篇首語城市確實像一本書，一棟棟建筑是“字”，一條條街道是“句”，街坊是“章節”，公園是“插圖”。透過它們，閱讀者見到了“人”，現在的、活著的人，和過去的、逝去的人…………正如丘吉爾所說的“人塑造建筑，建筑業塑造人”，人造的城市也締造了自己的獨特文化。——摘自《閱讀城市》前言項目位于白云區嘉禾街，華南快速干線的北側，廣州城市綠肺白云山西側，總用地約500畝本次策劃成果應用可為項目下一步招商引資工作提供方向性參考可結合最終確定的投資開發方案為今后的規劃設計工作提供參考備注：本報告數據來源如無特別說明，均來源于委托方提供（含各類統計年鑒、統計公報、政府對外公開權威分析數據及發展戰略規劃等）和恒昌資源平臺（含市場調研、行業訪談、資訊中心等）綜合發展戰略目標工作思路框架城市運營篇案例篇發展定位篇經濟效益篇功能布局篇區域發展篇區域形象篇區域消費篇區域總形象產業形象商務形象生態形象商服業需求商服業不足深圳蛇口上海青浦新城波茨坦廣場日本橫濱MM21循環論證理念落實經濟性形象性互動作用借鑒結合Part1

城市運營篇白云區在廣州總體發展戰略影響下面臨新的發展機遇中調、北優、雙轉移戰略推動白云區優化人居環境，發展現代服務業，改造傳統商貿業、物流業鼓勵生態保護與生態型產業發展交通路網（含軌道交通）的建設助推白云區的發展工作思路框架城市運營篇案例篇發展定位篇經濟效益篇功能布局篇區域發展篇區域形象篇區域消費篇區域總形象產業形象商務形象生態形象商服業需求商服業不足深圳蛇口上海青浦新城波茨坦廣場日本橫濱MM21循環論證理念落實經濟性形象性互動作用借鑒結合Part2

區域發展篇區域形象區域消費區域形象逐步改善

——重大建設項目實施進一步改善區域形象市政設施市級：白云國際會議中心、白云新機場商務配套區、白云新城的開發區級：白云湖、白海面湖的建設提升白云區形象白云湖是目前在建的廣州第一大人工湖，規劃為白云區的休閑度假、總部商務和生態住宅區白海面湖建成后，可與杭州西湖媲美重大項目知名房地產開發商進駐提升區域檔次及知名度萬科、方圓、時代、富力、恒大等大型品牌發展商相繼進駐產業業形形象象不不斷斷改改善善———新興興產產業業導導入入優優化化白白云云區區產產業業結結構構空港港發發展展區區和和白白云云新新城城兩兩個個市市級級規規劃劃中中心心相相繼繼在在白白云云區區落落地地，，導導入入新新興興產產業業，，為為白白云云區區產產業業升升級級注注入入新新動動力力生態態空空港港世界界重重要要的的臨臨空空產產業業承承接接基基地地亞太太區區航航空空公公司司服服務務基基地地華南南高高端端商商務務門門戶戶白云云新新城城：：廣州州北北部部片片區區商商服服中中心心高端端商商務務服服務務區區發展展以以總總部部經經濟濟、、會會展展業業為為主主體體的的商商務務服服務務業業和和現現代代商商貿貿業業高星星級級酒酒店店進進駐駐，，提提升升白白云云區區商商務務形形象象五星星級級酒酒店店主主要要依依托托白白云云山山、、南南湖湖的的生生態態景景觀觀資資源源以以及及新新舊舊機機場場的的帶帶動動效效應應而而發發展展大型型知知名名商商家家進進駐駐，，改改寫寫白白云云區區的的商商業業格格局局商貿貿服服務務形形象象穩穩步步提提升升———高星星級級酒酒店店及及大大型型品品牌牌商商家家紛紛紛紛進進駐駐白白云云區區頤和大酒店白云國際會議中心諾富特大酒店中央海航酒店酒店名稱客房數（間）頤和大酒店約250白云國際會議中心約1100會議中心附近豪華酒店（待建）約1000諾富特白云機場大酒店約460中央海航酒店（待改擴建）約350白云云區區五五星星級級酒酒店店情情況況生態態形形象象良良好好———自然然生生態態資資源源豐豐富富，，市市民民認認知知度度高高白云云區區自自然然生生態態資資源源極極其其豐豐富富白云云山山、、流流溪溪河河南湖湖國國家家旅旅游游度度假假區區帽峰峰山山森森林林生生態態旅旅游游區區Part2區域域發發展展篇篇區域域形形象象區域域消消費費中高高端端消消費費需需求求不不斷斷增增加加———產業業升升級級吸吸引引高高素素質質人人口口集集聚聚產業業結結構構優優化化政政策策實實施施“雙雙轉轉移移””戰戰略略是是廣廣東東省省委委、、省省政政府府的的戰戰略略部部署署，，也也是是未未來來廣廣州州產產業業結結構構調調整整的的必必然然方方向向高科科技技產產業業發發展展將將吸吸引引高高素素質質人人口口集集聚聚機場場東東高高新新技技術術產產業業基基地地：：重重點點發發展展生生物物芯芯片片業業和和醫醫療療器器械械制制造造業業民科園高高新技術術產業基基地：重重點發展展以數字字視聽和和軟件為為主的電電子信息息產業、、汽車零零部件產產業生物醫藥藥健康產產業基地地：生生物醫藥藥研發、、生產和和物流基基地中高端消消費需求求不斷增增加——大型社區區開發集集聚大量量中高檔檔消費群群體白云區已已形成中中高檔的的居住格格局近年白云云區住宅宅成交量量在全市市比重不不斷上升升白云大道道北-南湖、廣廣州大道道北、金金沙洲三三大居住住板塊已已形成，，其中前前兩者中中高檔板板塊就聚聚集在嘉嘉禾周邊邊未來項目目周邊中中高檔的的居住格格局將進進一步鞏鞏固白云湖、、白海面面等居住住板塊正正在崛起起中高端人人群的集集聚必將將產生購購物、餐餐飲、休休閑、娛娛樂、文文化及辦辦公等一一系列連連鎖需求求消費力增增強，推推動商業業發展居民收入入增加，，消費力力不斷增增強城鎮居民民人均可可支配收收入近五五年增速速約為11%2003-2007年全區社社會消費費品零售售總額平平均增速速超過12%商業價值值逐步提提升白云區新新建商鋪鋪價格逐逐步超過過廣州市市均價百信廣場場商鋪租租金已由由開業時時200多元/m2增至現在在的800元/m2產業發展展推動商商服業需需求持續續增長教育培訓訓業發展展速度較較快政府對于于教育投投入加大大教育、培培訓行業業也依托托產業發發展得到到長足的的發展如皮具設設計、美美容美發發、會計計、電腦腦技能等等白云區職職業學校校經營狀狀況良好好2007年收入過過億元的的6家其他服服務業企企業中，，白云學學院與白白云工商商高級技技工學校校分別排排名第三三和第四四，收入入達到1.76億元和1.3億元新興教育育、文娛娛類商業業消費持持續增長長住宿、餐餐飲業增增長較快快產業發展展推動商商服業需需求持續續增長商務需求求增加白云區工工商企業業及私營營企業數數位居廣廣州第四四，存在在較大商商務需求求近年寫字字樓價格格逐步提提升目前具有有一定形形象且硬硬件設施施條件好好的寫字字樓大受受歡迎如時代商商業中心心出租率率達100%商服業發發展的不不足功能復合合程度低低，輻射射力弱，，未能形形成強有有力的區區域型商商服中心心較為成熟熟的機場場路與梅梅花園商商圈規模模小，且且主要以以購物功功能為主主寫字樓規規模小，，分布散散，未形形成標志志性辦公公區目前已投入使使用、形象較較好的單體寫寫字樓規模最最大不超過2萬平方米商圈代表項目主力店規模（萬m2）備注機場路商圈遠景路商業街以小型服飾、餐飲專業店為主約3——百信廣場家樂福+廣百約6梅花園商圈佳潤廣場樂購+廣百約5TESCO已營業，其他預計2008年9月開業圣地新天地以摩登百貨為主約2白云區代表性性寫字樓概況況名稱位置時代商業中心遠景路元邦大廈黃石西路鵬景大廈機場路穗景大廈機場路機場路商圈——百信廣場白云區主要商商圈概況梅花園商圈——佳潤廣場商服業發展的的不足商業形態單一一，缺乏特色色及體驗元素素建筑形態單一一缺少具有建筑筑特色，可供供市民休憩及及交流的公共共空間商業經營業種種單一，以購購物功能為主主，其他業種種比例少時代新都匯百信商業街遠景路商業街白云區亟需將將嘉禾打造成成符合發展戰戰略的區域型型商服中心經濟實力處于于全市前列的的白云區需要要把嘉禾打造造成區域型商商服中心，需需要發掘該中中心發展的核核心動力源工作思路框架架城市運營篇案例篇發展定位篇經濟效益篇功能布局篇區域發展篇區域形象篇區域消費篇區域總形象產業形象商務形象生態形象商服業需求商服業不足深圳蛇口上海青浦新城波茨坦廣場日本橫濱MM21循環論證理念落實經濟性形象性互動作用借鑒結合Part3案例篇區域型商服業業開發典型案案例深圳蛇口產業升級帶動區域商服業發展上海青浦新城魅力型區域商服業復合功能載體波茨坦廣場傳統文化與時尚商業元素的融合選取案例對本項目的參考日本橫濱MM21政企協作推廣及公共服務元素引入開發模式產業主導型文化特色型復合功能型政企合作型案例1：深圳蛇口蛇口位于深圳圳西南部，毗毗鄰深圳灣，，距離深圳市市中心30公里經過多年的發發展和招商局局的有效經營營，蛇口已由由深圳邊陲的的一個小漁村村發展為一個個融現代產業業、商務、居居住和旅游為為一體的國際際人文社區和和濱海產業基基地案例1：深圳蛇口商服業發展歷歷程以港口為龍頭頭的產業發展展推動住宅需需求，日常消消費商業隨之之誕生；外國國商務客戶的的增多催生休休閑商業第一階段發展展雛形逐步形成了以以地產、物流流、高科技為為核心的產業業格局，高素素質人員進入入引發消費的的需求，沃爾爾瑪、西部第第一個大型購購物中心、百百安居、迪卡卡儂開業，形形成新的商業業中心；以以海上世界為為核心，形成成特色休閑餐餐飲綜合區第二階段產商商互動第三階段動力力升級從“三洋廠房房”到“南海海意庫”深深圳創意產業業園是順應深深圳市政府““文化立市””的發展戰略略，由招商局局科技集團投投資建設的集集動漫游戲、、創意設計等等多個行業為為一體的專業業化文化產業業基地借鑒與啟示依托產業升級級發展，是商商服業保持長長久活力的動動力源，準確確的選擇和適適當的導入，，可成為本項項目持續發展展的基礎新形態、復合合功能的購物物中心，有利利于區域快速速形成商業氛氛圍；特色餐餐飲等目的性性較強的商業業形態，有利利于吸引跨區區域的消費者者案例1：深圳蛇口案例2：上海青浦新新城基本情況具有商務、行行政、文化、、休閑、居住住功能的綜合合性片區當地文化注入入規劃形態：水水鄉韻味＋現現代氣息，融融合青浦歷史史風貌與現代代商業風格于于一體依托商業中心心區及生態環環境，發展休休閑旅游與青青少年手工制制作培訓上海青浦新城城商業發展特特色，通過傳傳統文化與時時尚商業元素素的融合，形形成具有當地地文化特色的的城市游憩區區案例2：上海青浦新城城建筑文化城市文化休閑文化商業文化+現代商業模式商業形態：加入教育、旅游等新興商業產業規劃形態：結合當地的風格，輔以現代時尚元素案例2：上海青浦新新城借鑒與啟示本項目可以現現代商服業為為立足點，增增加當地文化化元素，同時時結合生態城城市、綠色城城市建設，追追求現代商業業與城市文化化、生態環境境相結合規劃形態方面面可融入嶺南南文化元素結合當地產業業、傳統文化化等，發展特特色主題型展展示區或商業業街整合傳統文化化和生態環境境資源，營造造都市休閑區區，建立城市市旅游服務或或體驗式教育育基地案例3：波茨坦廣廣場基本情況波茨坦廣場場是新柏林林最有魅力力商業中心心復合區域功功能購物中心商務辦公五星酒店公共綠地餐廳公共廣場美術館內部功能良良性互動，，互為依托托，使項目目成為高端端商流、人人流、物流流的聚集核核心廣場與商務務互動（城城市會客廳廳）波茨坦廣場場，以廣場場為觸媒的的城市商服服中心索尼中心透透明的穹頂頂，穹頂下下方是一個個中央庭院院，中央庭庭院成為辦辦公人員以以及游客休休閑的好去去處打造一個深深入市民生生活的全天天候、大尺尺度的市民民交往空間間案例3：波茨坦廣廣場案例3：波茨坦廣廣場波茨坦廣場場商業步行行街，將公公共空間旺旺盛的人氣氣吸引到內內部，從而而有效帶動動商業的人人流商業與廣場場互動公共空間內內部化室內空間室室外化借鑒與啟示示非實體的標標志性建筑筑（如廣場場）也可成成為提升項項目整體形形象的魅力力源以及人人流、商流流集聚的觸觸媒多種功能的的疊加、復復合可有效效打造項目目的持續動動力源項目可在商商業開發的的基礎上，，增加對商商務及休閑閑功能的打打造，并在在定位及其其目標客戶戶的選擇上上形成聯動動還可結合紀紀念性、滲滲透性場所所，發展特特色主題型型商業街或或游憩空間間案例3：波茨坦廣廣場MM21地區原是橫橫濱碼頭、、倉儲和造造船廠所在在地，通過過填海工程程取得部分分用地。其規劃主題題是建設““未來21世紀港口城城市”，MM21地區中的兩兩個字母““M”是日文“未未來港口””字頭的縮縮寫案例4：日本橫濱濱MM21地區案例4：日本橫濱濱MM21地區MM21地區由一專專門公司——株式會社橫橫浜みななとみらいい21（半官方、、半民營機機構）負責責整個區域域的規劃、、推廣及各各開發項目目之間的協協調工作。。該公司與與政府及專專業顧問公公司合作，，制定系列列的推廣措措施，策劃劃建立MM21專門宣傳網網站、舉辦辦橫濱博覽覽會等，始始終保持區區域熱度MM21主要包裝了了四條游學學觀光路線線，并根據據區域開發發情況陸續續加入新元元素。同時時設立一地地區綜合性性服務中心心，提供訪訪客旅游咨咨詢、臨時時休憩、快快速餐飲等等服務科學·宇宙奇妙之之旅—科學技術的的體驗式學學習港口·船舶學習之之旅—海事知識、、海員生活活的體驗式式學習橫濱歷史體體驗之旅藝術·文化體驗之之旅案例4：日本橫濱濱MM21地區發展歷程第一階段第二階段第三階段打造名片規模效應持續發展借舉辦主題為“宇宙與孩子”的橫濱博覽會、橫濱國際和平會展廳開放、橫濱地標塔（集酒店、商務、文化設施等于一體的290米超高層建筑）的落成及橫濱美術館開放等契機，提高區域知名度隨著三菱重工大廈（含三菱MM技術館）、日石橫濱大廈、日產、豐田二手車中心等多個商業設施的落成使用，商業面積接近100萬平方米，知名大企業紛紛進駐多棟住宅交付使用，入住人口超過2千戶。同期開放使用的寫字樓、商場、酒店、溫泉度假中心等商業面積超過50萬平方米借鑒與啟示示采取政府和和企業合作作的模式，，對項目進進行整體規規劃與推廣廣，有利于于項目持續續發展，有有利于打造造政府、企企業形象的的推廣平臺臺公共服務元元素整合利利用（展會會、主題活活動、城市市旅游、區區域休閑服服務平臺等等），能迅迅速提升商商業魅力，，使項目持持續煥發活活力案例4：日本橫濱濱MM21地區工作思路框框架城市運營篇篇案例篇發展定位篇篇經濟效益篇篇功能布局篇篇區域發展篇篇區域形象篇區域消費篇區域總形象產業形象商務形象生態形象商服業需求求商服業不足足深圳蛇口上海青浦新城波茨坦廣場日本橫濱MM21循環論證理念落實經濟性形象性互動作用借鑒結合Part4發展定位篇篇項目發展區區域型商服服中心價值值分析——中心性與稀稀缺性中心性根據白云區區發展戰略略規劃，項項目地處白白云區空間間發展主軸軸中心，結結合交通樞樞紐建設成成區域型商商服中心稀缺性面積大，可可連片規劃劃及開發立體交通樞樞紐公共中心體系示意圖嘉禾項目項目發展區區域型商服服中心價值值分析——交通通達性性公路西側：機場場高速公路路、106國道東側：白云云大道南側：華南南快速干線線軌道交通二三號線交交匯處(嘉禾站)嘉禾站定位位為軌道交交通樞紐，，結合地鐵鐵樞紐站將將規劃建設設公交樞紐紐站及長途途客運站項目發展區區域型商服服中心價值值分析——消費力集聚聚性項目處于白白云區人口口密度最高高的核心圈圈內項目周邊目目前已集聚聚大量中高高檔住宅樓樓盤現狀：白云云大道北—南湖以及廣廣州大道北北居住板塊塊與地塊聯聯系緊密未來：白云云湖、白海海面等高端端居住板塊塊正在形成成白云區主要要樓盤分布布圖2006年白云區各各街鎮人口口密度分布布圖項目發展區區域型商服服中心價值值分析——生態資源優優越項目周圍有有較多的自自然景觀資資源白云山、帽帽峰山、南南湖、白云云湖、白海海面湖等自自然景觀資資源項目擁有白白云山優美美的天際輪輪廓線背景景，結合周周圍優越的的生態資源源，以綠色色、生態為為原則，將將成為白云云區生態文文明的樣板板示范區城市競爭力項目責任感區域價值性亮點標桿白云區的“生態空港”戰略，對其區域形象與產業優化提出更高的要求需求獨具特色，符合區域發展戰略的區域型商服中心在廣州總體發展戰略指引下，以及交通路網建設的助推下，白云區面臨新的發展機遇，將承擔新的使命白云區商服業升級的策動源白云區創新思想的新源泉白云區新魅力的展示廳白云區市民的凝聚核E立方特區——彰顯白云區區“生態文文明”的區區域商服綠綠芯E3定位闡釋E立方（E3）：具有豐富富的生態內內涵，包含含全面立體體化發展，，多層次多多角度的商商服功能Ecology（生態）Electronic（科技）Economy（經濟）………………………E－聯想到信信息、科技技、時尚感感和現代感感，象征項項目所在區區域是整個個白云區經經濟網絡的的有機組成成部分功能及產品品體系——構建白云生生態魅力RBD核心動力源工業設計及環保服務產業研創教育體驗展示營銷交流助推劑區域生態休憩購物餐飲娛樂文化體驗休憩功能載體嶺南環保精品酒店品牌連鎖酒店休閑交流CLUBBLOCK設計街企業總部花園工業設計生態群落環保創新服務中心創新SOFT商務港培訓樂園Gardenmall繽紛魅力文化square美食匯功能體系綠色商務花園核心動力源源的戰略性性選取原則則及與項目目資源的匹匹配性分析析工業設計及環保服務產業的選取原則A：符合白云區生態發展及產業升級的戰略要求C：與白云區產業特點和區域條件契合度高B：核心動力源應具有良好的市場發展前景核心動力源源的戰略性性選取原則則（ABC）核心動力源源與項目資資源的匹配配性分析案例：IN的家組織核心動力源源的戰略性性選取原則則——符合白云區區生態發展展戰略要求求工業設計與與環保產業業均屬于生生態型產業業工業設計概概念（industrialdesign）國際工業業設計協協會聯合合會(ICSID)的定義：：就批量量生產的的工業產產品而言言，憑借借訓練、、技術知知識、經經驗及視視覺感受受而賦予予材料、、結構、、形態、、色彩、、表面加加工及裝裝飾以新新的品質質和資格格工業設計計的分類類產品設計計：是工工業設計計的主要要內容服裝與染染織品、皮具、、家具……汽車、火火車、飛飛機、輪輪船、自自行車、、摩托車車、機床床、醫療療器械……各類家用用電器、計算機、、日用陶陶瓷、玻玻璃器皿皿、文具具……環境設計計：室內外環環境藝術術產品、、建筑物及及其內外外裝飾等等傳播設計計：包裝裝、多媒媒體設計計等設計管理理：從純純粹的產產品造型型設計，，上升到到戰略性性開發、、市場營營銷等方方面內容容的系統統管理環保產業業的概念念環保產業業一般是是指以防防治環境境污染、、改善生生態環境境、保護護自然資資源為目目的所進進行的技術開發發、產品品生產、、商品流流通、資資源利用用、住處處服務以以及工程程承包的新興產產業全球產業業發展研研究證明明，工業業設計及及環保產產業均具具有高附附加值產業鏈上上下游的的發展能能提升產產業鏈總總體附加加值，同同時也能能促進產產業鏈各各環節的的中介服服務行業業發展環保產業業對推進進白云區區“綠色色產業””的發發展具有有重要意意義核心動力力源的戰戰略性選選取原則則——符合白云云區產業業升級的的戰略要要求生產制造產業鏈附加價值研發創新設計行銷服務技改工業設計及環保產業等新興產業導入營銷展示等服務業做大做強教育、培訓、貿易、金融等中介服務環保服務產業環保技術開發環保工程設計環保咨詢服務環保產品營銷核心動力力源的戰戰略性選選取原則則——符合白云云區產業業升級的的戰略要要求工業設計計是實現現“白云云制造””向““白云創創造”的的重要要途徑工業設計計拉動作作用強，，影響力力大2005年，工業業設計拉拉動廣州州工業總總產值的的增加額額約為520億元，創創造工業業增加值值約370億元廣州已承承辦數屆屆工業設設計展，，2008年7月4日在廣州州錦漢展展覽中心心舉辦的的第四屆屆廣東工工業設計計展以““創新贏贏未來””為主題題，并首首度冠名名“省長長杯”工業設計計行業延延展性強強，企業業及從業業人員數數量多產品規劃階段產品設計階段產品服務階段少量試產試銷產品設計完善階段批量生產市場企業：市場研究、策劃企業類型：包裝、宣傳、展示多種不同設計產品類別的企業企業類型：貿易、代理、策劃行銷階段市場信息反饋核心動力力源的戰戰略性選選取原則則——工業設計計與環保保產業具具有良好好的市場場前景我國工業業設計正正處于起起步階段段，具有有較大的的發展潛潛力工業設計計能為企企業帶來來的效益益至少是是投資技技術設備備更新的的5倍我國工業業設計2005年的年產產值約為為300億元，僅僅占世界界總產值值的1.27‰工業設計計在廣州州具有較較大的市市場空間間及良好好的發展展前景廣東省的的行業地地位突出出，2006年廣東工工業產品品設計占占據全國國70％份額粗略保守守估計，，2006年廣州占占省內30%的份額，，約有6.3萬人的就就業，按按人均10平方米計計算，約約有63萬平方米米的辦公公需求隨著未來來工業設設計產業業的快速速發展，，市場空空間將逐逐步增大大環保產業業是未來來產業發發展的新新增長點點，市場場空間樂樂觀2004年，廣東東省環保保產業年年收入達達510.99億元，廣廣東省環環保產業業從事單單位共943家（僅統統計國有有企事業業單位和和年收入入超過200萬元的企企業單位位）2000-2004年間年均均增長率率達到30.47%，大大超超過同期期廣東省省工業經經濟增長長速度，，年收入入總額全全國排名名第三核心動力力源的戰戰略性選選取原則則——與白云區區產業特特點及區區域條件件契合度度高白云區產產業基礎礎為工業業設計及及環保服服務業提提供了沃沃土2007年電氣機機械、皮皮革制品品、通用用設備、、交通運運輸設備備、通信信設備計計算機及及其他電電子設備備、金屬屬制品等等八大主主要產業業增速較較快，高高于全區區平均增增速7個百分點點，上述述支柱產產業存在在工業設設計需求求白云區專專業市場場在廣州州地位突突出根據政府府統計數數據顯示示，環保保服務業業所屬行行業是白白云區效效益較高高的行業業白云區第第三產業業中的高高效益行業行業名稱結構偏離度比較勞動生產率K.房地產業-2.971.51L.租賃和商務服務業-1.181.34N.水利、環境和公共設施管理業0.510.58S.公共管理和社會組織-0.531.16專業市場工業設計制造業發展需求信息反饋信息交流展示平臺備注：產業結構構偏離度度是某產業業在社會會經濟中中勞動力力比重與與產值比比重之差差。偏離離度越小小，表明明各產業業發展較較均衡，，產業結結構效益益就越高高。比較勞勞動生生產率率是某產產業產產值比比重與與該產產業勞勞動力力比重重之比比，具具有比比較優優勢和和協調調的產產業結結構應應該是是該比比率接接近1。2006年白云云區億億元市市場發發展情情況與與全市市水平平比較較指標計量單位廣州市白云區比重（%）市場個數個1162319.8攤位個數個53211936217.6成交額億元1295.4376.929.1營業面積萬平方米533.976.614.3核心動動力源源的戰戰略性性選取取原則則——與白云云區產產業特特點及及區域域條件件契合合度高高白云區區其他他服務務業發發展較較快，，商務務需求求增加加2007年白云云區其其他服服務業業收入入在廣廣州市市排名名第四四，增增速第第三共有其其他服服務業業企業業4470間，其其中商商務服服務業業（含含設計計、環環保等等行業業）、、其他他房地地產活活動、、物業業管理理等三三大行行業約約占企企業總總數的的63%目前白白云區區內的的寫字字樓已已出現現工業業設計計與環環保服服務型型企業業的集集聚2007年廣州各區其他服務業對比區域主營業務收入增速數量（億元）排名數量（%）排名越秀區587.17118.029天河區560.93224.624海珠區104.86318.1110白云區97.87424.823荔灣區86.49512.3212……核心動動力源源的戰戰略性性選取取原則則——與白云云區產產業特特點及及區域域條件件契合合度高高白云區區優美美的生生態環環境是是工業業設計計及環環保產產業研研創靈靈感迸迸發的的理想想之地地白云山山、流流溪河河南湖國國家旅旅游度度假區區帽峰山山森林林生態態旅游游區人才資資源白云區區以及及廣州州大平平臺的的知識識型人人才支支撐目前白白云學學院及及白云云工商商高級級技工工學校校均設設有工工業設設計相相關專專業在白云云區鵬鵬景大大廈內內辦公公的廣廣州市市原子子工業業產品品設計計有限限公司司及其其在廣廣東省省第四四屆工工業設設計展展中獲獲獎的的作品品廣東省獲得工業設計本科學位授予權的高等院校廣東白云學院華南理工大學廣東工業大學華南師范大學華南農業大學廣州大學廣州美術學院廣東技術師范學院核心動動力源源與項項目資資源的的匹配配性分分析名稱主要特性企業選址特點項目資源匹配性工業設計與環保產業經濟聚集性經濟發展的大中型城市，集聚分布，能夠進行交流與資源共享項目位于工業設計與環保產業地位居全國前列的廣州市高，適合工業設計及環保企業的進駐非中心城區性遠離擁堵、壓力較大的中心區，且能夠降低辦公成本項目擁有中心區不具備的生態差異性以及高性價比交通便捷性通達性高地鐵二三號線交匯站，能快速連通中心城區與機場規模規模中小型，一般以20-100人為主，辦公面積需求100-200平方米，大型企業面積需求一般超過1000平米項目具有多種辦公物業類型，滿足大中小不同企業類型的靈活需求設施具備一定的商務配套項目營造了一站式的商務創業環境功能及及產品品體系系——構建白白云生生態魅魅力RBD核心動力源工業設計及環保服務產業研創教育體驗展示營銷交流助推劑區域生態休憩購物餐飲娛樂文化體驗休憩功能載體嶺南環保精品酒店品牌連鎖酒店休閑交流CLUBBLOCK設計街企業總部花園工業設計生態群落環保創新服務中心創新SOFT商務港培訓樂園Gardenmall繽紛魅力文化square美食匯功能體系綠色商務花園企業總總部花花園設置內內容：：花園式式獨棟棟商務務別墅墅集品牌牌企業業的辦辦公、、研發發、營營銷、、客戶戶接洽洽、企企業文文化、、教育育培訓訓功能能于一一體打造自自由、、自然然的辦辦公環環境，，為企企業提提供形形象及及品牌牌的推推廣平平臺創新研發行業交流推廣企業綠色品牌推廣產品展示工業設設計生生態群群落設置內內容工業產產品概概念設設計工業時時尚藝藝術創創作室室工業包包裝設設計、、工業業專利利設計計打造能能激發發員工工靈感感、與與自然然融合合的創創新辦辦公環環境Mini創業港港：鼓鼓勵創創業，，吸引引中小小型企企業的的進駐駐Normal全景辦辦公區區：360度生態態辦公公環境境內庭式式nature生態辦辦公區區環保創創新服服務中中心設置內內容環保技技術開開發中中心環保工工程設設計工工作坊坊環保咨咨詢服服務區區環保產產品營營銷平平臺打造創創新型型環保保服務務企業業空間間生態時時尚農農業再再生設設計綠色環環保工工業設設計創新SOFT商務港設置內容：：提供家庭庭作坊形式式的商務商商業環境為自由創作作者創造一一片樂土，，吸引自由由藝術家、、生態設計計師、建筑筑設計師等等聚集，進進行綠色環環保的產品品設計、再再生設計、、時尚技術術研發和環環保包裝等等時尚創作作，并向大大眾展示產產品制作的的過程產品特征：：體現人性性化、舒適適性兼具LOFT和SOHO雙重功能倡導SOFT柔性辦公理理念使用環保材材料大面積景觀觀空間，360度全透明高得房率、、使用率培訓樂園設置內容專業技能培培訓（美容容美發、服服裝設計、、會計、計計算機等））企業培訓青少年興趣趣培訓SMART堡：嬰幼兒兒智力開發發培訓設置目的為工業設計計及環保服服務衍生培培訓提供服服務平臺為培訓類企企業提供辦辦公及培訓訓的場所為白云區市市民提供家家庭型培訓訓的樂土生態辦公的的5O標準oxygen(氧氣)：生態辦公、、有氧辦公公，白云區區優美的生生態環境區區別于都心心高層寫字字樓的灰色色辦公、缺缺氧辦公officepark(花園辦公)：拒絕單調、、局促的辦辦公空間，，項目低容積率、、低密度、、高綠化率率的特征以及及各功能優優美而富有有情趣的景景致，讓視視野變的流流暢而開闊闊open(開放而自由由)：與城市干道道的便捷連接、、空間開闊闊、業態豐豐富、辦公公時間的自自由控制own(獨立性)：企業獨棟可可自由冠名名，提升品品牌形象所有的寫字字樓可分區區控制空調調使用，體體現節能環環保理念opportunity(發展前景)：城市區域域的發展前前景、高附附加值產業業的集聚發發展前景、、企業及產產品增值的的發展前景景綠色商務花花園的5O標準嶺南環保精精品酒店設置內容集住宿、餐餐飲、會議議交流、展展示、娛樂樂休閑等功功能于一體體，為區域域內的商務務活動提供供服務平臺臺突出項目嶺嶺南特色提煉嶺南建建筑特質，，以現代感感線條和現現代用材為為主，點綴綴嶺南元素素融合生態環環保概念，，突出項目目的差異性性和個性化化酒店采用環環保材料、、環保家具具、環保酒酒店用品等等設施遵循可可持續和可可循環的理理念：太陽陽能的使用用，水資源源的循環利利用等設置內容以住宿功能能為主體，，兼有部分分餐飲功能能與精品酒店店形成錯位位，拓寬酒酒店消費人人群品牌連鎖酒酒店休閑交流club設置內容：：“一站式””休閑服務務SPAKTV“一條龍”商商務活動沙龍企業聯誼企業商務交交流的平臺臺，定期開開展交流活活動提升區區域內企業業品牌效應應BLOCK設計街設置內容工業時尚品品體驗消費費區（IDdesign）環保藝術品品集市特色設計書書店墻上設計博博物館“格仔鋪””工業設計及及環保服務務產品展示示交流及交交易平臺突出嶺南建建筑元素與與現代商業業的融合，，強調文化化底蘊、趣趣味性和知知識性Gardenmall設置內容時尚購物生活超市特色餐飲休閑娛樂……理念：突出生態型型購物，滿滿足消費者者差異化的的需求特點點打造白云lifestyle新型體驗基基地繽紛魅力文文化square設置內容：：展示、交交流、休憩憩的集約服服務平臺展示交流平平臺環保文化理理念宣傳工業設計展展示交流市民休憩娛娛樂平臺白云區生態態資源集約約服務平臺臺嶺南節慶文文化展示水生態樂園園水上舞臺美食匯設置內容：：各地特色美美食消費體體驗展示的的舞臺爭取作為廣廣州（國際際）美食節節的一個舉舉辦場地，，宣傳美食食文化，提提升區域品品牌效應延續白云大大道飲食長長廊的商脈脈，打造白白云區飲食食文化的集集中營及展展示平臺功能體系——構建白云生生態魅力RBD多主題、強強磁力、復復合化、體體驗性，集時尚購物物、商務辦辦公、文化化娛樂、生生態休憩等等功能于一一體的深度度體驗消費費區商服功能休閑經濟文化經濟相互滲透

引擎觸媒：白云區產業經濟轉型的風向標文化體驗生態體驗科普教育文化觸媒：白云區創新思想的源泉消費觸媒：白云區時尚生態休閑的引領者生態觸媒：開敞空間、綠地空間工作思路框框架城市運營篇篇案例篇發展定位篇篇經濟效益篇篇功能布局篇篇區域發展篇篇區域形象篇區域消費篇區域總形象產業形象商務形象生態形象商服業需求求商服業不足足深圳蛇口上海青浦新城波茨坦廣場日本橫濱MM21循環論證理念落實經濟性形象性互動作用借鑒結合Part5功能布局建建議篇功能布局原原則開放性文化傳承將歷史和未未來的城市市發展軌跡跡相結合，，既體現嶺嶺南文化特特色底蘊又又彰顯白云云現代化建建設。功能選擇本項目不僅僅承擔區域域內部服務務功能（消消費、休閑閑、體驗等等），還承承擔對外服服務的延展展及輻射功功能（辦公公、展示、、創造等））共享性公共空間強調公共場場所與人的的交流，創創造網絡化化的公共空空間作為聯聯系紐帶,在各個組團團中心設置置綠色開敞敞空間，方方便人們的的交流辦公設施辦公功能盡盡量居中設設置，之間間利用連廊廊連接，方方便區域共共享。并與與周圍的購購物、餐飲飲、休閑等等功能相互互滲透功能布局原原則緊湊性空間組合復合型功能能組合，集集購物、餐餐飲、休閑閑、辦公空空間于一體體的多功能能混合空間間功能互補功能設置上上具有強互互補性，并并充分考慮慮與周邊環環境的互動動影響生態性功能布局設置步行綠綠色休閑帶帶串聯各個個功能分區區，同時各各個分區中中心設置置綠色休閑閑廣場，形形成區域生生態核空間利用結合立體停停車空間設設置綠色觀觀景平臺，，讓綠色生生態貫穿人人們活動的的始終項目功能布布局A:魅力體驗區Gardenmall繽紛魅力文化squareD:生態研創區工業設計生態群落環保創新服務中心培訓樂園C:品牌商務區嶺南環保精品酒店企業總部花園休閑交流CLUBB:創意概念區BLOCK設計街美食匯創新SOFT商務港品牌連鎖酒店項目周邊環環境嘉禾生豬屠宰場緊鄰項目西側，對項目形象有一定影響。用地南側有一條東西走向的高壓線，對項目南部用地有影響，未來建議改線用地北側緊鄰規劃的地鐵2號線停車場，東側緊靠廣州軍區生產基地。用地景觀資源較好，近看自然資源較好的軍區用地，遠看白云山優美景色用地現狀規劃建設第八人民醫院和疾病預防控制中心，目前已經建設。用地南側緊鄰目前白云區規模最大的中高檔園林社區嶺南新世界，建筑面積近200萬平方米，居住人口約6萬人建議設置置：Gardenmall、繽紛魅魅力文化化square等功能交通離地鐵最最近，客客流量大大，商業業價值最最高經營結合市民民廣場等等公共設設施的建建設，可可更方便便地為周周邊社區區及其他他市民提提供公共共休閑平平臺A魅力體驗驗區布局局核心價價值體現現建議設置置：BLOCK設計街、、美食匯匯、創新新SOFT商務港、、品牌連連鎖酒店店等功能能交通用地緊鄰鄰主要干干道嘉禾禾村道及及東側規規劃路，，識別性性高，展展示性強強經營布局餐飲飲與設計計街能拉拉動該區區域的客客流量，，提升其其土地利利用價值值設計街與與創新SOFT商務港又又可形成成功能互互動B創意概念念區布局局核心價價值體現現建議設置置：嶺南南環保精精品酒店店、企業業總部花花園、休休閑交流流Club等功能交通本區內品品牌企業業及中高高端商務務人群對對公共交交通依賴賴性較弱弱，弱化化與公共共交通樞樞紐距離離較遠的的劣勢，，提升本本區土地地利用價價值經營用地私密密性較好好，外來來干擾少少，適合合企業總總部及精精品酒店店等中高檔商商務需求，不不同物業業可互動動提升區區域形象象景觀本區內物物業對景景觀要求求較高，，可充分分發揮本本區的景景觀優勢勢C品牌商務務區布局局核心價價值體現現建議設置置：工業業設計生生態群落落、環保保創新設設計中心心、培訓訓樂園等等功能交通該區域客客流目的的性強，，可弱化化其與公公共交通通樞紐距距離較遠遠的劣勢勢，提升升該區土土地利用用價值景觀：對外部景景觀需求求較弱，，弱化其其外部景景觀資源源不佳的的劣勢D生態研研創區布局核心心價值體體現項目分期期開發戰戰略目標標二期目標標特色啟動動功能通過Gardenmall、BLOCK設計街等等新興商商業功能能的導入入，制造造焦點效效應，帶帶動消費費通過C區品牌商商務區的的打造，，制造品品牌效應應，增強強輻射力力區域復合合功能形成娛購購商復合合功能，，增強項項目的凝凝聚力一期目標標競爭優勢勢功能強化首期期啟動功功能的規規模集聚聚效應，，相互配配套及延延伸加強影響響，鞏固固地位，，提升價價值項目開發發時序一期二期A:魅力體驗區Gardenmall繽紛魅力文化squareB:創意概念區BLOCK設計街美食匯創新SOFT商務港品牌連鎖酒店D:生態研創區工業設計生態群落環保創新服務中心培訓樂園C:品牌商務區嶺南環保精品酒店企業總部花園休閑交流CLUB項目開發強度度及各功能規規模設定考慮因素綜合以上因素素，建議項目目進行生態型型低密度開發發，容積率設設定為1.0-1.5B：市場環境消費者的差異化需求特征投資運營商的經營需求C：相關案例借鑒參考A：白云區生態發展戰略指引開發強度設定定各功能規模設設定通過對區域型型商服中心的的專題研究可知，商業與與寫字樓具有有造血功能，，比重一般偏偏大，結合白白云區生態發發展戰略、項項目差異化的的打造及運營營商的經營要要求，確定各各功能比例為為：商業比例介于于30%-40%寫字樓比例介介于30%-40%酒店比例介于于10％－15％文化休閑及其其他介于6%-8%各功能開發規規模設定總開發規模約約30-46萬平方米功能規模比例建筑規模細化功能建議寫字樓30%-40%12-18萬m2企業總部花園1-2萬m2工業設計生態群落及環保創新服務中心4-7萬m2培訓樂園3-5萬m2創新SOFT商務港3-4萬m2酒店10%-15%4-6萬m2嶺南環保精品酒店3-5萬m2品牌連鎖酒店1-2萬m2商業30%-40%12-18萬m2Gardenmall8-12萬m2BLOCK設計街2-3m2美食匯2-3m2文化休閑6%-8%2-3萬m2休閑交流CLUB工作思路框架架城市運營篇案例篇發展定位篇經濟效益篇功能布局篇區域發展篇區域形象篇區域消費篇區域總形象產業形象商務形象生態形象商服業需求商服業不足深圳蛇口上海青浦新城波茨坦廣場日本橫濱MM21循環論證理念落實經濟性形象性互動作用借鑒結合Part6項目經濟效益益篇主要技術指標標和經濟評價價指標對比方案1投資估算單位：萬元注：土地成本本未計入投資資成本，而是是以土地租金金的形式計入入以后經營期期間的物業經經營成本。。方案2投資估算單位：萬元注：土地成本本未計入投資資成本，而是是以土地租金金的形式計入入以后經營期期間的物業經經營成本。。各類物業租金金預測注：方案1經營期40年內總租金收收入為2,460,738萬元；方案2經營期40年內總租金收收入為3,621,910萬元。方案1全部投資財務務現金流量單位：萬元注：土地月租金為為每平方米10元計算，，按凈用地30萬平方米米計算，第1年獲取租金金3600萬萬元，以后每年按5%遞增租金，，直到第20年，租金達達到8661萬元方案1全投資財務現現金流量圖方案2全部投資財務務現金流量單位：萬元注：土地月租金為為每平方米10元計算，，按凈用地30萬平方米米計算，第1年獲取租金金3600萬萬元，以后每年按5%遞增租金，，直到第20年，租金達達到8661萬元方案2全投資財務現現金流量圖方案1雙因素敏感性性分析IRR對銷售價格及及建安成本的的敏感性如下下：由上表可以看看出，物業租租金對項目投投資效益的敏敏感性高于物物業建筑成本本對項目投資資效益的敏感感性。方案2雙因素敏感性性分析IRR對銷售價格及及建安成本的的敏感性如下下：由上表可以看看出，物業租租金對項目投投資效益的敏敏感性高于物物業建筑成本本對項目投資資效益的敏感感性。項目綜綜合效效益評評價社會效益經濟效益綜述政府城中村改造的示范區白云區市民交流活動的集約服務平臺創造優質就業源穩定的稅收源：以容積率為1的方案為例，僅物業出租一項就帶來超過47億元的稅收白云E3特區是一個經濟、社會、環境綜合效益兼具的項目企業樹立良好的企業形象提供社會就業機會投資回報率：超過12%，高于國家公布的房地產行業基準內部投資收益率靜態投資回收期：低于12年，屬于商業地產開發可接受的范圍值村社為村社的發展注入新動力贏取良好的勞動就業機會穩定合理的租金收入

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