497萬元(1)收入總額=不含增值稅房款收入=1600002016年5月的收入÷（1+11%）2016年5月后的收入交增值稅=144144萬元一、計(jì)算收入二、計(jì)算扣除項(xiàng)1、允許扣除的土地價(jià)款=土地出讓金+契稅=30000土地出讓金+1050契稅（土地出讓金與拆遷費(fèi)之和的3%）=31050萬元(3)增值額=收入總額-扣除總額=144144-105497=38647萬元(4)增值率=增值額÷扣除額×100%=38647÷105497×100%=36.6%(5)應(yīng)納土地增值稅額=增值額×稅率-扣除額×扣除率=38647×30%-105497×0%=11594萬元4、相關(guān)稅金=增值稅×（7%城市建設(shè)費(fèi)+3%教育費(fèi)附加+2%地方教育費(fèi)附加）=2282×(7%+3%+2%）=274萬元5、加計(jì)扣除額=（31050+49128）×20%=16036萬元（房地產(chǎn)行業(yè)加計(jì)扣除一二項(xiàng)2%）（根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問25土地增值稅|其余法律條例其余法律條例第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)。第九條納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂５谑畻l條例第七條所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。第十一條條例第八條（一）項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）（二）（三）（五）（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。法律中規(guī)定的特殊條款25土地增值稅|其余法律條例其余法律條例恭祝馬到成功恭祝1營(yíng)改增后房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算1營(yíng)改增后房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算201營(yíng)改增02增值稅計(jì)算目錄CONTENTS03土地增值稅計(jì)算201營(yíng)改增02增值稅計(jì)算目錄CONTENTS03PART1營(yíng)改增3PART1營(yíng)改增4營(yíng)改增|對(duì)比分析自2016年5月1日起全國(guó)各行業(yè)全面實(shí)行營(yíng)改增價(jià)內(nèi)稅全額計(jì)征稅率5%營(yíng)業(yè)稅價(jià)外稅差額計(jì)征（銷項(xiàng)-進(jìn)項(xiàng)）不同行業(yè)稅率不同（服務(wù)業(yè)6%，房地產(chǎn)業(yè)11%，采購材料17%等）增值稅注：應(yīng)稅服務(wù)年銷售額小于為500萬元(不含稅銷售額)，是小規(guī)模納稅人，適用3%的增值稅率1、稅種不同2、征收范圍不同3、稅率不同4營(yíng)改增|對(duì)比分析自2016年5月1日起全國(guó)各行業(yè)全面實(shí)行5例：某代理項(xiàng)目合同金額1000萬，期間發(fā)生廣告費(fèi)20萬，人工成本300萬，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和增值稅營(yíng)改增|對(duì)比分析明確兩個(gè)概念：銷項(xiàng)稅：銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅（開出發(fā)票）1000/(1+6%)×6%=56.6萬進(jìn)項(xiàng)稅：采購業(yè)務(wù)產(chǎn)生的增值稅（接受發(fā)票）20/(1+6%)×6%=1.1萬應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅為：1000×5%=50萬應(yīng)繳增值稅為：1000/(1+6%)×6%-20/(1+6%)×6%=56.6-1.1=55.5萬價(jià)內(nèi)稅價(jià)外稅銷項(xiàng)稅進(jìn)項(xiàng)稅5例：某代理項(xiàng)目合同金額1000萬，期間發(fā)生廣告費(fèi)20萬，人6PART2增值稅計(jì)算6PART2增值稅計(jì)算7房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅基本知識(shí)7房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅基本知識(shí)8對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)征稅范圍境內(nèi)銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)稅率11%、5%計(jì)稅方法一般計(jì)稅方法：當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：應(yīng)納稅額×征收率納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳增值稅3%，待產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅款。備注：房地產(chǎn)老項(xiàng)目指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的項(xiàng)目1、新項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方式，房地產(chǎn)老項(xiàng)目既可以選擇一般計(jì)稅方式也可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，房地產(chǎn)老項(xiàng)目一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，36個(gè)月不得變更計(jì)稅方法。2、采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)征，進(jìn)項(xiàng)稅不予抵扣。3、產(chǎn)生收入時(shí)預(yù)繳增值稅，產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，清算應(yīng)納稅款，影響現(xiàn)金流量表。增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目8對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)征稅范圍境內(nèi)銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)稅率11%、59例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目2016年5月份銷售取得預(yù)售房款6億元，2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額總額3000萬元。增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：應(yīng)納稅額X征收率=60000萬/(1+5%)x5%=2857萬5%征收率，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅一般計(jì)稅方法：當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額=60000萬/(1+11%)x11%-3000萬=2946萬11%征收率，能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無論是一般計(jì)稅項(xiàng)目還是簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，均應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率）×3%簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：2016年5月預(yù)繳增值稅=60000萬/(1+5%)x3%=1714萬2016年12月補(bǔ)繳增值稅2857萬-1714萬=1143萬一般計(jì)稅方法：2016年5月預(yù)繳增值稅=60000萬/(1+11%)x3%=1622萬2016年12月補(bǔ)繳增值稅2946萬-1622萬=1324萬1、計(jì)算方式比較2、對(duì)現(xiàn)金流的影響9例：某房地產(chǎn)項(xiàng)目2016年5月份銷售取得預(yù)售房款6億元，210經(jīng)濟(jì)測(cè)算中增值稅具體算法10經(jīng)濟(jì)測(cè)算中增值稅具體算法11應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+11%）×11%-抵扣稅額允許扣除的土地金額=土地價(jià)款（不含契稅）*（當(dāng)期銷售建筑面積/總建筑面積）法律依據(jù)1：關(guān)于允許扣除的金額，依據(jù)財(cái)稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增后，土地成本可以按國(guó)土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除11%。當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款允許抵扣的外購項(xiàng)目主要有：建筑服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)、材料采購、廣告服務(wù)、房屋中介費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電信費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)租賃費(fèi)、辦公用品、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等。法律依據(jù)2：1.關(guān)于前期工程費(fèi)，根據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件的規(guī)定，設(shè)計(jì)費(fèi)等前期工程費(fèi)按6%繳納增值稅2.關(guān)于建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和材料采購費(fèi)，依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文件，建筑服務(wù)11%，原材料采購17%，市政配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、排污費(fèi)、異地人防建設(shè)費(fèi)不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅計(jì)算公式備注增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目11應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+12例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬平方米。施工許可證注明的開工日期為2014年10月，交付日期為2016年12月。2016年5月后銷售6萬方，取得預(yù)售房款6億元。2016年8月項(xiàng)目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價(jià)款，同月，企業(yè)自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費(fèi)5000萬元。另外2016年取得其余進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票300萬。計(jì)算2016年12月應(yīng)繳增值稅。（施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）1、銷售收入和當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：①預(yù)售房款6億元，土地價(jià)款3億元②2016年12月計(jì)算銷售額時(shí)允許扣除的土地價(jià)款=土地價(jià)款×（本期銷售建筑面積÷總可售建筑面積）=30000土地價(jià)款×（600002016年5月后銷售的6萬方÷200000總建筑面積）=9000萬元3、2016年5月預(yù)繳增值稅：=600002016年5月后銷售6億÷（1+11%房地產(chǎn)增值稅率11%）×3%預(yù)繳3%=1622萬元2、計(jì)算抵扣稅額（工程價(jià)款、采購材料、裝修費(fèi)、其余增值稅發(fā)票）=30000工程價(jià)款÷（1+3%）×3%小規(guī)模納稅人增值稅率3%+10000采購材料÷（1+17%）×17%銷售或進(jìn)口貨物增值稅率17%+5000裝修費(fèi)÷（1+3%）×3%小規(guī)模納稅人3%+300進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票=2772萬元應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+11%）×11%-抵扣稅額案例信息整理：1、預(yù)售收入6億元2、土地總建面20萬方，當(dāng)期銷售6萬方，出讓金3億元3、可抵扣項(xiàng)：3億工程價(jià)款（征收率3%），裝修費(fèi)5000萬元（征收率3%），自行采購材料1億元（征收率17%），其余增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票300萬元增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目12例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住13應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+11%）×11%-抵扣稅額2016年12月應(yīng)補(bǔ)繳增值稅=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額-預(yù)繳稅款=（600002016年后收入-9000當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）×11%-2772抵稅額-1622預(yù)繳稅款=660萬元。套用公式增值稅計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目例：某房地產(chǎn)企業(yè)于2014年1月受讓土地使用權(quán)開發(fā)兩棟住宅樓，支付土地出讓金3億元，地塊總可售建筑面積20萬平方米。施工許可證注明的開工日期為2014年10月，交付日期為2016年12月。2016年5月后銷售6萬方，取得預(yù)售房款6億元。2016年8月項(xiàng)目竣工，一次性支付給施工方3億元工程價(jià)款，同月，企業(yè)自行采購采購材料并委托乙公司裝修，采購材料1億元，支付乙公司裝修費(fèi)5000萬元。另外2016年取得其余進(jìn)項(xiàng)增值稅發(fā)票300萬。計(jì)算2016年12月應(yīng)繳增值稅。（施工方和乙公司為小規(guī)模納稅人征收率為3%，采購材料征收率17%）13應(yīng)繳增值稅=（銷售收入-當(dāng)期允許扣除的土地金額）/（1+14除了經(jīng)濟(jì)測(cè)算，對(duì)咨詢業(yè)務(wù)還有什么啟示？14除了經(jīng)濟(jì)測(cè)算，對(duì)咨詢業(yè)務(wù)還有什么啟示？15增值稅計(jì)算|其他啟示代理及咨詢業(yè)務(wù)適用增值稅率6%營(yíng)改增后的合同談判：合同中明確合同價(jià)款是否含稅；轉(zhuǎn)移部分稅負(fù)談判的籌碼：我們?yōu)槠溟_具的增值稅專用發(fā)票可以抵扣，降低其繳納的增值稅；若開發(fā)商選擇的是5%的征收率，則無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，會(huì)增加談判難度項(xiàng)目營(yíng)改增前營(yíng)改增后無法轉(zhuǎn)嫁全部轉(zhuǎn)嫁部分轉(zhuǎn)嫁我司現(xiàn)金流入100100105.66101營(yíng)業(yè)稅/銷項(xiàng)稅5100/1.06*0.06=5.665.66101/1.06*0.06=5.71收入（會(huì)計(jì)上）100100-5.66=94.34100101-5.71=95.2815增值稅計(jì)算|其他啟示代理及咨詢業(yè)務(wù)適用增值稅率6%談判16PART3土地增值稅計(jì)算16PART3土地增值稅計(jì)算17土地增值稅|計(jì)算公式土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。什么是土地增值稅？(1)土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的不征稅(國(guó)家才是所有者，才能出讓；(2)土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅；(3)土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。對(duì)“轉(zhuǎn)讓”的解讀17土地增值稅|計(jì)算公式土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用18土地增值稅|計(jì)算公式應(yīng)交土地增值稅=增值額*相應(yīng)稅率-扣除項(xiàng)目總額*速算扣除系數(shù)土地增值稅是累進(jìn)稅，按四級(jí)累進(jìn)稅率表中稅率計(jì)稅級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額比率（%）稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）增值稅公式1

不超過50%30%0%土地增值稅稅額=增值額×30%－扣除項(xiàng)目金額×0%2

50%～100%40%5%土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%3

100%～200%50%15%土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項(xiàng)目金額×15%4

超過200%60%35%土地增值稅稅額=增值稅×60%－扣除項(xiàng)目金額×35%計(jì)算公式計(jì)算步驟1、計(jì)算增值額=銷售收入/（1+11%）-扣除項(xiàng)目總額2、計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目總額3、根據(jù)增值率查表代入公式18土地增值稅|計(jì)算公式應(yīng)交土地增值稅=增值額*相應(yīng)稅率-19土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目1、土地成本2、房地產(chǎn)開發(fā)成本3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4、舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格5、相關(guān)稅金6、加計(jì)扣除扣除項(xiàng)目總額：（一）至（六）項(xiàng)之和19土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目1、土地成本2、房地產(chǎn)開發(fā)20土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目法律依據(jù)：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（一）土地成本=土地出讓金及契稅20土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目法律依據(jù)：（一）土地成本=21土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目法律依據(jù)：（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本：納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、測(cè)繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)成本細(xì)項(xiàng)金額房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)不涉及增值稅前期工程費(fèi)對(duì)應(yīng)稅率6%建筑安裝工程費(fèi)對(duì)應(yīng)稅率11%工程材料對(duì)應(yīng)稅率17%基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)對(duì)應(yīng)稅率11%公共配套設(shè)施費(fèi)不涉及增值稅開發(fā)間接費(fèi)用不涉及增值稅凡涉及增值稅的成本均為不含稅成本21土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目法律依據(jù)：（二）房地產(chǎn)開發(fā)22土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。）法律依據(jù)：（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=銀行利息+（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。法律解讀22土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（有關(guān)23土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目（四）舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格法律依據(jù)：（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）相關(guān)稅金法律依據(jù)：（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）加計(jì)扣除法律依據(jù)：（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%增值稅×（城市建設(shè)維護(hù)稅7%+教育附加費(fèi)3%+地方教育附加費(fèi)2%）×20%23土地增值稅|計(jì)算公式扣除項(xiàng)目（四）舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格（根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》財(cái)稅[2004]134號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司支付給被拆遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否應(yīng)納契稅應(yīng)繳納。文件規(guī)定如下：“一、出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，