第二部分市場定位

一、基本市場戰略

1、區域價值及市場分析啟示

2、核心市場戰略

專為中國（身價5億以上）新銳富豪

全程（星級）定做的頂級別墅

基于國外、上海、香港、廣州、北京等可類比頂級別墅的全面深入市場調研分析，結合潛在客群、可類比項目客群研究及地塊價值分析，在淡化第一/二居所理念前提下，本案市場戰略為：

中國新銳富豪支持點：

1）據統計，全球1%富人收入占到社會全部收入的60%。2001年，中國7萬億元存款總量中，人數不足20%的富人占有80%的比例。

2）北京別墅市場的購買人群已經發生變化，比例結構已由過去的境外占70%，國內占30%，發展為目前的國內占80%左右，境外占20%左右。

3）2003年新一期的“中國百富榜”將挖掘出兩三千位身家億萬的內地富豪資料。新榜中將會出現一大批30—40年齡段甚至更年輕的財富新銳，他們是生于上世紀60年代至70年代初期的新銳富豪。

4）《財富》“中國富豪排行榜”前50名之中，富豪們主要來自于江浙滬及珠江三角洲。舉例如：第二批發跡的溫州富豪正處于豪宅需求階段，他們需要用豪宅來體現身份與價值。豪宅已成為溫州富豪置業的首選。

5）海外基金買家甚至動用數億資金整棟地買入一些豪宅，多次置業以上的億萬富豪投資型客群增多，基本有過三五次置業經歷的富紳和隱形商業領導者增多。

全程星級定做支持點：

1）頂級富豪居住環境喜好千差萬別，新銳富豪生活更是講究創新。越是高層次，在追求風格、環境、檔次上越是有著自己的個性，有著與眾不同的生活情調。

2）調研中發現許多富紳根據個人十分個性的喜好，來選擇中國適合自己的頂級別墅，否則寧愿暫時不買。其中并無太多的城際限制。如專為提供飼養馬廄場所或養馬場而購買等。

3）作為數量十分有限的項目總占地，客戶個性十足的功能需求不可能設想周全，設計周全，在充分研究這一簇群的生活方式基礎上，營銷推廣將提供數十種創新別墅功能，將潛在客群吸引至現場后，可根據客群局部改造需要每期均拿出相當比例按需定做。

4）全程星級定做的內容及理念——

全球高檔別墅俱樂部會員制連鎖消費；每棟按需提供24小時六星級酒店式服務；

每棟提供vip規劃設計師/精裝修設計包括家具全套設計；

每戶提供景觀規劃設計師/景觀物業管理服務公司；

廚房單體設計師；

建筑功能定做；私家庭院定做等。

二、市場定位理念

一棟一種生活方式

三、頂級別墅理念

1、頂級別墅理念

2、項目別墅理念

國外頂級別墅評判標準——項目周邊大環境、社區內部環境、別墅自身庭院、內部空間的室內環境。

與國內其他頂級別墅相比并綜合國際頂級別墅的開發理念，本案需具備以下系統理念，用以提升市場力，同時在銷售方面塑造其他項目無可比性的綜合氣質。

四、目標客群定位

行業分布：涉及金融、地產、IT業、零售、制造業等。如食品集團公司總裁、汽車經營商，第三產業為主

職業職位：國內商界大企業低調領袖或大陸富豪為主、國外駐京機構、國際投資基金、跨國公司首腦及外籍高級管理人員為輔；私營企業主（公司總裁、股東、董事、上市公司主席等）兼顧港澳臺在京投資企業的CEO、職業投資者及海歸僑商、海外基金買家等。

文化年齡：多數大專以上文化背景，多數擁有二次再造以上學歷年齡階段主要為35-50歲，往上少量浮動至60歲

收入水平：身價5億元以上至個人資產總值三十億左右購房目的：多半自住為主，兼顧投資

消費特性：注重同階層消費，講究個性功能享受

購房情況：三次及多次以上置業者居多；家族購房三成按揭為主，洗錢人士一次性付款。購房周期一般為三個月；用作投資置業決策人存在親屬朋友連帶關系區域分布：中國大陸南方城市富商為主，其他各省份較為散化

居住結構：家族體系較為龐大，在京從商的外地人士基本為兩代之家；純粹外地購房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓朋。

五、項目檔次定位

國際：一級自然環境區的頂級別墅，具備土地與景觀稀缺價值要求，具備現代貴族氣質，但缺乏幾十年傳統血統的城堡莊園質素。

國內：頂級別墅市場導入期的中國別墅精神代言，擯棄第一代豪華別墅沿襲的國外淺層次建筑風格、原裝理論和功能簡單的放大，以正統的現代氣質融入國際化特征，講求別墅精神永無止境的創新精神并考慮珍貴的景觀建筑紀念意義

北京:順義扎堆別墅區的形象和產品代表，經得起時代各階段的生活檢驗，前瞻性的規劃設計及特質化理念，個性功能和環境的共融塑造持久性。

標準:獨樹一幟的產品創新理念、營銷推廣策略/規劃設計、景觀設計、建筑設計、裝修公司、物業管理公司等全程國際頂尖一流的組合服務標準，全球尖端科技運用，如國際最先進的安防技術使業主安全得到徹底保證。

檔次：中國極品自然功能墅

六、銷售計劃

銷售順序：一期規劃10套，以西北側臨街棟數為一期，中開中走,以確保推廣品質的統一性；東北10棟為二期，朝南10棟為三期。

銷售周期：一年半銷售周期規劃，一期銷售周期半年。

銷售計劃：平均每月2套，一期共銷售10-12套左右。

七、價格定位

強調私家庭院預留個性功能空間的滿足，強調相對應的套內功能空間豐富創新——轉移客群成交成本投入視線；注重物業管理公司、家裝設計公司、規劃設計公司超強強聯手品牌運營服務——前期介入，后續成本滾動結算；

在整合綜合前期開發成本的基礎上，結合成本價12000元/平米，主要參評國際國內北京可類比項目銷售面積/均價/總價及目標客群/潛在客群，更多以總價指數進行市場定價。

主要定價參數：總投資6-7億元，取最高為7億元；以上北京頂級別墅項目平均價約18000元，平均總價1500萬元左右；以上全國可類比別墅平均總價:2500萬元左右，以上全球范圍可類比頂級別墅總價3000萬元以上；建筑面積：2000平米左右（含地下）

以全程銷售期內具有良好性價比優勢作為市場競爭的重要手段，賣總價不賣單價

市場需求走勢

根據有關北京高端別墅市場的分析可以看出，第一代高端別墅市場的銷售趨緩，北京缺乏專為頂尖階層度造的更為純粹的頂級別墅區。分析原因在于市場需求促使頂級別墅面臨全面升級，市場期待滿足中國新銳富豪家居需求的個性產品。價格不是影響高端（身價5億）客戶購買的主要因素，真正高附加值的新一代高端產品能快速擊敗對手成為市場領先者。

總價原則

在價格制訂過程中，我們遵循的是“總價原則”，從總價的角度分析競爭項目及目標客群需求。

可類比項目主力戶型總價：（萬元）

從可類比項目總價分析可以看出，北京高端別墅的總價在400-2000萬元不等，在此范圍內定價將面臨嚴峻的市場競爭。相反，2000-4000萬元的總價競爭環境比較寬松，且有上海等地的可類比項目作為參考。

競爭力比較

通過關于主力戶型、總價、單價的市場分析可以看出（見55頁圖表），主力戶型在1600-2000平米，單價在3000-3500美金/平米，總價在2000-4000萬元的產品價格定位，在北京高端別墅市場還沒有主力競爭對手，市場競爭環境相對寬松，對項目銷售進度有極為有利的作用。

性價比原則

在價格相對較高的情況下，我們提供的是北京甚至中國都不曾見到的高價值附加值的產品，客戶買到的不僅僅是居所，而是一種地位和生活方式。

價格與銷售狀狀況參數主力戶型1600-2000平米700-1000400-600容積率0.18-0.20.3左右0.4左右總建面4.2萬平米6萬平米8萬平米戶數30戶左右70戶左右150戶左右均價美金/平米3000-35002000-30001500-2000總價2000-4000萬元800-2000萬元左右400-850萬左右總銷售額11億左右12億11億月銷售2套3套5套銷售周期15個月18個月30個月月銷售額7300萬6600萬3600萬2．定價目標建議均價3000-3500美金/平米（贈送前后私家家庭院/贈送全套世界界名牌家電/贈送全套世界頂頂級精裝修/贈送車位車庫庫/贈送成樹/贈送地下室/贈送閣樓或夾夾層面積、挑空面面積、內庭等）建議總價2000萬-4000萬左右。如以以1600平米（可售面面積1000平米左右）的的戶型建議本項目目的總價控制制在2000萬。最低折扣扣客控制在98折。戶型指數：建建議本案主力力戶型面積在在1600-2000平米（包括括地下面積積和室內贈贈送面積）3、入市時機機：豪宅忌諱同同時開售，，互相搶客客，樓價明明顯受壓；；2004年第一季度度低調入市市積累前期客戶戶，5月份正式開開始預售，，8月一期現房房正式開盤盤。第三部分項目地塊分分析一、項目地地塊分析占地326畝/21萬平米，地地處北京第第一高檔別別墅區內，，周邊居住住環境，市市政配套設施相對對完善。該該地塊與頂頂級別墅所所應擁有的的山水資源源有一定差差距，但土土地價格較低低為每平米米11萬元人民幣幣，具較強強區域市場場競爭力。。地形基本為為長方形，，地形地貌貌平坦，內內有高壓線線市政設施施。地塊北北側為順平平路，南側為為現狀濱河河路，東南南為潮白河河。距離潮潮白河200米左右。作作為高檔別墅區，內內因質素地地形、水景景需特色營營造，西北毗鄰順順平路使地地塊具備投投資屬性，，私密居住住品質成本本增加，改改觀現有平平坦地形是打打造頂級別別墅的先決決條件；地地塊自然條條件缺乏頂頂級別墅的的特殊優勢勢，并且存在主主路噪聲污污染，需要要投入資金金進一步打打造。產品消費族族有一定影影響；而每每棟上千平平米/總價數千萬萬的統一戶戶型，有利利于形成純粹生活活方式，跨跨地域客群群散化特征征明顯，購購買傾向不不確定性增增加。別墅創新是是產品力的的靈魂，頂頂級別墅對對應的頂級級富豪生活活方式的創創新更顯彌彌足珍貴，別別墅產品升升級階段，，針對地塊塊私家庭院院與建筑單單體的空間間及功能創創新是制勝關關鍵。誰能能把握機會會創新，誰誰就是主莊莊贏家。二、現有規規劃方案建建議S+3M設計公司規規劃設計初初步方案中中，從規劃劃上看，尚尚未能充分分體現“頂頂級豪宅”的特殊殊性和“量量身訂做””的尊貴感感，地塊內內環境資源源需進一步步挖掘和整整合；根據別墅發發展趨勢，，庭院應作作為重點進進行個性化化設計，在在規劃上應應有體現，，“引水入戶戶”的做法法比較普遍遍，關鍵是是如何創新新；應充分分考慮周邊邊環境對地地塊的影響，提提高地塊價價值的均衡衡性。通過過必要的手手段和投入入對地塊進進行進一步步改造，提升升地塊價值值。方案建建議如下：：技術指標A.占地面積：：210000平米B.頂級別墅建建筑面積：：1600平米C.頂級別墅一一層占地面面積700平米（地地下一層400平米，地上上二層500平米）假設以35棟為開發目目標A．35棟建筑一層層占地總面面積=建筑筑一層占地地面積×35棟=700平米米×35棟棟=24500平米米B．本項目剩余余面積=210000平米-24500平米=185500平米米C．分攤到35棟后每戶戶私家綠地地=185500平平米/35棟=5300平米米D．每棟地面占占地面積=每戶一層占占地面積+私家綠地面面積=700平米+5300平米米=6000平米=78米×78米E．每戶一層占占地面積=700平米=26.5米×26.5米F．每棟之間樓樓間距為51.5米G．35棟開發量每每棟建筑面面積1600平米容積率率為1200平米×35棟=42000平米/210000平米=0.2分析結論A.35棟開發量每每棟綠地面面積5300平米，樓間間距51.5米，容積率率約0.2，通過有效效的規劃容積率可控控制在0.19-0.18。B.此分析結論論未考慮道道路面積、、公共綠地地、公建面面積。C.如以建筑面面積每棟1600平方米測算算其結果得得出在項目目占地方面面約7畝其其占地面積積、私家花園面積積與國內可可類比項目目有著非常常強勁的競競爭力。本案技術分分析論證結結果第四部分產品定位一、產品定定位方向項目建成將將成為北京京乃至國內內無可比性性的創新型型頂級別墅墅項目。產品創新性性核心定位位根據頂級富富豪的生活活排序：游游艇/賽馬/古董/字畫/玩車/豪宅研究，，結合一期期10套銷售策劃劃安排，如如5套結合潛在在客群定做做單體功能能，另5套定做私家家庭院，并遵循循市場核心心理念“一一棟一種生生活方式””，在同質質化頂級富富豪階層消消費取向向的的前前提提下下，，特特提提出出““一一棟棟一一種種產產品品定定位位””之之以以下下系系列列性性創創新新產產品品定定位位。。創新新獨獨棟棟定定位位方方案案一一：：可移移動動的的別別墅墅創新新獨獨棟棟定定位位方方案案二二：：四合合院院密密室室創新新獨獨棟棟定定位位方方案案三三：：樹屋屋創新新獨獨棟棟定定位位方方案案四四：：迷宮宮創新新獨獨棟棟定定位位方方案案五五：：雙子子座座創新新獨獨棟棟定定位位方方案案六六：：禪院院創新新獨獨棟棟定定位位方方案案七七：：橋洞洞別別墅墅創新新獨獨棟棟定定位位方方案案八八：：谷地地罕罕島島創新新獨獨棟棟定定位位方方案案九九：：山水水仙仙墅墅創新新獨獨棟棟定定位位方方案案十十：：空中中花花園園墅墅二、、總總體體規規劃劃設設計計思思路路1、總總體體規規劃劃思思路路設計計重重點點講講究究社社區區無無混混居居概概念念，，要要保保證證整整個個社社區區的的純純粹粹性性；；一一二二三三期期組組團團規規劃講講求求獨獨立立性性；；單單元元設設計計力力求求私私密密性性。。總體體規規劃劃思思路路要要點點首首先先路路網網形形式式不不能能過過多多（（如如南南北北路路）），，路路網網結結構構表表現現要要清清晰；；預留留景景觀觀系系統統，，如如公公共共景景觀觀、、景景觀觀道道路路、、組組團團景景觀觀；；立體體景景觀觀功功能能豐豐富富，，社社區領領域域感感強強烈烈；；建筑筑風風格格不不能能過過于于現現代代張張揚揚，，建建筑筑形形式式以以坡坡屋屋頂頂為為主主，，減減少少玻玻璃璃幕幕墻墻的的運運用用（以以免免增增加加光光污污染染）），，建建筑筑選選材材質質樸樸；；日常常起起居居功功能能內內斂斂，，突突出出享享受受功功能能，，重重在在居居住住以以外外的的休休閑閑度度假假功功能能度度假假型型別別墅更更能能顯顯示示主主人人個個性性；；著著重重外外向向景景觀觀的的塑塑造造及及親親和和力力。。2、鄰鄰里里關關系系規規劃劃鄰里里關關系系：：戶戶戶戶獨獨立立的的完完整整社社區區。。無無明明顯顯的的組組團團，，戶戶戶戶相相對對獨獨立立。。社社區區整整體體品質質均均衡衡、、純純粹粹。。戶與與戶戶的的獨獨立立體體現現每每一一戶戶的的尊尊貴貴感感、、獨獨立立性性，，如如獨獨立立門門牌牌號號、、獨獨立立道道路路指指示示系統統、、獨獨立立步步行行道道路路系系統統、、獨獨立立服服務務體體系系等等。。設設計計必必要要的的共享享空空間間，，盡盡量量增增加私私屬屬空空間間。。強調調軟軟性性服服務務系系統統的的完完整整，，主主要要是是安安全全系系統統的的完完善善。。鄰里里布布局局：：貴貴族族村村落落式式布布局局，，隱隱秘秘在在林林中中““看看不不見見””的的別別墅墅。。強強調調私私屬屬性性、、獨獨立性性，，戶戶戶戶相相對對獨獨立立，，弱弱化化組組團團概概念念。。主主要要以以會會所所為為中中心心，，實實現現貴貴族族村村落落的的鄰里里關關系系。。充充分分營營造造起起伏伏的的地地形形，，種種植植豐豐富富的的植植被被，，將將別別墅墅隱隱蔽蔽在在植植被被、、地地形之之中中。。并并利利用用植植被被、、圍圍攔攔、、水水源源分分割割戶戶與與戶戶，，避避免免對對視視。。貴族族村村落落：：絕絕對對私私密密空空間間，，絕絕對對回回歸歸田田園園生生活活，，絕絕對對純純粹粹貴貴族族人人群群。。3、單單體體排排布布北疏疏南南密密,西疏疏東東密密三、、建建筑筑規規劃劃指指標標建建議議容積積率率：：根根據據可可類類比比項項目目分分析析和和容容積積率率與與利利潤潤率率的的關關系系分分析析,0.18-0.2的容積積率率相相對對有有較較強強的的競競爭爭力力，，且且能能獲獲得得較較高高的的銷銷售售利利潤潤。。總建建筑筑面面積積：：總總建建筑筑面面積積約約56000平米米左左右右。。每每棟棟占占地地4000-5000平米米。。其其中中會所所1000平平米米。。總棟數：：共共35棟別別墅墅。。綠化化率率：：60%以以上上。。頂頂級級別別墅墅綠綠化化率率是是另另一一個個重重要要指指標標，，由由于于包包含含在在人人工水水面面的的面面積積，，項項目目容容積積率率將將在在60%以以上上。。另另外外，，在在公公共共綠綠地地相相對有限的的前提下下，綠化化率反映映了私家家庭院的的大小。。預計70%的的綠化率意味味著每戶戶3000平米米的庭院院。水面面面積：：5000-6000平米。通通過對競競爭項目目的人造造水面面面積分析析5000-6000平米的水水面面積積將具有有市場競競爭力，，并提升升項目的的整體品品質。建筑結結構：：鋼結構構。作為為新興的的別墅建建筑材料料，鋼結結構因其其施工工工期短、、空間靈活活、成本本等原因因廣泛使使用。根根據本項項目在工工期、建建筑形式式等方面的的具體情情況，適適合采用用鋼結構構。庭院面積積：3000-4000平米，預預估每戶戶占地4000-5000平米，既既滿足項項目技術術指標要求求，有具具備市場場競爭力力的預計計庭院面面積為3000-4000平米。主力戶型型面積：：1200-2000平米（包包括地下下面積和和室內贈贈送面積積），總總價在2000萬-4000萬/平米左右右。地下面積積：優山山美地平平均地下下面積占占單戶總總建面37%左右。檀檀宮地下下建面占占總建面35%，頂級別別墅地下下占總建建面35%左右。樓間距：南北北樓間距距約50米左右。。建筑層數數：建筑筑主要以以地下一一層、地地上兩層層或兩層層半（帶帶閣樓））的空間間層次為主，會會所及其其他公建建地下以以層，地地上兩層層。戶型種類類：一戶戶一種戶戶型，戶戶戶不同同。并可可根據客客戶需求求，提供供“訂制制”的可可能。停車：每戶戶全部室室內雙車車位車庫庫設計，，在私家家庭院內內預留訪訪客車位位。在小小區入口處處設一小小型集中中停車位位即可。。車位比比例為每每戶2.5-3.5個車位。。主要居室室指標：：以5-8居（臥室室5-8間）為主主，另工工人房2-4間，其中：主主臥2-3間（分別別為男主主臥、女女主臥、、老人主主臥），，兒童房房1-2間，客房房2-3間。主要禮儀儀交往空空間指標標：以5-7廳為主，，主要包包括中廳廳1個、客廳廳1-2個、宴會餐廳1個、主人人餐廳1個、家庭庭廳（室室）1-2個衛生間：主臥臥、兒童童房必須須保證獨獨立衛生生間，力力爭臥室室內均有有獨立衛衛生間。。一層設2個公共衛衛生間，，地下一一層1-2個衛生間間。除此此之外，，傭人居居住區域域有1個傭人衛衛生間。。戶型平面面要求：：各功能能分區分分布合理理，動靜靜、公私私、凈污污分開明明顯,相相互不干擾。優優先保證證主人生生活的私私密性和和舒適性性。除居居住概念念外，細細化豪宅宅所包含的休休閑、禮禮儀功能能。地下下一層主主要布置置娛樂區區域，首首層布置置接待、、禮儀、、餐飲區域域，二層層主要布布置居住住區域。。空間層次次：主要要以地下下一層、、地上兩兩層或兩兩層半（（帶閣樓樓）的空空間層次次為主，，各層盡量量布置起起居、休休閑、禮禮儀等完完整的功功能主題題，減少少垂直交交通。空空間的合理性與與趣味性性應盡可可能發揮揮建筑師師的創造造力。可可將躍層層、錯層層、挑空空等不同的空間間表現形形式相互互結合，，形成多多變的空空間層次次；私家車位位：全部部室內雙雙車位車車庫設計計，在私私家庭院院內預留留訪客車車位。車車位布置在建筑筑單體北北側，盡盡量遠離離主臥、、兒童房房，避免免噪聲干干擾。四、總體體規劃布布局地塊形狀狀接近長長方形類類似于一一片樹葉葉形狀，，葉脈結結構走勢勢暗合本本案路網網與別墅連接接關系，，規劃建建議如圖圖所示意意：隔離林帶緩沖帶增加神秘感次級路別墅單體次入口潮白河地勢北高南低順平公路南豐住宅小區濱河路主入口及主路隔離林帶帶作用：：隔離順順平公路路噪音，，增加景景觀大道道、運動動休閑地地帶。主入口及及主路：：主入口口位于地地塊西側側，適合合道路現現狀，使使別墅區區產生縱縱深感。。緩沖帶：增加加縱深感感，私密密性，讓讓人從外外部或進進入小區區后的景景觀有與與頂級別墅相吻吻合的美美感及價價值感。。次級路：直接接連接到到頂級別別墅的唯唯一道路路體現豪豪宅價值值。別墅單體體：別墅墅單體位位置在次次級道路路端點。。次入口：開在在主路東東側連接接順平公公路。濱河路：濱河河路對項項目整體體形象有有影響五、園林林景觀設設計1、水景設設計湖水設計計湖湖景景別墅分分類湖湖水運用用2、園林設設計大景觀概概念建議議示意圖圖潮白河第一層林帶第二層林帶第三層林帶第四層林帶北南第一層林林帶：林林帶內主主要考慮慮主路綠綠化形成成景觀大大道，運運動、步步行養道道。栽種高株冠冠大蔭濃濃樹木。。第二層林林帶：第第二層林林帶是第第一層林林帶過渡渡，對靠靠近主路路的別墅墅起到遮遮擋作用，同時時在兩層層林帶之之間可設設計公共共活動空空間增加加公共景景區。第三層林林帶：第第三層林林帶隔離離位置處處與第二二層林帶帶內的視視線，避避免對視視產生。。第四層林林帶：第第四層林林帶與第第三層林林帶作用用基本相相同，不不同之處處其林帶帶整體高度降低低，避免免北面住住戶對于于潮白河河的視線線受到完完全遮擋擋。大景觀概概念林帶帶分層次次設計所所要注意意的是分分層不是是絕對意意義上的的層次劃劃分，是隨著次次級道路路走向變變化，別別墅位置置變化而而變化，，層次錯錯落有秩秩。大景觀豎豎向示意意圖主入口及第一林帶第一與第二林帶之間公共空間第二林帶與別墅關系第二林帶與別墅關系第二林帶與別墅關系3、鄰里交交往場所所頂級別墅墅的鄰里里交往一一般在私私家庭院院、VIP會所內進進行，不不需要鄰鄰里公園園廣場等等設施。。建議在會會所沿湖湖附近提提供一處處可以聚聚餐、散散步的草草坪廣場場，種植植少量樹樹木，放放養一些些禽類。。美國別墅墅社區內內的休閑閑活動場場景六、道路路及溪流流設計別墅單體林帶林帶水系別墅單體水系規劃劃別墅區水水系設計計呈“S”型平行流流淌與別別墅單體體南面，，交會與與林帶。。水系設設計注重重曲折、、委婉、盤盤疊、疏疏密、急急緩、大大小的變變化。如圖：七、配套套設施/公建設計原則則：私屬屬領地最最大化，，減少不不必要的的公共交交流空間間。配套套設施重重點為會所。。配套功功能要內內外動靜靜分區。。會所與公公建：2000平米，地地下一層層，地上上二層。。可設置置在入口口。會所功能能：超五五星國際際俱樂部部水準。。功能簡簡化到極極至，提提供日常常服務功功能、餐飲宴會會、部分分商業、、VIP會員茶座座、家庭庭診所、、商務中中心、增加豪華華SPA熏香等國國際流行行功能，，并鋪設設信息點點，增加加室內綠綠化，以以提升檔檔次和品品位。地下一層層為設備備用房及及管理用用房。幼兒園及及其他公公建：500平米。建議與周周邊諸多多的知名名俱樂部部聯合，，為業主主提供““泛會所所”的休休閑娛樂樂功能。。為住戶提提供周邊邊諸多俱俱樂部的的入會、、預約、、教練等等諸多服服務。如如郵寄、、理療、采購購等日常常消費，，建議物物業提供供一對一一的上門門服務和和代辦服服務。第五部部分營銷推推廣概概要一、案案名建建議推薦案案名1）華夏夏庭墅墅———側重重東方方風格格的庭庭院內內涵推薦案案名2）中國國根墅墅———側重重中國國文化化的源源遠流流長推薦案案名3）炎黃黃逸號號———側重重生活活方式式差異異化無無可比比性推薦案案名4）無為為別墅墅———側重重頂級級別墅墅的神神秘感感塑造造推薦案案名5）天地地揚帆帆———側重重目標標客群群事業業巔峰峰的成成就感感推薦案案名6）國色色天香香———側重重一流流別墅墅環境境推薦案案名7）龍源源別墅墅———側重重匯聚聚中國國龍的的發祥祥地推薦案案名8）濠園———側重重自然然風水水，寓寓意豪豪門圣圣地推薦案案名9）江山山麗墅墅———側重重雙關關寓意意二、推推廣策策略推廣策策略：：低低調調媒體體造勢勢，高高調口口碑傳傳播推廣定定位：：中中國國頂級級自然然功能能墅推廣主主線：：一一棟棟一種種生活活方式式核心推推廣語語：專專為中中國新新銳富富豪全全程定定做的的頂級級別墅墅推廣理念：：全程程六星級服服務推廣賣點：：針對對私家功能能庭院，私私家居室化化整為零，，一戶一賣賣點每戶以以主人姓氏冠冠名推廣渠道：：以北北京作為推推廣基地，，國內輻射射上海、廣廣州、香港港，國外側側重東南亞、、歐美如美美國重點媒媒體推廣戰術：：新聞聞事件營銷銷活動如：：飛機上開開盤暨新聞聞發布會申申請吉尼斯斯世界紀錄活活動促銷活活動如亞洲洲財富論壇壇、馬術賽賽、高爾夫夫賽事游艇賽事事、VIP酒會、汽車車賽事舉辦辦中國名勝勝10日游等三、銷售工工具樓書：特殊紙紙制作、價價值1000元/本、200個P左右、限量量100本的豪華版版精美樓書；；光盤：100張產品制作作的豪華版版精美光