xx鄭州（xx路&xx路）地塊市場調研報告xx信息技術有限公司鄭州機構2009.10項目屬性解讀宏觀環境住宅市場商業市場寫字樓市場公寓市場項目核心營銷價值建議附件市場建議｜報告提綱一、項目屬性解讀項目指標解讀項目在城市中的位置與關系項目四至項目周邊現狀項目地理屬性評估項目屬性｜項目指標規劃用地情況規劃用地面積為：11.90萬平方米（以實測為準）；總建筑面積：75.50萬㎡；容積率：4.99；規劃用地性質：居住用地、商業金融業用地；用地位置：項目用地位于中原區中原路與工人路交叉口西南角，東臨雙向2車道的工人路，南臨伊河路，西臨文化宮路，北臨雙向8車道城市主干道中原路。土地使用強度建筑面積：按凈用地面積與容積率的乘積計算。其中商業金融業建筑面積與居住建筑面積比例為4.7：5.3；容積率：控制在4.99以內；建筑密度：不大于54.53％；建筑高度：不高于150米。項目位于鄭州市老城區——中原區，以居住區為主。中原區位于鄭州市區西部，是鄭州市最早的建成區之一，素有“鄭州西大門”之稱；區域下轄1個鎮，10個辦事處，總人口56萬；項目所在區域市直單位、高校較多；項目緊鄰碧沙崗商圈，碧沙崗商圈是鄭州五大商圈之一，是中原區的主要商業活動場所。宗地所在區域規劃定位為大型居住生活區。項目認知|地理屬性|項目在城市中的位置與關系項目認知|地理屬性|項目在城市中的位置與關系發展大道唐家墩路大學路隴海路桐柏路嵩山路中原路伊河路碧沙崗工人路文化宮路中原路是鄭州市西區自東向西的主干道，出行便利。項目位于中原路與工人路交匯處，中原路西至西環路、東至鄭州市市中心、工人路南至航海路。車行4-6分鐘內可抵達碧沙崗商業圈，8-10分鐘可抵達火車站及火車站商圈，10-12分鐘可抵二七商圈。車行到達西區南北主干道桐柏路僅4-6分鐘；步行到達碧沙崗公園、綠城廣場僅12分鐘左右，到達桐柏路快速公交站點及地鐵1號線僅10分鐘左右。圖中所示。中原路是連接西區與市中心道路的一條紐帶，對內對外交通均較為便利。中原路屬于雙向8車道道路，工人路屬于雙向2車道道路，周邊公交線路密集，如201路、44路、60路、K916路等。項目認知|地理屬性|項目在城市中的位置與關系發展大道唐家墩路嵩山路大學路隴海路中原路鄭州市火車站二七商圈碧沙崗商圈桐柏路工人路文化宮路伊河路宗地所在區域為西區居住區域，基礎配套、生活配套完善。項目認知|地理屬性|項目在城市中的位置與關系項目位于鄭州市西區，以居住性為主的區域，宗地周邊教育醫療配套完善。項目周邊教育配套：小學：伊河路小學中學：鄭州市十九中，鄭州市外國語中學鄭州市一中大學：河南工業大學中原工學院醫療設施：鄭州市中醫院協和醫院鄭州金笛醫院銀行：工商銀行、農業銀行交通銀行、中國銀行中原工學院嵩山路大學路隴海路中原路桐柏路工人路文化宮路伊河路鄭州市一中河南工業大學伊河路小學鄭州市外國語中學宗地：項目周邊教育資源，緊鄰西區碧沙崗公園、綠城廣場；生活氛圍濃厚、生活配套成熟。項目認知|地理屬性|項目四至項目四至：東：工人路南：伊河路西：文化宮路北：中原路項目周邊市政單位及高校居多，如鄭州市市委、市政府、城市規劃局；項目周邊云集了中原區優勢教育資源，如伊河路小學、鄭州外國語中學等；項目周邊以較老的小區以及部分城中村為主，批發市場、農貿市場分布于項目一側；項目具有先天的教育資源優勢。宗地協和醫院市委宗地周邊屬于西區大型居住組團，開發強度較高，主要以城中村改造以及棉紡廠改造為主。本項目地塊西區開發組團，潛在供應量以城中村改造以及棉紡廠改造為主，未來開發強度大。中原新城項目總建筑面積180萬㎡，目前約有140萬㎡的潛在供應量；錦藝國際華都項目總建筑面積120萬㎡，目前入市體量13萬㎡左右。對本案影響較大的項目集中于中原新城、錦藝國際華都以及未來潛在城中村改造項目。項目認知|地理屬性|項目周邊現狀嵩山路大學路隴海路中原路桐柏路城開祥和里鑫苑國際城市花園鑫苑景園中苑名都仟禧桃源公寓升龍國際中心長城康橋華城鑫苑國際廣場錦藝國際華都中原新城棉紡廠三廠改造伊河路工人路文化宮路二、宏觀環境宏觀經濟分析房地產市場指標分析土地市場分析住宅市場分析宏觀環境｜｜宏觀經濟指指標數據來源：：鄭州市統統計局從產業結構構上看，呈呈現“二、、三、一”梯次特點，，產業結構構占比為3.59%：53.39%：43.02%，第三產業業和第二產產業所占比比重相當，，二者合計計占到GDP的95%以上。鄭州市三產產業呈現““二、三、、一”的結結構，產業業基礎較低低宏觀環境｜｜宏觀經經濟指標數據來源：：鄭州市統統計局2001年以來，鄭鄭州市人均均可支配收收入保持兩兩位數增長長，2008年達到15732元，居于全全省首位。。鄭州市人均均可支配收收入保持較較快增長，，在河南省省內居于第第一位宏觀環境｜｜房地產產投資指標標數據來源：：鄭州市統統計局數據來源：：鄭州市統統計局近年來，鄭鄭州房地產產GDP一直保持高高速增長勢勢態，但2009年投資增長長速度明顯顯放緩，6月份開始逐逐漸恢復增增長。房地產投資資在GDP及三產中所所占比重分分別在10-15%和23-35%之間，對國國民經濟的的貢獻很大大并保持相相對穩定增增長態勢。。從社會城鎮鎮固定資產產投資看，，房地產隨隨固定資產產投資額度度的增加而而上漲，但但2009年的房地產產投資的增增長幅度下下降并沒有有嚴重影響響到城鎮固固定資產的的投資增長長率，這主主要與去年年以來政府府加大基礎礎設施投資資力度有關。09年1-9月份，房地地產投資增增長速度有有所放緩經濟保持快快速穩步增增長,居民生活水水平顯著提提高城鎮居民可可支配收入入連年保持持兩位數增增長施工面積加加大，未來來將有多個個項目入市市，市場競競爭將趨向向更加激烈烈宏觀環境｜｜宏觀環環境綜述占地面積（平方米）建筑面積（平方米）結構比例城鎮住宅491955.471593003.911.9%綜合2045990.78560829.549.4%商務金融120785.5464123.322.9%商服115821.07321796.042.8%工業1211811.91742210.829.3%倉儲110725.72177161.152.7%科教42745.5149609.251.0%一級市場各各類招拍掛掛土地成交交情況一級市場成成交情況分分析鄭州市城中中村改造土土地為主的的供應模式式造成綜合合用地以及及住宅用地地性質的土土地增加。。在各類土地地供應結構構當中，城城鎮住宅和和綜合類（（住宅、商商業、商務務金融混合合）用地規規模最大，，合計達到到60%左右，其次次是工業用用地占到近近三成。供應：急劇劇下滑。2008年鄭州住宅宅市場新增增供應面積積808.29萬平方米，，同比下降降12.16%。2009年1-9月份住宅新新增供應面面積334.28萬平方米，，同比下降降幅度高達達47.2%。受經濟下下滑預期的的影響，08年以來投資資開發節奏奏放緩，導導致09年市場供應應量驟降，，隨著銷售售形勢的轉轉好、開發發商資金鏈鏈的有效緩緩解，開發發商未來預預期的向好好，加快建建設步伐的的行為，預預計未來商商品住宅市市場供應會會逐步回升升。住宅市場分分析｜市場場供應走勢勢需求：由觀觀望轉為積積極入市。。從成交來看看，2008年商品住宅宅成交量嚴嚴重萎縮，，比2007年下降31.75%。雖然各樓樓盤打折促促銷活動層層出不窮，，但是整體體市場成交交量嚴重不不足，究其其原因，國國際金融危危機、國內內經濟形勢勢下滑及一一系列宏觀觀調控政策策的影響，，導致消費費者心理預預期發生變變化，市場場觀望氣氛氛濃厚，2008年的樓市成成交處于低低迷狀態。。但在08年下半年一一系列積極極的貨幣和和財政政策策的刺激下下，房地產產市場出現現的恢復性性增長，尤尤其2009年3月份以來出出現大幅度度反彈，剛剛性需求和和投資需求求得到釋放放，1-9月份鄭州商商品住宅成成交量同比比增長幅度度高達69.93%，月成交量量多次刷新新歷史記錄錄，前九個個月銷量已已經超過去去年全年成成交水平。。但消費需需求的提前前過渡釋放放可能影響響到明年市市場的去化化。住宅市場分分析｜市場場成交量走走勢價格：穩步步攀升。2008年是我國房房地產深度度調整的一一年，一線線城市出現現了量價齊齊跌的局面面，但鄭州州作為二線線城市，在在住宅銷量量下滑的前前提下，房房價依然保保持（12.44%）增長趨勢勢，2009年在全國市市場一片回回暖的大形形勢下，鄭鄭州住宅市市場也表現現出空前的的活躍，活活躍程度甚甚至超過2007年歷史最好好時期，伴伴隨著成交交量記錄的的屢次刷新新，住宅價價格也一路路走高，1-9月份，商品品住宅價格格同比增長長14.31%，增幅較07年有所放緩緩。從中短短期發展趨趨勢看，鄭鄭州市房價價持續高漲漲的空間還還比較有限限。住宅市場分分析｜市場場價格走勢勢庫存：顯著著去化。截止2008年底，鄭州州市商品住住宅（不含含經濟適用用房）的庫庫存量達688余萬方，進進入2009年，1-9月份的消化化量達681萬方，超過過去年全年年消化水平平，而供應應量僅有334萬方，階段段性供不應應求明顯，，截止到9月底，我市市商品住宅宅庫存量下下降到了364萬方，其中中中原區存存量為52萬方。住宅市場分分析｜庫存存現狀住宅宅市市場場綜綜析析全市市商商品品住住宅宅出出現現了了階階段段性性的的供供不不應應求求，，但但整整體體仍仍基基本本平平衡衡。。08年整整體體市市場場成成交交量量處處于于歷歷史史最最低低點點，，09年3月份份以以來來市市場場回回暖暖，，成成交交量量多多次次刷刷新新歷歷史史紀紀錄錄；；經過過08年市市場場的的調調整整期期，，09年全全市市商商品品住住宅宅成成交交價價格格一一路路走走高高；；商品品住住宅宅成成交交客客戶戶仍仍以以首首次次置置業業為為主主，，改改善善型型置置業業以以及及投投資資性性置置業業有有所所上上升升；；未來來全全市市以以及及區區域域供供應應量量較較大大，，未未來來競競爭爭較較為為激激烈烈。。三、、住住宅宅市市場場區域域市市場場分分析析區域域客客戶戶分分析析區域域競競爭爭關關系系分分析析中原原區區位位于于鄭鄭州州市市區區西西部部，，是是市市委委、、市市政政府府所所在在地地，，也也是是鄭鄭州州市市的的老老工工業業區區。。老老工工業業發發展展沒沒落落，，舊舊廠廠址址和和城城中中村村的的改改造造為為區區域域發發展展注注入入新新的的活活力力。。金水水區區是是鄭鄭州州市市面面積積最最大大、、人人口口最最多多的的城城區區；；也也是是省省委委、、省省政政府府所所在在地地，，是是河河南南省省政政治治、、經經濟濟、、文文化化、、金金融融、、信信息息的的中中心心地地區區。。區區域域具具有有較較強強的的集集聚聚性性，，房房地地產產項項目目眾眾多多，，市市場場供供求求兩兩旺旺，，占占據據鄭鄭州州市市主主導導地地位位。。鄭東東新新區區是是國國家家確確立立的的四四個個國國家家級級新新區區之之一一，，未未來來發發展展前前景景看看好好。。07年至至今今，，商商品品住住宅宅市市場場長長期期處處于于供供不不應應求求狀狀態態，，價價格格高高位位波波動動，，引引領領全全市市市市場場。。管城城回回族族區區地地處處鄭鄭州州市市的的東東南南部部,是商商城城遺遺址址所所在在地地，，屬屬老老城城區區。。處處于于鄭鄭州州市市東東南南門門戶戶位位置置有有部部分分新新鄭鄭、、開開封封、、商商丘丘等等外外地地購購房房客客戶戶，，未未來來區區域域供供應應主主要要以以城城中中村村改改造造項項目目為為主主。。二七七區區，，是是鄭鄭州州市市的的商商貿貿中中心心城城區區。。在在大大型型城城中中村村改改造造項項目目升升龍龍國國際際中中心心的的帶帶動動下下，，房房地地產產市市場場近近年年發發展展迅迅速速。。鄭州州市市區區域域概概況況鄭東新區二七區管城區經濟技術開發區中原區高新區金水區惠濟區整體體客客戶戶分分析析客戶戶分分析析導入客客戶（（居住?。﹨^區域分分布從導入入客戶戶（居居?。﹨^域域的分分布來來看，，以本本區域域內的的客戶戶為主主，占占比達達43%，但其其他區區域導導入客客戶也也占57%，總體看看中原原區客客戶仍仍為主主力，，但客客戶來來源并并不局局限于于本區區域。。居住現現狀：：西區區居民民居住住戶型型以二二房（（36%）、三三房（（28%）為主主，一一房房（40-50㎡）、二二房（（80-90㎡）、三三房（（130-140㎡）三種種戶型型占比比較為為突出出；居居住面面積段段較為為均衡衡，從從50-140平米各各面積積段所所占比比例都都大致致相當當，呈呈多元元化的的分散散特征征。0客戶分分析影響區區域客客戶購購房的的因素素：首首先是是價格格，其其次是是地段段客戶分分析區域客客戶購購房認認知途途徑：：首先先是親親友介介紹，，其次次是在在項目目周邊邊居住住及工工作客戶分分析客戶的的變化化會導導致片片區新新一輪輪的競競爭，，而對對于中中原區區來說說，這這種競競爭壓壓力不不僅僅僅來之之于內內部，，周邊邊區域域可能能會給給區域域市場場帶來來更大的的競爭爭壓力力。二七區首次、首改客戶的分流金水區首次、首改、多改客戶的分流競爭關關系分分析經歷08年市場場調整整期，，中原原區各各樓盤盤表現現為幾幾個典典型項項目的的成交交，區區域內內新入入市項項目較較少，，隨著著09年市場場回暖暖的呈呈現，，區域域內各各樓盤盤去化化較大大，促促使區區域呈呈現了了“零零星大大盤鼎鼎立””“壟壟斷””市場場的局局面，，而xx項目的的入市市，無無疑使使區域域競爭爭更加加的激激烈。。競爭關關系分分析項目競競爭關關系總總結xx進駐后后，勢勢必點點燃片片區競競爭升升級的的導火火索，，區域域勢必必燃起起大盤盤鼎立立兵分分天下下的局局面。。項目所所在區區域后后續客客戶需需求將將呈現現多元元化；；在客戶戶需求求形成成差異異后，，將會會面臨臨多方方客戶戶分流流，區區域競競爭壓壓力提提升；；區域內內大盤盤鼎立立的競競爭局局面，，使項項目住住宅部部分開開發初初期，，本案案價格格的實實現在在區域域中的的引導導力并并不是是太強強；；隨著著本案案后期期商業業的運運營，，將對對本案案住宅宅產品品及整整個區區域價價值有有所提提升，，加之之項目目周邊邊市政政單位位、高高校、、知名名教育育資源源的云云集，，項目目整體體的價價值會會得到到較大大的提提升，，項目目后期期的產產品溢溢價能能力可可觀。。競爭關關系分分析戶型建建議產品線房型面積段建面配比套數套數配比首次置業型二房70-807.6%24510%80-9030.0%85825%90-10019.2%49015%首次改善性三房100-12017.0%36835%120-14026.3%49015%合計100%2451100%市場比比較(在售項項目)營銷溢溢價均價推推導價格自自然增增長價格定定位項目建建筑風風格建建議：：項目名稱建筑風格中原新城特德式風格升龍國際中心簡約現代錦藝國際華都海派新古典主義錦藝國國際華華都中原新新城裕達國國貿項目建建筑風風格建建議周邊競競品項項目雖雖然打打出德德式以以及海海派新新古典典主義義的風風格，，但是是整體體上呈呈現簡簡約現現代的的感覺覺；為了保保持項項目與與周邊邊建筑筑物的的協調調性，，與項項目商商業購購物中中心呈呈現的的現代代都市市感一一致，，建議議項目目建筑筑風格格為：：現代簡簡約風風格！！升龍國國際中中心中原新新城：：規劃商商業面面積28萬余㎡㎡，寫寫字樓樓酒店店7萬余㎡㎡，引引進沃沃爾瑪瑪大型型超市市，自自持80%商業，，同時時內部部配有有會所所和幼幼兒園園。升龍國國際中中心：：40萬㎡商商業，，除滿滿足日日常生生活需需求，，預建建立新新二七七商圈圈，同同時內內部配配有幼幼兒園園和會會所。。錦藝國國際華華都：：商業建建筑面面積10萬㎡，，規劃劃有九九年一一貫制制學校校、幼幼兒園園、保保健中中心、、網球球場、、羽毛毛球場場、會會所。。競品基基礎配配套情情況：：項目配配套建建議項目周周邊生生活配配套缺缺失項項：1、健身身、KTV、酒吧吧、舞舞廳、、桑拿拿、影影院等等娛樂樂設施施較少少；2、幼兒兒園缺缺失；；3、周邊邊會所所基本本沒有有；項目配配套設設施建建議：：1、建議議開設設會所所，會會所內內容涵涵蓋健健身、、棋牌牌室、、乒乓乓球、、羽毛毛球等等健身身設施施；2、建議議增加加項目目影院院、舞舞廳、、酒吧吧等娛娛樂設設施；；3、建議議在小小區內內部建建幼兒兒園；；住宅交交房標標準：：1、外墻墻：涂料或或瓷磚磚、面面磚2、內墻墻：混合砂砂漿3、頂棚棚：混合砂砂漿4、地面面：水泥砂砂漿抹抹面（（廚房房、衛衛生間間加做做防水水層））。5、門窗窗：配入戶戶防盜盜門，，戶內內預留留門洞洞，對對講單單元門門；陽陽臺門門、外外窗為為塑鋼鋼或鋁鋁合金金。6、廚房房：預留上上下水水接口口；7、衛生生間：：預留上上下水水接口口8、陽臺臺：地地面混合砂砂漿抹抹面9、電梯梯：品牌電電梯。。10、其他他：公共樓樓梯間間墻面面及頂頂棚采采用仿仿瓷涂涂料，，公共共樓梯梯間地地面水水泥砂砂漿抹抹面；；戶外外空調調位部部分預預留；；房內內未預預埋電電線管管；上上水管管道均均采用用PPR管材，，下水水采用用UPVC管材；；各住住宅單單元安安裝有有可視視對講講系統統；燃燃氣管管道安安裝到到廚房房。四、商商業部部分全市商商業市市場供供求分分析全市典典型商商圈介介紹板塊商商業分分析案例借借鑒商業建建議鄭州市市商業業物業業年度度表現現09年1-9月，鄭鄭州市市商業業物業業首現現供不不應求求，成成交均均價06年以來來首次次下滑滑；08年以來來，供供應量量下滑滑態勢勢顯著著，但但成交交量持持續攀攀升，，商業業物業業嚴峻峻的供供過于于求態態勢有有所緩緩解；；供求關系系逆轉，，由08年的供過過于求到到09年的供不不應求，，存量去去化態勢勢顯著；；09年5月份以來來，板塊塊商業物物業成交交量上揚揚之勢顯顯著，持持續在0.4萬平方米米以上波波動；進入09年以來，，區域成成交價格格大幅波波動，谷谷值屢屢屢刷新，，7月份降至至6472元/平方米。。西中板塊塊近期商商業月度度表現1：0.541：1.26一個商圈圈，四大大商業中中心西中板塊塊商業市市場概況況板塊處于于鄭州市市老城區區，居住住氛圍濃濃厚，商商業歷史史悠久，，但業態態單一，，經營水水平低；；項目分布布不均衡衡，主要要集中在在碧沙崗崗商圈，，但受個個案拉動動，中部部、南部部商業中中心興起起；碧沙崗商商圈影響響力近年年來減弱弱，新興興的城市市綜合體體項目增增多，為為區域商商業發展展帶來契契機。火車站板塊西北板塊西南板塊桐柏路商業中心碧沙崗商圈隴海路商業中心大學路商業中心裕達國貿商業中心西中板塊裕達國貿貿商業中中心－－－中部唯一一聚集了了世界頂頂尖級品品牌的國國際性商商場依托裕達達國貿高高端定位位而自發發形成的的，以福福福精品品商場為為主導，，主要經經營世界界頂尖級級品牌服服裝、服服飾、珠珠寶、玉玉器等。。福福精品品商場位位于裕達達國貿的的一至三三層，目目前涵蓋蓋品牌40多個，其其中Zegna、CERRUTI1881、BURBERRY、MAXMARA等20個品牌是是獨有品品牌，占占總數的的55%；與飯店店、5A級智能寫寫字樓及及高級商商務俱樂樂部相配配合，有有效吸引引河南省省內、外外高端客客戶，帶帶動周邊邊尤其是是工人路路沿線高高端商業業物業的的發展。。裕達國貿項目經營類別經營品牌服飾GIADA、MAXMARA、STIZZOLI、KC、ERMENEGILDOZegna、Autason、Givenchy、Cerrut1881、HILARYJO、GOLE、LIANUAN、BURBERRY、Frogniezila、Aquascutum、WAMES、BOGEASENI、英國潘尼丹倫、LOTTUSSE、Marshield、WOLFORD、PALMERS、TOMMYHILFIGER、RPBERTADICAMERINO名表東方表行、

VACHERONCONSTANTIN、ROLEX、Ghopaid、LONGINES、GP、TUDOR、IWC皮具LONGCHAMP、Samsonte、BRAUNBUFFEL眼鏡Bg、ANNASUI、ALVIEROMARTINI、Dior、Duuont、D&G、VivienneWetswood、GUCCI、MISSONI珠寶

ENZO瓷器WEDGWOOD、FRANZ、auratic書寫工具MONTBLANC西中板塊塊商業市市場分析析︱裕達國貿貿商業中中心桐柏路商商業中心心－－商業氛圍圍相對濃濃厚，發發展潛力力大交通便捷捷，BRT、地鐵帶帶動周邊邊交通體體系的改改造升級級。成熟的商商業項目目僅大商商新瑪特特建設路路店、思思達買和和農貿市市場，檔檔次相差差較大，，業態發發展不成成熟。大規模社社區商業業興起，，如錦藝藝國際華華都、中中原新城城，而中中原新城城已成功功引入沃沃爾瑪、、國美電電器、永永樂電器器等，未未來業態態將日益益多樣化化，檔次次將趨于于中高端端。中原新城錦藝國際華都大商新瑪特農貿市場項目農貿市場思達買西中板塊塊商業市市場分析析︱桐柏路商商業中心心隴海路商商業中心心－－潛在供應應大，輻輻射范圍圍將擴大大隴海路、、嵩山路路構筑便便捷交通通體系，，周邊有有濱河公公園、金金水河、、綠城廣廣場，景景觀優勢勢顯著?！，F成熟的的商業項項目僅華華潤萬家家超市，，業態單單一。煙草公司司、電力力公司、、市直公公司等家家屬院分分布在周周邊，消消費潛力力大。周邊城中中村改造造用地眾眾多，主主干道沿沿線均規規劃有社社區商業業，預計計后續商商業供應應量龐大大，業態態也將多多樣化。。華潤萬家于寨西耿河村項目林山寨東耿河村西中板塊商業業市場分分析︱隴海路商商業中心心大學路商商業中心心－－業態多樣樣，將成成為西南南部商業業副中心心近鄰火車車站商圈圈，具有有良好的的商業基基礎，區區域內古古玩城、、碧波園園、金泰泰城燈飾飾廣場較較為成熟熟，但業業態相對對單薄，，檔次較較低，華華城國際際中心的的運營有有效豐富富業態、、提升檔檔次。商業體量量40萬平方米米的升龍龍國際中中心已成成功招商商大潤發發、永樂樂電器、、奧斯卡卡院線、、臺灣NOVA等，將協協同未來來的深國國投廣場場進一步步帶動該該區域商商業物業業的發展展。古玩城碧波園金泰城燈飾廣場華城國際中心升龍國際中心康橋世界城深國投廣場新家園建材超市西中板塊商業業市場分分析︱大學路商商業中心心在售商業業多為臨臨街底商商，規模模城市綜綜合體的的興起有有效地豐豐富業態態、提升升檔次周邊商業業項目多多為社區區底商，，臨城市市干道、、滿足社社區業主主自身需需求，功功能以餐餐飲、服服飾、美美容美發發等，形形式單一一，難以以聚客，，多以銷銷售為主主，商業業氛圍差差；優質地塊塊城中村村改造帶帶動大型型綜合體體的開發發，大體體量商業業中心紛紛紛出現現，招商商和銷售售相結合合，引入入國內外外商業巨巨頭，顯顯著豐富富業態的的同時，，有效帶帶動檔次次的提升升和人流流集聚。。西中板塊塊競爭項項目分析析xx商業模式式是本項項目的核核心競爭爭力，具具有全業業態和區區域輻射射性兩大大特點市場定位位全業態規規劃，步步行街以項目自自身及周周邊居住住人口為為核心，，輻射整整個區域域、甚至至鄭州人人口主題設計計鄰里中心心步行商商業街；；休閑購購物之城城；動感感娛樂之之顛；星星級專業業化美食食【綜合服務務品牌】【【餐飲娛樂樂】便利走廊廊——社區店、、水果超超市、書書店、精精品店美食天下下——高檔餐飲飲中心、、特色小小吃中心心【潮流天地地】SPA生活館、、活力護護理健城城——桑拿、足浴浴、SPA文化營地——書吧、影像像店、美容容院、美發發廳、茶館館、婚慶夢夢幻室室內娛樂城城——量販式KTV、RTV，電玩城時尚名店——數碼電子、、服裝、鞋鞋帽、服飾飾、化妝品品業態規劃商業建議商業建議xx可售部分商商業街為：：商業外街街及住宅底底商百貨樓工人人路路文化化宮宮路路中原原西西路路伊河河路路步行行街街客戶定位——經營者通過訪談發發現：大多中小經經營者鑒于于經濟實力力目前沒有有買鋪意向向，傾向于于租賃經營營。如果購買商商鋪，總價價200萬內可以承承受；很多經營者者會就近開開店，商業核心心區的鋪能能吸引外圍圍商圈經營營者進入；；鄭州市的商商鋪經營者者是項目經經營者主要要來源業態經營者來源店鋪來源精品零售碧沙崗商圈及周邊住宅底商等商鋪經營者為主，少量市域范圍內的經營者多為租賃少量購買休閑娛樂市級休閑娛樂場所經營者租賃餐飲負一到二層快餐為知名連鎖快餐經營者，如KFC、麥當勞等。三層主力店餐飲為市級品牌餐飲。租賃商業建議（（可售部分分）商業規劃設設計的建議議一、整體規規劃布局1、商業街劃劃分為主題題街區，便便于分期分分區進行招招商和業態態的規劃。。同時這種種多中心布布局有利于于大體量商商業的消化化。A區以生活、、文教密切切相關的商商業業態為為主：如干干洗店、花花店、音像像店、書店店等；B區以時尚產產品為主的的商業業態態：如時裝裝店、SPA、簡餐等；；C區以餐飲、、酒吧為主主的商業業業態：如餐餐飲、coffee店、風格酒酒吧等；D區以獨立商商業為主(不限業態，，可考慮銀銀行等行政政單位辦公公。二、工程建建議：1、拓展商業業外延，采采取陽傘及及覆蓋面較較大綠植物物、椅子，，增強親和和力。2、景觀小品品設計：在在街道上設設立多處豫豫派文化雕雕塑來進行行地域文化化融合；；商業規劃設設計的建議議五、寫字樓、公公寓市市場場分析寫字樓市場場分析公寓市場分分析寫字樓市場場分析寫字樓市場場分析鄭州寫字樓樓市場目前前主要形成成了四個集集中的板塊塊：CBD、金水東路路沿線、經經三路農業業路沿線、、紫荊山。。而項目所所處區域商商務氛圍較較差，寫字字樓零星分分布，檔次次參差不齊齊區域板塊描

述鄭東新區CBD受政策導向和城市發展趨勢影響，為中高端寫字樓供應的熱點區域，綠地峰會大廈和藍碼地王大廈為代表項目金水區金水東路沿線交通便利，商務配套完善、近十家銀行機構分布于此，寫字樓云集金水區經三路農業路沿線依托于省直機關、區域配套成熟、商務氛圍濃厚等優勢，形成以金成國際廣場等為首的寫字樓集中區管城區紫荊山毗鄰紫荊山商圈，交通便利，配套成熟本案CBD金水東路經三路農業路沿線紫荊山整體供應量量：03年始，供應應量出現大大的上漲，，07、08年到達巔峰峰，09年回落態勢勢明顯市場供應2003年鄭州寫字字樓市場進進入快速發發展期，供供應量上漲漲，至07、08年，在CBD、金水東路路沿線辦公公大量供應應的拉動下下，供應量量到達巔峰峰.CBD板塊土地開開發殆盡，，成為09年供應量回回落的重要要因素.鄭州寫字樓樓新增供應應走勢市場供應整體供應區區域：從07、08年供應巔峰峰期的供應應區域來看看，主要集集中于鄭東東新區和金金水區，而而CBD與金水東路路沿線板塊塊為該兩區區域的供應應熱點鄭州寫字樓樓新增供應應區域情況況市場供應整體供應檔檔次：從總總體供應檔檔次來看，，中高檔寫寫字樓已成成供應主體體，競爭也也主要集中中在這個層層次.板塊項目名稱體量檔次預售價格（元/㎡）CBD國龍大廈55873中高檔6500新芒果大廈31076中高檔6500王鼎國際大廈58428中高檔6500金水東路沿線榮勛大廈51409中高檔8000浦發國際金融中心66922中高檔6500楷林國際大廈78043中高檔7000永和國際廣場95885中高檔7000綠地原盛國際264219中高檔6500經三路農業路沿線鄭州國貿中心98377中高檔6500其他澳柯瑪（鄭州）國際物流園區24494中檔5500商都6號83603中檔550008年至今鄭州州市寫字樓樓供應項目目整體成交量量：01年至07年整體成交交量節節攀攀升，08年有一定下下滑，但仍仍在高位，，09年1-9月份存量快快速去化銷售型辦公公物業去化化速度較快快，目前存存量較少，，項目成交交壓力較小小。市場需求整體成交價價格：寫字字樓成交均均價在供求求雙旺的07年亦亦到到達達頂頂點點，，后后續續有有小小幅幅下下滑滑；；寫寫字字樓樓供供求求項項目目較較少少，，價價格格易易受受個個案案影影響響。。發展展趨趨勢勢趨勢勢：：政政策策和和規規劃劃導導向向，，鄭鄭州州寫寫字字樓樓往往東東方方向向發發展展趨趨勢勢明明顯顯CBD：為鄭州市規劃新區-鄭東新區的中央商務板塊面積約3.45平方公里，集商務、辦公、住宅、觀光、休閑為一體。CBD規劃由內外環60棟高層建筑組成，經過近6年的發展，CBD已初具規模，土地已基本全部開工建設，近50棟建筑已封頂推入市場。政府單位率先進駐CBD，金融、保險、證券行業青睞其辦公環境，但因商務配套的欠缺，目前CBD整體出租率在30-40%之間。政府單位意向東遷、規劃東移，未來新區發展潛力較大。金水東路沿線：濃厚商務氛圍，隨著地鐵一號線的規劃開工，繼續往東發展趨勢明顯本案CBD金水東路經三路農業路沿線地鐵一號線紫荊山寫字字樓樓整整體體市市場場小小結結發展展歷歷程程及及現現狀狀：：起步步較較晚晚，，03年至至今今進進入入快快速速發發展展期期，，整整體體發發展展態態勢勢良良好好，，但但發發展展水水平平仍仍需需提提高高市場場供供應應：：市場場新新增增供供應應主主要要以以中中高高檔檔寫寫字字樓樓為為主主，，且且主主要要集集中中在在CBD和金金水水東東路路沿沿線線區區域域市場場需需求求去去化化：：主要要以以銷銷售售型型寫寫字字樓樓為為主主，，整整體體銷銷售售去去化化較較快快，，但但后后續續經經營營出出租租存存在在較較大大競競爭爭壓壓力力客戶戶分分析析：：高端端客客戶戶對對產產品品檔檔次次和和形形象象要要求求較較高高，，且且多多采采取取出出租租的的形形式式；；發展展趨趨勢勢：：政策策和和規規劃劃導導向向，，使使得得寫寫字字樓樓往往東東方方向向發發展展趨趨勢勢明明顯顯片區區發發展展現現狀狀項目目所所處處的的西西中中板板塊塊為為鄭鄭州州市市的的老老城城區區，，生生活活配配套套齊齊全全，，適適宜宜居居住住，，但但商商務務氛氛圍圍較較差差，，寫寫字字樓樓數數量量較較少少，，多多數數現現存存寫寫字字樓樓陳陳舊舊且且品品質質不不高高，，且且多多企企事事業業單單位位自自建建辦辦公公樓樓，，但但也也存存在在高高檔檔個個案案-裕達國貿金水區中原區管城區二七區鄭東新區惠濟區寫字樓集中區片區項目情況況：目前片區區內主要有7個寫字樓項目目，多在上世世紀90年代后期開發發，配置較為為現代的寫字字樓項目僅有有3個。片區發展現狀狀項目類型項目名稱開發商備注現代寫字樓項目裕達國貿河南裕達置業有限公司項目西塔11-22F、25-37F為辦公華城國際中心鄭州新長城房地產有限公司27層商務寫字樓凱旋門河南龍湖置業有限公司此項目偏商住類型，兩棟純寫字樓，一棟酒店式公寓早期傳統寫字樓項目天龍大廈鄭州天龍置業有限公司16層商用寫字樓泰隆大廈——20層商用寫字樓鄭州科技大廈鄭州市振興房地產開發有限公司16層商務辦公樓金源大廈——工商局側樓共18層企事業單位自建辦公樓鄭州住房公積金大廈、中訊郵電咨詢設計院、鄭州日報社、中國農業銀行大廈、河南省國家電網公司、河南省公路工程局集團有限公司、迪森科技大廈等區域供應及存存量區域內銷售型型寫字樓主要要為華城國際際中心和凱旋旋門，兩個項項目均已基本本售罄，區域域銷售型辦公公物業處于市市場真空期，，后續供應主主要以城中村村改造項目中中的小部分辦辦公物業為主主。項目名稱寫字樓面積（平方米）出租率空置面積（平方米）空置情況裕達國貿4500070%1300026、28、33層空置較多華城國際中心4590445%2500008年交付使用，擬招306家單位進住，現已約140家進住凱旋門8000039%48800C座出租率達85%，A座出租率為35%，B座出租率為24%天龍大廈3200095%以上——碧沙崗商圈內，基本無空置泰隆大廈3000095%以上——碧沙崗商圈內，基本無空置鄭州科技大廈3000095%以上基本無空置金源大廈3000095%以上——鄭州大學旁，基本無空置早期傳統辦公公物業出租率率較高，裕達達國貿、華城城國際中心、、凱旋門項目目仍有一定空空置量。裕達國貿內入入住的企業有有58%為外資企業、、外省公司、、其他城市公公司駐鄭的辦辦事處或者分分公司，與其其高端形象相相符裕達國貿內入入住的企業以以電氣設備、咨咨詢、信息科科技、商貿等等行業為主典型項目——裕達國貿入住住客戶分析客戶分析本區域寫字樓樓市場面臨整整體檔次較低低，項目較少少，無濃厚商商務氛圍的弱弱勢；且寫字字樓市場往東東發展趨勢難難以逆轉，項項目如何準確確定位和吸引引客戶成為重重要考慮問題題發展趨勢CBD金水東路沿線本案經三路農業路沿線紫荊山寫字樓價格建建議鄭東新區等辦辦公集中區域域辦公均價在在6500-8000之間，而中原原區目前銷售售型的辦公項項目僅華城國國際中心一個個項目在售，，為住宅備案案，用途為辦辦公，目前項項目成交均價價為5300元/㎡。鑒于區域辦辦公氛圍的缺缺失以及辦公公項目價格與與住宅價格相相差不大，因因此建議項目目辦公部分價價格與住宅價價格基本持平平。入市價格格在5300-5600元/㎡之間。板塊項目名稱檔次預售價格（元/㎡）CBD國龍大廈中高檔6500新芒果大廈中高檔6500王鼎國際大廈中高檔6500金水東路沿線榮勛大廈中高檔8000浦發國際金融中心中高檔6500楷林國際大廈中高檔7000永和國際廣場中高檔7000綠地原盛國際中高檔6500經三路農業路沿線鄭州國貿中心中高檔6500中原區華城國際中心中檔5300公寓市場分析析全市公寓產品品典型項目分分布圖本案鴻森廣場銀座時代廣場金峰·金岸國際鑫苑國際廣場名門國際非常SOHO正弘.數碼公寓本案鴻森廣場銀座時代廣場金峰·金岸國際鄭州國貿中心項目名稱公寓建筑面積（㎡）容積率鄭州國貿中心1808667.5名門國際859327銀座.時代廣場508633.76金峰.金岸國際440415.28鑫苑國際廣場313774非常SOHO409954.7鴻森廣場310363正弘.數碼公寓1368175.19整體去化：從從整體去化來來看，鄭州市市多數公寓產產品去化速度較快快，去化良好好全市典型公寓寓項目去化項目名稱

成交均價（元/㎡）成交總套數開盤時間銷售周期（月）月均套數銷售率鄭州國貿中心5350310207年7月2611978%名門國際4717175308年10月1214696%銀座.時代廣場540847309年6月411845%金峰.金岸國際576127108年11月112545%鑫苑國際廣場475949307年7月2321100%非常SOHO501482509年2月711899%鴻森廣場488522909年2月73333%正弘.數碼公寓5740188807年4月238262%注：數碼公寓寓自07年4月份開盤，至至07年12月開始備案成成交，后項目目內部遇到問問題，成交截截止08年11月份，銷售周周期23個月；目前項項目再度對外外公開發售在鄭州市公寓寓項目中，精精裝公寓仍屬屬少數；且多多數裝修標準準較為相似，，數碼公寓裝裝修標準相對對較高精裝修公寓功能室地面墻面配置臥室名牌強化木地板全墻壁紙工藝吸頂燈、預留電話及網絡接口衛生間瓷磚瓷磚座便器、花灑、梳妝鏡、洗手盆廚房瓷磚瓷磚整體櫥柜客廳地磚全墻壁紙工藝中央空調、安全門、預留電話及網絡接口鴻森廣場項目目為一精裝修修公寓項目，，但受其他因因素影響，其其銷售速度與與銷售價格相相比較毛坯公公寓，并無優優勢。項目名稱

成交均價（元/㎡）成交總套數（套）開盤時間銷售周期（月）月均套數銷售率裝修報價（元/㎡）鄭州國貿中心5350310207年7月2611978%400-500鴻森廣場488522909年2月73333%500正弘.數碼公寓5740188807年4月238262%1000鄭州國貿中心心正弘.數碼公寓——在07、08年思達系樓盤盤藍堡灣銷售售受阻的情況況下，數碼公公寓并未選取取與藍堡灣類類似的營銷方方式，貼近民民眾，去化相相對較好；在在08年底停止銷售售前，已去化化總房源的62%，成交均價5740元/㎡。這與項目地地段、產品、、教育資源有有密切關系，，且小戶型總總價較低，降降低置業門檻檻。09年10月份，數碼公公寓已有新的的銷售備案，，目前均價6371元/㎡。精裝修公寓房型面積段供應套數成交套數成交比例目前可售套數一房<3087038644%48430-4045031570%13540-5084164877%193二房50-60904550%4560-7024022694%1470-8060026845%332精裝修公寓小小結精裝修公寓項目所處區域域目前無精裝裝公寓產品，，可以抓住此此市場空白點點，規避與中中原新城、升升龍國際中心心大量一房產產品的惡性競競爭；精裝修產品可可以帶來項目目的良好溢價價能力，但這這并不是影響響銷售的唯一一因素，地段段、資源、戶戶型產品、總總價控制等共共同影響銷售售；項目可選取部部分公寓產品品進入精裝修修試水，根據據客戶反映情情況，再決定定后期產品類類型；公寓（毛坯））交房標準公寓交房標準準外墻內墻頂棚地面門窗廚房衛生間陽臺電梯其他涂料或瓷磚、面磚混合砂漿混合砂漿水泥砂漿抹面（廚房、衛生間加做防水層）配入戶防盜門，戶內預留門洞，對講單元門；陽臺門、外裝為塑鋼或鋁合金預留上下水接口預留上下水接口地面混合砂漿抹面品牌電梯公共樓梯間墻面及頂棚采用仿瓷涂料，公共樓梯間地面瓷磚；戶外空調位部分預留；房內預埋電線管，不穿電線；上水管道均采用PPR管材，下水采用UPVC管材；各住宅單元安裝有可視對講系統；燃氣管道安裝到廚房項目精裝標準準可參考正弘弘.數碼公寓裝修修標準，目前前鄭州市客戶戶較為認可；；同時亦根據據項目精裝標標準的不同給給予不同的標標準。超高層調研訪訪談記錄（摘摘選）超高層層產品品客戶戶訪談談—張女士士企業職職員，，現有有住房房位于于17層樓層倒倒無所所謂，，但是是超高高層不不要比比高層層生活活成本本高—王先生生公務員員，現現有住住房位位于7層覺得樓樓層無無所謂謂，沒沒有住住過四四十幾幾層的的住宅宅，目目前對對住超超高層層沒有有概念念無所謂謂因鄭州州市場場目前前無超超高層層住宅宅產品品，消消費者者對此此類產產品無無實質質性的的居住住感覺覺，持持無所所謂態態度。。項目核核心營營銷價價值建建議找到項項目的的價值值開發商商、營營銷人人做什什么？？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）分期開發專注主流市場項目操作空間大市場參與人投入度高“創引科學地產典范”分享都市生活打造品牌溫情之家分享都都市生生活找到了了供求求雙方方的一一致性性利用營營銷溝溝通價價值觀觀也許我我們都都習慣慣了說說教，，習慣慣了牽牽引，，習慣慣了強強勢：：“明明天我我們住住在哪哪里？？”，，“到到中原原去””。。人們總總是慣慣性地地為每每一件件事去去找一一個說說法，，或者者賦予予一些些意義義。作為營營銷者者，我我們必必須這這么做做，只只是需需要改改變一一下溝溝通姿姿態，，接近近消費費者真真實的的生活活狀態態，與與消費費者建建立平平等，，取悅悅甚至至是迎迎合的的溝通通方式式和溝溝通渠渠道。。我們就就此發發掘鄭鄭州xx的價值值觀——每個xx廣場就就是一一個城城市的的中心心xx廣場xx路都都市生生活中中心項目營營銷戰戰略取勢城城市、、壟斷斷區域域本項目目的營營銷核核心戰戰略取勢高立意意，躋躋身城城市主主流壟斷快速建建立區區域話話語權權最具價價值的的都市市資源源中原路路都市綜綜合示示范社社區城市層層面區域層層面取勢如如何實實現取勢攻攻勢壟斷展展示強勢營營銷““鄭州州xx””的都市市屬性性，主主動融融入城城市主主流生生活取勢攻攻勢輔助動動作：：發布鄭鄭州xx是一個個具有有國際際標準準的都都市復復合社社區與深圳或上上海著名社社區開發商商建立互訪訪機制重點動作：：聯合媒體與與政府資源源“話說中原片片”系列媒體炒炒作以上活動后后續階段細細案讓“鄭州xx”的都市生活活成為一股股風潮重點動作：：商業巨頭簽簽約慶祝酒酒會取勢攻勢輔助動作：：品牌商家入入駐儀式時尚大典活活動鄭州歷史圖圖片展、區區域規劃展展以上活動后后續階段細細案壟斷展示營銷中心外外觀——成為中原上上一道亮麗麗的風景，，具有鮮明明的標志性性商業建筑外外部需要另另外裝修，，要求昭示示性更強，，呈現出氣氣勢。壟斷展示巡展——為了提前儲儲客保證開開盤，在項項目輻射區區域人流集集中地巡展展儲備意向向客戶在銷售中心心尚未啟用用之前，有有效提前儲儲客時間。。巡展標配：：項目主背板板一張展板一套區域位置圖圖、社區鳥鳥瞰圖各一一幅接待臺一張張展位規格約約6米x6米備選地點：：裕達國貿碧沙崗壟斷展示營銷中心內內部——成為都市品品質生活體體驗館內部環境：：由燈光、特特式家私營營造的氣氛氛體驗點：VIP區、水吧、、影視廳、、都市藝術術廊等商業展示——打造國際感感，營造濃濃烈的都市市生活氛圍圍壟斷展示前廣場：電電視柱（播播放項目宣宣傳片或不不同國家的的電視片）），充分體體現都市生生活入口：巨大大的入口吊吊燈成為商商業街獨特特體驗商業街的提提前展示：：極富特色色的櫥窗（（人物+名品）統一一的廣告牌牌位地面結合導導視的處理理空姐服飾銷銷售代表服務系列－－把服務融融入流程，，讓客戶感感受前所未未有的尊貴貴酒店式服務務人員服飾飾，禮服門門童、清潔潔、保安、、物管人員員等壟斷展示為看樓客戶戶撐傘，護護送至售樓樓處停車場車－－遮陽罩、、車牌貼銷售人員服服飾參考和接待流程程結合的銷銷售服務體體系、物業業服務體系系設計，良良好的氣質質、房地產產的專業知知識，極強強的服務意意識，為客客戶提供最最優質的銷銷售服務，，極強的團團隊精神，，最訓練有有素的銷售售隊伍。附件一：住住宅部分本案中苑名都正商.穎河港灣升龍國際中中心康橋上城品品永威西苑錦藝國際華華都中原新城建業.密碼國際城開.祥和里附件：區域域競品分析析區域住宅產產品分布國貿公館周邊住宅：：在售住宅多多集中在項項目周邊，，除中原新新城和錦藝藝.國際華都體體量較大外外，其它項項目規模較較小。競爭項目的的界定：住宅產品：：中原新城城、升龍國國際中心、、錦藝國際際華都。未來上市項項目：建業業·密碼國際、、中原新城城二期、國國貿公館等等。在售項目目即將上市市項目競爭產品品關系——主要產品品指標一一覽樓盤名稱中原新城升龍國際中心錦藝國際華都開發商鄭州元龍房地產開發有限公司鄭州尚錦房地產開發有限公司鄭州翰園置業有限公司總建筑面積180萬㎡120萬㎡120萬㎡當期推出面積400000㎡412522㎡280000㎡當期規劃戶數4492戶5246戶2602戶建筑形態8棟34層高層;1棟11-34層高層（一個單元是11層，一個單元是34層）;1棟32層高層;1棟13-34層高層（一個單元13層、一個單元34層）;2棟33層高層2棟34層高層;11棟31層高層;1棟30層高層;1棟27層高層;1棟21層高層;1棟28層高層;1棟34層高層;2棟26層高層;1棟27層高層;6棟33層高層;最早開盤時間2008.12.202008.5.102009.10.24容積率5.65.293.5綠化率25.20%30%30%車位配比1：0.431：0.931：0.3小區景觀主景觀水席、中心廣場獨立花園景觀、4層架空轉換層設計有綠化園林中央景觀裝修情況毛胚毛胚毛胚競爭項目目均為大大型城中中村改造造或拆遷遷項目，，為區域域超級大大盤。建建筑形態態為高層層，無裝裝修房供供應。住宅產品品：大規模社社區，建建筑形態態以30層左右高高層為主主，容積積率均大大于3.5，戶型一一房、二二房、三三房均有有供應，，但以二二房、三三房為主主。小區區以中央央綠化為為主，特特點不突突出。附件：區區域競品品分析競爭產品品關系——建筑物特特征①②③錦藝國際華都——海派新古典主義中原新城——特德式

升龍國際中心——簡約現代錦藝國際際華都外外立面效效果圖中原新城城外立面面效果圖圖升龍國際際中心外立面實實景以歐式風風格為主主，外立立面材質質以面磚磚配合涂涂料。外立面：：材質選用用檔次中中等，以以面磚為為主。公共區域域：采用石材材鋪設公公共區域域，選用用品牌電電梯。區域競品品分析③①②競爭產品品關系——主力成交交單價競品住宅宅市場成成交單價價在4000-5500元/㎡之間09年1-9月份，主主要競品品市場主主力成交交單價在在4000-5500元/㎡之間。中原區為為鄭州老老工業區區，發展展相對滯滯后；而而中原新新城規模模龐大，，內部配配套充足足，開盤盤之初采采用“低低開高走走”策略略，迅速速積累了了人氣，，而后依依靠品牌牌效應，，使得成成