住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)2226361467第一頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)

導(dǎo)言

為了規(guī)范華盈物業(yè)所轄住宅（大廈）區(qū)域內(nèi)業(yè)主之裝修管理,杜絕違規(guī)裝修和出現(xiàn)內(nèi)部問題，今就其相關(guān)知識(shí)與各位同仁進(jìn)行交流,以期拋磚引玉,誠望能收到應(yīng)有的效果!

2010年8月2日規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第二頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)談及物業(yè)裝修管理,就勢必要熟知國家和地方對(duì)此有哪些具體的規(guī)定,下面就先學(xué)習(xí)一下建設(shè)部的110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。(共八章四十八條)一、住宅室內(nèi)裝飾裝修的含義（2.2)

本辦法所稱住宅室內(nèi)裝飾裝修，是指住宅竣工驗(yàn)收合格并完全交付業(yè)主且已辦妥入伙手續(xù)后，業(yè)主或者住宅使用人（以下簡稱裝修人）對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的建筑活動(dòng)。二、施行時(shí)間

《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》已于2002年2月26日經(jīng)第53次部常務(wù)會(huì)議討論通過，自2002年5月1日起施行。第一部分建設(shè)部110號(hào)令規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第三頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)三、目的(1)為加強(qiáng)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護(hù)公共安全和公眾利益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，制定本辦法。四、施行范圍(2)在城市從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，實(shí)施對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。五、基本要求(3)住宅室內(nèi)裝飾裝修應(yīng)當(dāng)保證工程質(zhì)量和安全，符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第四頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)六、各級(jí)行政主管部門一、國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理工作。二、省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理工作。三、直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的管理工作。七、辦法明確禁止的五項(xiàng)行為(5)一、未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；二、將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；三、擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；四、損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；五、其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第五頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)八、建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的含義(5.1\5.2)一、本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。二、本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。九、辦法中未經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)不得有的四項(xiàng)行為(6)一、搭建建筑物、構(gòu)筑物；

二、改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；三、拆改供暖管道和設(shè)施；

四、拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第六頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)十、改變上述四項(xiàng)需經(jīng)得相關(guān)部門的批準(zhǔn)(6.1)一、第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；二、第（三）項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)經(jīng)供暖管理單位批準(zhǔn)；三、第（四）項(xiàng)行為應(yīng)當(dāng)經(jīng)燃?xì)夤芾韱挝慌鷾?zhǔn)。十一、辦法中規(guī)定的其它六項(xiàng)要求一、住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。(7)

二、改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案，并做閉水試驗(yàn)。(8)三、裝修人經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，及四項(xiàng)未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的行為、改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的，必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)。(9)

四、裝飾裝修企業(yè)必須按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質(zhì)量。(10)

五、裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財(cái)產(chǎn)的安全。(11)

六、裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。(12)

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第七頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)十二、開工申報(bào)(13)一、裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱物業(yè)管理單位）申報(bào)登記。二、非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。十三、開工申報(bào)需提供的材料(14)一、房屋所有權(quán)證（或者證明其合法權(quán)益的有效憑證）；二、申請(qǐng)人身份證件；三、裝飾裝修方案；四、變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案；五、涉及本辦法第六條行為的，需提交有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，涉及本辦法第七條、第八條行為的，需提交設(shè)計(jì)方案或者施工方案；六、委托裝飾裝修企業(yè)施工的，需提供該企業(yè)相關(guān)資質(zhì)證書的復(fù)印件。非業(yè)主的住宅使用人，還需提供業(yè)主同意裝飾裝修的書面證明。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第八頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)十四、物業(yè)管理公司應(yīng)告之事項(xiàng)(15)一、物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。二、裝修人對(duì)住宅進(jìn)行裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)告知鄰里。十五、裝修管理服務(wù)協(xié)議(16)裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。十六、協(xié)議應(yīng)包含的九項(xiàng)內(nèi)容(16.1)一、裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；二、裝飾裝修工程的實(shí)施期限；三、允許施工的時(shí)間；四、廢棄物的清運(yùn)與處置；五、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；六、禁止行為和注意事項(xiàng)；七、管理服務(wù)費(fèi)用；八、違約責(zé)任；九、其他需要約定的事項(xiàng)。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第九頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)十七、辦法賦予物業(yè)管理單位的監(jiān)督權(quán)利(17)物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有下列行為的，可以立即制止；一）有違反五項(xiàng)禁止行為的；(5)----七二）有未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)就實(shí)施的四項(xiàng)禁止行為;(6)----九三）超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范增加樓面荷載的；(7)四）沒有按照防水標(biāo)準(zhǔn)改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的；(8)五)裝修人未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；(9)

六)已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，追究違約責(zé)任。(17后)

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第十頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)十八、辦法中其它的有關(guān)監(jiān)督事項(xiàng)一、有關(guān)部門接到物業(yè)管理單位關(guān)于裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法行為的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)到現(xiàn)場檢查核實(shí)，依法處理。(18)二、禁止物業(yè)管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業(yè)或者強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料。(19)

三、裝修人不得拒絕和阻礙物業(yè)管理單位依據(jù)住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定，對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的監(jiān)督檢查。(20)

四、任何單位和個(gè)人對(duì)住宅室內(nèi)裝飾裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。(21)

十九、關(guān)于委托與承接一、承接住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的裝飾裝修企業(yè)，必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審查，取得相應(yīng)的建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承攬工程。(22)

二、裝修人委托企業(yè)承接其裝飾裝修工程的，應(yīng)當(dāng)選擇具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的裝飾裝修企業(yè)。(23)三、裝修人與裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修書面合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。(24)

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第十一頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)二十、裝修合同應(yīng)當(dāng)包括的九項(xiàng)主要內(nèi)容(24--1)

一、委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯(lián)系電話；二、住宅室內(nèi)裝飾裝修的房屋間數(shù)、建筑面積，裝飾裝修的項(xiàng)目、方式、規(guī)格、質(zhì)量要求以及質(zhì)量驗(yàn)收方式；三、裝飾裝修工程的開工、竣工時(shí)間；四、裝飾裝修工程保修的內(nèi)容、期限；五、裝飾裝修工程價(jià)格，計(jì)價(jià)和支付方式、時(shí)間；六、合同變更和解除的條件；七、違約責(zé)任及解決糾紛的途徑；八、合同的生效時(shí)間；九、雙方認(rèn)為需要明確的其他條款。二十一、糾紛的解決辦法(25)住宅室內(nèi)裝飾裝修工程發(fā)生糾紛的，可以協(xié)商或者調(diào)解解決。不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第十二頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)二十二、有關(guān)室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的要求一、裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守規(guī)定的裝飾裝修施工時(shí)間，降低施工噪音，減少環(huán)境污染。(26)

二、住宅室內(nèi)裝飾裝修過程中所形成的各種固體、可燃液體等廢物，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的位置、方式和時(shí)間堆放和清運(yùn)。嚴(yán)禁違反規(guī)定將各種固體、可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道、樓道或者其他地方。(27)

三、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程使用的材料和設(shè)備必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)，有質(zhì)量檢驗(yàn)合格證明和有中文標(biāo)識(shí)的產(chǎn)品名稱、規(guī)格、型號(hào)、生產(chǎn)廠廠名、廠址等。禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設(shè)備。(28)

四、裝修人委托企業(yè)對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修的，裝飾裝修工程竣工后，空氣質(zhì)量應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。裝修人可以委托有資格的檢測單位對(duì)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測。檢測不合格的，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)返工，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)損失。(29)

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第十三頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)二十三、竣工驗(yàn)收與保修一、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工后，裝修人應(yīng)當(dāng)按照工程設(shè)計(jì)合同約定和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)出具住宅室內(nèi)裝飾裝修質(zhì)量保修書。(30)

二、物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對(duì)違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)要求裝修人和裝飾裝修企業(yè)糾正，并將檢查記錄存檔。(30—1)

三、住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工后，裝飾裝修企業(yè)負(fù)責(zé)采購裝飾裝修材料及設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提交說明書、保修單和環(huán)保說明書。(31)

四、在正常使用條件下，住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的最低保修期限為二年，有防水要求的廚房、衛(wèi)生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內(nèi)裝飾裝修工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。(32)

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第十四頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)二十四、法律責(zé)任一、因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。裝修人擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。(33)

二、裝修人因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空間，對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。(34)

三、裝修人未申報(bào)登記進(jìn)行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。(35)

四、裝修人違反本辦法規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，處5百元以上1千元以下的罰款。(36)

五、裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標(biāo)準(zhǔn)的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標(biāo)的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任(37)。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第十五頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)二十四、法律責(zé)任六、住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)有下列行為之一的，由城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處罰款：(38)一）將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體的，對(duì)裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處1千元以上1萬元以下的罰款；二）損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施或者降低節(jié)能效果的，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處1千元以上5千元以下的罰款；三）擅自拆改供暖、燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施的，對(duì)裝修人處5百元以上1千元以下的罰款；四）未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，擅自超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，對(duì)裝修人處5百元以上1千元以下的罰款，對(duì)裝飾裝修企業(yè)處1千元以上1萬元以下的罰款;七、未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的，由城市規(guī)劃行政主管部門按照《城市規(guī)劃法》及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。(39)規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第十六頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)二十四、法律責(zé)任八、裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的，由建設(shè)行政主管部門按照有關(guān)規(guī)定處罰。(40)九、裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，擅自動(dòng)用明火作業(yè)和進(jìn)行焊接作業(yè)的，或者對(duì)建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并處1千元以上1萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；造成重大安全事故的，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書。(41)

十、物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反本辦法規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，由房地產(chǎn)行政主管部門給予警告，可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)2至3倍的罰款。(42)十一、有關(guān)部門的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后，未及時(shí)處理，玩忽職守的，依法給予行政處分。(43)

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第十七頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)二十五、五條附則一、工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動(dòng)參照本辦法執(zhí)行。(44)

二、住宅竣工驗(yàn)收合格前的裝飾裝修工程管理，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》執(zhí)行。(45)三、省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實(shí)施細(xì)則。(46)

四、本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。(47)

五、本辦法自2002年5月1日起施行。(48)

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第十八頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第二部分南昌市城市房屋裝修管理辦法

之摘要

第十六條違反本辦法，有下列行為之一的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，并可視情節(jié)輕重，對(duì)直接責(zé)任人處２００元以下罰款，對(duì)責(zé)任單位處１０００元以下罰款：（一）未取得房屋裝修許可單擅自裝修的；(二)裝修中擅自改變經(jīng)批準(zhǔn)的裝修設(shè)計(jì)方案和施工圖的；（三）未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格投入使用的。

第十七條違反本辦法，亂扔亂倒裝修垃圾的，由市容環(huán)境管理部門處以每次１０元至５０元罰款，垃圾由市容環(huán)境管理部門組織專業(yè)隊(duì)伍清運(yùn)，費(fèi)用由亂扔亂倒者支付。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第十九頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例一、業(yè)主違約安裝曬衣架、太陽能熱水器、封閉陽臺(tái)案例分析

【案例1】

某小區(qū)部分業(yè)主未按該小區(qū)業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定，自行在陽臺(tái)外安裝了曬衣架、花盆架，在屋頂安裝了太陽能熱水器。物業(yè)管理公司發(fā)函要求其限期拆除曬衣架、花盆架、太陽能熱水器，限期內(nèi)未拆除，物業(yè)管理公司將采取必要的措施。業(yè)主以物業(yè)管理公司侵害了業(yè)主的合法利益為由，訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)：①被告關(guān)于限期拆除曬衣架、花盆架、太陽能熱水器的函無效；②被告無權(quán)拆除原告的曬衣架、花盆架、太陽能熱水器等室外設(shè)備。法院裁定：駁回原告起訴。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第二十頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例【案例2】某小區(qū)在入伙時(shí)，業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同中雙方約定：“不得自行封閉陽臺(tái)”。部分業(yè)主入住后，為避免蚊蟲叮咬、不受噪音和空氣污染的影響，把自家的陽臺(tái)封了起來。物業(yè)管理公司與其多次交涉，要求恢復(fù)陽臺(tái)原狀，均被業(yè)主拒絕。物業(yè)管理公司因此將這些業(yè)主告到法院。物業(yè)管理公司要求被告履行物業(yè)服務(wù)合同，拆除封閉陽臺(tái)，恢復(fù)陽臺(tái)原狀。業(yè)主辯稱：物業(yè)服務(wù)合同為物業(yè)管理公司擬定，在入住時(shí)要求業(yè)主簽字，如果不簽，就拿不到房屋鑰匙，在萬不得已的情況下為了入住只好簽訂，此合同是“霸王合同”，應(yīng)屬無效合同。法院最終支持了原告物業(yè)管理公司的主張，在法院的調(diào)解下，被告業(yè)主同意拆除擅自搭建的封閉陽臺(tái)。第二十一頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例【案例分析】此案例涉及業(yè)主能否自行安裝曬衣架、太陽能熱水器、封閉陽臺(tái)的問題，我們從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。

⑴依法制定的業(yè)主管理規(guī)約和依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同受到法律的保護(hù)

業(yè)主管理規(guī)約是全體業(yè)主對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出的約定。業(yè)主管理規(guī)約由業(yè)主大會(huì)制定。業(yè)主大會(huì)做出制定業(yè)主管理規(guī)約的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持票權(quán)2／3以上通過。

物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)服務(wù)需求方與物業(yè)服務(wù)提供方雙方自愿簽訂，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。

依法制定的業(yè)主管理規(guī)約和依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同是有效的，受到法律的保護(hù)。

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第二十二頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例⑵業(yè)主應(yīng)自覺履行業(yè)主管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同中的各項(xiàng)義務(wù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確要求業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中履行遵守業(yè)主管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度等義務(wù)。建設(shè)部頒發(fā)的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第十一條規(guī)定：“業(yè)主管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。”

物業(yè)服務(wù)合同一經(jīng)簽訂生效，合同當(dāng)事人必須清楚自己的權(quán)利和義務(wù)，不能隨意承諾自己無法達(dá)到的義務(wù)。權(quán)利與義務(wù)一旦承諾，就應(yīng)履行，否則就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因此，業(yè)主應(yīng)自覺履行業(yè)主管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同中的各項(xiàng)義務(wù)。第二十三頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例【案例分析】此案例涉及業(yè)主能否自行安裝曬衣架、太陽能熱水器、封閉陽臺(tái)的問題，我們從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。⑶如果業(yè)主管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的條款不合理，可以進(jìn)行修改和變更

如果業(yè)主認(rèn)為業(yè)主管理規(guī)約的條款不合理，可以提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行修改。

同樣，業(yè)主大會(huì)做出修改業(yè)主管理規(guī)約的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持票權(quán)2／3以上通過。在業(yè)主大會(huì)修改業(yè)主管理規(guī)約的決定生效之前，原業(yè)主管理規(guī)約仍然生效。

如果業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同的條款不合理，可以提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行審議，業(yè)主大會(huì)形成變更決議后由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司協(xié)商變更物業(yè)服務(wù)合同事宜。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十七條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。”合同變更必須雙方當(dāng)事人協(xié)商一致達(dá)成共識(shí)。在變更后的新合同生效之前，原合同仍然生效。

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第二十四頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例

【案例分析】此案例涉及業(yè)主能否自行安裝曬衣架、太陽能熱水器、封閉陽臺(tái)的問題，我們從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。⑷無效合同要符合法定情形，合同撤銷要申請(qǐng)

合同是否有效，不能由當(dāng)事人一方的主觀來認(rèn)定，要符合法律規(guī)定的合同無效的情形。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：①一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；②惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；③以合法形式掩蓋非法目的；④損害社會(huì)共眾利益；⑤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”本案例物業(yè)服務(wù)合同是通過要約---承諾方式簽訂。物業(yè)管理公司在入住時(shí)擬好物業(yè)服務(wù)合同文本要求業(yè)主簽訂合同，實(shí)際上是提出要約，業(yè)主同意簽字表示承諾。所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不存在上述合同無效的法定情形，合同就是有效的。

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第二十五頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例

如果業(yè)主認(rèn)為合同簽訂時(shí)，物業(yè)管理公司采用了不簽合同就不給房屋鑰匙的做法是脅迫方式，是“霸王合同”，業(yè)主應(yīng)該請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同。《合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：①因重大誤解訂立的；②在訂立合同時(shí)顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”業(yè)主未請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同，或者要求被駁回，那么合同仍是有效的，業(yè)主仍應(yīng)履行合同條款。

第二十六頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例

【案例分析】此案例涉及業(yè)主能否自行安裝曬衣架、太陽能熱水器、封閉陽臺(tái)的問題，我們從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。⑸環(huán)境協(xié)調(diào)與業(yè)主需求盡可能兼顧

隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)居住條件、居住環(huán)境的要求也不斷提高。小區(qū)的建設(shè)也適應(yīng)人民群眾的要求，越建越美。所以不少小區(qū)為保持優(yōu)美環(huán)境，把不準(zhǔn)安裝曬衣架、太陽能熱水器、封閉陽臺(tái)等作為規(guī)章制度，并嚴(yán)格遵守。從根本上來說，建立一個(gè)協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、高雅的居住環(huán)境是業(yè)主共同利益的體現(xiàn)，但這種優(yōu)美環(huán)境的維護(hù)和保持需要業(yè)主和物業(yè)管理公司的共同努力，因此要倡導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理公司共建美好家園的良好風(fēng)氣。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第二十七頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例

同時(shí),維護(hù)環(huán)境的優(yōu)美、協(xié)調(diào)也要考慮業(yè)主的實(shí)際需要，比如南方都有漫長的梅雨季節(jié)，如果不給安裝曬衣架，衣物不能直接被陽光照射，容易發(fā)霉，造成生活上的諸多不變。太陽能熱水器能充分運(yùn)用大自然免費(fèi)的、安全的、清潔的能源，既能節(jié)約不可再生資源，有利于環(huán)境保護(hù)，同時(shí)節(jié)約使用者成本，而且使用安全可靠，于國于民都有利。

因此，環(huán)境協(xié)調(diào)與業(yè)主需求盡可能兼顧，可由業(yè)主和物業(yè)管理公司共同協(xié)商拿出一個(gè)安裝曬衣架、太陽能熱水器、封閉陽臺(tái)的統(tǒng)一的方案。需要安裝的業(yè)主向物業(yè)管理公司提出申請(qǐng)，并承諾按統(tǒng)一方案的要求進(jìn)行安裝，物業(yè)管理公司進(jìn)行驗(yàn)收，既保證環(huán)境的優(yōu)美協(xié)調(diào)，又能滿足業(yè)主的實(shí)際需要。第二十八頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例二、業(yè)主違規(guī)裝修案例分析

【案例1】

某業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時(shí)，簽署了業(yè)主管理規(guī)約。該管理規(guī)約約定：⑴業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修，必須遵守物業(yè)管理公司制定的“裝飾裝修管理規(guī)定”，并填寫裝修申請(qǐng)表，報(bào)物業(yè)管理公司審核批準(zhǔn)后，向物業(yè)管理公司交納裝飾裝修相關(guān)費(fèi)用后方可按規(guī)定施工；⑵在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得擅自改變房屋及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺(tái)等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)法用途、功能和布局；⑶違反本管理規(guī)約上述規(guī)定的，物業(yè)管理公司有權(quán)處理，并要求限期整改；⑷業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本管理規(guī)約發(fā)生的糾紛協(xié)商不成的，提請(qǐng)市物業(yè)管理主管部門調(diào)解，或提交市仲裁委員會(huì)依法裁決。

該業(yè)主在進(jìn)行裝修時(shí)向物業(yè)管理公司提出裝修申請(qǐng)，并在申請(qǐng)表中承諾：⑴本人嚴(yán)格遵守物業(yè)公司客服中心之“裝飾裝修管理規(guī)定”；⑵保證陽臺(tái)窗戶統(tǒng)一、美觀、安全，并保證不把空調(diào)安裝在陽臺(tái)外面；⑶安裝陽臺(tái)窗戶必須服從物業(yè)客服中心統(tǒng)一管理。在該申請(qǐng)表“物業(yè)客服中心審批意見”一欄，物業(yè)客服中心經(jīng)理簽署了“必須按小區(qū)（大廈）客服中心的規(guī)定，統(tǒng)一安裝無框式陽臺(tái)”的意見。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第二十九頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例

該業(yè)主在裝修中，未按規(guī)定辦理，在裝修陽臺(tái)時(shí)拆除了客廳與陽臺(tái)之間的門窗，封閉了陽臺(tái)的地漏，安裝了有框式陽臺(tái)窗戶，并把空調(diào)的室外機(jī)安裝在陽臺(tái)外面。物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)后即勸其整改，并發(fā)出通知，要求該業(yè)主拆除違規(guī)封裝之陽臺(tái)，但該業(yè)主置之不理。為此物業(yè)管理公司向人民法院起訴，法院以本案當(dāng)事人雙方有仲裁協(xié)議為由，駁回起訴。物業(yè)管理公司遂起訴到市仲裁委員會(huì)，市仲裁委員會(huì)根據(jù)業(yè)主管理規(guī)約中的仲裁協(xié)議條款受理此案。

仲裁委員會(huì)根據(jù)審理查明的案件事實(shí)和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，做出裁決：該業(yè)主于裁決書發(fā)出之日起15日內(nèi)恢復(fù)其陽臺(tái)的原狀。第三十頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例二、業(yè)主違規(guī)裝修案例分析

【案例2】某業(yè)主在房屋的儲(chǔ)藏室內(nèi)擅自安裝了抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主儲(chǔ)藏室內(nèi)的儲(chǔ)柜及物品受損。物業(yè)管理公司兩次向該業(yè)主發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。為此物業(yè)管理公司向人民法院起訴，法院判決：該業(yè)主在法院判決生效之日起10日內(nèi)拆除抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第三十一頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例二、業(yè)主違規(guī)裝修案例分析

【案例3】

某業(yè)主在自己居住的19樓物業(yè)內(nèi)衛(wèi)生間的東墻開窗，將厚厚的外墻打穿。物業(yè)管理公司多次上門加以阻止，該業(yè)主不聽勸阻，繼續(xù)施工安裝窗戶，致使19層到底墻面被泥漿污染。物業(yè)管理公司只得將該業(yè)主告到法院，法院判決：該業(yè)主在法院判決生效之日起10日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。第三十二頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例二、業(yè)主違規(guī)裝修案例分析【案例4】

某業(yè)主顧某購買了一只占地面積約8.9平方米、可放水約4.2噸的巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。物業(yè)管理公司向有關(guān)專家進(jìn)行了咨詢，以房屋樓板無法承受浴缸使用時(shí)的重量為由，制止該業(yè)主吊裝巨型浴缸。該業(yè)主認(rèn)為自己有私有財(cái)產(chǎn)使用和處置權(quán)，為此將物業(yè)公司告到法院。法院判決：該業(yè)主要求將自己所有的浴缸搬入自己物業(yè)內(nèi)的訴訟請(qǐng)求不予支持。第三十三頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例二、業(yè)主違規(guī)裝修案例分析

【案例分析】上述幾個(gè)案例均涉及到業(yè)主能否按自己的意愿進(jìn)行室內(nèi)裝修的問題，我們從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。⑴業(yè)主行使所有權(quán)不能損害公共利益和他人權(quán)益

業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，擁有其名下的房產(chǎn)的所有權(quán)，而所有權(quán)體現(xiàn)在對(duì)其所有的財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。但是業(yè)主在行使所有權(quán)時(shí)，并不是可以隨心所欲、為所欲為。有的業(yè)主認(rèn)為，房子是自己的，自己想怎么裝修就怎么裝修，這實(shí)際上是一個(gè)誤區(qū)，是對(duì)所有權(quán)的誤解。根據(jù)《民法通則》第七十一條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第三十四頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例這就界定了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)只能是依法享有，行使所有權(quán)不能違法，業(yè)主只能在法律規(guī)定的限度內(nèi)才能自由行使占有、使用、收益、處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。同時(shí)還應(yīng)當(dāng)顧及相鄰各方的利益，以不損害公共利益和他人權(quán)益為前提。《民法通則》地八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”

本案例中業(yè)主房屋裝修影響了周圍的環(huán)境，影響了他人的正常使用，顯然是錯(cuò)誤的。二、業(yè)主違規(guī)裝修案例分析⑴業(yè)主行使所有權(quán)不能損害公共利益和他人權(quán)益第三十五頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例二、業(yè)主違規(guī)裝修案例分析⑵室內(nèi)裝修不得違反國家有關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定

如上所述，業(yè)主行使所有權(quán)要合法，那么業(yè)主的室內(nèi)裝修就要符合國家有關(guān)的法律法規(guī)的要求。建設(shè)部頒發(fā)的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第五條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：①未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；②將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；③擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；④損害房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；⑤其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。本辦法所稱建筑主體，是指建筑實(shí)體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接點(diǎn)和基礎(chǔ)等。本辦法所稱承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接點(diǎn)，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。”規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第三十六頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例二、業(yè)主違規(guī)裝修案例分析第六條規(guī)定：“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：①搭建建筑物、構(gòu)筑物；②改變住宅外立面，在非城重外墻上開門、窗；③拆改供暖管道和好設(shè)施；④拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。”

第七條規(guī)定：“住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。”

第十一條規(guī)定：“裝修人和裝飾裝修企業(yè)從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。”

本案例中業(yè)主房屋裝修顯然是不符合上述規(guī)定的。第三十七頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例二、業(yè)主違規(guī)裝修案例分析

⑶室內(nèi)裝修應(yīng)自覺遵守業(yè)主管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、裝修協(xié)議、裝修承諾書、裝修管理規(guī)定等文件中有關(guān)裝修的各項(xiàng)約定。

由業(yè)主大會(huì)制定的業(yè)主管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主均具約束力，業(yè)主應(yīng)自覺履行業(yè)主管理規(guī)約。物業(yè)服務(wù)合同和裝修協(xié)議系雙方自愿簽訂，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同和裝修協(xié)議受到法律的保護(hù)，業(yè)主應(yīng)善意遵守。裝修審批表、裝修承諾書等文件有物業(yè)管理公司的審核意見，也有業(yè)主本人的意見和簽字，可視為業(yè)主與物業(yè)管理公司之間達(dá)成了具體的裝修管理協(xié)議，對(duì)雙方均具約束力。裝修管理規(guī)定作為物業(yè)管理規(guī)章制度之一，一般由物業(yè)管理公司制定，通常作為業(yè)主管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、裝修協(xié)議、裝修審批表等文件的附件，與主件具有同等效力，業(yè)主在裝修時(shí)，也要自覺遵守。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第三十八頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例三、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析

【案例】某小區(qū)（大廈）建成后集中入伙，業(yè)主的裝修全面鋪開，物業(yè)管理公司裝修協(xié)調(diào)和管理的工作量很大，但物業(yè)管理公司并沒有放松裝修管理，而是把工作做在實(shí)處。

有些業(yè)主在申請(qǐng)裝修時(shí)，提出要拆除房間連接陽臺(tái)的一小段墻體，以增加室內(nèi)的使用面積。客服中心當(dāng)即告知不可以拆除，并將國家和當(dāng)?shù)卣难b修管理規(guī)定中的有關(guān)內(nèi)容及拆除后的危害性向業(yè)主說明。但在裝修巡查時(shí)，客服中心發(fā)現(xiàn)業(yè)主依然我行我素，并有個(gè)別業(yè)主在裝修申請(qǐng)時(shí)隱瞞不報(bào)。針對(duì)此事，客服中心特意請(qǐng)公司主管工程技術(shù)工作的工程師前來實(shí)地查看。第二天，工程師發(fā)函至客服中心，證實(shí)小區(qū)陽臺(tái)為懸挑陽臺(tái)，其窗下的墻起結(jié)構(gòu)作用，拆除會(huì)造成危險(xiǎn)。接到函后，客服中心馬上對(duì)違規(guī)裝修的五戶業(yè)主下發(fā)整改通知。在接到通知后，業(yè)主紛紛找到客服中心，一再聲明此處墻體不是承重墻拆除沒問題，不會(huì)影響結(jié)構(gòu)，并表示愿意寫保證書，保證出了問題與客服中心無關(guān)，一切由業(yè)主負(fù)責(zé)。有的指責(zé)客服中心在他們進(jìn)行裝修申請(qǐng)時(shí)沒有說明不可拆除，沒有出示有關(guān)文件，責(zé)任在客服中心。

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第三十九頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例

對(duì)于業(yè)主提出的問題，客服中心一一進(jìn)行了解釋和答復(fù)：首先說明此墻體雖然不是承重墻，但對(duì)陽臺(tái)起著配重作用，拆除會(huì)造成嚴(yán)重后果，這個(gè)后果不是一份保證書就可以解決的，出了事故誰也承擔(dān)不起。其次，在辦理裝修手續(xù)時(shí)客服中心已一再說明要將裝修內(nèi)容如實(shí)申報(bào)，現(xiàn)在出現(xiàn)這個(gè)結(jié)果不是客服中心的責(zé)任，是由于當(dāng)初業(yè)主申報(bào)時(shí)隱瞞造成的。

經(jīng)過客服中心反復(fù)做工作，曉之以理，動(dòng)之以情，最后終于說服各裝修業(yè)主同意將墻體恢復(fù)。客服中心及時(shí)跟蹤、督促，認(rèn)真按照原來的墻體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查。三、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析第四十頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例三、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析【案例分析】本案例為物業(yè)管理公司如何加強(qiáng)裝修管理的案例。

房屋裝修管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。為保證物業(yè)的完好和安全，保持物業(yè)管理區(qū)域的整潔美觀，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)宜，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)努力做好對(duì)物業(yè)裝修的管理。

業(yè)主和使用人在入伙后有權(quán)對(duì)自己所購或所租物業(yè)進(jìn)行裝修，但裝修必須符合國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理企業(yè)制定的裝修管理規(guī)定，同時(shí)應(yīng)按一定的程序進(jìn)行。

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第四十一頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例三、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析房屋室內(nèi)裝修超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案。改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間的防水層的，應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制定施工方案，并做閉水試驗(yàn)。

承擔(dān)裝修工程的施工企業(yè)必須按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，遵守施工安全操作規(guī)程，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財(cái)產(chǎn)的安全，不得侵占公共空間，不得損害公共部位和設(shè)施。第四十二頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例三、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析物業(yè)管理公司加強(qiáng)裝修管理，應(yīng)主要抓好以下幾個(gè)方面的工作：

⑴要制定合理合法的裝修管理規(guī)定

要根據(jù)國家的、地方的法律、法規(guī)、規(guī)定，并結(jié)合所管物業(yè)的具體情況，制定合理合法的裝修管理規(guī)定。《裝修管理規(guī)定》樣本略。

⑵做好裝修申報(bào)登記和審批工作

建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十三條規(guī)定：“裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)（以下簡稱物業(yè)管理單位）申請(qǐng)登記。”規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第四十三頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例三、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析

物業(yè)管理公司接受業(yè)主的裝修申報(bào)工作，指導(dǎo)業(yè)主填寫“裝修申請(qǐng)表”，《裝修申請(qǐng)表》模版略。在裝修申報(bào)登記時(shí)，物業(yè)管理公司要對(duì)業(yè)主的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修規(guī)定及有關(guān)資料。非業(yè)主的住宅使用人對(duì)住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意（授權(quán)書）。

業(yè)主認(rèn)真如實(shí)填寫裝修申請(qǐng)表，并附裝修方案，報(bào)物業(yè)客服中心審批。業(yè)主及施工單位應(yīng)在申請(qǐng)書上簽字蓋章。

物業(yè)管理公司應(yīng)詳細(xì)審查裝修申請(qǐng)表中的裝修申請(qǐng)內(nèi)容，在一定的時(shí)間內(nèi)予以答復(fù)。對(duì)應(yīng)報(bào)有關(guān)部門審批的，應(yīng)督促業(yè)主或施工單位及時(shí)向有關(guān)部門申報(bào)。對(duì)符合有關(guān)規(guī)定的裝修申請(qǐng)應(yīng)及時(shí)批準(zhǔn)同意（3---7天）。對(duì)不符合有關(guān)規(guī)定的，要求業(yè)主進(jìn)行修改，重新提交審批。第四十四頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例三、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析物業(yè)管理公司在批準(zhǔn)同意裝修施工之前，應(yīng)與裝修人簽訂《裝修協(xié)議書》。裝修協(xié)議書一般包括下列內(nèi)容：①裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；②裝修工程的實(shí)施期限；③允許施工的時(shí)間；④廢棄物的清運(yùn)與處置；⑤房屋外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；⑥禁止行為和注意事項(xiàng)；⑦裝修服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用的約定；⑧違約責(zé)任；⑨其他需要約定的事項(xiàng)。《裝修協(xié)議書》樣本略。

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第四十五頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例三、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析

⑶做好裝修施工管理

裝修施工管理包括以下內(nèi)容：①簽訂“裝修施工責(zé)任承諾書”

為維護(hù)物業(yè)安全，強(qiáng)化裝修施工管理，應(yīng)要求施工單位在進(jìn)場施工前，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂“裝修施工責(zé)任承諾書”。簽訂“裝修施工責(zé)任承諾書”的目的是使施工單位明確自己的責(zé)任，確保施工安全，并保證不影響小區(qū)（大廈）環(huán)境和他人的正常工作與生活。

“裝修施工責(zé)任承諾書”樣本略。第四十六頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例三、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析

②施工人員管理

裝修施工單位的施工人員要到客服中心進(jìn)行登記，填寫《裝修人員登記表》，《裝修人員登記表》模版略。物業(yè)客服中心給裝修施工人員發(fā)《臨時(shí)出入證》，裝修施工人員憑《臨時(shí)出入證》出入小區(qū)（大廈）。要規(guī)定裝修施工人員的活動(dòng)范圍，只允許在指定的區(qū)域內(nèi)活動(dòng)，防止裝修施工人員到無關(guān)的樓棟或樓層亂竄，以免影響他人的工作和生活。③施工時(shí)間管理

裝修施工不得干擾左鄰右舍，不得影響其他單位或個(gè)人的工作和休息，因此要加強(qiáng)裝修時(shí)間的管理。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)第四十七頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例三、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析

一般允許的施工時(shí)間為早上7:00以后，晚上8:00以前。

要控制噪音施工的時(shí)間。噪音施工的內(nèi)容包括砸墻、鉆孔、墻面樓板開槽、鉆切錘打金屬、電鋸改料等。對(duì)住宅房屋來說，噪音施工時(shí)間要避開人們的休息時(shí)間，比如中午12:00至14:00、晚上20:00以后至早上7:00以前,不允許噪音施工,一般規(guī)定是上班時(shí)間內(nèi)只能從事不發(fā)生噪音的裝修施工,發(fā)生噪音的裝修施工可安排在下午16:00至晚上20:00。還要規(guī)定不能使用發(fā)出有害氣味的材料。

對(duì)電梯使用時(shí)間做出限制.高層建筑內(nèi)的業(yè)主或使用人的室內(nèi)裝修必須允許其使用電梯運(yùn)送施工人員、裝修材料和垃圾。但為不影響其他人的使用，應(yīng)規(guī)定使用電梯的時(shí)間。通常的規(guī)定是運(yùn)送施工人員、裝修材料和垃圾要避開電梯使用的高峰時(shí)間，這個(gè)高峰時(shí)間根據(jù)大樓的用途和對(duì)象不同而不同。如果白天電梯使用非常繁忙，可安排在夜間運(yùn)送裝修材料和垃圾。第四十八頁，共56頁。規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例三、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析④施工現(xiàn)場管理

在裝修過程中，物業(yè)客服中心要派專人對(duì)裝修情況進(jìn)行檢查，通過加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，確保裝修的規(guī)范運(yùn)作和安全。

施工現(xiàn)場管理的內(nèi)容和方法有：①核實(shí)申報(bào)范圍，對(duì)超出申報(bào)范圍或未按原定裝修方案裝修的，要及時(shí)要求補(bǔ)辦手續(xù)；②督促施工人員按章操作；③發(fā)現(xiàn)裝修施工有違反《裝修管理規(guī)定》的行為，立即進(jìn)行處理或處罰；④裝修檢查要做詳細(xì)記錄，并存檔備查。第四十九頁，共56頁。住宅物業(yè)裝修管理培訓(xùn)第三部分案例三、物業(yè)管理公司裝修管理案例分析

⑷做好裝修驗(yàn)收工作

房屋室內(nèi)裝修工程竣工后，裝修人應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)管理公司，并會(huì)同裝修施工單位按照原裝修方案、裝修協(xié)議和相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，裝修人、裝修施工單位、物業(yè)管理公司在《房屋室內(nèi)裝修驗(yàn)收書》上簽字。

《房屋室內(nèi)裝修驗(yàn)收書》模版略。

規(guī)范管理服務(wù)品質(zhì)⑸發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決

裝修管理要及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)告知業(yè)主，及時(shí)解決。力爭將問題解決在萌芽階段。否則，等事故出來后再處理，所付出的人力、物力、財(cái)力、時(shí)間等代價(jià)將非常沉重。阻止違章裝修行為必須態(tài)度鮮明、有錯(cuò)必糾，同時(shí)要注意方式方法，做耐心細(xì)致的思