集團團地地產產設設計計管管理理與與業業務務交交流流一、設計計管理的的范疇與與定義1.1設計管理理的范疇疇：設計管理理是貫穿穿于房地地產開發發始末的的，針對對設計成成果的，，兼顧任任務管理理、資源源管理、進進度管理理、技術術管理的的系統化化的管理理工作。。涉及房地地產開發發的全過過程。內內容包括括：從意意向項目目初判的的跟蹤,到項目決決策中對對意向地塊塊的規劃劃研究分分析和概概念草案案研究，，從概念念設計到到施工圖圖設計，，從施工工現場的配配合到營營銷道具具的制作作,以至到后后期客服服的維修修、整改改的技術術支持。。房地產開開發中的的設計管管理作為為房地產產開發中中操作管管理的重重要的組組成部分分，在所所有標桿地產產企業都都處于被被高度重重視的地地位，甚甚至決定定了一個個項目的的成敗。。1.2設計管理理的定義義：契合企業業的發展展戰略，，鎖定項項目的經經營目標標,在符合企企業發展展的產品品策略指指導下，通通過有效效的組織織、完善善的流程程及制度度的建立立、方法法的提升升等一系系列手段，在在產品制制造過程程中實施施的涉及及設計內內容的管管理。設計管理理中的任任務管理理作為業業主方的的設計人人員，區區別于所所聘請的的設計顧顧問單位（設計計院）中中設計人人員最大大的一點點是：前者是任任務的制制定者，，而后者者是任務務的執行行者。1.3設計管理理的目標標：品質保保證、進進度控制制、成本本控制一、設計計管理的的范疇與與定義設計管理理不僅僅僅是管““設計院院”！1.2.1設計管理理中的任任務管理理好的設計計管理并并不是只只是針對對設計，，而是要要跳出設設計來談談設計，，更多的的參與到到市場策策劃、成本測測算的工工作中去去，任務務的編制制才能有有的放矢矢。1.2.2設計管理理中的資資源管理理在資源管管理中涉涉及到的的就是如如何委托托設計單單位，同同時建立立資源庫庫。要兼兼顧以下下幾個原原則：a.擅長原則則b.成本和風風險原則則c.磨合原則則d.技術優先先原則1.2.3設計管理理中的進進度管理理設計成果果的完成成時間直直接影響響房地產產開發中中的報批批、施工工等下一一步環節節，因此此要對總總體的設計進行行計劃、、進度管管理。總總體設計計計劃的的編制應應該是在在保證各各個專業業設計時時間基礎礎上，能夠將設設計中各各階段進進行完畢畢，同時時保證下下一步設設計成果果需求部部門的時時間節點點。務求求詳盡，，可操作性性。一、設計計管理的的范疇與與定義房地產企企業的設設計管理理部門是是把客戶戶對產品品的需求求轉化成成設計的的語言，，對設計托托單位提提出設計計思路和和設計要要求。我們做的的是整合合和管理理好這么么合作資資源，定定位好我我們的角角色而不不是要取代他們們的工作作。一、設計計管理的的范疇與與定義一、設計計管理的的范疇與與定義設計公司、設計院地產公司設計部門房地產開發各個階段兩者工作的區別接受甲方方案設計任務書參與投資評審獲取土地，提出設計任務書概念規劃方案設計參與產品定位與策劃建筑方案深化設計負責設計管理擴初設計負責設計管理施工圖設計負責設計管理施工階段工地配合施工現場配合、銷售配合參與竣工驗收與資料備案參與入伙階段工作設計管理方面的區別作為服務方出現作為業主方（甲方）出現按照甲方的意圖做設計做產品直線操作（技術條線）多線操作注重專業度強調的是資源整合能力質量、進度、成本的平衡意識較弱強調質量、進度、成本的平衡1.4設計公司司和地產產公司設設計部門門的區別別職能型設設計管理理模式：主要特征征是設立立專職的的產品設設計管理理部門，，管理產品設計計的全過過程，針針對公司司發展的的不同階階段分為為本區域域的小職職能型及及跨區域域的大職能能型。職職能部門門經理對對產品設設計成果果負責2.1職能型管管控二、企業業現階段段宜采取取的設計計管理模模式2.2矩陣型管管控在這種組組織結構構中,項目團隊隊中每一一成員同同時可能能要受雙雙層或多多重領導導,即不僅受職能能部門領領導的指指揮,還要受一一個或多多個項目目經理的的指揮和和領導。。矩陣型設設計管理理模式：：也稱小小項目制制，成立立以項目目總經理理牽頭負負責的項項目中心，除工工程施工工管理人人員外，，同時各各職能部部門下派派相關技技術人員員組成虛虛擬團隊隊，虛擬團隊隊人員受受雙重領領導。二、企業業現階段段宜采取取的設計計管理模模式建議：在集團現現有的人人員編成成、組織織情況及及項目實實施基礎礎下，建議在今今后1－2年內采取取矩陣型設設計管理理模式進進行設計計團隊管管理，以以滿足現現有項目目的實際際設計需需求為主主；今后在專專業人員員全部到到位、組組織架構構明晰之之后再采采取職能能型管控控的模式式。二、企業業現階段段宜采取取的設計計管理模模式三.建立精細細化市場場需求下下的規范范化設計計管理體體系規范化設設計管理理體系能能夠提高高企業內內部的設設計管理理業務水水平,規范設計管理制制度和流流程,以保證項項目開發發質量，，提高項項目開發發效能，，提升公公司項目運營營能力，，打造企企業核心心競爭力力。3.1建立規范范化管理理體系的的意義負責設計計產品研研發，產產品線的的細分研研究，項項目投資資拓展的的規劃技技術可行行性分析析；進行行項目設設計管理理，保證證設計質質量、進進度、成成本目標標的實現現(總體規劃劃、建筑筑設計、、結構、、水電、、景觀、、室內設設計)，對材料料設備選選型定板板；配合成本本管理中中心建立立設計成成本基準準體系，，建立從從研發開開始的成成本控制制理念與與系統，，提高產產品綜合合性價比比。組織并參參與主要要材料、、設備的的調研,與成本管管理中心心配合,建立按體體系、專專業分類的的材料信信息庫(含品牌及及供應商商評價)3.2.1設計管理理職責三.2體系建立立的組成成要素與與核心內內容三.建立精細細化市場場需求下下的規范范化設計計管理體體系3.2.2其它部門門在設計計管理過過程中的的職責成本管理理部門按要求及及時向規規劃設計計部提交交各設計計階段所所需成本本目標；；隨著圖紙紙的不斷斷深化，，調整成成本及控控制目標標；負責組織織方案設設計招標標中的各各項工作作市場營銷銷部門按要求及及時向規規劃設計計部提交交各設計計階段所所需資料料條件；；負責對各各階段設設計成果果地產公公司內部部技術評評審提供供市場評評價建議議；負責制定定各階段段設計任任務書中中的市場場定位部部分的內內容前期開發發部門按要求及及時向規規劃設計計部提交交各設計計階段所所需資料料條件；；負責與政政府部門門就各階階段設計計中間過過程成果果的技術術溝通及及完成各政府相相關部門門的申報報審批工工作三.建立精細細化市場場需求下下的規范范化設計計管理體體系設計產品品研發新項目規規劃分析析概念設計計方案設計計擴初設計計施工圖設設計投資開發營銷成本工程物業主線流程程協作部門門主責部門門規劃設計計部3.2.2組織與架架構優化化三.建立精細細化市場場需求下下的規范范化設計計管理體體系設計總監監（兼））部門經理理部門副經經理專業組項目組（（建筑師師）項目組2項目組1項目組N產品研發組組1結構組設備組景觀設計組組室內組材料組產品研發組組2檔案、部門秘書項目組設計計經理制重點“前期期方案+項目設計管管理”專業組主管管負責制技技術術支撐平臺臺重重點“技術術支持+質量控制””三.2體系建立的的組成要素素與核心內內容3.2.2組織與架構構優化三.2體系建立的的組成要素素與核心內內容3.3設計流程的的細分三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系一級流程:項目投資決決策論證管管理階段流流程(土地拓展））項目設計管管理階段流流程項目工程管管理階段流流程項目銷售管管理階段流流程項目入伙管管理階段流流程項目后評估估管理流程程二級流程:設計管理流流程設計單位選選擇管理流流程設計合同及及付款管理理流程材料設備選選型/定板/驗板管理流流程設計變更管管理流程3.3.1設計流程框框架－1三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系設計費用預預算計劃編編制細則設計合同編編制工作細細則設計任務書書編制工作作細則設計、咨詢詢單位選擇擇及信息管管理細則施工現場設設計配合工工作細則設計關鍵點點控制工作作細則設計變更管管理細則業務三級流流程：流程程圖表化－－－模板化化－－程序序化三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系3.3.1設計流程框框架－2設計工作在在論證、定定位策劃、、設計實施施和施工階階段，按不不同的設計計內容、對對象和參與部部門及深度度要求劃分分為概念設計、、方案設計計、施工圖圖設計、景景觀設計、、裝修設計和和設計變更更來進行管理理。為加快項目目設計進度度，縮短項項目開發周周期，將部部品研究、、材料選型型景觀設計計和裝修設計計工作前置置，使設計計周期縮短短30%以上。三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系3.4.1設計管理關關鍵點的控控制設計管理中中設計任務務書、設計計評審和變變更控制是是管理的關關鍵環節，，設計管理理中的問題題將為后續施工工管理和成成本管理帶帶來巨大的的隱患!三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系3.4.2設計過程各各橫向關系系的控制三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系成本的全過過程參與從從房地產產開發價值值鏈（VAC）模型可以以看出，成成本管理基基本貫穿了了項目開發發的整個過過程。成本本管理部門門的提前介介入不僅可可以對項目目盡快熟悉悉，還有利利于整個項項目成本的的控制，特特別是隨著著行業競爭爭程度的加加劇，在利利潤率差不不多的情況況下，這點點尤為重要要。加強設計階階段成本管管理的方法法：1)項目拓展階階段（土地地獲取前））：成本管理部部門在拓展展階段根據據成本數據據庫及設計計部門提供供的概念設設計草案等等進行項目目成本估算算工作；2)項目定位階階段（土地地獲取后））：成本管理部部門根據營營銷部門提提供的產品品建議書，，設計部門門提供的概概念設計方方案，相關關規劃指標標和產品建建造標準等等進行項目目成本測算算工作；3)方案階段：：成本管理部部門根據方方案設計成成果進行項項目成本匡匡算工作；；4)擴初階段：成本管理部部門在擴初初階段編制制建安成本本概算，同同時組織相相關部門編編制項目正正式的目標標成本（包括工程程部門編制制工程管理理費、監理理費測算，，拓展及報報批報建部部門編制土土地費用和和報批報建建費用測算算，營銷部部門編制營營銷費用測測算，財務務部門編制制管理及財財務費用測測算等，具具體可根據據成本科目目表進行細細分），最最終形成項項目正式目目標成本，，并報公司司領導審批批。項目正式目目標成本經經審批后，，分解到各各個部門（（或者相關關崗位）等等；通過責責任成本來來進行追溯溯。通過項項目正式的的目標成本本指導項目目進行施工工圖的限額額設計，并并以此指導導招標、施施工、采購購等業務活活動中的成成本費用使使用與管理理。項目正式目目標成本一一經確定，，不允許隨隨便修改；；在工程實實施過程中中，每月通通過項目動動態成本來來進行管理理；如遇項項目定位改改變，原材材料價格上上漲等特殊殊情況可經經領導審批批后進行修修正通過。。3.4.3設計過程中中，成本管管理的全過過程參與三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系3.5計劃管理設計周期基基準目的：理順各項工工作的銜接接關系，明明確里程碑碑點和責任任歸屬，保保障開發周期基準準的有效實實施，實現現快速滾動動的地產開開發模式。。三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系地產項目設設計周期參參考基準值值簡圖三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系設計管理效效率指標（（擬定）設計管理效效率提升的的關鍵點：：三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系公司一級計劃部門月度計劃部門二級計劃項目組周計劃3.6項目總體計計劃下設計計計劃的分分級控制三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系縮短計劃督督查期，在在重要節點點提前核對對督促;通過項目組組周例會檢檢查周工作作計劃，部部門例會檢檢查月計劃劃－－檢查查與調整;跨部門項目目協調會協協調解決項項目計劃實實施中的不不定因素和和困難等，，同時檢查和修訂訂二級計劃劃和一級計計劃;項目特點和和當地報批批流程、內內容、標準準是影響設設計計劃的的主要因素素和積累。公司客觀制制訂一級計計劃；設計部制定定項目設計計計劃；部門經理與與各項目設設計經理分分解計劃；；各項目設計計經理與組組員再分解解計劃－－－組員工作作量確定、、討論工作作量量的缺失3.6.1各級計劃的的制定方式式－－公司司運營部門門負責組織織3.6.2監控辦法三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系設計部年度度KPI(關鍵業績指指標及年度度計劃)考核評價設計部門月月份績效計計劃/考核評價各人月度計計劃考核評評價項目緊張時時，周計劃劃考核評價價設計巡檢制制度－－檢檢察表設計部年度度KPI(關鍵業績指指標及年度度計劃)考核評價表表設計部月績績效考核評評價表員工月績效效考評表3.6.3考核制度與與風險防范范－－制定定考核梯度度三.建立精細化化市場需求求下的規范范化設計管管理體系合理薪酬體體系人才梯隊建建設員工素質審審核與培養養提升計劃劃團隊激情與與凝聚力四、專業團團隊建設與與能力提升升最終的改進進方向：1、設計管理流流程集團到目前前為止沒有有設計管理理團隊，要要走向上水水平上規模模的開發業業態，必須高度重重視設計管管理隊伍建建設，形成成系統化的的設計管理理流程體系系，將設計管理理按階段和和對象劃分分為概念設設計管理流流程、方案案設計管理理流程、施施工圖設計計管理流程程、景觀設設計管理流流程、精裝裝修設計管管理流程和和設計變更更管理流程程，使設計計過程更清清晰、職責責更明確、、管理更精精細化。明確各個設設計流程的的邏輯關系系，明確職職責，在制制度上保證證各專業之之間的配合合，加快設設計進度。2、設計任務書書編制設計各階段段，最終達達到形成比比較明確的的輸入、輸輸出成果標標準；設計過程中中成本部門門介入的深深度不夠，，做到及時時提供成本本限額指標標，