物業管管理第一章章物物業業管理理概述述第一節節物物業業管理理與房房地產產一、房房地地產與與房地地產業業從1978年，房房地產產業大大致經經歷了了四個個發展展階段段：第一階階段：：理論突突破與與試點點起步步階段段（1978至1991年）1978年理論論界提提出了了住房房商品品化、、土地地產權權等觀觀點。。1980年9月北京京市住住房統統建辦辦公室室率先先掛牌牌，成成立了了北京京市城城市開開發總總公司司，拉拉開了了房地地產綜綜合開開發的的序幕幕。1982年國務務院在在四個個城市市進行行售房房試點點。1984年廣東東、重重慶開開始征征收土土地使使用費費。1987年11月26日，深深圳市市政府府首次次公開開招標標出讓讓住房房用地地。1990年上海海市房房改方方案出出臺，，開始始建立立住房房公積積金制制度。。1991年開始始，國國務院院先后后批復復了24個省市市的房房改總總體方方案。。第二階階段：：非理性性炒作作與調調整推推進階階段（（1992至1997年）1992年房改改全面面啟動動，公公有住住房出出售，，住房房公積積金制制度全全面推推行。。1993年“安安居工工程””開始始啟動動。1992年后，，房地地產業業急劇劇快速速增長長，月月投資資最高高增幅幅曾高高達146.9％。房房地產產市場場在局局部地地區一一度呈呈現混混亂局局面，，在個個別地地區出出現較較為明明顯的的房地地產泡泡沫。。1993年底宏宏觀經經濟調調控后后，房房地產產業投投資增增長率率普遍遍大幅幅回落落。房房地產產市場場經歷歷了一一段時時間的的低迷迷。第三階階段：：相對穩穩定協協調發發展階階段（（1998至2000年）1998年，國國務院院頒發發宣布布新一一輪房房改的的23號文，，提出出“停停止住住房實實物分分配，，逐步步實行行住房房分配配貨幣幣化””和““建立立和完完善以以經濟濟適用用住房房為主主的住住房供供應體體系””等重重要思思路；；1999年初，，國內內大部部分省省、區區深化化房改改的方方案經經當地地政府府同意意正式式印發發，中中央在在京黨黨政機機關的的方案案也經經國務務院常常務會會議原原則通通過。。在98年到2000年的那那段日日子里里，一一些企企業主主，富富裕的的個人人，成成為購購房的的中堅堅力量量。第四階階段：：價格持持續上上揚，，多項項調控控措施施出臺臺的新新階段段（2001年以來來）2000年后，，一些些比較較富裕裕的中中產階階級，，由于于受到到富裕裕階層層購房房的示示范效效應的的影響響，開開始加加入購購房的的行列列。由由于這這一階階層遠遠較富富裕階階層人人數為為多，，因此此房價價開始始上揚揚。到了中中產階階層基基本購購買完完畢，，工薪薪階層層也加加入了了購房房的行行列。。由于于他們們人數數眾多多，因因此住住房價價格開開始飛飛漲。。加上上股市市不振振，大大量資資金涌涌入房房地產產。2003年以來來，房房屋價價格持持續上上揚，，大部部分城城市房房屋銷銷售價價格上上漲明明顯。。隨之之而來來出臺臺了多多項針針對房房地產產行業業的調調控政政策。。幾個居居住面面積數數據在90年代初初，發發達國國家的的人均均住房房建筑筑面積積為：：美國60平方米米英國38平方米米法國37平方米米日本31平方米米。世界各各國的的經驗驗表明明，在在人均均住房房面積積達到到30平方米米之前前，會會保持持較旺旺盛的的住房房需求求。到2000年底，，我國國城鎮鎮居民民的人人均住住房建建筑面面積已已經達達到20平方米米。2005年8月5日，建建設部部公布布的城城鎮居居民概概況統統計公公報顯顯示，，按戶戶籍人人口統統計，，2004年底，，全國國城鎮鎮人均均住宅宅建筑筑面積積為24.97平方米米。估估計我我國到到2010年就可可達到到人均均30平方米米。住房建建設自自然需需求的的計算算（2000——2010年）提高居居住水水平的的影響響。如果果2010年我國國城鎮鎮人均均住房房建筑筑面積積達到到30平方米米，即即每人人比2000年提高高10平方米米，按按1999年底，，我國國城鎮鎮人口口3.89億，就就需增增加住住房38.9億方米米。城市化化發展展的影影響。按世世界各各國的的統計計，2000年第三三世界界各國國的城城市化化水平平平均均為45%。我國國的城城市化化水平平剛過過30%。如果果2010年我國國城市市化水水平達達到40%，全國國城鎮鎮比2000年增加加人口口1.2億人，，按每每人住住房30平方米米（且且按這這些人人現居居住面面積達達人均均20平方米米）計計算，，需要要增加加12億平方方米。自然折折舊的的影響響。全國國城鎮鎮現有有住房房80億平方方米，，如果果按住住房折折舊的的年限限40年計算算，每每年折折舊率率2.5%，10年共需需折舊舊20億平方方米。。考慮慮到我我國住住房折折舊一一般會會長于于40年，只只按每每年折折舊1億平方方米，，即10年折舊舊10億平方方米計算。。以上三三項合合計，，10年需建建房為為60億平方方米，才能能滿足足房地地產市市場需需求。。地產泡泡沫和和銀行行超常常規貸貸款近幾年自上上而下都在在談房地產泡沫沫和銀行超常規規貸款問題。為解決銀行行超常規貸貸款問題，，2003年8月24日，中國人人民銀行決決定從2003年9月21日起，提高高存款準備備金率1個百分點，，即存款準準備金率由由現行的6%調高至7%。2004年4月11日，央行決決定從2004年4月25日起再提高高存款準備備金率0.5個百分點，，即由現行行的7％提高到7.5％。地產泡沫產產生的原因因一種畸形的的“需求””“負翁”、、“負婆””現象溫州炒房大大軍的南征征北戰2004年3月15日時代商報報報道，溫溫州人在沈沈陽買一套套房子可拖拖進銀行2/3按揭。從目前房地地產市場運運作模式看看，溫州購購房團在投投入了大量量資本炒作作時，同時時也拖進了了數量幾倍倍于它的銀銀行資本跟跟進他們所所進入的樓樓盤，加上上所到之處處跟進的本本地投機資資本，整個個炒作市場場的投機資資本數量，，就遠遠超超過了溫州州購房團握握在手里的的鈔票。如果傳聞中中的“10萬溫州人拿拿著1000個億在炒樓樓”大體符符合事實原原貌，那么么這1000億不過是支支撐整個炒炒作市場的的一個資本本系數。由由于此過程程中銀行實實際在承擔擔著大部分分風險，所所以如果不不及時控制制，它最終終將演變為為一個巨大大的金融黑黑洞！境外對我國國房地產過過熱的注意意早在2002年12月，美國摩摩根士丹利利就在一份份研究報告告中提醒，，中國有可可能爆發新新一輪房地地產泡沫危危機。2003年3月5日，《華盛頓郵報報》進一步載文文指出，中中國房地產產泡沫及其其破裂，將將可能引發發中國銀行行體系危機機。文章分分析認為，，銀行是中中國資本的的主要來源源。房地產產泡沫一旦旦破裂，就就意味著銀銀行將增加加新的壞賬賬。截至2003年10月，在國內內銀行未償償還的1.6萬億美元的的貸款中，，約有1/10陷在房地產產領域，其其中600億美元是向向開發商提提供的貸款款，另有900多億美元是是住房抵押押貸款。2003年7月13日，香港《南華早報》刊登了一篇篇題為《制造一個經經濟定時炸炸彈》的文章，以以此來形容容中國目前前有3萬多家房地地產公司瘋瘋狂“炒地皮”的現實。房價虛高的的主因地價上升過過快。近些年來土土地價格飛飛漲，這既既和土地成成本上升有有關，又和和現行的某某些政策有有關。為了了避免過去去暗箱操作作帶來的種種種弊端，，我國目前前實行土地地公開招標標拍賣。但但隨這種做做法產生的的問題值得得反思。在在競拍中，，地價被炒炒得很高，，一畝地甚甚至能賣到到幾百、上上千萬元。。各地出現了了一批投資資購房者，，哄抬房價價。這些投資購購房者買了了房子不是是為了自用用，而是通通過出租或或者二次出出賣來賺取取利潤。這這種“炒房”行為的直接接結果，就就是把地區區的房價被被人為地抬抬高了。2002年上半年，，我國個人人住房貸款款余額已超超過6630億元。中國人民銀銀行2005年8月15日發布的《2004中國房地產產金融報告告》指出，到2004年末，我國國的房地產產貸款已達達2.6萬億元，占占到全部人人民幣貸款款的約15％，我國居居民個人住住房按揭貸貸款占ＧＤＤＰ的比例例為11.7％。在《2004中國房地產產金融報告告》中，中國人人民銀行警警告說，去去年以來持持續至今的的房地產熱熱已經為中中國樓市帶帶來很大的的金融風險險，這些風風險主要包包括：房屋貶值開發商資金金鏈斷裂“假按揭””難以收回回出讓土地的的收入被挪挪作他用2005年5月11日國務院辦辦公廳轉發發了建設部部等七部門門聯合出臺臺的《關于做好穩穩定住房價價格工作意意見的通知知》。上海房價能能否軟著陸陸【焦點訪談】：穩定房價價合民心（一）房地地產的涵義義房地產是房產與地地產的合稱稱，是房屋與與土地在經經濟方面的的商品體現現。房屋與與土地反映映物質的屬屬性和形態態，而房產產與地產則則體現商品品形式的價價格。在生活資料方面，房產產與地產屬屬于財產范疇；在生產經營資資料方面，房產產與地產屬屬于資產范疇。房屋和土地地不可移動動，因此一一般稱之為為不動產。不動產的廣廣義概念還包括其他他不能移動動的物體，，如水壩、、地下工程程、港口等等其它建筑筑。（二）城市市房屋按用途分，城市用房房一般可以以分為六大大類：1.住宅。在現代城市市中，住宅宅一般要占占城市房屋屋總量的一一半左右。。2.生產用房。。是指物質生生產部門作作為基本生生產要素使使用的房屋屋。3.營業用房。。是指第三產產業所使用用的房屋。。4.文教用房5.行政用房6.其他專用房房（三）城市市土地1.生活居住用用地2.工業用地3.公共建筑用用地4.公共綠地5.風景游覽區區用地6.道路廣場用用地7.市政公用設設施用地8.交通運輸用用地9.特殊用地10.其他用地（四）房地地產業l.房地產業的的概念一般是把產品用途相相同、服務內容相相同和服務對象相相同的企業，作作為同一行業。。房地產業是指從事房房地產開發發、經營、、管理和服服務的產業業，具體包括括土地的開開發經營、、房屋的開開發建設、、買賣、租租賃、信托托、物業管管理和以房房地產為依依托所進行行的多種經經營管理等等項工作。。2.房地產業的的運行機制制（1）生產環節節。生產環節是是指進行土地開發、、房屋建設設等，從而獲獲得房地產產勞動產品品的過程。。這一環節節的前提條件是是獲得可供供開發的土土地。2004年8月31日以后，國國內土地市市場將不得得再采用協協議方式出出讓經營性性土地使用用權，國有有土地使用用權必須以以公開招標標、拍賣、、掛牌的方方式出讓。。（2）流通環節節。流通環節是是指房地產產作為商品品進入市場場，進行交易，以實現其其使用價值值和價值的的過程。房房地產市場場活動主要要有房地產的買買賣、租賃賃和抵押三種形式。。【CCTV《中國財經報報道》：買房陷阱阱知多少】（3）消費環節節。在這個環節節，房屋的售后后管理與服服務工作顯得更加迫迫切和重要要。二、物業業管理的產產生和發展展（一）物業業管理的起起源傳統意義上上的“物業業管理”起起源于19世紀60年代的英國國，由于工業業革命的發發展使得大大量農村人人口涌入工工業城市，，導致了諸諸如房屋破破損嚴重、、居住環境境日趨惡化化等“社會會問題”。。當時有一一位名叫奧奧克維婭·希爾（OctaviaHill）的女土迫不不得已為其其名下出租租的物業制制定了一套套規范租戶戶行為的管管理辦法，，出乎意料料地收到了了良好效果果，招致當當地人士紛紛紛效仿，，這可以說說是最早的的“物業管理”。真正現代意意義上的物物業管理起起源形成于于19世紀末20世紀初的的美國。。當時美國國高層大大廈的建建造蓬勃勃興起，，于是一一種適應應這種客客觀要求求的專業業性物業業管理機機構便應應運而生生，標志志著現代代物業管管理的誕誕生。現代物業業管理誕誕生的另另一個標標志是物物業管理理行業組組織的成成立。1908年，成立立了世界界上第一一個物業業管理組組織——芝加哥建建筑物管管理人員員組織（（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）。此后，在在CBMO推動下，，美國第第一個全全國性的的業主組組織——“建筑物業業主組織織”（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成成立。在在這兩個個組織的的基礎上上，最后后又成立立了“建建筑物業業主與管管理人員員協會””（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。（二）我我國物業業管理問問題的提提出我國自解解放以來來，過多多強調了了房地產產的社會福利利性而忽視了了它的商品屬性性。長期實實行福利制低低租金分分配住房房的政策。。80年代初全全國直管管公房失失修失養養率達到到50％以上。城市住住房每m2使用面積積年租金金僅1.56元，除去去管理費費0.68元，18％的稅金金0.28元外，修修理費只只剩0.60元，僅為為正常維維修保養養需要的的1／6，房屋淘淘汰量逐逐年增加加。1980年淘汰800萬m2，比1977年增加1.5倍；1982年淘汰1311萬m2，比1980年增加64％；危房房達3000萬m2。在房地產產綜合開開發過程程中，由由于普遍遍存在著著“重建設、、輕管理理”的傾向向。物業管理理是我國房房地產業業借鑒國國外的先先進經驗驗，學習習和引進進的一種種行之有有效的房房屋管理理方法，，也是我國房房地產業業發展到到一定程程度的必必然產物物。（三）物業管理理在我國國的產生生和發展展1981年3月深圳市物物業管理理公司成成立。廣州于1981年開始在在新建的的東湖新村村試點實行行新型住住宅區管管理方法法。1984年末，廣廣州房地地產經濟濟研究會會到東湖湖新村進進行考察察，寫出出論文《城市住宅宅管理要要向多層層次的綜綜合服務務與經營營管理型型發展》。這篇論論文在提提交中國國城市住住宅研究究會1984年年會進進行交流流時受到到肯定。。1985年底深圳市房房管局成成立后，，肯定了了物業管管理公司司專業化化、社會會化、企企業化的的管理經經驗，在在全市推推廣。1986年后，廣州市市政府、、市建委委和房管管部門把把住宅區區管理提提到議事事日程。。1994年3月，建設部部頒布《城市新建建住宅小小區管理理辦法》，強調新新建小區區必須推推行物業業管理。。到1995年我國物業業管理的的競爭市市場也開開始形成成。2000年10月15日，中國物物業管理理協會在在北京成成立。到2002年底，上海、、廣東、、山東、、遼寧等等省市的的物業管管理的覆覆蓋面已已達50％左右，，深圳市市物業管管理的覆覆蓋面已已超過95％。全國國物業管管理企業業已有2萬多家，，從業人人員超過過200萬，全國國實行物物業管理理的覆蓋蓋面已占占物業總總量的30％。2003年9月1日起《物業管理理條例》正式施行行。目前，物業管理理新體制制不僅在新新舊住宅宅區全面面推廣，，而且已被工業業區、學學校、醫醫院、商商店、辦辦公樓宇宇等各類類物業采采用。（四）發發展物業業管理的的意義1.有利于城城市房地地產業運運行體系系的確立立與完善善。2.延長物業業的使用用壽命，，充分發發揮物業業的使用用價值。。3.增強開發發商在房房地產市市場中的的競爭力力，使物物業易于于出租或或出售。。4.改善了人人民群眾眾的居住住條件，，提高了了人民群群眾的居居住質量量。5.維護了社社區的安安定團結結。6.有利于擴擴大就業業和實施施再就業業工程。。7.刺激了城城鎮居民民服務消消費支出出的增長長。8.推動了社社區精神神文明建建設。三、我國國物業管管理的現現狀與發發展趨勢勢（一）我我國物業業管理現現狀（1）發展不不平衡（2）認識不不清（3）法制建建設滯后后，物業業管理法法律關系系各主體體間的權權利義務務關系不不清（4)建設與管管理職責責不清（5）尚未形形成規范范的市場場機制，，物業管管理企業業經營活活動不規規范（6)國有大中中型企業業、事業業單位物物業管理理推進緩緩慢（7）物業管管理行業業人員素素質偏低低，人才才缺少（8）建管相相脫節（9）管理水水平低（二）物物業管理理的發展展趨勢1.物業管理理企業化化企業化就就要強調調規模經經濟。所謂規模模經濟就就是要求求企業在在生產規規模上要要達到經經濟規模模，此時時產品的的單位成成本最低低。企業化應應強調““一業為為主，多多種經營營”。可以將經經營范圍圍擴大到到與物業業有關的的業務，，如房屋屋咨詢、、中介、、代理房房屋買賣賣、估價價，建筑筑裝飾等等項目；；也可向向餐飲、、商業、、健身等等方面發發展。2.專業服務務社會化化一是專業業化，是前提提條件。。社會生生產服務務的內容容專業化化，服務務水平才才會有很很大的提提高。二是社會會化。專業化化的生產產服務又又要求社社會上其其他專業業服務與與它相配配套，這這樣才有有充足的的市場。。大陸的物物業管理理是從香香港借鑒鑒而來的的。在香港從從事私人人樓宇、、商業大大廈和公公共屋村村管理的的管理機機構人員員組成都都較少，，管理機機構將保保安、清清潔、維維修等工工作都以以合同形形式發包包給專業業公司、、承包商商去做。。3.物業管理理現代化化。主要體體現在：：（1）管理觀念念現代化化①信息觀觀念②系統觀觀念③經營觀觀念（2）管理組織織網絡化化（3）管理標準準規范化化（4）管理方式式程序化化第二節物物業業管理的的概念和和內容一、物業業（一）物物業的涵涵義房地產：：realestate或realproperty。“realestate”一詞具體體是指土土地及附附著在土土地上的的人工構構筑物和和房屋；；“realproperty”一詞具體體是指realestate及其附帶帶的各種種權益，，包括所所有權在在內的、、以及與與此相關關的保有有權、享享用權、、管理權權、處分分權等。。物業的涵涵義應該該是指realProperty。物業概念念是：物業是指指已建成成并投入入使用的的各類房房屋及其其與之相相配套的的設備、、設施和和場地。。一個完整整的物業業包括四四個部分分：（1）建筑物物。包括房房屋建筑筑、構筑筑物（如如橋梁、、水塔等等）、道道路、碼碼頭等。。（2）設備。指配套套的專用用機械、、電氣等等設備。。如電梯梯、空調調、備用用電源等等。（3）設施。指配套套的公用用管、線線、路。。如上下下水管、、消防、、強電（（供變電電等）、、弱電（（通訊、、信號網網絡等））、路燈燈，以及及室外公公建設施施（如幼幼兒園、、醫院））等。（4）場地。指待建建或露天天堆放貨貨物之地地，包括括建筑地地塊、庭庭院、停停車場等等。完整地把把握物業業的概念念，需注注意兩點點:第一，物物業的主主體是建建筑物，輔助部部分是配配套的設設備、設設施與場場地等。。如果沒沒有建筑筑物，而而是單獨獨的設備備、設施施或是單單獨的場場地（如如空地）），就不不能稱其其為物業業。第二，物物業管理理中的物物業（適適用于住住宅小區區）主要要是物業業的共同同部分：：共同部位位、共用用設施設設備、物物業規劃劃紅線內內的市政政設施和和附屬建建筑及附附屬配套套服務設設施。業主自用用物業建建筑物部部分和自自用設備備通常不不是物業業管理的的范疇。。（二）物物業與房房地產、、不動產產的區別別（1）適用范范圍不同同物業一般般多指一一個單項項的“物物業”單單位；房地產是是指一個個國家、、地區或或一個城城市所擁擁有的房房地產。。（2）稱謂的的領域不不同不動產是是民法通通常使用用的詞匯匯；房地產是是在經濟濟法和行行政法及及商事實實務中經經常使用用的詞匯匯；物業則是是指房地地產領域域中單元元性的房房地產概概念的別別稱。（3）概念外外延不同同房地產概概念的外外延包括括房地產產的投資資、開發發、建設設、銷售售、售后后管理等等整個過過程。物業有時時可用來來指示某某項具體體的房地地產，然然而，它它僅僅是是指房地地產的交交易、售售后服務務這一使使用階段段或區域域。（三）物物業的分分類居住物業業。包括住住宅小區區、單體體住宅樓樓、公寓寓、別墅墅、度假假村等；；商業物業業。包括綜綜合樓、、寫字樓樓、商業業中心、、酒店、、賓館、、康樂中中心等；；工業物業業。包括工工業廠房房、倉庫庫等；其他用途途物業。如車站站、碼頭頭、醫院院、學校校等。（四）物物業的特特性1.位置固定性、、地區性建筑物由于定定著在土地上上，形成了其其不可移動性性和地區性。。2.形式上的多樣樣性每種物業都是是單件產品，，在類別、品品種、規格、、結構、式樣樣上都有區別別于它宗物業業的地方，沒沒有兩宗物業業是完全相同同的。3.使用上的長期期性其一是構成物物業基礎的土土地具有不可可毀滅性；其二是地上建建筑物使用期期限可達幾十十年乃至上百百年。土地使使用權出讓最最高年限按下下列用途確定定：居住用地地70年；工業用地地50年；教育、科科技、文化、、衛生體育用用地50年；商業、旅旅游、娛樂用用地40年；綜合或者者其他用地50年。4.開發建設周期性長、投投資量大物業開發建設設周期比一般般的商品生產產周期要長得得多，同時需需要大量的投投資。5.易受政策限制制物業受法令和和政府政策的的影響較重要要的有兩項：：一是警察權權（PolicePower）的行使。二是是行政征用權權，政府為滿滿足社會公共共利益的需要要，可以對任任何物業實行行強制征收。。6.受相關因素影影響大物業的價格往往往受其周圍圍其他建筑的的影響。7.保值性與增值值性房地產的價格格一般也會不不斷上漲，有有著保值和增增值的作用。。（五）物業的的產權1.產權的概念產權就是財產產權利，是指指對財產的各各種權利的總總稱，包括占占有權、使用用權、出租權權、轉讓權、、用盡權、消消費權及其他他與財產有關關的權利。因因此，也可以以說產權是一一種權利束。。合理有效清晰晰的產權，可可以使人們各各盡其能、各各守其責、各各得其利。2.物業的產權類類型（1）私有產權是指關于資源源利用和所有有的權利。私私有產權的關關鍵在于對財財產所有權利利的行使的決決策完全是私私人做出的。。（2）社團產權是指某個人對對一種資源行行使某權力時時，并不排斥斥他人對該資資源行使同樣樣的權利，或或者說，這種種產權是共同同享有的。如如城市景觀和和市政公用設設施便屬于社社團產權。對對于社團產權權來講，每個個人對如何行行使權利的決決定是無需事事先與他人協協商的。（3）集體產權一種產權如果果是集體的，，則關于如何何行使對資源源的各種權利利的決定就必必須由集體做做出，由集體體的決策機構構以民主程序序對權利的行行使作出規定定和約束。（4）建筑物區分分所有權把多人共同擁擁有同一建筑筑物的情況界界定為建筑物物區分所有權權。建筑物區分所所有，是將一一幢房屋特別別是樓房，按按其本身結構構區分為各個個獨立單元，，每一單元均均構成一個相相對獨立的所所有權客體，，由此在一幢幢房屋上形成成兩個以上的的所有權。建筑物區分所所有權具體是是指多個區分分所有權人共共同擁有一棟棟建筑物時，，各區分所有有權人對建筑筑物專有部分分所享有的專專有所有權與與對建筑物共共用部分所享享有的持分權權，以及因共共同關系所生生的成員權之之總稱。二、物業管理理的概念這樣理解物業業管理，對不不對？張某在和一些些朋友聊天時時談到物業管管理，他說：：“物業管理理就是房產管管理，只不過過房產管理和和物業管理所所處的體制不不一樣，名稱稱換了一下，，其根本區別別就是收不收收費的問題。。”他的朋友友也說：“物物業管理就是是在原來的房房產管理上增增加點內容，，比如掃掃地地、澆澆花、、看看門而已已。”這些看看法對嗎？廣義的物業管管理是由物業的涵涵義引申出來來的，它泛指指一切為了物物業的正常使使用、經營而而對物業本身身及其業主和和用戶所進行行的管理和提提供的服務。。今天我們使用用的物業管理理概念主要是是狹義的物業業管理。狹義的物業管管理（RealPropertyManagement或PropertyManagement），是指由專門的的機構和人員員，依據合同同和契約，對對物業及其附附屬設施、周周圍環境等實實施統一的、、專業化的、、綜合性的經經營管理，并并向人們提供供綜合性的有有償服務。物業管理的要要點：是一種經營性性的管理方式式是對物業開發發、租賃、銷銷售和售后服服務等活動進進行全過程的的管理是一種專業化化、綜合性的的管理是按合同或契契約進行法制制化規范化管管理具有服務性三、物業管理理與傳統房屋屋管理的區別別項目及比較內容

現代物業管理

傳統房屋管理

物業權屬

多元產權（私有、公有）

單一產權（國有、公有）

管理單位物業管理公司

政府、單位房管部門

管理單位性質

企業

事業或企業性事業單位

管理手段

經濟和法律手段

行政手段

管理行為

企業經營服務行為

非企業行為

管理性質

有償服務

無償、低償服務

管理觀念

為業主、住戶服務

管住住戶

管理費用

自籌、管理費、服務費等

低租金和大量補貼

管理形式

社會化、專業化統一管理

多頭分散管理管理內容

全方位多層次的管理服務管房和養房

管理關系

代表業主，業主主導型

國家或單位主導型

管理模式

市場經濟管理模式

計劃經濟管理模式

【討論】后勤服務集團團的服務是不不是就是物業業管理？近幾年，國家家推行后勤管管理社會化，，不少高等學學校紛紛建立立自己的后勤勤服務集團，，為學校師生生服務。請問問，后勤服務務集團的服務務是不是就是是物業管理？？后勤服務與物物業管理的不不同項目后勤服務

物業管理

單位性質學校等單位下屬的企業單位

一般是社會化的單位專業特長主要是清潔、醫療、飲食、交通等

主要是保安、房屋及設備維修等

費用收取通常比社會上的服務費低

通常是市場化的收費

業務來源主要是系統或單位內部需求

主要到社會上去尋找

服務對象主要是面向單位的員工

社會各單位、各物業

服務內容針對性強，相對單一、層次雷同

針對性較弱，內容多樣、層次不一四、物業管理理的性質、類類型和原則（一）物業管管理的性質【問題】房地產業屬于于第幾產業？？物業管理呢呢？三次產業分類類的理論第一產業就是指那些直直接依賴于自自然資源的開開發和利用，，并且只能在在自然資源所所在地進行生生產過程的行行業。如農業業、畜牧業、、漁業、林業業和采礦業。。即作為廣義義的農業；第二產業是對第一產業業初級產品進進行再加工過過程的行業，，是第二層次次上的生產活活動，如制造造業、建筑業業等，人們稱稱之為廣義的的工業；第三產業是以第一、第第二產業產品品為物質條件件，生產非實實物形態產品品的行業，如如商業、旅游游業、交通、、金融、保險險、郵電、教教育、文藝、、房地產業等等。第三產業業意味著提供供服務的產業業，在很多場場合又稱之為為服務產業。。房地產業是區區別于建筑業業的一個獨立立行業建筑業：第二產業；房地產業：第三產業。在聯合國制定定的《國際標準行業業分類》中，把經濟行行業分為十大大類，其中建建筑業為第五五類，房地產產業和經營服服務業為第八八類。2002年國家統計局局頒布的《國民經濟行業業分類》(GB/T4754-2002)，把我國經濟行行業分為：門門類20個，大類95個，中類396個，小類913個，其中建筑業被列為為第E門類，房地產產為第K門類。總之，國際國國內都把建筑筑業和房地產產業作為兩個個獨立的產業業部門來對待待。行業分類與代代碼物業管理的性性質物業管理屬于于第三產業，，是一種服務務性行業。其宗旨就是服服務，寓管理理、經營于服服務之中；其管理對象是是物業，服務務對象是物業業產權人和物物業使用人；；其經營方針是是“保本微利利、服務社會會”，不以牟牟取高額利潤潤為目的。明確物業管理理的性質的意意義為制定物業管管理的政策和和法規提供理理論依據物業管理的政政策法規是物物業管理的宏宏觀環境，其其科學性如何何是物業管理理發展的關鍵鍵。有利于物業管管理的健康發發展物業管理應沿沿著其性質所所標志的方向向發展，否則則將會遇到難難以克服的障障礙。指出了物業管管理的宗旨物業管理的宗宗旨就是服務務，通過服務務實現社會效效益、經濟效效益和環境效效益的統一。。偏離服務這這個宗旨，就就會使物業管管理與社會和和公眾的利益益相背，最終終削弱物業管管理的生命力力。（二）物業管管理的類型委托服務型物物業管理房地產開發商商將開發建成成的物業出售售給用戶，一一次性收回投投資并獲取利利潤，然后委委托物業管理理企業對物業業進行管理，，完善其售后后服務。租賃經營型物物業管理房地產開發商商建成房屋后后并不出售，，而是交由屬屬下的物業管管理公司進行行經營管理，，通過租金收收回投資，獲獲得利潤。（三）物業管管理的主要原原則1.物業所有權與與經營權相分分離的原則業主是物業的的主人，享有有物業所有權權。物業管理理企業在接受受業主或者業業主委員會委委托后，就成成為物業的具具體管理者。。業主與物業業管理企業是是委托與被委委托的關系，，而這種關系系正體現了物物業所有權與與經營權的相相分離。2.公平競爭的的原則“國家提倡倡業主通過過公開、公公平、公正正的市場競競爭機制選選擇物業管管理企業””（見《物業管理條條例》第三條）。。1994年1月，深圳市市成功地組組織了一次次蓮花北區區新建小區區物業管理理招標，此此事開創了了我國物業業管理引入入競爭機制制的先河。。3.統一管理的的原則物業管理區區域內的房房屋建筑維維護、修繕繕、環境保保護、綠化化美化、治治安保衛、、車輛道路路、設備修修理等，應應當統一由由一個物業業管理企業業負責。4.專業和高效效的原則物業管理企企業應當根根據需要，，通過簽訂訂合同的辦辦法，將一一些專業性性更強的項項目分包給給各有關專專業公司，，如房屋修修繕公司、、清潔公司司、綠化公公司、保安安公司、市市政公司等等等。北京青年報報：物業管理能能否打破黑黑箱——美林香檳小小鎮首用招招投標方式式選拔專業業公司5.經濟合理的的原則物業服務費費用的收費費標準要公公開，價格格要合理，，提供的服服務要讓業業主和物業業使用人滿滿意，并感感到質價相相符。6.依法管理的的原則業主委員會會和物業管管理企業的的人員，應應掌握和熟熟悉有關物物業管理方方面的法律律、法規和和政策規定定，正確地地解決和處處理物業管管理中出現現的各種問問題。7.以業養業及及基金專用用原則應根據“以以業養業””的原則培培養物業管管理公司的的造血功能能，在經費費上做到““維持平衡衡，略有結結余”。五、物業業管理的內內容（一）物業業管理的基基本內容1.對物業及其其配套設施施的維護和和保養。2.做好日常維維修工作，，確保物業業的正常運運行，為業業主和租戶戶提供基本本的使用保保證。3.加強保安和和消防管理理，向業主主和租戶提提供生活和和辦公的安安全保障。。4.搞好物業及及周圍環境境的清潔。。5.做好綠化草草地和花木木的養護工工作，努力力營造一個個優美宜人人的環境。。6.加強車輛管管理，防止止車輛丟失失、損壞或或釀成事故故。7.搞好維修基基金的核收收與管理，，為用戶的的長遠利益益作早期的的籌劃。8.及時辦理物物業及附屬屬設備的財財產保險，，避免由于于自然災害害給業主造造成巨大的的財產損失失。9.做好管理費費用的核收收和使用管管理，保證證物業管理理工作的健健康順利進進行。10.搞好多種配配套服務經經營，為業業主和租戶戶提供盡可可能全面的的服務。11.搞好社區管管理，創造造健康文明明的社區文文化，為建建立友好融融洽的新型型人際關系系而盡心盡盡力。12.建立物業檔檔案，隨時時掌握產權權變動情況況，維護物物業的完整整和統一管管理。（二）物業業管理中的的服務內容容常規性的公公共服務是指物業管管理中公共共性的管理理和服務工工作，是物物業管理企企業面向所所有業主、、物業使用用人提供的的最基本的的管理和服服務。比如如清潔衛生生服務；治治安保衛服服務；維護護居住區環環境服務等等等。針對性的專專項服務是指物業管管理企業面面向廣大業業主、物業業使用人，，為滿足其其中部分住住戶、群體體和單位的的一定需要要而提供的的各項服務務工作。委托性的特特約服務是指物業管管理企業為為了滿足業業主、物業業使用人的的個別需求求受其委托托而提供的的服務。通通常是指在在物業服務務合同中未未約定、物物業管理企企業在專項項服務中也也未設立，，而業主、、物業使用用人又提出出該方面需需求的服務務項目。（三）物業業管理中的的經營內容容經營是物業管理理公司以管管理區域內內的條件為為基礎、以以住戶為對對象所進行行的經濟活活動。基本的經營營項目主要要包括下列列四個方面面：1.住宅的租賃賃經營；辦辦公樓宇的的租賃經營營；酒店、、商場及工工業樓宇的的租賃經營營；停車場場地、貨倉倉場地的租租賃經營等等。2.房屋及附屬屬設施維修修及改建工工程施工；；室內裝修修設計及工工程施工；；設備安裝裝；經營建建材等。3.經營商場、、餐飲、旅旅游、游泳泳池、電影影院等各種種生活文化化娛樂設施施等。4.不動產投資資咨詢、中中介、拆遷遷、住房置置換等。（四）物業業管理中的的社會管理理內容物業管理公公司要和各各級政府、、政法、公公安、醫療療等部門加加強聯系，，隨時傳達達新的政策策和法令，，協助開展展工作。比比如：當某種傳染染病開始流流行時，物物業管理公公司就應當當迅速和醫醫療單位取取得聯系，，通知并組組織住戶及及時采取預預防措施，，類似還有有諸如預防防接種，普普及醫療教教育等等；；此外像全民民選舉、人人口普查等等，都可以以由物業管管理公司來來組織實施施；由于物業管管理公司有有詳細的業業主檔案，，且對于所所管物業居居住、工作作的人員比比較熟悉，，對于偵察察犯罪也會會有所幫助助。（五）不同同用途的物物業的管理理要點1.寫字樓管理理：期望甚甚高寫字樓需有有高標準高高質量的管管理服務，，這類樓宇宇都有比較較現代化的的設備，如如自動控制制的高檔電電梯與升降降梯、由電電腦控制的的樓宇自動動化系統、、中央空調調設備、通通風設備、、保安監控控設備等等等。這些設設備需有具具備專門知知識與技術術的人員來來操作與養養護。人們對這類類樓宇，特特別是出入入口、大堂堂、洗手間間、公共通通道的清潔潔衛生要求求很高。為為保持樓宇宇的外貌美美觀，樓宇宇的外墻也也需要定期期清掃。2.住宅管理：：最受關切切供水、供電電、供氣、、供暖等的的狀況如何何是人們最最關切的問問題。住宅管理的的目的是為為住戶提供供舒適的生生活環境，，因此房屋屋及設施的的維修養護護、保安、、清潔、綠綠化、康樂樂及多種服服務項目的的管理就顯顯得較為重重要。3.公共商業樓樓宇管理：：形象第一一良好的物業業管理可以以創造商場場的美好形形象，從而而吸引顧客客，這是公公共商業樓樓宇管理的的最大要求求。要做到到這一點就就必須注意意這樣幾個個方面：在適當的地地方設置明明顯的方向向指示牌；；商店的招牌牌應妥善管管理；設施設備應應加強養護護，減少停停機率；空氣調節必必須適宜；；消防通道必必須保持暢暢通無阻；；所有固定裝裝置、設備備和裝飾品品，均須達達到高度安安全標準；；管理好停車車場，方便便顧客的交交通往來；；積極組織宣宣傳和促銷銷活動，吸吸引顧客前前來商場購購物。4.旅游賓館管管理：優質質服務服務質量是是賓館的生生命，也是是衡量其管管理水平的的主要標志志。旅游賓館的的優質服務務所涉及的的范圍非常常廣泛：（1）從客人需需求看：賓賓館是以提提供客房、、餐飲、商商品、康樂樂活動和綜綜合服務項項目來滿足足客人需求求，因而優優質服務必必然涉及各各部門、各各環節、各各崗位。而而且賓館各各部門、各各工作環節節的優質服服務是互相相聯系的，，它們共同同形成賓館館的整體服服務質量。。（2）從服務質質量的內容容看：包括括設施設備備質量、產產品質量和和勞務質量量三個方面面。5.工業業廠廠房房管管理理：：難難度度較較大大工業業廠廠房房是是較較難難管管理理的的一一種種物物業業，，因因為為其其使使用用的的特特殊殊性性而而導導致致矛矛盾盾多多，，使使得得管管理理難難度度大大。。比比如如：：廠房房儲儲存存易易燃燃貨貨物物易易造造成成火火警警危危險險；；笨重重的的機機器器和和存存量量過過多多的的貨貨物物，，使使重重量量超超出出樓樓面面結結構構的的負負荷荷；；機器器開開動動時時產產生生震震蕩蕩，，使使建建筑筑損損耗耗嚴嚴重重；；由于于使使用用功功能能的的特特點點，，工工業業廠廠房房難難于于保保持持清清潔潔。。在工工業業廠廠房房管管理理中中，，主主要要是是確確保保水水電電等等的的供供應應不不受受影影響響，，以以保保證證生生產產順順利利進進行行；；貨物物運運輸輸必必須須流流暢暢，，這這就就使使工工廠廠貨貨物物裝裝卸卸區區的的設設立立和和管管理理成成為為工工業業廠廠房房管管理理非非常常重重要要的的一一環環。。六、、物物業業管管理理的的基基本本環環節節（一一））物物業業管管理理的的前前期期介介入入所謂謂前前期期介介入入，，是是指指物物業業管管理理公公司司在在接接管管物物業業以以前前各各個個階階段段（（項項目目可可研研階階段段、、規規劃劃方方案案設設計計階階段段、、施施工工階階段段等等））就就參參與與決決策策。。制制定定出出物物業業管管理理方方案案，，并并從從管管理理的的角角度度為為開開發發商商提提出出樓樓宇宇設設計計、、施施工工監監管管、、設設備備選選用用、、功功能能規規劃劃、、房房屋屋租租賃賃、、工工程程交交接接等等方方面面的的建建設設性性意意見見。。這種種前前期期介介入入并并不不意意味味著著物物業業管管理理的的具具體體工工作作的的介介入入，，而而往往往往是是指指物物業業管管理理人人員員向向設設計計部部門門提提供供物物業業設設計計方方案案的的咨咨詢詢意意見見。。（二二））物物業業管管理理部部門門的的成成立立物業業在在竣竣工工交交付付使使用用前前就就應應該該落落實實管管理理單單位位。。如如果果準準備備選選聘聘專專業業物物業業管管理理公公司司，，可可以以向向社社會會上上招招標標，，通通過過競競爭爭選選聘聘優優秀秀的的物物業業管管理理公公司司；；如如果果開開發發商商準準備備自自己己管管，，就就應應成成立立屬屬下下的的物物業業管管理理部部門門。。物業業管管理理公公司司機機構構一一般般有有兩兩種種形形式式：：一是是實實體體性性的的物物業業管管理理公公司司，，內內部部分分為為兩兩個個層層次次：：即即管管理理層層和和作作業業層層。。二是是純純由由管管理理人人員員組組成成的的物物業業管管理理公公司司，，而而無無作作業業層層。。這這類類公公司司不不帶帶工工人人隊隊伍伍，，而而是是通通過過合合同同形形式式與與社社會會上上各各類類專專業業服服務務企企業業形形成成松松散散型型的的聯聯合合，，以以合合同同的的方方式式將將物物業業管管理理內內容容發發包包給給相相關關的的服服務務企企業業。。（三三））物物業業管管理理人人員員的的選選拔拔和和培培訓訓根據據物物業業管管理理專專業業化化和和現現代代化化的的要要求求，，物物業業管管理理所所涉涉及及的的各各崗崗位位工工種種人人員員應應達達到到一一定定的的水水平平并并對對其其上上崗崗資資格格進進行行確確認認。。人員員選選擇擇一一般般需需要要兩兩種種類類型型：：管管理理類類型型和和工工程程技技術術類類型型。。培訓訓時時間間應應選選在在開開展展管管理理工工作作前前3～6個月月為為佳佳；；培訓訓內內容容應應根根據據設設置置的的崗崗位位要要求求考考慮慮；；培訓訓目目的的以以能能勝勝任任所所擔擔負負工工作作為為基基本本點點，，應應注注意意的的是是有有些些工工種種如如電電梯梯維維修修工工、、鍋鍋爐爐工工、、配配電電工工等等應應取取得得政政府府主主管管機機關關的的資資質質認認定定方方可可上上崗崗。。（四四））規規章章制制度度的的制制定定必要要的的規規章章制制度度是是物物業業管管理理順順利利運運行行的的保保證證。。制定定完完整整的的物物業業管管理理規規章章制制度度，，一一方方面面有有助助于于建建立立對對物物業業管管理理實實施施的的監監督督機機制制，，有有利利于于正正確確發發揮揮物物業業管管理理企企業業為為業業主主和和租租戶戶服服務務的的行行業業職職能能。。另另一一方方面面能能夠夠闡闡明明物物業業權權利利主主體體的的權權責責內內容容，，有有利利于于約約束束和和規規范范物物業業權權利利主主體體的的行行為為規規范范。。例如如物物業業管管理理公公司司的的職職責責范范圍圍、、各各類類人人員員崗崗位位責責任任制制、、操操作作程程序序和和服服務務規規范范、、住住戶戶手手冊冊、、公公共共契契約約等等。。這這些些規規章章制制度度應應在在住住戶戶入入住住前前就就制制定定完完成成，，并并通通過過日日后后的的管管理理實實踐踐，，再再逐逐步步補補充充、、修修改改和和完完善善。。（五五））物物業業的的驗驗收收與與接接管管物業業驗驗收收是是依依據據國國家家建建設設部部及及省省市市有有關關工工程程驗驗收收的的技技術術規規范范與與質質量量標標準準對對已已建建成成的的物物業業進進行行檢檢驗驗。。驗收收中中發發現現問問題題應應明明確確記記錄錄在在案案，，督督促促施施工工單單位位修修整整；；物業業接接管管是是開開發發商商向向管管理理單單位位移移交交物物業業的的過過程程。。移移交交工工作作應應辦辦理理書書面面移移交交手手續續。。開開發發商商還還應應向向管管理理單單位位移移交交有有關關物物業業的的整整套套圖圖紙紙資資料料，，以以使使今今后后管管理理、、維維修修和和養養護護。。在物物業業保保修